2024年12月28(土)～2025年1月5(日)迄、年末年始休暇とさせていただきます。
2025年1月6(月)より通常営業となりますので、宜しくお願いいたします。
経営者保証ガイドライン。
「経営者保証ガイドライン」の活用事例が増えていると弊社ブレーンから教わりました。中小企業庁が推進しているようですね。
要は小規模会社の社長が個人保証をすることによって事業展開や事業承継等に支障が出るのを防ぎたいという主旨のようです。
要件は3つ。
①法人と経営者の分離が明確
②法人のみで返済が可能
③適切な財務状況の開示
弊社がそれに「当てはまるのでは」とブレーンから高評価いただきました。カーセンサー評価でいうと6点といったところでしょうか(笑)
事務所の整理整頓。
営業日もあと2日となって本日事務所の整理をしました。
可動棚を使って本棚2セット作って、下に荷物上にカタログ等をしまってスッキリしました～
年明けから本格的に現場が次々と着工されます。
現在は着工前の外周工事だけですから、現場養生も少なく安全な年越しとなりました～
行政窓口、混んでますか。
建物を建てようとすると必要な申請があります。「建築許可」「確認申請」「開発許可」「適合証明」等々、その申請内容や建築地によって行政窓口が異なります。
行政書士さんのお話では1週間程度で済む申請が3週間以上かかっているとかで混み合っているみたいです。
2025年4月～建築基準法が改正になって4号特例が廃止されます。申請方法も変わるため駆け込み申請が予想されていて、確認申請前申請はその前に影響しているのかなと思います。
法改正で私たちに大きく影響してくるのは「耐震性」と「断熱性」です。「断熱性」では断熱材をより良質な材料にしたり気密工事などを施すようになります。また「耐震性」では耐力壁がかなり増える模様です。
予想通りといえばそうなんですが、しばらくの間行政窓口は混み合うと思いますねー
金属系サイディング採用 !
GARAGE HOUSE Ⅱ ですが、金属系サイディングを採用することになりました。一般的に多いのは窯業系サイディングですよね。
「なーんでか ? 」と申しますと窯業系サイディングが圧倒的に安いからであります(笑)なので予算から申しまして一番見える面の一部に採用します。
それでも結構な差額となります。㎡あたりで比べますと約4300円ほど割高です。50㎡貼りますと差額215,000円ぐらいですか。
金属系はメンテナンスに優れていて、コーキング・ジョイント・出隅等も窯業系より目立ちにくいですが、なんといっても質感がいいです～
今回の決め手は色合いだそうで「ビレクト・モスグリーン」を採用し、木目とのコントラストを演出します。
今年もあと一週間。
弊社も例にもれず年末年始休暇は、12月28(土)～1月5(日)までの9連休としました。
取引先もほとんど9連休のようです。
1月6(月)から通常営業ですが取引先によっては年始の挨拶と称して得意先をグルグル回るんですよねー
これが訪問される側としては、何社も対応が大変なので毎年お断りしています(笑)
そして2025年は、GARAGE HOUSE Ⅱ の見学会を予定しております。
その際に弊社商品ラインナップをカタログにしてご進呈する予定ですので是非ご来場くださいませ。
耐震のポイント、バランス。
GARAGE HOUSE Ⅱは、3層構造です。3層構造ですから単純に比較すれば2層構造より耐震性は不利な訳です。
なので耐力壁を増やしたり、できるだけ外周周りに耐力壁が配置できるようサッシ等も考慮しています。
日本で災害級の地震が起こるたびに学者たちが現地入りして傷んだ建物を分析されています。破壊された住宅間取りは耐震等級が高くてもどこか耐力壁バランスが良くないケースが多いそうです。
通常の住宅間取りは1FにLDKを広く取って2Fに小さな個室がありますでしょ、これでは1Fに柱が少なく梁スパンも飛んでいるということになりますから、本来この逆が耐震性には有利なんですね。
GARAGE HOUSE Ⅱではガレージシャッター部分の開口がバランス的に弱点となりますので、当初から耐力壁を考慮した間取りに加えて面材を採用した耐力壁で全体のバランスを取って高耐震を実現しています。
このあたりも見学会の際は見どころであります !
円安なんやね。
基本的にFRBが利下げして日銀の「硬直」が解けて利上げしたら少しずつ円高傾向になると思っていました。
でも来年FRBが利下げに慎重な姿勢を見せたことで円安方向になっているんですかね。
ほぼFRB次第ってことですか。
日銀総裁は円安による輸入品の高騰は収まっているとの見解らしいですけど、まだ建築資材は上昇中ですよ。
タイムラグがあるとしたらあと半年ぐらいでこの物価高傾向は緩やかになるんでしょうか。
建築資材以外でも本日「二軒屋食堂」に行ってきましたが、単品価格が上がるか、盛り付けが減るか(笑)傾向は続いておりますからねー
卵焼きが美味い～
日銀利上げ見送り決定。
予想通りというか予定通り、日銀の利上げは見送られました。
FRBは連続利下げですから動かん日銀に対して結構しゃくりますねー(笑)これだと今から円安にはならんでしょう。
日銀は超緩やかな金利上昇を望んでるんですかねー「硬直」していると囁かれていますよ。
有難い、政府系金融機関。
2020年コロナ禍に入って政府系金融機関が先駆けて「ゼロゼロ融資」を始めました。
そもそもゼロゼロ融資とは、金融機関に支払う利子は公的機関が3年間負担し、返済できない場合も信用保証協会が肩代わりする、実質無利子（利子ゼロ）・無担保（担保ゼロ）だったことから「ゼロゼロ融資」と呼ばれました、とありまして・・・
わたくしも2020年ゼロゼロが始まってすぐに日本政策金融公庫に申し込みました。それがなんと書類は郵送のやり取りだけ、あとは電話面談で融資3000万円実行されたんです。
若いころ融資してもらうのに苦労していたので、「こんなんでえーん」と思いましたよ(笑)
当初3年間は実質無利息なので「4年目返済が始まったら完済するか」と思っていましたが、なんかもったいなくて月々返済しています(笑)
利息は1.42%と弊社がプロパー資金で借りるより高めですが、なんせ無担保ですからねー
元金均等返済で約140回返済3000万円に約250万円の利息が付きます。2023年6月から返済し始めて既に支払った利息が63万円で融資残高2600万円になっています。
この3000万円なんかに使うと思って漬け込んでいます(笑)
いやー有難いですね。
しかし、この好条件で支払いが滞る企業が去年から徐々に増加している訳ですから、政府の目的ソフトランディングは成功したといえるのではないでしょうか !
外壁を検討中。
ガルバリウム鋼板はメンテナンスフリー素材ですが、窯業系サイディングを下地に貼って完全防水してから、さらに上に貼るので割高になります。
今、弊社新商品 GARAGE HOUSE Ⅱ の仕様を決めているところなんですが、金属系サイディングも検討しています。こちらもメンテナンスフリー。
窯業系とは違う素材感と色合いで新鮮に見えるんですよねー
しか～し、これもまた高い(笑)
窯業系は幅約3mでコーキング目地が出ますが、この金属系も幅４mでジョイント役物が出ます。
どっちが気になりますかねー
トータルで悩み中。
日銀利上げ見送りか。
今月18(水)19(木)の決定会合を待たずして利上げのタイミングではないと言っておるよーですね。
今の総裁になってから決定会合前に情報を小出しするので、決定会合後は市場影響受けてないですよね。
今既に円安に戻っているんですかね。
物価上昇が緩やかだと最近は感じないのですが、皆さんどーですか・・・超スロー利上げ作戦だな(笑)
コロナ返済で中小零細の倒産増加傾向が続いているのでそれも影響してますかねー
エアコンのグレードと性能内容。
わたくしの自宅は24年前に「高気密・高断熱住宅」として新築したのですが、空調は熱交換器が内蔵されている24時間換気とエアコンが一緒になっているシステムを採用しました。
各部屋にはエアコンが設置されてなくて、床下や天井裏にダクト配管を施して家中各所グリル口から空調・換気するものです。
20年近く経った時、機器に寿命がきてしまって新しい換気システムに入れ替えてエアコンを個別に設置するよう空調リニューアルをしました。
当時、半導体不足でエアコンの納期が遅かったので、アパート等で採用していますオープン価格の量販品エアコンを設置しました。
しかし量販品エアコンは風音や室外機音が気になっていたので、この度グレードの高いエアコンに付け替えることにしたんです。
現在は在庫もあるというのでパナソニックHX(価格差は倍以上)という最高ランクエアコンに3台入れ替え工事しました。
風音は静かで室外機音もなくなり、なんといっても風がやわらかくて気持ちいい～暖かく体を包み込むような空気感となって大変満足しています。
価格差だけの価値は十分にあります !
換気システムとエアコンは別々となりましたが全館空調はそのままです。最近冷え込んできましたが、ローカやトイレ・お風呂もほぼ同じ温度で快適に過ごせています～
前面道路に私設菅あり。
先月でした・・・OB大家さんが新たに土地を購入されるということでご連絡をいただいたので、さっそく前面道路の給水本管をお調べしました。
水道局ではその道路には公設管がなく、何本も私設菅が違う持ち主でそれぞれに埋設されておるとのことでした。
その中で「引き込み可能な私設菅もあるけど持ち主の承諾が必要」とのことでした。
土地仲介業者に相談しますと、売主の方で私設管の承諾印をもらえることになり、その承諾書類をご用意することとなりました。
老後2000万円問題。
2019年に金融庁が発表しました、「老後30年間で2000万円が不足します」という試算。
当時の大臣が「受け取らない」とか言っていましたが(笑)この試算には根拠があるわけです。
2000万円を保有している割合は50歳代で18％しかなく年齢が高くなるほど割合は多くなりますが、貯金が100万円以下という世帯も多いみたいです。
2000万円あれば安心という訳ではなく、年金や特別出費に足しながら生活していけば2000万円が日々減っていくのを感じながら暮らしていかなければならず、これほど不安なものはないと思うんです。
このことから貯めた2000万円を使わずに日々暮らすことができれば問題ない訳です。
定年後も元気で働けて月々黒字ならいいですが、普通に病気と向き合い始める年齢ですから、働いた所得は余分・贅沢費としたいところです。
そーしますと、定年後の月々収入は「家賃」ということになると思いますが、ここで大切なのがローン完済しているか、売れば黒字か、ということだと思います。
建物は竣工後、日々劣化していくので「メンテナンス費」も貯めつつ使うにはローン完済でないと不安定ですよね。
私自身、ここんとこをよーく考えて「売れば黒字か」で借金しています(笑)
メーカーの選定。
本日、外壁サンプルを整理しました～単価の改定で有利な品番を多く残しました。
現在は2025年3月末まで納品を境に各建材メーカーの値上げ話もチラホラ出ていますので、値上げ割合によっては思い切って採用メーカー自体を選定し直すことも大切ですー
外周工事も大切。
入居募集時の見学において、「パッと見」でガクっとなって減点されないために建物以外の隣地境界壁等にも気を使いたいですね。
今回、藍住町での GARAGE HOUSE Ⅱ でも隣地との境界に新たに基礎＋フェンスを施工しました。
境界壁が新しくて奇麗だと期待も膨らむものですー
土間コンクリートですと境界手前で止めたりすることもできますから、隣家所有の壁を境界壁とすることも可能なんですね。
その時は比較的新しい壁か、どうかが判断材料となると思います。
人気ウイスキー売り出し中 !
