タイガー、どうするん。

タイガーウッズが逮捕されたというニュースが・・・
私は強かった時のタイガーを宮崎フェニックスまで見にいきました～
練習場には人だかりでスプーンで打つとキレの良さに驚いてギャラリーから悲鳴が上がっていました。

ピーク時には圧倒的な強さと、ドラマのような信じられないショットを打って世界を楽しませてくれたタイガー・・・

なんせお父さんが亡くなってから、なにもかも良くない～
タイガーにとってお父さんは心の支えであり、お父さんを喜ばせるためにゴルフに打ち込んだ意味合いもあるようです。

お父さんは苦労人で若いときプレーに訪れたゴルフ場で白人にジュースを買ってくるよう言われたそうです。
同伴プレーヤーがプレーに来ていると断ったそうだが、人種差別に苦しんだ経緯があったそうな。
なのでタイガーは一番でなければならなかった。

タイガーのプレーは強かった時でもよくティーショットを曲げていましたが、2打目さらに曲げ返してピンに絡む～
その映像は他のプレイヤーにはない魅力で心が躍りました。

しかしスーパースターも人としての歩み方はままならないのでしょうか。
昨今のニュースを見ていると、そう思います。

もう一度どん底からはい上がって、グリーン上でガッツポーズを決めてほしい。

スライドショーに実例をアップしました。

徳島市 K棟 SKIP HOUSE 長屋Ver.  1F
スライドショーへ。

レッスンプロ、騙される。

ゴルフのレッスンプロが詐欺にかかって集団訴訟するとニュースにありました。

レッスンプロは全国に3000人程度いるらしい。
なんとその中の1000人規模で詐欺にあったとか。

無料でHPを作成するからと接触して契約段階で映像ソフトを買わせる。その支払いはクレジットを組ませて返済はその映像ソフト会社が広告費として支払うという・・・なんとも幼稚なしくみ。

一人当たり300万円～900万円の被害で破産者も出るという～

気の毒だと思いますが、しくみがあまりに幼稚すぎる。
クレジットを組めば自分に支払う責任があるのはあきらか。
そんな怖さを大人になっても持っていなかったということでしょうか。

私も熱心にゴルフに打ち込んだ時期があり、何人かのプロにレッスンを受けていました。
シングルハンデにはなれませんでしたが、あるレッスンプロとは遠征ゴルフに行くなど親しくしていた方もおいでました。

レッスンプロの収入は大多数の方が低いそうです。
たしか4回で1万円だったかな。

こういう詐欺って弱い立場の方が被害にあうケースが多いですよね。

泣きっ面に蜂というか、やはり気の毒です。
あのレッスンプロの方は大丈夫だったでしょうか・・・

土地から購入の注意点～浄化槽と建物との位置。

下水地域なら合併浄化槽は必要なく、経費は下水道への接続だけで安く済みます。

合併浄化槽が必要な場合に以前水位のお話しをしました。
しかし、それだけではありません。

今回は水位ではなく、建物に対しての位置ですね。
建物の大きさと敷地内の配置によっては余分な工事がかかる場合があります。

建物の真ん中あたりに埋設出来る時は問題ないですが、10戸とか12戸とかで建物が横に長いのに端っこにしか配置できないケースだと・・・

浄化槽の入口までの距離が極端に長くなってしまって勾配を少しずつ取るのですが、浄化槽入口が地面よりドンドン低くなるため点検口をあらたに作る必要に迫られます。

この時、点検をする保健所の規定で工事をしますが、浄化槽本体のフタに加え、2重に鉄フタをコンクリートで造ることとなって、50万円とかかかってしまいます。

なので建物を仮に配置して浄化槽位置も検討しておきたいところですね。

防音・遮音工事についてⅡ。

私の自宅には6帖の防音室があります。

ドアや窓、すべて2重で床も上げて天井も下げてなにからなにまで2重に構成されいます。

コンセントなんかも隙間すべて遮音コーキングして、仕上げ材も吸音壁紙を使っています。

ここまですると、さすがに隣室に話し声などは聞こえませんが、大音量でステレオを鳴らすと低音がぼんぼん響きます。

下手なエレキを弾いても家族が気分を害さないよう作ったのですが、末っ子が受験の時には怒られました(笑)

