賃貸事業はじめるハードル。

見学会を開催するたびに賃貸事業をはじめたいけど、どうやって進めていったらいいのか、明確なプロセスが見えない方は結構おいでになります。

ムリもありません、私はずっと建築に携わってきたので、すんなりと入って来れましたが、全く関連のない方々にとってはどういう仕組みになっているのか不安だと思います。

土地を探し⇒融資を探り⇒建築メーカーを模索し⇒管理会社を選ぶ⇒ＴＶやネットをどうする？と、はじめての方ならハードルが高い。
これらを一発で全ての項目を一つの企業におまかせすると極端に利回りが低くなる傾向にあります。

低い利回りは、高リスクですので地主さん以外は避けるべきだと思います。

っで、新築なんだけど満室で管理会社付ごと買ってください。
っとなると、初めての方にとってはかなりハードルが下がりますよねー
しかも、身の丈に合った総額でなければいけない。

とにかく、土地の取引がなく、建築メーカーも管理会社も探すことなく新築の賃貸物件が満室状態で手に入り、１回目の返済は家賃から支払いができることになる。

ちょっと今考えています。
私が土地を探して取り引きをして建物を建てる、管理会社さんに満室にしてもらって、適正な利回りが確保できる売却価格に設定する。

見て気に入ったら融資の申し込みをして売買契約を締結する・・・
これなら踏み出せるという方、いると思いますね。

賃貸事業に対するスタンス。

先日、ＯＢ大家さんとお話しした際にこんなことをおっしゃっていました。

「周りを見渡せば古くて勝てそうな賃貸物件がいっぱいある、そこに付加価値をつけて平均的な家賃で出せばすぐに入居が決まる。」
「もし入居が決まらなくても家賃を相場より少し下げることができるなら必ず入るからリスクはほとんどないし、なんせ土地はまるまる残る」
「要はいかに早く元を取るかだ。」

この方は経営者でいつもお話ししていると感心＋納得してしまいます。

しかし、家賃収入と借入返済のバランスによっては、ギリギリの家賃設定を競合が厳しくても強いられるケースがあるでしょ。
それを避けることで極端にリスクは減るし、利回りに対して借入金のボリュームでバランスを取るということなんでしょうね。

私も早く元を取る＋１５年後も最前線で戦えるを肝に銘じています。

縦の駐車計画。

プランをしておりまして、忘れましたブログ・・・
何かに没頭すると大概のもの忘れますね(笑)

昨日大家さんと駐車計画の打ち合わせをしておりまして、いいなと思ったことがあります。

長屋４戸の駐車場計画で４台が横並びになります。
縦に長い敷地形状ですので、道路側に余り寸法が出ます。

そうしますと、縦に２台駐車可能なんです。
駐車場のラインを縦にだけ伸ばして、１の駐車場の手前は１用というように、その部屋の来客用とすれば便利だし、入居にも有利に働くと感じました。

少しでも多くの台数を確保して他に貸すよりも、場合によっては最大の効果があるように思いました。

現在変形地にプラン挑戦中。

私たちの強みは規格型商品ではないということです。
いわゆる自由設計。
なので、その商品コンセプトを盛り込めば間取りは自由なわけで・・・

三角の敷地なら、道路中心後退や道路斜線をかわしながら、建物のカタチ自体を段々に作っていけば広さが確保できます。
ここはもう、作り手の腕の見せ所(笑)

２戸１棟で段々三角に作りながら、その２戸が同じ広さで使い勝手も変わらないよう書いて書いてして・・・
えーの、できました自画自賛(笑)

本来の設計力は真四角でない条件の良くないカタチをどう活かす工夫ができるかでしょうかねー
ゆーだけ言いました・・・(笑)
いい加減にしなさいとのお声が聞こえてまいりました～

でも、嫌いじゃないですねー難関問題。
しかし、大家さんに一発でアウトになるときも、それはそれでいいんです。
いつもの自己満足(笑)

