大手銀行の合理化。

本日地元紙・経済面に大手銀行3万人の業務削減とあります。

人口減社会にさっさと対応していく大手行・・・さすがでありますね。

窓口業務はネットバンキングに変わり、コールセンターの活用に融資情報分析などはAIを導入するという。

各行は新たな取引に資産運用相談業務を掲げています。
格差社会を見込んでのことだと思います。

この流れは地銀にも時期にやってくるでしょうが、地方の雇用の受け皿として中心にある地銀がドンドン削減していけば、益々地域の疲弊は進むでしょう。

資産運用部門の強化といっても、資産家は都市部に集中しているため地銀の業務転換は至難の業といってもいいのでは。

5割超の地銀が本業で赤字といいます。
金利1％未満、などでは厳しいのでしょう。

日銀の最終目標はどこにいくのでしょうか。
一部の富裕層と大手行の組み合わせ、地銀再編の行方も気になりますね。

つまえるハウスの門が完成。

つまえるハウス6棟のタウンが完成しました。
工事中に全て満室となり、さっそくお引越しの方々がいらっしゃいます。

11月には完成見学会を予定しております。HP・DM・広告等でご案内いたしますので、その際にはぜひご来場・ご見学くださいませ。 その時、皆様をお迎えいたしますのは、タウン入口にあります、こちらの門です。

欧州より輸入しましたヴィンテージタイルであります～本当に歴史を感じさせるタイルですよ。

遼くん、がんばれ～

米国ツアーのシード権を失って日本ツアーに参戦中の遼くん。
15歳の時、アマチュアで優勝したABCも3戦続く予選落ちとなりました。

父にゴルフを教わり、あっという間にプロになって米国へ乗り込んでいきましたが、松山くんのように結果は出せず苦しんでいます。

プロゴルファーは皆スランプやケガに悩まされるものですが、今回は深刻な感じ・・・

信頼できるコーチと巡り合うようオフシーズンを過ごしてほしいと願います。
良いコーチとの出会いが復活のカギのように思えてなりませんよ、遼くん。
また、黒潮で会おう。

相次ぐ不正の原因。

毎日のように次々と新しい企業名が経済紙面を賑わしております不正問題ですが、原因はなんなんでしょう。

担当者が自分のために不正を働いたというのなら、個人になんかしらの利益を得るためだと思いますが、この一見の騒動内容からすると企業側経営陣からの要求がハンパなく厳しいもので、間接的に少々はみ出す行為を容認しているように思えます。

原因は、企業の在り方が利益追求に偏り過ぎたことではないか。
そもそも、企業は利益を追求する組織ですが、手段を選ばず進むようになったのは、物言う株主の存在が大きいのでは???

松下氏・盛田氏・井深氏・本田氏・稲盛氏方々のような筋金入りの理念を持って、たたき上げてきた経営陣から物言う株主の言いなり経営者に変わったことが原因ではないのか・・・

日々の会計処理の数字ばかり目を皿のようにして追いかけて、現場主義とはかけ離れた経営とは言えないような金儲けに没頭してきたツケが不正というカタチになって表立ってきたのでしょう。

本当の経営者に向いているのは、企業運営に必要な様々な理念に対してバランス感覚に優れた方たちだと思う。
そういう資質を測る方法があればいいですけどね～

商工中金だけか???

ニュースによりますと・・・商工中金は、
不正な融資はおよそ４６００件で、融資の実行額は合わせて２６００億円を超え、関与した職員は退職者を含めて４４０人余りに上る。
っとあります。

予算消化のために過大なノルマがあり、改ざん・ねつ造を繰り返したというが、どこの企業にもノルマや売り上げ目標があると思うが、こんな結末ではなんのためのノルマか?
話にならないですね。

予算って使うべきところに使い、しまつするところはしまつし、できるだけ残すのが本来。
使い切り予算制度にも問題ありですよね。

結局、経産省の天下り先で予算獲得合戦をしていただけかいな。
国費がこのように各省庁の天下り先に使われているのですね。

民間銀行では融資がつかない業績の中小企業に対して国がマクロ経済のために補償しつつ融資をするのが大義名分・・・

現実は・・・
民間銀行が１・２％の利子で企業に融資提案すると、１・０％で融資。差の０・２％分は国から利子補給を受けて利益を確保していたケースもあるというからあきれる～

