OB大家さんから土地購入からのプラン作成のご依頼を賜りました。ありがとうございます！
あれやこれやとプランを落とし込んでいる途中ですが、どちらにしても延床面積は300㎡を超えそうです。
2025年4月着工分からは様々な建築基準法改正が予定されておりまして。現在、延床面積500㎡以上の場合に必要な構造計算が300㎡に引き下げられます。
構造計算をしますと設計費用だけでなく基礎工事等が大きく変わりますので建築費用も増大します。
その他4条特例といいまして木造二階建ての基準も厳しくなるので、計画がある方は2025年4月までの着工がお得でありますよー
「新本須」は全てカップル用であります。BCは2F洋室が2部屋あります。
「新本須D」の玄関はシューズクローゼットが取れませんでしたので、玄関収納にちょっとした工夫をしております。
こちら・・・
カウンター上部高さは狭くなりましたが、ポスト口から投入された郵便物を受ける空間には十分であります。
また、カウンター上にコンセントを設置することも忘れておりませ～ん。
通常、洗面化粧台は洗面脱衣室に洗濯機と並んで配置しますが、「新本須D」の洗面化粧台は2Fホールのトイレ横に設置してあります。
「新本須D」外観でございます・・・
ぽっかり開いた1F開口の内側には建物内からしか行けません。玄関横はスリットで完全に仕切られます。
2F開口の内側は吹き抜けているので内側から顔を出すことはできません。
しかし、その吹き抜けはバルコニーから臨むことができます。
っということで、ラクソラハウスとはかなり違いますねー
今、国会中継されていまして江田議員が国と企業の資産が、9704兆円もあるのに破綻するか？増税が必要か？と申しておりました。
また、個人金融資産もいつの間にか2141兆円まで増えていました。
これら財務省のはじいた数字らしいのですが、プライマリーバランスが赤字なので2030年までに消費税を15％にするという話もあるみたい。
私も国の借金は1286兆円やから国民資産から言えば消費増税いるか？と思ってしまいます。
消費税は私たち大家に現在でも利回りにおいて厳しくしていますでしょ、1億円の建築費に対して税1,000万円ですからね。
これが15％になったら、1,500万円。新規分譲地2区画ぐらい買えるでー(笑)
消費増税の際には経済対策として軽減税率を検討してもらいたいところです～
新設住宅着工戸数の持ち家注文住宅が特に落ち込んでいるらしいです。ニュースにこうあります。
・・・注文住宅の新設着工に弱さが見られる。国土交通省「住宅着工統計」によると、2024年3月における注文住宅の新設着工戸数は22万4,352戸（前年比▲11.4%）と、1959年の20万4,280戸以来、実に64年ぶりの低水準となった・・・
なんと64年ぶりですか。わたくしの生まれる前と比べていますね(笑)
人口減少だけでなく庶民の貧困化と建築費の高騰が起因していると思いますが、北関東を除いて集計しますともっと落ち込んだ数字になると思いますねー
藍住町に購入しました165㎡の土地にGARAGE HOUSE Ⅱ を計画しております。しかも、大収納付き！スキップフロアのLOFT付！
いわばGARAGE HOUSE +つまえるハウス+SKIP HOUSE であります(笑)
外観・・・
あっさりと可愛らしくて、さりげなく個性を主張するような仕様にしたいと思っております～
さて、お待ちかねの「新本須」見学会でございます。
仮ではありますが、今のところ6月22日(土)を予定しております。
決定次第お伝えしますので、見学ご希望の方はスケジュール調整宜しくお願いします～
専門誌レポートを見ますと2024年1月2月の全国持ち家着工は歴代ワーストとなる落ち込みとなったみたいです。
また分譲や都市部の中高層貸家も減る中、ハウスメーカーによる低層貸家だけは維持できているんだとか。
建築価格の上昇とインフレによって新築家賃も上昇傾向にあるようで、今後ここがある程度進むと入居率が下がり調整が入るだろうと言っておりますねー
「新本須」で新築中のカップル向け戸建て賃貸4棟の商品名は、「Pilie」ピリエになったそうであります。
ネーミングも全て妻・京子さんが命名しております(笑)
タイプ別にするそうで、A大空間タイプ・BCベーシックタイプ・Dガーデンテラスタイプっというようにどれをチェイスしてもカップルが面白楽しく暮らせるようになっているとです～
この間、妻・京子さんと「新本須」現場を訪れていました。
京子さんは、弊社商品群全ての仕様や配色などコーディネートを手掛けています。
Aの1F洋室は何の変哲もないお部屋であります。この部屋に入るなり、「あ～落ち着く」(笑)と申しておりました。
私の創る空間は必ず段差と吹き抜けに加え140cm空間がございます。
彼女にとっては普通が一番らしい(笑)
そこでご紹介します・・・
後ろも・・・
スキップフロアは段差をつくります、その繋がり方も楽しみの一つであります。
「新本須A」のダイニングからリビングを見た写真を撮ってきたのでご紹介します。
この段差を利用して床下利用の収納棚があります。右側は小物入れ、真ん中と左はA4サイズがスッポリ。
また左サイドにはコンセントも設置していますので、ミニコンポなども据えることが可能でございます。
収納棚の床はダイニング床より巾木分だけ上げていますのでホコリが入ることもありません。
キッチンに立つ方をこの段差に座って話しかける、なんて妄想しつつ作ってるんですよ～
「新本須A」の1F掃き出し窓には2Fがオーバーハングしています。その掃き出し窓の上部ピッタリに軒天を合わせて施工しています。
こちら・・・
スッキリ見えるからであります。家全体にこういった余りがないほどスッキリ+キレイに感じることができます。
大工さんたちの多くは構造材に合わせて施工しようとします。その方が仕事が早いし何かに合わせるということはそれだけ余分な作業が増えるからです。なので工務店からの指示がない限り余りをつくり続けるんです。
私は以前にデザイン研修を受けてからこの「余り」をなくす、をモットーに軒天や天井高さを決定しています。
