建築許可(都市計画法)申請へ。

 徳島市で長屋3棟・12戸建物配置が決まって建築許可申請に進めることになりました。許可なりますと、確認申請へと進むことができます。

建物ごとに敷地を分割してその棟数だけ申請します。

許可後に分割の仕方や建物床面積等変更してしまいますと、申請しなおしもありますので、慎重に進めていきたいところでございます。

1.5人用を追求してみる。

 つまえる暮らしVer.ではファミリー向けとカップル向けを作りましたが、以前入居管理会社社長がここは1.5人用がいいなぁとおっしゃっていたことがありました。

1.5人用とは文字通り一人で入居しても二人で入居してもいけそうなので足して割って1.5人ということです。

この辺りを追求してみたくなったとです。

入居者によってリビングが寝室になったり、寝室を一つにするとLDKが広くなったり、ホビールームなのか洋室なのか、こーすれば一人用、二人用も使い方で部屋の用途が変わるようなそんな工夫をしてみたいと思っています。

本日ブログお休み。

 歯医者さんで麻酔打って、ハツってドリルでぎゅるぎゅるして、ボーとしているので(笑)

本日のブログはお休みですみません~

良さげな土地はお気軽にご相談ください!

 先日、気になる土地があるので相談したいと大家さんが来社してくれました。しかし今回はご希望通り配置できませんでした。

大家さんは「無駄になってごめんね」と言っていただきましたが、全然無駄ではございません。むしろ必要なことであります。

私自身買うまでにあたりをつけた土地に配置を試みてほとんどが「没」となります。

何度も回数を重ねることでなんとなくの感覚が養われていきますので、回数こなすことが良さげな土地と縁を結ぶ重要な行動であると捉えてください。

また、そんな時って楽しいじゃないですか、「あーあとここもう少しあったら入ったんかー」とか(笑)とにかく遠慮なくお申し出ください。

たとえば・・・戸建てが入らないところでも梁を繋いで長屋にすることができます。長屋と戸建てでは法規上の規制も大きく異なるので、自分だけで答えを出すのは早すぎます。

ぜひ、何回でも良さげな土地相談お待ちしております。わたくしは現実に5か所ぐらい検討すると一つ縁があるっていう感じですかねー

南向きを考える。

 先日、去年新築住宅に引っ越した方とお話をしました。街中で土地面積・建坪も小さめだそうです。

なるほどと面白かったのは、「日当たりがあまり良くなく朝方東から日が差すだけなので今の時期は快適です」と話されていました。

冬は断熱性を上げれば問題ないので、気象変動が起こって夏期間が増えていくこれからの時代には単純に南向きがいいとはいえないのではと思いました。

今までは南向き土地が高かったので、北向きを安く手に入れるのも一つの戦略だなと感じましたね~

ガス料金明細。

 今年7月分からガス代を徴収する際には、基本料・ガス代・設備費と明細を分けて発行するようになったそうです。

各ガス会社で振り分け方を考案しているようですが。

これは、ガスとは無関係な過大な設備投資をガス業者と大家側が結んで、それらをガス代からちょっとずつ回収する手法を抑制することが目的のようであります。

ガス業者同士の熾烈な競合によってそのような環境になったみたいですねー

賃貸住宅フェア。

 弊社にはセミナー系の案内がしょっちゅう郵便で送られてきます。着工数等減少して景気が落ち込むとその数は増えます。

結果、何かのグループに入ったり何かを買う破目になったりすることもありますが、それがきっかけで好転することもあります。

今回、賃貸住宅フェアの案内がきました。

東京ビッグサイトで2日間!
9会場でびっしりセミナーがあるみたいです。近くに東京出張がある方は検討してみてはいかがでしょう~

もちろん参考にならなかった話もあるでしょうけど、数聞けばあとに残る知識・情報もあると思います~

芯々寸法と有効寸法。

 オールスター観戦しておりました、第1打席4球のあとの第2打席。外低めへの変化球はすぐボールと判断できる球でびくともしなかったオオタ二さん。3球目甘く入った来て私は叫びました「いけっ」カーン快音と共に画面から一瞬にして消えて自分が叫ぶ声でテレビの音が全く聞こえませんでした(笑)

さて枕はこの辺で・・・

図面上に寸法が記入されておりますが、これはだいたい芯々寸法というやつです。

境界から建物までが1mと記載されていたとします。境界にブロック塀がある場合だと手前か奥か真ん中かによって。そこから建物芯までですから、建物の外壁の厚み、下地の厚み、柱の太さ等で有効寸法が変わってきます。

