先日、OB大家さんから新規計画をお聞きした敷地が三角地でございました。正方形・長方形と違って変形地は価格が相場より安く個人的にも全然有りだと思います。
変形地のデメリットとしては建物が入りずらいとか、使えないスペースが出てしまうとか、ですよね。
なので、工夫して建物を入れて、使えないスペースも様々な使い方で利用したうえで、完全にデッドスペースとなってしまう敷地面積を除外して土地単価を検討すればノープロブレム !
ハウスメーカーのような規格型は収まりませんが、弊社のような在来工法というのは、完全自由設計＋細かな寸法割にも対応できます。
通常は910・950・1000のグリッドで作りますが、これらを半分にしたり混合させたりすることで、新建材のロスも少なくなる間取り作成が可能となります。
2025年4月～の法改正内容を久米監督と設計事務所と弊社商品の構造確認作業をしました。
国交省から発表されてるんやから、内容はハッキリしてるだろうというお声が聞こえてまいりました(笑)が。
何が引っかかっているかといえば弊社商品多くに採用しています1400mm天井高空間をつくるために横架材間距離が普通の二階建てより高いというところです。
結論から申し上げます・・・3パターンの算出方法のひとつ、専用表計算に入力する方法でしたら柱小径はクリアできました。ただ耐力壁はかなり増加いたします。
また、2025年3月迄着工と4月以降着工で一気に新法に変わるとなると混乱を招くのではないかという声もあり、経過措置を検討しているとのことです。
しかし、経過措置内に省エネ基準は除外されているので、いずれにしましても2025年3月迄着工をおススメいたします～
つまえる暮らしVer.Coupleですが、退去者さんがあって管理会社さんから10月8日メンテ見積もりが来ました。
早々に施工お願いしていたのですが、先ほど新しい入居者さんの契約に至ったと連絡いただきました。
この3連休でご見学いただいて保証審査待って契約となったのかと思うようなスムーズな経過でございました。
まぁ、とにかく退去の翌月には全て決まっているので安心の上、安眠できております(笑)
今、選挙戦に入って最低時給額1500円にしますという政策がアピールされています。
そうしますと経済学者等が企業側の納得が必要だとか、零細企業側から死活問題だとかいう話がいつも出てまいります。
ドイツの平均時給額は3200円、最低時給額は1860円だそうです。ドイツと比べますとまだ低くないですかというのが本当だと思います。
最低時給額を算出するのに零細企業の生き残りを先行させるのではなく、最低賃金でも生活可能な額にするのが筋ですよね。
1500円×7時間×22日＝231,000円はギリギリではないでしょうか・・・
零細企業を生き延びさせるために賃金を低く保ったのでは本末転倒だと思います。
労働者生活を最低限国家が守るのは至極当然ですし、零細企業であれ経営者は自ら経営を選択しているのですから、経済的責任を負ってこそ経営者ですよねー
最低賃金1800円を目指すのが妥当だと思います。そうしますと消費も上向くしちゃんとした零細企業は売り上げも上がるはずだと思うんです～
弊社、BEACH HOUSE にはヤシの木系をいくつか植樹しました。
毎年、業者に見てもらっていたのですが、この度枯れてしまいました～ざんねん。
水はけが悪いのかもしれませんということで、枯れにくいものに変更しようと思っています。
植樹しますと見た目が最初格段に良くなるのですが、やはりこまめな管理が必須。
しょぼくなったり枯れてしまったのではかえってない方がいいですもんねー
投資目的の賃貸事業ローンよりある意味リスクの高い住宅ローン。まずめいいっぱい借りた場合、賃貸事業ローンとは違って収入ゼロで消費するだけなのでそもそも高リスクです。
住宅ローンの破綻する年代一位は60歳代だそうです。35歳で35年返済ローン組んだら終わる歳は70歳。定年60歳企業が70％以上なので再雇用でも給料下がってしまいます。これにボーナス払いや子育て済んでからの離婚など重なりますと超高リスクとなってしまう。
年金平均支給額は月14万円しかないので手取り収入ないと生活できません。再雇用で給料減額選ぶか、再就職するか、いずれにしてもこの年からの奮起は厳しいと思いませんか ?
なので、賃貸投資も支払い完了する年齢をよーく考えて実行したいところですー
っと、いいながらこの間借りた私の賃貸事業ローン・最終完済歳は80歳(笑)
これは途中で売却予定しているからであります ! これも全然ありだと思います～
賃貸事業で返済が難しくなって破綻する方の特徴が出ていました。つまりこれ以外だと破綻率が減るということになります(笑)
①まずフルローン、諸経費も含めてなんもかんも借りると返済率が急上昇。わたくしの中には、付加価値創造に使った費用は必ず活きてくるという思いがありますが、諸経費等は入居者にとって付加価値などないので借りない方が良いのはあきらかです。
②高利回りの郊外中古物件を購入。机上の表面高利回りに惹かれた競争力に欠ける物件など。
③相続税対策だけでやってしまった～
以上は極端なケースですが、総合競争力と低返済比率でほぼ破綻リスクは避けられるのではないかと私は思っています～
2016年から相続税の基礎控除が大幅に減額なるということで、相続税対策を営業文句にアパート事業が大手を中心に一気に増加しました。
それらが来年から順次10年を迎えてサブリース側から家賃の値下げ要求や契約打ち切りされるのではというのが2025年問題の一つらしいです。
弊社のお客さん大家さんにはサブリース契約されている方はいないと思います。皆さんご自分で土地と商品を選択して入居者を喜ばそうとされている大家さんばかりですのでサブリース問題とは無縁でしょう。
しかし、相続税対策の大家さんの中でサブリース契約されている方は多いようで家賃の値下げ要求か、契約打ち切りかは、金利上昇局面のこれから大変厳しい～
そもそも賃貸業とは完全な「事業」であり、事業する方は「社長」であります。一般の社長で相続税下げるために事業している人っているのかなといつも疑問に思っていました。
ただサブリース契約はそれぞれに条件が異なるので一概には言えませんが、2025年から追い込まれる大家さんがかなり出ると予想されているみたいですよ。
「建築許可」申請するために新計画土地を測量するということでしたが、結果を測量士さんから聞いてビックリ～
境界と思われる短辺方向一部に比較的新しい既存擁壁があったのですが、なんとそれより1m以上実際の境界線はあるそうなんです。
大家さんからは、不動産業者・売主から土地を購入したとお聞きしていたのですが、こんなことがあるんですね。
解体して新規境界壁を新設することになるかもしれませんが、取引前の境界確定・現地確認って大切なんだとつくづく感じました～
2025年4月～の建築基準法改正は大きく三つ。
①構造計算が必要な床面積の引き下げ
②省エネ断熱性能基準の引き上げ
③構造基準の引き上げ
以上ですが、①は300㎡以上が対象なので10戸以上の共同住宅等ということになります、②は断熱材の選定やサッシの選定と施工方法、③は壁量計算の厳格化と柱小径の基準引き上げで早見表を使用したり構造計算したりアプローチはいくつかあるようです。
この中で弊社商品に一番影響があるのが柱小径であります。
横架材間距離の1/30が1/25になるということ。3m・1/30なら100角柱ですが、1/25なら120角柱。
弊社商品の4m柱を使用したような横架材間距離3750なら150角柱となってしまいます。
150角柱では、廊下や階段等有効幅が取れずあまり現実的ではなくなってしまいます。
この詳細を求めるために来週設計事務所との合同勉強会を開催しあたりをつけようと予定しています。
2025年4月に建築基準法が法改正になる点で前後の取り扱いについての記載がありましたので記します。
OB大家さんの新規計画の測量前現地調査に行ってまいりました。都市計画法「建築許可」申請に伴う資料作りです。
この申請の後「確認申請許可」、着工したのち最終的には外構工事となるので、土間コンクリートやアスファルト舗装の理想的な仕上がり高さ等を考慮した上で外周境界工事やGL設定などを検討しておきます。
今回の敷地では前面接面道路が約10年前に30cmほど浸水したという情報があったので、その高さでも玄関に浸水しないようなGL設定＋玄関ドア下端高さにしようと計画しています～
この情報は浄化槽埋設業者さんからでした。着工前に必ず浄化槽埋設時に水が出るか否かいつも訪ねているのですが、あっちこっちかなり広域に生きた水位情報をお持ちであります(笑)
