大収納のある戸建賃貸の外観。

先日、大収納階をプラスした2.5F建て戸建て賃貸を計画中の大家さんと外観イメージについて協議しました。

1Fと2Fの間に天井高1400mmの大収納空間を挟む為、単調なのっぽさんになりがちです。

大家さんのイメージは白を基調にして、木目でアクセントをつける。ファミリー層に広く受け入れられる外観イメージにしたいとのことでした。

たとえば、こちら。メーカーのイメージショットですが、バルコニーにあしらう横格子が印象的です。
この横格子部分を少しアクセントに使おうかと思案しています。
また、窓の周りに木をイメージさせるモールをあしらう。
何か所もつけるのではなく、窓のデザインに気を配りながらワンポイントだけモールをアクセントに使ってはどうでしょう。

出来るだけ費用をかけずに好印象を効果的に引き出したいものですよね。

sanwa company 2016。

皆さん、サンワカンパニーという企業をご存じでしょうか。大阪グランフロントにショールームがあります。デザイン性が素晴らしく、多く流通している大手メーカーの商品とは一線を画しています。

そこから新しいカタログが送られてきました。
キッチンや洗面もお洒落でデザイン抜群です。私も採用しようとしたのですが、価格面で断念してしまいました。

私のいつも思う、あとちょっと足せば~なら採用したのですが・・・
つまりコストアップ分を家賃に反映しない範囲かどうか。

今回はこんな玄関ドアも載っていました。
わぉ~このみです~ 無駄がないというのは手間ひまかかるものです。
大手メーカーと定価差額は大きくないですが、仕入れ価格になるとかなり違います。。。やはり普及品(量産品)との価格差をどう捉えるか~ですか。

このほかタイルや床材など採用したくなるアイテムがいっぱいあります。
ご興味のある方は、大阪ショールームへ行かれてはいかがでしょうか。良い参考になると思います。

ルオーテの家賃。

入居管理業者様と協議してまいりました。
ルオーテの家賃は、コミコミ63,000円となりました。
(北島町は水道代を個別に集金していませんので、あと1500円+)

これなら早いうちに入居を決めてくれるというラインだと思いますね。

ルオーテの場所は北島町ですが、松茂町に近いエリアです。これが北島町の人気エリアですと+3000円のコミコミ66,000円でも妥当だそうです。

精一杯高い家賃設定をするより、妥当家賃で人気を得る方が私は好きです。

家賃の設定はターゲットに対しての魅力を反映させたものですが、妥当な家賃設定はその魅力を倍増してくれるのではないでしょうか。

建築費に対しての家賃設定だけはしたくないですね。これだけかかったから。この家賃でないと・・・みたいなのはどうでしょう。。。
なので最初から建築費は計画的に抑える必要があると思いますね~

他にない魅力を出しながら~抑える。。。

そして、ルオーテの競合は、1LDKになると思います。

あのエリアの新築1LDKに対して全く違う魅力、付加価値があるのに家賃設定がソコソコ。ならガレージハウス・ルオーテにしようかなと思ってもらいたいのです。

さぁ、どんな受け止め方を入居者がされるのか???
楽しみです~

ルオーテ商品紹介DM。

ルオーテは、ただいま木工事中です。本日にも入居管理会社と打ち合わせて入居者募集にかかります。家賃設定で悩んでいますが・・・

また、今年の2月にSKIP HOUSE 見学会に来られた方々にもDMにてガレージハウス・ルオーテをご案内していきます。
現在進行中の大家さんもSKIP HOUSE の見学会がきっかけですから。不思議ですね、ご縁と申しましょうか。

また、複数棟計画されている大家さんもおいでるのでSKIP HOUSE だけでなく、ガレージハウスや大収納階のある戸建て賃貸など、土地環境を考慮して選んでほしいです~

