2021年10月23日土曜日

ホンマの土手際・・・

 本日、OB大家さんのご依頼で敷地を測って参りました。それ以前に確認申請前にどのような許可系が必要なのかは、調査済であります。

何筆かが混在する土地で、地目・宅地と原野が入り混じっておりまして、これらをうまく駐車場や避難路を取り交ぜて計画したいと思っています。

昨日、弊社の楽日々シリーズ・徳島市が土手の近くですと言いましたが、まだまだです。

ここがホンマの土手際です・・・

視線の抜け感はバツグンです。こーゆー立地環境、個人的には好みですねー

2021年10月22日金曜日

松茂も確認申請提出へ。

 楽日々シリーズ4棟の内、北島・ラクカフェ+藍住ラクソラの2棟が先行して進捗しております。。。

で、後発で徳島市と松茂。

徳島市のガレージ+大収納+アルコーブ+隠し扉+ロフトは既に確認申請は下りています。さて、いつも徳島市と言っていましたが、そろそろいいましょう・・・川内町でございます。11号線吉野川橋北詰のちょっと横です。北へ西へ南へ東へと自在の土手の際であります。万が一津波の際にはスグ近くのマンションに上がれるとです。

そしてそして、この度松茂も確認申請提出しました。リビングとDKのスキップフロアに加え、吹き抜けありーの、空中リモートありーの、ロフトありーので、バルコニーがまたえーんですわ(笑)

あとは、後発2棟をいつ着工するか、ですな~

2021年10月21日木曜日

脱衣室収納にアクセントクロス。

カップルで暮らしてほしい、ラクカフェハウス。脱衣室に収納棚を設けています。ここにアクセントクロスを貼って、明るさ楽しさを演出。
洗濯機の横の可動棚と・・・
洗濯機背後の可動棚・・・
これだけでカップルの普段着・収納は十分でしょう。これがあるとないのとでは~大違いダス。

入居者それぞれに使い勝手のえーよーに、高さ調節も自在です~

2021年10月20日水曜日

ラクカフェ、アイアンその②。

ラクカフェは、カップル向けで洗面脱衣室・洗濯機横に棚+背後にも棚があり、上にはアイアンハンガーL型がセットされるとです・・・梱包のままなので2本になっています。
さらにさらに、背後の扉からアプローチできる洋室・バルコニー前にもアイアンハンガーU型がセットされます。
これ以外にも天井取り外し式の物干しがあるので、正に干し放題(笑)

2021年10月19日火曜日

ラクカフェのポスト。

デザイン的にお気に入りのポストを良さげなポジションに設置するのもいいですよねーでも、わたくしが好きなポストはこれです・・・
ポストから投函された郵便物や新聞は、シューズクローゼットの可動棚にのっかかる~
わたくしの自宅は玄関ポーチのエクステリア門の柱にあります。雨の朝は、玄関で透明傘をさして首に挟んでからポストをのぞき込む。時々雨水が進入して新聞をドライヤーで乾かす時もあるとです(笑)
まぁーホントこのポストは便利です !

2021年10月18日月曜日

ラクカフェのアイアンその①。

 ラクカフェで使うアイアンの一つ、階段ホールの手すり・・・

えーわ、説明いりませんなー(笑)

2021年10月16日土曜日

ラクソラハウスにもタイルを。

 来月初旬に上棟いたします、楽日々シリーズ・第二弾・藍住のラクソラハウスですが、ラクカフェハウスのキッチンに採用したようにワンポイントでタイル演出をどこかにしたいと思っています。

現代の建物は、基本的に内装ビニールクロスと外装サイディングという極端にわるーい表現でいきますと、「ニセモノ」素材な訳です。わるー(笑)

そこにタイルという本物素材が表れますと、それはもう効果覿面・・・心がうごくとです。

あれぐらいの面積なら材工共・一式発注となります。

アパート式のように8戸10戸となると厳しい予算も戸建てなら思い切って採用できるでしょ。因みに5万円~6万円程度ですが、どうですか、トライしてみます ? 

2021年10月15日金曜日

ゾーンを分ける。

 ラクカフェ4棟は、棟ごとにゾーンとゆーかエリアを分かるようにします。その範囲内は自由に使ってください、という戸建てでしか手に入らない暮らし方ができます。そのゾーンを玄関ポーチの袖壁と床タイルで記します。

このタイル・・・

これを駐車場に2列に貼ります。A⇒Bに駐車場ゾーンが変わるところでタイルの色が変わるとです。

手前から臨むと一目瞭然ですたい。住人以外で駐車場にちょっとだけ止めたろーという不届きものは現れないでしょう(笑)

2021年10月14日木曜日

ラクカフェは色違いも見どころ。

 ラクカフェの4棟は微妙に色使いが違います。

こちらのキッチン・・・

キッチンカウンターはサンドグレージュというカラーです。扉も建具のような濃いブルーがあれば良かったのですが、黒すぎるということで躊躇したそーです。因みにインテリアは全て妻が取り仕切っておりまして、ご意見無用であります(笑)

カウンターはホワイトと2種類採用しましたが、奥のタイルは4種類あります。完全に好みの問題ではありますが、色使いだけでお部屋全体のイメージが大きく変わるあたりもご体感いただきたいです~

