洗面にこだわり。

単身者用戸建て賃貸、beach house 構想ですが・・・
洗面にはこだわってみたい～
たとえば・・・

質感・色合いなど、あのローコスト洗面化粧台とはやはり違う。
コストを考えると悩ましいところです。

ギタリストたち。

本日地元紙にジョンメイヤーが載っていました。

 グラミー賞に７度輝く大スター・ギタリストの日本武道館コンサートの紹介。

ゲストにクラプトンも飛び入りという豪華版。
またこのあとのクラプトンのコンサートにもジョンメイヤーがゲスト出演するらしい・・・うらやましいわ～

私はクラプトンもジョンメイヤーも聞きますが、この人たちのギターは何と言ってもオリジナリティーにあります。
ギターテクニック的に上手いのではなく、心に響く音色なんですね。

もちろん、それを上手いというんでしょう。

伝説のギタリストと言えば、圧倒的にジミヘンで今でも数多くのミュージャンがカバーしています。
これぞオリジナリティーって感じです。
左利きなのですが、右用ギターをひっくり返して弾くんですねー
躍動感はハンパないです。

私的には、サンタナが好きです・・・
ギターでの表現力も凄いのですが、一緒に顔でもアピールしてくれます(笑)

徳島県の空き家率、実質２位。

本日の地元紙から・・・

この記事からいきますと、とくしま県は別荘を除くと空き家率は全国 第二位です。
若者世代の流入と流出の関係に比例しているようですね。

徳島県にも子育て世代は相当数いますが、彼らは新規分譲地にローンを組んで新築していきます。

昭和高度成長期の旧分譲地に売家があっても敬遠しがちです。
中古物件をリニューアルしようなどとは、ほとんどの方は思いもしません。

そうしますと、今後益々あちらこちらの旧分譲地に空き家と空地が出てきます。
空き家がいっぱいなのに新築もいっぱいという図式なんですね。

この理由の一つには、高度成長期に建てられた家のクオリティーが低いこともあるし、古くから住んでいる町内に後から入っていくのにも抵抗があるはずです。

少しでも空き家を減らすには、住まなくなったら解体し更地にしやすい税制と行政応援制度をつくる。

また、その更地に新規分譲地に流れていく世帯を誘致していくしくみづくりが必要だなと思います。

内も外も化粧パネル天井。

事務所新築の現場で、エバーボードという化粧パネルを見てきました。
こちらは、玄関ポーチの天井。

写真で上手く伝えられませんが・・・
横に回り込んでいます～

見せ場はココ～

右の天井が室内、左の天井が室外です。
フラットに繋がっているとです、ドヤ顔(笑)

タイガー来日！

マスターズで完全復活したタイガーですが・・・

2006年のダンロップ・フェニックス以来13年ぶりとなる、
日本で初開催される米ツアーのZOZOチャンピオンシップ
（10月24日開幕、千葉・習志野CC）に出場・来日を宣言！！

１３年ぶりですか・・・
わたくし～その宮崎フェニックスで旬の大スター・タイガーを観戦しております。

タイガーが歩くと、まーるい大きな人だかりがざわざわと動くので、どこにいるのか一発でわかります。

ドライビングレンジに現れたタイガーを見ようと、レンジ端っこの丘の上へ駆け上がったのですが、そこにも結構いました(笑)

日本人の出場選手が、練習を止めてタイガーを羨望の眼差しで眺めていたのを思い出します。

ウェッジからショートアイアン、少しずつ番手を上げながら、か～るく打っていました。
力み感は、試合中と違ってほぼゼロ。
ゴルフってこんな簡単なんだと錯覚しましたねー