大手ハウスメーカーの建物はことごとくこの「余り」を排除してスッキリ見せていますよ。
今度お家を見たら地元の方が建てたのか、大手ハウスメーカーが建てたのか、その辺を注目して見抜いてみてはいかがでしょう～
2024年問題ではなく2025年問題というのもあるんですね。
・・・2025年に「団塊の世代」が75歳以上になることで、65歳以上の高齢者が総人口に占める割合が約30%に達すると予測されている点・・・
っとありますが、建築業界にも2025年問題というのがあります。
2025年4月1日着工物件より4号特例というのが適用されなくなり規定が厳しくなります。木造二階建てなどがそれにあたりますが、「構造計算が必要になる」などとデマも流れていて大きな影響を及ぼしそうです。
ただ仕様規定という簡易策は残りますが、柱の太さや耐力壁などには大きく影響しそうで秋口にはハッキリするとか。
また2025年同時期に省エネの最低基準も一緒に上がりますので建築費アップは必至であります。
今現在も建築資材は全ての項目で右肩上がり。この頃は労賃まで上昇中ですので、ご計画される方は2025年4月までの着工が得策でございます！
建築業界はこの2025年問題で大きく落ち込むと予測されています。ゼロゼロ融資返済率にも影響してくるでしょう～
新型コロナ緊急融資、ゼロゼロ融資とか言われた政府保証融資の返済が始まって、昨年予定返済額の37％しか返済されていないとニュースにありました。
中小企業のおかれている現在の厳しさを表していて、これらが表面化してきますと益々地方経済は落ち込みますかね。
まぁ政府としては当初からマクロ的な視点で融資しているので、審査もゆるく速かったしある程度は戻らないと想定していたと思います。
しかし37％というのは下回っているように思います。
ゼロゼロ融資は当初の3年間元金返済がなく、その間の金利支払いも政府が還付してくれていましたので実質負担なし。
ただ全て返済期間がトータル10年なので実質7年償還となって返済額が各企業とも大きく感じているのではないでしょうか。
藍住町に購入しました、165㎡の土地にGARAGE HOUSE Ⅱを計画して只今試算中でございます。
取引業者の見積りがバラバラと届いておりますが、その中でも電動シャッターの値上がり具合に驚きました。なんと約140％！以前の見積りが3年前とはいえビックリです。
ウッドショックほどではないですが、この頃は値上げにメーカー側もなんの抵抗もなく様々な資材を定期的に上昇させています。
木材費もウッドショックが過ぎたのに現在横ばいが続いているので、実質値上げみたいなものでしょう。
この価格上昇気運は2024年いっぱいは確実でもう下がることはないという見方が大方でございます。
新築物件は減少しており希少価値があるので新築だけは家賃上昇しておるようです。
このような環境でどのような手を打つのかは大家さんごとの判断ということになりますね～
「白州12」「山崎12」「響bc」の三つを利き酒で当てるとミニボトル景品くれるというバーカウンターゲーム！
再再チャレンジしました(笑)
今回は毎回ピタリと当てる知人に当て方を伝授していただき作戦を練って挑みました～
まず、響きは色が濃いし甘ったるく感じるはず、残る二つを飲み比べてスッキリしたほうが白州、最後に残ったのが山崎！
カウンターに座ってボーイにまた講釈を述べて準備してもらいました(笑)
まずは色・・・全て同じに見える、っというか既に3軒目かなり酔いが回ってグラスが揺れる(笑)
色はわからん、甘ったるいヤツを見つけるべく飲んだが酔いが回っていて何が何だか(笑)(笑)
結果・・・
大工さん造作中でございますが、「新本須Ａ」のキッチンカウンターをご紹介しましょう。
こちら・・・
ここはこだわって3方グルっと回します(笑)
その分、材料も手間も増えますが・・・これによって入居の方はなんかキレイに収まっているとか、高級感があるなとか感じるはずです。
しかし、入居者はその理由がわからな～い。
そこがいいんです。なんとかなくいい部分と圧倒的な魅力の組み合わせで心を掴むんです！
弊社物件ご入居の方ですが、退去するという案内が管理会社さんよりありました。
入居後約1年半でしたので、管理会社さんに退去理由を尋ねましたところ個人的諸事情のようでございました。
建物には不満・不備がなく「退去は残念ですが」と言っていただいたようで一安心いたしました～
ココ気になりますよねー
最初のガレージハウス・ルオーテもOB大家さんのGARAGE HOUSEもいずれもニコイチでした。
界壁で反転させているので隣部屋とは居室が離れていたんですね。さらにメゾネット式なので隣音に関してはかなり有利になっています。
今回のGARAGE HOUSE Ⅱ・長屋式も階段ホールや収納等々を挟んで隣音に配慮しております。
こちら・・・
1F・HOBBY ROOM も隣のガレージと面しているので、気にすることなく趣味に仕事に励んでいただけます！
大工さんが造作中にお邪魔してきました、「新本須A」。LOFTへ上がる階段をご紹介します。
こちら・・・
ターンしてLOFTへの階段12段上がり切りへ。この階段には下から3段目からアイアン手すりが設置されます。
一段目からスタートしなかったのは、ダイニングからターンしながら斜めに上へ進みたかったからであります～
ショートカット(笑)
新規土地165㎡を購入し、GARAGE HOUSE Ⅱを新築予定で試算をし始めました。
こちら・・・
間口が広く奥行がせまい土地です。配置ですが、東側は合併浄化槽埋設に必要なスペース、北側は室外機+ボイラーを設置するスペースです。
こういった場合、気をつけなければならないのが建蔽率と道路斜線制限です。道路斜線は藍住町で道路幅員×1.5なので楽々クリアできました。一般的には×1.25が多いので例えば幅員4m×1.25=6m高さとなるので、3層構造を計画しますと屋根が当たるようになってしまいます。
問題は建蔽率でした、165㎡×60％=99㎡投影面積がこれ以下にしなければなりません。
