土地から購入の注意点～境界事例 PIT HOUSE編。

徳島市住吉町に良さそうな土地を見つけました。
不動産情報誌に現況取引とありました。

現地を何度も見に行ってプランを書き溜め、8戸収まることが確定して交渉開始となりました。

土地価格の交渉を何度かやり取りする中に条件として境界の確定をお願いしました。

仲介人さんの働きかけでスムーズにことが運び、土地家屋調査士さんに依頼して、現況取引ではなく確定した測量図・公簿面積による取引としていただきました。

その土地がこちら・・・

3方ブロック塀に囲まれていて問題ないように見えます。

しかし、ブロックの中心なのか、手前か向こう側なのかによっても違ってきますし、そもそも「そのブロック塀は越境していますよ」的な話もなくはない訳です。

接している隣地の方々との認識が一致すれば問題ないのです。
続きは、土地家屋調査士さんの報告書目次をご紹介します。

土地から購入の注意点～境界事例。

現況取引という言葉を聞いたことがあると思います。
公募面積によるとか、実測による取引とかですね。
これらは境界が未確定のものが少なくありません。

業者が開発許可をとって、きっちり測量して新規分譲している土地は測量図と謄本に対し現況が全く同じです。

しかし、これ以外では謄本と現況が違うなどは良くあるケースなのです。

このことを言い換えれば境界だと認識していたところが近隣と認識が違う可能性を秘めているわけです。

私は20代のころ、ハウスメーカーの一括下請工事をしていました。地鎮祭も終わりユンボを投入して、掘り方を始めたところ・・・お隣のおじさんが「境界でもめとーけん、建てたらあかんっ」といってきました。

元請けへ報告し工事を中断しました。施主さんも「なんかゆうてきたで???」みたいな戦闘モードになり、結局工事はキャンセルになりその土地には今も何も建っていません。

この商売を長くやっていると、こういった諍いを何度も経験しているからか、私は境界に凄く敏感です。

なので私が買った土地、SKIP・PIT・GARAGE 3つとも測量図があり境界が確定しているものばかりです。
では、その3つがどういう確定だったのか、少しずつご紹介していきますね。

日銀の金融緩和継続。

作日のNHKニュースで日銀がマイナス金利による金融緩和を継続すると発表されました。

どうしてもデフレを解消したいのでしょう。
正しい施策なのかどうかはおいといて・・・

これにより、アパートローンをゆるい審査で貸し出していた金融機関の締め付けも限定的になるでしょう。
全体の貸出額の内、アパートローンの占める割合が極端な金融機関だけに指導が入るのではないでしょうか。

つまり、大家さんたちにとってチャンスはつづく～っということですね。
これだけの低金利の時代はホントにないですよね(笑)

土地から購入の注意点～境界。

土地には境界があります、民民とか官民とかです。

道路との境界は市道や町道・・・あるいは国道の場合もありますが、この辺りは国土調査も進み境界はほとんど確定しているケースが多いと思います。

国土調査は役所に行けば資料が保存されているので専門家に頼んで閲覧して復元してもらえます。

気をつけなければならないのが。
隣地との境界・・・つまり民民境界です。
不動産業者が開発許可をとって測量図がある場合などは、現地に土地家屋調査士さんが打ち込んだプレートやピンがあります。

一般住宅を建てる時など新規分譲地などはこの手の流れが多いので問題ありません。

しかし、アパート用地ということになるとこの民民境界は慎重に検討するべきだと思います。

次回は私が購入する際に実行した事例をご紹介します。

土地から購入の注意点～用途地域。

土地を買うときにまず二つに分かれます。
市街化区域かそれ以外の区域か???
市街化区域は住宅が立ち並んでいる〇〇市などはほとんどそうです。

市街化区域もまた、大きく二つに分かれます。
市街化区域と市街化調整区域です。

市街化区調整区域なら注意が必要です。
購入前に必ず不動産系ではなく、建築系に相談しておいてください。
市街化をある一定程度規制する地域なので建たない可能性もあると捉えておいてください。

