米津玄師さん、どこで歌う？

昨日の夕方散髪に行っていきましたが、床屋のおじさん曰く今日は米津さんの話題で持ちきりだったと言っていました。

だいたい、おじさんは紅白が決まるまで米津さんを知らなかったらしく、お客さんにあれだけヒットしたのにと随分バカにされたとか・・・
私に「お客さんは知っとったんだろう」と聞かれ・・・
僕もしらなんだというと、横で奥さんが笑っていました～(笑)

また、どこから中継するのかと話題が一日中盛り上がったらしく、アスティ・鷲の門が一番多かったみたいですが、「外で寒いと声が出んのとちゃう」という私に津田漁港という人もおるんでよと・・・

いずれにせよ、皆さん徳島出身のアーティストが紅白初出場、しかも徳島からの中継とあって楽しみにされているようでした。

二女からカニ。

年末に二女がカニを送ってくれました・・・タグ付の(笑)

城崎温泉に行っていたみたい～
城崎と言えばあの県会議員事件の城崎。

以前、天橋立の先っぽで食べた取れたての活きたカニには及ばないものの、美味でありました。

日本海側に各所ブランド蟹がありますが、食事する前にお盆にカニを載せて見せに来るんですよね。活きてるヤツ。
はさみとか動かしてるやつ・・・

それみて、うまそーとなる(笑)
しゃぶっとすると、ばぁーと花が開くヤツね。

「いきなりステーキ」の苦戦に見る地方経済。

急速に店舗拡大していた「いきなりステーキ」がここにきて苦戦しているというニュース・・・
その理由の一つがこれ。
ロードサイドの店が特に苦戦している。

～都心では受け入れられた2000円という客単価も、所得水準が下回る地方のロードサイドでは、なかなか受け入れられなかった～

っとあります。
今後この傾向は強く働いて同じ日本なのに都市と地方の所得格差が考えられないほど離れていくと思います。

そうすると、全国展開を考える中堅企業なんかは、都市制圧の次に都市通勤圏内のエリア、つまり面で経済を考えるのではないでしょうか。

例えば、新たに名古屋に出店したとすると次は三重や岐阜ではなく、その名古屋を中心として円で商圏を捉えていくといいますか・・・

そのことでさらに都市と地方の経済格差を生む～
優秀な学生ほど都市部にとどまるようになり、地方はさらに人手不足が進み経済が縮小する～

そうなると、メディアドゥ・藤田社長のように都市部で成功を納めた地方出身者に様々な働きかけを行政側の方から積極的にしていくことが、一番現実的なのかなと思うのです。

藤田社長は自ら出身地を活性化しようと取り組まれているようで素晴らしいことだと思います。
しかし、行政側の意識が積極的でないと次々とこういう方が現れないのではないでしょうか。

来年は、空中店舗デビューします。

２０１９年には、現在建築中の１Ｆ駐車場＋２Ｆ賃貸事務所をベースにして、もっとコンパクトサイズで対応できるよう商品化します。

その名も「空中店舗」(笑)
そのままかい～とのお声も聞こえてきそうですが、ネーミングをひねると良く解らない方向にいってしまいそうだったので・・・

個人事務所や小さな店舗に適した商品づくりです。

１Ｆを駐車場にすることで鉄骨造となり、２Ｆ建てなのに余分な建築コストがかかっていたのを解消する取り組みであります。
（木骨ラーメン構造は、一般木造には必要のない構造計算に基づいた躯体構造ですので、安全です。）