調整区域で「建築許可」が必要な時、申請に必要な敷地情報を取得するために測量士による現地測量を行います。
今週、その現地打ち合わせがございます。
役所との協議を進めながら工事内容を決定していきますが、外周境界工事や着工前と竣工時の土地の高さ増減なども記載いたします。
この申請は専門性が高いので、慣れた行政書士・測量士・設計士に依頼するのが最もスムーズに収まるのですが、その前にこちらの理想的な工事も詳細お伝えするようにしています。
さて、3戸と2戸では給水引込工事がどのように変わるでしょうか。
まず道路を掘削して本管から新たに給水管を引き込む工事費を公道費と呼んでいます。さらに各戸にメーターを取得する時に加入金が必要になってきます。
今回は3戸も2戸も公道費は30mm管引込で全く同じ約40万円です。
加入金ですが、ここの藍住町は徳島市と違って敷地内に1親メーターだけで、各戸には子メーター(局が関知しない)となるため加入金も全く同じになります。
子メーター設置費や申請費等だけの違いなので、わずかの差しかありません。
そーしますと、1戸あたりの給水負担金は3戸が約30万円、2戸が40万円と@約10万円の差になり、3戸の方が効率が良いということになりました。
つまえるカップルVer.を一つの番地に複数棟建てるOB大家さんの新計画。分筆ではなく分割が必要であります。
敷地を都市計画法・建築基準法に適合するよう棟数の分だけ敷地を図面上割っていきます。
この時、駐車場計画はスルーして建物の配置と床面積・敷地面積に変更が出ないように打ち合わせたうえで分割いたします。
「建築許可」「確認申請許可」共、棟数分だけ申請が必要なので、建築スケジュールに余裕を持っておきましょう。
こういう申請は同じ調整区域でも敷地によって随分申請方法が違っています。事前協議が大切ですのでご相談ください。
弊社事務所には全国から様々な業者向け営業案内郵便やメールが届きます。最近、木造3階建て共同住宅のFC加入案内が届きました。
わたくしはこの道35年目、前回は注文住宅会社を経営していました。その時、経営者が集うグループの勉強会的なものには積極的に参加しておりましたが、フランチャイズには加入したことがありません。
このFCは商品ツールや見積もりシステム等々だいたいパッケージになっているものが多く、簡単に売るためのしくみが手に入るので地方工務店の加入は跡が立ちません。
しかし、その中で成功する工務店はほんのわずかであります。
道具を手に入れても扱う人が本質を理解していないケースでは、顧客に響かずただ固定費が出ていくだけとなってしまいます。
今回、木造3階建て共同住宅のFC案内を見た時のメリットが鉄骨より安いというのがありました。手に入る第一が大家の安さでは入居者の心を打つことはないでしょう。
自分で考えるからこそ本質に近づけるし、様々なパターンにも対応できるんだと思うんです。
なので、木造3階建て共同住宅に可能性があるなら、時間を割いて自分で探求してみようと思いました～
間取りが違うから暮らし方が変わって入居ターゲットが違ってきます。
まずは1F・・・3戸は洋室2.5帖・2戸は6帖、2.5帖は書斎や趣味の部屋。6帖はホームオフィス・寝室・ホビールームと用途が広がります。
2F・・・3戸はキッチンだけですが、2戸はカウンター式ダイニングがありエアコンも装備しています。また、大収納からは吹き抜けてガレージ内が見渡せます。ガレージ側から見返すとディスプレイ窓にもなります。
3F・・・洋室＋LOFTは同じ。収納数や広さだけの差。
一つ一つを見ていきますと数の多い3戸の方に分があるように思えますが、長屋とニコイチの差はかなり大きいと見ています。
それが家賃設定差にも反映すると思います～
現在計画中、OB大家さんでゴミ箱の数量や配置あるいは蓋の開く方向や各戸からの距離等々、様々な要素を考慮してこだわりのゴミステーションを考案される方がおいでます。
正に入居者目線といいますか、私みたいに「ここでえーんちゃうん」ではないんですね(笑)
このことを入居募集時にもアピールされているみたいです～素晴らしい !
さて、昨日日曜日でございますが、妻と大阪へ急遽行ってまいりました～
なんのためかといいますと・・・中古車であります。
程度も良くシートに座ってエンジンをかけさせてもらったら、「もうアカン」一瞬にして腹は決まりました !!!
条件が良く中々出てこない組み合わせと適正な価格だったので、これは ! と思い立って走ったのですが～
既に1組商談に入っているとのことでした・・・
それが先ほど成約になりましたと不合格通知をいただきました(泣)いい車は売れるのが早いですねー
ざんねーん
3戸プランと2戸プランの試算をしますと、建築費は1戸あたり2,232,000円の差がございました。
1戸あたり10％利回りだと2,232,000円×0.1＝223,200円÷12か月＝18,600円。
家賃差が18,600円だと差がほぼなくなりますね。9％だと16,740円差です。
たとえば3戸プランの家賃設定を仮に73,000円だとしますと2戸プランは91,600円となります。
弱点が少なく入居者の満足度や希少価値を考慮すると2戸プランが有利なように思えますが、1戸家賃総額が低い3戸プランの方がターゲットが多いようにも思いますし、2戸プランはカップル二人だと家賃も大丈夫なような気もするし、ホームオフィスするなら適正家賃なような気もします(笑)
昨日の資料をご覧ください。せまい敷地、特に奥行が短く駐車スペースが困難なためガレージハウス計画にしています。
３戸プランは単身者向け、2戸プランはカップル向けかホームオフィス向けとターゲティングが異なります。
そーしますと、総額家賃は3戸の方が高くなりますが、ポイントは利回りや入居率がどうかというところ。
3戸プランの建築費と家賃設定での利回り、2戸プランでの建築費と家賃設定での利回りここを比べてみます。
さらにどちらのプランの方が長期にわたって高い人気を保つのか、ここも大切 !
わたくしはいつも最後のところを重要視しております。
ガレージⅠはルオーテという2フロア構造でしたが、ガレージⅡは3フロアで計画しています。
今回自社購入敷地が165㎡で建蔽率が60パーセントなので投影面積は99㎡以下となります。そこで建蔽率超ギリギリで作った3戸と駐車台数を各戸に1台ずつ追加した2戸とをいろいろな角度から比較してみましょう。
まずは3戸がこちら・・・
2戸プランがこちら・・・
３戸プランは左端戸が有利ですが、2戸プランはニコイチなので角部屋・居室にできているので各戸差がないです。
また1F洋室が１坪と6帖という大きな差があるので、3戸単身者・2戸カップルOKというターゲットも変わっています。
これから建築費等の利回りがどう違ってくるのか、見ていきましょうねー
いつものように大谷さん観戦しておりました。
9回裏ノーアウト1塁2塁・2点ビハインドで大谷さんの一つ前の打席キャプテン・ロハス !
どー考えても大谷さんに打席が回る。
ロハスがダブルプレーさえ避ければ3ランホームランで逆転サヨナラのドラマチックな可能性の場面にドキドキしておりました・・・
ロハス1球目バントの構え。
ん、セーフティか ? ダブルプレー避ける作戦か、次の瞬間強烈な3塁ゴロ、打った瞬間、解説者が「あーこれトリプルもある～」っと。
3塁→2塁→1塁とボールが回ってなんとトリプルプレーでゲームセット(笑)
大谷さんまで回らんかった・・・大事な試合を落としたチーム、ポストシーズンのシード取れるんかな ?
2025年4月～の法改正の一つが省エネ基準の見直しです。
では省エネ基準がどーなっているのか、見てみましょう。
これにより、2022年3月時点で最高等級だった等級4は、2025年以降「最低等級」になり、省エネ基準が一気に引き上げられることになります。
こちらが国交省のデータ。
左の等級3→等級4への値差が一番大きくこの時にエコ給付金制度が創設されて、巷では一気に等級4へと進みました。また、長期優良住宅もその時は最高ランク等級4が必須でありました。
等級5～7までは値差が小さく個人的には少々やりすぎではと思ってしまいますが、ドイツなどと比べますとまだまだ緩めであります。
このことで住宅会社はこぞって最高等級を謳うので、さらに建築費が上がりローンアウトの消費者が増えるという反面もあることを見なければなりません。
ドイツと日本では今はもう平均所得に大きな差があります。日本人が持ち家に住まうには所得に合わせた性能バランスがある程度必要だというのがわたくしの見解であります !