広告を見たのですが、人気ウイスキーが今発売されていますね。さっそく正月用に買っといてと妻に購入を依頼～
ホンマは山崎18年を購入するよう要求したのですが、桁が違うと却下されたとです(笑)3本足しても届かん価格。
利き酒でも間違えていましたが(笑)あまりに少量なのでわからんかっただけでやっぱり18年がいいですよね～ざんねん・・・
年収の壁問題。
予算委員会中ですね。
年収の壁問題も変えようとしておりますが、壁がいっぱいあるんですよねー
106万円の壁を取っ払うという話で手取りが減る方がいますよね。手取りを増やすといわれて国民民主党に入れた方は「あれっ」てならないですかね。
そもそも壁がなんでこんなに多いんでしょうか(笑)
メガ大家・ギガ大家(笑)
不動産投資に対する融資審査のハードルが最近どのように変化してきているか、グッグってましたらメガ大家・ギガ大家なるワードが出てきました。
どーやら10年以上前にアパート・マンション投資がブームになった際に素人向けセミナーなどでそういう言い方をしてたみたいですね。
まぁ「1物件1法人融資受けてメガ大家目指しましょう」なんて、融資額を増やしたい側が煽ってたんでしょうか。バブルの時もそんなんでしたよね。
10億円以上の不動産投資がメガ大家、500戸以上保有の投資をギガ大家とか呼ぶみたいですが、全く意味ないと思います !
その投資額の基準・根拠は ? 20年後の利回り見通しや負債は引いてるの ? と聞きたいですね(笑)
不動産投資において一番大事なのは融資を引き出すテクニックではなくて大家の経営力なのは明らかです。
経営力というのは人それぞれ能力が違うのでその人に合った投資額・投資先があり、経営方針・理念というものがあるはずです。
わたしは誰が買っても同じ価値のものに投資はしません、新たな価値創造行動こそが経営力を生むと思うからです～
シニア層、黒字リストラ。
経済ニュースに企業リストラを多く見るようになりました。以前は赤字解消のための人材再構築目的だったように思います。
今は世代交代＋組織新陳代謝等を目的とした黒字リストラが多いようです。そーなりますと対象者はシニア層です。
若年世代もいずれシニアになるしこの傾向は強くなっていくと思われるので他人事ではないはずです。
終身雇用制度が崩壊した今は人生全体の経済設計を描けてないとシニアでリストラにあってから行動しても遅いでしょう～
だから若年世代にも投資セミナー人気があるんでしょうけど、それはそれでリスク高いと思いますねー
マイナ保険証。
マイナ保険証を使用するようになりました。暗証番号だけでなく顔認証も試してみました。
先日、受診したところで高額医療制度の年収ランクをお調べしてもよろしいか ? と聞かれ・・・どうぞといいましたらなんと数十秒で判明しました(笑)
今後、このマイナンバーで一元管理されるようになるでしょうね。
信用できない、情報が洩れると抵抗したいところですが、いずれ利用しないと不利となるようなシステムになると思います。
これで国家は最終的に税収だけでなく、個人資産・借金・病歴・学歴・職歴・交通違反・犯罪歴・裁判歴に趣味嗜好等々、完全把握するようになるんでしょうかね～
新たな顧客を生み出す賃貸。
昨日、散髪に行ってまいりました。年々頭髪は薄くなって散髪時間は短縮されています(笑)しかし、ここでも値上げであります・・・
散髪屋のおじさんが「同級生がここんとこ亡くなってなー」とおっしゃっていました。聞けば昭和23年生まれの団塊の世代でした。
2025年にはこの団塊の世代が、スッポリ後期高齢者に入っていくみたいです。そーしますと、賃貸物件の相続というものがこれから出てきますよね。
物件によれば空室(昭和な生活空間)だらけの赤字もあれば、一等地で売ればまぁまぁいい感じになるものもあるでしょう。
安く買い手がついた場合、新オーナーは家賃を思い切って下げて対抗してくるでしょうね。
わたしたちに今求められているのは、こーいった物件とは根本的に比較できない高付加価値を持つということではないでしょうか。
入居者、つまり新たなファンを生み出す賃貸を創造すればこの問題にも対処できて経営が安定すると思うんです～
違いがわからん男(笑)
昭和TVCMでおなじみでした作家さんなどがコーヒー飲む姿が映ってナレーションが流れるんですね「違いがわかる男」と。
久しぶりに行ってまいりました・・・
ピタリと当てますと山崎12年ミニボトルが賞品としてもらえるんですが、何より「違いがわかる男」というお店での評判に価値がある訳であります。
はい、その通りです(笑)「違いがわからん男」としての店評価が決定づけられました～
ん～わからん(笑)
本日、お引渡し。
この写真は2023年2月に撮影したものです。OB大家さんと一緒に初めて現地視察した日になります。
このあと、ここに何をどれだけどーゆーふうに建てるか、新計画をOB大家さんといくつか案を練っていきました。
給排水計画に仕上がり高さや外周工事の詳細を決定して役所と事前協議していきました。
あれから1年10か月後・・・
竣工を迎え本日お引渡しとなりました。
荒地で朽ちかけた建物を解体・整地→都市計画申請→外周工事→確認申請→着工→竣工→外構→引き渡しして、ここで1戸1戸に生活がはじまると思うと感慨深いものです～
防犯カメラ設置。
弊社事務所、只今防犯カメラの設置工事をしております。
近所で事件があったり闇バイト事件等、物騒な世の中になってまいりましたので、少しでも抑止力になればと思い防犯カメラ＋人感照明を事務所に設置しておきます。
新規分譲地の売れ行きは。
日課のウォーキングは事務所からスタートの昼間にしました、その途中新規分譲地があります。
もう1年以上前かな、造成を始めた時から横目で見ておりましたが、この間前を通ったら10区画中2区画しか売れておりませんでした・・・
新規分譲地が売れますと新築住宅が建ちます。
第一次取得者といいまして、業界では既存住まいを解体して建て替えする新築とは区別しています。
この新規分譲地の売れ行きは1年後の注文住宅新築戸数のバロメーターともなります。
わたくしの個人的見解では、持ち家願望を持つ若い世帯はまだまだ多くいると思いますが、建築費＋物価上昇で住宅ローンが組めない世帯層が増えているように感じていますー
2025上半期・施工スケジュール。
大型案件の竣工を迎えて2025年上半期の施工スケジュールを組みました。基礎工事と木工事を中心に職人さんを振り分けて竣工時がちょっとずつずれるように組んでいきます。
これで2024年12月～2025年6月ぐらい迄のおーよその工程が決まって、あとは細かく調整しつつ進めてまいります。
弊社物件・藍住町でのNEW GARAGE HOUSE Ⅱ は、久米監督にお客さん工事とお客さん工事の間に割り込んで(笑)入れてもらい2025年2月着工→3月建て方で進めていくこととなりました。
担当大工さんは以前の会社からのお付き合いで気の知れた職人さんであります。
未だに図面だけでは創造・妄想とは違うイメージ部分が出てまいりますので、そんな時わたくしの急な要望に快く答えてもらえる ? 大工さんであります(笑)
よろしく !
ウォーキングへ。
わたくし毎日1時間程度ウォーキングするのが随分前から日課になっています。
夏からは自宅に帰ってから家の周りを歩いていましたが、最近夕方は冷えてきましたので、事務所周りを昼間歩くようにしました。
こんな晴れた日は薄っすらと汗をかいて気持ちいいですー
年々歩くスピードが落ちているようなので意識的にタイムを計っております(笑)
相対的貧困率1位の徳島県。
先進国の中では貧困率1位の日本。その日本の都道府県別で徳島県は4位らしいのですが、相対的貧困率は1位だとか。
相対的貧困率とは「中位所得500万円としたら250万円以下の所得層割合」ということですから、徳島県は貧困層も多いし貧富格差もあるということでしょうか。
弊社お客さん・大家さんの単身者向け SKIP HOUSE 1K＋LOFT (単身者向けといっても部屋は広くて設備も充実) が凄く人気なのですが、車2台分用意しているせいなのか、二人で入居される方が多くいるとお聞きしました。
二人合算すれば家賃割安で今よりグレード高いところに引っ越せるということなんでしょうかねー
とにかく、徳島県の貧困率は改善する兆しが見えてないので、優良企業勤めや高所得・安定所得層をターゲットの基本にして、この広めの単身者向けで「二人でもウエルカム」戦略も有りだと思います。
この時、1戸・駐車場2台分確保と🅿料金のお得感も演出しておきたいところです !
新設住宅着工戸数・徳島県。
2024・年明けから春先までの新設住宅着工戸数は低迷しておりましたが、夏ぐらいから少し増加傾向にあるみたいですね。
増加といっても人口減少＋景気低迷＋物価上昇等々で数年前と比べますと、業界的には「暇」だろうと思います。
弊社は有難いことに現在2025・年明けより6か所で24棟・34戸新築予定しております。
着工戸数は年々まだ下がっていきますが、業界人の「暇」という感覚は徐々に慣れていくと思われます(笑)
大谷さんがMVPを今年も連続で取りましたね。
来年はサイヤング賞を取ったらとか・・・ホームラン王と最多勝利投手とか両方取りましたとか、歴史的偉業が実現しても慣れてきましたもんね(笑)
来客用余りを一つ減らしてみた。
先日、中央郵便局の駐車場通路がせまく止めにくかったというお話をさせてもらいました(笑)ホンマにせまい～
本日、OB大家さんと新規2025年計画の駐車スペースについて打ち合わせておりました。7台止められて通路が6m端っこ駐車場は隣地壁と道路側になっています。
来客用が1台確保されていましたが、その1台減らしてでも駐車幅を広く取りたいと変更されました。
向かい側にまだ来客用があったのでそうしたのですが、これにより隣地壁際駐車スペースは4500、他も3000取って余裕になりました。
これでバック駐車が苦手な方もアルファードを一発駐車できるでしょう～
合併浄化槽の配置。
戸建て賃貸が連棟していく場合、建物間に合併浄化槽が埋設出来たら前面駐車場側がスッキリする場合がございます。
この時、5人槽であれば1350程度間隔を取れば埋設できます。
しかし、隣棟の分割敷地に入ってはいけないのでギリギリとなるため先行埋設します。
建物の位置を正確に出して埋設スペース詳細寸法を確定させて基礎工事前に埋設完了しておきます。
高さ関連は最後フタで微調整すればスッパリと収まります～
駐車場通路の寸法。
先程、請負契約書に貼る収入印紙を購入するために中央郵便局に行ってまいりました。
が、駐車場のなんとせまいこと(笑)
帰りには、後ろまで下がってない車が前にあって必死に切り返しを繰り返しました・・・また一番奥に止めようとしている車も何度も切り返していましたねー隣地壁等が横にある場合は500ぐらい余計に幅を確保したいものです。
この駐車場は通路幅が狭すぎて止めにくいんです。
駐車幅に注目されがちですが、通路幅も注意が必要です。6mあれば切り返さなくて大丈夫ですが、4mだと駐車幅によっては切り返すことになると思います。
こーした駐車場の止めやすさや見た目も入居率に影響するので気を付けたいところであります～
土地取引前のプランに奮闘中。
OB大家さんの新計画プランでうまく配置できたら土地取引を進めていくということで急遽配置しました。
敷地は座標があったのでそれで配置していたのですが、その中に道路として寄付したところがあるらしいと今朝新情報いただきました(笑)
結果、その基準点らしきところを発見 ! 除外して配置しなおしましたが、なんとかうまく収まりました～
取引前ですと様々な情報がプラン中にあとから入ってくることが良くあります。
新規給水引込の場所が遠いとか、排水は横断するようになるとか、今ある既存の境界がはみ出ているとか・・・
でも一つ一つ丁寧に調べて方法を選択していけば何とかなるものです。
採光面積と距離。
昨日もお話しましたように、OB大家さんの隣地が売地になって購入するというので早速配置にかかっております。
配置の際に「道路斜線」と共に気をつけたいのが「採光面積」です。
居室に対して設置されている窓面積が十分かどうかを検討していきます。
用途地域や隣地迄距離等々によって有効な窓面積が決まって、その居室に対して必要な面積以上かどうかを検討する作業であります。
これにより、もっと隣地に寄せたいと思っても実現しない場合もあるんです。
また、隣地が自分所有だからといって引っ付けたいと思ってもそちら側の法規上を検討する必要もあります。
道路や水路等、有利に働くケースもございますので個々に検討が必要であります～
隣地が売り地に ?
