2022年8月8日月曜日

スキップ階段は、巾広階段。

 ドンドン大工さんのお仕事が進んでおります「松茂」。

キッチンと洋室の段差80cmを繋ぐスキップ階段が取り付けられていました。

こちら・・・

4段目がリビングフロアです。

右側カウンターのように見えていますが、リビングから繋がる床フローリングで、下部は収納でございます。

このスキップ階段、写真では解りずらいですが、巾広120cmもあります。

こちら・・・

通常階段巾より30cmもひろ~い 。なので途中で座ったりしたくなるはずっ! 

しかも、踏面もひろ~い。踏板はなんと27cmもあります。段鼻というかぶりシロ除けても25cmで、通常より3cmもひろ~い。

なーんでかっ(笑)それはねー

キッチンとリビングは暮らし動線上行ったり来たり~小走りで駆け上がるからです(笑)

このゆったり階段が、日々の暮らしに楽しさと心の余裕をもたらすんです。

2022年8月6日土曜日

建築CAD入力中 !

 甲子園が始まりましたが、鳴門高校の監督が代行での試合ということで、心配ですねー

わたくしは、いつも東京ドームで開催すればいいのにと思っています~雨風関係ないし、熱波もないし、そのあと東京観光(ハトバス)もできる・・・

地方出身の球児たちにとって、そっちの方が心に残る青春の思い出とならないですかねー

高いんかな ? でもコロナ関係なかったら観客(東京には全国の県人会等がある)はいっぱい入ると思うし、そのあと巨人の試合(入替制で選手は観戦できる !)があったら、さらにおもしろそー(笑)

っで、本日はわたくし終日建築CAD入力でございました~

2022年8月5日金曜日

お盆休み。

 各取引業者からお盆休みの案内が届いております。だいたい11日~15日が多い感じです。

弊社、現場・職人さんは12日~15日お休みとなるようです。

暑さ寒さも彼岸までといいますが、まだちと時間がありますので、熱中症ご注意くださいませ~

2022年8月4日木曜日

融資残高のチェック。

 賃貸物件で融資されると返済予定表が送られてきますよね。引落しの日付⇒引落し合計金額⇒引落し元金金額⇒引落し利息金額⇒融資残高という表です。

銀行口座で返済が引落しになったら、おりかに(折を見てということ)通帳の入出金明細表を印刷して物件名を記入していきます。これを繰り返していきます。

この時、融資残高もチェックして記入します。

あ~ここまで減ってきたかと・・・なんといいますか、そーゆー感覚を感じ取るようにしています。

その流れで「次の物件はいつぐらいにいこかいな」となります !

皆さん、融資残高おりかにチェックしていますか ? おりかには、那賀川町の友人が良く使っていました(笑)

2022年8月3日水曜日

サブプランのご依頼。

 OB大家さんが来社されました。

前回、提出させていただきましたプランの戸数を1戸増やして、比較検討してみたいとのことでした。

なるほど・・・お気持ちは良くわかります。

1戸増やしますと、専有面積は減ります。が、戸数は増えます。しかしお部屋の家賃は減ります(笑)

この辺りの詳細を再度ご検討くださいますよう、プラン作成するとです~

2022年8月2日火曜日

融資審査について。

 OB大家さんとお話した時に、ある金融機関の担当者がこう言っていたそうです。「利回り6.8%以上なら審査部に回します」っと。生情報なのでお伝えしておきますね。

仮に共同住宅・家賃5万円×8戸=40万円×12か月=480万÷0.068=7058万円となりますね。融資額7058万円ですと、銀行からすれば借入金に対する利回りは6.8%となります。

建物1戸あたり建築費@600万円と仮定して×8戸=4800万円+消費税=5,280万円。これに上水道+外構工事をザっと400万円としますと=5,680万円。

土地取得代金が@15万円×100坪=1,500万円としますと5,680万円+1,500万円=7,180万円-7058万円=122万円と登記費用・担保設定・火災保険等々諸経費を加えて約300万円ぐらいが自己資金ということになりますね。

借入金7058万円・金利1.5%・20年返済で月々約34万円。収入40万円に対して支払い34万円なら借入返済率85%。

このパターンですと借り入れに対する表面利回りが6.8%であっても、自己資金比率と返済比率を指摘されるかもしれませんねー

私が思うのは、融資審査の一つにその賃貸事業の中身が他既存の賃貸物件に対して圧倒的な優位性が見られるかどうか、この辺を探求してほしいです。

単に不動産投資とだけ見ずに、大家さん・オーナーつまりは経営者の明確な戦略を勉強し理解してほしいですねー

2022年8月1日月曜日

「松茂」の高さ計画。

 わたくしが「松茂」を書いたのですが、梁の組み方やら配管の通し方等は現場プロの久米監督に聞かないとわかりませーん。

また、フロアとフロアの重なり具合により階段の上り口や下り口高さ・天井高等は微妙な調整が必要となりますので、しょっちゅう高さ関連は、久米監督に聞いておりました。

っで、現場の骨組み・・・

リビングフロアから撮っています。下がキッチンフロア上が水回りフロアなんですが、梁がわかりますかねー

中二階窓下の梁が本物の梁です。

つまり、1F2Fの柱を緊結する梁です。筋交いが斜めに緊結されているところですね。中二階フロアでは腰ぐらいの高さになっていますでしょ。

2022年7月30日土曜日

いつのまにか、カウンター ?

 「松茂」に数多くある見どころの一つに「いつのまにカウンター」があります ! 

夢中で遊んだ子供のころ・・・いつのまにか、日が暮れていましたねーそれはあっという間でもないんですよね。良かったですねーあの頃(笑)

「松茂」のダイニングにはカウンターのようなものがあるとです、こちら。

奥行30cmほどですが、テレビやチューナー・ミニコンポや雑誌などもおけますし、下部は収納可動棚であります。

これが、カウンターではなくフローリングなんです。この床材は玄関横のリビングから続いています。床と思っていたら、いつのまにかカウンターになっているという楽しい「しかけ」です。

また、リビングからダイニングの段差80cmを降りていく階段の辺りが最高なんです(笑)(笑)

2022年7月29日金曜日

室内窓の位置と大きさ。

 室内窓を「松茂」に採用するのですが、位置と大きさの感じをつかむため久米監督に窓を想定した格子を作成してもらいました~

よーく見ますと、三つの窓を模したカタチでしょ。洋室とロフトの段差壁に設置するとです。この窓からは、中二階が臨めます。

突き出し窓なので洋室の空調された空気を洗面室へと流れをつくります。

中二階側から見ると・・・こーですっ。

周りは当然壁になりますが、窓越しに洋室フロアが臨めます~

キッチンフロアもリビングフロアも中二階から見えているので、この場所から多層構造の醍醐味が味わえるという訳ですな(笑)