2021年10月13日水曜日

本当に必要な収納スペース。

 収納についてですが、使うところに「しまう」のが本来の収納です。大きな納戸を造ったとしても使わわないものを収納するのには有効ですが、毎日使うものは収納できません。

毎日使うものを収納しよーとしますと、生活動線上・各所に収納ができてイメージよりも建物床面積は大きくなります。なので、賃貸では中々現実的に見かけない訳です。

しかーし、ラクカフェにはまず玄関土間にシューズクローゼットがあります。あるのと、ないのとで暮らしやすさがこれほど変わる収納スペースはないでしょう。

あと、もう一つラクカフェの自慢がこちら・・・

洗面脱衣室・洗濯機サイドの可動棚です。

さらにさらに背後には、普段着をじぇんぶ並べられる可動棚があるとです。

+アイアン物干し・・・ドヤ顔(笑)

2021年10月12日火曜日

戸建ての利回り。

 現在、OB大家さんが計画されている戸建て賃貸計画がございます。

これを土地から全借り入れで試算いたしますと、利回りは当たり前ですが、スキップハウスのようには良くないです。

なのでスキップハウス長屋タイプと並行してご提案することとしました。これがスキップハウス長屋に変更しますと、土地含めて全借り入れ20年返済でも手元にいくらか残るほどの高利回りになるとです。

入居率を建物自体の魅力はもちろんですが、場所や駐車場条件等考慮して考えたいですね。わたくしは、いつも20年後どーなっているか ? っと考えるようにしています。

2021年10月11日月曜日

間仕切りは1.5間の全開放。

 ラクカフェは、表示でいけば2LDKの戸建てということになります。つまえるHは、3LDK+大収納階ですね。

2Fの2部屋をカップルがどう使うのか、一体で使うか・分けて使うか・時々分けるのか、を自由に選択できるとなるとこーなります。

手前が、洋5帖・奥が洋6帖です。1.5間の開放空間で繋がっています。

手前は洗面脱衣室⇒バルコニーの動線がありますので、仲の良いカップルなら(笑)手前を家事室・書斎等にして、奥を寝室とするのではないでしょうか。室内干しのアイアンやフックも備えているので、相当量干せます。

仕切ると、こーです。

3枚引込戸は、閉めるまで扉があることも判りません。天井まで高さがあるのと、袖が出ていない扉収まりがポイントですたい。

あと、枠も埋め込んでおります~

2021年10月10日日曜日

ラクカフェの塗り壁・打ち合わせ。

 さーせん(笑)昨日忘れておりました・・・さてラクカフェハウスのポーチ正面壁は塗り壁であります。左官さんが外壁下地にコテで塗りこんでいきます。

やはり、窯業系サイディングの中に本物の素材が塗りこまれますと、存在感が違うとです。その色サンプルを現場に持ち込んで、イメージして決定しました。こちらは後程のご紹介ですね。

っで、今日のご紹介は階段ホールの窓です。戸建て賃貸の魅力の一つに採光+通風の良さがあります。階段室の天井に高窓をL型に2セット配置しまして、1Fまで採光が届き昼間は照明なしで十分の明るさを確保しています。こちら・・・

そして、この高窓がお隣のバルコニーから見ると、こーです。
左が階段室で右が洗面脱衣室です。全て天井付でプライバシー完全たい。

2021年10月8日金曜日

ラクソラハウス~

 ラクカフェハウスに続きまして、現在基礎工事中の楽日々シリーズの藍住ですが・・・建物名は「ラクソラハウス」になりそうです。

今回の見どころは、何といっても空間のおもしろさです。東側県道が結構車の通行量が多く、露出度も高い場所であります。その道路から見える建物イメージと、建物内で暮らす入居者の建物イメージのギャップがポイント。

ラクソラハウスは、ラクカフェ延床面積より単身者用ですので当然少なく、テラスやバルコニーを算入しても60㎡程度しかありません。

この枠の中での空間の使い方で広く感じたり、1Fと2Fの一体感なぞを感じてもらいたいんです。特に室内に居ながら外部空間との繋がりを大切にしています。

ある時は完全なる室内のプライバシー重視空間になって、ある時は外の空気感が室内に入り込んでくる環境になって、一日中住まいで過ごしたけど秋の訪れを感じるような解放感ある小さな住まいに仕上げるとです !

2021年10月7日木曜日

ラクカフェABの室内窓。

 ラクカフェハウスのCDの室内窓は、以前ご紹介しました。ホワイトでしたが、ABはブラックです・・・

右の室内扉のガラス部分の桟とバランスを取って合わせています。ご見学の際にご確認ください(笑)

奥にシューズクローゼットの山型+R壁が見えとります~

あ~それから、室内窓と扉の間の微妙な凹みにインターホンやスイッチが備えられるので、壁から飛び出ません~

2021年10月6日水曜日

階段下を有効に使う。

 面積が限られてくる戸建て賃貸において、階段下をどう使うかは重要ポイントです。昨日のラクカフェのキッチン背後のカウンター部分をさらに詳しく・・・

右隅三角半分は階段の9段目になります。蹴上が約200mmだとしますと、9段目は1Fから1800mm上がっています。しかし下地造作に厚みが必要なため、実際の仕上がり高さは1600mmになります。その一つ上が、1800mmとなります。

中型冷蔵庫の高さ・必要寸法は1740mm、大型冷蔵庫の高さ・必要寸法が1870mmですから、10段目の階段下に大型冷蔵庫が収まらない計算になります。

それで、高さに制限されない左側を冷蔵庫スペースとしました。さらにさらに、その冷蔵庫スペースとは本体寸法と必要寸法があるので、奥行を少し壁を彫り込んで深くしてあります。