昨日、OB大家さんからご連絡いただき、急遽新規プランのお打ち合わせとなり、土地資料をお持ちになってご来社いただきました。
それが・・・その大家さんが4年ほど前に弊社で戸建て賃貸を複数棟・新築していただき、今も大人気の場所の隣の土地でした !
新築当時は確かそこは倉庫のような作業場のようなところでありました。
そこが売地になったというので購入したいとのことでスピード配置となりました(笑)
座標資料・地積測量図1/250を2.5倍にしてハサミで切ってのりで繋げておよその1/100図面を作りました～
大家さんと一緒に向きを変えたり戸数を変えたり、駐車スペースや進入路等をあっちこっちに検討しておおまかな方針が決定 !
そのころには二人とも良い疲労感に包まれました(笑)
購入決定だそうです～ありがとうございますっ。。。
受水槽のフタ。
竣工間近の長屋現場に受水槽が設置されましたので見てきました～
定期的なメンテも必要です。
トランプ政権で金利上昇傾向か。
どうやらトランプ政権はドル高を望まないようですので、今後FRBは利下げ日銀は利上げ傾向になるようですね。
シンクタンクの一つに「日銀政策金利は年内に0.5％、2024年度中に1％まで段階的に利上げしていくのでは」と出ていました。
我々としてはいつ借入を申し込むか、いつ契約するかが金利決定に影響しそうですし、更新時の上昇幅の情報も知りたいところです。
今後も日銀だけでなくトランプ政権の政策にも注目していきましょうね～
収納率か提案型か。
一般住宅では床面積の15％ぐらいは収納スペースにすると良いとされていますが、賃貸住宅ではその半分もない物件が多いと思います。
賃貸において利回りも考慮するとドンドン増やせばいいというものでもありませんよねー
なので暮らし方にあった収納方法を入居者にアピールする提案型がいいと思うんです。
弊社商品には大収納付やLOFT付が多いのも入居者が自分なりの収納方法を見いだせるためです。
日に日に使用するものは使う場所にないと不便ですが、しばらく使わないものは大収納やLOFT奥にしまい込めばスッキリ片付きます。
この間、OB大家さんが新計画打合せ中に「この間取りに大収納つくって3フロアにした方がいいだろうか」と思案されていました。
あるとないでは大きな魅力差でありますが、利回りはどーしても少し低くなってしまいます。
工事にかかった費用分を全て反映させてそのまま家賃に足すのはかえって入居者にお得感を感じてもらえないのではと思いますしね。
そのまま足さなければ入居率・即決率も爆上がりなんですけど・・・そーもいかんですよね。
悩ましいところです～
御土産いただきました～
本日、OB大家さんと新規計画のお打ち合わせをしておりました。
数日前にお電話した時に「今、沖縄でこれから石垣に飛ぶんです」とおっしゃっていました。お土産有難うございます～
私は小浜島の大ファンですので石垣島行は羨ましい～
お天気にも恵まれたようで何よりでございました。少しお話聞くだけで凄く行きたくなってしまいますよねー
沖縄 !
OB大家さんリピート率57％ !
弊社のお客様・大家さんは長いお付き合いの方が多いんですね。
全ての見学会にご来場いただいている大家さんもおいでれば、一度弊社で新築された後、再び新築されるリピート率は57％もあります。
誠に有難いことでございまして。
そーしますと打ち合わせ時のお話の内、本題とは違う世間話の方が段々多くなっていくのも一つの傾向であり、私としましては楽しい商談となっております(笑)
受水槽据え付けへ。
長屋6棟新築中の現場ですが、いよいよ外構工事に入ってまいりました。
ここは敷地に20mm給水管・既存しか引込ができません。
24戸もの戸数に対して20mm給水管では足りませんので、受水槽を据え付けてそこからポンプ圧で送り出します。
3L×2槽の大型受水槽であります。
給水量(貯水量)は行政で決められた積算数字より余裕を見て算出しておりますので、全員が蛇口をひねっても空にならない十分な水量になっておりますー
米国大統領選挙。
いつ判明するんでしょうかねー米国大統領は。
この選挙制度では各州ごとに勝った党候補が選挙人を総取りにするんでしょ。
そーしますと、各州で圧倒的に勝っても僅差で勝っても結果は同じですから、かなり有利な州の党員を僅差の州に引っ越してもらって投票すれば各州僅差で選挙人を総取りしていけるのでは(笑)
いろいろ争点が取りざたされていますが、トランプ政権のあとバイデン政権で景気が良くなったのか、悪くなったのか、が一番大きな選択肢要因のような気がします～
三角地の間取り。
大谷さんの試合観戦が日課になっていましたので、なんか毎日が少し物足りません～これが皆の言う元気をもらうってヤツですか(笑)
OB大家さんからのご依頼で三角地に間取りを落とし込んでいます。一度は「はいらんっ」と思いましたが、日に日に見てたらなんか入りました(笑)これは脳が整理されたとでもというんでしょうかねー
でも、やってて凄く面白く楽しいです !
皆さん変形土地のご依頼お待ちいたしておりますyo
せまい空間での使い勝手を考える。
賃貸間取りの作成時は、一般住宅と比べて余裕が少ない場合が多いです。
できるだけ小さくまとめて利回りを高くしたいからとか、限られた敷地にできるだけ多くの戸数を入れたいとかが一般的だからです。
この限られた間取り作成には一工夫が必要です。
たとえば隣り合わせたウォークインクローゼットとかキッチンを長方形にせず、お互いの使うスペースの壁を互い違い凸凹にすることで使用スペースが広がるんです。
カップボードの奥行きは400～450・冷蔵庫は600～750の奥行きですから、キッチンの背面がそろわないケースが多いでしょ。
キッチンと背面との距離は800～1000が理想ですから、この距離感でまっすぐにすれば隣のウォークインクローゼットにその差の棚が作れるという訳なんですー
見んとわからんと思いますが(笑)また完成したらお披露目いたします～
やりたいものなのか。
弊社はオリジナル商品群から大家さんがチョイスしてくれて、計画ごとにコンセプトそのままに自由設計するビジネススタイルです。
商品開発は私自身がこんな年齢や状況ならこんな住まいで暮らしてみたいという妄想欲求からコツコツ創造しつつ現実化しています。
基本的に既にありそうな賃貸はやりません～
この時、あまりに個人的思想が強いと自己満足だけで商品＋注文として成り立たないんですね(笑)
利回り一番に考案すればある程度商談に上がるでしょうけど、自分でやっていて面白くない訳です !
なのでいつもやりすぎになるのですが・・・
例にもれず次回もこれは売れないだろうなという予測ですが(笑)「見たことのない面白く素晴らしい賃貸ならではの住まい」を作って見学会開催する方向で進めております～
日銀、政策金利維持。
石破総理が「追加利上げの環境にない」とか言いましたよね。
それが影響しているとは思いませんが、日銀は政策金利維持を発表しました。
年内の利上げに含みを持たせたともありますが、年内の利上げはないのではないでしょうか。
与党の過半数割れで政治は不安定ですから、年明けて予算編成等を見ながらになりますかね。
大谷さん、おめでとう !