逆算しながら設計しました(笑)建築面積（投影面積）98.6㎡にしましたので、なんと建蔽率達成率99.6%となったとです(笑)
其の分無駄が少ない効率の高い利回りとなります！
2025年4月着工分から建築基準法改正が施行されて様々な項目で厳格化されます。
一般的なのは省エネ基準が引き上げられますが、これをクリアするのは簡単であります。
しかし、4号特例（審査省略）の廃止というのがありまして。階数2以下+延床500㎡+高さ13m以下+軒高9m以下の建築物（4号建築物）には申請が簡略化できるように特例が設けられていましたが、これを廃止するようです。
これによって柱の太さや壁量・基礎の配筋等々影響を受けて建築費が上がる予想がされております。
今現在、建築費上昇でローンを組めない世帯が増えて新設住宅着工戸数は減っております。さらに法改正・厳格化によるコストアップで業界は冷え込むのではないかと予測されていますねー
皆さん、やるなら来春までに着工しましょう(笑)わたくしもそうします！
「新本須」BCは仮設足場が解体されていました。
この斜め壁の上には2F部分がデザインハングして外観デザインを構成しています。
なにを今さらというお声も聞こえてまいりますが、ついこの間U-NEXTで鑑賞しました連続ドラマ「アキラとあきら」めちゃめちゃ面白かったです。
このドラマは数年前にwowwowで放送されてたみたいで、来月からBS系で再放送あるみたいですね。
いつも洋画ばかり見ている私ですが、このところヒットがなくたまたま「池井戸潤」がらみのドラマを見ているうちにこれに当たりました。
原作・池井戸氏の慶応→三菱銀行というエリートサラリーマンを経験してきた作家さんならではのストーリーであります。
私的には「ハゲタカ」以来の大ヒットドラマで、主演・向井くんのファンになってしまいましたわ(笑)
昨日購入しました165㎡の土地ですが、ここにガレージハウス・長屋式（戸建て感覚で住まう）を建てたときのトータルシミュレーションを今回はご紹介しようと思います。
土地の価格+諸経費、外周工事に本体工事、登記費用に火災保険に加えネット料金など一体全体いくらかかるのか？
大家さん方に把握いただくためにしっかりシミュレーションをお見せしたいと思います。
また、普通の二階建て2戸と3層構造3戸との利回りの違いもできたらご紹介します！
本日、藍住町の土地165㎡を購入しました。ひょんなことからアットホームで見つけた土地です。
間口が広く奥行が狭い地姿でしたが、近隣環境は賃貸に向いていると思いました。賃貸管理会社の社長さんにも事前に見に行ってもらって賃貸には有利なことも確認済みであります。
奥行がせまいというデメリット部分をガレージハウスとすることで一発解消致します。
また、2戸しか入りそうもない全体の狭さですが、建蔽率ギリギリ狙って3戸設計にします。
其の分上から見た専有面積が減りますので、これまた3層構造として広さや面白さに加えて暮らしやすさも実現しようと企んでおります。
ぜひその過程も見ていてくださいねー
平成25年12月～藍住町の道路幅員は開発行為をする場合側溝を除くとなっています。
その開発行為かどうかは案件ごとの協議となると思います。
道路幅員が下回る場合、道路中心後退が発生して建蔽率や道路斜線など大きく影響しますので注意が必要ですねー
「白州12」「山崎12」「響bc」の三つを当てるとミニボトル景品くれるというバーカウンターゲーム！
再チャレンジしました。
作戦は山崎12をまず確定させるにしました。一番右から匂いを嗅いで一気飲み・・・山崎でない。しかも飲みなれない味わい。これは山崎でも白州でもない～間違いないと確信。
真ん中ちょびちょび飲む・・・うーん、あやしい。
そして一番左を飲んだ時点で先程の真ん中が山崎と感じた。ファイナルアンサー、右から響→山崎→白州と答えました。
ボーイさん「残念です、よこかわさん」(笑)
今度は響だけあたりました・・・次回は作戦を練り直すとです～参加費2000円投入してトータル既に－4000円ですな(笑)
商品開発する際その構想の過程で、この住まいのどこに居たら他の住まいにはない快適さがあるかを大切にしています。
ココに座ってあっちを見ている時にこんな気持ちになるんちゃう、みたいなところを演出するようにしています、わからんか(笑)
その部分が響いた入居見学者はその詳細を知らずに即決するはずです。
「新本須」Dにもそーゆー場所、快適スポットがあります。
こちら・・・造作中のD。
1Fは4帖ほどのウッドデッキスペースで上部が吹き抜けてバルコニーと一体の空間となっています。
軒天井は一枚で2Fの腰窓と外への開口部と余りなく合わせてスッキリさせています。
見どころの一つであります！
ネット等でガレージハウス賃貸を検索しますと、ガレージ付というガレージ自体にスポットを当てています。
ガレージの上の住居がすっとぬかしのワンルームというなんとも工夫のない間取りまであります。
以前弊社で創ったガレージハウス・ルオーテは買い物や仕事等、ガレージとの繋がりで暮らし方が快適になることを大切にしました。
今回開発中のガレージハウスは、ホビールームや大収納ゾーンを設けて、またまた3フロアのスキップにして暮らす楽しさも演出予定です。
期待してください！
ガレージハウスのガレージ寸法をどーやって決めているかといいますと、まず入居ターゲットの車寸法を想定します。
アルファードクラスなら全長 4,995 mm x 全幅 1,850 mm x 全高 1,935 mmとなっています。
この全長ですとガレージ奥行芯寸法は5460mmでは厳しいですね。全高1935mmですと天井高は少し余裕が必要ですので2100mmとします。
幅は住宅ガレージ用シャッター規格寸法最大の3500mmとします。駐車場の白線寸法は2700mmぐらいですが、壁があると大きく取る必要があります。建物寸法は2間3640mmですね。
つまり、建物芯寸法は奥行5915mm×間口3640mm×高さ2100mmとなります。
マイナス金利解除のようですね、そのうち利上げとなるんでしょう～