本日、賃貸計画打ち合わせ２回。

午前中と午後、一組ずつ大家さんとお打ち合わせさせていただきました。
第１回目のお打ち合わせの目的は、大家さんの敷地と建てたいと考えている建物の大きさの把握です。

その配置がそれぞれの大家さんが思い描いていた構想とぴったりなのか、少し窮屈に思えるのか、或いは余裕ができるのか。

その大きさの把握の時には、建築法令を加味して配置しています。
建物や入居者ターゲットの絞り込みがしっくりくるまで、じっくり考える時期ですね。

迷った時は考えながら少し時間を置いた方が整理されると思います。
とにかく、業者ペースでドンドン進めて契約するのはやめましょう。

駐車場計画で建物の見え方もかわる。

森山直太朗さんの「 どこもかしこも駐車場 」という歌をご存じでしょうか？
私はけっこう好きでおりかに聞いています。

歌詞のほとんどが、「どこもかしこも駐車場」だぜ、とか、だわとか、だねとかなんですが、失恋後のさみしい気持ちが伝わってくるから不思議です。

っで、駐車場計画の向きや寸法で建物自体の見え方が変わってくるというお話し。

前面道路や進入道路が狭いときなど、通常の駐車場標準巾２５００をひろ～く２８００とか３０００もっと３２００とか３５００にするだけで、窮屈感がなくなり、入居付の際の＋ポイントになったりするので、できるだけ台数を取るよりか必要台数を確保した後は、広く広く取ることも効果的な戦略だと思います。

藤井教授の消費増税・悪影響。

消費税が１０％になって、大家さんの負担は大きくなりました。
家賃に消費税はかかりませんが、大家さんには建築費＋修繕費＋管理費と増えるばかり。

本日、ＴＶで京都大学藤井教授の消費増税の影響についてお話を聞くことができました。
３％⇒５％⇒８％⇒１０％と消費税を上げるたびに消費は落ち込み、その影響が少なくなったあとも消費の伸び率がゆるやかになっていて、明らかに悪影響をしめしているとのことでした。
消費の伸び率が緩くなるということは、家賃にも大きな影響を与えるでしょうね。
藤井教授の結論・・・５％に戻せば消費の伸び率が元に戻り、税収もむしろ上がるということで、基本的に私も賛成であります。

本来あるべき消費のボリュームになりますと、企業は利益が増します。
しかし問題は、それが労働分配されず賃金が上がらないことだと思います。

企業は利益が出始めても、将来の少子化人口減少⇒売上減少に備えて、投資を控えて内部留保を確保しようとする。

ここがなんらかのカタチで労働賃金に向かわない限り、庶民の暮らしは良くならず、そうしますと家賃も下落していくという流れになってしまう。

私の意見・・・消費税を－３％にしましょう。
消費すればするほど、年間通して還付されるしくみ。
これとセットで、労働分配率の最低限を国主導でグッと引き上げ給料を上げる～

これで解決(笑)
どうでしょう？教授。。。

次は、ＦＵＴＡＲＩかな。

大家さんのＢＥＡＣＨを計画している最中ですが、同時に次に何がいいか考案中であります。

ＢＥＡＣＨにしても少し前に考案していたものですが、それより前に考案していましたＦＵＴＡＲＩ構想というのがあります。
単身者の方がお互い支払いしている家賃を合算して住まう、カップル専用戸建て賃貸。