例えば柱120・境界ブロック塀100で中心だとしますと、

1,000-50(ブロック塀厚み)-外壁15-下地18-柱60=857が有効寸法目安ということになりますねー

建物の配置・向き。

 新計画の配置図を見ながらOB大家さんと打ち合わせしていました。

大家さんいわく、その建物は少し離れた高台道路から良く見えるので、敷地にではなくその道路に平行に一度配置してほしいとご要望がありました。

その道路を通るとき建物が正面に見えるからだそうです。そーしますと建物サインも見やすくなります。

敷地に対しての配置は効率や法規上のこと、浄化槽等排水経路や後々のメンテなどを考慮しますが、こうした道路からの見え方も大切ですよねー

建築許可について。

 先日、OB大家さんから配置もだいたい決まったので「新計画について進めてください」とありがたいお言葉をいただきました。

しかし以前にもお話させていただいていたのですが、確認申請前に建築許可が必要なところであります。

この建築許可というのは市街化調整区域内で開発を伴わない許可のことで、同じ敷地内に3棟あれば3通りの許可が必要となります。

事前に都市計画課と協議の上、調整区域内でも除外される理由、敷地の分割・敷地の仕上がり高さや給排水等々作成していきます。

都市計画法で建築許可なりますと、次に建築指導課の確認申請へと進むことができます。

物件の大きさにもよりますが、45日~60日ぐらいはかかると思っていてください。そこから確認申請に30日~45日ぐらいでしょうか。

余裕のスケジュールを組んでおけば協議が長期化しても全く問題ございませんので、早め早めでいきましょう~

敷地のぬかるみと盛り土。

 OB大家さんの新計画地ですが、排水勾配上少し敷地高さが足りないようです。

排水先の放流口高さから逆算しまして、建物浄化槽の放流口までの距離等で必要差をはじきます。

そうしますと建物回りのGL高さや駐車スペースの雨水排水経路など決まっていきます。

現在敷地がぬかるんでいますので、着工前に再生砕石を工事動線上に敷きならべます。

基礎や外周工事で出てきた土もまんべんなく敷きならして足りない分だけ場外より搬入します。

この時は採取場から掘り出したままの山土等を使用します。

あとは土間コンクリート・アスファルト等の下地分を仕上がりから引いておけばピッタリいく訳ですねー

新設住宅着工戸数、減少の格差。

 本日の地元紙に徳島県2024年5月の新設住宅着工戸数が掲載されており、低迷が続いて前年比16%減。また四国全体では18%減だそうです。

私が注目していますのは全国は5%減なので都市と地方との大きな差が経済格差を表していると思うんです。

野村総研では2040年には今より着工数が4割減少すると試算していますが、それより地方はさらに落ち込むということです。

つまり半分以下になると想定しますと単純に供給側も半分で十分だということです。

建築業界の人手不足は確かですが、この減り方なら地方ではバランスが取れるのではと感じてしまいます。

地方の中でも経済格差が進むわけですから、貧困層でない層の方たちを我々大家業は迎えて経営したいところですよね。

そのために付加価値の高い圧倒的な差別化で賃貸暮らしの魅力をアピールできることが大切だと思います。

融資金利上昇へ。

 只今、藍住町で自社賃貸物件の新築を計画中でありまして。いつものように土地は自己資金、建物は金融機関からの借り入れで計画しております。

メインバンクに次回計画をそれとなく伝えたところ「前回迄の金利より上がると思います」と言われました。

っということで方々尋ねましたところ、やはり金利上昇を打診されるケースは増えているみたいですね。

金利上昇は収支に大きく影響しますでしょ。たとえば1億円・30年返済・金利1.5%→2%に上昇しますと総支払額が約900万円も増えます。

この上昇傾向は日銀がゆっくり動いているので少しずつ長ーく続くと思います。

このことも含めて早目の計画がお得ですよね。

2025年4月1日~法改正への対処。

 今計画をお考えをの方は注目してください!2025年4月1日着工以降の新築は法改正後の対象となります。

たとえば・・・

建築確認の対象が左→右に広がっています。

また・・・

耐力壁の計算方法が今より厳格化されたり、省エネ基準が義務化されて、それぞれに関連図書の提出が必要になります。

厳しくなる訳ですから、木材は増えるし断熱材も性能を上げるようになりますし、設計費用もその分上昇すると思われます。

今秋ぐらいに全体の詳細がわかるみたいですが、今ある計画は旧基準でさっさと通しておいた方が良いでしょう~

着工ベースが起点となりますから、2025年2月~3月初旬迄は役所窓口が申請で込み合うことも予想されますので、2025年1月中には確認申請を提出しておきたいところです。

設計事務所も込み合うことを想定しますと、12月初旬には本図面を作成するスケジュールがいいです。

さらに逆算しますと、9月10月で計画案を決めて11月には融資審査に入っておいた方が安全だと言えます。

早目早目で段取りだけしておいて、着工を待つのがベストであります!

スカッとする大谷さん。

 エンジェルス時代はアナウンサーが「オオタニーサン」と叫んでいたように思うのですが、この頃は「ショーヘイ」と呼んでいますね。

しばらく三振が続いて心配しておりました。外角に逃げていくボール判定を何度も不満そうにしていましたよね。

無理して打つとひっかけてしまうし、内角は空振りが多いからあの辺をピッチャーに対して甘く判定されると苦しくなりますかねー

はい、今日も観戦しておりました。

四球・死球・四球と続いて今日はしっかり選球できていましたー

第4打席、入ったかと思った当りはフェンス直撃のスリーベース。

第5打席、今度こそ「ぶち込め」と気合入れて応援していましたら、ホンマに打ってくれました(笑)・・・28号!

同じ時代同じ日本人で歴史に残る世界的スポーツ選手を応援できるって幸せです~

GARAGE内に1400mmの吹き抜け。

 NEW GARAGE HOUSE 考案中でありますが、ガレージ内に高さ1400mmの吹き抜けを今回採用したいと思っています。

なんでガレージ内に吹き抜けがいるんで?というお声が聞こえてまいりました(笑)

つまえるファミリーVer.を思い出してみてください。

こちらは下がLDKで上が大収納であります。

この矩計パターンで下にガレージ・上にLOFTを設けてガレージ内からLOFT内を見えるようにと企んでおります。

そのLOFTにはリビングのソファ背もたれから這い上がれます(笑)

新計画地の視察へ。

 SKIP HOUSE 新計画の敷地調査に久米監督と行って参りました。

一緒に想定したのは、「給水・排水方法、電柱位置、外周境界の有無+必要な外周工事、建物GL設定による造成、既存建物解体後の状況、既存擁壁の補修、排水先への勾配状況、進入路の小運搬の有無、接面道路の現状幅員等々」でございます。