株価回復+賃上げ満額回答などメディアでは上げ上げムードを演出しておりますが、国内地方経済の縮小は静かに確実に進んでおります。
2023年11月の徳島県の戸建て新設着工戸数は107戸とびっくりする少なさでしたが、2024年1月はなんと96戸と二けたであります。
長年この業界におりますが聞いたことのない落ち込みようです。さらに、これから右肩下がりとなります。
このあとの利上げは富裕層よりマス層への影響が強いと思います。住宅ローンが組めなくなる、金利上昇で消費を抑えるなど地方ほど悪影響がストレートに出るでしょう。
都市と地方の格差、富裕層とマス層の格差が次の利上げによってさらに広がると思います。
さっそく、できました～建蔽率との戦いに勝利したとです(笑)
コンパクトなガレージハウスに新たに空間をつくるため、十八番のスキップスキップをふゅーちゃー！
いきますよぉ・・・
これで建蔽率クリアです、延べ床面積約62㎡（ガレージ含む）さっさとクリアしてしまったぁ～
時々オレって才能あるんちゃうとホンマに思うときがあります(笑)
大家さんにも言われたことがあります、「よっかわさんは自分に酔うクセがあるよ」と(笑)ありがとうございます。
ガレージハウス・スキップVer.・・・
1F、ガレージ+ホビールーム+シューズクローゼット
2F、キッチン・洗面・トイレ・風呂+大収納 1400
3F、洋室・クローゼット+LOFT 1400・クローゼット×2+バルコニー
こんな面白い一人暮らししたら、カッコイイでしょ！
只今165㎡の売地にいろいろプランを落とし込んでおります。奥行が少なく間口が広いので駐車スペースがポイントになります。
ガレージハウスならその上も建物なので効率が上がりますが、建蔽率との戦いとなります。
なぜなら通常なら駐車スペースが外なので自然と建蔽率はクリアできるからです。
根詰めとります(笑)
ある男がバーに行きました。何回か訪れたことがあるのでカウンターにいるボーイはもう顔見知りです。
ボーイから「ウイスキーの利き酒チャレンジをしてみないか？」と誘われます。ウイスキーの銘柄を訪ねると「白州12」「山崎12」「響bc」の三つを当てるとミニボトル景品を差し上げますとのこと。
その男は直前の食事で白州ハイボールと山崎ハイボールを飲んでいたので、白州の飲みやすさと山崎のコクの深さは味わったばかりでした。二つを当てれば残りは響ということになると考えてチャレンジを快諾しました。
チャレンジ料金2000円をカウンターに滑らせて時を待ちました。出てきた利き酒三つはことのほかちょっとのウイスキーしか入っていませんでしたので、一発勝負です。
慎重に右端から飲みました。すぐにピンときました、なぜなら先程飲んだ白州の飲みやすさだったからです。次に真ん中を飲みました。これまた先程味わったコクがあったので山崎と断定しました。残りは響ということになりまして、あっという間に終了です。
自信たっぷりに答え合わせを待ちました。答えは・・・右から順番に山崎→響→白州、全滅でした。
ボーイが笑顔で言いました「ざんねんです、横川さん」(笑)次の日は二日酔いでした～
165㎡の土地に勝手にプランをいろいろ配置しています(笑)
あーしたら、こーしたらはやはり楽しいですねー
まだまだまとまっていませんが、アメリカ映画に出てくるようなガレージハウスはどーかいなと。
カリフォルニアガレージ！
水色と白で鮮やかに表現してもおもしろそーです。
ガレージハウスにピッタリの土地165㎡をたまたま見つけました。
現調してラフ案入れてみましたら、3戸長屋にしてピッタリ収まりそうでしたー
各戸は階段室や収納を挟んでいますので、上下左右壁一枚の居室はありませんので、戸建て感覚の長屋ガレージハウスとして入居募集できます。
ご興味のある方はメール（yokokawa@kurashi-de.com）してください～
ご覧になった方はお解りだと思いますが、つまえる暮らしVer. Coupleはトランクルーム→洋室→DKと洗面→LOFT→リビングが段違いに重なっておりまして。
トランクルーム→洋室のところに高さが高いために4m柱を使用しています。
柱が長くなりますと細長比というものがありまして、105角→120角へとサイズアップもしています。
一部だけでなく建物全体を120角にしなければならず、これはかなりのコスト高であります。
今この「つまえる暮らしVer. Couple」を建築したいけど、もうちょっとコストを抑えてほしいとのOB大家さんのためコストダウン計画をしていますが、この4m柱を通常の3mにして実現できるか、検討中であります。
窓の配置など少し制約を受けるところがありますが、なんとかできれば大幅なコストダウンとなるとです。
ファミリー向けですと、洗面脱衣室は1坪の広さが多いと思います。この広さは洗面化粧台750+洗濯機パン700を設置してちょうどぐらいなんですね。
そーしますと収納不足になりがちです。
そこで「新本須」B=Cでは1.25坪に広げて収納スペースを確保しています。
こちら・・・
さらに洗濯機の真上は可動棚が2段、ハンガーも吊れます～
今、つまえるカップル向けVer.のコストダウン作業をしております。構造そのままで意匠設計部分を見直しています。
わたしは横滑り出し窓・縦滑り出し窓を良く採用します。これらは配置位置によって通風上有利に働きます。
さらに引き違い窓と比べますと角度によって隣家目線防止にも最適であります。
でも引き違い小窓より価格は高いんですよねー
悩ましいところでありますが、隣家目線が全く気にならないなら採用も有りですかねー
このごろよく言われるようになりましたねーマイナス金利政策の解除がそろそろかと。
大方の予想は4月ではということでしょ。
わたしたちが借り入れている変動金利にも影響が出るでしょうねー金利の見直しなんかを言ってくるんでしょうか？
この辺りは情報を敏感に集めておく必要がありそうですね。
ご見学いただいた方はお解りだと思いますが、「つまえる暮らしVer. Couple」は賃貸用建材ではなく注文住宅用の仕様です。