不動産投資の抑制。

先日、徳島新聞に地方圏による不動産投資の抑制を政府が検討していると掲載されていました。

首都圏は数年前から高騰。
首都圏以外の都市でもすでにバブルが発生して高止まり状態になっているところもあるとか。

このあと金融緩和したお金がジャブジャブ低金利で地方の不動産に投資されれば、下落した時担保価値が不足して景気の足を引っ張るということなんでしょう~

都市と違って地方の不動産価値には限りがあるので、加熱すると必ずしぼむのでしょうね。

徳島の場合・・・お客さんの融資状況を聞く限り、少し慎重な案件はあるものの抑制しているとは思いません。将来において信頼できる担保価値の土地であれば融資は大丈夫でしょう。

利回りもお忘れなく。。。

ガレージの電動シャッター。

今までのガレージ用電動シャッターですと、シャッターの専門業者で完全特注していました。この度のシャッターはサッシメーカーの規格品です。

住宅にガレージを設ける傾向が全国的に増加しているため開発したんですね。贅沢だと思われているガレージや平屋が今後も増加傾向は続くでしょう。

これらは、何と言っても暮らしやすい~

規格品とはいっても現場で詳細寸法をとって発注します。
ガレージの間口・両サイドの柱芯々寸法は、2間3640mmです。この内側に外壁がきて、シャッターのレールがきます。通常の駐車場ライン間口が2500mm程度なので車庫入れはしやすいでしょうね。


ルオーテのガレージ土間。

ルオーテへ行ってきました。B棟を先行させて進めています。B棟の足場を解体してからA棟を建てる計画です。なのでA棟は基礎だけになっています。それが、こちら・・・
左側の道路天から右側のガレージ入口の土間まで70mmの高低差です。雨水の排水にも良く、バックで車庫入れしやすい勾配にしています~

大収納階をもつ戸建て賃貸プロジェクト。

大家さんと・・・時間をかけて、打ち合わせをかさね、絞り込みながらまとまり始め、コンセプトが明確になってきました。
戸建て賃貸プロジェクト~

そうです、大収納階をもつ3LDKファミリー向け戸建賃貸です。
1Fと2Fの間に高さ1400mmの大収納空間を備えた3層構造の住宅です。

戸建て賃貸に住まわれる方々の悩みは、家賃の高さと収納スペースの少なさです。どちらもあきらめないよう考えた大収納階をもつ戸建賃貸。

コンセプトは、一戸建てを建てたくならない満足度を提案する。

一戸建てを建てるには土地を購入し、建築メーカーを選び、銀行から借金をしなければなりません。
この借金のない自由な人生を送りたい方々に一戸建てより満足度の高い提案をするプロジェクトです。

①収納に困らない
②洗濯動線の質を高める
③ウッドデッキによる寛ぎのスペースがある
④LDKのゾーニング、広さがちょうどいい
⑤外観デザインが落ち着く

これらの間取り・プランの方向性がほぼ決まりました。

約400坪の敷地に大収納階をもつ戸建賃貸が6棟建設されます。

テラス(さしかけ)・ウッドデッキ(屋根付き)、ワイドな駐車スペースに駐輪場。さらに隣エリアと明確に分けられています。

一度入居したら、もう引っ越したくない・・・もっと言えばもうこの賃貸でいい、借金してまで一戸建てを建てなくていいとまで思ってもらいたい。そんな大家さんの熱い思いで進んでいます。

長屋タイプ、配筋検査へ。

長屋タイプで基礎工事進捗中の現場ですが、配筋検査になりました。
 建物の隅になります。外回りのベース配筋が少しへこんでいます。
鉄筋がのっかっている小石をスペーサーといいます。コンクリートと鉄筋の間のかぶり厚を確保しています。
明日の配筋検査、合格なりますとコンクリート打設へと進みます。