全試合観戦しておりましたワールドシリーズ。
大谷さんの目立った活躍はなかったですが、念願のドジャース・WS制覇となりましたね。
第五戦目の本日・・・初回から得点を重ね5点差としたヤンキースの流れでしたが、中盤エラー3連発で同点に追いつかれました。
もうあとがないヤンキース、ここで風向きは変わりました～
エラーや四球がいかに勝敗に影響するかという見本試合でした(笑)
大谷さんで盛り上がったMLB、このあともメジャーを目指す日本人選手が続出するんでしょうねー
来年は大谷投手の先発ローテーションが見られますかね～
プロパンガス契約の改正。
何がどう変わるのか・・・
過大な営業行為の制限：2024年7月2日に施行され、無償貸与や無償配管工事、紹介料の支払いなどの利益供与が禁止されます。
LPガス料金の上乗せ禁止：2025年度から賃貸住宅向けの料金で、エアコンや給湯器といった関係のない設備費用が利用者に上乗せされることが禁止されます。
我々に大きく影響する部分はこのあたりです。
今まではガス工事と給湯器はガス業者が供給していました。その代わりに大家側は初期負担せず契約期間に7年とかの縛りが付いていましたよね。
これが大家側がガス工事金＋給湯器を支払うように改正されます。
早めの計画スケジュールを立てていただければガス業者さんと前もって契約できると思いますので、遠慮なくお申し出くださいませ～
入退去時、家賃上昇傾向へ。
BEACH HOUSE 2棟の内、一つの棟が退去になります。
弊社が委託しています管理会社は北島町の「賃貸住宅サービス」さんです。
今回も前回のラクカフェハウスも家賃設定上げましょうということで連絡をいただき、少しではありますがアップしました。
やはり家賃設定は既存物件も上昇しているようです。
入退去時の家賃設定変更も家賃と共益費やTV費等バランスを上手く取りながら上げていきたいところですね。
低くなる投票率。
昨日の選挙、投票率が全国平均約53％になっていましたね。徳島県はさらに低く約50％。若年層の投票率は30％台だとか。
投票率が上がると組織票率は下がりますから、組織票が入る党は投票率を上げたくないんでしょうねー
ネット投票併用(投票所は少なくして予算下げる)にすれば投票率は必ず上がるでしょ。様々な問題提起する方たちがおいでますが、何か変革する時は必ず問題は起きます。想定外のことが発生すれば次に想定して改革し続ければいいのではないでしょうか。
なんとか、投票率を上げる方法ないですかねー
増える倒産1位建設。
本日地元紙に県信用保証協会の代位弁済が上半期前年比68％増と出ていました。
ゼロゼロ融資の返済が始まって返済が困難な企業が増えておりまして、業種別で最も多かったのは建設らしいです。
倒産の業種別上位にいつも建設業、なんででしょう。
私なりの見解を一つ・・・まず何といっても起業しやすい。建設業許可も取りやすいし、工場や店舗などの初期投資もいらない、金融機関からの融資も比較的受けやすいなどがあると思います。
建設業では請負契約を締結した時点で契約金・現金が手に入るので運転資金も少なくて済みます。さらに約束手形も金融機関から交付されやすく、この業界では当たり前のように手形取引されています。
工事金の支払いより早く入金なっているのに手形振り出して支払いを遅らせば過小資本でもグルグル回せるという訳です。
しかーし、売り上げが減少したり粗利が低くなればグルグル回らず一気に倒産の危機となります。
ほとんどの倒産理由は自己資金不足からスタートした薄利売り上げ主義だと思うんですよねー
弊社は約束手形は一切取り扱っておりませんので(笑)
役所との協議は大切。
数日前に気をつけたい水路について述べました。
役所との協議を進めて行政書士から出てきた初案では大きな擁壁がございました。
境界基礎とは思えないほどの大きなものです。地上に出ているのは少しなんですが、水路底から45°上方にベース基礎がないようにしなくてはならないために大型化していました。
しかし、これではOB大家さんに莫大な費用が掛かってしまいます。なので、いろいろ行政書士とお話するうちに、この案なら協議してくれるかもという案を絞り出しました。
協議の結果・・・大きな擁壁を作らなくてもいい案になりました。代わりにいくつか条件が付きましたが、かなりコストが違うのでこちらを大家さんに進めたところ快諾いただきました。
役所との協議に慣れた人のご協力は必須であります。
また、大家さんと同じような財布の心配をする当事者意識をもつことも大切だなと改めて感じました～
OB大家さんとの雑談。
弊社の大家さん方は皆さんリピート施工してくれておりまして、何年もお付き合いいただいているOB大家さんがほとんどでございます。
そーしますと新計画のお打ち合わせ等が終わってからの雑談の方が長くなることもしばしば。
今回OB大家さんから珍しく選挙の話題が・・・「もう与党はちょっとやめとこ」と買収ともとれるお言葉(笑)
やはり裏金問題が効いているのでしょうか。しかし野党側もこの問題批判に終始しているようで少しうんざり。しまいには「勝たせてください」とか「助けてください」とかなる人も出てきて、なんの話やねんと突っ込みたくなりませんか。
議員に必要なのは得意分野と具体的政策(官僚にない発想)だと私は思っていて、政治屋と呼ばれるような立ち回りだけ上手になるベテランが増えていくのは残念であります。
でも選挙にはいきますよ。推してもいないのに投票用紙に記入する苦渋の選択はいつもつらいですけど(笑)
気をつけたい水路。
調整区域では確認申請前に別申請が必要な場合が多く、今回も新計画地で建築許可申請を進めておりました。
新計画地の1mほど離れたところに水路がありまして境界と思われるところには擁壁までありました。
しかし、その水路底面より45°の上方角度内には何も工作物を作ってはいけないというのがございまして、この既存擁壁は撤去しなくてはならず当初計画を少し変更せざるを得ないようになりました。
建物だけでなく擁壁やフェンスすべての工作物が対象とのことでしたので、今後も購入時には気を付けたいところですー
持ち家か、賃貸か、問題。
持ち家比率というのは全国平均で60％。随分長い間変わっていないそうですが都市と地方では大きく違います。
都市部では50％下回るとこもあるけど、地方では70％を超えるところもあるので、「持ち家か、賃貸か、問題」は都市と地方を分けて考える必要がありそうですね。
賃貸派というのは、初期投資が少なく固定資産税もなくメンテ費用もかからないなど・・・持家派では家賃がもったいないとか、老後賃貸契約が可能かなどがあって経済的な理由が多いようです。
持ち家は確かに既存賃貸より比較的いい仕様の住まいというのも事実ですし、余裕があって暮らしやすそうとなるんでしょう。
しかし私たちが実現したいのは賃貸派の選択肢を広げるということです。
同じようなアパートを並べたのではこーはなりませんが、面白い間取りがあるし、思い切ったアイテムが装備されている物件もあるなというように各大家が規格型にはない自らの発想を持つことが大切だと思います～
これらを年齢とともに変化する暮らし方に合わせて面白賃貸に移り住んでいきたいというようになると賃貸派というのは別次元で楽しめることになります。
そうなっていくよう次また新しい発想で私も創りたいと思っています～
変形地のメリット。
先日、OB大家さんから新規計画をお聞きした敷地が三角地でございました。正方形・長方形と違って変形地は価格が相場より安く個人的にも全然有りだと思います。
変形地のデメリットとしては建物が入りずらいとか、使えないスペースが出てしまうとか、ですよね。
なので、工夫して建物を入れて、使えないスペースも様々な使い方で利用したうえで、完全にデッドスペースとなってしまう敷地面積を除外して土地単価を検討すればノープロブレム !
ハウスメーカーのような規格型は収まりませんが、弊社のような在来工法というのは、完全自由設計＋細かな寸法割にも対応できます。
通常は910・950・1000のグリッドで作りますが、これらを半分にしたり混合させたりすることで、新建材のロスも少なくなる間取り作成が可能となります。
2025年4月～の法改正、調べる。
2025年4月～の法改正内容を久米監督と設計事務所と弊社商品の構造確認作業をしました。
国交省から発表されてるんやから、内容はハッキリしてるだろうというお声が聞こえてまいりました(笑)が。
何が引っかかっているかといえば弊社商品多くに採用しています1400mm天井高空間をつくるために横架材間距離が普通の二階建てより高いというところです。
結論から申し上げます・・・3パターンの算出方法のひとつ、専用表計算に入力する方法でしたら柱小径はクリアできました。ただ耐力壁はかなり増加いたします。
また、2025年3月迄着工と4月以降着工で一気に新法に変わるとなると混乱を招くのではないかという声もあり、経過措置を検討しているとのことです。
しかし、経過措置内に省エネ基準は除外されているので、いずれにしましても2025年3月迄着工をおススメいたします～
つまえる暮らしVer.Coupleの入退去。
つまえる暮らしVer.Coupleですが、退去者さんがあって管理会社さんから10月8日メンテ見積もりが来ました。
早々に施工お願いしていたのですが、先ほど新しい入居者さんの契約に至ったと連絡いただきました。
この3連休でご見学いただいて保証審査待って契約となったのかと思うようなスムーズな経過でございました。
まぁ、とにかく退去の翌月には全て決まっているので安心の上、安眠できております(笑)
最低賃金問題での焦点。
今、選挙戦に入って最低時給額1500円にしますという政策がアピールされています。
そうしますと経済学者等が企業側の納得が必要だとか、零細企業側から死活問題だとかいう話がいつも出てまいります。
ドイツの平均時給額は3200円、最低時給額は1860円だそうです。ドイツと比べますとまだ低くないですかというのが本当だと思います。
最低時給額を算出するのに零細企業の生き残りを先行させるのではなく、最低賃金でも生活可能な額にするのが筋ですよね。
1500円×7時間×22日＝231,000円はギリギリではないでしょうか・・・
零細企業を生き延びさせるために賃金を低く保ったのでは本末転倒だと思います。
労働者生活を最低限国家が守るのは至極当然ですし、零細企業であれ経営者は自ら経営を選択しているのですから、経済的責任を負ってこそ経営者ですよねー
最低賃金1800円を目指すのが妥当だと思います。そうしますと消費も上向くしちゃんとした零細企業は売り上げも上がるはずだと思うんです～
賃貸物件に植樹は ?
弊社、BEACH HOUSE にはヤシの木系をいくつか植樹しました。
毎年、業者に見てもらっていたのですが、この度枯れてしまいました～ざんねん。
水はけが悪いのかもしれませんということで、枯れにくいものに変更しようと思っています。
植樹しますと見た目が最初格段に良くなるのですが、やはりこまめな管理が必須。
しょぼくなったり枯れてしまったのではかえってない方がいいですもんねー
住宅ローンもリスク有。
投資目的の賃貸事業ローンよりある意味リスクの高い住宅ローン。まずめいいっぱい借りた場合、賃貸事業ローンとは違って収入ゼロで消費するだけなのでそもそも高リスクです。
住宅ローンの破綻する年代一位は60歳代だそうです。35歳で35年返済ローン組んだら終わる歳は70歳。定年60歳企業が70％以上なので再雇用でも給料下がってしまいます。これにボーナス払いや子育て済んでからの離婚など重なりますと超高リスクとなってしまう。
年金平均支給額は月14万円しかないので手取り収入ないと生活できません。再雇用で給料減額選ぶか、再就職するか、いずれにしてもこの年からの奮起は厳しいと思いませんか ?