つまり、生活音は完全に止まっていますが完全な防音にはこれでも程遠い訳ですね～

貸しスタジオも相当音は漏れていますもんね～

防音・遮音工事についてⅢ。

大建工業という建材メーカーがあって、この遮音材や防音材建材を様々販売しています。

メジャーなところでは、遮音マット・遮音シート・遮音ボードなどですが、これらを使うほど効果が出るモノではありません。

たとえば同じ建材を何枚重ねても効果は薄く、違う素材を重ねることで音は伝達しにくくなります。

あと大切なのが隙間を埋める・・・遮音コーキングという専門のコーキング材で貼り合わせた目地などを埋めると効果が上がります。

結局のところ現場の施工品質で効果に差異が出るということでしょう。

また音を止めるという目的ではなく吸収するという吸音材との併用も効果が出ます。

発生した音や振動を吸収し、伝達しにくくして、できるだけ止めるという工夫をどの程度まで積み重ねていくかという感じですかね～

防音・遮音工事について。

共同住宅にあって遮音がどの程度なのかは入居の際にも気になるところですよね。

RC鉄筋コンクリート造で床はスラブコンクリート、界壁も完全なコンクリートの壁で仕切られた場合はなんの問題もないでしょう。
しかし、その分家賃に反映しているはずです。

RC造であっても躯体だけコンクリートの柱・梁で構成されていて、部屋と部屋の間仕切りの界壁がブロック積などで仕切られた場合ですと、完全な遮音にはなりません。

鉄骨造や木造も界壁や床は完全なコンクリートの仕切りではないので、遮音効果は建材の使い方によって差異がでます。

やればやるほど効果が少しずつ上がっていきますが、施工費用も上がっていきます。
どの程度の遮音を希望するか、また、単身者とファミリー層というターゲットの違いもあると思います。

子どもが走ったり飛んだり、赤ちゃんが泣いたりする音は止まりにくいでしょう。

なので、共同住宅の在り方もビジネスホテルの在り方もターゲットに合わせたクオリティーと価格のバランスでいいと思いますね。

格安のビジネスホテルではお隣のテレビの音が聞こえてチャンネルも解ります。

1万円超えますと、聞こえはしますが気にならない程度といいますかね～気にすれば気になるといいますか・・・

しかし、3万円近くになりますと完全に遮音されています。
ドアを閉めると「し～ん」って感じです。

同じエリアに泊まるのに、数千円でも3万円でも泊まるという目的は達成しています。
3万円出して音が聞こえますと、クレームになるんでしょうね。

村田諒太選手、再戦してほしい。

しばらくぶりのミドル級タイトルマッチとあってテレビ観戦していました。
以前から村田選手には好感をもっておりました。

いきがったり、強がったり、悪態をさらけ出す下品なボクサーとは違って・・・話し方や表情、ひたむきにボクシングに取り組む姿勢など尊敬できる数少ないボクサーだと認識していたからです。

さて、試合は圧倒的に優位だったため、後半完全なKO狙いではなく相手のカウンターに気をつけろとのセコンド指令があった模様。
ポイントでは勝っているのでラッキーパンチをもらわなければ勝ちが決定していると踏んだからでしょう。

私もそれでいいと思っていました。KOより確実にチャンピョンになるべきだと。

しかし判定は、まさかの負け・・・
会場はどよめき、私も何が何だか～

試合後、WBA会長が村田が勝っていたミスジャッジだと～なんだそれ。
だったらビデオで判定しなおせ～

村田選手はショックのあまり現役続行するかどうか明言しなかった。
しかし、昨日現役続行へのふくみをもたせたとか。

あのジャッジのあとの引退は悔しすぎる。
もう一度～見たいです。

土地から購入の注意点～残留物。

新規の造成地でない場合は、なんらかの残留物があるかもしれません。
何度か通って良く確かめたいですね。

コンクリートブロックのガラが何か所か落ちているとか、何かの残骸が気にならない程度でも残っているとか。

基礎工事の際、必ず捨てなくてはならないものなので取引以前に処分してもらうか、処分費用を引いてもらいたいところです。

あと注意が必要なのは、土が盛り上がっているなどの場合、場外処分に相当な費用が掛かってしまいます。

残土処分の費用は場所によって違いますが、㎥当たり6,500円～7,000円とか結構負担が大きいですので。

現地ではあまり気にならなかったとしても、駐車場として道路とフラットにするためには下地の厚みがいるので、これまた場外処分費用が必要となります。

この辺は建物の計画と合わせて事前に見積もっておいた方がいいですね～
これらを合わせて建物建築までの諸経費を把握して土地の坪単価をはじきたいところです。

土地から購入の注意点～給水の集金。

水道局は各市町村によって分かれていて、集金方法も違いますので最初に調べておいた方がいいですね。

徳島市水道局は、共同住宅各戸に加入金を支払って各戸に直接入居者から集金してくれます。
なので20mmの水道メーターボックスが検針のため並んでいます。
下水があれば連動して集金してくれます。

