NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、では1F洋室をSOHOとしての用途も持たせようとしています。
1Fにガレージがあるため面積に大きな制限がありトイレはどうしてもムリでしたので・・・せめて玄関に手洗いを設置できないか、検討していました。
洗面台が理想ですがこれまたスペースが足らないので、おしゃれなコーナー手洗いを設置する方向で進めております。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱですが、間取りとおよその外観もできてCAD入力しておりますが、中々前に進みません(笑)
入力しておりますと細かな寸法がはじかれてきます。そーしますと、ここは壁の厚みを使って埋め込めばこっち側が広くなるとか。
この柱なくしたいけど、ほしたらどこどこに柱が必要か、などとやっておりますと10号台風みたいに「まだそこっ」となるとです !
それでも1F2F終わって3Fです。
3Fは居室がほとんどですので、動線や収納の開き方向など見直しながらやっていきます～
来週、出張でーす。
9月6日(金)～8日(日)まで東京出張となります。
以前にも泊ったことあるのですが、感じのよかった東京ステーションホテルが取れました。前回は東京駅丸の内側のドームというか吹き抜けがあるのご存じだと思いますが、そこが上窓から見下ろせるんですよね。
なんともお上りさんにとってはワクワクでした(笑)
また朝食時にはビュッフェなんですけど皇居までの一本道がまっすぐ見える半個室にたまたま案内されて、お得感満載でございました。
現在、台風10号が迷走しておりますが、6日には日本列島通過してるでしょう～
短期プライムレート地銀上昇。
日銀の利上げ発表を受けて来月から地銀が短期プライムレート金利を上昇させるようです。適用は2024年10月～。
弊社も3年固定の更新が3っあってそれぞれちょっとずつ上昇して更新しました。
今後、FRBは利下げ日銀は利上げといってますから、我々の投資金利もじりじり上昇していきますねー
皆さんは借入を起こしたときにここまでなら金利が上昇してもキャッシュフローがいけると試算されましたでしょうか。
随分と長い間、超低金利でしたのでそこまで考えずに勢いで借りたりしてないでしょうか(笑)
今からでも金利上昇シミュレーションしておきましょうねー
低い家賃にならない戦略。
物件が古くなったり、現時点でユニットバス3点式等だと家賃設定が低くなりますよね。
わたくしの物件も家賃設定が少し安いのではとよく見学者さんに言われますが、それは戦略的にお得感を演出しているのであって低い家賃設定とは全く違います。
弊社近くの賃貸マンションで事件がありました。そのマンションは古く空室が目立つようになりオーナーが変わっていきました。あとからのオーナーは購入価格に対しての低い家賃設定で満室にしようとしました。
住まいを見ればその人がわかるともいうように生活費に対してもかなり低い家賃だと入居者の質はどうなるでしょうか。
本来こういった場合、住まい空間にリニューアルを施して新たな魅力を生み出すのが大家の本質的な役目ですが、安く買って安く貸して利回りを合わす方法を取られる投資家もおいでるわけです。
わたしたちが今目指さなければならないのは。20年後30年後も他にない魅力を放ち続ける住まいをつくることであります。
新築時の家賃とはいかないまでも、長期にわたって下げ幅を最小限にとどめる様な人気物件を創造するべきです。
わたくしの徳島大学生用に生み出したSKIP HOUSE 18戸 は、8年目の現在も同じ家賃で一度も空室になったことがありません。むしろ他新築物件等より先に契約になっています。
入居者は想定以上の魅力を本当は求めています～見学した時はじめてそのことに気付くのですが、仕掛ける側の大家さんがそれであってはこまります。
今より将来が大切です !