このあと、土木業者・設備業者等・専門業者と現地で詳細打ち合わせて全体像をまとめます。

これらを丈量図にjwcadで落とし込んでいき施主さんと打ち合わせることになります。その時、本日撮影しました現場写真を見ながら一つ一つ決定していきます。

変更等が出て決定図面が仕上がりましたら、建物本体以外のお見積り作成へと進めてまいります~

パナソニックをチョイス。

 弊社は、パナソニック商品を主な仕様建材としています。

キッチンだけは「トクラス」であとのフローリング・木製建具・洗面・風呂・トイレも時々・エアコン等々ほぼほぼパナソニック商品です。

選ぶ理由第一は「クレーム・メンテが少ない」第二「メーカーによるアフターメンテがしっかりしている」が理由です。

キッチンのトクラスはカウンタートップ&シンクがメーカー唯一人造大理石が標準設定でお得なので選んでいます。

長く運営する賃貸建物ですから、耐久性に優れてクレーム・メンテが少ないというのは大きなメリットだと思いますねー

スキップフロアの段差・差尺をどう考える。

 只今、NEWガレージハウスを考案中でありまして。いつものスキップフロアをガレージにも採用してみようと企み中。

その際に重要になるのが床と床の段差・差尺であります。このことについて少しご案内申し上げます。

段差が1m以上になりますと手すりが必要になりますので、腰かけることはできなくなります。しかし、もう少し段差をつけますとその下部が大収納として利用できるようになります。

また、段差720~750にしますと机やテーブルと同じ高さになるので、ひっつけて使用しますとスキップした床が大きな机のようにも思えてきます。

さらに人が立った時の目線で床が見えているか、否かでも空間の広がり方が違って感じますし。

スキップした中間フロアが階段段数の分け方によって、下に近いのか、上に近いのかでも生活用途との関係もでてきます。

今は椅子に座ったひじ掛けがLOFTの床だったら面白いんじゃない(笑)と進めております~

単純な坪単価比較はやめましょう。

 昨日に続きまして・・・見学会時に受けた質問ですが、「坪単価はいくら?」と聞かれましたので「わかりません(笑)」とお答えいたしました。

ピリエベーシックは本体価格940万円と表示(税別)しております、それに含まれるもの、除外されているものを把握しているだけでありまして、私自身、坪単価を計算したことがないんですー

それは全く意味ないからです。

坪単価というので比較するなら、まず含まれるものと除外されているものが共通であることが必須です。しかし今の日本では大手ハウスメーカーでさえ共通しておりません。

また延床面積30坪と40坪を比較しますと、同じ3LDK・同じ仕様・同じ構造材等々であっても40坪は凄く坪単価が下がりますし、逆に25坪に抑えますと一気に坪単価は上がります。

モジュールでも同じことがおこります、全く同じものでもモジュールを1820(関東間)→1900(四国間)→1970(関西間)→2000(メーター)と広げるほど坪単価は予想以上に下がります。

っということは、同じ30坪ぐらい・同じ階数・同じ構造・同等仕様の時には比べることができる訳ですが、そこまで坪単価にこだわらんでも総額(含まれるものが同じ)でいいということです(笑)

また、建坪といっても弊社はスキップフロアを多用したり、LOFT・大収納等1,400mmを採用することが多いのですが、これらは建坪に入っておりませんから、余計にわからなくなってしまいます。

賃貸での重要ポイントは建物外周の大きさと投資額に見合う収入バランスです。資産である敷地が建物外周部分内で価値が増大しているか、どうか、が大切だと思います。

皆さん、どう思われますか~

ガレージハウスの最大メリット。

 先日見学会ご来場時にご年配の方が「ホームページを見たのですが、ガレージハウスもやられてるんですね」と聞かれました。また「あれは車好きやバイク好きにはいいね」とおっしゃるので「私のコンセプトは全く違うんです」とお答えしました。

それらは一般的なイメージであって、賃貸なのか・持家なのか、単身者か・ファミリーなのか、それぞれガレージの目的が変わってくると思います。

徳島県を車で走っていまして目立つのは軽四とミニバンと商用車であります。高級車見かけますか(笑)この人は車好きだなと思うことがどれだけあるでしょうか。

賃貸市場に売り出せばその方たちが主ターゲットとなる訳ですから絞りすぎているのでは?と感じてしまうんですね。

なので私の目指すガレージハウスは車との距離感がグッと近くなることで「暮らしやすく」なったというのが狙いなんですねー

唯一電車のない県、徳島ならではの日々の暮らしと車との距離感です。

もちろん車好きを対象にするのも有りですが、暮らしやすさをクリアした上でのことにしたいところでございます~

こんな雨の日、買い物から帰ってきてガレージ内棚(ミニ倉庫)に荷物を出せるだけでも他賃貸ではマネできないことですよねー

駐車スペースを大切にする。

 新計画案の打ち合わせをしておりました。

OB大家さんですが、いつも凄く駐車スペースの取り方を気にされています。

建物との距離感・止めやすさ・巾・勾配・見え方など様々な方向からご検討されています。

一度なんか、細い道に車をつっこんでバックで片方ブロック塀駐車の時なんかはアルファードを実際現場で走らせて航跡に印をつけて間口4500にしたこともあるんですよ。

基本理念は運転が得意でない方も楽に止めやすい駐車場ということなんでしょうね~

大家さんも気持ち。

 先日、OB大家さんと新規計画土地をご一緒に視察に行きました。もう何か所もリピート施工いただいておりまして、この時もいろいろお話させていただきました~

その中で印象に残ったOB大家さんのお言葉がありましたので、ご紹介させていただきます。たとえ話ですので、気持ちの問題と思って聞き流してください。

「家賃12万円でも入居が決まるかもしれないという高品質住まいを12万円で入居してもらうより、10.8万円で安いし他になく凄くいいと入居者が喜んでくれる方が私はいいんです。」とおっしゃいました~

私自身、他大家さんから「ここまでせんでも、もっと高く取れるだろ」と言われることもしばしば(笑)でしたから~なんかね。ジーンときたんですね。

大家業ってやはり価値創造する社会貢献業なんだと思いましたー

そして結果的に資産を増やす!その方は不動産資産がドンドン増えているみたいです、いいなぁ(笑)

ターゲティングは明確に。

 昨日は低リスクのお話をしましたね。

ワクワク感や暮らしやすさを生み出して入居者の気持ちを捉える以前にターゲティングを行います。ここは明確にします!