あきらめかかっていた、その土地で個人事務所や小店舗が実現できたとするなら、これまた価値あることだなと思うのであります～

年末年始休暇のお知らせ。

２０１８年１２月２９日・土曜日～２０１９年１月４日・金曜日まで、
年末年始の休暇をいただきます。
皆様、良いお年をお迎えください。

今日はポカポカ。

ぽかぽか陽気の本日、地鎮祭を執り行いました～

北西にテントがあるので、風を防ぎつつ東南の日差しが降り注いで、暖かい和やかな地鎮祭となりました。

年明けに、確認申請が許可なる予定です。
やりがいのある現場なので楽しみです。

外壁と基礎のバランス。

建物の基礎は、仕上がるとだいたい４０ｃｍぐらい見えています。
基礎の上には土台がのっかっていて、その基礎と土台の間にパッキンがあります。

パッキンは基礎上に適宜敷かれます。
そのレベルに敷かれたパッキンとパッキンの間は通気していて、基礎の中、つまり床下の換気を行っています。

なので、外壁を土地まで下ろすことはできません。

しかし、今回の事務所新築では家中機械換気を実施していて、床下もその中に含まれます。
つまり、外壁をいつもより下に下ろすことができます。

とは言っても、雨の跳ね返りしろぐらいは必要なのですが、通常より下に下ろすことで外観デザインは一新いたします。

以上の写真は、車で走っていて見た店舗の写真ですが、少し外壁を下に下ろしています。
少しの工夫で見え方が全然良くなります。
今回、事務所が仕上がりましたら、ぜひ見てみてください。

う～ん、大塚家具。

ゴーン氏に注目中・・・以下のニュースが飛び込んできました。

経営再建中の大塚家具は２１日、中国の家具販売大手「居然之家（イージーホーム）」と業務提携する方針を明らかにした。同日の取締役会後、午後に正式発表する。今後、資本提携も検討するとみられる。
　居然之家は中国のネット通販大手アリババグループの出資を受け、中国で２００店以上を展開し年間売上高も約１兆円とされる大手。大塚家具は居然之家を通じ中国国内に販路を広げ、経営を立て直す狙いとみられる。

っとあります。
どうでしょう？
なぜ、ここなんでしょう。

結局、そのあとの久美子社長の処遇に左右されていないでしょうか。
う～ん、行く方向が違うような気がするんですがねー。

重要なポジションのあっせん業者。

大家業にとって重要だなと、つくづく思うのが、入居関連の管理会社（不動産会社等）です。
入居者だけの管理と建物も含めた管理など、それぞれ特徴があります。
手数料も若干違うし、入居率にも大きく影響します。

私が一番大切にしたいのは、入居者の質です。
世の中には、いわゆる「やから」といわれている人たちがいます。

私の言う「やから」とは、自分都合の不条理な理屈で揚げ足を取ってクレームをつけ、お金等に結び付ける連中のことです。

管理会社は提携先の仲介業者とも連携するので、管理会社以外の仲間からもあっせんがくるでしょうから、そこの質も問われる訳なんですね。

さっさと契約すれば、お金になる的な仲介業者のあっせんでは客層が悪くなっていきます。
ある程度、入居者を見極めて「この人なら大丈夫」という感覚を常に持ちながらの仲介業者であり、あっせんでなくてはならない。

契約してはいけない人というのが、現実にはいるので気をつけたいところです。

この話は、弊社とて同じことで契約してはいけない人とは商談を進めていません。（お金だけに向いている人等）
現在、お世話になっている弊社の大家さんたちは皆様「きちんとした方々」でございます。

私の言う「きちんとした方」とは(笑)、本業においても順調な方々であり、本業が上手くいく人はだいたい両方上手くいくんです。
結局、お客さんを喜ばせたいんです～

もちろん事業ですから適正な利回りでね・・・

４３条但し書き申請許可へ。

建築確認を下すには、敷地に接道義務があります。
その接道する道とは、建築基準法上の道でないといけません。

その法的道に接道するために、私道や県所有地・市水路などの土地を通らなければならないなどの時に、４３条但し書き申請をしなくてはなりません。

今回は、市の水路に加え、民間の地権者が複数いるようです。
地権者とのお話しはついているようなので、申請書類を進めていくのですが、この申請を誰がするのかというと行政書士になります。