つまり、改ざんとは企業を良く見せるのではなく、悪く見せるようにねつ造していた訳だ～

こうやって国税が使われているのだが、各省庁にこのようなものがあると仮定しますと全体では莫大な予算が泡と消えていることになりますな。

消費税増税の前に、ここんとこやるべきでしょ。
政策を訴えず「勝たせてください」などと、民に媚を売るだけのあきれた候補者たちでは、どうにもならんかな～

皆さん、どう思いますっ???

長雨の後の追いあげ。

平年の3.5倍もの雨が降りました、今月。
外でする仕事は全体に遅延しがちですし、一度濡れると吹き付けなどは完全に乾くまで塗装できません。

月曜日から雨の降らない日がやっとまとまりました。
しかし、また次の台風がいますね～

その間に「つまえるハウス」追い上げです。
大工さんがウッドデッキを仕上げています。

雨で濡れた壁が乾くまで待って白く吹き付けられました。
ピンコロを使って花壇も施行中。

玄関ポーチには、オプションでシンプルデザインの庇がつけられています。

皆さん、一気に追い上げです。

空き家率抑制に向けた対策案、新築権。

野村総研のレポートに「新築権」というのがありました。

空き家を減らすために・・・
1戸新築する人は、1戸除去することを義務付けるというもの。

相続などで古い建物の解体をすれば、その除去者が新築権を売却できるしくみだ～

中々いいと思いますねー、空き家の除去を確実に促進できるし、国費が入らず民間での新しい市場づくりにもなるのでは・・・

村田新チャンピョン誕生。

ありえないミスジャッジから5か月、証明してくれました村田新チャンピョン。
エンダム選手は1ラウンドから、あきらかに怖がっていたように見えましたよ。

村田選手は、危なげなく強いパンチで相手にダメージを与え・・・
エンダム選手・戦意喪失のテクニカルノックアウト。

KOシーンを見たかった気持ちもありますが、あそこから続けていたらエンダム選手は相当なダメージが残りそうでした。

ミドル級は日本人二人目。
本当の意味での世界チャンピョンだと思います。
ストローとかジュニアフライだと体格的にも参加選手が限られますよね。

荒っぽい感じのボクサーが多い中で、ちゃんとしている村田選手が好きです～

あ～選挙も行きましたよ。
下馬評通りでしたね。
しかし、徳島選挙区では風向きによっては与党が追い込まれていた票差に思えましたね。

地銀の再編、促す金融庁。

日銀の超低金利政策のおかげで、利ザヤが稼げず赤字の地銀は、なんと5割超にもなるという記事です。

金融庁が地銀の経営陣に対し、持続可能なビジネスモデルへの転換を促すとありますが、そんな簡単な話ではないですね。

それが見つからない場合は、再編を促すということですから、実質地方で縮小していく経済に対して多すぎる地銀を再編しようということでしょう。

護送船団方式といわれていましたが、こんな時も各地銀は金融庁に促されて吸収合併をこれから繰り返していくんでしょうね～

それより、金融庁がいっている持続可能なビジネスモデルへの転換とはなんなんでしょうか。
大手銀行がやっているようなことでしょうか。
10年後は様変わりしていそうですね～

ターゲットを明確に。

私のところがかかわっていない、とある物件ですが・・・
竣工後、しばらく入居が全く決まらないというお話を伺いました。

間取りや仕様を拝見しましたが、豪華な仕様でした。
部屋の広さや諸条件で不動産式で家賃を設定しても何か足らない。

それは当初から誰に訴えていくのか、という明確なターゲット像が必要なんだと思います。また、そのターゲット層が実在していなくてはならないですよね。

企業側が家賃補助するしくみを利用するのか、入居者だけで家賃を払ってもらう想定なのか、年齢層や職業・自炊率など具体的なターゲットを明確にしていくと・・・
必要なものと過剰なものが見えてくるはずです。