ファミリーか、カップル向けか、単身者向けかを一つの敷地で全て検討するのも有りですが、間取り・仕様等はターゲットを明確にしてから作っていきたいところです。

たとえば、「2LDKにすれば子供が小さいファミリーでもカップルでもどっちでもいいんじゃない」というような広さ(坪数)や部屋数だけで進めると商品力が弱弱しく競合にさらされてしまいます。

私がファミリー向けに設計するならば以下のことを大切にします・・・基本独立した3部屋が必要です!

①まず大収納です。1Fと2Fの間に大収納階をつくり賃貸物件の不満である絶対収納量不足を一発解消しておきましょう。「つまえるハウス」がそれにあたります。今使わないもの全てを大収納につまえて(笑)いるものだけ各クローゼットに持っていく暮らし方です。

②キッチン・洗面・風呂・トイレ・LDは必ず全て1Fにしましょう。子育て世代は、ほぼ1Fだけで過ごしたいものです。

③トイレは2か所必須です、2Fにもトイレを設置しましょう。

④洗濯動線をつくる、勝手口等からの物干しテラスを設置することで、ファミリー子育て層は心動かされます。食器洗い乾燥機も魅力アイテムとなります。

⑤駐車場は並列3台用意します、巾もミニバンが予測されるので2,800mmぐらい広くほしいです。さらにゲストパーキングが少しあれば完璧ですね。

⑥ゴミ出し動線や仮ゴミ置き場等

これらを全てクリアした上で、外観デザインや間取りの優位性・仕様インテリア等々をセンス良く組み立てていきます。

この時点で低リスクになっています!

ターゲットがカップル向けや単身者向けとなりますと、この重要ポイントが全く違ってくるので、ココを必ず明確にする必要があるんです~

リスク管理の本質。

 私自身、親族等からの不動産相続等はゼロであります。弊社物件全て内部留保金で土地を購入し、建物を銀行融資で賃貸投資事業を進めてきております。

なのでリスク管理が一番重要であると考えます。

ここでリスク管理と申しますと「高利回り」っと、なりがちでありますが、私の言うリスク管理とは「入居者の気持ち」であります。

入居者の気持ちがその賃貸物件から離れますと経営は高リスクにさらされる訳であります。

つまり、低リスク=入居者の気持ちなんです。

ご入居される方々が「これがほしい」「ここでないといや」「こんなん待ってた」というような強い気持ちがいい方向に動けば低リスクになります。

弊社・弊社施工は現在も入居率約100%でありますが、市場では多くの戸数が空室となっていますよね。これらが入居者の気持ちを動かすことができていないのはあきらかであります。

マネできないワクワク感・暮らしやすさに加えてリフォームでは表現できない高品質なデザイン性を持つことが基本となって参ります。

一言で申しますと・・・圧倒的な高付加価値で「ここにしかない」心豊かな暮らしを実現するということでしょうか~

ご来場有難うございました~

 6月22(土)23(日)北島町の見学会に予想を上回るご来場組数でございました!誠にありがとうございました~

また、駐車場満車で帰られた方・ご挨拶・ご対応できなかった方々に対しまして、この場をお借り致しましてお詫び申し上げます。すみませんでした。

今回に懲りずまた来てください~

天気予報で懸念しておりましたが、どしゃ降りに合うこともなく、無事終えることができまして今は安堵しております。

ご来場皆様方の新商品反響は上々でございました。また、「暮らしデザイン」が何者かという疑問も共通であったように思います(笑)

現在までに弊社で施工いただいた方々・OB大家さん方もその疑問・不安を乗り越えられた訳であります(笑)

弊社はOB大家さんのリピート率が物凄く高く、今では仲間のように親しくしていただいております。

お話を進めていくうちに皆様方の中にある賃貸に対するイメージと弊社理念の何が大きく違うのか?

っというところを折を見てブログで語っていきたいと存じますので、ご参考になさってくださいませ~

6月22(土)開場時間11時→10時に変更。

6月22(土)23(日)のご見学会ですが、明日は14時ぐらいから雨脚が強くなりそうな予報となっておりますので、会場時間を1時間早めて10時~に変更致します。

23(日)は予定通り11時~15時となっております。ご来場お待ちしております。

6月22(土)23(日)雨天決行。

 弊社の見学会・・・梅雨らしく天気予報で傘マークが並んでおりますが、雨天決行・どしゃぶり決行・ゲリラ豪雨強行決行いたします(笑)

釣りやゴルフはあきらめてご内覧くださいませ。

OB大家さんも、ほとんどの方々がご来場いただけるようです。ありがとうございます。

弊社で施工された大家さんたちは、ほぼリピートされて複数棟お仕事頂いております。

一般の注文住宅を長くやっていた感覚で申し上げますと、誠にありがたいことであります。

次なる計画がおありの大家さんは、建築基準法改正前(建築コスト上昇)の2025年3月迄着工をおススメしております!

ピリエAキッチン目線。

 ホームページ特設サイトには採用していないキッチン目線画像でございます~

リビングで寝転がる方を想像してみてください。キッチンに立つ方の目線からは少し下がるぐらいで良さげでしょう~

スキップフロアの素晴らしいメリットであります!