プライバシーの守り方と開放感を両立して、２Ｆ寝室⇒ウォークイン⇒洗面脱衣室⇒お風呂とバルコニーなどの繋がり方を大切にします。

平日のお互い忙しい中、いかに効率よく暮らしぶりがルーティーンできるか。
洗濯とか家事のお話し。
これに対して、休日いかに贅沢なイメージで寛げるか・・・

朝起きてから寝るまで、二人きりなら最高だと思えるヤツですね。
間取り構想案は、複数具体案があるのですが、課題は外観デザインをなににするのか？

両社とも気に入る外観デザインって、何か？
ですね。

プラン作成へ。

ご見学会のあと、さっそくプランを作成しております。

こういった賃貸事業計画は法規に照らし合わせながら、方向性が見えてくるまで、決めつけずゆっくり歩むプロセスが大切です。

そのことで、その土地と狙いにちょうどいいカタチになり、大家さんもスッキリした気持ちになっていきます。

ひとつ、今回のBEACHは住宅地にぴったり建っているのですが、遠くから全体が見渡せる場所でどうそれを克服するかも現在検討中であります。

ご来場、ありがとうございました～

大盛況でございました見学会、２日間で３０組以上の方にご来場いただき誠にありがとうございました。

今回、ご都合が合わなかった方や、もう一度見てみたい方は今月中でしたら、わたくしの携帯090-3189-2714（１１時～１６時）の方へご予約くださいませ。

そして多かったご意見は、「シンプルモダンやキューブ型デザインばかりが目立っていて、こういうのははじめてですよね～」と言っていただきました。

見学会、最終日。

初日は、１４組の新規大家さんのご来場でございました。
ありがとうございます。

皆さん、それぞれにお考えお悩み事があるようですが、BEACHの良い感想も聞けて気分は爽快であります～

本日、最終日でございますので、この機会にご内覧くださいませ。

今日・明日、BEACH見学会。

本日地元紙最終面に広告を掲載して見学会を１１時～１６時の間開催しております。

隠れた、いい見どころを一つ～
道路は海、駐車場は砂浜・・・波打ち際に貝殻とヒトデ(笑)
見付けてください～

明日からBEACH、見学会。

先駆けてご見学いただいたＯＢオーナー様から、ぜひＢＥＡＣＨ ＨＯＵＳＥをしてみたいと、本日お言葉をいただきました。
またまた、ありがたいですね。

このオーナーさんのお話しでは、若い世代の人に「これどう思う」とＢＥＡＣＨの資料を見せて手ごたえがあったようです。

私はずっと一般の戸建て注文住宅新築に携わってきましたが・・・
この賃貸の業界に入って一番に思ったのは、建築メーカー側が大家さんにばかり向き合い過ぎているというところです。

たしかに大家さんに気に入られなければ契約に至らない訳ですが、建築メーカー側が契約するための物件をつくりすぎていると感じています。

もっともっと入居者側を喜ばせるしかけをつくって・・・
そのことが入居者の人気になって、それを大家さんが気にするというのが本来の関係だと思います。

なので、私たちが現在お付き合いさせていただいている大家さんは皆入居者に目が向いています。
お打ち合わせで出てくるのは、この方が便利だとか、こうした方が親切だとか、こっちの方がずっと響くだろうと・・・
それが少しずつ入居者側に届いているように感じるこの頃です～

では、明日・明後日お待ちしています。
時間は１１時～１６時の間ですから気を付けてご来場ください。

徳島新聞に記事。

本日、徳島新聞の経済面にＢＥＡＣＨ ＨＯＵＳＥの記事が掲載されております。

これで、ＳＫＩＰ⇒ＧＡＲＡＧＥ⇒つまえる⇒ＢＥＡＣＨと４回目でございます。
ありがたいですねー

BEACHにはファン化を期待。

先日、賃貸管理会社様からＢＥＡＣＨ ＨＯＵＳＥを入居目的でご見学された方が甚く感心されていたとご連絡いただきました。

私は魅力あるモノとかサービスというのは、一部の人に強く響くものだと考えております。
なので、全体の２割でいい。それより強くですね。
でも、私たちが施行した大家さんによってはキャンセル待ちがあるので、そこの割合、どれくらいなんでしょうね・・・

今回の東京⇒金沢間で「グランクラス」という席は私にとっては、かけがえのないサービスであります。
しかし、できるだけ安価な方がいいという方々が大半な訳ですので１２両中１両しかないんですね。
しかも、３連休にかかわらず空席が少しありました・・・

賃貸も便利な場所や安価な方がいいというのが、大方ベースにあります。
しかし、それが主では全くおもしろくないでしょ。

つまり子どもの頃、親や学校の先生に良く言われていたあの言葉・・・
「あばさかれんでよ」ですねー

いい方言ですね。
これからも、真剣に真面目にあばさかろーと思います。

休暇より帰ってきました～

温泉にひたり～海鮮をたしなみ～のみすぎ～
堪能しました～
ファミリーをご紹介します。

左から、母⇒末娘⇒二女⇒長女でありまして。
娘たちは、東京＋神奈川で住んでいます。

彼女たちは、とにかく仲良しでありまして、いつも会話は賑やかを通り越しています(笑)
私が口をはさむ間はなく、会話は弾みまくり～
次から次へと話題がつきません。
よくあのスピードで話せるなと、いつも感心しておりますが、楽しそうなのでまぁ良しですね。

