さて、昨日日曜日でございますが、妻と大阪へ急遽行ってまいりました～
なんのためかといいますと・・・中古車であります。
程度も良くシートに座ってエンジンをかけさせてもらったら、「もうアカン」一瞬にして腹は決まりました !!!
条件が良く中々出てこない組み合わせと適正な価格だったので、これは ! と思い立って走ったのですが～
既に1組商談に入っているとのことでした・・・
それが先ほど成約になりましたと不合格通知をいただきました(泣)いい車は売れるのが早いですねー
ざんねーん
比べてみようⅢ。
3戸プランと2戸プランの試算をしますと、建築費は1戸あたり2,232,000円の差がございました。
1戸あたり10％利回りだと2,232,000円×0.1＝223,200円÷12か月＝18,600円。
家賃差が18,600円だと差がほぼなくなりますね。9％だと16,740円差です。
たとえば3戸プランの家賃設定を仮に73,000円だとしますと2戸プランは91,600円となります。
弱点が少なく入居者の満足度や希少価値を考慮すると2戸プランが有利なように思えますが、1戸家賃総額が低い3戸プランの方がターゲットが多いようにも思いますし、2戸プランはカップル二人だと家賃も大丈夫なような気もするし、ホームオフィスするなら適正家賃なような気もします(笑)
比べてみようⅡ。
昨日の資料をご覧ください。せまい敷地、特に奥行が短く駐車スペースが困難なためガレージハウス計画にしています。
３戸プランは単身者向け、2戸プランはカップル向けかホームオフィス向けとターゲティングが異なります。
そーしますと、総額家賃は3戸の方が高くなりますが、ポイントは利回りや入居率がどうかというところ。
3戸プランの建築費と家賃設定での利回り、2戸プランでの建築費と家賃設定での利回りここを比べてみます。
さらにどちらのプランの方が長期にわたって高い人気を保つのか、ここも大切 !
わたくしはいつも最後のところを重要視しております。
ガレージハウスプラン、2戸と3戸を比べよう。
ガレージⅠはルオーテという2フロア構造でしたが、ガレージⅡは3フロアで計画しています。
今回自社購入敷地が165㎡で建蔽率が60パーセントなので投影面積は99㎡以下となります。そこで建蔽率超ギリギリで作った3戸と駐車台数を各戸に1台ずつ追加した2戸とをいろいろな角度から比較してみましょう。
まずは3戸がこちら・・・
2戸プランがこちら・・・
３戸プランは左端戸が有利ですが、2戸プランはニコイチなので角部屋・居室にできているので各戸差がないです。
また1F洋室が１坪と6帖という大きな差があるので、3戸単身者・2戸カップルOKというターゲットも変わっています。
これから建築費等の利回りがどう違ってくるのか、見ていきましょうねー
トリプルプレー???(笑)
いつものように大谷さん観戦しておりました。
9回裏ノーアウト1塁2塁・2点ビハインドで大谷さんの一つ前の打席キャプテン・ロハス !
どー考えても大谷さんに打席が回る。
ロハスがダブルプレーさえ避ければ3ランホームランで逆転サヨナラのドラマチックな可能性の場面にドキドキしておりました・・・
ロハス1球目バントの構え。
ん、セーフティか ? ダブルプレー避ける作戦か、次の瞬間強烈な3塁ゴロ、打った瞬間、解説者が「あーこれトリプルもある～」っと。
3塁→2塁→1塁とボールが回ってなんとトリプルプレーでゲームセット(笑)
大谷さんまで回らんかった・・・大事な試合を落としたチーム、ポストシーズンのシード取れるんかな ?
2025年4月からの省エネ基準。
2025年4月～の法改正の一つが省エネ基準の見直しです。
では省エネ基準がどーなっているのか、見てみましょう。
これにより、2022年3月時点で最高等級だった等級4は、2025年以降「最低等級」になり、省エネ基準が一気に引き上げられることになります。
こちらが国交省のデータ。
左の等級3→等級4への値差が一番大きくこの時にエコ給付金制度が創設されて、巷では一気に等級4へと進みました。また、長期優良住宅もその時は最高ランク等級4が必須でありました。
等級5～7までは値差が小さく個人的には少々やりすぎではと思ってしまいますが、ドイツなどと比べますとまだまだ緩めであります。
このことで住宅会社はこぞって最高等級を謳うので、さらに建築費が上がりローンアウトの消費者が増えるという反面もあることを見なければなりません。
ドイツと日本では今はもう平均所得に大きな差があります。日本人が持ち家に住まうには所得に合わせた性能バランスがある程度必要だというのがわたくしの見解であります !