ガレージハウスのある北島町水道は敷地に対して一つの大きな40mmメーターがつきます。
なので大家が一括して入居者使用分を支払います。

入居者によりバラつきがあると困るので小メーターを取り付けていますが、各戸検針して集金するのは現実的でないため、一律に1500円とか集金します。

特別使い過ぎた時だけ小メーターから割り出して余分を集金するわけです。
あきらかに直接集金してもらえる方が手間いらずでいいので事前に知っておいた方がいいですね。

いばっても偉くなるわけではない。

昨日の徳島新聞の「ことば遍路」に賛成の一票を投じます。
ヤマト運輸の創業者小倉さんの言葉らしいが、共感します。

リーダーシップとよく言いますが、仕事でいうリーダーシップとは群衆とは違うモノの見方で洞察し、方向性を見出し決断することだと思っていました。

その方向性に異論があって議論になってもやはり認めてしまうモノの見方ができる人がいます。

 

 

それだけで十分なのですが、世の中には偉そうな人たちが多い(笑)

 

 

小倉さんのお言葉によると・・・「会社でことさら偉そうな態度を取る人は外でも飲食店の店員などに対しても尊大な態度をとる」とあります。賛成～共感・大賛成です。

 

 

私はうどんのやまの大ファンで週4回は通っています。

店員さんの接客も元気よく、うどんの品質も安定していますが、なんでそんな偉そうな態度なん???っと言う客をしばじば見かけます。

 

レジのおつり箱にカードを投げ込むおっさん、なぜ置けないのでしょうか。

ほうりつけて何の意味があるのでしょうか。

 

また、注文を一回だけ聞き間違えた店員さんに対して、怒り心頭のようすで大声で「かけ小っていよんだろ」普通にもう一度言えば済むだろうに。

 

厨房は音が聞こえにくいんだわ、違ううどんが出てきただけでブチ切れて、「段取り悪い店やのう」

もう、おっさん来るなー(笑)

 

きみたち、どんだけえらいんだ???

 

 

たった330円で毎回幸せにしてくれるお店なのに、この偉そうな方々で時々残念な気分になります。

 

 

小倉さんはこう締めくくっています。

 

店員さんはお客様だからそれなりに対応してくれる、だがそれを同じ客の立場で見ている人もいることに気づかなくてはならない。

 

やはり、リーダーシップがあると思います(笑)

土地から購入の注意点～排水。

側溝があっても排水できない場合は、結構あります。

その時、水路等に流すようになるわけですが水利組合というのが存在します。

地域の方がメンテナンスのため排水したい方から集金しています。
この費用はアパートの場合、一般住宅より高いケースが見られるので事前に調べる方がいいでしょう。

1Kや2LDKなどでも違ったり、一回の支払いで終わる場合もあれば毎年というところもあります。

10万円とか20万円などが多いでしょうか・・・

土地から購入の注意点～給水。

給水は接面道路の本管から引き込みする訳ですが、その管の太さが重要なのです。

地域によって多少差がありますが、徳島市の場合ですと二つ下の太さが引っ張れます。

例えばアパートには50mmの引き込みが必要ですが、一つ上は75mm、その次は100mmなので、本管が100mmなら良い訳です。

その本管が50mmだと40mm、30mmなので、30mmしか引き込むことができません。

そうするとタンクを据えて加圧タンクで対応することになり、別途費用がかさむ上にメンテにも手間がかかってしまいます。

新規の土地購入なら本管100mm以下は、避けたほうが無難だと思いますね～

水道局へ行けばどこにどの太さが入っているか地図があって・・・わりと親切に教えてくれますよ～

土地から購入の注意点～方角と抜け感。

アパートを計画した時に部屋が南向きになるのか、東向きになるのか、或いはその間もあります。

南に向いたとしても隣地環境が大きく影響しますよね～
よく私たちは「抜け感」といいますが、視線がどこに抜けてどのような印象になるかは、入居付の際の重要ポイントになります。