つまり、過剰な部分を家賃に反映させますと、高く見えてしまい敬遠されがちです。

心を鷲掴みにするような魅力を醸し出すには、ターゲット層の明確化、さらに絞り込みで可能になるのだと思いますね～

万人にウケるモノは、どこか物足りないものですし、豪華仕様を家賃に反映させるのは凄く難しい。。。
家賃とのバランスで本来の魅力が半減してしまいますからね。

資産を増やすか、借金を増やすか。

相続税対策の大家さんには既に資産があり、それらに税金がかかってきてキャッシュが必要になるので、節税対策として借金をします。

負債をかかえることで資産を圧縮するシンプルなお話しで、それはそれでいいと思います。いいものを建てておけば、あとで売却することもできますし・・・

私は、資産づくり目的で自ら大家になったのですが、「資産を作っているつもりで借金を増やしている」大家さんが結構いることに気づきます。

この間もシミュレーションで手元に残るキャッシュをこんなところに使いたいと資産形成とは関係のないところに使う算用を伺いました。
しかし、この資産形成のスタート時、見方・認識の違いが借金を増やすことに繋がりかねません。

土地＋建物で1億円かかったとします。
自己資金1000万円でスタートすれば借金は9000万円です。
資産は現在1000万円ですが、これを資産1億円と考えると借金は増え続けることになります。

ここから毎月手元に残るキャッシュをこの賃貸事業だけに使うと、当初の利回りでクルクル回って償却が進み、少しずつ資産形成されていきます。

このキャッシュで別荘を建てるなど他に使えば、リスクは跳ね上がり利回り分で資産形成されません。
15年～20年後、また借金を重ねて建物のメンテをすることになってしまい、計画通りの返済になりません。

管理費用・維持費用・メンテナンス積立を取り除いて、手元に残るキャッシュを使っていいのは、借金をすべて返してからと考えています。
なので、10年後・20年後・先のことを考えて早めに着手しておく必要があるんでしょうね。

借金が少しずつ減っていきながら、資産が少しずつ形成されていきますが、20年後にすべて返し終わっても1億円の資産にはならず、築古年数分の目減りもあります。
つまり、売却できる金額です。

都市部においての不動産の値上がり分によるキャピタルゲインを取り除いた地方のインカムゲインでは、やはりこの考え方の方が低リスクだと思います。

1億円すべて借入しても少し手元にキャッシュが残る・・・
そうするとこの10倍、いや30倍の借金をして金太郎あめのように同じように増やせば、当初はなるほど手元に残るキャッシュも30倍となってこれだけで食っていける???
これは、もはや妄想に近く事業ではないと考えます。

このキャッシュは償却が進むまで、この事業だけに使わないと利回りと言えません。


これらの考え方の基本は、やはり償却年数を短くして、ある一定程度本来の資産形成がされたなら、また新たに取り組んでいくというコツコツ感を大切にしたいんですね

オール借入の方も、それら償却だけに使っていただければ低リスクになります～

シミュレーションの間に売却済み。

SKIP HOUSE を徳島市で土地取得から計画していました・・・

ターゲティング後、間取り作成～シミュレーションをして大家さんが金融機関にご相談している時、土地が売却済になってしまいました。

数か月売り出していたので、慌ててなかったのですが～ざんねん。

逃がした魚は大きい(笑)
売れると・・・その土地、さらに良く見えてくるものですね。

また、次回に期待しましよ～大家さん。

つまえるハウス、はやくも満室に。

徳島市にて、6棟のタウン化で進んでいる「つまえるハウス」ですが、昨日大家さんと打ち合わせた際に既に満室と伺いました。

竣工を待たずして・・・満室。
素晴らしい～うれしーです。

そして、見学会開催も大家さんに快諾いただきました～
ありがとうございます。

皆様、来月ご案内いたしますので、ぜひこの機会にご見学くださいませ。
なんせ、満室ですから、このあと見られなくなりますよ～
しつこい(笑)