なので、賃貸投資も支払い完了する年齢をよーく考えて実行したいところですー
っと、いいながらこの間借りた私の賃貸事業ローン・最終完済歳は80歳(笑)
これは途中で売却予定しているからであります ! これも全然ありだと思います～
アパートローン破綻する3つの理由。
賃貸事業で返済が難しくなって破綻する方の特徴が出ていました。つまりこれ以外だと破綻率が減るということになります(笑)
①まずフルローン、諸経費も含めてなんもかんも借りると返済率が急上昇。わたくしの中には、付加価値創造に使った費用は必ず活きてくるという思いがありますが、諸経費等は入居者にとって付加価値などないので借りない方が良いのはあきらかです。
②高利回りの郊外中古物件を購入。机上の表面高利回りに惹かれた競争力に欠ける物件など。
③相続税対策だけでやってしまった～
以上は極端なケースですが、総合競争力と低返済比率でほぼ破綻リスクは避けられるのではないかと私は思っています～
相続税対策のサブリース。
2016年から相続税の基礎控除が大幅に減額なるということで、相続税対策を営業文句にアパート事業が大手を中心に一気に増加しました。
それらが来年から順次10年を迎えてサブリース側から家賃の値下げ要求や契約打ち切りされるのではというのが2025年問題の一つらしいです。
弊社のお客さん大家さんにはサブリース契約されている方はいないと思います。皆さんご自分で土地と商品を選択して入居者を喜ばそうとされている大家さんばかりですのでサブリース問題とは無縁でしょう。
しかし、相続税対策の大家さんの中でサブリース契約されている方は多いようで家賃の値下げ要求か、契約打ち切りかは、金利上昇局面のこれから大変厳しい～
そもそも賃貸業とは完全な「事業」であり、事業する方は「社長」であります。一般の社長で相続税下げるために事業している人っているのかなといつも疑問に思っていました。
ただサブリース契約はそれぞれに条件が異なるので一概には言えませんが、2025年から追い込まれる大家さんがかなり出ると予想されているみたいですよ。
敷地調査で判明。
「建築許可」申請するために新計画土地を測量するということでしたが、結果を測量士さんから聞いてビックリ～
境界と思われる短辺方向一部に比較的新しい既存擁壁があったのですが、なんとそれより1m以上実際の境界線はあるそうなんです。
大家さんからは、不動産業者・売主から土地を購入したとお聞きしていたのですが、こんなことがあるんですね。
解体して新規境界壁を新設することになるかもしれませんが、取引前の境界確定・現地確認って大切なんだとつくづく感じました～
法改正・柱小径。
2025年4月～の建築基準法改正は大きく三つ。
①構造計算が必要な床面積の引き下げ
②省エネ断熱性能基準の引き上げ
③構造基準の引き上げ
以上ですが、①は300㎡以上が対象なので10戸以上の共同住宅等ということになります、②は断熱材の選定やサッシの選定と施工方法、③は壁量計算の厳格化と柱小径の基準引き上げで早見表を使用したり構造計算したりアプローチはいくつかあるようです。
この中で弊社商品に一番影響があるのが柱小径であります。
横架材間距離の1/30が1/25になるということ。3m・1/30なら100角柱ですが、1/25なら120角柱。
弊社商品の4m柱を使用したような横架材間距離3750なら150角柱となってしまいます。
150角柱では、廊下や階段等有効幅が取れずあまり現実的ではなくなってしまいます。
この詳細を求めるために来週設計事務所との合同勉強会を開催しあたりをつけようと予定しています。
2025年4月法改正の前後。
2025年4月に建築基準法が法改正になる点で前後の取り扱いについての記載がありましたので記します。
着工日が令和7年4月1日以降になった場合に、改正後の規定が適用されます。
（重要）着工日が遅れれば、追加で省エネ適判等の審査が必要となります。
施行日付近は申請が混み合う恐れがありますので、ご注意ください。
- この混み合いますというところですが、どんだけかは不明でありまして、次のように記されています～
- 施行日前には申請が多くなることが想定され、審査が年度内に終了せず、年度内に着工できないケースが発生する恐れがありますので、時間に余裕を持った申請をお願いいたします。（法定審査期間は7日以内ですが、図書の補正等にかかる期間は法定審査期間に算入されません。）
測量前の現地調査へ。
OB大家さんの新規計画の測量前現地調査に行ってまいりました。都市計画法「建築許可」申請に伴う資料作りです。
この申請の後「確認申請許可」、着工したのち最終的には外構工事となるので、土間コンクリートやアスファルト舗装の理想的な仕上がり高さ等を考慮した上で外周境界工事やGL設定などを検討しておきます。
今回の敷地では前面接面道路が約10年前に30cmほど浸水したという情報があったので、その高さでも玄関に浸水しないようなGL設定＋玄関ドア下端高さにしようと計画しています～
この情報は浄化槽埋設業者さんからでした。着工前に必ず浄化槽埋設時に水が出るか否かいつも訪ねているのですが、あっちこっちかなり広域に生きた水位情報をお持ちであります(笑)
現地測量と工事内容。
調整区域で「建築許可」が必要な時、申請に必要な敷地情報を取得するために測量士による現地測量を行います。
今週、その現地打ち合わせがございます。
役所との協議を進めながら工事内容を決定していきますが、外周境界工事や着工前と竣工時の土地の高さ増減なども記載いたします。
この申請は専門性が高いので、慣れた行政書士・測量士・設計士に依頼するのが最もスムーズに収まるのですが、その前にこちらの理想的な工事も詳細お伝えするようにしています。
比べてみようⅤ。
さて、3戸と2戸では給水引込工事がどのように変わるでしょうか。
まず道路を掘削して本管から新たに給水管を引き込む工事費を公道費と呼んでいます。さらに各戸にメーターを取得する時に加入金が必要になってきます。
今回は3戸も2戸も公道費は30mm管引込で全く同じ約40万円です。
加入金ですが、ここの藍住町は徳島市と違って敷地内に1親メーターだけで、各戸には子メーター(局が関知しない)となるため加入金も全く同じになります。
子メーター設置費や申請費等だけの違いなので、わずかの差しかありません。
そーしますと、1戸あたりの給水負担金は3戸が約30万円、2戸が40万円と@約10万円の差になり、3戸の方が効率が良いということになりました。
建築許可の分割。
つまえるカップルVer.を一つの番地に複数棟建てるOB大家さんの新計画。分筆ではなく分割が必要であります。
敷地を都市計画法・建築基準法に適合するよう棟数の分だけ敷地を図面上割っていきます。
この時、駐車場計画はスルーして建物の配置と床面積・敷地面積に変更が出ないように打ち合わせたうえで分割いたします。
「建築許可」「確認申請許可」共、棟数分だけ申請が必要なので、建築スケジュールに余裕を持っておきましょう。
こういう申請は同じ調整区域でも敷地によって随分申請方法が違っています。事前協議が大切ですのでご相談ください。
木造3階建ての可能性。
弊社事務所には全国から様々な業者向け営業案内郵便やメールが届きます。最近、木造3階建て共同住宅のFC加入案内が届きました。
わたくしはこの道35年目、前回は注文住宅会社を経営していました。その時、経営者が集うグループの勉強会的なものには積極的に参加しておりましたが、フランチャイズには加入したことがありません。
このFCは商品ツールや見積もりシステム等々だいたいパッケージになっているものが多く、簡単に売るためのしくみが手に入るので地方工務店の加入は跡が立ちません。
しかし、その中で成功する工務店はほんのわずかであります。
道具を手に入れても扱う人が本質を理解していないケースでは、顧客に響かずただ固定費が出ていくだけとなってしまいます。
今回、木造3階建て共同住宅のFC案内を見た時のメリットが鉄骨より安いというのがありました。手に入る第一が大家の安さでは入居者の心を打つことはないでしょう。
自分で考えるからこそ本質に近づけるし、様々なパターンにも対応できるんだと思うんです。
なので、木造3階建て共同住宅に可能性があるなら、時間を割いて自分で探求してみようと思いました～
比べてみようⅣ。
間取りが違うから暮らし方が変わって入居ターゲットが違ってきます。
まずは1F・・・3戸は洋室2.5帖・2戸は6帖、2.5帖は書斎や趣味の部屋。6帖はホームオフィス・寝室・ホビールームと用途が広がります。
2F・・・3戸はキッチンだけですが、2戸はカウンター式ダイニングがありエアコンも装備しています。また、大収納からは吹き抜けてガレージ内が見渡せます。ガレージ側から見返すとディスプレイ窓にもなります。
3F・・・洋室＋LOFTは同じ。収納数や広さだけの差。
一つ一つを見ていきますと数の多い3戸の方に分があるように思えますが、長屋とニコイチの差はかなり大きいと見ています。
それが家賃設定差にも反映すると思います～
ゴミステーションにもこだわる。
現在計画中、OB大家さんでゴミ箱の数量や配置あるいは蓋の開く方向や各戸からの距離等々、様々な要素を考慮してこだわりのゴミステーションを考案される方がおいでます。
正に入居者目線といいますか、私みたいに「ここでえーんちゃうん」ではないんですね(笑)
このことを入居募集時にもアピールされているみたいです～素晴らしい !
昨日は大阪へ。
さて、昨日日曜日でございますが、妻と大阪へ急遽行ってまいりました～
なんのためかといいますと・・・中古車であります。
程度も良くシートに座ってエンジンをかけさせてもらったら、「もうアカン」一瞬にして腹は決まりました !!!
条件が良く中々出てこない組み合わせと適正な価格だったので、これは ! と思い立って走ったのですが～
既に1組商談に入っているとのことでした・・・
それが先ほど成約になりましたと不合格通知をいただきました(泣)いい車は売れるのが早いですねー
ざんねーん
比べてみようⅢ。
3戸プランと2戸プランの試算をしますと、建築費は1戸あたり2,232,000円の差がございました。
1戸あたり10％利回りだと2,232,000円×0.1＝223,200円÷12か月＝18,600円。
家賃差が18,600円だと差がほぼなくなりますね。9％だと16,740円差です。
たとえば3戸プランの家賃設定を仮に73,000円だとしますと2戸プランは91,600円となります。
弱点が少なく入居者の満足度や希少価値を考慮すると2戸プランが有利なように思えますが、1戸家賃総額が低い3戸プランの方がターゲットが多いようにも思いますし、2戸プランはカップル二人だと家賃も大丈夫なような気もするし、ホームオフィスするなら適正家賃なような気もします(笑)
比べてみようⅡ。
昨日の資料をご覧ください。せまい敷地、特に奥行が短く駐車スペースが困難なためガレージハウス計画にしています。
３戸プランは単身者向け、2戸プランはカップル向けかホームオフィス向けとターゲティングが異なります。
そーしますと、総額家賃は3戸の方が高くなりますが、ポイントは利回りや入居率がどうかというところ。
3戸プランの建築費と家賃設定での利回り、2戸プランでの建築費と家賃設定での利回りここを比べてみます。
さらにどちらのプランの方が長期にわたって高い人気を保つのか、ここも大切 !
わたくしはいつも最後のところを重要視しております。
ガレージハウスプラン、2戸と3戸を比べよう。
ガレージⅠはルオーテという2フロア構造でしたが、ガレージⅡは3フロアで計画しています。
今回自社購入敷地が165㎡で建蔽率が60パーセントなので投影面積は99㎡以下となります。そこで建蔽率超ギリギリで作った3戸と駐車台数を各戸に1台ずつ追加した2戸とをいろいろな角度から比較してみましょう。
まずは3戸がこちら・・・
2戸プランがこちら・・・
３戸プランは左端戸が有利ですが、2戸プランはニコイチなので角部屋・居室にできているので各戸差がないです。
また1F洋室が１坪と6帖という大きな差があるので、3戸単身者・2戸カップルOKというターゲットも変わっています。
これから建築費等の利回りがどう違ってくるのか、見ていきましょうねー
トリプルプレー???(笑)
いつものように大谷さん観戦しておりました。
9回裏ノーアウト1塁2塁・2点ビハインドで大谷さんの一つ前の打席キャプテン・ロハス !
どー考えても大谷さんに打席が回る。
ロハスがダブルプレーさえ避ければ3ランホームランで逆転サヨナラのドラマチックな可能性の場面にドキドキしておりました・・・
ロハス1球目バントの構え。
ん、セーフティか ? ダブルプレー避ける作戦か、次の瞬間強烈な3塁ゴロ、打った瞬間、解説者が「あーこれトリプルもある～」っと。
3塁→2塁→1塁とボールが回ってなんとトリプルプレーでゲームセット(笑)
大谷さんまで回らんかった・・・大事な試合を落としたチーム、ポストシーズンのシード取れるんかな ?