部屋から視線が抜けていれば、日当たりも風通しもいいはずですよね。

ボロボロの空き家が見えてゴミが散乱なんかしていたら、入居者は避けることになるでしょ。
また、隣地でなくとも進入路途中の場合も同じです。

何度も通ったり親しい方に見てもらったりと自分以外の方々のイメージを探るのもいいと思います。

私も必ず何人かに見てもらって周囲の雰囲気や進入道路の良し悪しなど様々な意見を聞くようにしています。

あと近所に変なおっさんがいるとかの情報も忘れずに(笑)
あの人はめんどいでよ～みたいな。

東アジア情勢の緊張ニュース。

あまりにニュースでやっているので、私にも一言だけ言わせてください。

様々な紛争には表と裏があると思います。
私たちが知ることのない国対国やお家対お家でのやりあいも実在します。
ここでいうお家とは途方もなく、でかい権力を持った裕福な貴族や銀行家・投資家などです。
陰謀説は信じていませんが・・・ニュースでやっているということは表に出してよい情報ばかりです。この情報だけでどうなるかなんてのは、解るはずがないと思っています。

また、裏というのは旅客機が落ちたり、自殺とも他殺とも判明しない事件、国の幹部がいつの間にか行方不明になったらしいなどですが、私たちには解るはずもありません。

ただニュースは100％真実でないのが本質であり、歴史を見ても常に民はあとからなんとなくの真実らしいものを知らされることになります。

私たちの現実は、日本とアメリカの同盟関係に基づき社会が造られているのでそれに沿ったニュースになります。

ただ一つ言えることは、「そのあと何が変わったか」「そのあと何に予算が割かれたのか」が重要です。

つまり、その後のお金の流れを見れば・・・それが目的だったということになりはしませんかね～

これから日本は東アジア情勢の不安定を理由に憲法改正・防衛費増になって・・・アメリカがゆっている様々な最新兵器とやらを値引きなしで買うことにならないでしょうか。
一昔前から武器商人はいつも世界情勢の中心にいます。

自衛隊いや国防軍としてアメリカの友達がいる中東へ派遣させられないでしょうか。
そこが一番の不安ですね。

金ファミリーの長男が殺害された件は、今回の緊張とどういう関係だったんでしょう???
やっぱり、わかりません。

土地から購入の注意点～価格交渉。

価格交渉は、キツネと狸・・・私たちが取引業者相手と交渉し、実行予算を作るのも同じです(笑)

高く売りたい相手に安く買いたいわけですから、工夫しないと上手くいきません。
売値そのままで良かったら意思を伝えるだけでいいですよね。

しかし、この金額なら買いたいというときもあるはずです。

この時、「もう少し安くならないか」などのアプローチではなく、〇〇円なら買いたいと告げる方が確率は高くなるし、できたらその理由とか本気で考えた経緯などを示せば相手も考慮してくれる確率がさらに上がると思います。

一発返事を期待せず、ラブコールを送り続けましょう～

決してこれは高いなどと思っていても相手にはつたえず、ひたすらこちらの事情を理解してもらうのが良いと思います。
対立軸を作るのは絶対避けましょうね。

売主側がしばらく売れなくてもいいというスタンスなら、しばらく待つしかありません。
何年か売れないと少しずつ下がる可能性はあります。

しかし、いい土地って皆さんに良く映るのでそれなりの価格になっていますね～
エリアを絞って常に情報を仕入れるようしましょう。

株でも大儲けのメガ大家さん。

ある大家さんと打ち合わせをしていましたら、なんかスマホが凄く気になる様子～

ちらっと覗き込んだら、株価がきらりきらりと光っていました。

打ち合わせの途中・・・「ちょっとごめんっ」と電話されました。
売って～かんまんけんもう売ってーとおっしゃってしばらく待っていましたところ・・・
うん、ほんでなんぼ???
あっほーなんっと電話終了・・・

あー結構上がっとったのに、まあええわ。

なんぼもうかったんですか? 　の私に指で・・・
えっ桁がわからん(笑)

教えてーーーっ・・・興味津々の私に三日で〇〇やな～
えっすごっ、さらに3年で〇〇はいっとんちゃう～

マジか(笑)

