ラクカフェハウスの撮影に行ってきました。撮影と言ってもプロカメラマンがくる本チャンではなく、仮ですね。
内観は、わたくしがイオスで。
ABCD4棟の内、BCは即入居可・ADは2022年1月8日(土)見学会後の入居スケジュールとなります。
気になるお家賃ですが、管理会社さんに見てもらったご意見を参考に決定するつもりでございます。
開発許可条件。
現在、開発許可工事が進んでいる現場ですが、許可要因として行政側からいくつか条件を提示されます。
よくある条件の一つに水路の土揚場確保と土間コンクリート打設があります。この条件は行政窓口が変わってもだいたい指摘される条件ですね。
こちら・・・
この部分の所有者は今回施主様でこの控え部分が条件となって開発許可が認可されました。完成後には厳粛な現場検査があり、GPSでの正確な境界復元も完了しないと検査済証が発行されません。
その検査済証が行政から発行され次第、確認申請へと進めていきます。
インフレ、さぁどうしましょう。
モーニングショーでも言っておりましたが、企業取引価格は大幅値上げ基調でございますが、現時点での消費価格はほぼ横ばい・微増だそーです。
つまり、企業側が価格上昇分をかぶっているということですね。その企業が大企業・製造企業なのか、下請け中小なのかが見えてきます。
弊社のところも当然のように製造メーカー値上げ案内が届いております。代理店さんの方もかなり努力はしてもらっていると思いますが、弊社ともども限界があると思いますね。
今後、国民所得横ばい⇒消費者物価急上昇となる見込みで、格差社会の確立・固定化が進みそーです。
そこで、大家さんたちもどーするのか、いつの時代も変革期の行動で結果に差が出るんですよねー
さぁ、どーしましょう(笑)日々思案・戦略練っておるところであります。
ラクカフェの見学会予定。
え～ラクカフェとラクソラを一発に見学していただこうと考えておりましたが、ラクカフェ先行型でいこーと思います。
ラクカフェ・北島は今月2021年11月末をもって竣工、12月より入居募集を開始してもらいます。今のところ2022年1月初旬に見学会を開催した直後から順に入居してもらう予定です。
ラクソラ・藍住は2022年2月中旬竣工予定なので、3月初旬見学会した直後の入居予定です。
また、あとの楽日々シリーズの松茂と川内ですが、年明けから施主様の大型物件を着工するため様々な要因を考慮しながら自社工期を決めたいと思います。現在の懸念材料の一番は、木材と合板の納入状況でございまして、この辺りが確定次第自社物件に進んでいこーと考えておるところであります。
恒例の現場打合せ。
ラクカフェとラクソラ、恒例の現場打合せ行ってまいりました。
ラクソラでほとんどの時間打ち合わせておりましたが、養生が多くて写真にうまく収まらないので、今日はラクカフェのご紹介・・・
低く低くしておりますが、邪魔なら入居者がコードをたくし上げるだろーで進めています(笑)
恒例の現場打合せ、明日に。
いつも月曜日にしておりました現場打合せですが、今日は建築CAD入力に集中するため明日に延期しました。
入力リズムがある程度調子づいてきましたので、ここで一旦時間をおいてしまいますと、元の調子に戻るのに時間がかかってしまう年ごろでございますので、一気に勢い任せに進むとです。
なので、現場ご報告は明日に !