しかも、建築士や測量士などの知識も兼ね備えたそれ専門の業者にお願いします。
役所との協議の進め方によって結果も少々変わってくるので、経験者にかぎります。

一つの窓口から、行政書士・土地家屋調査士・測量士・建築士と連携しながら進めていきます。
こういった許認可は、ややこしい行政になっているのもありますが、長い年月かけて段々こうなったんでしょうね。

いよいよ年末ですね。

弊社事務所に普段お見かけしない方々が、年末のあいさつとやらに頻繁に来られるようになりました。

では、また来年も・・・みたいなやつです。

年末年始のお休みは、カレンダーから察するにメーカー系は２９日・土曜日～６日・日曜日までの９連休が多いのではないでしょうか。

私たちは、職人さん・特に大工さんたちに日程を合わせてお休みするので、現在調整中であります。

職人さんたちは現場から離れていると、当たり前ですが仕事が進捗しないので、４日から出勤の方も結構います。

正月、なんするかな～今回は末っ子が珍しく帰ってくるみたいなので、やはり食事なんかは賑やかで楽しいです。

「消臭抗菌代」にノルマ？

爆発事故から少しずつ原因が究明されつつありますが、強制的に本部から売られるスプレー缶が原因だったようで、これまた呆れました。

消臭抗菌代として入居者から２万円を徴収して、このスプレーを使うだけとの情報がありますね。

あっせんのたびに使わなければならないのに、使っていないスプレー缶が溜まって処分しようとしたのでしょうか。

入居者に対するサービス内容に誠実さが欠けているのは明らかですね。

全国展開している様々なチェーン店の方が、やはりやりやすいのでしょうか。
問題は、そのグループに所属することで本部の強制的要求があるところですよね。手枷足枷。

本来、独立独歩で歩めるからチェーン店と本部の関係がいいのに、本部の金儲けのためにチェーン店が必要なら、いいなり下請け店と言えないでしょうか。

私は以前、注文住宅専門会社を経営していた時、アキュラホームのネットワークに加盟していました。
本部からの押し付けは一切なく、研修を通してこれからの時代の流れや国交省の新たな施策などを共に勉強していました。

主宰である宮沢社長自身が、工務店は独立独歩で歩むべきだと常々語っており、ＦＣに入ってオリジナル性等が失われるのを危惧されていました。

また、宮沢社長は「感性の価値」を大切にされていました。
自分自身の持つモノづくりへの情熱がどういうカタチで実現するのか、それによって他にないどういう顧客を満足させられるのか、トータルのマネジメントを教わりました。

加盟店と本部のいい関係とは、近すぎず、刺激しあって励みになるような完全に独立しあった関係だと思います。

足元のひえびーえ。

弊社事務所は、昭和に建てられた古い建物をリフォームしたものなので、冬エアコンをガンガン回しても足元だけが冷たい～ 
くるぶしから下が段々冷えて凍傷気味になるので、机下用にこれを買いました。

ぽかぽかフットヒート・・・

スイッチを入れると、温風がゆるく出るので、この中にスリッパで足を突っ込みます。
しかし、幅がせまいのでデスクワークがしずらい。

「これはあかんな」といよったら、
久米さんが「もう一個買って片足ずつにしたらどうですか」

～なるほど、っと言うわけでもう一個買いました。
今度は、片足ずつこの中に突っ込んでみますわ～(笑)

プラン変更？いや模索中。

プラン変更でニコイチから長屋を模索中の案件。
没頭してブログ忘れてました～

プランはやはりプラン、変更できるスケジュール期間に徹底的に最善を模索する、が基本ですね。

この段階は、いくら書き直しても全く苦になりません。
むしろ、このプロセスを経ないとホントのゴールにたどり着かない。

この場所には、これがいいと一発で決まるケースもありますが、敷地面積が大きく、市街化区域で公道との接道が長ければ長いほど、様々なケースが実現できる。

私たちは、大手のように完全な商品化・規格化されていないので、微妙に寸法を変えるだけでドンドン可能性が変化していくんです。

この案件は正にそのケース。
この作業と思考は蓄積して、次の計画へと繋がるのは・・・
まちがいない～（昔はやったギャグ）

賃貸事務所、いいです。

木骨ラーメンで１Ｆ駐車場・２Ｆ賃貸事務所の進捗ですが・・・
大工さんが大分進んで階段がかかる時期になりましたので、見てきました。

いいですねー自画自賛～
イメージを上回るイメージ(笑)