これは見学してみないと絶対わからん~

2022年7月28日木曜日

長屋メゾネットの界壁。

 OB大家さんからご依頼いただきました、「長屋メゾネット」~

まず長屋にする理由でございますが・・・敷地形状のY方向が短いため、共同廊下が取れないんですね。

共同ローカ巾分を部屋にできるし、玄関ごとの進入路2m(共同住宅はローカ出入口3m)の方が駐車スペースが有利になるので採用しました。

この時、メゾネットなので2階が各部屋の寝室ということになります。この洋室・寝室が壁一枚に接することのないように、WICと階段ホールを挟む間取りとしました。

このことで、下階や両隣の音を気にすることなく、快適に暮らせるとです~

2022年7月27日水曜日

「松茂」の次は「鶴島」

 松茂」もだいたい見えてきましたので、次の土地。徳島市をさわっていこうと思います。

場所は、徳島市川内町鶴島というところです。11号線・新吉野川橋北詰近くでアクセス抜群の立地条件です。

この土地は確認申請の許可済後の取引でしたので、もう既に、戸建て3棟分の図面+確認はある訳です。

しかし、時が経って木材だけでなく他の建築資材も値上がっているため、再考しようと思います。

当初の計画では、ガレージ+大収納階+スキップロフトなので、2.5階建てです。ちょっとコストを抑えたいので3棟全部はやめようと思います。

ゼロベースで考えておりますと、いろいろアイデアが湧くとです。個人事務所兼居宅、平屋一部小屋裏とか、大型バイクそのまま家に入るとか、お風呂から裸で出ても大丈夫なテラスとか、掘りごたつで鉄板焼きするとか、防音室でカラオケか楽器演奏するとか、シミュレーションゴルフスペースとかとか・・・おうち時間を楽しく増やす(笑)

コスト抑える気あるんかぁというお声が聞こえそうですが。

基本一人暮らしなら、何でも有りだと思いますねーこれから、おもろそーなヤツ書いて書いてして確認取り下げの方向へ歩いていくつもりです~

2022年7月26日火曜日

「松茂」室内窓を採用 !

 「松茂」のここはどこでしょう・・・

上はロフト、下は洋室、奥の下は水回りとリモートRカウンターフロアです。洋室フロアと水回りフロアの段差を利用して、室内窓を設置するとです。
これは「ラクカフェハウス」にも採用しましたが、今度は突き出すことができます。

洋室から室内窓を突き出して、水回りフロアにこの換気扇を設置するとです。

200mmの大排気量換気扇 ! 

通常100mmの5倍の力で洋室の空調された空気や自然風を洗面脱衣室へと流れをつくります~


2022年7月25日月曜日

「松茂」エアコン位置は大切です。

 戸建て系は特に間取りを作りながら外観を同時進行で考えていくのですが、ある一定のカタチになった時点でエアコン位置を検討いたします。

室内側位置は、そこを拠点に部屋全体に風がいくかとか、壁から突き出たエアコンが気にならないか、音が気にならないか、とかです。

外部側ですと、室外機が隣家の窓にむいてないか、とかファンの前の通風が確保されているか、とか室外機は横並びにするか、フレームを採用して2F建てにするか、とかです。

(全てがクリアにならない場合もありますので、ベストを選択します。)

しかし、本当に大切なことは「松茂」こちらです ! 

エアコンのダクトと室外機がデザインされた道路から一番目立つ面に取らないことが最も重要なポイントです。
この面は洋室とリビングなので当初計画しないと、赤のようにACコンセントがきて外観は台無しになるとです。

「松茂」では、この赤のようにならないようエアコン配置計画していますので、ご見学の際にはそちらもお確かめください。
バルコニーに高価なアイアン手すりを採用して、その隙間から室外機が見えたのではがっかりですよねー

皆様も住宅が周りで新築されたら、見てみてください。竣工した時は綺麗だったのに、引っ越し前に家電屋さんが取り付けたダクト+室外機で外観が台無しになっている住宅が意外と多いんですよね~

2022年7月23日土曜日

終日、CAD入力でございます。

 建築CADを一日中入力しておりますと、老眼+測量図の数字の見にくさで肩がこるとです。

自分で方眼紙に書いたラフ図面に目をやり、パソコン画面に視線を移しますと焦点が合わんとです(笑)

2022年7月22日金曜日

「松茂」アーチとアイアン。

 「松茂」現場打合せに行ってまいりました~

バルコニーの外観ですが、アーチの垂れ壁とアイアンの手すりを予定しています。

こちら・・・

バルコニー内側から見た防水部分の立ち上がりです。できるだけ低く抑えてあり、この上にアイアン手すりを設置します。上部梁下に合板が見えているところにアーチを造作します。

今回は、どの高さから、どの角度でアーチをかけるか ? 仮に木を曲げて調整してきました。養生ネットで見ずらいですが(笑)

さりげなく・・・シンプルモダンにならないようアーチをカーブさせるとです !

2022年7月21日木曜日

本日は一日中、プラン作成。

 OB大家さんからご依頼のプランニングを本日しておりました。長屋メゾネットであります。

前面接面道路に対して玄関ドアから2mの進入路を確保をしなければなりません。その合間を縫って駐車計画をします。

また、部屋と部屋の界壁が遮音のため壁だけにならないよう収納や階段ホールを挟みます。なので、何種類もの間取りをテレコテレコ・並びと工夫満載であります。

まぁ、ゴールは見えてきましたわー(笑)

2022年7月20日水曜日

OB大家さんと打ち合わせ~

 本日、OB大家さんと新規計画の打ち合わせをしていたのですが、なんと「ポルシェ」を購入したということで・・・

うらやましい~

最後はずっと車のお話しておりました(笑)

本題の賃貸計画プラン、しっかりお送りいたしますyo !

2022年7月19日火曜日

「松茂」を見てしみじみ感じました~

 昨日、「松茂」を見たあとに思いました・・・

何度も何度も書き直し、確認申請も一からやり直して辿り着いただけに、イメージ通りの空間で感慨深いものがありましたー

この気持ち・・・これが入居者に伝わった時、大家としての醍醐味を感じるんです。決して利回りだけお金ではありません。

投資ではありますが、お金だけが目的になりますとただの投資(価値を生まない)となりますでしょ。価値を生まないとは、他の人でも変われるということでして、だれがやっても同じなんて表現になりますよね。

そーしますと、都市のマンションを買って老後に備えるとかいうサラリーマンと同レベルになって、かえってハイリスクを背負うことになると考えています。

わたくしも、もうじき還暦(笑)人生の最終章へ入りますので、少しでも回りに良い影響がありますよう一つ一つ大切に取り組んでいきたいとしみじみ思った次第でございます~

2022年7月18日月曜日

敷地調査から「松茂」へ。

 OB大家さんから新しい敷地調査依頼がありまして、久米監督と一緒に回った後、初めて「松茂」へ寄ってきました~

もう、思い描いてた通りの空間でございました~

グッジョブ ! (笑)

これは中二階からリビングを臨んでいます。

この真上は、ロフト・・・

この真下はキッチンフロア・・・

梁上に見えている空間は洋室になります。

まぁ、この状態ではまだまださっぱり想像できないと思いますが、期待していただいて大丈夫です !