カウンターをできるだけ、広くしたかったので、冷蔵庫スペースは大型冷蔵庫の幅必要寸法695mmに対応させて730mmとしました。階段下は奥は空いているので、カウンター下に両開き扉を設置して、膝をついて収納できるスペースを確保しました。しょっちゅう使用しないものなら、合った方が便利ですよねー

それから、カウンター上奥に見えているコンセント穴には6口アース付き・専用回路が設置されますので、挿し放題です。

2021年10月5日火曜日

キッチンにカウンター備え付け。

 ラクカフェのキッチン背後です・・・

下地が見えているのでわかりずらいですけど、左側に冷蔵庫スペース・右側階段下にカウンターがあります。

カウンターは2段、下は奥行が600mmもあり炊飯器・ポット・コーヒーメーカー・レンジ等置き放題(笑)上は200mmで小物用ですね。冷蔵庫は大型もスッポリサイズですたい~

さらに、カウンター下奥には両開き扉が設置されて、普段使わないキッチン用品はこの中へ収納するとです。

2021年10月4日月曜日

フルフラットK+タイルでキメル。

 恒例の月曜現場打合せ~ラクカフェハウスに行ってまいりました。

Cにキッチンが据えられていました。バッチリでございました。

フルフラットカウンター+フロアストッカーにサイドフード、何といってもタイルですわ。

うーん、キレイ(笑)キマリました~

2021年10月1日金曜日

室内窓の効果~

 ラクカフェハウス、何度も申し上げておりますが、2区画に4棟新築なので面積に余裕がございません。なので、広く感じるような工夫が必要でございます。

その一つ、この室内窓・・・

ABはブラック、CDはホワイトでございます。両方ともモザイクガラスではなく、透明をチョイス。

そのことでリビングから、シューズクローゼットのアーチ垂れ壁や玄関ホールのR壁が臨めます。

まぁカップル向けでありますから、帰ってきたらリビングから手を振ってはいかがでしょう(笑)

2021年9月30日木曜日

ぶらさげアイアン。

 新総理になりますと、止まっていた財政出動が動きそうなので、確実に今よりは良くなりそーですねー

さて、ラクカフェハウスに毎週月曜行く度に、ここにこーしたら、あーしたら、と出てきます。その一つ、ここにぶらさげアイアン付けたら、です。

ここは、どこでしょう。

階段下りていく時の正面の壁であります。左側にはアイアンローカ手すりが付きます。

この正面にU字型のアイアンを上側に取り付けたら、観葉植物なぞ吊れるんちゃうとなりました。

住まう方のアレンジでインテリアが楽しめるとです。

2021年9月29日水曜日

垂れ壁は、アーチと山型。

 ラクカフェハウスは全部で4棟。間取りは同じですが外観デザインは、ちと違います~

さらにABCDの内、ABとCDでは内装仕様を少しずつ変化させています。

その一つが、シューズクローゼットへくぐる垂れ壁のカタチ。

CDは屋根が片流れでアーチ垂れ壁、ABは屋根が切妻で山型垂れ壁です。

こんな感じ・・・


2021年9月28日火曜日

便利なマガジンラック。

 あるとないとでは大違いのマガジンラック。どこにあるのか、というところがポイント。こちら・・・

ラクカフェハウスの2Fへ上がる階段ホール壁に埋め込みました。新聞や郵便物など、ここで取って寝室へ上がったり、下りてきて取ってリビングへもありますね。

出勤や帰宅時間のずれるカップルにも重宝されるのではないでしょうか~

2021年9月27日月曜日

R壁・飾り棚ニッチ~

 恒例の月曜現場打合せですたい。ラクカフェハウス、できておりました~R壁ニッチ・・・

カップル向けではありますが、通常の2区画分譲土地に4棟ですから、床面積に余裕はございません。

なので、シューズクローゼット・玄関ホール・トイレの壁にイレギュラーな形ができてしまいました。そこで、その形を利用してR壁を作ったとです。

大工さんの下地造作中に見ましたら、ニッチのように思えたので、そのままニッチとして仕上げてもらいました。凹んだ部分に小さなカウンターが付きますので、記念フォトなんぞどーぞ。

シューズクローゼットのアーチ垂れ壁とR壁ニッチのコラボ・・・カレラのリヤフェンダーのように、まーるく+やさしく気持ちを和ませてくれます~

2021年9月25日土曜日

水路ジャンプ、座標現る。

 隠密に以前敷地調査する際、水路ジャンプで測定しました・・・

その案件・大家さんと打ち合わせたのですが、「こんなん送られてきた」と座標をいただきました(笑)

まぁでも、作成日がR03.09.21となっておりましたので、水路ジャンプの時には仕上がってなかったということです(笑)