つまえるハウス、もうすぐデビュー。

つまえるハウスの現場は、最終のエクステリア工事なりました。
脱衣室の勝手口から、最短の洗濯動線で設置される物干しテラスです。

モニター付きインターホンとポスト、お隣は宅配ボックスです。

リビング・ダイニングにはウッドデッキが併設されます。

ウッドデッキは屋根付きで、目隠しを兼ねた手すりも備えられます。

遮音システム。

木造や鉄骨造などは躯体が柱と梁の軸で支えているため、防音・遮音工事が必要になります。

RC鉄筋コンクリート造で床や壁がコンクリートで形成されていると、優れた遮音性能となりますが、コストがかかってしまいます。

そこで、建材メーカーから様々な遮音アイテムが発売されております。
大建工業の遮音マット・床用などは以前から普及していてそれなりに効果があります。

今回、ご紹介するのはタイガー遮音フロアシステム。

ここで注目したいのは、遮音ボードと遮音ボードの間に施工するサウンドカットです。
音は周波数で伝達されるので、同じ材質を重ねても効果はなく、違う素材を何層にもすることで、性能が発揮できます。

音の問題と振動はまた微妙に違っていて、1F天井に防振性のある構造などにしていきます。

いずれにせよ、やればやるほど効果が期待できるのですが、採算を考慮するとそうもいかなくなる・・・
悩ましいところです～

条例宅地と開発許可。

賃貸事業計画のご依頼を受けますと、敷地調査になります。

この時よくあるのが、調整区域内の条例宅地申請です。
平成13年以前に宅地化されていて、その他条件をクリアすれば戸建と長屋は建築可能となります。

その申請が通った後に確認申請手続きへと進めます。

このほかにも開発許可が必要な場合があります。
300mm以上の切り土や盛り土がある場合や、1000㎡以上の敷地に建築する場合などです。

しかし、1000㎡以上のくくりは原則規定で、但し書きのような緩和規定があり諸条件によっては除外してくれるケースもあり、適合申請という簡易な事前審査で確認申請が提出できることもあります。

その都度、設計事務所・土地家屋調査士・司法書士・行政書士などと協議しながら方針を固めていきますが、先生方個人の役所との協議力で申請方法や施工内容などが微妙に違うので、ここは実績のいい方たちで固めたいところです～

現在計画案の一つで開発許可の内容検討協議に入っていくところです。
また、ご報告いたします。

海越えてほめられに行け、SKIP HOUSE。

賃貸住宅事業の最前線と名を打って大手建材メーカー様主催で、県外からプロの建設業者様をお向かえして見学会を予定しております。

我々はいつも何か面白い取り組みなどを探しています。
私も以前の住宅会社では、主に営業チームを引き連れて、埼玉や富山、名古屋等々・・・あちこちに勉強見学会にいきました。

今回はお招きするほうでございます。

おかげさまで商品に魅力を感じていただいた大家さんたちからご依頼を受けています。
これらが県外でも需要があればというシンプルなお話しなので、県外へ進出ということではありません。

県外で活躍されている建設・工務店様が今まで取り組まれてきたものをそのままに・・・
これらを新たに取り組むことができれば顧客層は確実に広がると思います。

私もプロの評価を聞けますし、こんなアレンジもありだなっみたいなものも期待しています。

とにかく、入居者や大家さんサイドに選択肢が増えること自体、凄くいいことだと思います。
私で少しでもお役に立てるなら～っという気持ちです。

600坪の計画案依頼。

ありがとうございます、感謝でございます。
まだ、決まってはいませんが(笑)

600坪の敷地面積での賃貸計画案のご依頼を受け、すご～くうれしーです～
環境はファミリーにも単身者にも適した立地条件です。

なんにせよ、イメージを膨らませていく、このプロセスがなんとも楽しい。

単身者用共同住宅 SKIP HOUSEか、戸建て賃貸 つまえるHOUSEか、SKIP長屋形式か・・・GARAGE HOUSEは、今回のシチュエーションの場合はちがうかな～
はたまた～それらのミックス戦略か???