2022年7月15日金曜日

熱交換器システムを交換します。

 皆さんのお家に「熱交換器」、設置されていますでしょうか・・・

この頃は「澄家eco」など標準装備にしている住宅会社もありますが、以前は住まいにおける換気自体が、ないがしろにされていたものです。

窓を開けていると当然換気されますが、冬場なんかは特に閉めっぱになって室内空気が汚れていないでしょうかねー

我が自宅には熱交換器とエアコンが一緒になった気調システムが3台設置されていまして、これが時を経て順番に寿命を向かえて壊れるので、換気のみの「熱交換器」に新たに入れ替えいたします。(以前1Fは交換済)

この機器・・・

外から新鮮な空気を取り入れて建物全体にいきわたるようにします。建物の中心あたりから吸い込んで交換器へ戻します。この時、新鮮な空気と空調された空気の温湿度を交換することで空調効率を上げるという簡単システムな優れものでございます。

このことで建物全体に温湿度差がなくなり、一日中通して新鮮な空気で快適に過ごせます~

ただこの熱交換器システムの効果は、建物自体の気密性能・断熱性能によって大きく変わりますので、注意が必要であります~

2022年7月14日木曜日

「松茂」は、ローンを組みます。

 本日建て方中の弊社戸建て物件「松茂」ですが、いつもの銀行に先週融資審査をお願いしました。

一般的には融資審査が通ってから確認申請へ進むのですが、借りるか借りまいか、迷っていて・・・もし審査がダメだったら別資金で賄おうと思っていたので今になってしまいました。

いつも銀行(笑)に書類渡してからほぼ一週間の昨日、「審査が通りそうで、いつそれまでに実行予定です」とお返事いただきました。融資審査が早いということは、収支に余裕がありリスクが低く抑えられているからだと思います。

できるだけ多く融資額を引き出そうとする方もおいでますが、わたくしは逆にできるだけ融資額を少なく抑えようとします。また、数年間で売却しても手元に資金が残る額までと借入上限も自己流で設けています。

今回「松茂」の融資状況ですが・・・土地は自己資金で購入。っとはいっても、安かった(笑)

建物等の投資額に対して融資申込額は70%程度。総投資額に対する融資申込額は54%、返済期間20年で表面家賃収入に対して借入金返済率53%。

損益計算書を試算しますと表面利回りでなく実質利回りが判明します。この表面と実質の利回り差、ここを明確に把握したいところですね。そのことを踏まえて次の投資時期や規模を熟考することで収支が安定するのではないでしょうか。

2022年7月13日水曜日

酷暑には外付けシェード。

 「どこもかしこも駐車場」という曲がございますが、自宅+実家の窓にラクシェードをドンドン追加設置しております。

最初、自宅の西日対策に北窓に設置して効果抜群だったので、東窓や実家にも追加設置して、さらに遮熱カーテンに交換しています。

酷暑の最中、朝日と夕日のシャットアウトに「外付けシェード+遮光カーテン」の組み合わせは超おススメです。

2022年7月12日火曜日

フロア計画の目的。

 「松茂」はスキップフロア構造になっていますが、明確な目的がございます。それは間口の狭い細長い建物での生活動線を開放的にするための空間創造であります。

良くチラシなどで階段の踊り場・吹き抜け部分に書斎等を設けてスキップフロアと称していますが、あれはスキップフロアではありません。踊り場利用ということです。

そもそも平屋がフラット生活動線で便利だとすると、それはそれで十分な訳でメリットも多いんですね。しか~し立地条件によっては実現しないし、かえって効果的でなくなる場合もあります。

その土地土地に見合ったフロア計画、住人の暮らし方に即したカタチが大切で今回の土地にはスキップフロアが最適と判断しました。

今後、平屋も手掛けると思いますが、その特性を活かしきれないと、メリットもそこそこになってしまいます。チラシなどでは目的が「平屋」そのものになっている間取りをよく見かけますので、ぜひ挑戦してみたいですね !

2022年7月11日月曜日

「松茂」断面パース作成。

 「松茂」は、楽日々シリーズの「ラクソラ」「ラクカフェ」のような1Fと2Fフロアで構成されておりません。

キッチンフロア・リビングフロア・階段途中フロア・水回りフロア・洋室フロア・ロフトフロアとスキップしまくっています。

現場で実際にご見学いただきますと一目瞭然なのですが、それまでのご案内が平面図や立面図では中々表現できないんですね。

そこで、断面図のパースを書いてもらおうと思ってネットで良さげなネタを探しておりましたら、わたくしが15年以上前に書いてもらった断面パースがヒットしました(笑)

「著作権が発生する場合があります」と掲載されておりましたが、大丈夫です(笑)

当時まぁまぁの金額を絵描きさんにお支払いいたしました~懐かしい・・・

パースから引き出し線を使って実際の写真と組み合わせた断面パースを完成させるつもりです !

2022年7月9日土曜日

上半期、賃貸損益計算書。

 弊社、上半期決算の時期でありまして、賃貸も別に損益計算書を作成してもらっています。

2016年にSKIP HOUSE SEAL を完成させて以来、ちょこちょこと家賃収入を積み上げてまいりました。

損益計算書の売上高(家賃収入)に対する借入金返済率を見ますと・・・約40% ! なかなか優秀ではないでしょうか(笑)

元金均等償還を選択しておりまして、全償還期間20年で元金返済率が28%なので残りの12%が利息支払い分ということになりますかねー

20代後半から工務店の経理には、ずっと携わっていましたが、いつの間にか勝手に借入金が減るという魅力はやはり大きいです ! 

正月も盆もせっせと償還してくれております。

そのための安定した売り上げ・家賃収入を得るには、やはり圧倒的な差別化(他にない魅力)とお得感だと思いますねー

2022年7月8日金曜日

ホームページのリニューアル。

 今後取り組んでいく内容を追加したり、既存コンテンツを整理したりと、ホームページをリニューアルしようと計画しています。

映え映えと写真中心の作り方が主流になっていますが、そこんとこも含めてできるだけ見やすく整理したいと思います。

また、「松茂」のスキップフロアでは、インスタも計画中でございます~

2022年7月7日木曜日

「松茂」14日・上棟 !

 やっとここまできました・・・上棟でございます「松茂」!