新設住宅着工減少。

 新設住宅着工戸数は現在の減少傾向が維持され、2040年度には約55万戸(2022年度比約36%減)にまで落ち込む見通しです。

以上が野村総研の予測ですが、確定未来とも言われています。

このグラフは全国平均ですので、地方ほど右肩下がりは強くなっていきます。

こちらは徳島県の今年4月までの新設住宅着工数です。

弊社第一号のスキップハウスが竣工した2016年と持ち家で比べますと・・・
2024年を年ベースでみると約40%近く減少しています。全国が約30%ですから、野村総研の全国予測より徳島県はさらに10%低いということです。

大家さんたちは、この市場を見ながら戦略を練らないかんとですねー

「完全自由設計」

 今回、ピリエの見学会開催で初めて弊社を知る方もおいでると思いますので、設計について少しご案内申し上げます。

弊社の言う自由設計とは完全自由設計のことで、細かい寸法を敷地に見合うようゼロベースからつくります。

よくありがちなのが基礎プランがあってそれを変更するパターンですが、これでは変形土地等々には合わせられません。

また、大手は型式認定という今自動車メーカーで話題の国交省の認定を受けているので完全にパターン化させる効率・生産性重視戦略であります。

で、弊社商品の立ち位置というのは、暮らしスタイル・価格利回りバランス・ターゲティングなど基本コンセプトをそのままに自由設計していくとご理解ください。

弊社商品は全て100%オリジナルでありますので、方角や地姿に加えて用途地域などにも柔軟に対応できます。

ホームページサイト追加。

 本日よりホームページにピリエ特設サイト+見学会サイトが追加アップされております。いつもお気に入りからご覧の方は再読み込みボタンを押してください~

父の日ですか。

 東京一挙集中・地方人口流出に貢献しています我が家(笑)

東京在住3人娘から冷酒が3本送られてきました~明日は父の日らしいですね。

今晩は、「冷酒三種盛飲み比べ」となりますかー

次はさらに重ねる(笑)

 ピリエの作業が大方終わりつつあるので、次なる構想・妄想を高さを工夫しつつ巡らし始めております。

ラクポポは1F2Fとも3m柱、つまえる系やピリエAなどは1F・3m柱 2F・4m柱、スキップハウス系は1F2Fとも4m柱です。

このスキップハウス系を縦に割って下から上まで繋げて1戸としたら面白いのではと書き始めました~

狙いは・・・ジャングルのようで入居者が時々迷ってしまう(笑)

ガーデンテラスはハンモック付き。

 「ピリエ・ガーデンテラスタイプ」は落ち着く一番奥の区画です。

専用駐車場側に快適スポット・ウッドデッキがあります。
下の正方形の穴の向こう側になります。この穴は内側でシェードを下ろすことができるので、完全なプライベートガーデンテラスとなります~
リビング側はハンモックが吊られていて、テラスとの一体感を楽しみつつ、ゆーらゆーらしてください。

このハンモック付きの家賃設定です(笑)

ピリエ・見学会のご案内。

 さて、いつもホームページをご覧の皆様に早目のご案内を。

今回時間は両日とも11時~15時です。

いつも初日の11時~13時ぐらいにご来場が多いので、15時前からゆっくり見られるのも一つのコツでございます。また、日曜日はご来場少ないです(笑)

本体価格940万円は「ベーシックタイプ」ですよ、大きな写真は「大空間タイプ」ですからお間違えないように(笑)

価格は2025年4月~の法改正で建築費が上がることが予想されていますので、2025年3月迄着工の場合であります。

踏板にもこだわる。

 二階建てなら必ず階段がありますよね。私はこの階段には数々のこだわりの表現・演出をしてきました~

皆さんも見学会等で階段を見る機会があったらまじまじと観察してみてください。

こちらはピリエAの玄関ホール・・・

可愛らしい2本ずつの細目縦棒手すり(完全手作りオリジナル)に目がいきがちですが、下から4段目迄の階段の踏面の小口(側面)手前部分が化粧で表しになっていますでしょ!

これが化粧でなくて壁手すりで踏面小口が隠れていたら、どんなにつまらんでしょうか(笑)

そのつまらん階段を帰るたびに毎日見るのと、何かわからんけどいい感じと思うのとは365日経つと入居者の暮らし満足度に随分差が出ます。

こんな小さなこだわりをあちらこちらに散りばめることも品質を上げる一つの手法でございます~

ピリエ・ベーシックの利回り。

 アクセス数がハンパなく伸びております(笑)これはピリエをご紹介しているからでしょうか~

ピリエ・ベーシック・・・間取り

価格・建築費は・・・(2棟以上・2025年3月迄着工)

本体940万円+合併浄化槽5人槽40万円=980万円(税別)

今回家賃82,000-ですから・・・

82,000円×12か月=984,000円÷9,800,000=10.04%!

戸建て新築・高品質で10%利回りならえーと思います(笑)

ピリエ満室御礼!

 昨日午後に管理会社社長から満室のご連絡をいただきました。募集開始からわずか4日間、土日をまたがず満室御礼となりました。

誠にありがとうございます!

