きましたよ～きましたビールサーバー(笑)これですっ。
ちっちゃなガスタンクをセットしてビールと泡を別々に注ぐとです。
2L缶を72時間以内に飲んでくださいとのことですが、そこまで持ちましぇん(しっとるけ風)
期待が膨らみますなー明日初陣たい(笑)
貸し切りの練習場(笑)
はい、この酷暑・・・外で土間コンクリート工事をしているのですが、現場を見に行くたびに職人さんが休憩していると、久米監督が申しておりました(笑)ゆっくりいってください～
さて、わたくしはほぼ事務所でのデスクワークです。冷房をつけつつ換気しております。大量に汗をかくということがありませんが、それはそれで良くないと思いまして、西日の当たらないゴルフ練習場に夕方行ってみましたら・・・
買いました、ドローン。
前回、20棟・戸建て賃貸をドローン撮影した時にえらい簡単そうに飛ばしていたので、買いました～ちっちゃいでしょ(笑)
上棟時など大工さんが高所作業しているところなんかをドローン撮影して皆様に臨場感を味わっていただきますっ。
角地緩和と2A道路幅員緩和。
大家さんからのご依頼で徳島市・わりかし中心の狭小地で賃貸を計画しています。奥行がせまく細長い敷地です。
狭小地で気をつけるのが、建蔽率と道路斜線です。今回は角地緩和が受けられるので、建蔽率60％⇒70％と有利になります。この10％は大きく影響してきます。
また、2方向の道路の一方のひろい幅員の倍まで、狭い方の道路の幅員も緩和される2Aが使えそうなので、道路斜線もその間は有利です。
この考え方は、片一方の道路が7mと広かったら、もう片一方の道路が4mしかなくても、敷地の端から7mの倍・14m以内なら4m⇒7m幅員とみなしてくれる緩和規定です。これにより道路斜線が、4m×1.25＝6mまでの高さが⇒7m×1.25＝8.75mまでオッケーになります。
これら緩和規定を最大限に有利に働かせないと、狭小地ではなかなか収まりずらいんですね。なので、工夫次第では土地取得費用が安くなり、利回りに有利になります～
藍住・松茂、同時決済。
銀行の1室をお借りしまして、2物件同時に決済取引してきました。
2物件とも境界確定書が付いているのですが、これがまた綺麗にしてくれているんです。土地家屋調査士さんの仕事ですが、丁寧な仕事ぶりでございまして、感心いたしました～
北島で現場打合せへ。
サッシの微妙な高さやキッチンと水屋スペースの超微妙な距離などを現場にて調整打ち合わせしてきました。
アサヒドラフターズついに当たる !
もういきわたったのでしょうか・・・
何回か抽選に落選しましたが、やっと送られてきます。アサヒドラフターズ。まずはスターターキットなるものが送られてきました。
ミニ樽を12時間以上冷やして、さらにサーバーで3時間－2°になるとか。そうです、あの「氷点下ビール」が自宅で飲めるとです。
さぁ、どこまで業務用に迫れるか ? 期待値マックスたい～
融資の申し込みへ。
楽日々シリーズ4か所・北島・藍住・徳島市・松茂の土地は自己資金で賄い、北島と徳島市に関しては建物の一部をお借りしようと思います。
銀行への書類としましては、土地謄本写し・重要事項説明書＋関連資料・売買契約書に加え建物の方の書類も。確認申請写し＋確認図面一式、建物建築費の見積書等ですね。これに事業計画書をつけます。
事業計画書には、家賃設定に投資額・借り入れ額に希望金利と月々返済シミュを記載した簡単なもので大丈夫です。
銀行は、そもそもお金を貸し出ししたいんですね、なので貸し出ししやすい環境を大家側が整えることで融資金利は自然と下がっていきます。