ガレージ入口に電動シャッターが設置されます。
これで大雨や花粉警戒の日も車の中から「ピッ」とリモコン一つで開閉できます。
夜はシャッター前の人感センサー付きスポットライトが車に反応してライト点灯、安全に車庫入れができます。
このセンサー付きは点灯時間を設定できますが、スイッチ付で消したままにしてしまうと、次に車から降りなければならないのでスイッチは基本使用しない場所に設置して使用しないようしておきます。
ガレージ内は外のスポットと連動してダウンライトが数か所点くので明るさバッチリです。
これまた時間が来れば消えますので、点けっぱなしにしたい照明をいくつか連動から外して別にスイッチ付としています。
暮らす場面場面で点灯する箇所が違う計画でありますー
現在、 NEW GARAGE HOUSE Ⅱ の「実行予算」なるものを組んでおります。実行予算とは現実にかかる工事費を1円まで細かく算出することです。この実行予算がどこまで正確かというのは凄く大事なんです。
わたくしたちは各取引業者に発注して施工管理しています。ほぼ労賃という職人さんもおいでれば全て材料費という業者もあって全体で30社程度に発注いたします。
この時、新建材や木材等の材料見積もりで価格は以前の取引価格と比較すればいいのですが、重要なのは数量であります。
各業者は実際の現場で見積もりより数量が不足することがクレームにつながるので避けようとして少し余分を見ています。その余分が重なりますと全体の実行予算が現実より高くなりかねません。
なので、毎現場実際に取引された数量実績を把握して数量を調整し正確な実行予算を算出することに時間をかけて集中しています。
大家さんたちはこの実行予算に弊社の経費を足して御見積書ができるので自身を持って提案できることが大切です。
他工務店によってはこの「実行予算」を組まないドンブリ勘定のものや業者の見積もりを100パーセントとする積算担当の方もいるので、ここは自社で積算しなおす弊社のアピールポイントでもあります。
早朝から観戦した甲斐があって歴史的瞬間をLIVEで見ることができました。
記録というものはあと一歩のところでプレッシャーにさらされ足踏みするものと思っておりましたが、なんとあっさりアッという間に51-51迄達成でありました。
49号本塁打の時はテレビ中継にボールをゲットした方が移っておりましたが、50号記念ボールのレフト落下地点はあえてカメラを外してるんかなと思いましたねー
価値ある記念ボールの行方はどうなったのでしょう(笑)
51号はおまけの一発でしたけど、こーなったら55-55クラブ新設を応援いたします !
あースカッとした(笑)
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、の1Fをご紹介しましょ。
ホビールームを角部屋にしたいので必然的にガレージが真ん中にきます。
そーしますと、玄関周りには十分な耐力壁が設置できますが、ガレージとガレージが柱1本になってしまってバランスが良くない訳です。
とはいえ、半間の耐力壁を設置したらガレージの間口が狭くなって駐車しずらくなります。
そこで筋交いではなく面材を採用した耐力壁でバランスを取っています !
面材耐力壁は600mmでオッケーですから、ガレージ間口は半分の300mmだけ減少して3340mmとなります～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ のアピールポイントとして1F洋室の用途が多目的に使用できることがあります。
今までのガレージハウスやスキップハウスなど効率的に高さを確保したり低コストのために1Fはべた基礎の土間コンクリート自体を仕上げ下地にしていました。この時の仕上げ材は、クッションフロアかタイルカーペットとなります。
今回はその洋室に士者事務所やネイルサロン・整体等々、来客を想定するのでやはりフローリングがいいと考えました。
とはいえ、通常のように1Fの床上げて床下空間を作りますと、ガレージ土間との高さ関係がうまくいかないので、土間仕上げ高さから床束というのを採用して少しだけ上げようと計画しています。
高さ調整のための床上げなので、玄関からの段差は階段の蹴上高さに合わせて、基礎内は気密パッキンを採用して床下空間は作らない工法とするつもりです。
なんとくなくだけご理解くださいますと、見学会の時に資料等で詳しく解説させていただきます～
年齢とともに通う医院が少しずつ増えておりますが(笑)
取り敢えず詰めた歯がすっ飛んだ歯の治療は約2か月かかりましたが、終了しました。
何十年前か思い出せない程昔に治療した歯が飛んでその下に虫歯があり、削ったら自分の歯がほぼ支えがなくなりました。なので支えの歯を埋めてなじむ様子を見て上からセラミックをかぶせるという工程でございました。
おつかれでした～
2025年4月～着工時の法改正のお知らせが頻繁に届くようになりました。
また、解説動画・テキスト・オンライン講座・対面講義等々の案内もきています。
懸念されるのは柱の小径。弊社商品の多くが天井高1400mmの空間を4mという一般の柱3mよりも長い柱を採用して構造躯体を作っています。この時、細長比といいまして柱の長さ(高さ)に対して柱小径を算定しておりますので、一般の柱105角・３.5寸より太い120角・４寸柱を使用しています。
ここの算定結果がさらに厳しくなって130角や135角等になれば大量生産している汎用品ではないので、かなり割高となってしまいます。また、ローカ・階段などの有効幅にも影響してきますので、大注目しているところでございます。
いずれにしても2025年4月1日～着工物件対象ですので、新計画おありの方々はさっさと着工準備を進めることをおススメしております～
皆さん、すっかりブログを飛ばしてしまいすみません・・・
昨日、OB大家さんと新規計画のお打ち合わせをしておりました。既に何棟か弊社で完工され稼働中であります。いつも退室後スグ入居が決まると喜んでいただけました。
本当にありがとうございます !
さて、新規計画とは初となります「つまえる暮らしバージョン・カップル向け」をご採用いただく予定でございます。
そーです、徳島市川内町鶴島。皆さん方が吉野川土手下でご見学いただきました商品でございます。ついに一般デビューのチャンスが巡ってまいりました～
うれしー
1Fの大収納や3FのLDKを特に気に入っていただいたんですねーしかも10棟並べるという超豪快なご計画。
ガンバロー
OB大家さんの新計画・長屋3棟(徳島市)ですが、もうじき「建築許可」が正式に受理されそうです。
建築許可は都市計画法でございまして、建築基準法の確認申請前に行います。
行政窓口との事前協議も含めまして、およそ2か月は要しますので建築スケジュールに注意が必要であります。
特に排水や外周工事の内容など細かく指摘される場合もありますので、少し早めの申請がおススメ～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱは、本体工事に先駆けて外周工事に着手しました。南道路で外周は3方、西側は何もないので境界工事が必須であります。
東側と北側はお隣の境界基礎があるので、緩衝材にスタイロフォームを挟んで土間コンクリートを打つ方法もあるのですが、両方とも同じお隣さんできれいに庭をしてらっしゃるので、内側に新設基礎＋フェンスをすることとしました。
西側の境界基礎の掘方しましたら、お隣から古い地中梁基礎みたいなのが出てきました。仲介業者に訴えようかとも思いましたが、どちらにしてもお隣所有者に言うんだろうなと思ってやめました。
皆さん、新規土地購入時や解体工事がある場合は地中埋設物にも注意が必要ですー
東京出張から戻り本日より通常業務に就いております !
丸の内南口ドーム・東京駅ど真ん中の車寄せの上の部屋であります。「ほれがどーした」とのお声が聞こえてまいりましたが、観光客がこちらに向かって記念撮影しているので不思議でございました～
メーカーの営業さんが来社、ファミットという商品紹介がありました。
そーです、高価なのでワンポイント採用になりますが、次回のガレージハウスⅡのどこか使えんかなーと・・・
昨日は曇っていたせいか少し涼しく感じましたが、今日はまた完全夏日ですね。９月いっぱい続きますか。
現場で作業の職人さんたちも長く続くこの暑さとの戦いでもあります。
体調に気を付けていい仕事をしてほしいです !
さて、総裁選の話題で賑わっておりますが、だれが総理になったらどーゆー経済政策するのかは今のところまだ見えてきてませんねー
なんせ、どーしても総理になりたいので何を言ったらいいかという逆さに物を見ている気がしてなりません(笑)
日銀もFRBも方針は見えている訳です。それに伴い経済対策をどう打っていくかは現実には大きな問題のはず。
わたくしがネックになっていると思うのは、やはり労働賃金。今のように何十円上げるのにやっさもっさ言ってては何も変わらないと思います。
そーゆー政策というか、新法というか、あの中で誰が示してくれるでしょう(笑)皆さん、どう見ておられますか・・・
一昨日、8月31日(土)午後に賃貸管理会社さんより弊社所有「ラクカフェハウス」の内1棟、「先ほど退去されて通常のお掃除だけで大丈夫そうですのでこれより募集開始します」とご連絡いただきました。
はい、そうです～お察しの通り(笑)本日AM11時に賃貸管理会社さんからお申込みいただきましたとお電話いただきました～
内容ですが、その間5件の問い合わせに3件のご案内ですぐ決まったようでございます。
皆さん、1日ですよ～魅力ある戸建て系は競合力・競争力が強力であります !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、では1F洋室をSOHOとしての用途も持たせようとしています。
1Fにガレージがあるため面積に大きな制限がありトイレはどうしてもムリでしたので・・・せめて玄関に手洗いを設置できないか、検討していました。
洗面台が理想ですがこれまたスペースが足らないので、おしゃれなコーナー手洗いを設置する方向で進めております。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱですが、間取りとおよその外観もできてCAD入力しておりますが、中々前に進みません(笑)
入力しておりますと細かな寸法がはじかれてきます。そーしますと、ここは壁の厚みを使って埋め込めばこっち側が広くなるとか。
この柱なくしたいけど、ほしたらどこどこに柱が必要か、などとやっておりますと10号台風みたいに「まだそこっ」となるとです !