３Ｗ・スプーンを打った瞬間、ギャラリーから悲鳴があがりました。
私もその一人(笑)
日本人選手のドライバーとほぼ同じ距離をスプーンで涼しく打っていたとです。

あ～見にいこ。

杉パネル？

２Ｆの床に杉パネル36mmを貼ると・・・

２Ｆ床梁に直接貼っていき、１Ｆの天井を造作せず、そのままあらわしにすると無垢材の香りもするし、手間もはぶける。

コストを抑えつつ、おもしろさを表現したいのですが・・・
杉そのままでは、かなり和。

イメージは、このような洋のヴィンテージ

今、探していますが・・・
１Ｆの天井収まりとの関係がポイントなんです。

玄関ドアへのこだわり。

玄関ドアは、重要なポイントです。
しかし、イメージに合うのは高いのよ～つらい～

っで、いろいろ聞いていくと、ありました新商品・・・

上記右下のブルー。。。
ペイント調の淡いブルーが明るく爽やかな空間を演出しますっとありますね。

それで、アイアン手すりに変えたいのをグッと我慢して・・・

上記左下のブラック手すりに変える～どう？

外壁の絞り込み。

よろい貼りを検討しているんですね。
こちらは、ニチハのよろい貼りです、455mmに4枚なので縦巾が約110程度。
よろい貼りのカタチに仕上がっています。

こちらは、ケニューの・・・

いずれも厚みは18mmなんですが、実際に見てみると、よろい部分の重ねシロが少なく陰影が弱かったです。

それで、こちら・・・
東レのラップサイディングです。

厚みは14mmしかありませんが、実際に重ねて貼っていくので陰影が強く出て、これぞよろい貼りという印象です。

ただ、コスト増が相当ありますので、一部に貼って強く印象付けるニハチの法則でいきたいところ。

買いますっ。

単身者用戸建て賃貸構想の候補地、給水・排水等々問題なく買うことにしました。
ただ地下水位は高いみたいで、浄化槽埋設時には簡易矢板が必要みたいですね。

北島町の川近くなので、そこはしょうがないと思います。
まぁ、砂地とゆーことは地耐力は強い方であります。

良い楽しみができましたわ～
ワクワクしてきました。

「おぉーっ」といわせてやるとです(笑)

外壁の選び方。

単身者用戸建て賃貸の一部にこの外壁を採用しようかと思いますが・・・

この小さなサンプルで判断せず、実際に貼っている現場を紹介してもらって見るようにしています。

そこでイメージに合うかどうか、判断～
では、行ってまいりますー

ダウンライトのポジション決め。

現在、新築中の事務所ですが・・・
エントランスのダウンライト位置を打ち合わせてきました。

事務所にとってエントランスは正に顔。
誠実で優秀な所長の人柄も表現したい。


そのエントランス天井には化粧パネル、そこにプラチナ色の７５Φダウンライトが整列することなく、散らかることなく、ちりばめられます。

ダウンライトと同じ大きさに段ボール紙を切り取って、あれやこれやと寸法をとりながら、貼っていき・・・
ちょうどいいポジションを探ります。

ダウンライトは通常拡散型ですが、奥の二つは光り方が集光・中角といって、壁を照らす「ウォールウオッシャー」となっています。
その塗り壁には、事務所のネーム＋ロゴが施されます。

こちらは、外部でも使用できるエバーボードという高級化粧パネルです。
高価なので普及していませんが、今回はエントランス内とポーチ外に採用いたしました。

ご興味のある方は、竣工したらぜひ見てみてくださいな～

ネットもフル活用。

単身者用戸建て賃貸・（仮称）ビーチハウス構想の中で、本物を使うと高くなってしまうところがあります。

とは言っても・・・だいたい、一般に普及している外壁の防火サイディング自体が石目調やタイル調・塗り壁調などの、超偽物な訳ですが・・・

たとえば、手すりに・・・

ネットに出ているものですが、この金額なら採用できそう。
サイズもいろいろある訳ではないので、最初に決めておく必要がありますけどねー

気をつけなければならないのは、現場でしっかり補強＋取り付け位置に緊結方法などを検討しつつ、強度をしっかり確保することですね。

あとヤシの木、植えたいけどねー
メンテが・・・
絵にするかな(笑)

単身者用・戸建て賃貸、商品開発へ。

単身者用・戸建て賃貸構想・・・
間取りもあれやこれやと書きなぐって、少しずつ考えがまとまり始めました。
キーポイントは、家賃をどこまで抑えられるかと、単身者にぴったりの暮らしスタイル＋特徴的な外観デザインであります。

好き勝手にやっていけば、ドンドン家賃設定が高くなってしまうので、どうやってコストをしっかり抑えて、魅力を演出するのか？
ですが・・・

なぜ、単身者用といっているかというと、それはただの部屋数や広さだけではありません。
私は、フェアレディーＺに乗っていた時期がありましたが、あれは２人乗りです。

前にエンジンがあり、後ろで駆動させるのですが、後部座席を作ってしまうと車のおしりの流線型はつくれない訳です。
つまり、ある機能面をあっさりとあきらめることで、簡単に実現できることがあるんですねー。