島根地震。

昨日、島根を震源地とする地震がありましたね。熊本地震の教訓からいって危険な家屋には帰らないようしてもらいたいですよね。

テレビに映されるヘリからの映像を見ていました。棟という屋根の一番高い部分に何重にも「のし瓦」がつまれていて、そこが多く崩壊しているようでした。

その「のし瓦」は土等を使って積み重ねられ重く、緊結度合が弱いのでしょう。増改築をしたのか? 瓦屋根と続きのすぐ隣の板金屋根には被害がないように見えました。

日本瓦や陶器瓦は材料自体が重く、コロニアル・板金屋根などは軽い。耐力壁の計算時にもこれらの材料によって計算方法が変わります。

軽い材料で葺く屋根のほうが地震には有利だといえるんですね。


新たに着工しました。

新たな場所(徳島市)に着工しましたが、敷地表層土がハンパなく固いです。地盤調査も当然改良なしでした。建物にとっては大変良いことです。
基礎業者さんは苦労して掘方を進めていますが・・・(笑)
このあとSKIP HOUSE は県南の方でもお申込みをいただいています。また、竣工の際にご覧になってくださいね。

ことば遍路、ゴルフ。

本日、ルオーテは建て方をしておりますが、打ち合わせや図面作成等で写真の整理ができていないので・・・こちらはあらためて後程ご紹介します。

今日付けの徳島新聞のことば遍路にゴルフの話はつまらないとありました。する人にとってはおもしろいのでしょうけど、やらない人にとってはこれほどつまらない話はないと。

私も良く「横川さんっゴルフは?」と尋ねられます。大人同士でさっさとお近づきになるアイテムなのでしょうか。この頃でも接待等で使うのでしょうね。

え~しますっなんて答えるとまた行きましょうっとなります。
ひといきは私も熱心に通っておりましたが、行かなくなると行かなくてもいけるようになるもんです。

ことば遍路の内容と私はゴルフに対する印象が少し違います。

私のゴルフに対する違和感は朝でも昼でも酒を飲む習慣が普通だということです。もちろん競技としてされているゴルフとは全く違います。

競技ゴルフは18ホールですが、一般ゴルフは9ホール⇒酒⇒9ホールです。ハーフラウンドしてクラブハウスに戻ってくると4人そろってレストランのテーブルにつきます。

生4つとか先に注文されるときもあり、ビールが運ばれてきます。
あとまだハーフ残っており、そのあと車で皆さん帰るはずなのに・・・

そこからボトルキープされている焼酎や熱燗などもありです。ワゴンみたいなものをゴロゴロとレストランスタッフが押してくる内容は、どれも酒のアテばかりです。

レストランにそろそろ何組の方スタートお願いします、なんて案内が流れますとまだもう一杯いけるみたいな話になります。
あとのハーフスタートのティーグランドで真っ赤な顔の方を見かけることも珍しくありません(笑)

ゴルフをしない、酒も飲まない方々には信じがたい光景ですね(笑)
私は18ホールそのまま通してのラウンドが好きです・・・
っで、終わってからディナーでお酒の方が旨い。
皆さん、どう思われますか? 日本の一般ゴルフのしくみ。。。

ルオーテに足場が建ちました。

いよいよ、ガレージハウス・ルオーテは明日上棟します。前日に足場を組みました。
明日が楽しみです~

現場に掲げるイメージシート。

現場には、もうじき仮設足場が組み立てられます。その足場にイメージシートを企画しています。

スキップフロアやガレージのイメージを一目見て解るよう表現したいのですが、足場高く掲げますと小さな表現はほとんど見えません。

道路からどう見えるとか想像していますが、その大きさに悩みます。大きいと結構な費用になりますので・・・

何枚かのシートを組み合わせることで一つの表現になるようにしましょうかね~もうすぐご紹介できると思います。

現場に行く機会が増えて。

現場からの発信が増えています。
低くへこんでいるところが、ユニットバスの据え付け場所ですね。
外周のベースの様子が良く解ります。
先行配管が立ち並んでいます。細い管が給水ですね。

ドンドン進みます。

あれこれ決めたり、諸申請しているときは中々進んでいないように感じるのですが・・・実際着工しますとサクサク進んでいきます。
設備先行配管に砕石を敷き詰めています。
また、擁壁も完成して水路が気にならなくなりましたね~

リニューアル完成です。

サビ錆だった瓦棒屋根ですが、この通り・・・復活。
壁・天井のクロス張り替えに、床にはタイルカーペットを敷き込みました。
事務所のすぐ前に公園があります。緑の木々の借景ができるのですが、西に向いているためほとんどブラインドを閉じています(笑)

