ブランド力の高い大手ハウスメーカーのアパート戦略は高級志向3階建て。3階建てにしているのは2階建てでは利回りにならないためだそうです。
一等地エリアだけで計画してお家賃も地域で一番高いと思いますねーそれでもそのうち入居なるそうですが、仕様を都市部の分譲マンションみたいに超豪華にしています。
つまり、ターゲットに都市部になれた高年収クラスに特化した戦略ですね。
メーカー側は有利な条件下のみで家賃保証するため、大家側は相続税対策狙いの地主系ということになりますか。
資産づくりを目的とする我々には到底できないブランド戦略です。
貧困層が広がる今、我々もどのクラスをターゲットにしていくのか、明確にした方がいいです。
私がいつも思っているのは、賃貸だからこそできる面白く楽しい暮らしをしたいクラスなんです。
本日はいいお天気でしたねー
わたくし日課でウォーキングをしているのですが、薄っすら汗をかく陽気でございました。
が、しかし土曜日から気温はグっと下がるみたいですな。
わたくし私用で土曜日から月曜日まで東京なのですが、さむいかなぁ～
先日、広告に新築貸ガレージがありました。ガレージだけなので貸倉庫とかトランクルームとかの類になるんでしょうか。コインランドリーはどうでしょうか。
不動産投資といっても色々あるものです。表面利回りだけで言えば、新築賃貸住宅より高いのがあると思います。
知り合いは自動販売機で利回りが高いと鼻息荒くしておりましたけど(笑)
私の中に一つの法則があります。あとからマネできるものは本質的には価値が低くいずれ競合にさらされる。厳しい競合になりますとやはり利回りは落ちていくので長期に安定しない。
価値創造の高さ強さの問題なんですね。その時の価値がいつまで輝きますか、というとこなんです。
当初喜ばれるかもしれませんが、あっちこっちによく似たものが一気に出現するのが徳島県の昔からの特徴でもありますでしょ(笑)
私の創ったものは隣に見た目よく似たモノが作られても価値で勝ち続けるので利回りは安定すると思って投資しています。
戸建て4棟新築しております「新本須」、本日現場打合せに行ってきました。
実際見てみますと、我ながらいつものギューギュー詰め配置に笑ってしまいました～
さて、図面では表されない細かなニュアンスや収まりなどは、やはり現場で決めていきます。
ＢＣは、キッチンと化粧丸柱の収まりや２Ｆバルコニー壁のくり抜き方など、図面作成時よりさらに完成イメージを膨らませて決定しました～
「新本須Ｄ」には次のような空間がございます。
しかし、これだけの面積ともなりますとかなり高い！
ですから、杉板でスノコデッキ・ウッドデッキ風を現場施工してみよーと思います。
完全に屋根に覆われた空間ですから、経年劣化はかなり遅いと考えています。
左横のアルミスリットも大工さんと相談しながら、杉材で現場施工してコストダウン+イメージアップを狙いたいと企んでおります(笑)
只今、敷地900坪に長屋6棟のOB大家さん新計画・見積りにかかっています。
今は仕入れ原価が目まぐるしく動くので、慎重に丁寧に精査して数字を重ねています。
2年前のウッドショックで木材費は倍価格に急上昇しましたが、今は緩やかに下がってきて小康状態です。
しかし、木材費以外はじりじり上昇傾向にあり、大手製造メーカーも一年に数度定価を上げています。
着工時に上がることが判っていれば想定できますが、数か月の時間差は我々業者にとって不安な時間でもあります。
ですから、念には念をで丁寧に慎重にはじいております～
「新本須ＢＣ」ではバルコニーが道路側にあり良く目立ちます。
外観デザイン上、通常の手すりでは面白くないので壁で一旦覆ってしまって、くり抜くという十八番の手法を使います。
これはラクソラハウスの正方形をくり抜いた時とほぼ同じような手法です。
こちら・・・
この図面大きさは仮で実際は現場で見ながら大きさを確定させます。
そのため上下左右には耐力壁をつくらず相当のゆとりを持たせています。
現場で見るとしたから見上げた人の目線ですので、図面とはニュアンスが微妙に違ってくるんですよねー
ツマエルＡのご見学の際に勝手口から物干し土間ヘの高さ（段差）がちょうどいいですねと、言っていただきました。
新築の場合、建物と外構業者が変わりますと両社の配慮がないと段差が高くなったり低すぎたりします。
弊社は両方工事しますので、外回りの仕上りの高さと建物高さを考慮して均等に割り付けています。
1FLは、GL+約580ですから物干し土間の仕上がりが+180だとしますと差は400。勝手口に内土間がない場合、土台水切りの下でないと雨仕舞ができませんので、200+200でちょうど良さげに収まるとです。
弊社のホームページには毎日アクセスしてくれる大家さんたちが20組ぐらいおいでますかね。
あとは一週間を一気見する方とか(笑)多い日はアクセスページ数が何百とかの日もあるんですよー
それで今回リニューアル後にブログがどこか見ずらいというご指摘が大家さんからございましたので、見やすくなるよう作成業者と相談してみます～
今「新本須」で戸建て賃貸４棟を自社所有で新築中であります。北島町中村本須でラクカフェハウスを完成させて、そのご近所なので「新本須」と呼んでおります(笑)
こちらはＢＣが先行してＡＤの仕様がこれから決定なのですが、見学会等でバタバタしておりまして・・・ちと遅れ気味ですー
っで、この次土地があったらどーしよーかなと思っています。
現時点でこんなん建ててみたいと具体案がある訳ではないのですが、土地を一旦買ってしまうとですねーこんなんあんなんとまぁまぁ出てくるんですねー
不思議です！
ただお客様の大型案件予定が入っていますので、どちらにしてもその後になりますが・・・