ピリエの付加価値+魅力(笑)をご入居の方々が強いインパクトでご体感され即決いただいたものと思っております~

また、6月22(土)23(日)11時~15時の間、北島町にて大家さん向け内覧会を開催しますので、今からご予定調整の程宜しくお願いします。

もうじき、ホームページでピリエ専用サイト+見学会サイトがアップされると思いますが、実際に体感しないと感じない魅力+価値があります。

たとえば・・・

こちらはピリエDの脱衣室ですが、奥と手前うまく距離を取って2段に棚+ハンガーパイプを設置しています。

こういった細やかな親切の積み重ねも凄く大切なので、ぜひ実際にご体感くださいますようお願いいたします~

ホッとする瞬間~

 「P i l i e  B」の間取りです・・・

スリット越しに玄関に入って玄関収納のカウンター上の郵便物を確かめます。

そこで取り上げますと正面に飾りニッチがございます~

なんてことのない壁厚利用のニッチ棚ですが、住まう方ならではを飾っていただけたら、「あーかえってきた」とホッとするはずです~

「P i l i e A」お申込み入る!

募集開始から三日目ですが、「P i l i e  A」にお申込みいただきました。
誠にありがとうございます!

お家賃一番高いところから決まりましたね、大空間で日々優雅に楽しく暮らしてほしいです~

実話シリーズ⑤

 利き酒ウイスキーシリーズです。対象のお酒は人気の山崎12・白州12・響BC、毎度同じなのに5回挑戦して当たらない(笑)

違うお店で練習した時(笑)山崎と白州の味覚が入れ替わってるんと違うという見解のご指摘。わたくしは白州が好きと思い込んでいたのですが、実は山崎が好みだったようです。

この勘違いは以前に白州20年を飲んだ時、のど元過ぎる滑らかさに感動してからでしょう。

しかし、ハイボールを飲んだ時はあきらかに山崎が好み!なので、まず山崎を当てるという戦略に切り替えました(笑)

一発目、美味い~完全に山崎。。。次好みじゃない、3種類目はあっさりしすぎてた、これではっきりと響→白州と決定できましたね~

結果・・・初めて成功してミニボトルゲットしました!

しかし、確率からいって当たるでしょ、なので次回また挑戦するとです(笑)

ピリエいよいよ募集開始!

 「新本須」→「ピリエ」もいよいよ本日より募集開始です。

建築費の値上がりで前回までより家賃設定は高めとしました。なので満室まで少し時間がかかるかもしれませんが、いつも1週間で満室となるので期待と不安がハーフハーフ(真央ちゃん風)です(笑)

こちらは配置図・・・

3タイプございます。

毎日の暮らし方が今までと変わることで気持ちが変わって人生も好転する、そんな思いで創っております~

Aは大空間タイプ・・・LDKとLOFTが一つの大空間でスキップしながら融合しています。キッチンに居る時、ダイニングに居る時、リビング・LOFTとその居所が変わるごとに寛ぐ気持ちが変化していきます。

BCはベーシックタイプ・・・ラクカフェベースで大家さんに有利な建築コストを考慮しながら暮らしやすさを優先しました。利回りを戦略的に狙っています。

Dはガーデンテラスタイプ・・・家の中で過ごす、或いは外で過ごす、そのどちらでもない空間が1Fリビング・2F洋室・バルコニーに共有された快適スポット!暮らしに豊かさが広がっていきます。

「P i l i e A」床下収納。

 床下の収納と言えば皆さんのイメージとしては「使いにくそうだが合った方がいいかな」ぐらいではないでしょうか。

「P i l i e  A」にはリビング床下に収納を造作して、ダイニング側から使用するというスキップフロアならではの工夫がございます。

こちら・・・

右上がリビングですが床の厚みに注目してください。半間ごとに支えを入れることで強度が保てる限界まで薄く造作してカッコよく決めています。

また、手前には小物類、奥2ゾーンはA4サイズが出し入れしやすい高さとなっております。

さらに、ダイニング床側から収納床は巾木分だけ上げております。これにより、ほこりが収納ゾーンに進入するのを防いで、掃除機が当たっても平気な構造としているんですよ~

洗濯収納の工夫。

 「めったに洗濯せんのに洗濯収納を語るな」というお声が聞こえてまいりますが(笑)

Pilie BC の洗面脱衣室です・・・


これだけでも、ご入居の方に大家側の気遣いが伝わるのではないでしょうか~

玄関収納の工夫。

pilieのABCは玄関収納がコ型で収納量が十分です・・・

Dは窓があり寸法上コ型が設置できないので、このように天袋の下にもう一つ天袋を追加して収納量を確保しました~
カウンター上部は約30cm空いています~

感性の価値。

 U-NEXTで北野監督「首」を昨晩観ました、さすがです。

らしさ満載ですね。

わたしがいつも感心させられるのは、監督の持つ感性に最大の価値を自身が見出しているところでございます。

人の批判を恐れず感性の価値を信じてぶれない~凡人には中々できないと観るたびいつも感心してしまいます。

「P i l i e B」丸化粧柱。

 基本的に私は、「丸・アール」が好きです。なのでポルシェカレラのファンなのですが、昨晩の発表で自然吸気エンジンはなかったですね、ざんねん~

こちらはキッチンカウンターにささった化粧丸柱・・・

ダイニングから見ても・・・
左下、うまくささっています(笑)

この柱は構造上重要な柱でございまして、梁をしっかり支えております!

「P i l i e A」大空間の解放感!

 ドーン(笑ゥせぇるすまん風)

もー言葉は必要ございません(笑)

快適スポット、最高のクオリティー!

 「P i l i e  D」の快適スポット・ウッドデッキエリアをコンセプト通りに飾りつけして、一眼レフで撮ってきました~

スリットから光が差し込む最高品質の寛ぎ空間でしょ(笑)

「P i l i e B」斜め壁。

 ちょっとした違いで新鮮さを感じたりするんですが、「P i l i e  B」には斜め壁がございます。

斜めになった壁に大きな窓、化粧柱+天井にライティングレール。斜め壁窓からは玄関ポーチスリットが見えます~

「P i l i e A」LDK・LOFT。

 「P i l i e  A」のホームページ用の撮影に行ってきました~

ちと、フライング!