今までの経験から将来支払いが苦しくなった時に、どう解決するのか ? というところを見てるんだろうと思います。なので、大家さんの職業・職種・預金残高等が関係しているようですね。
あと3行ぐらいで金利競合される方もおいでますが、わたくしはしません。1本です。その銀行に希望金利を伝えるだけです。1行にまとまっていますと、借り過ぎないし、審査が厳しい銀行を選ぶことで、この賃貸事業自体のリスクが低いことも証明できます。
開発許可の専用住宅要件。
以前、大家さんから分譲地を購入しているので、「どんなものが建つのか ? 調べといて」と依頼されていました。本日そのお打合せをしました。
大家さんからは、その分譲地1区画を分割し、ちっちゃめの戸建てを2棟建てたいとのことでしたが・・・分割できせんでした。調整区域の165㎡以下に分割できない縛りがありました。
っで、毎度の戦術。梁等を2棟つなげて長屋1棟にするパターンですが、建築物用途に「専用住宅」縛りもついていましたので、この作戦も使えないとです。専用住宅要件に戸数1、つまり1戸建て専用住宅ということらしいので、2戸1棟は除外されるみたいです。
とにかく、開発許可なった時期で見解が分かれるので、その案件ごとに事前協議に来てくださいとのことです。ご期待に沿えない回答を告げるのは不本意ではありますが、仕方ございません。
しかし最終的には前向きな計画変更の運びと相成りました～
巷は4連休ですか。
カレンダーと違うのですが、4連休なんですね。
そして来週には、藍住と松茂の土地取引・決済があります。同じ日に同じ場所でお願いしました。銀行をお借りして取引します。
前日に銀行担当の方に来社してもらって、当日の振り込みや現金など事前に記入しておいて、渡しておきます。そうしますと、当日は「ほな、頼みます」で大丈夫でござます(笑)
売主さんやら司法書士さんやら仲介料やら、振込2件・現金引き出し9パターンです。このごろは、銀行も現金を用意するのを避けているようですので、主の残金だけだけは振り込みになります。
照明器具は雑貨店で。
楽日々シリーズのカップル向け・北島ですが、ネーミングは「楽カフェハウス」になりそうです。
カフェと言えばかわいらしい照明器具・・・なので大手メーカーではなく雑貨店・ネットで少しずつ取り揃えております。
メンテに少々不安がありますが、お客さんのじゃなく弊社物件なので、実験的にもまぁいいでしょう。ここは楽しみにしておいてください～
話変わりますが、昨晩ニュースを見ておりますと首都高回避した車が大渋滞していましたねーあの、うんざりするような大渋滞、コロナ関係なくても東京都心での開催は課題が多すぎるのではないでしょうか～
どーなる、ウッドショック。
木材が不足し需給ギャップによって、品薄＋価格が上がっておりますウッドショックですが・・・
浅学なわたくしの見解でありますが、コロナ禍が収束するまで、つまり世界の中央銀行が財政出動している間は収まらないと思います。
米国では木材だけでなく、他各資材が不足し高騰、加えて人手不足も深刻化している模様です。
木材需要は、米国だけでなく、いい値で買ってくれる中国に加えて、欧州でもCLTの需要が増えて高騰、住宅ブームは中東もというから世界全体ですね。
コロナ自粛が効いているのか、財政出動による景気回復が効いているのか・・・両方でしょうか。
日本にも使える木材は山に沢山ありますが、伐採⇒出荷するしくみが崩壊しているので、自給率は30％台です。国家的戦略に打って出ない限り、国内供給は限定的であります。
その他にも、鉄筋＋コンクリート＋断熱なども値上げ基調にあります。とにかく世界的なことなので、ウイズコロナ時代しばらくこのまま続くと見た方がいいでしょう。