「あっさりとあきらめられる」ということは、実現したいことが明確に見えているということでもありますよね。
つまり、あきらかにして極めるということ。

２Ｆに２部屋ある戸建て賃貸は既存で結構建っています。
ここに一人で住んでもいいのですが、２人以上を想定して造られているので、一人住まいでは上手く使いこなせない部分が出てくるんですね。

しかし、それらは家賃に含まれている訳で・・・

その辺を最初から単身者専用として純粋に作り込んでいくと、一人住まいにぴったりの暮らしが実現できるはず。

ポイントは、現在住んでいる家賃から＋１万円以下でこの戸建てに引っ越してこられるとしたら、ハンパない競争力と入居者の満足感が与えられるのではないかいなと。

たまに、１ＤＫの戸建て賃貸を見かけますが・・・
あれでは、ただただ戸建てにしただけで、魅力的には見えないですよねー

厳しくなるこれからの賃貸事業において、商業地域や繁華街以外のある一定のエリア（住宅街や郊外）ではこれが競争力最大だと思うのです。

戸建てなのに、建築コストが抑えられるのか？
ですが・・・
そこは、私の得意な分野であります(笑)

素晴らしい、タイガー。

ついに、メジャーチャンピョンに完全復活しましたタイガー。

２位と２打差、１８番の２打目・・・木の枝が邪魔で左からスライスで攻めましたが、グリーン手前右まででした。

よく、「たられば」はないと言いますが・・・ひとつ前組のケプカ２位があのバーディーパットを取っていたら１打差に。
もっとドラマがありましたね。

お父さんが亡くなった後、へんになってしまったタイガー。
さらに何回もの手術を乗り越え、先行逃げ切りた゛ったのに自身初の逆転優勝。

一度奈落の底まで落ちて、また世界の頂点へ。
これでこそ、大スター。
以前の華々しい経歴が、さらに輝いてきましたー。

米国は、必死にはい上がってくる人を応援していますね。
そこも素晴らしい～
１８番、いい笑顔でした。感動しました・・・

土地購入のプロセス。

物色中の土地ですが・・・
大きさや形・方位・価格等の決め手となるいくつかの要素以外に、近隣状況があります。

近隣状況は、年月とともに変化していきますが、しばらく変わらない状況もあるので、私は結構気にします。

犬が吠えるとか、空き家があるとか、廃棄物が放置されているとか、ちょっと気になる家があるとか・・・なので逆に気にならなければその点については合格ということになります。

これらは、人によっても感じ方が違うので、私は一般の別人に見に行ってもらうようにしています。

ゴルフクラブ不思議の訳。

私は、たまにラウンドする典型的なアベレージゴルファーです。
今日は８０台で回れると思いきや、どこかでももくって９０台になるパターンが多い。

ももくりパターンは、ティーショットＯＢかグリーン周りのちゃっくり＆トップ（絶叫パターン）に４パット(笑)

今マスターズ真っ盛りで、タイガーやミケルソンのようなベテランが上位にくる面白い展開になっていますが、このブログを見る方の中にもゴルフをされる方がいますので、ゴルフクラブの不思議を少し・・・

ゴルフクラブショップの方に聞いた話ですが・・・
各メーカーとも毎年のようにモデルチェンジやバージョンアップなどを繰り返していますが、少しずつ前回と機能面・特徴を変えながら進化しているようです。

つまり、キックポイントとか、はじき具合やつかまり具合を少し前モデルと変えることで販売を伸ばそうとしているんだそうです。
なので、今使用しているクラブがしっくりくるということは、新モデルはしっくりこない可能性が高いとも取れる。

私の最近のドライバー遍歴は・・・
ピンのＧ４００＋エボⅡ・６６１Ｓ⇒
ブリジストンＪＧＲ2015＋エボⅡ・６６１Ｓでした。

以前からシャフトは、フジクラが合うようで、グラファイトは相性がよくないんです。
また、ヘッドはテーラーメイドやキャロウェイが合わないんですね～

それでアイアンは随分長くダンロップ・ゼクシオ７を使用しているのですが、もう何セットも買い替えたのですが、これが一番なんですね。
最新モデルがいいとはならないんです。