現地視察したところ、現在の地目は農地跡らしく草ぼうぼう～
これから、計画してきれいに造成して新しい暮らしを生み出していく。。。

ありがたくもプレッシャーのかかる幸せな時であります～
あ～あ、建築屋で良かった～(ブルゾン風)

どんどんどどんどん～

金儲けのうまい人。

いつも地元紙のことば遍路という記事を拝読しております。
本日は、フランスの思想家アラン氏の「金儲けのうまい人は、無一文になっても自分自身という財産をもっている」というテーマ。

共感します。
いつの時代も、どの業界も同じように思います。

私たちの民間需要の建築業界にも工務店の風雲児という方がいて、その方のお話を聞く機会がありました。

大成功された理由を尋ねると感性が大切だと言っておられました。
人それぞれに違った感性があり、それらを磨き続けることで価値を生み出すということらしいです。

ことば遍路の最後に、「金儲けがうまい」とはバランスの取れた能力を持っているということである、っとあります。

これは私たちの賃貸事業にも言えることですよね～
土地環境により入居者のターゲティング・家賃設定・暮らし方提案・圧倒的な差別化、それに身の丈の資金計画などの総合バランスで成功が決まるのと同じように感じます。

ようは、それらを判断する感性力なんでしょうね。

組織ぐるみの残念な不正。

日産に続き、神戸製鋼と歴史ある大企業の不正が発覚しています。

不正の背景として「納期を守り、生産目標を達成するプレッシャーの中で続けてきた」と・・・
次に、「品質に関する意識が弱いとは考えていない、契約を守る意識が低かった」と・・・釈明とあります。

どゆこと～

品質に関する意識が低すぎるから、常態的な偽装に繋がったんですよね。
偽装ですから、それ以前の問題ですね。

出荷先も言えないというから、この姿勢ではずっと続くのではないでしょうか。

こういうのって、日産・神戸製鋼だけでないのではないでしょうか～
ざんねんですね、利益優先の日本の組織は。
納期のせいにしていますが、ようは利益を指しているわけですよね。

希望の党の首相指名。

一旦、希望の党に吹いた風向きが変わりましたねー
小池氏が選挙に出ないと発言したので、さらに混迷気味。
首相指名を誰にして選挙を戦うのか、あやふやで候補者も困惑。

出てきた政策を見ると目玉になるものもなく、なにも鬼門の改憲をこの時点で言うこともないだろうにねー。

このままでは株価や経済指標がいいので、自公が過半数を割る確率は少ないのではないでしょうか。

っとすると、小池氏側が準備できてないうちに解散にもっていった安倍総理の思惑通りになるのでしょうか。

私は、五つのクジラでバンバン株を買っていることをどこかの党が取り上げると思っていたのですが、ざんねんです～

さぁ、10日にサプライズあるか、どうかというところですかね。

時給高騰の中身。

産経ニュースに以下のような記事が掲載されていました。

森口産業（大阪市天王寺区）が９月１５日にオープンした「酒房“ワビスケ”」（同市阿倍野区）は周辺相場より５０円高い千円で募集をかけたところ、採用予定の１５人に対して約２００人の応募があったという。
森口社長は「賃金が相場を下回ると途端に反応がない。これからは人材を確保できるかどうかが会社の存続に関わる」と話す。

人手不足にたった50円の話・・・
大阪、京都、兵庫の３府県時給平均は６月の９１３円が過去最高らしい。
これに50円足すと963円です。

これで高騰と言えるのでしょうか。
どう考えても低すぎないでしょうか～

もっともっと粗利に対する労働賃金の割合を高めないと、消費は増えないと思う。
消費が低迷することは、全産業に影響していますよね～

お好み焼きの千房が、時給300円アップのところもあったとしていますが、せめてこれぐらいのことをやった方がいいと思うし、それに見合うプライスに見直した上で粗利を確保していく正常なしくみに変革していってほしいです。