上棟のあと現場で保留事項を実際に見て決定していきます。間口3,640の戸建ては、ながーい私の新築人生で初挑戦であります。

空間が上へ下へ右左とスキップしてこの間口寸法をどこまで克服し魅力を引き出せているか ? 楽しみでもありドキドキでもあります(笑)

2022年7月6日水曜日

昨日は高松へ。

 取引先・徳島支社さんの車で「松茂」の情報発信の仕方を専門家に相談するため本社高松へお邪魔してきました。

高速で1時間程度ですが、走りずらく新東名のようなスムーズ感はないですね。山・谷が多いからでしょうか。

高松市の人口約40万人程度。

わたくしが20代のころ、高松市の建設会社やハウスメーカーの下請け工事をしておりまして、良く高松へは出かけました。

その時は高速がなく北灘の方から下道を走ったのですが、景色を楽しみながら少しずつ進んでいくあの感じの方が趣はありましたよね~

2022年7月5日火曜日

間取りと暮らしやすさ。

 いい間取りとは、どんなんいうんでしょうね。

昨日、取引先の方とお話していますと、どこそこ会社辞め独立した人がその会社で販売していた商品を、寸分違わず全く同じ間取り・仕様で何棟も建てているというので、あきれました。

よくある話ではありますが、なぜ自分で創意工夫しないのでしょう。おそらく以前の会社、「あそこよりいくら安い」などと販売してるんでしょう・・・どこが「おもしろい」のか(笑)何が楽しいんでしょう~

どこにもイノベーションのかけらも見当たりません。こういうことを大勢がやれば経済は縮小しデフレ・貧困となりますねーただの価格競争のみだからです。

間取りでも一人住まいとカップル向け、シニア向けなどでは、求められる暮らし方が違うはずですが、ネット等で全国ビルダーのHPを見ていますと、大きさだけが違うものがよくあります。一人住まいはコスパ重視、そこから二人用・ファミリー用と段々大きさが大きくなるだけでは付加価値は生まれないですよね。

その方にはその方の趣味趣向があり、ものの考え方や捉え方で暮らしぶり(人生そのもの)は大きく変わるものですから、いい間取り=暮らしやすい、とはならないのが「住まい」だと思います。

なので「松茂」は、ぜひご見学いただきたいですね。

「うーん住みにくそう」(笑)と思う方がいる代わりに・・・今まで見たことのない空間繋がりに完全に心奪われる方もいるはずです。

そこが、おもしろい !

2022年7月4日月曜日

一人で暮らす、新築も選択肢に。

 「松茂」は間口3,640・スキップフロア・延床面積53㎡の戸建てです。まぁ、自画自賛ですが(笑)あちらこちらに楽しめる空間が満載でございます~

最近、一人で住まう新築を購入する方が増えているとのことで、これは「松茂」も反響があるかもと思っています。

もちろん、そのままって訳にはいかないでしょうけど、今世の中にない供給商品なら「おもしろい」と思います。

「一人暮らしの戸建て新築」等いろいろ検索してみますと、やたら簡素化した面白みのないただただ「ちっちゃく低コストに仕上げました」的な商品がズラリ出ます。

また一人住まい用平屋なんかを見てもあまりにコスト重視で目的自体が取得するだけじゃないかと思ってしまいます。

一人住まいの新築を取得するなら、単身者だからこそ広がる暮らしや楽しみ方を手に入れてこそ価値があるのではないでしょうか。

同じ価値なら安い方がいいですが、安さばかりを求めると得られない大切なコトがあると思うんです。

2022年7月2日土曜日

西日を避ける。

 このような気象状況では西日をどう避けるか、必須ですね。

わたくしの自宅は西側に窓がほぼありませんが、北面窓から西日が差し込む時間があるので、紫外線カット+遮熱フィルムを貼りました。弊社事務所の西窓も貼っておりまして効果抜群です。

さてBMW・M2ですが、カーポートに止めていますが、日が西に傾くと正面から強烈な西日を浴びてしまいます。

そこで、このシェード・・・

久米監督にカーポート屋根に取り付けてもらいました(笑)
完全なる日影であります。しかし、よく見ますと・・・
カーポート屋根から跳ね出していますでしょ。日がドンドン沈んでいきますと横側が当たるので、どーにかならんか久米監督に相談したところ跳ね出し延長してくれました。

ココ・・・

カーポート屋根隅っこのカバーを外して、ガッチリ取り付けられています。各部材全て「コーナン」でゲット~

車の出し入れも工夫がある久米監督オリジナル日よけシステムです。

2022年7月1日金曜日

物価高と転嫁率。

 物価が高騰し続けておりまして。食品系も次々値上げか減量となっています。

しかし家賃は上がっていませんねー値上がり前に建設されたなら、今の建築費高騰が関係ないからでしょうか。ネット・TV料金や浄化槽管理費等々ランニングコストが上がれば変わるでしょうか。

多分、今の新築は少しずつでも家賃に値上がり分が転嫁されていくはずです、新築が少ない分需給バランスでそうなるのではないでしょうか。

この物価高に対して転嫁率が言われるようになりました。下請け企業で上からの圧力とかで転嫁率ゼロではスグ赤字転落となるでしょ。つまり優秀な企業ほど転嫁率が高いといえるのではないでしょうか。

だいたい転嫁率40%程度が多いとか、TVで見ました。仕入れ価格100円を130円で売っていたと仮定して、仕入れ価格が15%上昇115円になったら136円の販売価格に値上げすると転嫁率40%。利益は30円⇒21円と30%減少なので、この状態では続かないでしょう。

そーしますと、あらゆるコストの見直しとなって労働賃金アップは中々進まないのが現実でしょうねー

日本経済の衰退要因の一つが、値下げ競争もありここの販売価格に転嫁できずに粗利がドンドン落ちていったところじゃないでしょうか。

庶民が貧困になったので価格を上げられなかったのか、転嫁できない社会だったから労働賃金実質低下で貧困になったのか、鶏が先か卵か先か・・・

いずれにしても、この転嫁率上昇が今後の企業・日本経済を立て直すポイントだと思います。労働賃金が上がっていかないと家賃も上がらない、労働賃金は物価高を企業が転嫁販売できないと上がらない、ですよねー

2022年6月30日木曜日

「松茂」仕上表。

 各現場とも仕上表といいまして、外部なら外壁・屋根・樋等、内部なら床・壁・天井等、各仕上げを表にまとめたものを作成して取引先業者+職人さんたちに配布いたします。

変更に変更を重ねましたが最終仕上表がこちら・・・

この他に確認申請図面はもちろん、施工図面も久米監督が作成し配布いたします。

給水や排水等の設備図面、電気配線図面・照明位置に器具明細等々、詳細収まり寸法などを記載して現場がスムースに進捗するよう準備いたします。

どちらかと言えばこの下準備期間が凄く大切で現場では粛々と進んでいきます。

が、しかし・・・「松茂」では、わたくしが保留にしている施工部分が多々あります(笑)自分でもスキップフロアの高さ感覚や微妙な空間の広がり感が現地でないとつかみきれないんですね~