リニューアル屋根下地塗り。

瓦棒屋根のサビを留めて下地塗をしています。
きれいにケレンされていますね~丁寧な仕事が一番です。
この差、すごいですね。
上塗りが楽しみです~

事務所のリニューアル、内装編。

内装は、壁と天井クロスの張り替え、さらに床にタイルカーペットを敷き詰めます。
バンバン、クロスをはがしています。完成がたのしみです~

事務所のリニューアル、外装。

事務所の外装・内装の劣化がはげしく、リニューアルしています。
屋根にハシゴをかけて作業します。
この屋根、瓦棒葺きですが・・・サビがあっちこっちに出てもう限界状態です(笑)
雨漏りしていないのが、奇跡的。。。
穴ぼこを埋めて下塗りして乾いた後、しろ~くきれいに塗ってもらいます。。。

着工しました。

水路の擁壁をしていた現場ですが、いよいよ着工しました。
これは、やり方といって建物の通りや高さの基準を出しています。
同時進行で擁壁にブロックを積んでいます。
建物は掘方、深く掘っているところはユニットバスになります。
次の工程、砕石も搬入しています。

明日から復活します・・・

1日・土曜日にケンタッキーのチラシが入っていました。私はオリジナル派ですが、妻はそれ以外派です・・・こういった食べ比べパックのキャンペーン時に良くテイクアウトします。
美味しくいただいていると、なんか喉に違和感があり、チクっとしました。

私は20歳~30歳代の喫煙時代によく扁桃腺を腫らしました。
40°前後の高熱が一週間ぐらい続き、扁桃腺の腫れが治まるとともに平熱となります。禁煙すると腫れることはなくなりました。

しかし、このチクっとした痛みはこの時のモノとは違っていたので、口内炎でも出来たのかなっと思っていました。

月曜日になると飲み込む際に鋭い痛みが走るようになりました。
早々に自宅へ引き上げ寝ました。

次の日・・・時すでに遅し。腫れあがっていました。
さっそく、耳鼻咽喉科へ出向きました。
私の喉を見た先生。「うわっ、右側全体がただれて喉ふさいどんでーかっ」っと(笑)

「あと3日やな」・・・のお声に一安心していました。

しか~し、しかし。ここからでした。
もらったお薬は3っ。細菌治療、痰の切れをよくする、痛み止め。

しっかり飲みましたが、腫れは酷くなるばかりです。

次の日、水曜日痛みはマックス。24時間激痛が襲います。思考停止状態、痛みをどうにかしたいという考え以外なにもありません。

ロキソニンの効き目はドンドン落ちて2~3時間しか持たなくなりました。6時間は開けないといけないのですが、痛みどめなしではいられません。

恐る恐る洗面鏡に向かい、懐中電灯を持ち、のどを見てみました。なんと・・・もう喉に通じる開口部がほとんどなく垂れた喉の下は見えません。

今がピークだと我慢して過ごしました。ヌルヌルの痰が次から次へあふれるように口の中に溜まります。なんの意味があるのでしょう。凄い量です。

この時すでに腫れあがり垂れ下がった喉で上を向いて寝られない状態になっていました。右へ顔が向かなくなり、いつも左下を見ながら横になっていました。

今がピークや、もう少しの我慢やと過ごした水曜日。
でもピークは木曜日でした(笑)

木曜日になると、24時間のコノ痛みさえなければ俺の人生はそれだけでいいっと考えるようになりました。
寝てるんだか、起きてるんだか、深夜か夕方か良く解りません。

医師に処方してもらった痛みどめはもうとっくに飲み干しました。
薬局の痛みどめをバンバン飲むだけ。

もう今がピークとも思えなくなり、気持ちも萎え始めました。
ただ時間のすぎるのが遅い。横になっても痰の出るスピードについていけなくなり、深夜もベッドに座っていました。

この状況下の中、隣りのベッドで熟睡する妻は長生きしてくれるでしょう(笑)

うっすらと金曜日の朝がやってきました。
時々発熱しては下がっていたのですが、この時は熱が下がって頭は比較的スッキリしていました。しかし、相変わらずアノ痛みはずっと続いています。