2025年4月からの省エネ基準。
2025年4月～の法改正の一つが省エネ基準の見直しです。
では省エネ基準がどーなっているのか、見てみましょう。
これにより、2022年3月時点で最高等級だった等級4は、2025年以降「最低等級」になり、省エネ基準が一気に引き上げられることになります。
こちらが国交省のデータ。
左の等級3→等級4への値差が一番大きくこの時にエコ給付金制度が創設されて、巷では一気に等級4へと進みました。また、長期優良住宅もその時は最高ランク等級4が必須でありました。
等級5～7までは値差が小さく個人的には少々やりすぎではと思ってしまいますが、ドイツなどと比べますとまだまだ緩めであります。
このことで住宅会社はこぞって最高等級を謳うので、さらに建築費が上がりローンアウトの消費者が増えるという反面もあることを見なければなりません。
ドイツと日本では今はもう平均所得に大きな差があります。日本人が持ち家に住まうには所得に合わせた性能バランスがある程度必要だというのがわたくしの見解であります !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑭
ガレージ入口に電動シャッターが設置されます。
これで大雨や花粉警戒の日も車の中から「ピッ」とリモコン一つで開閉できます。
夜はシャッター前の人感センサー付きスポットライトが車に反応してライト点灯、安全に車庫入れができます。
このセンサー付きは点灯時間を設定できますが、スイッチ付で消したままにしてしまうと、次に車から降りなければならないのでスイッチは基本使用しない場所に設置して使用しないようしておきます。
ガレージ内は外のスポットと連動してダウンライトが数か所点くので明るさバッチリです。
これまた時間が来れば消えますので、点けっぱなしにしたい照明をいくつか連動から外して別にスイッチ付としています。
暮らす場面場面で点灯する箇所が違う計画でありますー
実行予算書は正確性が大切。
現在、 NEW GARAGE HOUSE Ⅱ の「実行予算」なるものを組んでおります。実行予算とは現実にかかる工事費を1円まで細かく算出することです。この実行予算がどこまで正確かというのは凄く大事なんです。
わたくしたちは各取引業者に発注して施工管理しています。ほぼ労賃という職人さんもおいでれば全て材料費という業者もあって全体で30社程度に発注いたします。
この時、新建材や木材等の材料見積もりで価格は以前の取引価格と比較すればいいのですが、重要なのは数量であります。
各業者は実際の現場で見積もりより数量が不足することがクレームにつながるので避けようとして少し余分を見ています。その余分が重なりますと全体の実行予算が現実より高くなりかねません。
なので、毎現場実際に取引された数量実績を把握して数量を調整し正確な実行予算を算出することに時間をかけて集中しています。
大家さんたちはこの実行予算に弊社の経費を足して御見積書ができるので自身を持って提案できることが大切です。
他工務店によってはこの「実行予算」を組まないドンブリ勘定のものや業者の見積もりを100パーセントとする積算担当の方もいるので、ここは自社で積算しなおす弊社のアピールポイントでもあります。
一人在籍の50-50クラブ開設 の偉業 !
早朝から観戦した甲斐があって歴史的瞬間をLIVEで見ることができました。
記録というものはあと一歩のところでプレッシャーにさらされ足踏みするものと思っておりましたが、なんとあっさりアッという間に51-51迄達成でありました。
49号本塁打の時はテレビ中継にボールをゲットした方が移っておりましたが、50号記念ボールのレフト落下地点はあえてカメラを外してるんかなと思いましたねー
価値ある記念ボールの行方はどうなったのでしょう(笑)
51号はおまけの一発でしたけど、こーなったら55-55クラブ新設を応援いたします !
あースカッとした(笑)
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑬
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、の1Fをご紹介しましょ。
ホビールームを角部屋にしたいので必然的にガレージが真ん中にきます。
そーしますと、玄関周りには十分な耐力壁が設置できますが、ガレージとガレージが柱1本になってしまってバランスが良くない訳です。
とはいえ、半間の耐力壁を設置したらガレージの間口が狭くなって駐車しずらくなります。
そこで筋交いではなく面材を採用した耐力壁でバランスを取っています !
面材耐力壁は600mmでオッケーですから、ガレージ間口は半分の300mmだけ減少して3340mmとなります～
床束を使用する。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ のアピールポイントとして1F洋室の用途が多目的に使用できることがあります。
今までのガレージハウスやスキップハウスなど効率的に高さを確保したり低コストのために1Fはべた基礎の土間コンクリート自体を仕上げ下地にしていました。この時の仕上げ材は、クッションフロアかタイルカーペットとなります。
今回はその洋室に士者事務所やネイルサロン・整体等々、来客を想定するのでやはりフローリングがいいと考えました。
とはいえ、通常のように1Fの床上げて床下空間を作りますと、ガレージ土間との高さ関係がうまくいかないので、土間仕上げ高さから床束というのを採用して少しだけ上げようと計画しています。
高さ調整のための床上げなので、玄関からの段差は階段の蹴上高さに合わせて、基礎内は気密パッキンを採用して床下空間は作らない工法とするつもりです。
なんとくなくだけご理解くださいますと、見学会の時に資料等で詳しく解説させていただきます～
歯医者一段落です。
年齢とともに通う医院が少しずつ増えておりますが(笑)
取り敢えず詰めた歯がすっ飛んだ歯の治療は約2か月かかりましたが、終了しました。
何十年前か思い出せない程昔に治療した歯が飛んでその下に虫歯があり、削ったら自分の歯がほぼ支えがなくなりました。なので支えの歯を埋めてなじむ様子を見て上からセラミックをかぶせるという工程でございました。
おつかれでした～
国交省からのお知らせ。
2025年4月～着工時の法改正のお知らせが頻繁に届くようになりました。
また、解説動画・テキスト・オンライン講座・対面講義等々の案内もきています。
懸念されるのは柱の小径。弊社商品の多くが天井高1400mmの空間を4mという一般の柱3mよりも長い柱を採用して構造躯体を作っています。この時、細長比といいまして柱の長さ(高さ)に対して柱小径を算定しておりますので、一般の柱105角・３.5寸より太い120角・４寸柱を使用しています。
ここの算定結果がさらに厳しくなって130角や135角等になれば大量生産している汎用品ではないので、かなり割高となってしまいます。また、ローカ・階段などの有効幅にも影響してきますので、大注目しているところでございます。
いずれにしても2025年4月1日～着工物件対象ですので、新計画おありの方々はさっさと着工準備を進めることをおススメしております～
つまえる暮らしバージョン・カップル向け新計画。
皆さん、すっかりブログを飛ばしてしまいすみません・・・
昨日、OB大家さんと新規計画のお打ち合わせをしておりました。既に何棟か弊社で完工され稼働中であります。いつも退室後スグ入居が決まると喜んでいただけました。
本当にありがとうございます !
さて、新規計画とは初となります「つまえる暮らしバージョン・カップル向け」をご採用いただく予定でございます。
そーです、徳島市川内町鶴島。皆さん方が吉野川土手下でご見学いただきました商品でございます。ついに一般デビューのチャンスが巡ってまいりました～
うれしー
1Fの大収納や3FのLDKを特に気に入っていただいたんですねーしかも10棟並べるという超豪快なご計画。
ガンバロー
建築許可申請中。
OB大家さんの新計画・長屋3棟(徳島市)ですが、もうじき「建築許可」が正式に受理されそうです。
建築許可は都市計画法でございまして、建築基準法の確認申請前に行います。
行政窓口との事前協議も含めまして、およそ2か月は要しますので建築スケジュールに注意が必要であります。
特に排水や外周工事の内容など細かく指摘される場合もありますので、少し早めの申請がおススメ～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、外周工事。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱは、本体工事に先駆けて外周工事に着手しました。南道路で外周は3方、西側は何もないので境界工事が必須であります。
東側と北側はお隣の境界基礎があるので、緩衝材にスタイロフォームを挟んで土間コンクリートを打つ方法もあるのですが、両方とも同じお隣さんできれいに庭をしてらっしゃるので、内側に新設基礎＋フェンスをすることとしました。
西側の境界基礎の掘方しましたら、お隣から古い地中梁基礎みたいなのが出てきました。仲介業者に訴えようかとも思いましたが、どちらにしてもお隣所有者に言うんだろうなと思ってやめました。
皆さん、新規土地購入時や解体工事がある場合は地中埋設物にも注意が必要ですー
帰ってまいりました～
東京出張から戻り本日より通常業務に就いております !
丸の内南口ドーム・東京駅ど真ん中の車寄せの上の部屋であります。「ほれがどーした」とのお声が聞こえてまいりましたが、観光客がこちらに向かって記念撮影しているので不思議でございました～
全採光ドア。
メーカーの営業さんが来社、ファミットという商品紹介がありました。
そーです、高価なのでワンポイント採用になりますが、次回のガレージハウスⅡのどこか使えんかなーと・・・
まだまだ暑いですね。
昨日は曇っていたせいか少し涼しく感じましたが、今日はまた完全夏日ですね。９月いっぱい続きますか。
現場で作業の職人さんたちも長く続くこの暑さとの戦いでもあります。
体調に気を付けていい仕事をしてほしいです !
総裁選と経済政策 ?
さて、総裁選の話題で賑わっておりますが、だれが総理になったらどーゆー経済政策するのかは今のところまだ見えてきてませんねー
なんせ、どーしても総理になりたいので何を言ったらいいかという逆さに物を見ている気がしてなりません(笑)
日銀もFRBも方針は見えている訳です。それに伴い経済対策をどう打っていくかは現実には大きな問題のはず。
わたくしがネックになっていると思うのは、やはり労働賃金。今のように何十円上げるのにやっさもっさ言ってては何も変わらないと思います。
そーゆー政策というか、新法というか、あの中で誰が示してくれるでしょう(笑)皆さん、どう見ておられますか・・・
ラクカフェハウス退去から一日で決まる !
一昨日、8月31日(土)午後に賃貸管理会社さんより弊社所有「ラクカフェハウス」の内1棟、「先ほど退去されて通常のお掃除だけで大丈夫そうですのでこれより募集開始します」とご連絡いただきました。
はい、そうです～お察しの通り(笑)本日AM11時に賃貸管理会社さんからお申込みいただきましたとお電話いただきました～
内容ですが、その間5件の問い合わせに3件のご案内ですぐ決まったようでございます。
皆さん、1日ですよ～魅力ある戸建て系は競合力・競争力が強力であります !
SOHOと手洗い。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、では1F洋室をSOHOとしての用途も持たせようとしています。
1Fにガレージがあるため面積に大きな制限がありトイレはどうしてもムリでしたので・・・せめて玄関に手洗いを設置できないか、検討していました。
洗面台が理想ですがこれまたスペースが足らないので、おしゃれなコーナー手洗いを設置する方向で進めております。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱですが、間取りとおよその外観もできてCAD入力しておりますが、中々前に進みません(笑)
入力しておりますと細かな寸法がはじかれてきます。そーしますと、ここは壁の厚みを使って埋め込めばこっち側が広くなるとか。
この柱なくしたいけど、ほしたらどこどこに柱が必要か、などとやっておりますと10号台風みたいに「まだそこっ」となるとです !