それでも1F2F終わって3Fです。
3Fは居室がほとんどですので、動線や収納の開き方向など見直しながらやっていきます～
9月6日(金)～8日(日)まで東京出張となります。
以前にも泊ったことあるのですが、感じのよかった東京ステーションホテルが取れました。前回は東京駅丸の内側のドームというか吹き抜けがあるのご存じだと思いますが、そこが上窓から見下ろせるんですよね。
なんともお上りさんにとってはワクワクでした(笑)
また朝食時にはビュッフェなんですけど皇居までの一本道がまっすぐ見える半個室にたまたま案内されて、お得感満載でございました。
現在、台風10号が迷走しておりますが、6日には日本列島通過してるでしょう～
日銀の利上げ発表を受けて来月から地銀が短期プライムレート金利を上昇させるようです。適用は2024年10月～。
弊社も3年固定の更新が3っあってそれぞれちょっとずつ上昇して更新しました。
今後、FRBは利下げ日銀は利上げといってますから、我々の投資金利もじりじり上昇していきますねー
皆さんは借入を起こしたときにここまでなら金利が上昇してもキャッシュフローがいけると試算されましたでしょうか。
随分と長い間、超低金利でしたのでそこまで考えずに勢いで借りたりしてないでしょうか(笑)
今からでも金利上昇シミュレーションしておきましょうねー
物件が古くなったり、現時点でユニットバス3点式等だと家賃設定が低くなりますよね。
わたくしの物件も家賃設定が少し安いのではとよく見学者さんに言われますが、それは戦略的にお得感を演出しているのであって低い家賃設定とは全く違います。
弊社近くの賃貸マンションで事件がありました。そのマンションは古く空室が目立つようになりオーナーが変わっていきました。あとからのオーナーは購入価格に対しての低い家賃設定で満室にしようとしました。
住まいを見ればその人がわかるともいうように生活費に対してもかなり低い家賃だと入居者の質はどうなるでしょうか。
本来こういった場合、住まい空間にリニューアルを施して新たな魅力を生み出すのが大家の本質的な役目ですが、安く買って安く貸して利回りを合わす方法を取られる投資家もおいでるわけです。
わたしたちが今目指さなければならないのは。20年後30年後も他にない魅力を放ち続ける住まいをつくることであります。
新築時の家賃とはいかないまでも、長期にわたって下げ幅を最小限にとどめる様な人気物件を創造するべきです。
わたくしの徳島大学生用に生み出したSKIP HOUSE 18戸 は、8年目の現在も同じ家賃で一度も空室になったことがありません。むしろ他新築物件等より先に契約になっています。
入居者は想定以上の魅力を本当は求めています～見学した時はじめてそのことに気付くのですが、仕掛ける側の大家さんがそれであってはこまります。
今より将来が大切です !
この6月まで新築戸建て市場は31ヶ月連続で前年割れ、持ち家は過去最低水準というレポートが届きました。しかし家を買いたいという購入意欲は減っているわけではなく賃金と物価のバランスがうまくいっていないらしいです。
毎度、減っている減っているといっておりますが、20年以上前からこの推移は予測されております。
野村総研調べでは・・・新設住宅着工戸数は、2023年度の80万戸から、2030年度には77万戸、2040年度には58万戸と減少していく見込みです。
っということは、未来をみれば今は一番着工戸数が多いという見方もできるわけです。
空室率も上がりますから。我々は一般的な賃貸物件とは競合にならない圧倒的な魅力を生み出していくことで長期安定経営を手に入れるべきなんですー
それがあまり難しくないんです。なぜなら、既存賃貸物件のほとんどは大手の画一化した物件ばかりだからです。
新計画の現況ですが、道路と敷地の高低差から盛り土をしないと道路面より仕上がり面が上がりません。
しかし、残り3方向よりは高いので道路面内側にU字側溝を施せば水処理の問題はないので、盛り土をしない提案もしてみました。
「よっかわさんだったら、どうするん」と聞かれましたので、費用のかからない方です」と即答しました(笑)
しかーしOB大家さん、「見た感じも重要です、あとで後悔したくない、いるものはいる」ということで、盛り土を施工する方向でお打ち合わせ完了しました。
さすがです～
OB大家さんから新計画のご依頼を受けて現地調査等々繰り返してきました。
敷地面積430坪もありますと・・・給水・排水経路に土間排水の勾配に加えて田んぼ対策にU字側溝設置したりと、大家さんが想定されていない工事が必要となってくる場合がございます。
さらに進入道路との高低差で盛り土するとなればこれまたまぁまぁの費用ですので、盛り土なしでの排水方法など様々な角度からご提案して方針を決めていただこうと思っております～
ピリエの見学会にご来場いただいた大家さん方が、「階段の蹴上が低くて上り下りしやすいですね」と何人もの方から言われました。
確かに蹴上が低いとなんとなく余裕ある暮らしぶりといいますか、ぜいたくな感覚になるんですねー
っという訳で今回のNEW GARAGE HOUSE Ⅱでは1Fと2Fを行ったり来たりすることが想定されますので、できるだけ蹴上にも配慮しようと思います～
外観ですが、これまた例にもれず南側道路面だけ高価な素材でつくります。横と奥裏側は基本仕様14mmサイディングで十分であります。
目立つ場所とメリハリつけることで、全体に高級感がでれば二八の法則戦略大成功となります !
ガレージシャッター巾が3.640×2＝7.280で建物全体の横幅が12.740なので1Fはシャッターの占める割合が大きいでしょ。
そーしますと他の部分に高価素材を採用しやすいですねー
特に玄関ポーチ壁は店舗・事務所系で使われる方々に取ってアピールポイントとなるよう演出したいところです !
近頃、歯医者さんに通っております。いつか分からないぐらい前に治療したところの詰め物が取れて本日も削ってまいりました～
次回、形取りしてその次やっとかぶせてくれます。できるだけ長持ちする素材を選んだのですが、まぁまぁ値段しますね(笑)
さて、NEW GARAGE HOUSE Ⅱの見どころの続きですが、1F洋室を住居系に利用するか、店舗系に利用するかで入居者の暮らし方は大きく違ってきます。
今までの商品ではすべて住居空間で他にない魅力的な暮らし方に挑戦してきました。今回、大きく違っているところはビジネスと住居が一体化するかもしれないというところです。
アットホームなどで貸店舗・貸事務所を見てもコンパクトサイズは少なく家賃も住居系に比べて高めです。
デザインやスキップフロア・大収納やガレージなどの見どころとは違うコンセプト部分が最大の見どころ・魅力かもしれませんねー
NEW GARAGE HOUSE Ⅱは藍住町に新築いたします。
敷地には2方向に既存境界塀がありますが、両方とも隣地所有ですので、内側に基礎とフェンスを3方向に設置しようと思います。
隣地所有の塀や基礎に対して土間コンクリート等を施す際にはスチロール製をパッキンのように挟み込むやり方もございます。
ただ塀にもたしかけてるようなイメージがありますので、相手側がコンクリートブロックとかなら少し控えて施工したほうがいいかもしれませんね。
建築時期は2025年3月までには着工しますが、大家さん方の施工時期が決まってからのスケジュールにします。
いつものごとく配置に余裕があまりないので、この境界工事を先行して着手いたします。
祭りシーズンが終わりましたね～わたくしは子供のころから祭りが苦手で終わった後シーンとなったら落ち着くんです(笑)
さて、徳島市川内町で見学会を以前に開催しました。その時の「つまえるハウス暮らしVer.カップル向け」をご覧になって気に入っていただき今OB大家さんの計画プランを練っております。
そのままスッポリ寸法的にはオッケーなのですが、方角が真逆なんです。ある程度大きさがあればどーとでもなる間取り変更もあの小ささですと難解であります。
わたくしのお盆はこの間取り作成に没頭して終わりました～とはいえ、わたくしはこの時間が至福の時なんです(笑)難解やけど楽しいんです !
でも同じ寸法・カタチでは完成しませんでしたが、同じ面積ではいくつか案ができました～
見どころをごちゃごちゃ言わんと「間取り見せたら」というお声が聞こえてまいりましたねー
っで3Fですが(笑)洋室9帖とLOFT9帖とバルコニーであります。
バルコニーは2Fに水回りがあるので、そこから9段上がったホールからのアプローチにしてあります。
LOFTと洋室の段差は800mm程度、手すりなく腰掛けることも可能。18帖の一枚天井ですから、ひろーく感じるはずです !
ニコイチですから界壁(1戸と1戸の仕切り壁)があります。ここをどう処理するかで隣戸との音問題が格段に減少します。
たとえば階段ホールに収納を重ねてこれを反転させますと、居室→収納→階段ホール→階段ホール→収納→居室と空間や素材の違いで音振動が消えていきます。
戸建てよりコスパに優れているし、ここもニコイチのアピールポイントとなります～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ見どころの内、気づきにくいけど良さげな演出部分があるんです。
それは1Fから2Fに上がる階段横が半間の半分、つまり455mm吹き抜けているんです。階段の上部ではなく横です。
独立した手すりがあるんですねー
このちょっとした空間の余裕感は入居見学者に好印象を与えるのは間違いないです。
見学の際、ぜひ大家さんもご体感ください !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころシリーズ・・・少し整理しますと。
今回ブログ紹介で1Fとか2Fとか言っておりますけど、1フロア2フロア3フロアの大きく分けて3層になっていますが「２階建て」であります。
2フロアは水回り(通常天井高)と大収納(天井高1400mm)で、水回りの上がLOFT(天井高1400mm)・大収納の上が洋室(通常天井高)となっている訳です。
この関係性をご理解いただけますとお得感が増してまいりますし、大収納部分の吹き抜けとガレージ天井の関係性もご理解いただけると思います !