見学会をする気になりました。
その時、ぜひ見てください。

省令準耐火構造の構造。

エバーボードという化粧パネルを仕上げ材に使用する計画があると前回お話ししました。

化粧パネルが不燃材でなくとも下地に防火材があれば問題ありません。
つまり、石膏ボードや防火サイディングを貼った上に、化粧として余分に貼るということになります。

さらに弊社は、全て省令準耐火構造で施工しておりますので、以下のような構造で仕上げることになります。

あて木があることにより、煙や炎が上に上がりにくくなっているのが、解りますでしょう・・・

楽しそうな大家さん。

私たちのところで実際に建築してくださる大家さんは、皆さんその賃貸事業自体が楽しそうです。
こうした方が入居者が驚くとか、喜ぶとか、親切だとか、便利だとか、という言葉が出てきます。

商談中にお会いする大家さんには、正直そうでない方もおいでます。
やらんといかんというような義務感というか、やらされ感というか、ただただ不動産を増やしたいとか、いうような・・・印象。

そうなりますと、お金に着目するのでしょうか。

いわゆる最安値を探す方もいますね。
他社提案の図面をあっちこっちで見積もりして、あっちが安い、こっちは高いと・・・

こうなってくると楽しくないですよね。
提案する側は、真面目にしているのですが、そっくり最安値業者で建築するというか。

こういったケースに一番巻き込まれているのは、大手ハウスメーカーだと思います。
無料でかなりの資料を作ってくれるので、最初からそれ目的の方もいるようで。
「おたくなら、いくらでできる？」みたいな。

もちろん、断りますが(笑)

こうゆう行動に一切関係のない大家さんほど楽しそうなんですね。
もちろん、利回りは大切ですけどね。
楽しい賃貸計画のお打ち合わせをさせていただいたので、この機会にと思いまして一言。

やはり、縁てあるんだと思います～

本日も敷地調査でいったりきたり～

いい土地は、さっさと売れるから早く決断しないといけない～
なので、何が入るのか？
早く、提案するということで、時間がありません～(笑)

紀平選手、おめでとうございます。

見ましたよ、紀平選手の演技。

まだ、全体の流れでの表現などは真央ちゃんに届かないと感じましたが、力強く正確なジャンプ＆スケーティングは確実に世界トップレベルでしょう。

素晴らしいですね。
やはり、次から次へと出てくるんですね。

対照的に顔を曇らせていたザキトワ選手。
自分の演技構成自体を見直さないといけない時期にきているのか、元気なかったですね。

ロシアは今、トップレベルの選手層があついので、代表になるのもたいへんでしょうね。
さらに、トゥクタミシェワ選手のように復活劇を見事に果たす選手もいますからね。

メドベージェワ選手も復活するかもですが、ジュニアクラスにもスゴイ選手がけっこういるようで、今後４回転の演技構成へとなるんでしょうか。

羽生ちゃんは、５回転の練習しているといいますから、どこまでいくんでしょうか。
皆さん、ケガに気を付けてほしいです。

エバーアートボード採用？

こちらは、タカショーのエバーアートボードです。

代理店によると、ほとんど売れないとか・・・
理由は、高いからというのですが、やっぱりきれい～

室内の天井とか・・・

カーポートの天井とか・・・

デジタル技術でパネルにしているのですが、内外問わず使用できるのが最大の特徴。
これをこの度ある場所に使おうと思います。

内外で使えるので、外と内の境が解らないような使い方をしようとたくらんでいます。
仕上がったら、またご紹介しますね。

戸建て賃貸ニコイチ。

戸建て賃貸でニコイチの間取りを考えて、いちんち・・・
もうフラフラです(笑)