計画は建物を少し小さくしまして、棟数を一つ増やしコストを抑える方向で再度作成することとなりました。

座標ができたので、完全に正確な配置が可能です~張り切ってやるとです。

2021年9月24日金曜日

藍住の楽日々、プレカット図面へ。

 楽日々の藍住の方は基礎工事中でございまして、木材のプレカット図面作成となりました。

この時点で化粧梁の収まり方や高さなどが決定します。

収まり的に少し変更なりましたが大勢に影響なく、当初の計画通りうまく仕上がりそうでございます~

2021年9月23日木曜日

戸建て賃貸の魅力、通風~

アパート系賃貸と戸建て賃貸の魅力の違いの一つに通風があります。南バルコニーで大きな掃き出し窓が二つもあればアパート系でも居室には十分な採光は取れています。
しか~し、通風となれば開口部の入り口と出口が必要で、入り口が小さく出口が大きい方がより風抜けがいいです。
たとえば、ラクカェではキッチン横に縦滑り出し窓があります。引き違いに比べて風を捕まえてくれる良さげな形なんです。
キッチン東の、この縦滑り出し窓から対角・対面のダイニング・リビングに大きな出口があるので初夏気持ちのいい風が吹き抜ける寸法になっております。
アパート系では計画しずらい風の通り道が、戸建て賃貸なら季節ごとの暮らしに満足感を与えてくれます~

2021年9月22日水曜日

化粧鏡の上部にスポット照明。

 さて、ラクカフェですが・・・

洗面化粧台は、いつもの一体型ではなく、ちと奮発してセパレートです。鏡部分の奥に収納はありますが、照明は付いていません。

なので、このスポット照明を上から照らします。

久米監督に良さげな高さに持ってもらって決定しました。
足元が浮いているフロートタイプにピッタリでしょ~

2021年9月21日火曜日

R壁にニッチを。

 ラクカフェハウスの玄関ホールにはR壁があります。

好ましくない出っ張り・出隅部分をR壁にすることで、ホール四角四面の単調さをなくし、やわらかさを演出します。

どれぐらいのRになるか、造作途中で打ち合わせた写真がこちら・・・

たまたま上の下地が入っていて、私にはニッチに見えたので(笑)そのままニッチで仕上げてと頼んできました。

住まう方のフォトなんぞ飾っていただきたい~

2021年9月20日月曜日

恒例の現場打合せ、キッチン編。

 行ってまいりました、ラクカフェハウスの現場打合せ。

キッチンの位置ですが、冷蔵庫とカウンター端からの距離を養生した床に記したのですが、それは平面的であります。リビング側から3D立体的にどう映るのかが気になって、キッチンと同サイズの枠を大工さんにこっさえてもらいました。

現場に居合わせた外壁を発注している業者担当者さんに頼んで、ちょっと持っとってもらったとです(笑)

久米監督がキッチンカウンター高さを測って枠を持ってもらって、リビング側からキッチンの箱をイメージしました。

十分の広さ感覚がありましたので、一安心でございます~

2021年9月18日土曜日

戸建て賃貸計画の大切な一つ。

 水路ジャンプ(笑)の敷地ですが、良さげに計画できそうです。

今、わたくしが大切にしている一つに駐車場の捉え方があります。賃貸住宅は一部屋に一台が一般的で、2台目以降プラス料金発生するケースが多いでしょ。しかし、単身者用にしろカップル向けにしろ、ここに余裕がほしいんですね。ファミリーなら、なおさらです。

アパート系から戸建てに移ってきた入居者の場合、子供の友達や知人を招きたくなるものです。コーヒーをゆっくり飲んでおしゃべりするのにゲスト用駐車場が前に完備していると安心です。

この辺りはアパート系とは違うと感じます。戸建てなら単身者用で2台、カップル・ファミリー向けで3台の計画をおススメしています。20年後も競合に強い魅力の一つになります、当初に計画してないと後からではムズイかもです。

さらに、わたくし物件では駐車場としても使えるけど、自由に使っていいゾーン(棟ごとに判りやすい敷地分割をする)を作るようにしています。

あと、通路幅+駐車場の幅も大切。皆さん、止めやすい店舗で買い物したいものですよね。

2021年9月17日金曜日

隠密敷地調査(笑)

 OB大家さんからご依頼いただきました敷地調査+賃貸提案です。仲介業者看板が二つ置いてある売物件です。既存建物有+倉庫に樹木もある空き家です。

まー本来なら、敷地資料があってしかるべきなのですが、この業界は詳細が分からず売買を進めるケースがほとんどでありますから・・・

わたくしたちも外部から敷地調査いたしました。既存建物があるのでメジャーを引っ張る訳にはいかないのですが、垣間見える部分にレーザー飛ばして簡易測量しました。裏へ回りますと、水路+土揚場がありました・・・

ここはきっちり寸法が出ますね。とはいってもこの水路を渡らなければならんとです(笑)

比較的せまい場所を選んでジャンプ(笑)(笑)

無事帰還することができて、賃貸計画に必要な概算寸法は手に入れましたよ~

2021年9月16日木曜日

空き家、放置問題。

 本日、地元紙に認知症者所有の空き家問題が掲載されていましたね。

認知症者所有に限らず、相続で所有権利が複数者になって相続が進まないなどの理由で、空き家が朽ちていくケースが多くなっていますよね。

この問題は、法制化して時効期間等を設けて行政が一時所有し、解体更地化して再生しやすいようしていかないとその団地・町全体に大きく影響してきます。

わたくしも土地探しなんぞしておりますと、更地と思って現地視察しますと隣地が朽ちた空き家だったり、もはや雑草とは言えない人の立ち入りさえできない状況だったりしますと、購入を諦めてしまいます。