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑭
ガレージ入口に電動シャッターが設置されます。
これで大雨や花粉警戒の日も車の中から「ピッ」とリモコン一つで開閉できます。
夜はシャッター前の人感センサー付きスポットライトが車に反応してライト点灯、安全に車庫入れができます。
このセンサー付きは点灯時間を設定できますが、スイッチ付で消したままにしてしまうと、次に車から降りなければならないのでスイッチは基本使用しない場所に設置して使用しないようしておきます。
ガレージ内は外のスポットと連動してダウンライトが数か所点くので明るさバッチリです。
これまた時間が来れば消えますので、点けっぱなしにしたい照明をいくつか連動から外して別にスイッチ付としています。
暮らす場面場面で点灯する箇所が違う計画でありますー
実行予算書は正確性が大切。
現在、 NEW GARAGE HOUSE Ⅱ の「実行予算」なるものを組んでおります。実行予算とは現実にかかる工事費を1円まで細かく算出することです。この実行予算がどこまで正確かというのは凄く大事なんです。
わたくしたちは各取引業者に発注して施工管理しています。ほぼ労賃という職人さんもおいでれば全て材料費という業者もあって全体で30社程度に発注いたします。
この時、新建材や木材等の材料見積もりで価格は以前の取引価格と比較すればいいのですが、重要なのは数量であります。
各業者は実際の現場で見積もりより数量が不足することがクレームにつながるので避けようとして少し余分を見ています。その余分が重なりますと全体の実行予算が現実より高くなりかねません。
なので、毎現場実際に取引された数量実績を把握して数量を調整し正確な実行予算を算出することに時間をかけて集中しています。
大家さんたちはこの実行予算に弊社の経費を足して御見積書ができるので自身を持って提案できることが大切です。
他工務店によってはこの「実行予算」を組まないドンブリ勘定のものや業者の見積もりを100パーセントとする積算担当の方もいるので、ここは自社で積算しなおす弊社のアピールポイントでもあります。
一人在籍の50-50クラブ開設 の偉業 !
早朝から観戦した甲斐があって歴史的瞬間をLIVEで見ることができました。
記録というものはあと一歩のところでプレッシャーにさらされ足踏みするものと思っておりましたが、なんとあっさりアッという間に51-51迄達成でありました。
49号本塁打の時はテレビ中継にボールをゲットした方が移っておりましたが、50号記念ボールのレフト落下地点はあえてカメラを外してるんかなと思いましたねー
価値ある記念ボールの行方はどうなったのでしょう(笑)
51号はおまけの一発でしたけど、こーなったら55-55クラブ新設を応援いたします !
あースカッとした(笑)
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑬
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、の1Fをご紹介しましょ。
ホビールームを角部屋にしたいので必然的にガレージが真ん中にきます。
そーしますと、玄関周りには十分な耐力壁が設置できますが、ガレージとガレージが柱1本になってしまってバランスが良くない訳です。
とはいえ、半間の耐力壁を設置したらガレージの間口が狭くなって駐車しずらくなります。
そこで筋交いではなく面材を採用した耐力壁でバランスを取っています !
面材耐力壁は600mmでオッケーですから、ガレージ間口は半分の300mmだけ減少して3340mmとなります～
床束を使用する。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ のアピールポイントとして1F洋室の用途が多目的に使用できることがあります。
今までのガレージハウスやスキップハウスなど効率的に高さを確保したり低コストのために1Fはべた基礎の土間コンクリート自体を仕上げ下地にしていました。この時の仕上げ材は、クッションフロアかタイルカーペットとなります。
今回はその洋室に士者事務所やネイルサロン・整体等々、来客を想定するのでやはりフローリングがいいと考えました。
とはいえ、通常のように1Fの床上げて床下空間を作りますと、ガレージ土間との高さ関係がうまくいかないので、土間仕上げ高さから床束というのを採用して少しだけ上げようと計画しています。
高さ調整のための床上げなので、玄関からの段差は階段の蹴上高さに合わせて、基礎内は気密パッキンを採用して床下空間は作らない工法とするつもりです。
なんとくなくだけご理解くださいますと、見学会の時に資料等で詳しく解説させていただきます～
歯医者一段落です。
年齢とともに通う医院が少しずつ増えておりますが(笑)
取り敢えず詰めた歯がすっ飛んだ歯の治療は約2か月かかりましたが、終了しました。
何十年前か思い出せない程昔に治療した歯が飛んでその下に虫歯があり、削ったら自分の歯がほぼ支えがなくなりました。なので支えの歯を埋めてなじむ様子を見て上からセラミックをかぶせるという工程でございました。
おつかれでした～
国交省からのお知らせ。
2025年4月～着工時の法改正のお知らせが頻繁に届くようになりました。
また、解説動画・テキスト・オンライン講座・対面講義等々の案内もきています。
懸念されるのは柱の小径。弊社商品の多くが天井高1400mmの空間を4mという一般の柱3mよりも長い柱を採用して構造躯体を作っています。この時、細長比といいまして柱の長さ(高さ)に対して柱小径を算定しておりますので、一般の柱105角・３.5寸より太い120角・４寸柱を使用しています。
ここの算定結果がさらに厳しくなって130角や135角等になれば大量生産している汎用品ではないので、かなり割高となってしまいます。また、ローカ・階段などの有効幅にも影響してきますので、大注目しているところでございます。
いずれにしても2025年4月1日～着工物件対象ですので、新計画おありの方々はさっさと着工準備を進めることをおススメしております～
つまえる暮らしバージョン・カップル向け新計画。
皆さん、すっかりブログを飛ばしてしまいすみません・・・
昨日、OB大家さんと新規計画のお打ち合わせをしておりました。既に何棟か弊社で完工され稼働中であります。いつも退室後スグ入居が決まると喜んでいただけました。
本当にありがとうございます !