今回、つまえる暮らしVer. Coupleを建てたいとOB大家さんからご用命預かりましたが、1棟あたりの建築費に指令が飛びました(笑)
いくら（秘密）いくらなら建てると(笑)
それで仕様や余分な費用がかかっているところを修整しつつ算出してもよろしいということでしたので、やる気が出てまいりました～
只今、「つまえる暮らしVer. Couple」を改造中であります！
OB大家さんと新計画のお話をしておりました。
購入される土地が調整区域なのでお調べしておったのですが、「農地法第5条許可に伴う工事完了証明願」という書類がありました。これは3年間資材置き場として使用して農地転用が完了するというものでございました。
これで都市計画法の「建築許可」を申請・許可なれば確認申請へと進めるみたいで～よかったですー
「新本須」で現場打合せして思ったより時間がかかったので、直帰してしまいブログ遅延しました～
今回は建方直後Aの大空間をチラ見せしましょう。
こちらは最上階LOFT。
まだ、さっぱりわからんでしょうなー(笑)
ブログに政治関連を書くなと言われたことがありますが(笑)、政治は経済と密接な関係にありますでしょー
経済政策や金融政策などは大きく影響するし、そもそも立法府ですから重要ですよねー
っで、政倫審なるものを今やっておりますけど、予想通りの展開でなんか意味あるんかいなと思うのは私だけではないはずです。
これだと本来選挙でひっくり返るはずなのに、そーならないんですねー
後援会システムが強く機能する今の選挙制度の上に極端に投票率が低いのでひっくり返りようがないんです～
選挙制度を変える以外に今のこの政治は変えようがないと思うんですけど、皆さんどう考えておられますか。
本日の地元紙に新築分譲マンションの全国平均価格が6000万円に迫るという記事が掲載されていました。
売れ行きが鈍るので面積を以前より小さくして価格を抑えているというから、首都圏との所得差が地方都市に出ているんでしょう。
首都圏の新築マンション平均価格は1戸8000万円ぐらいというから諸経費以外を35年ローンにしますと月々247,000円です。
平均でこれですから23区内や人気エリアだと相当高くなりますねー
でも将来の下落率考えるとやはり人気エリアの高値がお得なんですかねー
中小企業金融円滑化法とは・・・借り入れ条件を緩和したり返済に一定の猶予期間を与えたりすること、とあります。
先日地元バンカーの方とお話してましたら、コロナ禍で厳しい経営を強いられた取引先が、今は一定程度回復基調にあるものの元に戻らない企業が多いと言っていました。
そこで「中小企業金融円滑化法」で元金据え置いて金利だけ払っていく取引先がまぁまぁあると。
金融機関はこの法で中々拒否できないんだとか・・・
マクロで考えた場合、必要だと思いますが逆手に利用する企業もあるんでしょうねー
わたくし以前注文住宅会社を経営しておりました。20代は大手メーカーの下請け工事をしておりましたが、30歳過ぎたころに私自身が思いついた(笑)ある商品が売れ始めて元請け会社へと成長することができたんです。
当然現場数が増えて大工さんが足らなくなりました。声掛けしてるうちに板金屋さんの紹介で人柄の良い大工さんと知り合うことができました。
その後はずっとその大工さんを一年中同社の現場で先発ローテーションのように発注しておりました。
ある日、その大工さんのところに息子さんが弟子入り修行し始めました。DNAは間違いない(笑)あっという間に一人前に。
仲の良い親子大工さんは私が10年前事業譲渡して退社した後もずっとその会社で頑張ってくれていました。
それがこの度、10年ぶりに大工仕事を発注する機会に恵まれました。息子さんの方ですがお父さんも現役だそうです。
あの若かった大工さんも、えーおっさんです(笑)なんとあれから30年近く経ったんですねー
こうやって思い返しますと人生は長いようであっという間にも思えます～
こちらは「新本須」Dの上棟時の様子です。
ガレージハウス「ルオーテ」を北島町に建ててもう何年になるでしょうか。退去時には即入居が決まるという人気振りで満室状態がずっと続いております。
この商品の特徴はガレージはもちろんですが、ニコイチで反転させているため戸建て感覚で住まうことができるのも最大の魅力です。
ニコイチメゾネットで各戸の間に階段ホールや収納をお互いに配置することで重複し遮音性にも優れ気遣いなく戸建て感覚で住まうことができます。
この商品のガレージ面積分を居室等に振り分けたカップル向けニコイチを開発しようかなと思い始めました。
戸建て感覚を大切にしつつ建築費を抑えるにはいい空間づくりだと考えますー
今朝、熊本県の町で台湾TSMC半導体企業の進出により不動産が高騰、それにつられて労働賃金・物価が上がっているという番組が放映されていました。
バブルだバブルだとニセコと同じように浮かれている人もいたようでしたが、35年前の経済と比べてわぁーわぁー騒ぐのは少し滑稽に感じるのは私だけではないはずです～
株価も同じこと・・・バブル時期と同じ高値の株価だと鼻息荒いけど、その間ドイツは9倍になっているとか。だからポルシェ・カレラが高く感じる(笑)
東京から熊本にきている労働者もいるみたいですが、先進国企業に発展途上国賃金の安い労働者が雇用される構図によく似ていませんか。
労働賃金が低迷する今の日本は東京等グローバル企業以外は先進国とは言えない経済状況なのではと思ってしまいます。
今後貧困層が広がる中、日銀総裁が言うようにインフレが続いていくと思います。
ですから建築費も少しずつずっと上昇していくのが自然です。我々大家の問題は見合う家賃設定とターゲティングということになります！
入居者（家賃設定）にも貧富の格差がハッキリしてきますー
本日、ピクチャーレールが事務所に届きました。「新本須」で取り付ける商品です。
安い割に便利なこのレール。
Ｓ字フックをいっぱい引っかけとけば、だいたいの物は吊れます。額だけでなく洋服・帽子等々・・・
レール自体を大工さんに柱・間柱に緊結してもらっているので長持ちしますー
