2021年4月17日土曜日

医療の逼迫、徳島も。

 たいへんになってきました、徳島のコロナ感染者数。医療を守らんといかん、さらなる自粛ですねー。

そんな折、聖火リレーがあった訳ですが、いいことを一度も言ったことがない与党幹事長が珍しく言ってくれました~オリンピック中止をほのめかしたのですが、即炎上⇒火消しに与党はあたふた(笑)

経済よりコロナ対策の玉川さんでさえオリンピック中止の選択肢は言いません。完全な禁句タブーであります。

海外では中止論があちらこちらで出ているみたいですが。この国では言えない。この国の権力者は総理でもなく、与党幹事長でもない。誰でしょうか。森さんでもないですよね。

2021年4月16日金曜日

敷地調査へ。

本日地元紙の不審者情報枠の目撃情報に「丸刈りかはげ頭」とありました(笑)すごい表現ですね。印象はげ頭ですよ。不審者なら「わしのこと、はげ頭ちゅーたんか ?」と新聞社にクレームが入ることはないでしょう(笑)
っというわけで昨日、大家さんからのご依頼で敷地調査に行ってまいりました。その敷地は高低差がありましたので、このような機器で測定しました。
まず水泡を見ながら三脚のてっぺんを水平にします。360°クルクル回転する双眼鏡を設置してメジャー棒を覗いてメモリを書き留めた差が高低差という、シンプルで正確なシロモノであります。段取りよくスムーズに完了であります。

2021年4月15日木曜日

平屋もやってみたい~

これから楽日々シリーズと称して、戸建て賃貸のバリエーションをターゲットごとにつくろうと思っています。
昨日なんとなく書いていたら、平屋もありだなと2パターン書きました。1LDKで14坪と11坪。階段室と2Fホールがないので、空間効率から言ってもまぁまぁ有りかも。
とにかく、近いうち1年以内にやってみたいですねー
10年ぐらい前から平屋人気は九州から北上しています。九州のあるエリアの新築平屋率は45%を超えているそうやし。確かに便利やし寛ぎ感は増すわね。
基礎と屋根の面積が増えてしまいますが、外壁面積+仮設足場面積等を減らしたり、職人さんの人工数を減らしたり、工夫次第でコストを下げることができれば、適正家賃となって入居者にも人気になるんじゃないと思いはじめました。

2021年4月14日水曜日

中古住宅が流通しない。

 住宅を購入する場合、中古住宅の割合は15パーセント程度らしい。欧米は80%以上が中古住宅なんだと。

なんで流通しないのか?

「新築が気持ちいいから」という方がおるらしいが、車は新車が気持ちいいからと、なんでならんのかなと。車は中古車市場が流通しています。

この辺りは国交省もあの手この手でテコ入れしておりますが、以下のアンケート結果から言えば効果は出ていません。

では、なんでか ? 瑕疵が発生しやすいとか、超ローコスト住宅メーカーの出現で割安感がないとか、もあるでしょう。

これらの中古住宅を購入して手を加えて戸建て賃貸にするという考えもありますが、賃貸も築浅物件に人気は集中しています。

わたくしの感覚では、築20年・平成13年以降ぐらいの物件で割安感があるなら有りかなと。しかし、中々割安感は出てこない。売主側が精いっぱいの住宅ローンを組んで道半ばなので下げられないという現実もあるんだな~

共働きで無理してローンを組めば今後さらに中古市場は流通しにくくなるでしょうね。プラス、デフレが進めばなおさらですねー

2021年4月13日火曜日

戸建て志向益々。

 高齢者向けワクチン接種が始まりましたが、数量は予定より大幅に減少しており、医療従事者もまだまだです。このままズルズルと長引くでしょう。

その間にもウイルス側は、変異変異と変化し続けてワクチン効果も薄れていくはずです。ワクチンがいきわたれば収束するという仮説はしばらくないと思います。

ウイズコロナが続けば賃貸市場はマンション志向から戸建て賃貸へ需要が大きく傾きます。単身者もそうですが、ファミリーならなおさら強くその傾向が表れていくと見ています。

15年後・20年後にもまだまだ競合に強く家賃の下落進行がゆるやかであることを望むなら、やはり戸建てだと強く感じています。わたくしが自ら6月より新築しますのは、カップル向けも単身者向けも全て戸建てにします。RCマンションから移ってくるだろうという戦略です。

もちろん利回りは共同に比べ落ちますが、競合に圧倒的に強いことが、これからの賃貸事業計画には必須です。とはいっても、現実に大家さんの長屋計画24戸が進んでおりますが(笑)競合に圧倒的に強いがキーワードですから、付加価値の内容次第ではあります~