それでも1F2F終わって3Fです。
3Fは居室がほとんどですので、動線や収納の開き方向など見直しながらやっていきます～
来週、出張でーす。
9月6日(金)～8日(日)まで東京出張となります。
以前にも泊ったことあるのですが、感じのよかった東京ステーションホテルが取れました。前回は東京駅丸の内側のドームというか吹き抜けがあるのご存じだと思いますが、そこが上窓から見下ろせるんですよね。
なんともお上りさんにとってはワクワクでした(笑)
また朝食時にはビュッフェなんですけど皇居までの一本道がまっすぐ見える半個室にたまたま案内されて、お得感満載でございました。
現在、台風10号が迷走しておりますが、6日には日本列島通過してるでしょう～
短期プライムレート地銀上昇。
日銀の利上げ発表を受けて来月から地銀が短期プライムレート金利を上昇させるようです。適用は2024年10月～。
弊社も3年固定の更新が3っあってそれぞれちょっとずつ上昇して更新しました。
今後、FRBは利下げ日銀は利上げといってますから、我々の投資金利もじりじり上昇していきますねー
皆さんは借入を起こしたときにここまでなら金利が上昇してもキャッシュフローがいけると試算されましたでしょうか。
随分と長い間、超低金利でしたのでそこまで考えずに勢いで借りたりしてないでしょうか(笑)
今からでも金利上昇シミュレーションしておきましょうねー
低い家賃にならない戦略。
物件が古くなったり、現時点でユニットバス3点式等だと家賃設定が低くなりますよね。
わたくしの物件も家賃設定が少し安いのではとよく見学者さんに言われますが、それは戦略的にお得感を演出しているのであって低い家賃設定とは全く違います。
弊社近くの賃貸マンションで事件がありました。そのマンションは古く空室が目立つようになりオーナーが変わっていきました。あとからのオーナーは購入価格に対しての低い家賃設定で満室にしようとしました。
住まいを見ればその人がわかるともいうように生活費に対してもかなり低い家賃だと入居者の質はどうなるでしょうか。
本来こういった場合、住まい空間にリニューアルを施して新たな魅力を生み出すのが大家の本質的な役目ですが、安く買って安く貸して利回りを合わす方法を取られる投資家もおいでるわけです。
わたしたちが今目指さなければならないのは。20年後30年後も他にない魅力を放ち続ける住まいをつくることであります。
新築時の家賃とはいかないまでも、長期にわたって下げ幅を最小限にとどめる様な人気物件を創造するべきです。
わたくしの徳島大学生用に生み出したSKIP HOUSE 18戸 は、8年目の現在も同じ家賃で一度も空室になったことがありません。むしろ他新築物件等より先に契約になっています。
入居者は想定以上の魅力を本当は求めています～見学した時はじめてそのことに気付くのですが、仕掛ける側の大家さんがそれであってはこまります。
今より将来が大切です !
減少続ける住宅着工。
この6月まで新築戸建て市場は31ヶ月連続で前年割れ、持ち家は過去最低水準というレポートが届きました。しかし家を買いたいという購入意欲は減っているわけではなく賃金と物価のバランスがうまくいっていないらしいです。
毎度、減っている減っているといっておりますが、20年以上前からこの推移は予測されております。
野村総研調べでは・・・新設住宅着工戸数は、2023年度の80万戸から、2030年度には77万戸、2040年度には58万戸と減少していく見込みです。
っということは、未来をみれば今は一番着工戸数が多いという見方もできるわけです。
空室率も上がりますから。我々は一般的な賃貸物件とは競合にならない圧倒的な魅力を生み出していくことで長期安定経営を手に入れるべきなんですー
それがあまり難しくないんです。なぜなら、既存賃貸物件のほとんどは大手の画一化した物件ばかりだからです。
新計画・敷地430坪②。
新計画の現況ですが、道路と敷地の高低差から盛り土をしないと道路面より仕上がり面が上がりません。
しかし、残り3方向よりは高いので道路面内側にU字側溝を施せば水処理の問題はないので、盛り土をしない提案もしてみました。
「よっかわさんだったら、どうするん」と聞かれましたので、費用のかからない方です」と即答しました(笑)
しかーしOB大家さん、「見た感じも重要です、あとで後悔したくない、いるものはいる」ということで、盛り土を施工する方向でお打ち合わせ完了しました。
さすがです～
新計画・敷地430坪。
OB大家さんから新計画のご依頼を受けて現地調査等々繰り返してきました。
敷地面積430坪もありますと・・・給水・排水経路に土間排水の勾配に加えて田んぼ対策にU字側溝設置したりと、大家さんが想定されていない工事が必要となってくる場合がございます。
さらに進入道路との高低差で盛り土するとなればこれまたまぁまぁの費用ですので、盛り土なしでの排水方法など様々な角度からご提案して方針を決めていただこうと思っております～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑫
ピリエの見学会にご来場いただいた大家さん方が、「階段の蹴上が低くて上り下りしやすいですね」と何人もの方から言われました。
確かに蹴上が低いとなんとなく余裕ある暮らしぶりといいますか、ぜいたくな感覚になるんですねー
っという訳で今回のNEW GARAGE HOUSE Ⅱでは1Fと2Fを行ったり来たりすることが想定されますので、できるだけ蹴上にも配慮しようと思います～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑪
外観ですが、これまた例にもれず南側道路面だけ高価な素材でつくります。横と奥裏側は基本仕様14mmサイディングで十分であります。
目立つ場所とメリハリつけることで、全体に高級感がでれば二八の法則戦略大成功となります !
ガレージシャッター巾が3.640×2＝7.280で建物全体の横幅が12.740なので1Fはシャッターの占める割合が大きいでしょ。
そーしますと他の部分に高価素材を採用しやすいですねー
特に玄関ポーチ壁は店舗・事務所系で使われる方々に取ってアピールポイントとなるよう演出したいところです !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑩
近頃、歯医者さんに通っております。いつか分からないぐらい前に治療したところの詰め物が取れて本日も削ってまいりました～
次回、形取りしてその次やっとかぶせてくれます。できるだけ長持ちする素材を選んだのですが、まぁまぁ値段しますね(笑)
さて、NEW GARAGE HOUSE Ⅱの見どころの続きですが、1F洋室を住居系に利用するか、店舗系に利用するかで入居者の暮らし方は大きく違ってきます。
今までの商品ではすべて住居空間で他にない魅力的な暮らし方に挑戦してきました。今回、大きく違っているところはビジネスと住居が一体化するかもしれないというところです。
アットホームなどで貸店舗・貸事務所を見てもコンパクトサイズは少なく家賃も住居系に比べて高めです。
デザインやスキップフロア・大収納やガレージなどの見どころとは違うコンセプト部分が最大の見どころ・魅力かもしれませんねー
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑨
NEW GARAGE HOUSE Ⅱは藍住町に新築いたします。
敷地には2方向に既存境界塀がありますが、両方とも隣地所有ですので、内側に基礎とフェンスを3方向に設置しようと思います。
隣地所有の塀や基礎に対して土間コンクリート等を施す際にはスチロール製をパッキンのように挟み込むやり方もございます。
ただ塀にもたしかけてるようなイメージがありますので、相手側がコンクリートブロックとかなら少し控えて施工したほうがいいかもしれませんね。
建築時期は2025年3月までには着工しますが、大家さん方の施工時期が決まってからのスケジュールにします。
いつものごとく配置に余裕があまりないので、この境界工事を先行して着手いたします。
「つまえる暮らしVer.カップル向け」間取り変更。
祭りシーズンが終わりましたね～わたくしは子供のころから祭りが苦手で終わった後シーンとなったら落ち着くんです(笑)
さて、徳島市川内町で見学会を以前に開催しました。その時の「つまえるハウス暮らしVer.カップル向け」をご覧になって気に入っていただき今OB大家さんの計画プランを練っております。
そのままスッポリ寸法的にはオッケーなのですが、方角が真逆なんです。ある程度大きさがあればどーとでもなる間取り変更もあの小ささですと難解であります。
わたくしのお盆はこの間取り作成に没頭して終わりました～とはいえ、わたくしはこの時間が至福の時なんです(笑)難解やけど楽しいんです !
でも同じ寸法・カタチでは完成しませんでしたが、同じ面積ではいくつか案ができました～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑧
見どころをごちゃごちゃ言わんと「間取り見せたら」というお声が聞こえてまいりましたねー
っで3Fですが(笑)洋室9帖とLOFT9帖とバルコニーであります。
バルコニーは2Fに水回りがあるので、そこから9段上がったホールからのアプローチにしてあります。
LOFTと洋室の段差は800mm程度、手すりなく腰掛けることも可能。18帖の一枚天井ですから、ひろーく感じるはずです !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑦
ニコイチですから界壁(1戸と1戸の仕切り壁)があります。ここをどう処理するかで隣戸との音問題が格段に減少します。
たとえば階段ホールに収納を重ねてこれを反転させますと、居室→収納→階段ホール→階段ホール→収納→居室と空間や素材の違いで音振動が消えていきます。
戸建てよりコスパに優れているし、ここもニコイチのアピールポイントとなります～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑥
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ見どころの内、気づきにくいけど良さげな演出部分があるんです。
それは1Fから2Fに上がる階段横が半間の半分、つまり455mm吹き抜けているんです。階段の上部ではなく横です。
独立した手すりがあるんですねー
このちょっとした空間の余裕感は入居見学者に好印象を与えるのは間違いないです。
見学の際、ぜひ大家さんもご体感ください !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑤
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころシリーズ・・・少し整理しますと。
今回ブログ紹介で1Fとか2Fとか言っておりますけど、1フロア2フロア3フロアの大きく分けて3層になっていますが「２階建て」であります。
2フロアは水回り(通常天井高)と大収納(天井高1400mm)で、水回りの上がLOFT(天井高1400mm)・大収納の上が洋室(通常天井高)となっている訳です。
この関係性をご理解いただけますとお得感が増してまいりますし、大収納部分の吹き抜けとガレージ天井の関係性もご理解いただけると思います !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ④
2Fにある大収納は有効天井高1400mmであります。
このゾーンの一部を吹き抜けさせております～
そーしますと、どうなるのか・・・
ガレージの天井一部が吹き抜けて大収納とつながる訳です !
すばらしー(笑)
ここに窓を設けてディスプレイすればガレージシャッターが開きますとそこが見えるっちゅー寸法です。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ③
1Fはガレージとホビールームで、2Fに水回りと大収納がございます。ここでこだわりたかったのがキッチン対面カウンターダイニングです。
3Fに洋室＋ロフトがあるのでキッチンでこさえた食べ物等を階段9段上がりで運ぶことになります。それはそれでもいいと思ったのですが、さっと食べたい朝食などの時はカウンターダイニングで。
またカウンター式はカフェやバー感覚で楽しめるようにしつらえたいですねー
もちろん空調も完備、風呂上りも快適です !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ②
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころシリーズに行く前に本日地元紙に掲載されておりました事件のマンションは弊社事務所の真正面であります。
6(水)に救急車1台と消防車3台がサイレンとともにやってきましたね～今日はTVクルーが10人ぐらいでなんかやっとります。マイク持った人がいるのでどっかで放送するんでしょうね。
で、見どころ②ですが、目指したいのはガレージがあることで暮らしやすさが格段に上がることでございます。
なので、ガレージ内駐車スペースに収納棚を設置して日用品などのストックヤードをつくります。
これは本当に便利です !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ①
今、NEW GARAGE HOUSE Ⅱ(ニコイチ長屋・戸建て感覚)をCAD入力しています。見どころを少しずつ紹介していきますねー
まず見どころ①は1Fに洋室がガレージと併設されております。つまり車から降りて掃き出し窓からも入れます。
この洋室の狙い用途は・・・SOHOとして個人事務所・整体室・アロマにネイルサロン等にホビールームとしても利用できます。
住人でない方の訪問者は外にある駐車場から玄関→洋室とアプローチします。その駐車場もまた洋室のすぐ隣になります。
賃貸でお住まいで小さな事務所・店舗をダブルで借りられている方にとっては渡りに船の暮らしとなるはずです～
景気の潮目が変わっていますね。
ニューヨーク株式市場の下落に伴って東京市場も下げ一色になっていますね。売りが売りを呼ぶ下落だとか。
米国景気の後退がはっきりと数字に表れ始めたので、FRB利下げペースも早めて日銀の利上げも少しずつ続けるんでしょ。
そーするとしばらく円高ドル安で動くんでしょうね～130円台?人によっては120円台もあるんだとか・・・
米国では生活が苦しくなっている人たちからチップ制をやめようという声もあるそうです。
こーなってくると輸入車は下がりますよねー
そこか(笑)というお声が聞こえてまいりましたが、米国が景気後退すれば入荷困難だった輸入車もやっと日本に入ってくるのではないでしょうか。そしたら中古市場も下がる?