2022年6月29日水曜日

ソロ社会の到来。

 4人に一人が生涯独身・離婚率30%で2040年には40%が単身者世帯となります。ソロ社会の到来ですね。

賃貸においてもこの推移は大きく影響するし、生涯賃貸世帯も増えていくでしょう。

また、これからは一人住まいの1戸建てを購入する単身者も出てくるとわたくし個人的に予測しています。

わたくしは、注文住宅業界にどっぷり浸っておりましたので良く理解していますが、現在の注文住宅会社のターゲットはファミリー層であります。

30年以上前・・・バブル経済が崩壊して金利が大幅に下がっていた時期に建て替えブームというのがありました。この時、建物の大きさは45坪~60坪程度・施主年齢層は40代~60代、間取りも続き和室が珍しくありませんでした。

しかし、現在は土地から購入して建物の大きさ30坪前後~35坪程度・施主年齢層20代~30代と変化しています。

いずれにせよ、どの住宅会社のモデルハウスもファミリー向けの商品となっていて、スペック(耐震や断熱省エネといった躯体構造)も似通っています。

つまり、単身者向けの1戸建て商品というのは存在していません。DIYの延長線上のような超コンパクトなものはありますが、30年~40年住まう構造ではありません。

ココを今(笑)少し考えております。ニーズなきウォンツ ! SKIP HOUSE もそれで大人気になりましたからねーこれはこれで「おもしろい」と思います~

2022年6月28日火曜日

価値を生み出すがポイント。

日本経済の将来が右肩下がりなのに、わたくしが不動産投資をする理由・・・相続対策ではありません(笑)

そもそも一番の問題は年金支給額が減り続けて年金暮らしが不可能になるのかなっ、というところです。2000万円貯蓄がないと破綻するかもといった金融庁レポートが話題になりましたが、今はなかったことになっていますねー

そこを政府は定年70歳説とか生涯現役などと訴えている訳ですよね。それゃ元気で最後まで働けたらいいですが、できなかったらどうなるのか、ですよね。

そこで、年金あてにせず、不労所得のしくみをつくっておく。

株式や金融商品に投資して配当やキャピタルを受け取るのも不労所得ですよね。わたくしが土地を取得し建物を新築し、賃貸し家賃収入を受け取るのも不労所得。

ところがこの二つ、決定的に違う部分があります。

それは、建物に高付加価値をつけて新たな価値を生み出しているところです。投資する大家さん側のセンスや思い入れで全く違う投資の質になるところであります。その分低リスクになっています。

不労所得というとイメージが悪いですが、わたくしの中では「いい不労所得」と思っております(笑)

新たに価値を生み出す ! ココがポイント・・・

2022年6月27日月曜日

徳島県人口でみる2045年。

 未来のことは誰にも解らないというのが基本ではありますが、人口減少は確定未来であります。徳島県の人口減を見てみましょう。

2020年72万人⇒2045年53万人と減少。この中身で例えば徳島市・・・
2020年25万人⇒2045年20万人と減少。徳島県全体より減少率が少ないのは過疎地の減少率が高いからです。

このことばかりですと、将来に光が見えてきませんが「北島町」を見てみましょう~

2020年から2045年にかけて人口減少率はわずか2%であります。また藍住町も北島町ほどではありませんが、減少率は低い方であります。

なので、弊社賃貸物件は、北島町3か所・藍住町1か所にございます。将来の人口減を考慮いたしますと、この2町は比較的低リスクであるといえますよねー

2022年6月25日土曜日

2040年の予測値をどう捉えましょう。

 こちら・・・

野村総研の新設住宅着工数予測値です。持ち家・分譲・貸家全て同じように右肩下がりです。人口数減少が一番の理由ですが、様々な要因を分析した結果であります。

2040年になりますと・・・

この通り46万戸。現在90万弱ですから、半分になるという予測です。現在、過去30年間で日本経済力は世界ランキング1位⇒34位まで転落しました。さらに、この右肩下がりです・・・

この野村総研の予測データは、今までもあたっています。移民政策等想定外のことが起こらない限り、この右肩下がりのトレンドはピタリとあたります。コロナなどの影響は数年後に調整されます。

2040年というと未来のことのようですが、賃貸は20年後のことを考慮して投資するのであと18年しかないということになりますね。

この事実を踏まえてさぁ、どうするか、でしょうか。

賃貸物件から賃貸物件へ転居する方の一番の理由は、転勤や家賃が理由でなく「特に不満はないが、今よりいいところへ移りたい」が一位だそうです。

なので、今の既存物件にない強力な魅力を持っていないと入居者争奪戦に苦戦するということだと思いますね。

2022年6月24日金曜日

気温36.5° ?

グングン気温が上がっておりまして、現在時刻14:00で車の温度計36.5°でございました(笑)

今年こそ、ちょこっと避暑地に行こうかなと北海道宿泊を見ましたら、グレード高いところは8月末まで×××となっていました。
道民割の効果 ? いや景気がいいのでしょうか、価格が高い部屋から詰まっている印象ですかね。

現場では「松茂」が基礎工事中・・・基礎工事や屋根工事には日影が存在しませんので、この季節職人さんたちには体調に気をつけてほしいです。
また、大工さんも建物の中でもよく熱中症になると研修で言っていましたので、くれぐれも注意ですね。

2022年6月23日木曜日

アトキン氏、羽鳥ショー出演(笑)

 別にアトキン氏のファンではありませんが(笑)加谷氏と同じ日本経済を語る気になる存在であり、同時出演でございました。

労働最低賃金5%上げるなんて当初よりトーンダウンしていると思いますが、5%でなにが変わるでしょうか???

1000円が1050円になったところで、時給50円×8時間=400円×24日=月差額9600円です。今のインフレに対して月9600円で消費が上向くはずないですよねー

わたくしが気にしているのは、社会全体特に地方の「家賃」の動向なんです。

労働賃金をわずかばかり上げてもこのインフレでは実質賃金が下がって、家賃の値下げ圧力にならないかを見ています。

ここで私たち大家業は誰を相手に部屋を貸すのかがポイントになってくると思うんです。

比較的所得が高く暮らしに余裕のある方々をターゲットにするべきだと考えます。そのために必要なモノ・コトとはなにか。何を入居者に感じてもらうのか、「松茂」ではそこを感じてほしいと思っています。