新計画の敷地調査を役所で調べているのですが、こういった場合弊社はいつもその道専門の行政書士さんにお願いしています。
役所窓口担当の方々と関係も深いので詳細迄わかってくるんですねー
今回、見学会でウケたのは間違いなく「カップル向け」の方でした！
ファミリー向けも高評価いただきましたが、元々「つまるハウス」の延長線なので「カップル向け」ほど強いインパクト+驚きはなかったのかなと思います。
「カップル向け」は、見たことのない間取りにゾーニング、想像したら楽しそうな暮らし方。長時間滞在されていた見学者さんも少なくありません。
今、「新本須」を新築中であります。新たな挑戦もしています。
毎回毎回、こーしたらあーしたらと妄想から創造、そして現実に実現させて新たな暮らし方を生み出しています。
皆様、「新本須」も期待してくださいねー
大盛況とわたしは思っております(笑)見学会～
さっそく、カップル向けの新計画ご依頼を承りました！！
これから、実際にどういったカタチで建築が実現できるのか、否か。行政書士さんを通じてご依頼大家さん指定の土地・敷地状況をお調べていきます。
いずれにしても、うれしーお話ですたい。本当にありがとうございます～
13(土)14(日)徳島市川内町鶴島にて、「つまえるハウス・暮らしVer.ファミリー＆カップル」の見学会を開催し15組以上の大家さんにご来場いただきました。
誠にありがとうございました。
弊社見学会においでいただく大家さんたちは既に恵まれた土地を沢山所有している方々ではない方たちが多いんですね。
なので、皆さん付加価値・差別化を真剣に考えられているんでしょう。
本当は不動産投資をしたくないけど、相続や節税のためにしているという方々ではないということなんです。
15年後20年後に安定した賃貸経営をするために必要なものは何か？を模索しながら捉えようとされています。
私自身は安定した経営に必要なものは「入居者の気持ち」を強く捉えることだと思っています。「ここにするで？」ではなく、「ここしかない！」の差。
満室100％ではなくキャンセル待ちが出るほどの150％以上の入居率達成。
そのために大切なのが、ここでしか実現しない付加価値の高い暮らし方なんだと思うんですね～
この度の「鶴島ＡＢＣ」３棟は全て即満室となっております！ ご入居の方々、ここにしかない日々の楽しい暮らしを十分満喫してくださいねー
本日地元紙に県内景況調査が掲載されておりました。
小売り・旅行業・ホテルなど前年比が上向いている中、住宅投資だけが下向きでした。
しかも、持ち家32％減・分譲24％減、貸家に至っては81％減となっています。
貸家はそもそも月によってばらつきがありますが、持ち家が月107戸というのはあまり聞かない低い数字であります。
東証は株高で沸いておりますが、地方経済との格差はこんなところにも表れるんですね。
「新本須」ＢＣの１Ｆ床は、基礎の土間上をきれいに仕上げる仕様としています。
このことで玄関ポーチや駐車場とのフラットな高さ関係が不思議な感覚を生みます。
仕上げ素材はクッションフロアですが、フローリング的な柄でない方が戦略的だと思いますねー
「新本須」のＢＣの外壁にニチハのルビドフラットという新商品を採用します。
標準外壁との兼ね合いもまた現地でご覧ください。
ホームページ上でも既にご案内させてもらっていますが、徳島市川内町鶴島182にて1月13日(土)14日(日)11:00～16:00見学会を開催いたしますのでこの機会にぜひご覧ください！
北（鳴門方面）から来ますと国道11号・吉野川橋手前左のセブンイレブン通り過ぎて左へそれて、突き当りを左折します。土手上へ行かずに下道（案内有り）をまっすぐチョット走ったら左折（案内有り）でゴールです。
南（徳島大学常三島方面）からきますと、国道11号・吉野川橋渡って左車線をまっすぐちょっと行って左後ろへグルっとターンします。突き当りを左へ高架下トンネル抜けて、土手上へ行かずに下道（案内有り）をまっすぐチョット走ったら左折（案内有り）でゴールです。
西から土手道をきますと水門過ぎて左下へ降りて行って高架下トンネル抜けて、土手上へ行かずに下道（案内有り）をまっすぐチョット走ったら左折（案内有り）でゴールです。
マップコード入力いただくのが安全確実でございます！
先行してBCは着工しています「新本須」。
明日からAの着工です。わたくしの中ではイチ押しの空間があります。
こちら・・・
リビングの上は吹き抜けてダイニングの上を斜めにLOFTが横切っています。
このLOFTの梁や床裏などのしつらえが見どころであります～
開放的な空間で心も解放的に暮らそうという試みでございます～
お正月お酒をいただきました、凄く美味しかったのでご紹介しますねー
「吉乃川みなも」です！
日本酒好きな方におススメでございます。パンフレットに次のような作り手の想いが記されていましたのでご紹介します。
・・・人生は、川のように、長く続く。なんでもない日を、積み重ねながら。
たとえ、特別な日ばかりでなくとも、毎日が豊かなものだったら、きっと、よい人生が流れていく。
吉乃川「みなも」が目指すもの。それは、毎日を豊かにする酒。
何百年と飲み飽きない晩酌酒を造り続けてきた新潟の蔵元が、モノづくりの原点に立ち返り、素材、造り、その哲学すべてを、いまの時代に合わせて、丁寧に磨き上げた食中酒。
食を引き立て、気分を上げる。
いままでにない、それでいて、吉乃川にしかできなかった、新しい味わいをお愉しみください。
いまの毎日を豊かにする。・・・
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