2Fにある大収納は有効天井高1400mmであります。
このゾーンの一部を吹き抜けさせております～
そーしますと、どうなるのか・・・
ガレージの天井一部が吹き抜けて大収納とつながる訳です !
すばらしー(笑)
ここに窓を設けてディスプレイすればガレージシャッターが開きますとそこが見えるっちゅー寸法です。
1Fはガレージとホビールームで、2Fに水回りと大収納がございます。ここでこだわりたかったのがキッチン対面カウンターダイニングです。
3Fに洋室＋ロフトがあるのでキッチンでこさえた食べ物等を階段9段上がりで運ぶことになります。それはそれでもいいと思ったのですが、さっと食べたい朝食などの時はカウンターダイニングで。
またカウンター式はカフェやバー感覚で楽しめるようにしつらえたいですねー
もちろん空調も完備、風呂上りも快適です !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころシリーズに行く前に本日地元紙に掲載されておりました事件のマンションは弊社事務所の真正面であります。
6(水)に救急車1台と消防車3台がサイレンとともにやってきましたね～今日はTVクルーが10人ぐらいでなんかやっとります。マイク持った人がいるのでどっかで放送するんでしょうね。
で、見どころ②ですが、目指したいのはガレージがあることで暮らしやすさが格段に上がることでございます。
なので、ガレージ内駐車スペースに収納棚を設置して日用品などのストックヤードをつくります。
これは本当に便利です !
今、NEW GARAGE HOUSE Ⅱ(ニコイチ長屋・戸建て感覚)をCAD入力しています。見どころを少しずつ紹介していきますねー
まず見どころ①は1Fに洋室がガレージと併設されております。つまり車から降りて掃き出し窓からも入れます。
この洋室の狙い用途は・・・SOHOとして個人事務所・整体室・アロマにネイルサロン等にホビールームとしても利用できます。
住人でない方の訪問者は外にある駐車場から玄関→洋室とアプローチします。その駐車場もまた洋室のすぐ隣になります。
賃貸でお住まいで小さな事務所・店舗をダブルで借りられている方にとっては渡りに船の暮らしとなるはずです～
ニューヨーク株式市場の下落に伴って東京市場も下げ一色になっていますね。売りが売りを呼ぶ下落だとか。
米国景気の後退がはっきりと数字に表れ始めたので、FRB利下げペースも早めて日銀の利上げも少しずつ続けるんでしょ。
そーするとしばらく円高ドル安で動くんでしょうね～130円台?人によっては120円台もあるんだとか・・・
米国では生活が苦しくなっている人たちからチップ制をやめようという声もあるそうです。
こーなってくると輸入車は下がりますよねー
そこか(笑)というお声が聞こえてまいりましたが、米国が景気後退すれば入荷困難だった輸入車もやっと日本に入ってくるのではないでしょうか。そしたら中古市場も下がる?
上げ一色だった建築資材も来年は少し落ち着いてくると思いますよー
できました(笑)NEW GARAGE HOUSE の基本設計。
めっちゃ良さげです。
いつもの自画自賛・・・見たことのないしかけが次から次へと驚きの連続で入居見学は一発即決ですな(笑)
NEW GARAGE HOUSE の間取り作成に没頭してブログをスッカリ忘れていました。
今回どーしても実現したいのはガレージに隣接する居室・洋室であります。この洋室の用途を考えながら描いております。
たとえば～ホビールーム、一人住まいなら個人事務所・ネールサロンに整体室等々、単純に寝室もあり!
できたらニコイチ角部屋にしたい。
その人たちが自由に用途を選べて快適にこなしていける、そんなんでけたらえーなと書いて書いてしておりますが、ただ今のところ没図面が積みあがっておりますー(笑)
昨日、日銀利上げ0.25％ですか、まぁ予想通りな訳ですが本日さっそく変動金利の交渉を銀行としました。
次の日というのは偶然でありますが(笑)
わたくし、借りる場合は3年固定・元金均等20年返済にしています。来月再来月と3物件の見直しがありまして、「次はあげますよ」と宣告されていたので覚悟はしていました。
ただ藍住町で自社次物件に取り掛かるので、その審査申し込み金利も含めて交渉しました。
この場で、「金利なんぼで借りていてなんぼ上げられたんよー」とは言いにくいので、お知りになりたい方はOB大家さんに限りメールくれたらお答えしまーす(笑)
パソコン入れ替え作業、プロに依頼しているのですがなにかと時間がかかるものですねー
明日も作業が残ってしまいました。
たとえば建築CADデータの移行ですが、20時間とか出ていましたので移行中のままで帰社(笑)
メールに見積もりソフト等々、Windows 11やし一発にはいかないものです。
ちょっとずつ不具合や移行されなかったものをチェックしていくしかないですね。
2020年導入のレッツノートを入れ替え作業してもらっています。
今までは建築CAD用と二つのパソコンを使用していましたが、めんどーなので一つにまとめてもらっています。
建築CAD用はもう7年以上使用でしょうか、動きが緩慢であります(笑)
建築CAD専用の方はSSDでなかったので立ち上がりに時間がかかってイラっとしておりましたが、もうこれで大丈夫ですねー
2面が道路に面している売地がありましたら、「おっ角地や」と喜んでしまいそうですが・・・メリットだけでない場合がございますので注意が必要です。
まず二つの道路の幅員をしらべてください。
両方4m以上で隅切りがあれば角地緩和が使えそうですが、二階建ての場合お得なのは「建蔽率」でしょう。弊社物件・藍住町のラクソラハウスは建蔽率60％→70％と角地緩和なってギリギリ配置しました(笑)
問題は片一方の道路幅員が4m以下の時です。また、道路のように見えるけど、そもそも建築基準法上の道路なのかどうかも調べる必要があります。
2.1mしかないのに道路だとしますと、中心後退・道路斜線とも不利になります。
生活には便利でも建物配置が理想通りにいかないケースがあるので事前にご相談ください。
建築許可に進んだ案件でございますが、5通りの配置案から選択していただきました。
まず向きですが・・・三つの内二つを東へ一つを南へ向ける。一つを東へ向けて二つを南へ向ける。三つとも南へ向ける。
この建物配置にどこを基準に平行にするか、またプロパン庫・ゴミステーション・サイクルポート・駐車スペースなどの組み合わせでベストを選択していただきました。
これは一度通ってみないと確信が持てない大切なプロセスであります。ここは熟慮を重ねて決断してほしいところであります。
現在の仮設足場は、二本足で支えて踏板を置く本足場が義務付けられています。
また養生ネットで見ずらいですが、こちらの現場のように階段や手すりも全体に配置されています。
これらの取り組みで作業時の安全性はかなり高められていると思います。
徳島市で長屋3棟・12戸建物配置が決まって建築許可申請に進めることになりました。許可なりますと、確認申請へと進むことができます。
建物ごとに敷地を分割してその棟数だけ申請します。
許可後に分割の仕方や建物床面積等変更してしまいますと、申請しなおしもありますので、慎重に進めていきたいところでございます。
つまえる暮らしVer.ではファミリー向けとカップル向けを作りましたが、以前入居管理会社社長がここは1.5人用がいいなぁとおっしゃっていたことがありました。
1.5人用とは文字通り一人で入居しても二人で入居してもいけそうなので足して割って1.5人ということです。
この辺りを追求してみたくなったとです。
入居者によってリビングが寝室になったり、寝室を一つにするとLDKが広くなったり、ホビールームなのか洋室なのか、こーすれば一人用、二人用も使い方で部屋の用途が変わるようなそんな工夫をしてみたいと思っています。
先日、気になる土地があるので相談したいと大家さんが来社してくれました。しかし今回はご希望通り配置できませんでした。
大家さんは「無駄になってごめんね」と言っていただきましたが、全然無駄ではございません。むしろ必要なことであります。
私自身買うまでにあたりをつけた土地に配置を試みてほとんどが「没」となります。
何度も回数を重ねることでなんとなくの感覚が養われていきますので、回数こなすことが良さげな土地と縁を結ぶ重要な行動であると捉えてください。
また、そんな時って楽しいじゃないですか、「あーあとここもう少しあったら入ったんかー」とか(笑)とにかく遠慮なくお申し出ください。
たとえば・・・戸建てが入らないところでも梁を繋いで長屋にすることができます。長屋と戸建てでは法規上の規制も大きく異なるので、自分だけで答えを出すのは早すぎます。
ぜひ、何回でも良さげな土地相談お待ちしております。わたくしは現実に5か所ぐらい検討すると一つ縁があるっていう感じですかねー
先日、去年新築住宅に引っ越した方とお話をしました。街中で土地面積・建坪も小さめだそうです。
なるほどと面白かったのは、「日当たりがあまり良くなく朝方東から日が差すだけなので今の時期は快適です」と話されていました。