戸建てならではのポスト。
わたくしの自宅のポスト、玄関から数段階段を下りた外にあるとです。雨が降っておりますと、傘さして取りに行きます。
ポスト口に郵便物が少し挟まっておりますと、内側に雨水が進入。新聞は配達時に雨が降っていないとビニール梱包されないため、時々端っこが濡れております。そのまま捲ると破れるので、ドライヤーで気長に乾かして(笑)から拝読いたします。
しか～し、楽日々シリーズは安心、全てこれです・・・
木材の次に合板。
世界的に物価上昇しておりまして。今回ウッドショックと呼ばれドンドン木材費が上昇しておりますが、さらにここにきて合板が「ない」とのことです。
30年以上この業界でやっとりますが、こんな次から次は初めてでございまして・・・
まぁ、こんな時は自分たちでできることと、できないことを分けて冷静に対処しよーと思うとです。
こんな状況下の中、本日大家さんと商談成立いたしました。
感謝感謝です。ほんとーにありがとうございます～
河川法24条⇒都市計画法43条⇒建築基準法42条
ということで、ややこしそーな条例を出してきましたが。これは、今計画されている大家さんの敷地での実例でございまして、調査中であります。
こちら・・・
なので、国交省が管理する河川の河川法の24条で通過するという許可を取って⇒その許可を持って都市計画法43条の公共の道路に面していないけど、通行できるから面していることにしてあげる、申請をするんです。
その面している道路というのも、建築基準法上の「みなし道路」と言われているものでして。4mないから本来道路じゃないけど、皆が使っとるから、道路ということにしてあげる道路なんです。
なので、賃貸物件を計画する時の進入路確保するために、まず河川法の24条許可⇒都市計画法43条⇒建築基準法42条2項道路へと申請をつなげていけばよろしー訳でございます。
ノープロブレム !
ラクソラの開口部。
ラクソラの現場で、あれやこれやと試して開口2か所の大きさを決めました。昨日は1F部屋側から見える開口でした。
今回は道路側近くから見える開口です・・・
その良いバランスで決めたのですが、ポイントは不思議な高さにあるということです。手すりの高さなどに合わせますと、普段から見慣れているポジションなので違和感がありません。
醸し出したかったのは、違和感ではなく不思議な感じなんです。
恒例の現場打合せ、ラクソラ編。
本格化してまいりました、ラクソラハウスです。
昨日は、接面道路から良く見える外観の穴二つを打ち合わせてきました。1Fに一つ2Fに一つ、正方形の穴があるデザインです。
1Fは小さく、2Fは大きく正方形の開口を開けて、対比を楽しみます。目的は、外観デザインと道路からのプライバシー確保です。
1FにLDKがありますので、そこからの視線もポイントです。
LDKは三方向からの採光が取れて明るさ十分なので、手前を全開口、奥を壁にすることでその間のテラススペースの快適スポットを造り出しています。
ここに、お気に入りの自転車や大型スクーター等、ディスプレイできますねー
化粧梁のスピーカー。
BEACH HOUSE の時に、「BOSE のスピーカーを設置したところ高かった」問題ですが。
ラクカフェでは、ちと安いYAMAHAにしました。
スピーカー前面がRになっていまして、角度が振れます。久米さんに持ってもらいました、こちら・・・
道路でないところは敷地 ?
バタバタしておりまして、ブログ飛ばしてしまいました。
この間の道路のお話ですが・・・道路のようになっておりまして、側溝も付いておりまして、ちょうど4Mありまして、どっからどーみても道路に見えるのですが、道路でないという行政の見解でございました。
ご依頼を受けました施主さんから頂いた資料には、敷地がこことここというよーな印がございまして、それを頼りにお調べしておったのですが。
その不思議な道路でないところの持ち主+地目を法務局で調べたところ、ご依頼主・施主さんの土地しかも雑種地でした(笑)
施主さんにご報告申し上げますと、「ほーなん、ちょっと前でわすれた～」とのご返答(笑)
いずれにしましても、進入路計画が数段有利になって良かったです～
道路の行政見解。
今、プランのご依頼受けております敷地に道路らしき道が4か所接面しておりまして・・・
行政機関で調べますと、その内2か所は道路ではなかったんですね。これが道路ですと、進入路や採光などに有利になるのですが、気をつけなければいけないのは道路斜線等不利になる場合もあるんです。