2022年6月22日水曜日

20年後は一人暮らし世帯が4割に。

 さらに、2035年には人口の5割が独身だそうです。生涯未婚率が増え続ける上に離婚率も増加するでしょう。

そうしますと、3LDKの1戸建てまで必要がなくなる訳です。

今回の「松茂」は生涯独身の方々の本住居としても選択肢があると思っています。一人暮らしならではの自由さ、暮らしやすさがあります。

賃貸投資をする場合、20年後を考えますよね。わたくしは、ここんとこをじっくり掘り下げて今後の商品開発に活かしていこうと思うんです~

2022年6月21日火曜日

OB大家さんと商談。

 新規現場の商談をOB大家さんと致しまして、進めていくカタチで商談成立でございました。このご時世に誠にありがとうございます。心より感謝申し上げます。

1つ話題に上ったのは、今賃貸の新築が減っているので、希少価値が高いということでした。同感でございます。

金融機関の融資審査が厳しいことが、賃貸市場における新築減少の主な要因と思われます。

あと一年ぐらい続くとみられているインフレですが、その後どうなるんでしょうか。未来のことは誰にも解らないという世界にホンマになりましたねー

2022年6月20日月曜日

古希を迎える達郎。

 朝から羽鳥ショーで物価高の行方と、日本経済衰退の原因みたいなをやっていました。

二次下請け運送会社の社長さんも出演してコメントもありました。荷主に対して契約する元請け、そこから下へ下へと下請け⇒二次下請け⇒三次下請けへと単価は落ち続け、物価高を転嫁できず利益が出ない組織構造のようです。

これは運送業界だけではありません。建設業界も古くからこの体系ですし、日本経済隅々までこの馴れ合いや系列といった下請け構造が生産性を落としているといいます。

値上げをいうと取引を打ち切られるから我慢して続けることで労働賃金は下がり続けるということなんでしょう。

やはりアトキン氏のいう政策を実行するしかないのではないでしょうか。失業や倒産が増えるので想定した受け皿を手厚く準備することが大前提となりますけど。

どーも、やりそうもないですね。このままでは日本経済全体は衰退しそうです。ただグローバル企業や利益を出し続けている国内企業も業界上位ごとに存在していますねー。

音楽業界と言えばその中の一人・・・山下達郎(笑)言わずと知れたミュージシャンであります。ギタリストと思っていたのにコンサートに行くとピアノ弾いていましたが、もともとドラマーだったみたいで、当時ドラムも叩いてくれました(笑)どんだけ~

古希を迎えるというのになんとニューアルバムを発売し、全国ツアーをするとゆーじゃない。コンサートチケットはどこもプレミアムチケットで抽選。

新曲でなくてアルバム ? スゴっ(笑)

今から44年前、わたくしが高校一年生の時(笑)「GO AHEAD」というアルバムが発売され、「徳島レコード」(古っ)で試し聞きをした時・1曲目の聞いたことのない幾重にも重なったコーラスに衝撃を受けたのを憶えています。

それから「SPACY」「CIRCUS TOWN」にさかのぼったあと、「MOON GLOW」「RIDE ON TIME」「FOR YOU」「MELODISE」とじぇんぶ買って耳にタコができました。

それが遠い記憶のような気がするのにアルバム新譜です。ここまで来ると日本経済の弱さは関係ないんですねー素晴らしいモチベーションと才能だと思います !

2022年6月18日土曜日

「松茂」玄関土間に防滑シート。

 玄関ホールに土間がある「松茂」ホントはモルタル仕上げにしたかったのですが、この床は既に高さが大分上がっております。構造上合板下地になりますので、防滑シートでシンプルに仕上げます。

こちらを採用・・・

オレンジの部分が土間仕上・・・
正面壁にタイル貼り。土間とフローリングの段差は靴収納。

リビングと土間の接地部分は3,640あります、このフローリングの先端の収め方も工夫されているとです~

2022年6月17日金曜日

「松茂」でカーペットタイル。

 サンゲツにカーペットタイルという商品があります。

50cm角のカーペットで床に置いていくように敷き詰めるので、傷んだ部分だけ交換が簡単にできます。

「松茂」ではこれをキッチン床に採用しています。

ベタ基礎のベース土間コンクリートの上にモルタルできれいなレベルに調整し、カーペットタイルを敷き詰めます・・・

青ラインが建物GL高さ、そこから100上がったところがキッチン床の仕上がり高さ。基礎立ち上がりの中にいる感じで土台より低いですが、GLより高いので問題ありません。

キッチン近くですと、どうしても汚れやすいと思います。入居の入れ替えの時に傷んだ部分だけ50cm角タイルを交換します。

床座式ダイニングを提案しているので、カーペットだと座り込みやすいですよね。

2022年6月16日木曜日

家賃と労働賃金。

 今朝も「羽鳥ショー」で物価高と所得の話をしていました。ニューヨークのビッグマックセットは、なんと\1,400-だそうです。驚きでしょ~

ところがニューヨーク飲食店のアルバイト時給は\3,000- 月50万円弱なので、徳島県の最低賃金とビッグマックセットを比較すると、ニューヨークより徳島県のマックが高いということになりませんか。

それぐらい米国より労働賃金が安い訳です。物価上昇中の世界ですが、日本の一番の問題は間違いなく「労働賃金」でしょう。ここが上昇しない限り家賃も上がらない。

政府は賃金上昇を訴えていますが、何十円の効き目のない上昇幅です。

アメリカは特別としても、ドイツ・イギリスのレベル時給\2,000-以上を目指して法整備するべきだと思います。

一時的に中小企業の倒産は増えますが、ここを避けていては何も解決しないところに来ていると思います。物価上昇、家賃下落なんてならないよう労働賃金を法律・強制的に上げてほしいものです。

2022年6月15日水曜日

「松茂」照明器具 !

 ラクカフェなどはスタイル的にネットで雑貨系照明を採用しましたが、今回の「松茂」はパナソニック照明器具です。

ドーン・・・

ご覧の通り・・・ダウンライトを多用しておりまする(笑)なーんでかっ、安くてスッキリ低い天井にも溶け込みます。

「松茂」のテーマは間口がせまく細長い住まいの特徴を活かし、スキップフロアで楽しんじゃいましょう~っというもの。

なので、梁見せや化粧天井以外での空間づくりの見せ場満載となっておりますので、照明器具も脇役です。

あ~リビング照明だけは、雑貨系特別照明が設置されますので、こちらもお楽しみに。。。

2022年6月14日火曜日

「松茂」給水メーター。

 「松茂」の敷地は新規に給水管を前面道路から引込みます。

徳島市などは一つの敷地・筆に対して1本しか引込できません。分筆すれば大丈夫なケースもありますが。ですから、敷地内で子メーターに分ける必要があるし、口径を交換する時は既存撤去費用もかかります。

今回の「松茂」は間口10mしかない一つの分譲地に2本引き込む許可をいただいておりまして。20mmを2本、町メーターも2ケ。町下水もそのメーターで直接入居者から集金してくれます。