ちょっとした食事や飲み物、お風呂などは痛みどめが一番効く時間帯を見計らって行動していました。

さぁ、のどの腫れはいったいどうなったのか???
久しぶりに洗面へ懐中電灯を持って向かいました。歯ブラシを逆さに持って舌を少し下へ押さえる動きで「あ~」っと言いかけた時、衝撃的なことが起こりました・・・

ここからPG12、興味のない方は、ここでご退出ください(笑)

あ~っとは言えず、えずいてしまいます。
その時、おえっ~

なんと、エイリアンが出すような奇妙な緑色の液体が洗面ボールに広がりました。恐怖です。なにこれ。
俺はなにかに変身するのか・・・「フライ」の映画のように。

なんどか出ましたね。そのうち血のかたまりや痰と血が混ざったかたまりが、ボコッボコッとでました。

そうですね~10分ぐらい洗面に顔をうずめていました。
だんだん冷静になってきました。これって膿。
っということは最終章~。

このあと、徐々に回復。痛みどめも服用しなくてすむようになりました。

建築主や取引先の方々。ご迷惑をおかけしました。
11日・火曜日より日常業務に戻ります。

最後に、「あ~やっぱり健康が一番なんやな~」っと言った私に妻が。
「何歳になったん」

体調不良でお休みいただいています。

すいません、4日月曜の夕方から喉が腫れはじめて、火曜日に病院へ行った際には喉が腫れあがり、ふさがった状態になってしまいました。

現在は回復の方向に向かっております・・・
ブログは来週より再開いたしますので、また宜しくお願いします。

ご報告が遅れましたこと、お詫び申し上げます。。。

水路の擁壁工事。

こちらは明日から本体工事の着工になります。水路の擁壁工事がほぼ完成。あとはブロック積となります。
水路に沿って土地家屋調査士が復元した境界に擁壁が築かれます。
型枠をバラシて残土を搬出している工程です。
両サイドに土あげ場スペースがあるんですね。
この敷地は奥へだんだん狭くなっています。サイクルポートや駐車場を上手に配置したいと思います。

駐車場のアスファルト解体。

こちらは現在まで駐車場として利用していました。ここにSKIP HOUSE が建ちます。

地盤調査はアスファルトを少し掘って進めました。
このあとの基礎工事に向けてきれいさっぱりアスファルトを撤去いたします。

ユンボがやってきました。
ダンプから降ろします。
解体工事、開始です。

プッシュプルハンドルと玄関ポスト。


ガレージハウス・ルオーテの玄関ドアにはポストがついていません。隣がシューズクローゼットになっていてそこにポスト口をつけておきます。郵便物は棚の上にたまります。

玄関ドアにポスト口がないだけでもスッキリします。
 
さらに、こちら・・・プッシュプルハンドルです。
これに変更することで戸建感覚がグッと上がります。定価はなんと27,000円アップですが・・・

写真はぼやけてますが、レバーハンドルとは表情がちがいます。

ルオーテの玄関ドア。

共同住宅の場合、玄関は北側に並びあまり見えないケースが多いと思います。長屋になると玄関へのアプローチ側はバルコニー側であり、玄関ドアは良く見えます。

パッと見た印象は賃貸の場合、大切ですよね。その時、ある程度玄関ドアの印象でグレードが判別されないでしょうか。

SKIP HOUSE SEAL の玄関ドアは完全にベーシックなものです。北側で道路からみえません。ここに費用をかけたとしても入居者の印象が大きく変わることはないと思います。

大家からすれば2万円いいドアにしても×戸数で結構な出費になるので費用対効果を考慮したほうがいいですよね。

ルオーテの玄関ドアは道路から丸見えです。ガレージから直接部屋へアプローチするのでほとんど使用しないと思いますが、外観イメージに大きく影響するはずです。

デザイン的にもここは大切ですね。戸建感覚を謳うということは一目見てアパートとは全然違うイメージを醸し出したいところであります。

ではアパートドアと違う、戸建て感覚を醸し出すドアとは
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