マジですか(笑)
凄い方がいるもんですね～

私は一生懸命、プランを考えることにします(笑)(笑)(笑)
笑うしかない～(笑)

空き家の原因の本質。

土地からのは～ちょっと休憩で今日は徳島新聞に連載されていた空き家の問題について・・・

連載の中で、徳大の教授だったか本質を書いていた方がおいでました。
空き家の原因の一番は、「持ち主にリスクがない」からだと言っています。

正に共感します～解体するにはキャッシュがいるし、固定資産税も上がる、売れば外野がうるさいし随分税金で持っていかれる～
ほうっておけば、何の問題もない訳です。

しかし、近所の方々は迷惑な話です。
私の事務所の裏手も完全な空き家で朽ち放題です。お隣さんも迷惑そうです。
草はボウボウやし衛生上にも良くない。

持ち主は大阪とやら。なんのリスクもない。

こんな状態で廻りに迷惑はかけられないといった気持ちに動かされない。
これが今の世間。
相続して離れていればなおさらですね。

今の日本の問題の本質は根本的に民が持っていた、そんなんしたら、あかんのちゃうという、なんとなくのモラルにつきる。

お金と法律で効率を導き結果を判断する。
そこにグレーが発生し、皆がやっているとか、しょうがないとか、まっいいかとかになります。

なんとなくの感性こそ大切にするべきだと思います。

モラルから改善するとは思えないので、空き家を放置した持ち主が損する税制や政策を進める以外に解決方法はないのでは???

土地から購入の注意点～融資編。

大家さんもいろいろです。
全額融資の方もおいでれば、全額自己資金の方もおいでます。

1億円のキャッシュがあって1億円の土地建物を購入するより、自己資金2000万円で残りを融資で賄って計5か所で展開する方が、利回りは断然いいですよね。

いわゆる、レバレッジを効かすというヤツですか～
しかし、効かし過ぎるとリスクが増えていきます。

リスクが大きいと審査されると融資金利は高くなりがちです。
金融機関の融資金利は、めんめ(それぞれ)に違います。

何社にも競合してもらって安い金利を出そうとする方もおいでますが、私はだいたい自分の資産状況からこんなもんかなっという金利を希望して決めています。

金利は大家さん情報で大切なので時々そんなお話ししましょうね。
現実の案件を知っているだけでも結果は少し違うと思いますよ～

土地から購入の注意点～契約。

解約手付による契約を交わしたものの、銀行から受けられる予定だった融資が下りなかった場合はどうなるのでしょう。

融資特約というのがあります。
契約書の特約条項に、「融資が実行されない場合は無条件解約とする」などの項目を入れておけば問題ありません。

手付金も返ってきます・・・

手付から最終金実行する、いわゆる「取り引き」まではおよそ1か月ぐらいが一般的ですね。

土地から購入の注意点～手付金編。

買いたい意思を伝えたら、売主か媒介人から重要事項説明を受けましょう。
その土地の法規上の環境が判明します。

全ての案件がクリアになりましたら契約することになり、最終取引きするまでに取り敢えず手付を打つことになるでしょう。

手付とは一般的に「解約手付」といわれるもので、購入金額の約10％ぐらいが目安になります。
解約手付とは・・・例えば2000万円の土地に100万円の手付で受け入れてもらったとすると、その手付金を手放せばいつでも解約できることを意味します。

売り主側が辞める場合は、倍返しの200万円で解約することができます。

バブってる時などは、絶対欲しい土地には手付を増やして倍返しされないようしたりしていました。
売り主側は、あとから今より高く買うと言ってきた買主にくら替えするケースが良くあったからです。