なので、ドライバーもゼクシオはどうだろうと半信半疑で使ってみたら、けっこう良かった。
シャフトは、エボⅣ・６６１Ｓに変更して、こちらも良くなっている感じです。

ショップの方・・・これまた毎年少しずつ変化させているので、エボⅡが合うということは、エボⅢが合わない。
しかし、エボⅣなら合うかもしれない。
私は、ⅡとⅣが合うようなので、現行最新のエボⅤは合わないとゆーことになる。

私の使用している３Ｗは、なんとバーナー２００８モデル＋ランバックス６０Ｓという１０年以上も前のクラブ。
これも何本買い替えてもこちらが合うんですねー。
未解明・・・不思議。

皆さんもクラブの買い替え時に、この毎年出すモデルの一つ飛ばしチョイスも考慮してみてはどうでしょう。

クラブじゃなくウデだという人がいますが、それは大筋正論ですが、その人の技量の中で格段に変わるのも事実です。

ゴルフパートナーで中古を探してもらえば費用も安いし、合わん買ったら、またもってけば半値ぐらいで引き取ってもらえますから(笑)

あーそれから、合う合わないは、ラウンドすることをおススメします・・・
鳥小屋や打ちっ放し場では、解らないことが解りました。

海沿いリゾートハウスは、どう？

以前から南国に憧れて、高中正義を愛聴してまいった私ですが、やはり・・・やりたいことやるということは、これしかないね。

間取りと顔のイメージデザインが固まって参りました。
単身者用・戸建て賃貸で間口がせまく床面積１７坪？
家賃５万円代？

このコンパクトさから、どうやってリゾート感を演出するのか・・・
楽しくなってきました～

完全未公開で推し進めて、いきなりドーンっといきたいところ～
ウケルか、コケルか(笑)スベルか～

一回、好きにやってみたい。

スキップハウスも、つまえるハウスも、ガレージハウスも、商品として圧倒的な差別化を目指すものの、入居者にウケて、大家さんにはある一定の利回りを確保することを想定しながらやってきました。

この度、自分で土地を探し始めて・・・
あれやこれやと妄想を繰り返すうち、一回思いっきり自分の好きなようにやりたいと思い始めてしまいました～

これでどう？？？っとどや顔してウケるか、コケルか(笑)
家賃は、仕上がってから管理会社に決めてもらうとか・・・

どうしょ。

土地を探し始めました。

自社で単身者用・戸建て賃貸を商品開発⇒建てようと思って、土地を探し始めました。
スキップハウスは、現在大人気ですが、同じ家賃なら戸建てと比べどうでしょうか。

戸建てに軍配が上がりそうですが、同じ家賃にはなりませんよねー

当然、建築費がかさみますもん。
しかし、工夫次第で建築コストを抑えることができたら・・・

あと＋５０００円余計に払ってもらえたらと・・・思うのです。

６０坪の土地に２棟建てると、大家入門編としても総額が抑えられるので気安い～

どうゆー工夫でコストを抑えるのかが、この商品の見どころ。
とにかく、やってみます～

長屋と共同住宅の避難路。

長屋とは・・・共同住宅と違って、共用の階段やローカがないものをいいます。
玄関から直接道路へと出られる間取りです。

長屋は７戸以上になりますと、３ｍの避難路が必要になり、このゾーンには何も建てられませんし、駐車場としても使用できません。

以上この敷地は、下と左に接面道路がありますが、赤の部分が駐車場として使用できなくなるため、長屋計画は不利になります。

このように共同住宅であれば共用ローカの出口から①か②のいずれかを避難路とすると駐車スペースがかなり取れます。

こういうことで、こちらは不利です・・・っということを知って計画を進めていくことで絞り込んでいけるんですね。
今回のこの両案はボツ。
違う方向で現在計画中であります。

第一回、打ち合わせでやるべきこと。

本日、第一回目のお打ち合わせを大家さんとします。
大家さんのご要望で、長屋・共同住宅・戸建て＋違うサイズの戸建てなど・・・

多方向からの絞り込み～

これは、その土地のエリアに加え、形と寸法がどのタイプに適しているのか？
どの向きで間隔はどうか？などなど・・・
駐車計画やゴミ出し方法、自転車置き場や物干し場なんかも重要ゾーン。