「新本須」D棟の本日上棟を雨のため延期しますと久米監督から昨日報告を受けていました。
「新本須」では全棟に各所無垢ボードという剛床仕様合板の裏側が化粧になったものを採用しています。2Fの床裏がそのままの化粧天井なんです。
この商品は梁の上に直接剛接合して耐震性を上げて、ねじれを防止する構造材も兼ねています。
しかし、雨にちょっとでも濡らしてしまいますと、反りやシミなどが出るし強度も保てないため延期したんですね。
今朝、羽鳥ショーでニセコに海外客が多数訪れていてバブルだと放映していました。雪質がいいらしく評価は高いみたいですね。
不動産バブルは10年前ぐらいから加速したと思いますが、ラーメン一杯2,000円を安いと言って外人が食べているのを見ますと、これはバブルではなく先進国系標準価格なのかなと思います。
日本だけインフレにならず労働賃金も上がらないまま30年間過ぎた代償がこれじゃないでしょうか。
こちらは・・・
ニセコはバブルではなく日本国内経済が世界的に取り残されているだけなんだと思いましたねー
賃貸事業においてどんな方を入居者にするのかというターゲティングは大切ですよね。
また、年収と家賃のバランスですが、一般的には年収の25％～30％と言われているみたいです。でもこの割合でいくと低所得世帯ほど残高は厳しくなりますかね。
徳島県の平均年収から想定して単身世帯月収30万円なら家賃75,000円、二人以上世帯で月収合算50万円なら125,000円。
こーやってみますと、なんとなくそうなっていますよねー
あとは、企業補助割合の多い方、または月収に対して家賃割合を多くする方、この辺りがこれからのターゲット中心になりますかねー
特に後者の方、暮らし方にこだわりのある入居者を狙いたいところです。
「新本須」4棟の内BCが先行して今Dが建て方準備しています。
こちらは新規分譲地を購入しましたので、効率良く配置したいところ。なので隣地との距離はさらに毎度のカツカツです(笑)
こちら・・・
この時、気をつけなければならないのが隣家への配慮です。室外機・ガスボイラー・窓位置などは当初から隣家に向かないよう計画しておきます。
そうすることで、こちらの入居者も隣家を気にすることなく安心して暮らすことができます～
先日、OB大家さんと打ち合わせ後に世間話をしておりました。その方は不動産だけでなく他資産もお持ちで税理士と計算してみると「結構あったのでびっくりした」と羨ましいお話でございました(笑)
「よっかわさんも正確な数字知っておいた方がいいよ」と言われましたので、「新本須」が終わって家賃収入が発生しかかったところで試算してみようと思いました。
これらは相続にも関係してきますので即席でなく時間をかけて計画的に進めていくということなんでしょう～
不動産投資分の借り入れ金を差し引いた純資産をきっちり把握することはリスクを抑えることにも繋がりますしねー
OB大家さんですがSKIP HOUSE 4戸×6棟=24戸、進めていただけるようご商談成立でございます。
誠にありがとうございます。
一昨年、大家さんとご一緒に土地を見に行きまして長屋の計画をしました。
その後都市計画法申請等を経て、只今その外周造成工事中です。
このあと、確認申請が許可なっていよいよ着工となります！
去年から新設住宅着工数は顕著に減退しています。このままドンドン減少する見込みであります。
今までなら新築現場が減れば暇になって業者価格が下がっていましたが、今はほとんどの商品・作業が上昇しています。
これは原材料価格の上昇、世界的インフレの影響なんでしょう。ウッドショック後、下がっていた木材費も今は横ばいです。
もうすべての価格・工事が下がることはないと思われます。
新築現場における職人さんは高齢化が進み次を担う若手職人も少ないので、現場が減ってかえってバランスが取れていくのかもしれませんねー
2025年4月～省エネ改正があるので、さらに断熱工事等は費用が掛かるようになりますから、今後は富裕層といいますか、企業が家賃補助を厚くしてくれる入居者をターゲットとして家賃設定を上げていく商品戦略が必要だと考えています。
「新本須」Ａはダイニングとリビングが約60cm段差があるスキップフロアです。
この段差を利用してダイニング側からの書庫をつくる予定です。
高さはちょうどA4サイズが余裕で収納できます。
書庫の下台はダイニング床からフローリングの巾木分だけ上げてカウンターを落し蓋のように施工します。ホコリ防止、掃除機止めです。
この辺の細かな技もご見学くださいねー
今朝、羽鳥ショーを見ていましたらオオタニさんが自らカレラ911タルガトップを運転してキャンプに現れました～
オオタニさんはポルシェのアンバサダーですが、背番号譲ってくれた奥様には確かタイカンをプレゼントしていましたよね。
自らパナメーラやカイエンに乗っていて、「なんでカレラでないん？」っと思っていました・・・
それが、ついにカレラで登場しました！
オオタニさんが運転していますと、カレラ911がさらにコンパクトなスポーツカーに見えます(笑)
よくお似合いです、羨ましい～
本日の地元紙に徳島県の景況感が掲載されていましたね。
全体の景況感は上昇傾向でしたが、住宅投資だけは右肩下がりでした。この傾向はさらに続くと思われます。
しかし住宅投資も日本全体で見ればまだまだ数字が安定しています。これは地方の転出率が上がり、東京一極集中が加速しているからでしょうー
渋谷は工事だらけでしたね(笑)
通常敷地内に必要な口径の給水管が引き込まれていない場合、接面道路を掘り返し埋設本管から分岐して引き込みし直します。
今回の計画地では小さな口径の給水管が1本だけありますが全く容量が足りません。しかし接面道路から新たに引き込む給水管がないため受水槽を設置計画したいと思います。
こちら・・・
ポンプ系では超有名な川本ポンプ。供給水量+余裕分を計算して2セット設置予定です。
昨日午後から東京方面では雪が降り始めて、夕方から夜にかけて大雪警報が出る地域もありました。
前日に天気予報等でアナウンスされていましたので、早めの飛行機便にして無事帰ってこられました～