なので、落ち着くまで様子見るか、ではなく今の状況下でも、回るよう計画すればオッケーです。わたくしは淡々と進めていくつもりです。
開発許可から竣工までのスケジュール。
長い道のりをコツコツと開発許可申請までやってきましたが、以下①が終わったばかりで、これからがスタートです。
① 申請 開発許可申請(町) 適合証明書(県) 土壌汚染対策届出書(県)
② 開発許可工事及び本体工事設計
本体・確認用設計図面作成 擁壁工事 仮設工事
接面道路・側溝新設 消火栓新設工事
↓
町検査⇒開発許可検査済証発行へ
給水装置引き込み工事
④ 本体工事 請負契約締結
本体工事＋確認申請＋合併浄化槽＋敷地内給排水工事
路盤工下地＋アスファルト工事
外構工事全般
立地適正計画書提出へ。
現在、確認申請を進めております楽日々シリーズの徳島市ですが、「立地適正計画書」なるものを提出するよう求められました。皆さん初耳でしょ。わたくしも初です。
この物件調整区域にありまして、昔に開発許可を取っているのですが、以前の販売の際に区画面積を変更してしまったことで、一つの敷地が165㎡以下になっていました。この件に関しましては、当時の開発許可を取得した会社のハンコを捺印してもらって「上申書」なる理由書で勘弁いただきましたが、今度はなんなんでしょうね。
徳島市のホームページに、こう書かれておりました。
背景と目的
高度成長期以降、多くの地方都市において市街地が郊外へと拡大してきましたが、こうした状況のまま、今後、人口が減少すれば、一定の人口集積によって支えられてきた医療、福祉、商業などの生活サービスの提供が困難になり、現在の暮らしやすさが損なわれてしまうことが懸念されています。
このような中、都市再生特別措置法の改正により、2014年（平成26年）8月に「立地適正化計画」が制度化され、これにより、都市計画法を中心とした従来の土地利用規制に加え、居住や都市機能の誘導と公共交通の連携による集約型都市構造の形成に向けた取組を推進することが可能となりました。
本市においても、人口減少や高齢化が進行する中、将来にわたり、誰もが安心して快適に生活できるまちづくりを進めるため、徳島市立地適正化計画を策定しました。
っということで、よくわかりませんが要はコンパクトシティーを目指すので「調整区域に建てるってどんなん」にお答えするということなんでしょう(笑)
ポセイドンアドベンチャーBSプレミアム放映。
小学生のころにテレビのロードショー番組で観たパニック映画、ポセイドンアドベンチャーがBSプレミアムで放映されますね。CGじゃないところが魅力です。
わたくしが思い出深いのは、挿入歌です。
映画の中で披露されますが、当時タワーリングインフェルノの挿入歌とA面B面でシングルカットされていたのを買いました。真ん中に大きな穴が開いているドーナッツ盤レコードです。
子供的に高い買い物だったので、しょっちゅう聞いていました。・・・
それが、今だ、どっちがどっちだったか、わかりません(笑)良かったら、聴いてみてください～
開発許可書等、引き渡し受けました。
行政書士・測量士・1級建築士と3役の先生から開発許可書全般引き渡しを受けました。
水路の官民境界部分が多く、その境界から300mmとか500mmセットバックして擁壁を新設し、控えた部分に土間コンクリートを打設します。
接面道路は側溝もグレーチング付きで新設します。
次は、土木業者と弊社に加えて先生にも現場に来ていただいて詳細の現場打合せですね。その際、境界の現場復元の仕方なども協議いたします。
逃げ杭なども必要なので慎重に進めていきたいと思います。
外壁材のおススメ。
北島のカップル向け戸建て賃貸・楽日々ハウスシリーズ第一弾ですが、外壁が決定しました !