子メーターですと1戸あたり水道代1,500円とか家賃に上乗せしたり、管理会社に集金頼んだりとか手間増えますもんねー

レアなケースで大変助かります~

2022年6月13日月曜日

どーなる、徳島県の着工数。

 新設住宅着工戸数というデータが都道府県別で毎月発表されています。

この数年間全国90万戸前後(年間単位)で推移してきましたが、2030年には65万戸まで減少することが判っています。

この数字は主に人口数減少等によるもので20年ぐらい前からシンクタンクが予測しているものです。(建築資材の高騰は加味されていません。)

90万戸⇒65万戸となると3割弱減ることになります。

北関東や都市部では減る予測がされていませんので、地方の減少率はもっと極端になるはずです。

全国の新設住宅着工戸数と徳島県とを比較してみます・・・

年度  全国   徳島

2017    94万戸  4,764戸

2018    95万戸  4,377戸

2019    88万戸  4,041戸

2020    81万戸  3,245戸

2021    86万戸  2,973戸

以上となっていまして、2017年から2021年にかけて徳島県では4割弱減っていますが、全国では1割にも届きません。

さらに、こちら2022年・・・

今年1月~4月のデータでも徳島県は6%減少ですが、全国では0.6%程度の減少となっています。

徳島県の賃貸市場において新築がドンドン減っていくのは間違いないでしょう。そもそも供給過多(ただし入居者の望む物件は少ない)の賃貸市場に建築資材の高騰が加わり、融資も厳しくなっています。

なので、今から新築すれば築浅物件としての希少価値が長く続くといえないでしょうか~

それと、この厳しい時期に融資審査が通るということは、大家さんの事業が低リスクだと銀行が見ているということでもありますね。

2022年6月11日土曜日

合板、いつまで上がる。

 「松茂」ですが、4月の段階で木材全般の見積りをしていました。

通常3か月程度有効期間があるのですが、このご時世推定見積りとなっていまして、「7月に加工するならこれぐらいでしょ」という仮見積りで、今回の加工時に時価取引見積りが来ました。

4月の推定と木材系はほぼ横ばいですが、合板価格は15%~20%値上がりしています。4月との比較でこの値上がりですから、去年と比べますと3倍以上になっている合板類もあります。

どんなところに使用しているかと申しますと・・・主に1F2F床など構造上重要な部分に梁等に直接緊結する剛床用合板24mm。屋根やバルコニー下地・床の捨貼用などに12mm合板等を使用します。

今後合板は、ロシア産の不足影響でさらなる価格上昇が見込まれています。

ただ現在、建築価格の上昇によりローンを組めない施主層が増加していまして、この現象が長引けば着工数が減少いたします。

結果、需給バランスから2023年度中には高止まりするのではという見方もあります。しか~し、この高止まりは長期に続く見込みであります。

2022年6月10日金曜日

気をつけたい地中埋設物・・・

 「松茂」ですが、基礎工事開始して掘方を進めたところ地表面下に砕石が敷き詰められていることが判明しました。

茶色の部分が元々の土、白っぽい部分が砕石にセメントが混ぜられたもの。ほぼ敷地いっぱいに敷き詰められていました。

基礎工事を進めるには、強度の点からいっても全て撤去しなければなりません。余分な費用が掛かってしまいました~

仲介業者に相談したところ、地中埋設物について重要事項に記載があるというので見てみました・・・

「本契約において売主は地中埋設物が敷地内より出てきた場合、引き渡し完了日から3か月以内に請求を受けたものに限り、売主の費用負担において撤去する事とします。」

っと、ちゃんと謳われておりました(笑)決済からほぼ一年となるとです。そーいえばそんなんゆっとったなっと、うかつでした・・・

決済後スグに試し堀りしておくべきだったですねー

弊社が購入しましたこの土地は、相続でお孫さんが所有していました。相当以前に開発された分譲地で今までに建物が建った経緯もありません。

なぜ、この砕石が敷き詰められているのか、仲介業者と話したところ・・・以前、町下水道整備工事の際に建設工事業者に駐車場として貸していたことがあるらしいとのことだったので、ぬかるみ防止+雑草対策として建設業者が敷いたのかなと推測いたします。

今回は費用もしれていますが、今後地中埋設物には細心の注意を払おうと思いました・・・

2022年6月9日木曜日

ご採用いただいた室内窓。

 今、商談中のファミリー向け戸建て賃貸(大収納階あり2.5階建て)に室内窓をプラン提案しましたところご採用いただきました。

とはいえ、見積りのご承認はこれからですが(笑)

ラクカフェハウスで採用しました室内窓ですが、通風や採光だけでなく空間の広がり目線の抜け感がおススメポイント。

今回は玄関土間にシューズクローゼットがあり、キッチンとの境壁にこの室内窓を採用予定です。閉鎖的になりがちな玄関内・SCにあることで、家に帰ってきた感がスグ味わえ室内からも家族の帰宅した所作が伝わり「おかえり」の準備にもなります。

コストはかかりますが戸数が限定的な戸建ての際にはぜひご採用を・・・

2022年6月8日水曜日

年間14,190円の排水負担金。

 昨日、次回着工予定・弊社物件の「徳島市」の排水負担金の問い合わせをしていました、やはり必要な支出のようです。

売買時の重要事項に記載がなかったのは、町内会費や水利組合負担金と同じ扱いで項目に除外が謳ってあるとのことでした。

まぁ、スグ支払いましたけど・・・3戸で年間14,190円みたい。

しかし、本日地元紙にも関連記事があったように土地改良区等に対する負担金についてしばしば訴訟も起こっているようですね。

その地域ごとの裁量では経済的に広がりにくいと思うので、行政側で管理するべきだと思うのですが・・・

皆さん、この案件についてどういうご見解をお持ちでしょうか ? 詳しい方おいでましたら、また教えてください。


2022年6月7日火曜日

土地改良区から排水負担金 ?

 「松茂」のあとに着工予定しています弊社物件「徳島市」ですが、土地改良区から排水負担金が送られてきました。去年取引した際にはそのような負担金の話を聞いてなかったので、重要事項を再確認・・・

汚水+雑排水+雨水、全てに負担金無しに丸がついていますので、仲介業者さんに調査依頼いたしました。

土地改良区や水利組合には統一された基準がないので、売買時には気をつけたい項目ですね。一回きりの支払いだったり、毎年の場合だったりするようです。

まぁ調査結果待ちます~

2022年6月6日月曜日

アイアンR手すり !