上げ一色だった建築資材も来年は少し落ち着いてくると思いますよー
新ガレージハウス !
できました(笑)NEW GARAGE HOUSE の基本設計。
めっちゃ良さげです。
いつもの自画自賛・・・見たことのないしかけが次から次へと驚きの連続で入居見学は一発即決ですな(笑)
ガレージ隣室の洋室用途。
NEW GARAGE HOUSE の間取り作成に没頭してブログをスッカリ忘れていました。
今回どーしても実現したいのはガレージに隣接する居室・洋室であります。この洋室の用途を考えながら描いております。
たとえば～ホビールーム、一人住まいなら個人事務所・ネールサロンに整体室等々、単純に寝室もあり!
できたらニコイチ角部屋にしたい。
その人たちが自由に用途を選べて快適にこなしていける、そんなんでけたらえーなと書いて書いてしておりますが、ただ今のところ没図面が積みあがっておりますー(笑)
日銀利上げ、次の日金利見直し(笑)
昨日、日銀利上げ0.25％ですか、まぁ予想通りな訳ですが本日さっそく変動金利の交渉を銀行としました。
次の日というのは偶然でありますが(笑)
わたくし、借りる場合は3年固定・元金均等20年返済にしています。来月再来月と3物件の見直しがありまして、「次はあげますよ」と宣告されていたので覚悟はしていました。
ただ藍住町で自社次物件に取り掛かるので、その審査申し込み金利も含めて交渉しました。
この場で、「金利なんぼで借りていてなんぼ上げられたんよー」とは言いにくいので、お知りになりたい方はOB大家さんに限りメールくれたらお答えしまーす(笑)
入れ替え、2日目。
パソコン入れ替え作業、プロに依頼しているのですがなにかと時間がかかるものですねー
明日も作業が残ってしまいました。
たとえば建築CADデータの移行ですが、20時間とか出ていましたので移行中のままで帰社(笑)
メールに見積もりソフト等々、Windows 11やし一発にはいかないものです。
ちょっとずつ不具合や移行されなかったものをチェックしていくしかないですね。
パソコンの入れ替え。
2020年導入のレッツノートを入れ替え作業してもらっています。
今までは建築CAD用と二つのパソコンを使用していましたが、めんどーなので一つにまとめてもらっています。
建築CAD用はもう7年以上使用でしょうか、動きが緩慢であります(笑)
建築CAD専用の方はSSDでなかったので立ち上がりに時間がかかってイラっとしておりましたが、もうこれで大丈夫ですねー
2面道路に注意。
2面が道路に面している売地がありましたら、「おっ角地や」と喜んでしまいそうですが・・・メリットだけでない場合がございますので注意が必要です。
まず二つの道路の幅員をしらべてください。
両方4m以上で隅切りがあれば角地緩和が使えそうですが、二階建ての場合お得なのは「建蔽率」でしょう。弊社物件・藍住町のラクソラハウスは建蔽率60％→70％と角地緩和なってギリギリ配置しました(笑)
問題は片一方の道路幅員が4m以下の時です。また、道路のように見えるけど、そもそも建築基準法上の道路なのかどうかも調べる必要があります。
2.1mしかないのに道路だとしますと、中心後退・道路斜線とも不利になります。
生活には便利でも建物配置が理想通りにいかないケースがあるので事前にご相談ください。
5通りから選択。
建築許可に進んだ案件でございますが、5通りの配置案から選択していただきました。
まず向きですが・・・三つの内二つを東へ一つを南へ向ける。一つを東へ向けて二つを南へ向ける。三つとも南へ向ける。
この建物配置にどこを基準に平行にするか、またプロパン庫・ゴミステーション・サイクルポート・駐車スペースなどの組み合わせでベストを選択していただきました。
これは一度通ってみないと確信が持てない大切なプロセスであります。ここは熟慮を重ねて決断してほしいところであります。
仮設足場について。
現在の仮設足場は、二本足で支えて踏板を置く本足場が義務付けられています。
また養生ネットで見ずらいですが、こちらの現場のように階段や手すりも全体に配置されています。
これらの取り組みで作業時の安全性はかなり高められていると思います。
建築許可（都市計画法）申請へ。
徳島市で長屋3棟・12戸建物配置が決まって建築許可申請に進めることになりました。許可なりますと、確認申請へと進むことができます。
建物ごとに敷地を分割してその棟数だけ申請します。
許可後に分割の仕方や建物床面積等変更してしまいますと、申請しなおしもありますので、慎重に進めていきたいところでございます。
1.5人用を追求してみる。
つまえる暮らしVer.ではファミリー向けとカップル向けを作りましたが、以前入居管理会社社長がここは1.5人用がいいなぁとおっしゃっていたことがありました。
1.5人用とは文字通り一人で入居しても二人で入居してもいけそうなので足して割って1.5人ということです。
この辺りを追求してみたくなったとです。
入居者によってリビングが寝室になったり、寝室を一つにするとLDKが広くなったり、ホビールームなのか洋室なのか、こーすれば一人用、二人用も使い方で部屋の用途が変わるようなそんな工夫をしてみたいと思っています。
良さげな土地はお気軽にご相談ください！
先日、気になる土地があるので相談したいと大家さんが来社してくれました。しかし今回はご希望通り配置できませんでした。
大家さんは「無駄になってごめんね」と言っていただきましたが、全然無駄ではございません。むしろ必要なことであります。
私自身買うまでにあたりをつけた土地に配置を試みてほとんどが「没」となります。
何度も回数を重ねることでなんとなくの感覚が養われていきますので、回数こなすことが良さげな土地と縁を結ぶ重要な行動であると捉えてください。
また、そんな時って楽しいじゃないですか、「あーあとここもう少しあったら入ったんかー」とか(笑)とにかく遠慮なくお申し出ください。
たとえば・・・戸建てが入らないところでも梁を繋いで長屋にすることができます。長屋と戸建てでは法規上の規制も大きく異なるので、自分だけで答えを出すのは早すぎます。
ぜひ、何回でも良さげな土地相談お待ちしております。わたくしは現実に5か所ぐらい検討すると一つ縁があるっていう感じですかねー
南向きを考える。
先日、去年新築住宅に引っ越した方とお話をしました。街中で土地面積・建坪も小さめだそうです。
なるほどと面白かったのは、「日当たりがあまり良くなく朝方東から日が差すだけなので今の時期は快適です」と話されていました。
冬は断熱性を上げれば問題ないので、気象変動が起こって夏期間が増えていくこれからの時代には単純に南向きがいいとはいえないのではと思いました。
今までは南向き土地が高かったので、北向きを安く手に入れるのも一つの戦略だなと感じましたね～
ガス料金明細。
今年7月分からガス代を徴収する際には、基本料・ガス代・設備費と明細を分けて発行するようになったそうです。
各ガス会社で振り分け方を考案しているようですが。
これは、ガスとは無関係な過大な設備投資をガス業者と大家側が結んで、それらをガス代からちょっとずつ回収する手法を抑制することが目的のようであります。
ガス業者同士の熾烈な競合によってそのような環境になったみたいですねー
賃貸住宅フェア。
弊社にはセミナー系の案内がしょっちゅう郵便で送られてきます。着工数等減少して景気が落ち込むとその数は増えます。
結果、何かのグループに入ったり何かを買う破目になったりすることもありますが、それがきっかけで好転することもあります。
今回、賃貸住宅フェアの案内がきました。
もちろん参考にならなかった話もあるでしょうけど、数聞けばあとに残る知識・情報もあると思います～
芯々寸法と有効寸法。
オールスター観戦しておりました、第1打席4球のあとの第2打席。外低めへの変化球はすぐボールと判断できる球でびくともしなかったオオタ二さん。3球目甘く入った来て私は叫びました「いけっ」カーン快音と共に画面から一瞬にして消えて自分が叫ぶ声でテレビの音が全く聞こえませんでした(笑)
さて枕はこの辺で・・・
図面上に寸法が記入されておりますが、これはだいたい芯々寸法というやつです。
境界から建物までが1mと記載されていたとします。境界にブロック塀がある場合だと手前か奥か真ん中かによって。そこから建物芯までですから、建物の外壁の厚み、下地の厚み、柱の太さ等で有効寸法が変わってきます。
例えば柱120・境界ブロック塀100で中心だとしますと、
1,000-50（ブロック塀厚み）-外壁15-下地18-柱60=857が有効寸法目安ということになりますねー
建物の配置・向き。
新計画の配置図を見ながらOB大家さんと打ち合わせしていました。
大家さんいわく、その建物は少し離れた高台道路から良く見えるので、敷地にではなくその道路に平行に一度配置してほしいとご要望がありました。
その道路を通るとき建物が正面に見えるからだそうです。そーしますと建物サインも見やすくなります。
敷地に対しての配置は効率や法規上のこと、浄化槽等排水経路や後々のメンテなどを考慮しますが、こうした道路からの見え方も大切ですよねー
建築許可について。
先日、OB大家さんから配置もだいたい決まったので「新計画について進めてください」とありがたいお言葉をいただきました。
しかし以前にもお話させていただいていたのですが、確認申請前に建築許可が必要なところであります。
この建築許可というのは市街化調整区域内で開発を伴わない許可のことで、同じ敷地内に3棟あれば3通りの許可が必要となります。
事前に都市計画課と協議の上、調整区域内でも除外される理由、敷地の分割・敷地の仕上がり高さや給排水等々作成していきます。
都市計画法で建築許可なりますと、次に建築指導課の確認申請へと進むことができます。
物件の大きさにもよりますが、45日～60日ぐらいはかかると思っていてください。そこから確認申請に30日～45日ぐらいでしょうか。
余裕のスケジュールを組んでおけば協議が長期化しても全く問題ございませんので、早め早めでいきましょう～
敷地のぬかるみと盛り土。
OB大家さんの新計画地ですが、排水勾配上少し敷地高さが足りないようです。
排水先の放流口高さから逆算しまして、建物浄化槽の放流口までの距離等で必要差をはじきます。
そうしますと建物回りのGL高さや駐車スペースの雨水排水経路など決まっていきます。
現在敷地がぬかるんでいますので、着工前に再生砕石を工事動線上に敷きならべます。
基礎や外周工事で出てきた土もまんべんなく敷きならして足りない分だけ場外より搬入します。
この時は採取場から掘り出したままの山土等を使用します。
あとは土間コンクリート・アスファルト等の下地分を仕上がりから引いておけばピッタリいく訳ですねー
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