冬は断熱性を上げれば問題ないので、気象変動が起こって夏期間が増えていくこれからの時代には単純に南向きがいいとはいえないのではと思いました。
今までは南向き土地が高かったので、北向きを安く手に入れるのも一つの戦略だなと感じましたね～
今年7月分からガス代を徴収する際には、基本料・ガス代・設備費と明細を分けて発行するようになったそうです。
各ガス会社で振り分け方を考案しているようですが。
これは、ガスとは無関係な過大な設備投資をガス業者と大家側が結んで、それらをガス代からちょっとずつ回収する手法を抑制することが目的のようであります。
ガス業者同士の熾烈な競合によってそのような環境になったみたいですねー
弊社にはセミナー系の案内がしょっちゅう郵便で送られてきます。着工数等減少して景気が落ち込むとその数は増えます。
結果、何かのグループに入ったり何かを買う破目になったりすることもありますが、それがきっかけで好転することもあります。
今回、賃貸住宅フェアの案内がきました。
もちろん参考にならなかった話もあるでしょうけど、数聞けばあとに残る知識・情報もあると思います～
オールスター観戦しておりました、第1打席4球のあとの第2打席。外低めへの変化球はすぐボールと判断できる球でびくともしなかったオオタ二さん。3球目甘く入った来て私は叫びました「いけっ」カーン快音と共に画面から一瞬にして消えて自分が叫ぶ声でテレビの音が全く聞こえませんでした(笑)
さて枕はこの辺で・・・
図面上に寸法が記入されておりますが、これはだいたい芯々寸法というやつです。
境界から建物までが1mと記載されていたとします。境界にブロック塀がある場合だと手前か奥か真ん中かによって。そこから建物芯までですから、建物の外壁の厚み、下地の厚み、柱の太さ等で有効寸法が変わってきます。
例えば柱120・境界ブロック塀100で中心だとしますと、
1,000-50（ブロック塀厚み）-外壁15-下地18-柱60=857が有効寸法目安ということになりますねー
新計画の配置図を見ながらOB大家さんと打ち合わせしていました。
大家さんいわく、その建物は少し離れた高台道路から良く見えるので、敷地にではなくその道路に平行に一度配置してほしいとご要望がありました。
その道路を通るとき建物が正面に見えるからだそうです。そーしますと建物サインも見やすくなります。
敷地に対しての配置は効率や法規上のこと、浄化槽等排水経路や後々のメンテなどを考慮しますが、こうした道路からの見え方も大切ですよねー
先日、OB大家さんから配置もだいたい決まったので「新計画について進めてください」とありがたいお言葉をいただきました。
しかし以前にもお話させていただいていたのですが、確認申請前に建築許可が必要なところであります。
この建築許可というのは市街化調整区域内で開発を伴わない許可のことで、同じ敷地内に3棟あれば3通りの許可が必要となります。
事前に都市計画課と協議の上、調整区域内でも除外される理由、敷地の分割・敷地の仕上がり高さや給排水等々作成していきます。
都市計画法で建築許可なりますと、次に建築指導課の確認申請へと進むことができます。
物件の大きさにもよりますが、45日～60日ぐらいはかかると思っていてください。そこから確認申請に30日～45日ぐらいでしょうか。
余裕のスケジュールを組んでおけば協議が長期化しても全く問題ございませんので、早め早めでいきましょう～
OB大家さんの新計画地ですが、排水勾配上少し敷地高さが足りないようです。
排水先の放流口高さから逆算しまして、建物浄化槽の放流口までの距離等で必要差をはじきます。
そうしますと建物回りのGL高さや駐車スペースの雨水排水経路など決まっていきます。
現在敷地がぬかるんでいますので、着工前に再生砕石を工事動線上に敷きならべます。
基礎や外周工事で出てきた土もまんべんなく敷きならして足りない分だけ場外より搬入します。
この時は採取場から掘り出したままの山土等を使用します。
あとは土間コンクリート・アスファルト等の下地分を仕上がりから引いておけばピッタリいく訳ですねー
本日の地元紙に徳島県2024年5月の新設住宅着工戸数が掲載されており、低迷が続いて前年比16％減。また四国全体では18％減だそうです。
私が注目していますのは全国は5％減なので都市と地方との大きな差が経済格差を表していると思うんです。
野村総研では2040年には今より着工数が4割減少すると試算していますが、それより地方はさらに落ち込むということです。
つまり半分以下になると想定しますと単純に供給側も半分で十分だということです。
建築業界の人手不足は確かですが、この減り方なら地方ではバランスが取れるのではと感じてしまいます。
地方の中でも経済格差が進むわけですから、貧困層でない層の方たちを我々大家業は迎えて経営したいところですよね。
そのために付加価値の高い圧倒的な差別化で賃貸暮らしの魅力をアピールできることが大切だと思います。
只今、藍住町で自社賃貸物件の新築を計画中でありまして。いつものように土地は自己資金、建物は金融機関からの借り入れで計画しております。
メインバンクに次回計画をそれとなく伝えたところ「前回迄の金利より上がると思います」と言われました。
っということで方々尋ねましたところ、やはり金利上昇を打診されるケースは増えているみたいですね。
金利上昇は収支に大きく影響しますでしょ。たとえば1億円・30年返済・金利1.5％→2％に上昇しますと総支払額が約900万円も増えます。
この上昇傾向は日銀がゆっくり動いているので少しずつ長ーく続くと思います。
このことも含めて早目の計画がお得ですよね。
今計画をお考えをの方は注目してください！2025年4月1日着工以降の新築は法改正後の対象となります。
たとえば・・・
また・・・
厳しくなる訳ですから、木材は増えるし断熱材も性能を上げるようになりますし、設計費用もその分上昇すると思われます。
今秋ぐらいに全体の詳細がわかるみたいですが、今ある計画は旧基準でさっさと通しておいた方が良いでしょう～
着工ベースが起点となりますから、2025年2月～3月初旬迄は役所窓口が申請で込み合うことも予想されますので、2025年1月中には確認申請を提出しておきたいところです。
設計事務所も込み合うことを想定しますと、12月初旬には本図面を作成するスケジュールがいいです。
さらに逆算しますと、9月10月で計画案を決めて11月には融資審査に入っておいた方が安全だと言えます。
早目早目で段取りだけしておいて、着工を待つのがベストであります！
エンジェルス時代はアナウンサーが「オオタニーサン」と叫んでいたように思うのですが、この頃は「ショーヘイ」と呼んでいますね。
しばらく三振が続いて心配しておりました。外角に逃げていくボール判定を何度も不満そうにしていましたよね。
無理して打つとひっかけてしまうし、内角は空振りが多いからあの辺をピッチャーに対して甘く判定されると苦しくなりますかねー
はい、今日も観戦しておりました。
四球・死球・四球と続いて今日はしっかり選球できていましたー
第4打席、入ったかと思った当りはフェンス直撃のスリーベース。
第5打席、今度こそ「ぶち込め」と気合入れて応援していましたら、ホンマに打ってくれました(笑)・・・28号！
同じ時代同じ日本人で歴史に残る世界的スポーツ選手を応援できるって幸せです～
NEW GARAGE HOUSE 考案中でありますが、ガレージ内に高さ1400mmの吹き抜けを今回採用したいと思っています。
なんでガレージ内に吹き抜けがいるんで？というお声が聞こえてまいりました(笑)
つまえるファミリーVer.を思い出してみてください。
この矩計パターンで下にガレージ・上にLOFTを設けてガレージ内からLOFT内を見えるようにと企んでおります。
そのLOFTにはリビングのソファ背もたれから這い上がれます(笑)
SKIP HOUSE 新計画の敷地調査に久米監督と行って参りました。
一緒に想定したのは、「給水・排水方法、電柱位置、外周境界の有無+必要な外周工事、建物GL設定による造成、既存建物解体後の状況、既存擁壁の補修、排水先への勾配状況、進入路の小運搬の有無、接面道路の現状幅員等々」でございます。
このあと、土木業者・設備業者等・専門業者と現地で詳細打ち合わせて全体像をまとめます。
これらを丈量図にjwcadで落とし込んでいき施主さんと打ち合わせることになります。その時、本日撮影しました現場写真を見ながら一つ一つ決定していきます。
変更等が出て決定図面が仕上がりましたら、建物本体以外のお見積り作成へと進めてまいります～
弊社は、パナソニック商品を主な仕様建材としています。
キッチンだけは「トクラス」であとのフローリング・木製建具・洗面・風呂・トイレも時々・エアコン等々ほぼほぼパナソニック商品です。
選ぶ理由第一は「クレーム・メンテが少ない」第二「メーカーによるアフターメンテがしっかりしている」が理由です。
キッチンのトクラスはカウンタートップ＆シンクがメーカー唯一人造大理石が標準設定でお得なので選んでいます。