減少続ける住宅着工。
この6月まで新築戸建て市場は31ヶ月連続で前年割れ、持ち家は過去最低水準というレポートが届きました。しかし家を買いたいという購入意欲は減っているわけではなく賃金と物価のバランスがうまくいっていないらしいです。
毎度、減っている減っているといっておりますが、20年以上前からこの推移は予測されております。
野村総研調べでは・・・新設住宅着工戸数は、2023年度の80万戸から、2030年度には77万戸、2040年度には58万戸と減少していく見込みです。
っということは、未来をみれば今は一番着工戸数が多いという見方もできるわけです。
空室率も上がりますから。我々は一般的な賃貸物件とは競合にならない圧倒的な魅力を生み出していくことで長期安定経営を手に入れるべきなんですー
それがあまり難しくないんです。なぜなら、既存賃貸物件のほとんどは大手の画一化した物件ばかりだからです。
新計画・敷地430坪②。
新計画の現況ですが、道路と敷地の高低差から盛り土をしないと道路面より仕上がり面が上がりません。
しかし、残り3方向よりは高いので道路面内側にU字側溝を施せば水処理の問題はないので、盛り土をしない提案もしてみました。
「よっかわさんだったら、どうするん」と聞かれましたので、費用のかからない方です」と即答しました(笑)
しかーしOB大家さん、「見た感じも重要です、あとで後悔したくない、いるものはいる」ということで、盛り土を施工する方向でお打ち合わせ完了しました。
さすがです～
新計画・敷地430坪。
OB大家さんから新計画のご依頼を受けて現地調査等々繰り返してきました。
敷地面積430坪もありますと・・・給水・排水経路に土間排水の勾配に加えて田んぼ対策にU字側溝設置したりと、大家さんが想定されていない工事が必要となってくる場合がございます。
さらに進入道路との高低差で盛り土するとなればこれまたまぁまぁの費用ですので、盛り土なしでの排水方法など様々な角度からご提案して方針を決めていただこうと思っております～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑫
ピリエの見学会にご来場いただいた大家さん方が、「階段の蹴上が低くて上り下りしやすいですね」と何人もの方から言われました。
確かに蹴上が低いとなんとなく余裕ある暮らしぶりといいますか、ぜいたくな感覚になるんですねー
っという訳で今回のNEW GARAGE HOUSE Ⅱでは1Fと2Fを行ったり来たりすることが想定されますので、できるだけ蹴上にも配慮しようと思います～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑪
外観ですが、これまた例にもれず南側道路面だけ高価な素材でつくります。横と奥裏側は基本仕様14mmサイディングで十分であります。
目立つ場所とメリハリつけることで、全体に高級感がでれば二八の法則戦略大成功となります !
ガレージシャッター巾が3.640×2＝7.280で建物全体の横幅が12.740なので1Fはシャッターの占める割合が大きいでしょ。
そーしますと他の部分に高価素材を採用しやすいですねー
特に玄関ポーチ壁は店舗・事務所系で使われる方々に取ってアピールポイントとなるよう演出したいところです !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑩
近頃、歯医者さんに通っております。いつか分からないぐらい前に治療したところの詰め物が取れて本日も削ってまいりました～
次回、形取りしてその次やっとかぶせてくれます。できるだけ長持ちする素材を選んだのですが、まぁまぁ値段しますね(笑)
さて、NEW GARAGE HOUSE Ⅱの見どころの続きですが、1F洋室を住居系に利用するか、店舗系に利用するかで入居者の暮らし方は大きく違ってきます。
今までの商品ではすべて住居空間で他にない魅力的な暮らし方に挑戦してきました。今回、大きく違っているところはビジネスと住居が一体化するかもしれないというところです。
アットホームなどで貸店舗・貸事務所を見てもコンパクトサイズは少なく家賃も住居系に比べて高めです。
デザインやスキップフロア・大収納やガレージなどの見どころとは違うコンセプト部分が最大の見どころ・魅力かもしれませんねー
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑨
NEW GARAGE HOUSE Ⅱは藍住町に新築いたします。
敷地には2方向に既存境界塀がありますが、両方とも隣地所有ですので、内側に基礎とフェンスを3方向に設置しようと思います。
隣地所有の塀や基礎に対して土間コンクリート等を施す際にはスチロール製をパッキンのように挟み込むやり方もございます。
ただ塀にもたしかけてるようなイメージがありますので、相手側がコンクリートブロックとかなら少し控えて施工したほうがいいかもしれませんね。
建築時期は2025年3月までには着工しますが、大家さん方の施工時期が決まってからのスケジュールにします。
いつものごとく配置に余裕があまりないので、この境界工事を先行して着手いたします。
「つまえる暮らしVer.カップル向け」間取り変更。
祭りシーズンが終わりましたね～わたくしは子供のころから祭りが苦手で終わった後シーンとなったら落ち着くんです(笑)
さて、徳島市川内町で見学会を以前に開催しました。その時の「つまえるハウス暮らしVer.カップル向け」をご覧になって気に入っていただき今OB大家さんの計画プランを練っております。
そのままスッポリ寸法的にはオッケーなのですが、方角が真逆なんです。ある程度大きさがあればどーとでもなる間取り変更もあの小ささですと難解であります。
わたくしのお盆はこの間取り作成に没頭して終わりました～とはいえ、わたくしはこの時間が至福の時なんです(笑)難解やけど楽しいんです !
でも同じ寸法・カタチでは完成しませんでしたが、同じ面積ではいくつか案ができました～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑧
見どころをごちゃごちゃ言わんと「間取り見せたら」というお声が聞こえてまいりましたねー
っで3Fですが(笑)洋室9帖とLOFT9帖とバルコニーであります。
バルコニーは2Fに水回りがあるので、そこから9段上がったホールからのアプローチにしてあります。
LOFTと洋室の段差は800mm程度、手すりなく腰掛けることも可能。18帖の一枚天井ですから、ひろーく感じるはずです !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑦
ニコイチですから界壁(1戸と1戸の仕切り壁)があります。ここをどう処理するかで隣戸との音問題が格段に減少します。
たとえば階段ホールに収納を重ねてこれを反転させますと、居室→収納→階段ホール→階段ホール→収納→居室と空間や素材の違いで音振動が消えていきます。
戸建てよりコスパに優れているし、ここもニコイチのアピールポイントとなります～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑥
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ見どころの内、気づきにくいけど良さげな演出部分があるんです。
それは1Fから2Fに上がる階段横が半間の半分、つまり455mm吹き抜けているんです。階段の上部ではなく横です。
独立した手すりがあるんですねー
このちょっとした空間の余裕感は入居見学者に好印象を与えるのは間違いないです。
見学の際、ぜひ大家さんもご体感ください !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑤
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころシリーズ・・・少し整理しますと。
今回ブログ紹介で1Fとか2Fとか言っておりますけど、1フロア2フロア3フロアの大きく分けて3層になっていますが「２階建て」であります。
2フロアは水回り(通常天井高)と大収納(天井高1400mm)で、水回りの上がLOFT(天井高1400mm)・大収納の上が洋室(通常天井高)となっている訳です。
この関係性をご理解いただけますとお得感が増してまいりますし、大収納部分の吹き抜けとガレージ天井の関係性もご理解いただけると思います !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ④
2Fにある大収納は有効天井高1400mmであります。
このゾーンの一部を吹き抜けさせております～
そーしますと、どうなるのか・・・
ガレージの天井一部が吹き抜けて大収納とつながる訳です !