隣りとの界壁に居室が来ないようにしながら、ご要望を叶えつつ、面積を・・・
増やさず(笑)

３層だから、高さ関係がややこしいんです。
今日はもう・・・さよなら～でもなんとかできた～

新規分譲地前、視察・考察。

これから新規分譲地になる、現在畑の土地を視察してまいりました・・・
最終的な分譲計画は、20区画以上で開発前にみてほしいというお話しでした。

以前もこのようなお話しが別の場所であり、この大家さんは全区画を買われたこともあるんです。
現在は、ＳＫＩＰ ＨＯＵＳＥが建っています。

今ならどの区画を何個買うとか、これとこれを引っ付けて、みたいなお話しができるので、この場所ならどんな賃貸がいいのか？
大家さんと一緒に考察しました。

こういった情報は、土地を買えば買うほど早く集まるようです。
このお話しで、またいくつか区画を買うことになれば、その業者さんは計画段階でまた新情報をこの大家さんに持ってくるでしょう・・・

やはり、新規分譲といっても、いくつかでも開発前に売却済みにできたら業者さんも安心ですからねー。

もう一曲～

さっき流れていました、クリスマスソング・・・
ブライアン・アダムスの「クリスマス　タイム」
 これもいいねー
ご試聴ください。

歌詞は、ほぼ妄想(笑)

クリスマスシーズン、ほんで年末年始へ。

ラジオからクリスマスソングがやたら流れるシーズンに入ってきましたね。

私の行く散髪屋のおやじさんは、「お盆過ぎたらすぐ年末でよ」といつも言っていましたが・・・
(笑)ほんなことはない～

しか～し、ここまでくると年末年始のスケジュールになってきましたね。
皆さんは、どういうお年でしたかね？

私は、良かったです～
さらに来年もあれやこれやと賃貸計画をうかがっておりますので楽しみです。

私の好きなクリスマスソングは・・・
イーグルスの「Please Come Home For Christmas」
聞いてみてください～

大規模土地の賃貸計画。

大規模の土地に賃貸計画～
っのご依頼で楽しくあれやこれや考えています。

戸建てなのか、共同住宅なのか、長屋なのか・・・
単純な利回りだけでなく、最終的にどうゆう確認申請と検査になるのか？
基準が違うんですね。

たとえば、戸建て賃貸ですと避難路が必要ないので、公道までの２ｍ接道だけでいいし、さらに駐車計画も問題ありません。

これがニコイチになりますと、長屋扱いになり公道までの２ｍは接道だけでなく「進入路」の確保となってここに駐車計画はできません。
さらにさらに長屋も戸数が７戸以上になりますと、３ｍの「避難路」が必要になって、配置なんかに消防法も絡み始めます。

共同住宅は緩和規定が少ない。
３ｍの避難路の上に公道までの敷地分割が旗竿地のカタチになりますと、県条例により４ｍの進入路が必要になります。

これら「避難路」や「進入路」上は、駐車計画できませんので、北向きや南向きなどで玄関位置によってもどちらが有利なのかが変わっていきます。

このプロセスが大切であれやこれやしながら、こういったらこうなるけど、こっちにもってくるとちょっとお得だわ、なんちゅー感じを全て出してくると絞られてくるんです。

この作業時間が一番楽しいんです～
ありがとうございます。しあわせっ(笑)

スルガ、元本カット？

なんとスルガ事件の続報に、返済に行き詰った物件所有者に対して７０％の元本カット案が出ているとあります。

「コンプライアンス体制再構築委員会」も設置されて創業家と切り離すといいますが・・・

元本カットとは・・・びっくりっ
この線引きは難しく他の案件にも影響しそうですよね～