把握するうえで大切なプロセスです。
思い込みや勘違いなどを積極的に洗い出す工程と申しましょうか。
そしてベストな方向へと向かい、迷いのない計画となります。

縁石は、どっち？

実録シリーズですが、敷地と道路の境界に縁石が施行されているケースがあります。
こちらは現在計画中の案件ですが・・・

このような縁石も境界によっては、撤去できたり、そのまま使用する場合があります。

今回の縁石は敷地内ですので、撤去いたします。
その方が駐車場と道路がフラットになり好印象な上、駐車しやすいです。

しかし、団地によっては縁石が官側の場合もあります。
その時は、コーナンにある置くだけのスロープで対処します。

境界でも変わる外構費用。

こちらも現実に起こっている事例ですが、土地に民民の境界ブロック塀があります。

この時、境界が向こう側なら、ブロック塀はこっちのもんなんで、何もせず土間コンを打設できるし、ブロック上にフェンスをつくこともできる。

また、中心でも土間コンはオッケー。しかし、フェンスはペケ。

境界がこっち側、つまりブロック塀が隣地所有の場合は、スタイロのような緩衝材をはさんで土間コンを打設するのですが・・・

今回・・・そのお隣の方から、このブロックはウチのもんで古いから、そっちはそっちで新たにブロックを積んでくれといわれました。

これはよくある事例です。
ブロック塀があるからなんもせんでええーとふんでいても、基礎＋ブロック塀費用が必要になりました。

境界がどっち側かは、隣地距離が長ければ外構費用に大きく影響するので要注意ですね。

分譲地を買う時も。

またまた、現実に起こっている出来事・・・

ある不動産業者が新規開発分譲する土地で、ある大家さんに対して複数地買ってくれれば、お安くしますというお話し。

新規分譲地なら給水は、もちろん引き込まれていますが、それは一区画ごとです。
例えば、一区画５０坪少々の土地を三つ買って、そこに戸建て賃貸を４棟建てようとすると、給水管が一つ足らない。

なので開発中に４区画にしてほしいと要望をだしてみたそうです。
しかし、開発するのに地域ごとに最少分譲面積が決められているので、思うようにはならない。

では、あとから３区画に対してもう一本新しく給水管を引込みすればいいようなものですが・・・
これも土地が分筆されていないと独立して引き込めないんですね。

最後に、３区画に大きな給水管を１本引き込み直して、同一敷地内ということで、これを分配・配水する方法があります。

しかし、これもまたその分譲地のメインの本管の口径や引込数によるんですね。
しかも、一度引き込んでいれば、それらは撤去工事をしなければなりません。

事前調査、大切ですね。
特に、給水・排水～

土地購入の前にやるべき一つ。

気に入った土地が売りに出ていた時、やるべきことの一つに給水調査があります。
現在、確認申請の図面にかかる土地で現実にあったことを例にします。

土地には給水マーク、水道局のピンが二つあります。
っということは、２本給水管が引き込まれています。

仲介不動産業者ならこのピンと売主の資料だけで、「給水は既に25mmが２本きています」っとなります。

しかし、建築計画を元に水道局にて協議しますと・・・
この給水管は古く鉛管のため、撤去して新たに引き込み直さなければならないことが判明しました。

この土地に戸建て賃貸２棟を計画していて、給水は問題ないと思われましたが・・・

まず、この２本の25mm鉛管を本管から取り外して撤去⇒新たに本管75mmから50mmを引込⇒そこから25mm２本に分岐して配水しなおすことになりました。

つまり、引込がない場合と比べても鉛管の撤去分、余計に費用がかかってしまうことになってしまいました。
よくあるケースですので、事前にご相談いただければ、きちっと給水調査いたします。

やれやれ～

３月末の竣工・お引渡しの工程で、戸建て２棟・戸建て１棟・共同住宅１棟・賃貸事務所１棟・・・
全て完成して、ホッとしております。

現在、共同住宅２棟＋長屋２棟をひろ～い敷地にて基礎にかかっておりまする～
このあとも長屋４戸～戸建て２棟とかかっていきます。

とにかく２月３月は工事が集中するため、職人不足になります。
この期間は、入居募集期間とする方がスムーズでいいですね。
年内に建物完成して１月は外構のみ・・・みたいな。

でも、案件によっては・・・今からかかっていけば、３月で終わるんじゃないっ？
っとなるんですよね。まいとし・・・(笑)