皆様方が良くご存じの、KMEW・ニチハ・リクシル・・・ではありません(笑)また、BEACHで採用しました東レでもありません。はよー。
これです、神島化学工業であります。
しかし、14mmはありませんので、良いトコ取りで目立つ場所だけ神島にして、あとはKMEWにしました(笑)
開発許可申請、許可なりました～
最初に大家さんとご一緒に現地視察してから、どれだけの月日が流れたでしょう(笑)
えーあれは、一昨年の夏、菊次郎の夏の音楽が聞こえてきそうですが・・・許可なりました～
大家さんと現地視察した時は、まだ建物が建っていました。どのようなスケジュールだったかと言いますと。
まず建物の解体が去年の春⇒そこから大家さんと新築の建物の計画⇒配置・平面・立面・断面・図面作成⇒町と現地で去年の夏・事前協議⇒測量士による現地測量⇒町と開発許可手続き協議⇒今年春・町に開発許可申請⇒県に都市計画適合証明申請⇒県に土壌汚染対策法申請、と現在に至るですね。
行政との協議上、想定外の工事も発生してしまいましたが、建物は計画通り進められそうで良かったです。
まだ上昇傾向の木材費。
上棟日が決まった弊社の北島・戸建て4棟ですが、5月に取った見積りより16％上がっていました。
見積り時点から何か仕様が変わった訳ではないのですが、納品時の時価というお話でしたので少々はと思っていましたが、予想外の高騰ですね。
今年初から始まったウッドショックですが、5月時点でも15％は上がっていましたので、ここにきてさらに高騰ぶりが顕著に表れています。元からですと、上がって上がってなので3割以上ということになります。
大手ハウスメーカー等は、既に木材高騰分を価格に反映させています。さらに契約時に時価設定しているメーカーもあるそうです。ビルダー側から見ればこれから契約の方より、既に受注契約していて着工待ちの施主様たちに苦慮しているようで、木材高騰分を各他取引先に強い値引き要求が回ってきているみたいです。
では、しばらく様子見か ? ということになりがちですが、今のところ改善の兆しすらありませんから、このまま高騰ではなく通常価格として定着するのでは ? という見方もあります。
いずれにしましても、コロナ禍の世界的な財政出動により、日本以外は高度経済成長しています。完全に取り残されている感があります。日本のグローバル企業も絶好調の様子ですからねー
わたくしのつたない見立てでは、ひとりデフレに苦しむ日本経済の内需(単価)が低すぎて世界流通が相手にしていないのでは ? と思っています・・・
皆様、どう思います ???
北島、上棟日決定 !
北島ですが・・・今月23日より4棟、順番に上棟していきます。大工さんは4棟とも同じ大工さんの組です。
もうながーい、お付き合いの大工さん、段取りも良く＋人柄も良く＋仕事も丁寧＋困ったときに助けてくれる(笑)大工さんであります。
安心です。
ドローン、買うとです。
施主様の竣工撮影の際、撮影会社ではなく広告代理店の営業さんが、ちっちゃなドローンを飛ばしていました。これが良さげに飛んでいるではありませんか・・・
これを買いますっ。
ほしたら、スキップハウスの上棟時とかに大工さんがどんな高さで作業しているか ? とか、ドローンで飛べばリアルでしょ。
スキップフロアの躯体だけのところを飛んだりとかねー
わたくしは不器用なので、まず墜落させてしまうと思いますので、久米監督に飛ばしてもらいますわ(笑)
ホームページにドローンバナーつくろうかな・・・
商品価値は5をいくつ造るか。
えー、今進行中の楽日々シリーズ4連発ですが、その商品価値のつくり方として、わたくしは単科5を目指しています。小学校の通信簿5段階の5。
教科ごとに分かれてオール4とかオール3とかの生徒もいる訳でして。わたくしの考える賃貸評価にオールは必要ありません。他にない魅力をつくるので、当然オールから言えば低い評価部分も出てくるわけです。
ダントツの5評価項目をどれだけ取るか、で魅力を高めます。
ロードスター系に乗っている方のメリット・デメリットを聞いていますと、デメリットに人が乗れないとか、荷物が積めないとか、言っている方がいますが、これはデメリットではないと考えます。メリット部分を優先し、その魅力を最大限にした結果払う代償なんだと思います。