この問題は、その周りの不動産価値に大きく影響するので、早急に取り組まないと経済の足かせとなるだけでなく、衛生+安全上にもよくないと思います。

2021年9月15日水曜日

ウッドショック以外の建築資材について。

 もともとアベノミクスとやらで財政出動+金融緩和して、2%の物価上昇率を目指して日銀と一体にやってきたわけですが、デフレだけは解消しなかったですよね。

株価は米国市場についていく形で大成功して記録的な株高となりました。その米国好景気のあおりを受けてウッドショックとなったのですが、ここにきて他の建設資材全般に価格上昇傾向になってきています。もちろん、コロナ禍も関連しています。景気がいいのだから、上げ基調は当たり前ですが日本はデフレ脱却できなかったので、キツイんでしょう。

少し前にコンクリートや鉄筋に樹脂系、その後にも内装材・アルミ・ガラスなどもコストアップしています。建物全体の建築コストで言えばやはりウッドショックの上がりようがハンパないので、ここが少し収束してくれば全体的には影響が弱まるのではないかと思います。

今新築は様子見なのか・・・というところですが。

米国・中国中心に経済が動いていることを考えますと、上げ基調はしばらく続いていくのかなと思います。というより、ここが平時になるんでしょうね。

ますます、格差が広がりそうです。

2021年9月14日火曜日

楽カフェバルコニー。

 楽カフェバルコニーは道路側の顔の部分からしますと、横にあります。よく見かける南向き住宅などでは、道路側の顔の部分にバルコニーがありますよね。

そーしますと、そこに洗濯物が干されることになりまして。カフェスタイルにはならない訳でございます。顔に当たる面、道路側はデザイン優先にしたとです。

なので、バルコニーは少しせまめ・・・とはいってもカップル向けですから大丈夫。しかし、横とはいえ大きく開口するとプライバシーがありますので、良さげな開口面積にして、内側軒天を最大に高くして広く感じるようにしました。


2021年9月13日月曜日

恒例でございます、現場へ。

 本日は、階段を下りていく際の天井の収め方なんぞを打ち合わせて参りました。っで、この写真は2F洋室間仕切りに使用される、3枚引込戸が吊られる枠でございまして。

天井までの扉で端から端まで1.5間あります。少々枠も埋め込んであるとです。こーすることで、アケッパにした時の余り分をなくし、スッキリ1部屋と認識できるとです。

2021年9月11日土曜日

楽カフェの軒天。

 通常ですと軒裏に貼る材料は白・黒等の軒天です。今回の楽カフェハウスではポーチが見せ場。二階がオーバーハングした軒裏に化粧軒天を採用したとです。

それが、こちら・・・

ラフォーレソレイユ、ネーミングはともかく美しい木目です。おススメの神島化学工業ですたい。

「それ、高くないの ? 」というお声がしてまいりましたので、お答えしますと・・・高いのでポーチだけ採用してバルコニーの軒天は通常の白。いつものように「よく見えるとこだけグレードアップ作戦」です~

どうですか、

こんな感じです。

2021年9月10日金曜日

楽カフェハウスの建物サイン。

 北島・楽カフェハウスの建物サインをネットで購入しました。こちら・・・

これだけで、\25,000-でございます。棟名がこのサインの下にきます。

このサインは良さげな照明器具で照らされるとです。陰影が美しいんです~

2021年9月9日木曜日

消防用設備の点検報告。

 SKIP HOUSEでは、1F2Fのフロアに1本ずつの消火器を設置しております。

確認申請提出前に管轄消防署に申請します。面積等大きくなれば、スプリンクラー等々消防設備が増えていきます。

竣工後3年ごとに消火器の点検をして報告書を提出しなければならないと、消防署から案内がきました。3年目ではこなかったのですが、6年目できました。

施主様のところにもボツボツきておりますね。消火器交換して提出するだけですが、製造年月日で判断されるので、使用期限内であっても交換が必要なケースがあるみたいです。

2021年9月8日水曜日

藍住、確認の訂正。

 楽日々シリーズの藍住、確認申請中でしたが指導課より訂正の指摘がきました。

事前協議に行っていても、主事(課長クラス)が変われば見解が変わり、いわゆる「望ましい」指摘がきます。

今回は、戸建て2棟ですが、藍住町規定により土地の分割ができないため、一部繋げて長屋1棟として申請しました。

徳島市では屋根+梁が繋がっていないと長屋として認めてもらえませんが、県ではどこかの梁さえ繋がっていればオッケーという事前協議見解でしたので、一本だけ繋げていましたら、「もうちょっと梁を繋げてください」と指導がきました(笑)

まぁ、大勢に影響はありませんが、一番難しく申請しておけば、あとで増やすのはいつでもできると思っていたので、今回はノープロブレム~

2021年9月7日火曜日

アパートローン融資の底打ち感。

 もう皆さま、ご存じのように金融庁は不動産投資の過熱に懸念を示していた時に「スルガ事件」が起こりまして、2018年から少しずつ不動産投資を減少させてきました。

それがここにきて、どうも底を打っているようなんです。

2021年4月以降の不動産投資は、前年度比で20%増の融資額だそうで、前年の絞り込みが和らいでいるということなんだと思います。

地銀を中心にコロナ禍で危なっかしい零細企業に融資するより、しっかりとした担保価値がある不動産融資を優先させているみたいです。

とはいっても、以前のようなフルローンでイケイケのようなものではなく、自己資金・担保価値というのをしっかり審査している模様。まぁ、当たり前ですけどねー

いずれにしましても、不動産融資額の減少は底を打って、上昇傾向にありますから、これから計画される方には2018年以降では追い風が吹いているということになりますかね。