2021年4月12日月曜日

逃げ切った(汗)

 これがプレッシャーというヤツなんですね。昨日とは別人のような表情とゴルフ内容でしたが、貯金を使いながら逃げ切りましたねー

松山くんらしく優勝時の派手なガッツポーズもなく、パトロンの少なさもあって、ダンロップフェニックスか(笑)と思わせるほど、いつもの盛り上がり+歓声はありませんでしたが、アナウンサーにコメントを促されたトミーの「すみませんっ」と泣く声でついついもらい泣きしてしまいした。

優勝インタビューでこれで日本人も今後変わるといっていましたが、今のところ他選手には見当たりません。次のメジャーも松山くんでしょう。快挙達成、おめでとう。

あんたはえらいっ(小松政夫さん風)

2021年4月11日日曜日

ついに来ました、松山くんマスターズ制覇へ。

 もうキレッキレっです、松山くん。

2位に4打差の首位です。上位選手のゴルフの内容から言っても、松山くんが今一番調子いいと思います。15番の第2打、なんですかぁ、あれはっ。カットに入れてベタピン・イーグル。

わたしのような自然カットこすり玉ではなく、インテーショナルですわ(笑)

青木さん・ジャンボ・トミー・晋呉に伊沢に丸ちゃん、皆メジャーの壁に跳ね返され続けました。明日朝には歴史が刻まれるでしょう~いわしてくれー松山くん !

2021年4月10日土曜日

高松にカレラSが・・・

 ポルシェセンター高松に、カレラSが登場しています。2016年・4900km、1195万円です。991型の後期・右ハンドル~心奪われましたが、ボディーカラー黒です・・・断念。

以前997型カレラの黒に乗っていて、なぜ白にしなかったのかと後悔したので白は必須条件・・・

カレラとカレラSでは、エンジンレスポンスが全く違うとです。ホイールの中から見えるでっかい赤のキャリパーに4本出しマフラーなど、カレラとカレラSでは、やらしいほど差を見せつけられます。

わたくしは991型の前期カレラS・NAエンジン3800cc(これ以降ターボ化)がほしいのですが、中古市場ではめったに見ません。

でもいいな~4900kmですよ。ディラー販売+メンテの安心ワンオーナーです。いいなー

2021年4月9日金曜日

アサヒビールの「ドラフターズ」抽選へ。

 家飲み需要を背景にアサヒビールが「ドラフターズ」を開始。さっそく会員登録しましたが抽選らしい。

生ビールサーバーを貸出しして月2L樽を2回配送してくれるサービスです。月額料金7,980円~

氷点下生ビールも楽しめるみたい~当たらんかいな・・・

2021年4月8日木曜日

簡易な測量のご報告。

 現場で測る段になって、天気予報に反して雨が降ってまいりました(笑)なんで。でも建物もなく50坪程度の土地なので決行して、下図のように入りました。

また結構ギリギリ感が出ていますな~給水を弊社で調べたところ、道路本管が75mmなので想定より費用がかさむようです。50mm 75mm 100mm 150mm 200mmと本管がドンドン大きくなるにつれ費用は高くなります。

以前、10戸の長屋の時に400mm管から引き込みましたが、夜間工事ということもあり引き込み工事だけに100万円近くかかったこともありました。ここの差額も土地価格に参入して比較したほうがいいですねー

ここから、詳細試算です~

2021年4月7日水曜日

法務局の境界立ち合いのご報告。

 昨日、徳島市住吉の2物件について法務局の確定地図作成のための立ち合いに行ってまいりました。こういった話が初耳だという大家さんもいらっしゃると思います。

立ち会った担当の方にいろいろ尋ねたところ・・・日本全国でこうした取り組みは行われているらしく、今回は徳島市が住吉と城東地区を選んだそうです。中々そうした地域にあたることはまだまだ珍しいそうで、今回も1年半かかるそうです。

担当の方は気さくで感じのいい土地家屋調査士さんで、業務委託されて県外からこの調査にきているそうです。境界確定書が存在するので問題ないとのことでしたが・・・「この小さなエリアだけで1年半もかかるんじゃ、完成に100年かかるんちゃう」というわたくしの暴言に「250年です」と真摯にお答えいただきました~(笑)

マジか・・・

2021年4月6日火曜日

法務局の筆界確定調査に立ち会いへ。

 本日、法務局が筆界確定地図というのを作成するための立ち合いに行ってまいります。今回の対象地域は、徳島市住吉1丁目・弊社保有のSKIP HOUSE と PIT HOUSE です。これらは2か所とも下図のように境界確定をしておりますので、問題ないと思われます。