市街化区域の中に用途地域というのが細かく分かれていて、その地域ごとに建ぺい率・容積率・道路斜線や建てても良い建物の種類が違います。

用途地域とは高度成長期の折、角栄さんが創ったもので、時代に合わせて少しずつ改正されています。
角栄さんは現在の金融支援機構、当時の住宅金融公庫を創ったことでも有名で他にも現在の国民金融公庫など数多くの国の金融機関を創設した方です。

脱線しましたが、土地購入から言えば建ぺい率と道路斜線が最も気をつけなければなりません。

用途地域で言えば、住居系なのか商業系なのか、或いは市街化区域外なのかで建物にかかるストレスが全く違うのでこの辺は簡単にお調べすることができるのでお声かけください。

土地から購入の注意点～セットバック内の造作物規制。

道路中心後退した部分には、原則何も造作物はできません。
植樹も同じです。
なので、土間コンクリートだけを打っているケースが多く見受けられます。
この土間コンクリートも厚さが適切でないといけません。

しかし、道路斜線緩和のためにセットバックした区域は1200mm以下の造作物が認められています。門とかフェンス等も可能です。

道路中心後退とは集団規定による義務ですが、道路斜線のセットバックとは任意による緩和措置なので扱いが違うのです～

この辺りは混同しないよう気をつけたいところです。

土地から購入の注意点～道路斜線事例。

道路中心後退の事例の時に出たやつです。

 道路中心後退後は敷地は面積が減る代わりに4mの接面道路としてみてくれます。

両サイドに中心から2mずつ後退して4mの道路をつくります。

接面道路と建物の軒先までの距離が道路反対側にも採用されて道路が広がった状態で斜線を引けます。

このセットバックをつかえば狭く苦しい道路幅員でも意外とクリアできます。

しかし、SKIP HOUSE は高さが9mもあり一般住宅より約3m高いので慎重な判断が必要ですので、お声をおかけくださいませ～

土地から購入の注意点～道路斜線編。

道路斜線とは、道路に架空の斜線を引いて建物をその中で計画するという高さ制限のことです。
良好な環境の確保や、道路上の日照、通風、採光 などを確保することが目的です。

ざっくりいきますと、決められた係数があって商業系地域は1.5、住居系地域は1.25を接面道路に乗じた斜めの線です。

斜線の引き方は1.25の場合、10mいって12.5m上がる斜めの線です。1/100で作図する場合は、10cmいって12.5cm上がれば斜線は簡単に引けます～

道路の幅員が4mで住居系地域ですと4m×1.25＝6m、道路と敷地との境界で6m以下に建物の高さを抑えましょう・・・ということです。

一般住宅の軒高は約6mですから、敷地いっぱいでは道路斜線がクリアできません。なので少し接面道路境界から話すことになるのですが、その離れた距離を道路反対側にも想定してくれるのがセットバックという緩和規定です。

これでは良く解らないと思いますので、具体例を記します。

土地から購入の注意点～道路中心後退の事例。

セットバックにいく前に道路中心後退の事例を紹介します。

土地から購入する場合、利回りを考えてできるだけ安くて入居付がしやすいところを探すケースがあろうかと思います。

そうすると接面道路が少しせまい環境だったりするので、この辺の知識は自由に扱えるよう理解しておくと便利です。

この図面は、私が徳島市住吉で手がけたSKIP HOUSE のものです。例にもれず接面道路が狭い～

計算の仕方は、いたって簡単・・・道路幅員を2で割って2000mm引けば中心後退しなければならない寸法が出ます。

左の西側と下の南側の2方向に接面しています。
西側の幅員は2610mmなので中心から2m後退して敷地が695mm減る訳です。

また、南側の幅員は2100mmなので中心から後退して950mm敷地が減ります。

住居地域系の場合、だいたい建ぺい率がいつも厳しいのでこの減ったあとの敷地面積を把握することがとても大切です。

では、このあと道路斜線とセットバックについて、そのあとはそもそもの用途地域の簡単な把握の仕方をご紹介しますね～

土地から購入の注意点～道路中心後退とセットバック。

シリーズ第一弾として、道路中心後退とセットバックの違いを具体的な事例を参照しながらご紹介します～

道路中心後退は皆様よく御存じではないですか???