右上がLOFT、左側がリビング、その下がDKであります。

「P i l i e D」の快適スポット。

私がなぜ快適スポットにこだわるのか?というところですが・・・なにをえらそーに(笑)

人生は長いけどその一瞬はスグ過ぎ去っていきますでしょ。振り返ればあっという間だったりしますよね。
あの時、あそこで暮らしていた、その時過ごした寛ぎのひとときをいつか思い出してほしいと願っている訳であります。
つまり、暮らしをデザインしているんですー(笑)

「P i l i e  D」の快適スポットはリビングに併設されています。間口2間奥行1間のわずか4帖のスペースに大空間が広がるんです。

こちら・・・
前回ご紹介しましたスリットの内側でありまして、リビング床との完全超フラット「ウッドデッキ風・木製手作りスノコ」にもこだわっています。
床奥に見える照明はホタルのようにほのかな明かりで揺らぎます~

ここだけですと、「ふーんウッドデッキやんけ」となりますが、実は上部は吹き抜けた空間で視線がとおーくに抜けていくんです。
上部に見えているのはバルコニー手摺です。住人同士でこんにちは~化粧軒天も素晴らしい~(笑)
さらに下の正方形穴にはシェードスクリーンが設置される、至れり尽くせりの快適スポットで寛ぎのひとときを!

見たくなったでしょ、来月ご見学会開催しますよ。

「P i l i e A」の階段手摺。

 手すりは床等の段差が1m以上になりますと法規上必要となります。

「P i l i e  A」の1F階段の上り口4段目までは必要ないので、踏面側面を化粧仕上げとして手すり無しの予定でした。

実際上がったり下りたりしているうちに、もし滑ったりして下まで落ちたら痛いなと思って工事途中で設置する方向に変更しました。

その手すりもあれやこれやと迷いましたが、特注で直径28mmの円柱を作成して取り付けました。できるだけ細くしようとしましたが、強度を保つギリギリの太さを導いたとです。

それがこちら・・・

ん~素晴らしいー(笑)

「P i l i e D」スリット格子。

 BCにもアルミスリットを玄関ポーチに採用していますが、今回は「P i l i e  D」の木製スリットをご紹介しましょう~

くぅ~壁・天井・床いっぱいに余りなく施された木製スリット・・・カッコイイんですっ!

スリットの向こう側は入居者だけの快適スポット、木製ウッドデッキを床フラットに敷き詰められた中庭であります~

ホームオフィスと大収納。

SOHOスモールオフィス・ホームオフィスを併設した単身者向け(大収納付き)賃貸の具体案をあらためて考え始めました。

昭和に店舗併用賃貸というんですか、下が店舗で上がちょっとした住居スペースになっているのよく見かけましたが、今となっては暮らしやすさ指数は低いのではないでしょうか。

私の思うターゲット層はまだ若く副業か一人事業の方、なんとか書士とか、ネイルサロンとか、整体師とか、なんですが・・・

今現在、住居賃貸+店舗賃貸でこのような職種ですと合わせた賃料はランニングコストがかかりすぎます。

とはいえ、普通の賃貸にいきなりよその人が定期的に訪れるようになりますと何かと問題になりやすいし。

家賃設定は専門家のお話ですと両方合わせた10万円までなら需要はあるように思うとのことでしたので、プランを練っていきたいと思います。

今ないカタチを創造して暮らし方が豊かに変わって「こんなん待っとったんよー」と入居の方に言われたいんですねーわたくし(笑)

「P i l i e D」の洗面とトイレ。

 「P i l i e  D」は2Fに洗面+トイレ、脱衣室+風呂があります。

これは1Fに快適スポットを作りたかったので必然に2Fにいったのですが、どーせならと脱衣室から直接バルコニーに出られる動線としました。

トイレは2Fに上がったスグのホールにゾーニングしたので、洗面化粧台も脱衣室からこちらに移動セッティングしました。

こちら・・・

おしゃれなフロートタイプで鏡裏は収納スペースになっています。

洗面化粧台上部の明かり窓がにくい~

キーボード外れたwww

 机を拭いたついでにパソコンのキーボードもいつもサッと吹いておりました。

ところがピンっという音と共にキーボタンが飛びましたwwwさっそく、ネットで修復方法を検索してみたらこのように・・・

キーボタンだけ外れた場合は押し込むだけで元通りになるそうですが、②はパソコンに残っており①はキーボタンに付いていました。この場合、以下のように一旦外してパンタグラフを完成させないといけないらしい~
これを見た瞬間自力ではムリと判断(笑)わたくしは手先がびっくりするほど不器用な上、細かい図解が理解できません(笑)

久米監督に釣りの際に必要な八の字結びを何回教わってもできません。っていうか、段ボールを紐で結ぶのもうまくできません。

どーしたものかと、思いながらなんとなく押し込んで業務していましたら、666666とか、おおおおおとか出てきてやはりこれは早急に復元しなくてはとなりました(笑)

メーカーに修理頼めば一定期間メール等業務に影響してしまうし・・・

ふと思い出しました、小学校の時プラモデルを作っていると、いつもいつもまともに完成せず、その都度ヘルプしていた兄がおるではないかと。

さっそく、持って行って依頼。ジッと見て「うーん、なんかもとにもどりそーやなぁ」と。ネットで写真や解説を見つつ、ピンセットと小っちゃなドライバーでパンタグラフをあっという間に完成!

それをパソコンに「こーか、こーか」といいつつスポっ。「こんでえーんちゃうん」とキーボタンを上から押し込むとなんとパチパチといつもの音(笑)

さすが、プラモデルの名手!