極端に言えばフェラーリやランボに乗っている方が、駐車しずらいとか、燃費がとか言わないでしょ。初期のNSXのデザインパースを見たらカッコイイのにデビューしたら、やたら後ろ側・トランク部分が以上に長くなっていました。理由は確か・・・キャディーバッグが入るようにとか書いてあったのを覚えていますが、この考え方ではフェラーリと同じ土俵には永遠に上がれないと思うんです。
ピンポイントでの魅力最大限5を目指します。まぁ平屋ブームの時期のスキップハウスもそういうことなんですけど、今も大人気でございますー
北島、詳細打ち合わせへ。
北島ですが、基礎工事が始まりまして、各所の詳細打ち合わせをしました。細かな色使いや収め方、高さの取り合いなどです。実際には、現場で検証してからという項目も結構ありました。
ウッドショックと言われ木材不足の波は続いていますが、予定通り今回は木材を確保できました。
世界的な好景気需要で日本に半導体等々入荷しにくくなる現象は、しばらく続きそうですね。法人税の税収が予想を上回るようですから、日本も一応好景気なんですよねー
適正家賃の捉え方。
大家さんの大切な仕事の一つに家賃設定があると思います。そして、大家さんごとに捉え方が違うのもおもしろいところ。
弊社、北島・藍住・徳島市・松茂と追って建てていきまする、楽日々シリーズですが、家賃設定は最低家賃でシミュしています。
上がる分には問題ないので、これなら即決だろうという設定を一旦してから、借り入れ内容・返済率等を検討していきます。
土地は自己資金、さらに＋登記費用等＋外構工事等を自己資金で賄いますと、借り入れ返済率は20年で50％を下回ります。つまり、20年後に入居率50％或いは家賃設定現在の下落率50％でも赤字にはなりません。
大家業で一番恐ろしいのは、月々の赤字です。ボディーブローのように効いて立ち上がれなくならないように安全策をわたくしは取っています。
アットホームなどでよく似たエリアや物件を見て参考にするのもいいと思いますが、募集しているということは、空室だということでして、人気ならスグ決まっているので、募集期間を見るのも大切です。
今回は楽日々シリーズ全てに、そこにしかない魅力を演出していますので、管理会社・社長さんに見てもらって、適正家賃を相談したいと思っています。
わたくしの適正家賃は、この設定でも入るかな ? ではなく、即決パターン「こんなんあったん、ここでなきゃ」を後押しするような設定です。
藍住土地、道路幅員変更なし濃厚～
えー、藍住土地の接面道路幅員が狭くなりますと、道路中心後退＋道路斜線を検討しなければならず、配置変更せないかんという案件。
土地家屋調査士さんの作成した図面に町道2.54mというのが、ちょこっとかかっていたのですね。それで、仲介人の方もアレッてなって。
しか～し、この町道・・・建築基準法上の2項道路ではないという見解が正しいようで、今はホッとしています。
正式には、県から現地調査して書類を残す形になりますが、弊社取引設計事務所が、担当に頼んで古い開発許可地図を調べてくれたので、そういう見解でまず間違いないでしょう～
こんなん、あるんですねーはっきりと町有地(道)と図面に記載されているのに、法規上は道路ではないんですかー
お引渡しへ。
ちょうど一緒の時期にお引渡しとなりました、共同住宅・スキップMU棟・1棟8戸と、戸建て・つまえるKN棟・20棟。
MU棟は既に満室～KN棟は残りあと1棟のみという輝かしい入居スピードであります。政治家の使う「スピード感を持ってしっかりと取り組んでいく」という感じでしょうか(笑)
今後は、兼ねてより準備しておりました長屋7棟に向けた開発許可工事と徳島大学生用のおもしろメゾネットへと移っていきまする。
はいはい、当然弊社の北島・藍住・徳島市・松茂もスタートするとです～
アイアンをどうする ?
昨日のブログは、「おっといけねーうっかり八兵衛」ですみません(笑)
今回の新商品ですが、北島でL型・コ型ハンガーに階段手摺、松茂では外ポーチ手すりにバルコニー手摺を流行りのアイアンでいきます。
メーカーで見積り撮ったところ・・・ベラボーに高かったので、ネットにしようと思いましたが、ネット商品のクオリティーがもう一つのようでして・・・
地元鉄工所でやってくれるところを金物屋さんで紹介いただきました。これでなんとか、対応できそうですー焼付塗装まで一貫でしてくれます～
登録:
投稿 (Atom)