接面道路が4m未満の時、真ん中から2m後退した部分を敷地ではなく道路として見ることですね。

この時、中心後退した部分には基本何も造作物はできませんし、法規上の敷地面積も減ります。

しかし敷地やし、所有者は個人なので土間コンクリートぐらいは段差があまりなければかまいません。

そもそもこの道路中心後退ですが、4m未満の接道の方々がみんな後退をすれば未来に4mの道路がてきるという理屈ですが、皆が土間コンクリートを打設してしまうと凸凹になって道路にはなりません。

なので、現実に長く4mが確保できたときには、役所がコンクリートを除去して道路にするということらしいです。その時名義が公共となるということなんですね。

この話とよく間違いやすいのが、セットバックです。
セットバックとは道路の幅員に関連する道路斜線の緩和規定のことです。

では、そもそも道路斜線ってなんですの???

土地から購入の注意点。

最近はポツポツと土地からの大家さんからご相談いただく機会が増えました。

土地を購入してアパートや戸建て賃貸を建てる注意点といいますか・・・気を付けることが何点かあります。

利回りも当然ですが、建築に際して共同住宅や長屋の場合には一般住宅にはない規定などもあります。

また、SKIP HOUSE の総丈は3F並みなので道路斜線などは特に気を付ける必要があります。

これから少しずつ土地購入の際の注意点などを順番に記していきたいと思います。

シリーズとして読破してくださいね～

太陽光関連事業者の倒産。

太陽光関連事業者の倒産が急増していると良く出ていますね。

買い取り価格が高かった初期のころ・・・高利回りでリスクが少なかった・・・これはウレルと見て次から次へ新規参入者続出しましたね。

買い取り価格をドンドン下げていっているのに、その後も参入業者は増え続け価格の下落に繋がってしまった。

利回りが落ち、販売不振へと陥る業者続出～
そして倒産へのシナリオ。

もの凄い利回りを誇っていた時は、土地をバンバン買って取り敢えず買い取り申請をして、あとからその仕組みごと買ってもらうというやり方が横行しました～

続く訳ないわね～そんな単純な話・・・
本質はいたってシンプル。買い取り価格にあった～

いわば利回り・価値を生み出していたのは国ということでしょ。
それに乗っかった業者は誰かみたいにハシゴをはずされたということかな。

まだ続きそうですね、この手の倒産は。

日曜日は二日酔い～

昨日の日曜日はほとんど動けませんでした・・・二日酔いです。

飲んでるときは、あんなに美味しいのに次の日はなんでこんなに苦しいのだろうと思いませんか???

ただの飲み過ぎだろっ、というお声が聞こえてきますが・・・
ではどこから飲み過ぎなのでしょう。
はいっここからっ、というわけにいかず大変難しいですね。

医者は、ビールは大瓶1本まで～日本酒なら1合までが適正だと言いますが・・
 そんな人生はイヤです(笑)

ことわるっ。。。(笑)～

つまえるハウスの外構計画。

6棟が並ぶ「つまえるハウス」の外構計画案を進めています。
擁壁工事やフェンス、U字側溝などの造成工事に加えウッドデッキやアルミさしかけ工事などのエクステリア工事も。。。