2021年9月6日月曜日

月曜の現場打合せへ。

 楽カフェハウスの恒例月曜現場打合せ・・・今回は玄関SCの垂れ壁、アーチと山型を決めてきました。AB棟は山型・CD棟はアーチとなっております。天井からの距離と角度や高さなどですね。

これは、室内窓から見たときにもどう映るか。それも大切なので奥の段ボールに書いて試していました。
また、その室内窓の高さと寄りも玄関ドアや隣の窓の上げ下げと関連して良さげな場所を見つけました。
最後にこの照明ブラケットが点きます。ネット購入ですが、電球が可愛らしいんですー

2021年9月4日土曜日

楽カフェハウス、ツール作成へ。

楽カフェハウスでツールを作成していきますが、まずは間取りです。

最初の打ち合わせで、デザイナーに「たたき台」なるものを作ってもらって、それを基本にあれやこれやと足したり引いたりしていって、仕上げていくというプロセスに付き合ってもらっています(笑)

最初からはイメージが湧かず書き足しているうちに「こっちがえーんじゃねー」みたいになるんだなー

2021年9月3日金曜日

自宅トイレ壊れる(笑)

 夜中に例のごとく(笑)トイレに行きましたら、排水流れの勢いが弱い・・・もう一度流してみても、やはり弱い。

タンクを開けて中を見ますと。

タンク上部センター奥に五百円玉ぐらいの白い部分がありますでしょ。そこから、霧のように水が漏れていました。

今朝、久米監督にヘルプしたところ、そこは消耗品なので部品交換で大丈夫とのことで、メーカーメンテに手配してもらい、すぐ来てくれ部品交換・修理完了となりました。

だいたい10年ぐらいの消耗部品らしいのですが、もう20年使用しておりまして、今回を機に新品に交換しようと思います。

今、ニュースで総理が総裁選に出ない速報がありました。我慢できんので一言、いわせてもらいます。

全国に感染者が広がり、特に東京では自宅待機中に亡くなるという医療破綻状態になっています。このパンデミック有事に何も言わなかった、何もしなかった、傍観者たちが自分の選挙に悪影響だと、あっという間にここまで行動するという、あきれた連中に私たちはコロナ対策をまかせなければならないんですね。

正しく対策をすれば全て解決するとは思いませんが、あまりにも無策すぎると思います。

選挙に行ったら、超究極の選択をしよーと思っています。

2021年9月2日木曜日

エリア戦略の演出方法。

 楽日々シリーズは、建物の商品価値に加えて全て「エリア戦略」で競合に勝ちます。

単身者用には2台駐車場・カップル向けには3台の駐車場を建物の真ん前に構えつつ、隣棟とのエリアをはっきりさせます。A棟の方が自由に使えるエリア、B棟の方が自由に使えるエリアを明確に分けて、お互いが隣地を気にすることなく、それぞれの生活スタイルを満喫できる環境を提供して、圧倒的な差別化を図ります。

戸建ての魅力の一つに駐車場が多いとか前に駐めれるとかがありますよね。そこからもう一歩踏み込んだ「エリア戦略」自転車やバイク、趣味の道具に屋外物置、水で洗い流す場所であったり、仮に荷物を置いたり、何といっても建物エリアをウロウロしても大丈夫な訳です(笑)

そのエリア分けの方法の一つに駐車場土間に色違いのタイルを貼ろうと思っています。駐車場は基本土間コンクリート。その土間にラインを引きます。

そのラインがこのようなタイルで色分けされていたら、素敵でしょ。よーけ貼ると高い・・・なので2枚ずつのラインに(笑)

道路と駐車場の境はタイヤが乗り上げるため、少し入ったあたりに引きたい。駐車場道路側はそれでいこうと思いますが、また建物側は別の演出を考えています。

2021年9月1日水曜日

退室⇒入室の空室期間。

 先月末、久米監督がスキップハウスの2部屋の退室メンテに立ち会っておりました。クロス部分補修とかが、ちょいちょいあるのですが、今回はこれっといって何も出ませんでした。

なんとも嬉しいのは、退室に立ち会うたびに次の入居者の入居日が決まっていることです。今回もそうでした。

また、本日藍住の豪華ガレージハウスの退室につき、電動シャッターリモコンの追加依頼を受けました。こちらも、次の入居者が決まっていると伺いまして・・・うれしーです。

大家業にとって安眠できるシナリオであります。

2021年8月31日火曜日

楽カフェの打ち合わせシリーズ。

 月曜日の打ち合わせシリーズ・・・外壁を貼っておりました。この外壁は、神島化学工業のファインテスタでございます。

サイズ18×455×3,030、厚みが18mmあるのが特徴で濃淡が強く表現されています。通常は、コスト面から14mmを貼っております。全面この18mmを貼りますと、かなりのコストアップになるので、道路から良く見える玄関側の面だけにして、あとの3面は14mmでかんべんしてもらったとです(笑)

こーゆーの、ケチるっていいますかねー重要です(笑)