わたくしの手柄はムリにガチャガチャして壊さなかったことでありますwww

「P i l i e B」化粧柱。

 新本須シリーズ「P i l i e  」は、全棟化粧天井を採用しています。畳一枚分の大きさの化粧合板を梁に直に緊結して、剛床の役目も担っており耐震性を高めております。

通常は構造用合板を使用しますが、こちらは見た目がよろしい分高価であります。しかし、天井造作がないので大工手間とクロス仕上げが減って施工費はトントンとなります。

ただ火災保険が半額になる「省令準耐火構造」とはなりませんので、運営ランニングコストは上がってしまいますので、ちと悩ましいところではあります。

こちらはBの様子・・・

キッチンカウンターにめり込むように化粧柱がありますが、こちらも重要な構造躯体を担っております。
いや~木っていいもんでしょ~

「P i l i e D」のキッチン。

 こちらは「P i l i e  D」のキッチンであります・・・

水切り前に少しカウンターがあるでしょ。このちょっとしたスペースが便利でございます。

背後の冷蔵庫+カップボードとの距離や化粧梁と壁とのピッチを合わしてこう収めました~

「P i l i e D」快適スポットでゆらぎ~

「P i l i e  D」のリビング・快適スポットエリアにはウッドデッキコーナーがございます。
外なのか、内なのか、なんともあいまいでゆったりと時間が流れるプライベート空間であります。
ここにパナソニックガーデンライトの新商品を採用いたします。
据え置き型コンセント差し込むだけです。ほたるの光のようだったり、ろうそくの明かりのようにほのかに揺らぎます。

こちらでご覧ください~
https://youtu.be/sTx2r7KBIpM

「P i l i e A」

LOFTに手すりが付いていました~梁と床をフラットに納めてカッコよくアイアンを表現しています!
 上に上がったり下から見たりして手すりの高さを決めました。天井高1400mmに対して手すり高600mmであります。

法規上はLOFT床から少しでも上がっていればいいので良く棚下のハンガーパイプを逆さにつけたりしましたが、今回はLOFT床からダイニング床迄の高さを考慮して安全性を確保しました。

この写真は約600mm上がったリビングから撮っています。

「P i l i e B」

 「新本須」ちょっと紹介シリーズ、今回はBの2F洗面脱衣室!

なんちゅー高さも自由、暮らしやすさ指数倍増ですたい~

「P i l i e D」

ちょびちょび紹介していきましょう、本日は新本須Dの二階洋室からの・・・

スマホで撮ったので広角じゃないので、ちと解りずらいですね(笑)

右に見えているのは1坪正方形バルコニーです。手前腰壁手すりの下には木製手作りスリットが設置されて外部と完全に遮断されます。

真下にはリビングから臨むウッドデッキ快適スポット空間が広がり、カップルで住まうと互いの距離感を楽しむ仕掛けとなっております。

外壁や軒天等・量販品仕様ですが、京子さんのベストチョイスで大手ハウスメーカーの重厚感さえ感じました(笑)八代亜紀さんの歌声が聞こえそう♫

「P i l i e A」

 たった今、新本須現場見てきました。

「P i l i e  A 」のキッチンからのアングルをお届けしましょうね~

ダイニング上のLOFTへ上がる階段にアイアン手すりが設置されますが、リビングから2段目までは伸ばしていません。

これは上がったり下りたりする際にクルッとターンしやすいように省きました(笑)右左右と上がっていくとスムーズですので、ご見学の際にお試しください。

リビング床からLOFTへ上がる2段目の階段踏面からダイニング床までの高さが1m未満なので役所検査もクリアします。

カップル向けはファミリー向けと違ってこういうところできるだけ自由に遊びたいです~

建物名ロゴ。

 「新本須」の建物名はピリエとなりました。

玄関横ポスト口近くに設置するアイアンロゴがこちら・・・

ネットで字体・色・間隔など注文して作ってもらったようです。作/京子さん

昨日はOB大家さんとお打合せ。

 昨日はOB大家さんとお打合せをしておりました。

こちらの大家さんは投資仲間といいますか、不動産投資を積極的にされている方々と情報交換の目的で月一回一席設けているそうです。

そこでは近頃の建築業や不動産業の低迷についても話題となったようです。確かに新築も取引も減っていますからねー

どーなるんでしょう。

OB大家さんいわく「倒産が増えてくるよ」とおっしゃっていましたが、そこは私も懸念します。

大家さん側から見れば、もし新築中に依頼業者が倒産でもすれば大損害ですもんね。よーく見極めなければいけないですよねー

とはいえ、どーやって見極めればいいんでしょう(笑)

業界取引企業でさえ倒産時に未収金となるケース良く聞きますからね。はて~

実話シリーズ④

 っということでGWらしいゆるーい話題です。利き酒ウイスキーシリーズです。

対象のお酒は人気の山崎12・白州12・響BC、毎度同じなのに当たらない。知人は2回ストレートに当てていますから、わたしの味覚のいい加減さが際立っております。

今回はボーイも含めて誰も当てると思っていないプレッシャーのかからない環境。

結果・・・

真ん中、響だけ当たって山崎と白州がまたしてもひっくり返ってしまった~

今回はここで引き下がらない、「わかった」白州の味を勘違いしていたことに気が付いたとです~

カウンター上さらに2,000円を貼りつけて「もー1回」っで・・・

なんと、白州だけあたるという醜態(笑)マイッタ~

この話を次行ったラウンジで笑い話として話したんです。そしたら、トイレから戻ると小さなグラスに山崎12と白州12。練習しときとやさしいお言葉。

ここからが凄い。「こっちが山崎」と叫んだ私にママさんがすみません~(笑)

確率2分の1なのに・・・「よっかわさん次は白州と思ったら山崎と答えたら」と的確なアドバイス(笑)をいただき静かに帰途に就きました~

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