お天気には恵まれませんでしたが、満喫いたしました～
金沢の海鮮は、美味しいのに価格が大変リーズナブルですねー

遅い正月休み。

わたくしは本日１１日（土）～１３日（月）までの３日間、遅めの年始休暇いただきます。
替わりと言ってはなんですが、２日より事務仕事しておりましたので。
現場等は通常通りでございます。

連休ではありますが、年末年始の混雑と比べれば移動も楽です。
しかも、宿泊価格も安いし、食事の予約も取りやすい。
行ってまいります～

BEACH、メディア取材受けました～

以前からアプローチしていたのですが、BEACH HOUSE がメディア取材を本日受けました。

ありがたいことですね。
なんせ取材なら、記事になってもただ(笑)

話題性、地域性なんかだけでなく、規模は小さくとも独自性を認めていただきますと取材してくれます。

来週、どうなるか楽しみです～

敷地調査、その特徴を活かす。

大家さんに依頼されて敷地調査に行ってきました。

北側にその大家さん所有の賃貸建物が既にあって、そちら側は幹線道路に面して便利そうなのですが、その横を通って３ｍの道を奥へ奥へいく場所でした。

北側の建物にも配慮しながら、不利なこのシチュエーションをどう有利に導いていくか～

ありました、一番奥は川沿いで国交省管理道路がありました。
うまく配置すれば北側の建物に影を落とすことなく、このカモが優雅に泳ぐ川を眺められるし、国交省の管理道路も散歩道にもなりそう。

そうしますと・・・
川が眺めやすい２Ｆ川沿いにリビングと広いバルコニーデッキを備えれば進入路のデメリットは、かえって落ち着けるアプローチになるだろうと思いました～

今のような季節・・・
南のお日様をバルコニーデッキでさんさんと浴びて、休日はカモを眺めながらビールですな～

これなら入居者もまんぞく～

つまえるハウスの小屋裏。

先日、竣工前の「つまえるハウス」をご見学いただいた大家さんが、３Ｆ部分に部屋があるのは暑くなるので、２Ｆ部分の大収納とひっくり返せないか？とご質問を受けました。

まず、３Ｆだから暑くなるというのはありません。
なぜなら、一般の２Ｆ建てと同じで小屋裏は使っておりません。
おそらく、小屋裏を使った収納ゾーンに部屋があるイメージをされたのでしょう。

熱気は高く高く昇っていきますので、部屋より小屋裏空間が暑くなります。ここを開放してロフトや小屋裏収納にすると熱気がこもりやすい構造となります。

また、２Ｆを部屋、３Ｆ部分を大収納としますと、３Ｆ部分に上がるのに１５段の一般階段の高さと長さのスペースが必要になり、建物が大きくなり建築コストが上がってしまいます。
２Ｆ大収納の場合は、８段。

しかし、あーしたら、こーしたら？と大家さん自身が考えることは、とても大切だと思いますねー

敷地調査での注意点。

私が敷地を見て気をつけているひとつに接面道路があります。
道路の幅員によっては、中心後退が必要ですし・・・

主要接面道路以外に、細いあぜ道に面していたりして、それが建築基準法上のみなし道路ということになれば、道路斜線がかかって不利になることがあります。

SKIP HOUSE も つまえるハウスも、高さが一般２Ｆ建て住宅より凄く高いので、ここを抑えるのがひじょうに重要なんですねー

では、見に行ってまいります～

b to b と b to c は、違うと思う。

企業が販売する製品やサービスには大きくわけて2つ、法人（Business）向けと消費者（Customer）向けというターゲットの違いがあります。
それぞれBtoB、BtoCと表現され、内容や価格、購入する数の単位が大きく異なります。

っと、以上解説がありますように・・・

わたくしの立場で商品開発している相手は、消費者（Customer）であります。
入居者を喜ばせる賃貸商品づくりであり、それが人気になることで、ひいては大家さんに選んでいただけるという流れです。