全体の概要をご紹介します。
駐車スペースは建物1棟に2台ずつ、玄関先に確保しました。
ゲストの駐車スペースも少し離れたところに予定しています。

ウッドデッキのような寛ぐ快適なスポットと洗濯動線を最短にしたアルミのさしかけが最大のしかけですね。

ウッドデッキはメーカーのモノを使用すると結構高くつきます。6棟分あるので、木材を搬入して一つ一つ大工さんに切り組みと組み立てをお願いしようと思っています。

さらにグレードアップ～SKIP HOUSE計画進行中。

現在、徳島市でSKIP HOUSE 4戸・長屋Ver.が計画進行中です。
4戸なので1F2戸＋2F2戸＝4戸です。

真ん中に階段をゾーニングして隣室をなくします。
全室角部屋の利点を生かし、2方向に大きな窓を設置して風の抜けも良くします。

上階へはスキップ洋室のため、間に空間が挟まっているため音の問題やプライバシーも万全。

間取りのご紹介・・・

専有面積は40㎡越え～
ここまでグレードを上げるには理由があります。

この物件は日当たりは抜群なのですが、進入路がせまく入居付に少しハンデを背負っています。家賃設定を変えずお部屋の快適性を上げて少しのハンデを克服～いや、それ以上に魅力的な暮らし実現になるよう工夫をしています。

2Fはさらにひろ～い。スキップルームへはサイドにスキップ階段が設置されます。
駐車場も広めにとって進入路の狭さなど逆に入居者にとってはかえって得したというアイテムに変えてしまおうという取り組みです。

つまえる同様、こちらも楽しみにしていてくださいyo～

初々しいランドセル風景。

土地を見に行っていましたら、初登校だったのかな ?
真新しいランドセルに黄色の安全カバーをかけたピカピカの一年生たち10名ぐらいが集団下校しているのを見かけました。

おもしろかったのは、その中の一人の男の子だけランドセルを背中に追わず前に掛けてさっそうと歩いていました。

思わず笑ってしまいましたが、幼い時の自分と重なって・・・いい気分になりましたね(笑)

そのまま、大人になってほしいです～難しいと思うけど(笑)