っで、こんなところで食事しておりました・・・
2月3(土)～5(月)まで東京行です。ちょうど寒さの谷ですね～
1時間程度のフライトですがメトロ乗り換え等の際、人混みをかき分けるんに疲れますでしょ(笑)
あれは何べん行っても慣れませんねー
藍住町の弊社所有ラクソラハウス2棟の内1棟が転勤で退去すると管理業者さんから去年12月に連絡が入りました。
その後1月28(日)に本日退去されましたので、美装の手配と共に「では、これより募集開始しますね」と連絡くれました。
っで、1月30(火)に入居即決申込いただきました！
複数のご入居希望があったようでありがとうございます。
ご入居の方には毎日ワクワクするような生活を送っていただきたいと思います。
ブランド力の高い大手ハウスメーカーのアパート戦略は高級志向3階建て。3階建てにしているのは2階建てでは利回りにならないためだそうです。
一等地エリアだけで計画してお家賃も地域で一番高いと思いますねーそれでもそのうち入居なるそうですが、仕様を都市部の分譲マンションみたいに超豪華にしています。
つまり、ターゲットに都市部になれた高年収クラスに特化した戦略ですね。
メーカー側は有利な条件下のみで家賃保証するため、大家側は相続税対策狙いの地主系ということになりますか。
資産づくりを目的とする我々には到底できないブランド戦略です。
貧困層が広がる今、我々もどのクラスをターゲットにしていくのか、明確にした方がいいです。
私がいつも思っているのは、賃貸だからこそできる面白く楽しい暮らしをしたいクラスなんです。
本日はいいお天気でしたねー
わたくし日課でウォーキングをしているのですが、薄っすら汗をかく陽気でございました。
が、しかし土曜日から気温はグっと下がるみたいですな。
わたくし私用で土曜日から月曜日まで東京なのですが、さむいかなぁ～
先日、広告に新築貸ガレージがありました。ガレージだけなので貸倉庫とかトランクルームとかの類になるんでしょうか。コインランドリーはどうでしょうか。
不動産投資といっても色々あるものです。表面利回りだけで言えば、新築賃貸住宅より高いのがあると思います。
知り合いは自動販売機で利回りが高いと鼻息荒くしておりましたけど(笑)
私の中に一つの法則があります。あとからマネできるものは本質的には価値が低くいずれ競合にさらされる。厳しい競合になりますとやはり利回りは落ちていくので長期に安定しない。
価値創造の高さ強さの問題なんですね。その時の価値がいつまで輝きますか、というとこなんです。
当初喜ばれるかもしれませんが、あっちこっちによく似たものが一気に出現するのが徳島県の昔からの特徴でもありますでしょ(笑)
私の創ったものは隣に見た目よく似たモノが作られても価値で勝ち続けるので利回りは安定すると思って投資しています。
戸建て4棟新築しております「新本須」、本日現場打合せに行ってきました。
実際見てみますと、我ながらいつものギューギュー詰め配置に笑ってしまいました～
さて、図面では表されない細かなニュアンスや収まりなどは、やはり現場で決めていきます。
ＢＣは、キッチンと化粧丸柱の収まりや２Ｆバルコニー壁のくり抜き方など、図面作成時よりさらに完成イメージを膨らませて決定しました～
「新本須Ｄ」には次のような空間がございます。
しかし、これだけの面積ともなりますとかなり高い！
ですから、杉板でスノコデッキ・ウッドデッキ風を現場施工してみよーと思います。
完全に屋根に覆われた空間ですから、経年劣化はかなり遅いと考えています。
左横のアルミスリットも大工さんと相談しながら、杉材で現場施工してコストダウン+イメージアップを狙いたいと企んでおります(笑)
只今、敷地900坪に長屋6棟のOB大家さん新計画・見積りにかかっています。
今は仕入れ原価が目まぐるしく動くので、慎重に丁寧に精査して数字を重ねています。
2年前のウッドショックで木材費は倍価格に急上昇しましたが、今は緩やかに下がってきて小康状態です。
しかし、木材費以外はじりじり上昇傾向にあり、大手製造メーカーも一年に数度定価を上げています。
着工時に上がることが判っていれば想定できますが、数か月の時間差は我々業者にとって不安な時間でもあります。
ですから、念には念をで丁寧に慎重にはじいております～
「新本須ＢＣ」ではバルコニーが道路側にあり良く目立ちます。
外観デザイン上、通常の手すりでは面白くないので壁で一旦覆ってしまって、くり抜くという十八番の手法を使います。
これはラクソラハウスの正方形をくり抜いた時とほぼ同じような手法です。
こちら・・・
この図面大きさは仮で実際は現場で見ながら大きさを確定させます。
そのため上下左右には耐力壁をつくらず相当のゆとりを持たせています。
現場で見るとしたから見上げた人の目線ですので、図面とはニュアンスが微妙に違ってくるんですよねー
ツマエルＡのご見学の際に勝手口から物干し土間ヘの高さ（段差）がちょうどいいですねと、言っていただきました。
新築の場合、建物と外構業者が変わりますと両社の配慮がないと段差が高くなったり低すぎたりします。
弊社は両方工事しますので、外回りの仕上りの高さと建物高さを考慮して均等に割り付けています。
1FLは、GL+約580ですから物干し土間の仕上がりが+180だとしますと差は400。勝手口に内土間がない場合、土台水切りの下でないと雨仕舞ができませんので、200+200でちょうど良さげに収まるとです。
弊社のホームページには毎日アクセスしてくれる大家さんたちが20組ぐらいおいでますかね。
あとは一週間を一気見する方とか(笑)多い日はアクセスページ数が何百とかの日もあるんですよー
それで今回リニューアル後にブログがどこか見ずらいというご指摘が大家さんからございましたので、見やすくなるよう作成業者と相談してみます～
今「新本須」で戸建て賃貸４棟を自社所有で新築中であります。北島町中村本須でラクカフェハウスを完成させて、そのご近所なので「新本須」と呼んでおります(笑)