求人倍率最高なのに伸びない賃金。

アベノミクスのなかで最も悩ましい問題は、賃金が上がらないことだと思います。
本日付の地元紙によると・・・

大企業の業績は好調でも、その製品を運ぶ運転手の賃金は上がらないとあります。
人手不足は深刻で企業業績がいいのに全く賃金が上がらない～

一般的には求人が来ないと賃金が上がっていくはずなのですが、なぜか上がらない。

また、県内の部品メーカーで働く40代男性の年収も400万円からほとんど上がらないとあります。
世帯の大黒柱で子育てにこれからかかるという年齢なのに400万円ではキツイ。

これで消費が上向くはずがない。
どうすればいいのでしょう、このデフレ・・・

今後、AIが進み益々コンピューター化、機械化が進みますが、どうしても人がやらないとできないポジションがある。
なのに、そこの賃金が凄く低く、将来に向かって上がらない。

企業の内部留保は増えるばかりで、希望の党はそれに税金をかけるという奇策を出すみたいだが、それは違うような気がするな～

働き方改革が進んでおりますが、この労働賃金をなんとかしない限り、誰が政府を動かしても同じような気がします。
どうしたら、いいんだろう。。。

ひのきの土台。

現場レポートは、工務の久米さんにお任せしておりますが、今回は土台敷きについて一言。

私はもう住宅を約500棟ぐらい手がけてきました。
そして、工事中の工程のなかで、この土台敷きが一つの区切りだと思っています。

一般には、このあとの上棟が区切りとしていますが・・・
計画をたてて、融資審査を経て実行までに相当の時間を要します。
その後、土を掘り返し、コンクリートを流し込んできた現場に初めて木の香りが漂う瞬間なのです。
こちら・・・SKIP HOUSE の現場です。

ここに注目。。。

そうです、樹種はひのきを採用しています。
日本の気候の特徴である多湿やシロアリに強く、腐食しにくい樹種であります。

ひのきは香りもよく、人にも良い影響を与えます。
これが、現場にほのかに香っておりました～

コスモスポーツの模型。

テレビで例のCMをやっていました。
ディアゴスティーニでしたっけ???
創刊号、いくら、みたいなやつ。

それにマツダのコスモスポーツが登場です。
マツダのスポーツカーといえばロータリーエンジンですが、私はそこではなく、この車のデザインが好きです。

まぁ、このデザインにするには容量の小さなロータリーエンジンでないとできなかったと思うのですが・・・

模型ではなく、当時のこのカタチそのままでリバイバル発売されたら、買いますね～

なんかそういうブームがきそうなんですけどね。

小田急線で。

東京在住の長女の誕生日に、それぞれ上京して家族全員5人でご飯を食べようと誘いました。
今年、5人(妻と娘3人)が揃うのは2回目です。

私が20代のころ、アルバイトをしながら専門学校に通った時期がありました。
その時、住んでいたのが小田急線沿線でした。

当初は狛江、そのあと生田に引越しましたが、アルバイトの宅配等で成城学園・喜多見辺りから柿生・鶴川ぐらいまで世田谷通り等、軽四貨物車で良く走っていました。

当時は、新百合ヶ丘の北側開発で住宅地が新規分譲されていて、広大な土地にポツリポツリと新築されていたような時代でしたが、今は大きな街になっていたようです。

アルバイトの配達途中、小田急の電車に良く踏切で待たされたものです。
その中でもロマンスカーという新宿～箱根行の通過電車は、明らかに他の電車とは違い、ビール片手にリラックスした観光客の満足げな雰囲気が道路側から見上げる軽四からも感じられましたね～

「いいな～俺もいつかこの電車に乗ろう」、
っと過ぎた時間が約30年(笑)
今回を活かして、乗ってきましたロマンスカー。

箱根は何度か車では訪れましたが、今回はあこがれのロマンスカーから、昔懐かしい踏切の景色を当時とは反対の車窓から見れるとあって楽しみにしていました。

ところが・・・
高架が進み、地下化が進み、さらに防音壁が進み(笑)
なんせ約30年ですから、当たり前か・・・
まぁ、でもそこそこ楽しめましたよ、車窓。

箱根で一泊。

次の日、銀座シックスで全員集合となりました。
家族よ～また会う日まで・・・