すばらしー(笑)
ここに窓を設けてディスプレイすればガレージシャッターが開きますとそこが見えるっちゅー寸法です。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ③
1Fはガレージとホビールームで、2Fに水回りと大収納がございます。ここでこだわりたかったのがキッチン対面カウンターダイニングです。
3Fに洋室＋ロフトがあるのでキッチンでこさえた食べ物等を階段9段上がりで運ぶことになります。それはそれでもいいと思ったのですが、さっと食べたい朝食などの時はカウンターダイニングで。
またカウンター式はカフェやバー感覚で楽しめるようにしつらえたいですねー
もちろん空調も完備、風呂上りも快適です !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ②
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころシリーズに行く前に本日地元紙に掲載されておりました事件のマンションは弊社事務所の真正面であります。
6(水)に救急車1台と消防車3台がサイレンとともにやってきましたね～今日はTVクルーが10人ぐらいでなんかやっとります。マイク持った人がいるのでどっかで放送するんでしょうね。
で、見どころ②ですが、目指したいのはガレージがあることで暮らしやすさが格段に上がることでございます。
なので、ガレージ内駐車スペースに収納棚を設置して日用品などのストックヤードをつくります。
これは本当に便利です !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ①
今、NEW GARAGE HOUSE Ⅱ(ニコイチ長屋・戸建て感覚)をCAD入力しています。見どころを少しずつ紹介していきますねー
まず見どころ①は1Fに洋室がガレージと併設されております。つまり車から降りて掃き出し窓からも入れます。
この洋室の狙い用途は・・・SOHOとして個人事務所・整体室・アロマにネイルサロン等にホビールームとしても利用できます。
住人でない方の訪問者は外にある駐車場から玄関→洋室とアプローチします。その駐車場もまた洋室のすぐ隣になります。
賃貸でお住まいで小さな事務所・店舗をダブルで借りられている方にとっては渡りに船の暮らしとなるはずです～
景気の潮目が変わっていますね。
ニューヨーク株式市場の下落に伴って東京市場も下げ一色になっていますね。売りが売りを呼ぶ下落だとか。
米国景気の後退がはっきりと数字に表れ始めたので、FRB利下げペースも早めて日銀の利上げも少しずつ続けるんでしょ。
そーするとしばらく円高ドル安で動くんでしょうね～130円台?人によっては120円台もあるんだとか・・・
米国では生活が苦しくなっている人たちからチップ制をやめようという声もあるそうです。
こーなってくると輸入車は下がりますよねー
そこか(笑)というお声が聞こえてまいりましたが、米国が景気後退すれば入荷困難だった輸入車もやっと日本に入ってくるのではないでしょうか。そしたら中古市場も下がる?
上げ一色だった建築資材も来年は少し落ち着いてくると思いますよー
新ガレージハウス !
できました(笑)NEW GARAGE HOUSE の基本設計。
めっちゃ良さげです。
いつもの自画自賛・・・見たことのないしかけが次から次へと驚きの連続で入居見学は一発即決ですな(笑)
ガレージ隣室の洋室用途。
NEW GARAGE HOUSE の間取り作成に没頭してブログをスッカリ忘れていました。
今回どーしても実現したいのはガレージに隣接する居室・洋室であります。この洋室の用途を考えながら描いております。
たとえば～ホビールーム、一人住まいなら個人事務所・ネールサロンに整体室等々、単純に寝室もあり!
できたらニコイチ角部屋にしたい。
その人たちが自由に用途を選べて快適にこなしていける、そんなんでけたらえーなと書いて書いてしておりますが、ただ今のところ没図面が積みあがっておりますー(笑)
日銀利上げ、次の日金利見直し(笑)
昨日、日銀利上げ0.25％ですか、まぁ予想通りな訳ですが本日さっそく変動金利の交渉を銀行としました。
次の日というのは偶然でありますが(笑)
わたくし、借りる場合は3年固定・元金均等20年返済にしています。来月再来月と3物件の見直しがありまして、「次はあげますよ」と宣告されていたので覚悟はしていました。
ただ藍住町で自社次物件に取り掛かるので、その審査申し込み金利も含めて交渉しました。
この場で、「金利なんぼで借りていてなんぼ上げられたんよー」とは言いにくいので、お知りになりたい方はOB大家さんに限りメールくれたらお答えしまーす(笑)
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