さて、新規計画とは初となります「つまえる暮らしバージョン・カップル向け」をご採用いただく予定でございます。
そーです、徳島市川内町鶴島。皆さん方が吉野川土手下でご見学いただきました商品でございます。ついに一般デビューのチャンスが巡ってまいりました～
うれしー
1Fの大収納や3FのLDKを特に気に入っていただいたんですねーしかも10棟並べるという超豪快なご計画。
ガンバロー
建築許可申請中。
OB大家さんの新計画・長屋3棟(徳島市)ですが、もうじき「建築許可」が正式に受理されそうです。
建築許可は都市計画法でございまして、建築基準法の確認申請前に行います。
行政窓口との事前協議も含めまして、およそ2か月は要しますので建築スケジュールに注意が必要であります。
特に排水や外周工事の内容など細かく指摘される場合もありますので、少し早めの申請がおススメ～
NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、外周工事。
NEW GARAGE HOUSE Ⅱは、本体工事に先駆けて外周工事に着手しました。南道路で外周は3方、西側は何もないので境界工事が必須であります。
東側と北側はお隣の境界基礎があるので、緩衝材にスタイロフォームを挟んで土間コンクリートを打つ方法もあるのですが、両方とも同じお隣さんできれいに庭をしてらっしゃるので、内側に新設基礎＋フェンスをすることとしました。
西側の境界基礎の掘方しましたら、お隣から古い地中梁基礎みたいなのが出てきました。仲介業者に訴えようかとも思いましたが、どちらにしてもお隣所有者に言うんだろうなと思ってやめました。
皆さん、新規土地購入時や解体工事がある場合は地中埋設物にも注意が必要ですー
帰ってまいりました～
東京出張から戻り本日より通常業務に就いております !
丸の内南口ドーム・東京駅ど真ん中の車寄せの上の部屋であります。「ほれがどーした」とのお声が聞こえてまいりましたが、観光客がこちらに向かって記念撮影しているので不思議でございました～
全採光ドア。
メーカーの営業さんが来社、ファミットという商品紹介がありました。
そーです、高価なのでワンポイント採用になりますが、次回のガレージハウスⅡのどこか使えんかなーと・・・
まだまだ暑いですね。
昨日は曇っていたせいか少し涼しく感じましたが、今日はまた完全夏日ですね。９月いっぱい続きますか。
現場で作業の職人さんたちも長く続くこの暑さとの戦いでもあります。
体調に気を付けていい仕事をしてほしいです !
総裁選と経済政策 ?
さて、総裁選の話題で賑わっておりますが、だれが総理になったらどーゆー経済政策するのかは今のところまだ見えてきてませんねー
なんせ、どーしても総理になりたいので何を言ったらいいかという逆さに物を見ている気がしてなりません(笑)
日銀もFRBも方針は見えている訳です。それに伴い経済対策をどう打っていくかは現実には大きな問題のはず。
わたくしがネックになっていると思うのは、やはり労働賃金。今のように何十円上げるのにやっさもっさ言ってては何も変わらないと思います。
そーゆー政策というか、新法というか、あの中で誰が示してくれるでしょう(笑)皆さん、どう見ておられますか・・・
ラクカフェハウス退去から一日で決まる !
一昨日、8月31日(土)午後に賃貸管理会社さんより弊社所有「ラクカフェハウス」の内1棟、「先ほど退去されて通常のお掃除だけで大丈夫そうですのでこれより募集開始します」とご連絡いただきました。
はい、そうです～お察しの通り(笑)本日AM11時に賃貸管理会社さんからお申込みいただきましたとお電話いただきました～
内容ですが、その間5件の問い合わせに3件のご案内ですぐ決まったようでございます。
皆さん、1日ですよ～魅力ある戸建て系は競合力・競争力が強力であります !
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