そうしますと、私たちと大家さんの関係はもし大家さんが法人であっても、法人(暮らしデザイン)と消費者(大家さん)、B to Cだと考えますので、新年のご挨拶も大切だと思います。

が・・・
私たちには40社以上の取引先がありまして、主要な取引先の内・売り上げが20億円以上で営業マンが10名以上規模の業者が10社ぐらいあります。

何がいいたいかといいますと、これらの業者は新年の挨拶回りに取引先にアポなしでいきよるんですねー
かなり、遠くまで。

ウケる方は、たいへんです。次から次へと。
何か新しい提案を持ってくるんなら、まだしも。

「本年も宜しくお願いします、今日からですか?」などと、
お互いB to Bのビジネス取引を10年も20年も続けている継続取引なのに、なんの意味があるのでしょうか(笑)


それらの業者は、何日もかけてほぼほぼ取引業者を回って、それで3連休突入でしょ。
年末休んでいるのにもかかわらず、1月の内・半月間仕事が新年挨拶まわりによって進まない訳で・・・

あの見積もり、どうなった?
といっても、挨拶回りが終わったら、すぐします(笑)
本末転倒でしょ(笑)(笑)

挨拶回りに来そうな業者には、年末に「挨拶回りに来たらアカン」といってありますが、念には念で今週いっぱい～

「年始の挨拶ご遠慮ください」との張り紙で、入口に来れないようにしています(笑)
これを超えて挨拶回りに来たら、取引停止とです(笑)

すぐに仕事にかかりたい～
こう思う方は、私以外にも結構いるのではないでしょうか。

本日もご見学ありがとうございます。

昨日に続きまして、本日もお引渡し前の「つまえるハウス」をご見学いただきました。
また、敷地調査のご依頼、ありがとうございました。

本日の大家さん、正月は仕事？と気遣っていただきまして。
わたくし２日から事務仕事をかたづけておりまして、本日大方片が付いてまいりまして～

次の３連休に、東京で３人娘と合流して、ファミリーで金沢へ行くと白状しましたところ。
去年、ご夫婦で行かれたご様子。
駅にもてなしドームとかあって、凄く良かったですよと言っていただきました～

楽しみです、
それとノドクロの手巻き寿司(笑)

つまえるハウスをご見学。

お引渡し直前の「つまえるハウス」を本日ご覧いただきました。

ある方から、大家さんのご紹介があり・・・
私「入居前の今なら内覧できますが、いつがよろしいでしょうか？」
大家さん「今からならいけます」(笑)
っで、さっそく、ご見学いただきました。

はじめてのご見学、ご夫婦ともかなり感心していただいた様子・・・
敷地調査依頼をしてもらいました。
ありがとうございます～

また明日、別の大家さんにお引渡し前の「つまえるハウス」
ご見学いただきます。
明日午後ご都合よい方、どうですか・・・
（11時～16時 090-3189-2714 横川まで）
いいお天気ですよ～

あれから４年。

私は大家として、今回竣工のＢＥＡＣＨ・戸建てを入れて４か所、全部で６棟の２４戸所有です。
全て土地から購入でござまして、土地は自己資金にて調達しております。

言い方かえますと、建物はまだ借り入れ返済中～

２０１６年春に竣工、徳島大学生向けに建てました、SKIP HOUSE とPIT HOUSE の新入生入居者が卒業の年であります。

このごろは、院に上がる学生も結構あるそうですが、ほとんどは今春入れ替えになると思いますねー

まぁ、もし空室になるようなことがあれば、リニューアルしておもしろアイテムを改めて付け加えていきたいですー

謹賀新年～

新年あけましておめでとうございます～

ＢＥＡＣＨのＴＶＣＭをはじめて見ました、最初「大家さん必見」と言っているのですが・・・
高野山に聞こえました(笑)

はじめて見た方にお伝えします・・・
「ＢＥＡＣＨ ＨＯＵＳＥ」は、単身者用に商品開発しました、
戸建て賃貸でございます。

1月18日（土）～19日（日）の２日間
11時～16時の間、見学会を開催しております。
場所等、ＨＰで。
ぜひ、ご覧くださいませ。