長く運営する賃貸建物ですから、耐久性に優れてクレーム・メンテが少ないというのは大きなメリットだと思いますねー
只今、NEWガレージハウスを考案中でありまして。いつものスキップフロアをガレージにも採用してみようと企み中。
その際に重要になるのが床と床の段差・差尺であります。このことについて少しご案内申し上げます。
段差が1m以上になりますと手すりが必要になりますので、腰かけることはできなくなります。しかし、もう少し段差をつけますとその下部が大収納として利用できるようになります。
また、段差720～750にしますと机やテーブルと同じ高さになるので、ひっつけて使用しますとスキップした床が大きな机のようにも思えてきます。
さらに人が立った時の目線で床が見えているか、否かでも空間の広がり方が違って感じますし。
スキップした中間フロアが階段段数の分け方によって、下に近いのか、上に近いのかでも生活用途との関係もでてきます。
今は椅子に座ったひじ掛けがLOFTの床だったら面白いんじゃない(笑)と進めております～
昨日に続きまして・・・見学会時に受けた質問ですが、「坪単価はいくら？」と聞かれましたので「わかりません(笑)」とお答えいたしました。
ピリエベーシックは本体価格940万円と表示（税別）しております、それに含まれるもの、除外されているものを把握しているだけでありまして、私自身、坪単価を計算したことがないんですー
それは全く意味ないからです。
坪単価というので比較するなら、まず含まれるものと除外されているものが共通であることが必須です。しかし今の日本では大手ハウスメーカーでさえ共通しておりません。
また延床面積30坪と40坪を比較しますと、同じ3LDK・同じ仕様・同じ構造材等々であっても40坪は凄く坪単価が下がりますし、逆に25坪に抑えますと一気に坪単価は上がります。
モジュールでも同じことがおこります、全く同じものでもモジュールを1820（関東間）→1900（四国間）→1970（関西間）→2000（メーター）と広げるほど坪単価は予想以上に下がります。
っということは、同じ30坪ぐらい・同じ階数・同じ構造・同等仕様の時には比べることができる訳ですが、そこまで坪単価にこだわらんでも総額（含まれるものが同じ）でいいということです(笑)
また、建坪といっても弊社はスキップフロアを多用したり、LOFT・大収納等1,400mmを採用することが多いのですが、これらは建坪に入っておりませんから、余計にわからなくなってしまいます。
賃貸での重要ポイントは建物外周の大きさと投資額に見合う収入バランスです。資産である敷地が建物外周部分内で価値が増大しているか、どうか、が大切だと思います。
皆さん、どう思われますか～
先日見学会ご来場時にご年配の方が「ホームページを見たのですが、ガレージハウスもやられてるんですね」と聞かれました。また「あれは車好きやバイク好きにはいいね」とおっしゃるので「私のコンセプトは全く違うんです」とお答えしました。
それらは一般的なイメージであって、賃貸なのか・持家なのか、単身者か・ファミリーなのか、それぞれガレージの目的が変わってくると思います。
徳島県を車で走っていまして目立つのは軽四とミニバンと商用車であります。高級車見かけますか(笑)この人は車好きだなと思うことがどれだけあるでしょうか。
賃貸市場に売り出せばその方たちが主ターゲットとなる訳ですから絞りすぎているのでは？と感じてしまうんですね。
なので私の目指すガレージハウスは車との距離感がグッと近くなることで「暮らしやすく」なったというのが狙いなんですねー
唯一電車のない県、徳島ならではの日々の暮らしと車との距離感です。
もちろん車好きを対象にするのも有りですが、暮らしやすさをクリアした上でのことにしたいところでございます～
こんな雨の日、買い物から帰ってきてガレージ内棚（ミニ倉庫）に荷物を出せるだけでも他賃貸ではマネできないことですよねー
新計画案の打ち合わせをしておりました。
OB大家さんですが、いつも凄く駐車スペースの取り方を気にされています。
建物との距離感・止めやすさ・巾・勾配・見え方など様々な方向からご検討されています。
一度なんか、細い道に車をつっこんでバックで片方ブロック塀駐車の時なんかはアルファードを実際現場で走らせて航跡に印をつけて間口4500にしたこともあるんですよ。
基本理念は運転が得意でない方も楽に止めやすい駐車場ということなんでしょうね～
先日、OB大家さんと新規計画土地をご一緒に視察に行きました。もう何か所もリピート施工いただいておりまして、この時もいろいろお話させていただきました～
その中で印象に残ったOB大家さんのお言葉がありましたので、ご紹介させていただきます。たとえ話ですので、気持ちの問題と思って聞き流してください。
「家賃12万円でも入居が決まるかもしれないという高品質住まいを12万円で入居してもらうより、10.8万円で安いし他になく凄くいいと入居者が喜んでくれる方が私はいいんです。」とおっしゃいました～
私自身、他大家さんから「ここまでせんでも、もっと高く取れるだろ」と言われることもしばしば(笑)でしたから～なんかね。ジーンときたんですね。
大家業ってやはり価値創造する社会貢献業なんだと思いましたー
そして結果的に資産を増やす！その方は不動産資産がドンドン増えているみたいです、いいなぁ(笑)
昨日は低リスクのお話をしましたね。
ワクワク感や暮らしやすさを生み出して入居者の気持ちを捉える以前にターゲティングを行います。ここは明確にします！
ファミリーか、カップル向けか、単身者向けかを一つの敷地で全て検討するのも有りですが、間取り・仕様等はターゲットを明確にしてから作っていきたいところです。
たとえば、「2LDKにすれば子供が小さいファミリーでもカップルでもどっちでもいいんじゃない」というような広さ（坪数）や部屋数だけで進めると商品力が弱弱しく競合にさらされてしまいます。
私がファミリー向けに設計するならば以下のことを大切にします・・・基本独立した3部屋が必要です！
①まず大収納です。1Fと2Fの間に大収納階をつくり賃貸物件の不満である絶対収納量不足を一発解消しておきましょう。「つまえるハウス」がそれにあたります。今使わないもの全てを大収納につまえて(笑)いるものだけ各クローゼットに持っていく暮らし方です。
②キッチン・洗面・風呂・トイレ・ＬＤは必ず全て1Fにしましょう。子育て世代は、ほぼ1Fだけで過ごしたいものです。
③トイレは2か所必須です、2Fにもトイレを設置しましょう。
④洗濯動線をつくる、勝手口等からの物干しテラスを設置することで、ファミリー子育て層は心動かされます。食器洗い乾燥機も魅力アイテムとなります。
⑤駐車場は並列3台用意します、巾もミニバンが予測されるので2,800mmぐらい広くほしいです。さらにゲストパーキングが少しあれば完璧ですね。
⑥ゴミ出し動線や仮ゴミ置き場等
これらを全てクリアした上で、外観デザインや間取りの優位性・仕様インテリア等々をセンス良く組み立てていきます。
この時点で低リスクになっています！
ターゲットがカップル向けや単身者向けとなりますと、この重要ポイントが全く違ってくるので、ココを必ず明確にする必要があるんです～
私自身、親族等からの不動産相続等はゼロであります。弊社物件全て内部留保金で土地を購入し、建物を銀行融資で賃貸投資事業を進めてきております。
なのでリスク管理が一番重要であると考えます。
ここでリスク管理と申しますと「高利回り」っと、なりがちでありますが、私の言うリスク管理とは「入居者の気持ち」であります。
入居者の気持ちがその賃貸物件から離れますと経営は高リスクにさらされる訳であります。
つまり、低リスク=入居者の気持ちなんです。
ご入居される方々が「これがほしい」「ここでないといや」「こんなん待ってた」というような強い気持ちがいい方向に動けば低リスクになります。
弊社・弊社施工は現在も入居率約100％でありますが、市場では多くの戸数が空室となっていますよね。これらが入居者の気持ちを動かすことができていないのはあきらかであります。
マネできないワクワク感・暮らしやすさに加えてリフォームでは表現できない高品質なデザイン性を持つことが基本となって参ります。
一言で申しますと・・・圧倒的な高付加価値で「ここにしかない」心豊かな暮らしを実現するということでしょうか～
6月22(土)23(日)北島町の見学会に予想を上回るご来場組数でございました！誠にありがとうございました～
また、駐車場満車で帰られた方・ご挨拶・ご対応できなかった方々に対しまして、この場をお借り致しましてお詫び申し上げます。すみませんでした。
今回に懲りずまた来てください～
天気予報で懸念しておりましたが、どしゃ降りに合うこともなく、無事終えることができまして今は安堵しております。
ご来場皆様方の新商品反響は上々でございました。また、「暮らしデザイン」が何者かという疑問も共通であったように思います(笑)
現在までに弊社で施工いただいた方々・ＯＢ大家さん方もその疑問・不安を乗り越えられた訳であります(笑)