当初の段階でこの道路関連は、念には念でお調べする必要がありますー
ペーパーホルダー。
楽日々シリーズの藍住・ラクソラハウスも上棟しましたので、来週から恒例の現場打合せしますよ～
こちらはラクカフェのトイレのペーパーホルダーです。
ラクカフェ、カスタムパーツも採用。
ラクカフェですが、玄関にシューズクローゼットがございます。それが、こちら・・・
これにより、オープン棚に趣味のものを飾りながら収納したり、フック等を組み合わせて壁を装飾したり、アウトドアグッズをディスプレイしたりと楽しむことができます～
恒例の月曜日。
ラクカフェの仕上工事を覗いてきたとです。既に取り付けていました、アイアンシリーズ。
まずは、階段ホールの手すりアイアン・・・
さらにバルコニー掃き出し前にU型物干しアイアン・・・
さらにさらに洗濯機上にL型物干しアイアン・・・
忘れそうでした～
根詰めてプランを練っておりましたら、忘れそうになりましたブログ。
わたくし毎日ウォーキングしておりまして。目標一日平均1万歩です。多い日は12,000歩ぐらいいきますが、少ない日は6,500歩ぐらいですかね。今週の平均は、ヘルスケアというアプリで8,976歩です。
ウォーキングの最中、ずっとイヤホンでスマホ内の音楽を聴いております。ほとんど洋楽をダウンロードしていて、ランダム選曲して歩いています。ごくわずか邦楽もありますが、それも昭和系です。
本日ウォーキング中に、麻生よう子さんの逃避行が流れてきたとです。子供のころから好きな歌謡曲で、胸にしみました(笑)
いい歌ですし、また麻生よう子さんの歌う雰囲気も好きなんですね。
天地真理ちゃんのような華やかさではなく、朱里エイコさんのようなパワフルさでもなく、奥村チヨさんのような影を漂わすこともなく、山本リンダさんのようなぶっ飛んだ感じも見せない、普通に淡々と歌う感じがいいんですねー
昭和な人しかわかりませんねー(笑)
2年越しの開発許可工事、進む。
最初に大家さんと現地を見てから、2年越しでございます SKIP HOUSE 計画。確認申請前の開発許可工事がドンドン進んでおります。
外周が3方水路に囲まれていて擁壁工事が大掛かりでありました。いつもは土木工事を木造基礎工事等を中心にしている業者さんにお願いするのですが、今回は職人さんも多く抱えております中堅土木業者さんに依頼しました。
こちら・・・ほんの一部ですが。
電動横滑りだし窓を採用。
ラクカフェでは、電動横滑りだし窓を採用しています。なぜ電動にしているのかと申しますと、天井付にしているから手が届ないからであります。
ではなぜ手が届かない天井に設置しているかと申しますと、隣家から見えないようにするためです。
トイレ+脱衣+階段ホールなどの小窓は、隣家の掃き出し窓や腰窓と隣接するものです。なので視線を高くして人影だけでなく様子も伺えないよう天井に付けています。
あと、トイレや脱衣も採用していますが、天井付って風の抜けもいいんですよ～
アクセントクロス、成功 !
アクセントクロスという手法をよく使います。建物全体をベースになる壁紙で統一しておいて、ポイントだけ色を変えて変化を楽しみます。
あっちこっち替えますと、バラバラ感が出てしまいますので、ここという一発にかけるとです。
入居者に何かを吊るしてほしい訳ですが、このアクセントクロスだけでも効いていますねー
隣地との距離の考え方。
わたくしの賃貸は全て土地購入からでありますので、土地代金を家賃でどうリターンさせるかも重要だと思っています。なので視線が抜けていく空間も大切にしていますが、それ以外の場所について隣地との距離を詰めて、その分建物や駐車スペースに割くことも念頭においています。たとえば、ラクカフェの裏側がこちら・・・
でも住んでみたら全く気にならず、「広く感じたよ」というところがポイントなんでしょう。
ラクソラハウス、見どころ。
楽日々シリーズ・藍住のラクソラハウスの基礎が完成しましたので、見てきたとです。こんな感じで、真ん中の凹んだところが玄関でございます。
まだ、知らないという方のために、ちょっとご解説しておきますと。敷地と道路だけの関係ですと、敷地が内で道路が外であります。
ここに建物が建ちますと、建物内は内内となり、道路は外外となり、駐車場などの敷地は外内となります。
っで、外の空間だけど建物内から楽しむこーゆー空間を内外と呼んでおるんです。通称、快適スポット～
よーわからんと思いますが(笑)
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