くら替えされても倍返し分は儲かります(笑)
こんな話が珍しくはなかった訳ですからね～

土地から購入の注意点～地盤改良編2。

とは言っても、改良工事が出る時は出てしまいます。
なので、土地購入の際こういう環境は出やすいと認識しておいてください。

まず、盛り土や新たに擁壁を築いた時などです。さらに擁壁に近ければしまり具合があまく出やすいです。
新規分譲地でもだいぶかさ上げしたところなら出ますね。

逆に建物が長い間建っていたところなどは出にくい。
この場合、水位が高いところでも出にくいですね。
なので水路なんかもあまり影響していないと思います。

砂地は出にくく、粘土質は出やすい～

固い地盤があっても6ポイントぐらいで調査するので地耐力にバラツキがあると改良工事となります。不陸の原因になりますからね。

改良工事が出たら、しっかり固くなるわけですから費用負担はしんどいですが、安心が手に入ったと捉えましょう。

地盤には保証書がつきます。保証が付くということは、まず沈下しないと考えて大丈夫だと思います。

土地から購入の注意点～地盤改良編。

土地から購入でなくとも例にもれず全ての新築には地盤調査が必要です。
その結果によって改良工事が発生することがあり、相当な費用がかかる場合があります。

新たに土地を購入するときも改良工事が出そうな状況下かどうかぐらいはなんとなくですが、現況の考察で推察します。

そもそもなんですが、地盤改良工事がたくさん出る業者とあまり出ない業者があるのをご存知でしょうか。

不思議なことですが、私は住吉のSKIP HOUSE の地盤調査の結果、改良工事が必要だと報告がきました。
しかし、何とかならないかと考え地盤調査会社を変えてもう一度してみたところ良好となり、改良工事は必要なくなりました。
これできちんと保証書が出るので問題ありません。

つまり、かなりハードルを上げている業者があるということです。
どうしてそうなるかといいますと・・・地盤改良工事を請け負う業者の地盤調査は改良工事が出やすく、調査だけする業者は出にくいのです。

改良工事で儲けたいのでハードルを上げています。
この手の業者を使う建築会社はその改良工事に経費を載せたいのでこちらを使う。現場監督などに粗利をせまる風土の会社にとっては改善のチャンス～
結果、この建築会社は改良工事が出やすいということになります。

私たちの依頼する地盤調査業者は調査のみです。
あちらこちらに依頼した経緯がありますが、一番出にくいし出ても部分改良でクリアできるケースが多かったですね。

土地から購入の注意点～解体工事。

既に建物が建っている土地の場合、更地にして引き渡しか、現状のままか、いずれかになりますよね。

更地にして引き渡しの場合は、できたら解体現場を確認したいですね。とはいっても、ついている訳にはいかないのですが・・・

埋設物を残された場合、あとから費用が掛かってしまいます。
基礎のガラやコンクリート破片など、丁寧に取り除いてほしいものです。

自分で解体する場合は、信頼できる業者に依頼するとか、そのあと建てる建築業者に一括で請け負ってもらえば安心でしょう。

これまた長く建築をやっていますと、基礎業者から連絡があって埋設物があるからと工事を中断した記憶がちらほらあります。

私は、SKIP HOUSE の土地を購入するときは、売主の不動産業者が解体をしたようでしたので、契約書の特約条項に「解体の際、取り残された残材は売主負担で処分する」と付け加えてもらいました。

結果、何も出ませんでしたけどね・・・

土地から購入の注意点～下水道編。

徳島県の場合、ワースト〇〇位とかで下水道の布設率が低いので、合併浄化槽を使用するケースが多いと思います。

土地購入の検討の際、下水があるのとないのとではアパートを建築することを念頭に置くとかなりの差額が出てきます。

例えば20人槽だと160万円、これに排水経路によって勾配が取れない場合はポンプ槽が必要ですし、水位が高ければ本矢板も必要になります。これらの経費を考えると最大出費は税込300万円弱となります。

1800万円と2300万円の土地だと差額500万円ですが・・・後者に下水があり前者は水位が高く排水に問題があると仮定するとその差は200万円となります。

200万円の差だとこっちがいいなというケースも出てくるでしょう～

あと、下水地域であっても前所有者が新設の負担金を払っていない場合は、受益負担金というのが発生しますので、これまたご注意ください。

敷地面積×500円です。
SKIP HOUSE は下水地域でしたが、292.43㎡×500円＝146,215円を支払いました。

既に浄化槽で暮らしている地域などでは、新設されても接続していない場合があるということです。

土地から購入の注意点～境界事例 SKIP HOUSE編。

SKIP HOUSE SEAL の土地は不動産業者所有でした。
2区画の分譲地をまとめて購入した経緯があり、測量図も座標も完璧でした。

座標とは完全に境界が確定した場合などにGPSにてポイントが何度でも復元できる表のことで、建築CADなどで作図するときも完璧な敷地図が完成します。

こちらは境界確定書というものです。徳島市道との境界を確定させたものです。

道路反対側の民間の方々との協議も完了している状態です。

次に境界確認書というものです。

直接の隣地境界の方々との協議確認書になります。
境界確定書も境界確認書もかかわるすべての方々の立会いのもと、土地家屋調査士が写真を撮り作図し現地にプレートやピンを打ち込みます。