弊社はOB大家さんのリピート率が物凄く高く、今では仲間のように親しくしていただいております。
お話を進めていくうちに皆様方の中にある賃貸に対するイメージと弊社理念の何が大きく違うのか？
っというところを折を見てブログで語っていきたいと存じますので、ご参考になさってくださいませ～
6月22(土)23(日)のご見学会ですが、明日は14時ぐらいから雨脚が強くなりそうな予報となっておりますので、会場時間を1時間早めて10時～に変更致します。
23(日)は予定通り11時～15時となっております。ご来場お待ちしております。
弊社の見学会・・・梅雨らしく天気予報で傘マークが並んでおりますが、雨天決行・どしゃぶり決行・ゲリラ豪雨強行決行いたします(笑)
釣りやゴルフはあきらめてご内覧くださいませ。
OB大家さんも、ほとんどの方々がご来場いただけるようです。ありがとうございます。
弊社で施工された大家さんたちは、ほぼリピートされて複数棟お仕事頂いております。
一般の注文住宅を長くやっていた感覚で申し上げますと、誠にありがたいことであります。
次なる計画がおありの大家さんは、建築基準法改正前（建築コスト上昇）の2025年3月迄着工をおススメしております！
ホームページ特設サイトには採用していないキッチン目線画像でございます～
スキップフロアの素晴らしいメリットであります！
新設住宅着工戸数は現在の減少傾向が維持され、2040年度には約55万戸（2022年度比約36%減）にまで落ち込む見通しです。
以上が野村総研の予測ですが、確定未来とも言われています。
このグラフは全国平均ですので、地方ほど右肩下がりは強くなっていきます。
こちらは徳島県の今年4月までの新設住宅着工数です。
大家さんたちは、この市場を見ながら戦略を練らないかんとですねー
今回、ピリエの見学会開催で初めて弊社を知る方もおいでると思いますので、設計について少しご案内申し上げます。
弊社の言う自由設計とは完全自由設計のことで、細かい寸法を敷地に見合うようゼロベースからつくります。
よくありがちなのが基礎プランがあってそれを変更するパターンですが、これでは変形土地等々には合わせられません。
また、大手は型式認定という今自動車メーカーで話題の国交省の認定を受けているので完全にパターン化させる効率・生産性重視戦略であります。
で、弊社商品の立ち位置というのは、暮らしスタイル・価格利回りバランス・ターゲティングなど基本コンセプトをそのままに自由設計していくとご理解ください。
弊社商品は全て100％オリジナルでありますので、方角や地姿に加えて用途地域などにも柔軟に対応できます。
ピリエの作業が大方終わりつつあるので、次なる構想・妄想を高さを工夫しつつ巡らし始めております。
ラクポポは1F2Fとも3m柱、つまえる系やピリエAなどは1F・3m柱 2F・4m柱、スキップハウス系は1F2Fとも4m柱です。
このスキップハウス系を縦に割って下から上まで繋げて1戸としたら面白いのではと書き始めました～
狙いは・・・ジャングルのようで入居者が時々迷ってしまう(笑)
「ピリエ・ガーデンテラスタイプ」は落ち着く一番奥の区画です。
このハンモック付きの家賃設定です(笑)
さて、いつもホームページをご覧の皆様に早目のご案内を。
いつも初日の11時～13時ぐらいにご来場が多いので、15時前からゆっくり見られるのも一つのコツでございます。また、日曜日はご来場少ないです(笑)
本体価格940万円は「ベーシックタイプ」ですよ、大きな写真は「大空間タイプ」ですからお間違えないように(笑)
価格は2025年4月～の法改正で建築費が上がることが予想されていますので、2025年3月迄着工の場合であります。
二階建てなら必ず階段がありますよね。私はこの階段には数々のこだわりの表現・演出をしてきました～
皆さんも見学会等で階段を見る機会があったらまじまじと観察してみてください。
こちらはピリエＡの玄関ホール・・・
これが化粧でなくて壁手すりで踏面小口が隠れていたら、どんなにつまらんでしょうか(笑)
そのつまらん階段を帰るたびに毎日見るのと、何かわからんけどいい感じと思うのとは365日経つと入居者の暮らし満足度に随分差が出ます。
こんな小さなこだわりをあちらこちらに散りばめることも品質を上げる一つの手法でございます～
アクセス数がハンパなく伸びております(笑)これはピリエをご紹介しているからでしょうか～
ピリエ・ベーシック・・・間取り
価格・建築費は・・・（2棟以上・2025年3月迄着工）本体940万円+合併浄化槽5人槽40万円=980万円（税別）
今回家賃82,000-ですから・・・
82,000円×12か月=984,000円÷9,800,000=10.04%！
戸建て新築・高品質で10％利回りならえーと思います(笑)
昨日午後に管理会社社長から満室のご連絡をいただきました。募集開始からわずか4日間、土日をまたがず満室御礼となりました。
誠にありがとうございます！
ピリエの付加価値+魅力(笑)をご入居の方々が強いインパクトでご体感され即決いただいたものと思っております～
また、6月22(土)23(日)11時～15時の間、北島町にて大家さん向け内覧会を開催しますので、今からご予定調整の程宜しくお願いします。
もうじき、ホームページでピリエ専用サイト+見学会サイトがアップされると思いますが、実際に体感しないと感じない魅力+価値があります。
たとえば・・・
こういった細やかな親切の積み重ねも凄く大切なので、ぜひ実際にご体感くださいますようお願いいたします～
「P i l i e B」の間取りです・・・
そこで取り上げますと正面に飾りニッチがございます～
利き酒ウイスキーシリーズです。対象のお酒は人気の山崎12・白州12・響BC、毎度同じなのに5回挑戦して当たらない(笑)
違うお店で練習した時(笑)山崎と白州の味覚が入れ替わってるんと違うという見解のご指摘。わたくしは白州が好きと思い込んでいたのですが、実は山崎が好みだったようです。
この勘違いは以前に白州20年を飲んだ時、のど元過ぎる滑らかさに感動してからでしょう。
しかし、ハイボールを飲んだ時はあきらかに山崎が好み！なので、まず山崎を当てるという戦略に切り替えました(笑)
一発目、美味い～完全に山崎。。。次好みじゃない、3種類目はあっさりしすぎてた、これではっきりと響→白州と決定できましたね～
結果・・・初めて成功してミニボトルゲットしました！
「新本須」→「ピリエ」もいよいよ本日より募集開始です。
建築費の値上がりで前回までより家賃設定は高めとしました。なので満室まで少し時間がかかるかもしれませんが、いつも1週間で満室となるので期待と不安がハーフハーフ（真央ちゃん風）です(笑)
こちらは配置図・・・
毎日の暮らし方が今までと変わることで気持ちが変わって人生も好転する、そんな思いで創っております～
Aは大空間タイプ・・・LDKとLOFTが一つの大空間でスキップしながら融合しています。キッチンに居る時、ダイニングに居る時、リビング・LOFTとその居所が変わるごとに寛ぐ気持ちが変化していきます。
BCはベーシックタイプ・・・ラクカフェベースで大家さんに有利な建築コストを考慮しながら暮らしやすさを優先しました。利回りを戦略的に狙っています。
Dはガーデンテラスタイプ・・・家の中で過ごす、或いは外で過ごす、そのどちらでもない空間が1Fリビング・2F洋室・バルコニーに共有された快適スポット！暮らしに豊かさが広がっていきます。
床下の収納と言えば皆さんのイメージとしては「使いにくそうだが合った方がいいかな」ぐらいではないでしょうか。
「P i l i e A」にはリビング床下に収納を造作して、ダイニング側から使用するというスキップフロアならではの工夫がございます。
こちら・・・
また、手前には小物類、奥2ゾーンはA4サイズが出し入れしやすい高さとなっております。
さらに、ダイニング床側から収納床は巾木分だけ上げております。これにより、ほこりが収納ゾーンに進入するのを防いで、掃除機が当たっても平気な構造としているんですよ～
「めったに洗濯せんのに洗濯収納を語るな」というお声が聞こえてまいりますが(笑)
Pilie BC の洗面脱衣室です・・・
pilieのABCは玄関収納がコ型で収納量が十分です・・・
U-NEXTで北野監督「首」を昨晩観ました、さすがです。
らしさ満載ですね。
わたしがいつも感心させられるのは、監督の持つ感性に最大の価値を自身が見出しているところでございます。
人の批判を恐れず感性の価値を信じてぶれない～凡人には中々できないと観るたびいつも感心してしまいます。
基本的に私は、「丸・アール」が好きです。なのでポルシェカレラのファンなのですが、昨晩の発表で自然吸気エンジンはなかったですね、ざんねん～
こちらはキッチンカウンターにささった化粧丸柱・・・
この柱は構造上重要な柱でございまして、梁をしっかり支えております！
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