この18mmの価格ですが、14mmよりもちろん高いのですが、KMEW・ニチハの16mmとほぼ変わらないコスパがあります。超おススメ。

そしてこちらのフラットサイデイングは、左官塗りの下地として使います。完全防水にしてからの塗りこみですな。

2021年8月30日月曜日

徳島市土地、決済完了。

本日銀行にて取引しまして、これで現在購入しました土地全部決済完了しました。

徳島市土地は調整区域でして、仲介人の配慮で確認申請が下りてからの決済を条件にしてくれたので、最後になりました。

藍住・松茂・徳島市と全て同じ仲介人が上手くことを運んでくれました~たいへん、お世話になりました。今までの仲介人で一番ちゃんとしてくれました~

あと、その銀行から「融資決済がもうじきおります」と連絡が入りました。でもだいたい1か月ぐらいかかりましたかねー今回は。

2021年8月28日土曜日

楽カフェハウス、表札案。

 玄関ポーチの図面でございます。

上から照明器具のスグ下に建物名、その下に棟名、そしてインターホンにポスト口があります。その建物名をアイアンでつくります。その案がこちら。
ネット注文なので1棟分だけ先行して、質感が良かったら残り3棟も注文しようと思います。次は外構工事です。

2021年8月27日金曜日

業者選定は大切。

 最近近所で土木工事しているのですが、現場職人があまりに大きな声を出しているので、窓を開けたところ「あーしろ、こーしろ」と重機に乗った人がツル持った人に言っておりました。工事着手の近隣挨拶もなく、昨日は職人同士でケンカしてたと聞きましたが、それはケンカではなく段取り内容だったのではないかと思います(笑)

正直に申し上げて建設現場というところには、そーゆー方々がまぁまぁいます。なので重要なのが、業者の選定であります。コスト比較も大切ですが、どのような職人さんたちが来るのか ? というところが大切です。

弊社が直接職人さんに発注するケースと、業者に発注しますとその社員職人さんが現場にくるケース、さらには発注業者が外注した先から職人さんが来るケースもあります。

いずれにしても、「類は友を呼ぶ」です、きちんとした業者に発注すればきちんとした職人さんが現場にきてくれます。

わたくしもこの道30年、選定に選定を繰り返して現在の取引業者と仕事しております。以前、大家さんが知人の方と新築現場にいた時、弊社の取引業者を見て、その知人の方が「いい業者が入っとんでー」と言ってくれたと喜んでくれました。コストだけで選定していたら、また変わってくるんでしょうねー

来月から開発許可工事、3か月に渡って土木工事を発注しておりますが、この業者さんの職人さんは皆さん可愛らしい方々です。社長さんの職人教育にかける意気込みについていく職人さんたちでございます。

久米監督も現場職人と毎日打ち合わせを繰り返すので、ここは大きなポイントです。いい仕事は、いい職人と丁寧な監督の組み合わせで実現するものです。

2021年8月26日木曜日

松茂も本図面作成へ。

 楽日々シリーズの北島新築中、徳島市確認申請完了、藍住確認申請中・・・そして松茂の本図面打ち合わせが本日あります。

わたくしのイチオシ松茂、スキップフロアの醍醐味はこれですわと気合十分。しつこいですが、土地購入費600万円に2棟です。

ちらっと見せるとです。CADで出力しては、手書きでいろいろやっていたので、あちらこちらバラバラになっています~なので「正」印(笑)

ポーチに特徴があります、リビングをダイニングと2Fフロアの間の高さにしたかったので、まずはポーチでスキップします。

下がったダイニングは床座敷。リビングのフロアが、いつの間にかダイニングの収納棚カウンターになっているところもおもしろい。

フロア高さと部屋ゾーンのあやふやさを楽しみたいんです。全部で5フロアに分かれたスキップフロアですが、今回のチラ見せはここまでですたい(笑)

2021年8月25日水曜日

新物件の開発許可工事。

 一昨年から商談させていただいておりました、新物件の開発許可工事にいよいよ来月から着工いたします。なんと3,000㎡の敷地にSKIP HOUSE を新計画でございます。

当初大家さんとご一緒に視察させていただいたときは、工場が建っておりました。去年、解体工事が完了しまして今年初から開発許可申請を進めておりました。町や県だけでなく消防署+水道局などに加え内務省(旧大蔵省)なども関連しましたが、無事許可なりました。

着手前の最終打ち合わせに行きましたら、いつの間にか雑草がこのように・・・

あまり生えていない場所を選んで奥へ奥へと進んでまいりますと・・・
これっ。
なんですかねートラック何台かの処分になりそうですね。

2021年8月24日火曜日

楽カフェハウスのシューズクローゼット。

 昨日すっかり恒例となりました、月曜の現場打合せに行ってきました。

楽カフェハウス玄関には、シューズクローゼット(SC)があるとです。そのSCと玄関との境界に垂れ壁を施します。AB棟は山型、CD棟はゆるいアーチにします。

久米監督が持っている下端目掛けて、山型・アーチを造作します。こうゆーとき、久米監督は背が高いのでだいたいの高さに届きます(笑)

なぜ、ABとCDと垂れ壁の形が違うかと言いますと、ABの屋根は切妻、CDは片流れなので、その雰囲気に合わせたとです~

2021年8月23日月曜日

地盤調査について。

 本日地元紙に掲載されています、「地盤調査偽装事件」ですが、まずもって弊社はこの企業と取引がありませんので、OB様ご安心くださいませ。

さて、この地盤調査についてですが・・・

請負契約を締結し新築する際には、法規上「瑕疵保証」の保険に全て加入しなければなりません。この瑕疵保証に加入するには、地盤調査結果が良好でないと加入できません。地盤調査結果が良好でなかった場合は、地盤改良工事を施工し再調査して調査結果が良好となれば瑕疵保証対象となるんです。