 「松茂」で採用するR手すりですが、アイアンでオリジナル作成いたします。

現場で原寸取って鉄板をレーザーで切り抜きます(笑)「ほなーにコストかけてどーすんの ? 」というお声が聞こえてきましたが、数万円です。

入居者の驚きに比べると安いものです。こちら・・・

中二階といいますか水回りフロアの先端、青のRがフローリング床です。そこから400mm程度上がったところにRカウンターを壁に埋め込むカタチで設置。

床に座り込んで足をブラブラと吹き抜け空間に垂らすように使用します(笑)

カウンターの少し前・上にアイアン手すりをRカウンターと同じカーブで設置します・・・

「こんなところでリモートワークスペースになるの ? 」というお声も聞こえてきますが、入居者が実際に使うか使わないかは問題ではなく(笑)こういう遊び心が暮らしには大切なんですよと発信したい~

また、賃貸で暮らすとはそれを実現しやすいということなんですね。

2022年6月4日土曜日

外壁メーカーの外観パース。

 「松茂」ですが、神島化学さんのパースが届きましたので、ご紹介します。奥まった部分は一部KMEWを採用していますので、少し違うと思いますが、ご参考程度にしてください。

A

B

実際、現物を見ますと質感があるので全然違うと思います。ぜひ現地でご確認いただきたいです。

2022年6月3日金曜日

実現したい打ち合わせルーム。

 もう、いろいろ事務所思案を巡らせておりまして(笑)

以前からトライしてみたかったのが、外との高さの工夫・・・目線で楽しみたい空間です。

これは説明しやすいようネットで拝借したものですが、打ち合わせする床と外GLとの高さを逆にしたいんです。

打ち合わせするテーブル高が床から700mmとしてテーブルと同じ高さに越し窓を設置します。その腰窓の下端高さと外GLをレベルにしたい~

外GLといってもホンマに地下床だと相当な工事を施工しないと湿気てしまうので、通常外土間で仕上げた上に床上げして室内から見て室内側が下がっているように錯覚してもらおーという寸法でございます。

2022年6月2日木曜日

小規模・貸事務所、いいのがない。

 知人が小規模の貸事務所を探しているということで、いろいろ検討してみましたが・・・いいのがないっす。

わたくしの言ういいのとは、事務所前に車4台余裕の並列駐車に事務所面積15坪程度。

ビル系・マンション系・店舗系は結構空きがありますが、こうしたカタチは見当たりません。敷金+礼金しかも、要工事なので初期投資額は相当な金額になってしり込みしてしまわないですかねー

そこで、燃えてきました~

「ちょうどいい」感じの自然素材仕上げの事務所+住宅併用作りたくなったとです(笑)

今はやる気満々(笑)(笑)

2022年6月1日水曜日

適材適所でロールスクリーン。

 単身者用とかの場合、洗面脱衣室等が広く取れないことがあります。普段使いの時は扉がない方がスッキリしているし、解放感もあり採光・通風にも優れています。

そんな時、ロールスクリーンを採用します。本当に必要な時にだけ使用する以外洗面脱衣室は完全アケッパにします。

「松茂」もこちら・・・

この色を採用しています。チェーン式と紐引っ張る式とあるので、その都度適正な方法を選択します。

今回はチェーンのぶら下がりをさけて紐引っ張る式を採用、スクリーンの取り付けが壁いっぱいに設置できるのもメリットですね。

2022年5月31日火曜日

わたくしの土地の見方。

 昨日、土地分譲業者から売り土地の概要を聞いていました。会話の中で違和感があったのが土地価値の考え方です。

このエリアは坪いくらぐらいのところですとか、工夫すればうまく入りますとか、ではないというーお話。

わたくしが大家さんに土地をご紹介する時は、一番に理想的な土地カタチ(駐車計画も考慮したカタチ)を重視します。つまり自分で買ってもいいぐらいの土地ですね。

戸建てにしろ共同住宅にしろ、竣工した時の見え方が重要で、このあと何十年と入居者はその見え方、つまり第一印象を感じることになります。

カタチを検討したら、外周工事(境界確定)にどの程度の予算が必要か試算。そのあと、実際に建物を配置して概算を算出します。

そーしますと土地の適正な坪単価が見えてきます。

売値と差が大きくあれば断念するし、何とかなりそうな金額だと前向きに検討となりますねー

なので、このエリア何戸入ったらいくらで買うか、みたいなザっとした表面利回りで検討するのではないんですー

2022年5月30日月曜日

フローリングで演出する。

 スキップフロア「松茂」、この赤く囲まれた部分が1Fフローリングフロアです。

左の下り階段は通常巾900の階段を広げて1200にしてゆったりとした優雅さを醸し出し、リビングとダイニング間の行ったり来たりを楽しくします。

キッチンとの段差は800、リビングのフローリングがキッチンの方に伸びていつの間にかカウンター代わりになる要所にこの階段があります。

右側の上り化粧階段は露出型で下をフローリングが走っています。この床の凹み具合がポイント ! 

また、キッチンから8段目・リビングから4段目の階段と同じレベルに小さな籠り空間・おうち図書館があり、こちらもフローリングと階段踏板がジョイント演出されています。

キッチンへの下り階段の途中に座ったり、露出型階段を背に座ったりと、おうち図書館スペースだけでなく、あちらこちらに居所を演出し、一人の時だけでなく友人知人との共有時間等も楽しめるよう施しています。

2022年5月28日土曜日

トクラスキッチンのメリット !

 弊社物件現在までキッチンは、全てトクラスです。なぜトクラスを採用するのか、その一番の理由がこちら・・・

右上にある人造大理石カウンター+シンクです。

通常キッチンメーカーのカウンターはステンレスが標準仕様で人造大理石はオプションになっています。人造大理石シンクは設定のないメーカーもあります。

トクラスはカウンター+シンク共人造大理石が標準仕様なのでオプション追加比較すると他社よりコスパに優れています。

明るく清潔感もあるので入居者にウケもよく経年劣化も少ないです。

2022年5月27日金曜日

フローリング+建具「松茂」

 「松茂」のフローリング+建具ですが、パナソニックのベリティスを採用します。

一般に賃貸では、AP用というスタンダードグレードを使用することがほとんどです。

たとえば、フローリングですが・・・

左がベリティスフローリング・チェリー柄、右がAP用フロアチェリー色です。

この写真だけでも木目や色合いのクオリティー差が大きいことが解ると思います。

価格はほぼ倍しますが、戸建て系にはオススメ~住まい全体におしれ感が広がります !

2022年5月26日木曜日

アーチのつくり方。

「松茂」の外観に、いくつか見せ場を演出します。

その一つが「アーチ」です。サイディング仕上なのですが、緩やかなアーチをつくります。

このオレンジのカーブ・・・

下地は大工さんが曲げベニヤ等を使用して造作します。

このRの大きさには限界がありますが、巾や高さのバランスを鑑みゆったりとしたカーブの頃合を探します。

その下地にサイディングを施工するのですが、こちら・・・

普段縦使いするこの出隅。

これをヨコにして455mm役物をタイル目地でいくつかにカットします。

Rのカーブに合わせつつカットして繋いでいき、最後に同色コーキングで継ぎ目が解らんように仕上げるとです~