つまえるハウスのコンセプトページ。

これより、ホームページはコンテンツを少しずつ増やしていきます～建築実例やスライドショーの充実など様々な取り組みについて解りやすく伝わるよう工夫していきます。

今回は「つまえるハウス」のコンセプトに間取りや大収納のねらい等をアップしていますので、ご覧ください。

つまえるハウス 　コンセプト

また、このなかの内容も少しずつ増やしていきます～

お気に入りにある方は、更新ボタンをクリックしてください。

投資家ウォーレンバフェットさんのお言葉。

土曜日の徳島新聞に「全国で増える空き家」という記事があったので見ていたら、その隣のことば遍路に共感してしまいました。

空き家の記事は以前からの内容と変わりませんでした・・・

ウォーレンバフェットさんは2007年の長者番付で世界1位になった大富豪だそうで純資産は6兆円だとか。

しかし、生まれ故郷の300万円で買った家にずっと住んでいるらしい。また、その莫大な資産の85％も慈善団体に寄付するという。

まぁ6兆円ですから残り15％でも凄いのですが・・・なかなか出来ることではないと思います。

お金にしがみつかず使い方がカッコイイですね。

結構な借金を繰り返して負債を差し引かずに保有不動産の資産額を自慢するような方々とは全く考え方が違いますね。

やはり、負債を差し引いた純資産で把握したいですよね。

そのウォーレンバフェットさんのお言葉。

「金を使った後で、残った分を貯金するのではない。貯金した後で、残った分を使うのだ」

投資はそうありたいですよね～

つまえるハウス仕様決定へ。

つまえるハウスは大家さんがいらっしゃいます。
これより、仕様を確定していきます。

屋根や外壁、床材に建具・・・キッチンに洗面等々。
確認しながらこの時点なら変更もできます。

仕様と色合いによってずいぶん見ちがえます。
大家さんの好みやセンスが光るときですね～

決まり次第にご紹介していきますね。
なぜ、そうなったのかも付け加えながら～

相続税改正の本質。

私は前オーナー会社を3年前に事業譲渡しました。その際、退職金は緩和されるのに株の売却には相当の税金がかかりました。

退職金はこれからの生活費だが株の売却益は単純な利益と見るためだと顧問税理士のしぇんしぇいから教わりました。

国は相続税を改正して税収を上げようとしているのですが、それは相続する資産はその人が稼いだお金ではないということが大きいのでしょう。なので改正しやすい～

結果、税収を上げながら格差を抑制することができる。

米国はここ20数年で格差社会が広がりました。日本も格差が急速に広まっています。
この格差は資本を持つ人と持たない人の間でさらに偏っていきます。

相続した資産が潤沢にあるということは、労働を超え、価値創造も超え、資産が資本を生み出しその利益がまた資産をつくる、格差を広げることに繋がってしまうことになる。

中には、相続した資産に税金がかからぬようセミナーに出かけ、請負業者が雇った税理士の節税に耳を傾けた結果⇒多額の借金をしてしまう。

富裕層や地主層の方々が節税したつもりが将来賃貸事業に行き詰まり破綻すれば、これもまた国の思惑通り格差は広がらないということになる。

そのまま相続して相続税を払ってしまえば破綻はなく格差も縮まる～どちらにしても格差は少なくなる。この話にはみんなが良くなるしくみはないんですけどね。

そもそも、経済主義社会とはそういうもんですよね。

なので私たちがしなければいけないのは、純粋に入居者の暮らしを今より他より楽しく良くする努力を惜しまないということなんでしょうか。

供給過剰になって人口減少になっても選んでもらえる魅力とは、そこでしか手に入らないような価値を感じてもらうことなんだといつも思うんですよね～

相続税改正からアパートローン過熱へ。

平成27年に相続税が改正されると、金融機関とサブリースを売りにする大手請負会社等はアパートローンを組んで数多くの物件を手がけてきました。

それらに負けじと中堅会社や地元住宅会社も参入、低金利を背景に貸出先に困っていた金融機関も一気に融資拡大へ。

プチバブル発生～

結果、供給過剰⇒空室⇒トラブル⇒破綻⇒金融機関の財務状況懸念⇒経済の足を引っ張る・・・みたいなことが起きようとしています。

去年は金融庁、今年に入って日銀と当局も過熱したアパートローンを抑制し、そろそろミニバブル崩壊をソフトランディングさせようとしています。

このような結果になることは相続税改正時点で当局関連のえらい方々は理解していたと思います。確かに業界を盛り上げて経済の牽引役の一端を担っていたのも事実ですからね。

ではなぜ、そもそも相続税の改正をしたのでしょうか???

つまえるハウス間取り⑥ 最上階へ。



最上階は基本的に広さは同じです。

 



6帖と5帖×2室です。×2室の方は1部屋で広く使うこともできますが、どちらかに決めて建築することになると思います。

可動式のクローゼットも案の中にありますが、けっこう高いですので、現実的ではないかもしれませんね～

つまえるハウス間取り⑤ 大収納階

大収納階へ上がってきました～

この時、できるだけ大収納空間への入口開口寸法を大きく取りたいんです。
荷物を持って少し腰をかがめるので、間口が小さくては入りずらいですよね～

この開口寸法は1.0 間と半間がL型にあいています。
「つまえやすい」はずです。

つまえるハウス間取り④ 横繋がりのキッチン。

つまえるハウスの間取りですが、今回はキッチンが対面ではなく横繋がりのパターンを一つご紹介します。

大きさは同じ3.5間×3.5間です。

対面キッチンはキッチンに立つ人とダイニングテーブルに座る人が顔を見合わせるようになるので根強い人気があります。

しかし、カウンター向こう側に回り込まなければならず配膳や片づけの動線がいいとは言えないんですね。

ダイニング側の人がカウンター上に置いたり下げたりと協力関係があると問題ないのですが、お子様が小さいとか一人で作業準備するときなどは少し不便を感じることもあるでしょう。

このキッチンのようにI型にダイニングテーブルを配置すれば動線も短く回り込む必要もありません。ダイニングテーブルに座る人と斜めや横並びで話すことは対面するよりずっとリラックス効果が期待できます。