建物を境界ギリギリに寄せたり、新たに擁壁を築くときなどはこれだけそろっていると誰も何にも言ってこないという保証書みたいなものだと私は捉えています。

現にSKIP HOUSE の土間コンクリートを打つ時など、道がせまいのでご近所の一部がざわついていましたが、土地家屋調査士の完璧な復元ピンによりスムーズにことが運びました。

ひじょうに有難いシステムだと思っています。

土地から購入の注意点～境界事例 GARAGE編。

ガレージハウスの土地はもともと宅地分譲地でした。
こちら・・・

 北と南が隣地境界でブロック塀があり、東と西は接面道路でした。

古い分譲地で、もうほとんど二世代目にかわっているらしいのですが、きちんと測量図がありました。
しかし、土地家屋調査士のプレートやピンがある訳ではありません。

北は公民館になっていて、この公民館が平成20年に新たに境界確定した測量を行っていました。
これにより、北側のブロック塀はこちらのものだと判明しました。

その北側の測量図を参考に現場でテープ(長いメジャーのこと)で当たってみたところ、反対側の隣地南側の境界はブロック塀の真ん中になりました。
これで南側の境界はブロックの真ん中だと推測されます。

このことを仲介人に伝えて南隣地の方に境界を訪ねてもらったところ、「ブロック塀のセンターです」との回答・・・

これで隣地境界は確定ですよね～

分譲地であっても境界の塀などはセンターだったり手前や奥だったりと意外と勘違いが多くあり、世代交代すると余計にここだと聞いたみたいな話が出てきますのでご注意ください。

年金を地銀に投資???

本日の徳島新聞経済面に金融庁、地銀に重点投資という記事が掲載されています。

金融庁がGPIFによる長期投資を通じて地域経済の活性化に取り組む地銀を後押しするしくみを作るそうです。

GPIFとは、五つのクジラの一つです。

五つのクジラとは・・・GPIF、共済、日銀、かんぽ、ゆうちょの5つでこれらのお金をバンバン投資しています。
莫大な損が発生する可能性がある訳で、その損は投資した機関ではなく私たちが増税で支払うことになります～

GPIFとは皆さんご存知の公的年金を運用する機関であります。
もう既になん兆円か損しているという話ですが、現在の円安誘導が終わり円高になれば株安とともに私たちの公的年金はぶっ飛んでしまうしくみのヤツです(笑)

このお金を地元企業に貢献している地銀に投資しようというものですね。そのための指標をつくるそうな。その時、アパートローンやカードローンで事業拡大している地銀をあぶりだそうということでしょうか。

地銀のことを言う前にカードローンの株主は大手都市銀行の場合が多いのではないか。右手に白い手袋、左手は真っ黒の手袋というパターンですか。

この話から読み取れるのは、アパートローンの抑制が一律に一気に厳しくするのではなく、行き過ぎた一部の金融機関が指標で判断できるよう促すということであり、不動産投資はピークは過ぎたものの緩やかに適正な投資に近づけようとしているのではないでしょうか。

思ったよりソフトになりそうですね。

しかし～そもそも地銀も融資先に困りお金がじゃぶじゃぶに余っているというのに、そこに投資したところで使い道があるのでしょうか???
ないからアパートローンに向かったのでは???

皆様、どうお感じですか～

土地から購入の注意点～境界事例 PIT HOUSE編2。

土地家屋調査士さんの報告書目次がこちら・・・

確定図面や立会い証明書に写真等々、結構な書類になっています。

北側には小さな水路があり、徳島市所有のもので、東と南が一般の方々との境界になります。

西側道路でこちらも徳島市所有となりますので、この方々と現地にて確認作業を行い記録に残して作図までしていただけます。

例えば・・・北側は徳島市の方が立ち会ってくださり、擁壁のセンターが境界だと判明しました。

南側は・・・擁壁＋ブロック塀はこちらのものでした。

東側は手前にプレートがあります。



道路や水路の反対側まで立ち会っていただく専門家による確定書は、次の売買にも重宝しますので、費用は掛かりますがこれも一つの方法だと思います。

測量図がある場合は、ここまでしなくとも聞き取りぐらいで大丈夫ですかね～