地盤調査会社には、2通りあります。地盤改良工事会社が地盤調査をするケースと地盤調査だけの専門会社があります。

地盤調査だけの会社は、改良が必要な場合提携先の会社や建設側の取引先等合い見積もりして、地盤改良工事会社を決定し、施工後再調査となります。

今までの経験から、地盤調査の結果・地盤改良が出る確率が高いのが、この地盤改良会社が地盤調査するケースです。なので、弊社は地盤改良が出にくい地盤調査専門会社に依頼しています。依頼先によって地盤改良工事の確率が変わるということも建築主からすると不思議なことですよね。

いずれにしても提携先の保険会社の「地盤保証」が発行されますので、ご安心ください。

では、なぜ地盤改良工事が多く出る会社を選ぶ建設会社があるのか ? です。建設会社が請負場合に粗利を試算いたします。その際、営業や工務・設計などにある一定以上の粗利を上司・会社から求められるんですね。もう既に契約が締結している場合にこの粗利を上げるには、下請けに値引きを頼むか・追加工事しかありません。なので地盤改良工事を追加工事と認識し、できるだけ出てほしいと望む一定の担当者がいるのも事実だと思います。

しかし、改良工事をすれば以前より建物の条件は良くなるわけですから、事実必要なかったとしても建物自体問題にはならないんです。ただその費用を施主が支払うので、そこなんですよねー

2021年8月21日土曜日

ウッドショックの現在状況。

 米国でのバブルにより木材が高騰し、日本でも輸入材+国産材共・流通量が減少して価格も上がり、各ハウスメーカーも販売価格の値上げに踏み切ったウッドショック。

どこまでひどくなるかと注目しておりますが、入荷しずらいのは現在も続いておるようですが、底は打った感があるみたいです。発注後、2.5~3か月では手配できる感じですね。

なので、早め早めの計画にして上棟までの時間に余裕を持たせれば問題ないでしょう。

しかし、よく降りますね。外で仕事する職人さんたちは大変だと思います。特に給料制ではない職人さんたちは、休んだ分だけ手取りは減っていきますからね。こうゆー方々になにか「職人保険」みたいなんできんもんですかねー

2021年8月20日金曜日

楽日々シリーズ・見学会スケジュール。

 楽日々シリーズのだーいたいのスケジュールを組んだとです。

北島・藍住・徳島市・松茂の4つの内、北島・藍住と徳島市・松茂を2セットに分けて時間差攻撃で発表します。

来月から大型物件の土木工事が始まり、来年早々からは本体工事の着手準備にかかるため、大家さんのお仕事を最優先して2シーズンに分けることにしました。

先行して北島と藍住を2022年3月にデビューさせて、残りの徳島市と松茂は大型物件の段取りが完了して、先の建築スケジュールが読めてからの着工とします。

なぬっ3月 ? っというお声が聞こえてまいりましたが、藍住の上棟は11月を予定しており、竣工して飾り付けて写真を撮ってHP新特設にアップする時間を考えますと・・・そんなもんですー

ちょうどそのころ、寒さも和らぐでしょ。あと、感染者が減っていればいいんですけどねー

2021年8月19日木曜日

徳島市物件、取引日決定。

 楽日々シリーズの最終となりました、徳島市物件は今月末に取引と決定しました。

最終残金+固定資産税日割り分+登記費用を決済いたします。藍住・松茂、今回も仲介業者ありですが、仲介手数料は、なんと契約の時に支払っています。

こうゆーケースは初めてだったので、びっくりしましたが、仲介業者が売主依頼物件だと決済時に仲介手数料支払でいいのですが、今回のように「ココ仲介してきて~」っといった分は、契約の時に手数料を支払うキマリだそうです(笑)

なので、成立せんかったら、どうなるん ? と聞きましたら、お返しします、やって。

まぁ、今回は調整区域の土地分割というハードルがあって、「確認申請が下りるまで待ってよ」という条件付きで売主側を説得してくれましたので、先行手数料の価値は十分あったと思います。

全部上手くいきましたね・・・Nさん、また指値頼んますわ~

2021年8月18日水曜日

Bluetoothスピーカー、スポット型採用しま~す。

 北島の楽カフェハウスは、構造材の梁+床パネルがそのまま現わしになっています。

1Fの天井は、集成梁とパネル裏が天井になっていて、その梁には照明用レールが設置されます。そこで、照明も兼ねたスポット型ワイヤレススピーカーを梁に取り付けます。
スマホからお気に入りの音楽を化粧梁からお聞きいただけるとです~なんちゅーおしゃれな暮らし(笑)

2021年8月17日火曜日

アイアン、図面におこす。

 昨日、打ち合わせてきました、楽カフェハウスのアイアンですが、さっそく図面におこしました。

この通り。

微妙な寸法変更だけだったので、早かったです。そして、デザインと機能性の両立を目指したいところ。

ネットなどでも安価な製品が出ておりますが、ジョイント処理などイマイチのところもあって、今回は地元業者に特注発注いたします~

「こんなことすると高くなるんだろっ」っというお声が聞こえてまいりましたが・・・そうです、良くしようと思って安くなることはまずありません。

一つ一つのグレードアップアイテムをこれがいくらであれはいくらと足して足してするのではなく、当初に1棟あたり100万円のグレードアップをすると予算組することをおススメいたします。

その範囲内であれやこれやと楽しんでいくのが、おもしろいんですね。考え方としては、家賃が8万円だとすると、100÷8=12.5だから、約1年だけ償却が遅れると考えればいいと思います。

その1年後からは、強い魅力が発揮されて競争力に差がつきます。