こちらはＢＣが先行してＡＤの仕様がこれから決定なのですが、見学会等でバタバタしておりまして・・・ちと遅れ気味ですー
っで、この次土地があったらどーしよーかなと思っています。
現時点でこんなん建ててみたいと具体案がある訳ではないのですが、土地を一旦買ってしまうとですねーこんなんあんなんとまぁまぁ出てくるんですねー
不思議です！
ただお客様の大型案件予定が入っていますので、どちらにしてもその後になりますが・・・
新計画の敷地調査を役所で調べているのですが、こういった場合弊社はいつもその道専門の行政書士さんにお願いしています。
役所窓口担当の方々と関係も深いので詳細迄わかってくるんですねー
今回、見学会でウケたのは間違いなく「カップル向け」の方でした！
ファミリー向けも高評価いただきましたが、元々「つまるハウス」の延長線なので「カップル向け」ほど強いインパクト+驚きはなかったのかなと思います。
「カップル向け」は、見たことのない間取りにゾーニング、想像したら楽しそうな暮らし方。長時間滞在されていた見学者さんも少なくありません。
今、「新本須」を新築中であります。新たな挑戦もしています。
毎回毎回、こーしたらあーしたらと妄想から創造、そして現実に実現させて新たな暮らし方を生み出しています。
皆様、「新本須」も期待してくださいねー
大盛況とわたしは思っております(笑)見学会～
さっそく、カップル向けの新計画ご依頼を承りました！！
これから、実際にどういったカタチで建築が実現できるのか、否か。行政書士さんを通じてご依頼大家さん指定の土地・敷地状況をお調べていきます。
いずれにしても、うれしーお話ですたい。本当にありがとうございます～
13(土)14(日)徳島市川内町鶴島にて、「つまえるハウス・暮らしVer.ファミリー＆カップル」の見学会を開催し15組以上の大家さんにご来場いただきました。
誠にありがとうございました。
弊社見学会においでいただく大家さんたちは既に恵まれた土地を沢山所有している方々ではない方たちが多いんですね。
なので、皆さん付加価値・差別化を真剣に考えられているんでしょう。
本当は不動産投資をしたくないけど、相続や節税のためにしているという方々ではないということなんです。
15年後20年後に安定した賃貸経営をするために必要なものは何か？を模索しながら捉えようとされています。
私自身は安定した経営に必要なものは「入居者の気持ち」を強く捉えることだと思っています。「ここにするで？」ではなく、「ここしかない！」の差。
満室100％ではなくキャンセル待ちが出るほどの150％以上の入居率達成。
そのために大切なのが、ここでしか実現しない付加価値の高い暮らし方なんだと思うんですね～
この度の「鶴島ＡＢＣ」３棟は全て即満室となっております！ ご入居の方々、ここにしかない日々の楽しい暮らしを十分満喫してくださいねー
本日地元紙に県内景況調査が掲載されておりました。
小売り・旅行業・ホテルなど前年比が上向いている中、住宅投資だけが下向きでした。
しかも、持ち家32％減・分譲24％減、貸家に至っては81％減となっています。
貸家はそもそも月によってばらつきがありますが、持ち家が月107戸というのはあまり聞かない低い数字であります。
東証は株高で沸いておりますが、地方経済との格差はこんなところにも表れるんですね。
「新本須」ＢＣの１Ｆ床は、基礎の土間上をきれいに仕上げる仕様としています。
このことで玄関ポーチや駐車場とのフラットな高さ関係が不思議な感覚を生みます。
仕上げ素材はクッションフロアですが、フローリング的な柄でない方が戦略的だと思いますねー
「新本須」のＢＣの外壁にニチハのルビドフラットという新商品を採用します。
標準外壁との兼ね合いもまた現地でご覧ください。
ホームページ上でも既にご案内させてもらっていますが、徳島市川内町鶴島182にて1月13日(土)14日(日)11:00～16:00見学会を開催いたしますのでこの機会にぜひご覧ください！
北（鳴門方面）から来ますと国道11号・吉野川橋手前左のセブンイレブン通り過ぎて左へそれて、突き当りを左折します。土手上へ行かずに下道（案内有り）をまっすぐチョット走ったら左折（案内有り）でゴールです。
南（徳島大学常三島方面）からきますと、国道11号・吉野川橋渡って左車線をまっすぐちょっと行って左後ろへグルっとターンします。突き当りを左へ高架下トンネル抜けて、土手上へ行かずに下道（案内有り）をまっすぐチョット走ったら左折（案内有り）でゴールです。
西から土手道をきますと水門過ぎて左下へ降りて行って高架下トンネル抜けて、土手上へ行かずに下道（案内有り）をまっすぐチョット走ったら左折（案内有り）でゴールです。
マップコード入力いただくのが安全確実でございます！
先行してBCは着工しています「新本須」。
明日からAの着工です。わたくしの中ではイチ押しの空間があります。
こちら・・・
リビングの上は吹き抜けてダイニングの上を斜めにLOFTが横切っています。
このLOFTの梁や床裏などのしつらえが見どころであります～
開放的な空間で心も解放的に暮らそうという試みでございます～
お正月お酒をいただきました、凄く美味しかったのでご紹介しますねー
「吉乃川みなも」です！
日本酒好きな方におススメでございます。パンフレットに次のような作り手の想いが記されていましたのでご紹介します。
・・・人生は、川のように、長く続く。なんでもない日を、積み重ねながら。
たとえ、特別な日ばかりでなくとも、毎日が豊かなものだったら、きっと、よい人生が流れていく。
吉乃川「みなも」が目指すもの。それは、毎日を豊かにする酒。
何百年と飲み飽きない晩酌酒を造り続けてきた新潟の蔵元が、モノづくりの原点に立ち返り、素材、造り、その哲学すべてを、いまの時代に合わせて、丁寧に磨き上げた食中酒。
食を引き立て、気分を上げる。
いままでにない、それでいて、吉乃川にしかできなかった、新しい味わいをお愉しみください。
いまの毎日を豊かにする。・・・
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