GARAGE HOUSE や BEACH HOUSE は、開発地域で測量図がありましたし、これから着工します楽日々は分譲地で、これまた境界確定⇒測量図があります。

また、今検討中の土地で測量図がない場合は、境界確定書を条件として買い付けしたいと思っています。とにかく、境界は大切です。以前、住宅新築を請け負った際に、お隣から境界のクレームが出て裁判へ。新築中止になったこともあります。

土地家屋調査士が作成する境界確定書には立ち合い時の人の写真も記録されていますので、紛争になっても完全有利と言えますねー

皆さんも土地購入の際には、筆界・境界確定を大切にしてください。

2021年4月5日月曜日

簡易な測量へ。

 一つは、返信がありまして簡易測量させてもらえることになりました。既存建物がないので、4方と対角でおよその形は把握できます。これで建物がうまく入るとかどうか、検討します。

また、同時に給水方法や確認申請時の注意点なども調べております。土地購入に際しわたくしが注意しているのは、購入坪単価より購入後にどのような工事や申請が発生するかです。それらを土地購入の坪単価に加味して比較していきます。

今回、外周工事は1面だけで、道路と段差なしですので追加費用が少ないと思われます。もう一か所の場所も既に3方外周壁があります。

さらに給水方法・費用も重要ポイントです。20mm 1か所を13mm 2か所に分けられるのと、新たに引き込みし直しするのとでも費用差がありますでしょ。

あ~少しお腹が空いてきました(笑)昨晩、スガッチーのテイクアウトを食べ過ぎたので今日は24時間水とお茶だけで過ごします。こうやって胃腸を休ませることでだいたい調子良くなります。皆さんもやってみてください。

2021年4月3日土曜日

資本が資本を生む。

 今、米国市場で大きなファンドの危機が話題になっているようで、日本の証券会社も影響を受けるようです、どうなりますやら。

さて、昨日OB大家さんと打ち合わせした後に雑談しておりまして、こんなお話を聞きました。ある国道沿いの土地の話なんですが、私も知っていた土地なんです。私が5年前に土地を探していますと、不動産会社からその土地が売りに出ていると連絡があって知っていたんです。坪数も希望より大きかったし、既存建物解体も大変そうやし、総額が確か1億5千万ぐらいだったかなー私にとっては荷が重すぎるので検討しなかったのですが、しばらくすると買主が付いたんでしょう既存建物は解体され駐車場になりました。

それから1年ぐらいでしょうか、新しい企業店舗が新築され営業し始めました。誰かが買って企業に貸しているというのです。その買主さんをOB大家さんが知っていて、なんと月300万円で店舗に貸していたそうな。その買主さんは、大阪方面にも多数ビルを保有しているようでした。その買主さんがその売地を買った後に隣地の人がこっちも買ってほしいというので、隣地も買い付けたそうで、その話を知った違う隣地の人も買ってほしいと次々なって結構まとまった大きさの敷地になったんだそうです。

そんだけまとまった土地ならぜひ貸してほしいとなって月300万円。その後、企業店舗側から買いたいとの申し出があっていい値で売れて随分利益が出たそうです。

大きなお金を動かせる人が少ないためこうなるんでしょうかねー大阪から比べると大きい取引とはならないんでしょうけど、労働がなく資本を動かしただけで価値が創造され、資本が大きく膨らんだことになりますね~

2021年4月2日金曜日

北島町・藍住町行脚~

 行ってまいりました、売地視察。久米監督のフットワークの軽い軽四で・・・ホンマに軽四は凄いですねークルンクルンですよー(笑)

それで思い出した・・・昔、水際公園あたりに「フットワーク」というメッチャ美味しいお好み焼き屋さんがありまして。一時期通いましたが、すぐ閉店となってしまいました。家族経営らしくホールは、じいさんとばあさんがやっていまして、調理担当がお孫さんのようでした。じいさんは少し耳が遠かったせいか、「ビールください、あとマヨネーズも」と二つのミッションは難しい感じでしたが、全員お人柄はよく気に入っていました。

っで、売地2か所めぼしいのを今問い合わせ中であります。アットホームHPのメール問い合わせしたのですが、どう返答がきますやら、またご報告するとです~

2021年4月1日木曜日

本日、エリア掌握へ。

 北島町・藍住町の売地を久米監督とフットワークのいい軽四で回ってきます。できるだけ多くの売地を見てきて本日はエリアの特徴を掌握したいと思います。

今後新しい物件が出てきたときに即決できるようにしておきます。