本日の地元紙に新築分譲マンションの全国平均価格が6000万円に迫るという記事が掲載されていました。
売れ行きが鈍るので面積を以前より小さくして価格を抑えているというから、首都圏との所得差が地方都市に出ているんでしょう。
首都圏の新築マンション平均価格は1戸8000万円ぐらいというから諸経費以外を35年ローンにしますと月々247,000円です。
平均でこれですから23区内や人気エリアだと相当高くなりますねー
でも将来の下落率考えるとやはり人気エリアの高値がお得なんですかねー
金融円滑化法。
中小企業金融円滑化法とは・・・借り入れ条件を緩和したり返済に一定の猶予期間を与えたりすること、とあります。
先日地元バンカーの方とお話してましたら、コロナ禍で厳しい経営を強いられた取引先が、今は一定程度回復基調にあるものの元に戻らない企業が多いと言っていました。
そこで「中小企業金融円滑化法」で元金据え置いて金利だけ払っていく取引先がまぁまぁあると。
金融機関はこの法で中々拒否できないんだとか・・・
マクロで考えた場合、必要だと思いますが逆手に利用する企業もあるんでしょうねー
あれから30年・・・
わたくし以前注文住宅会社を経営しておりました。20代は大手メーカーの下請け工事をしておりましたが、30歳過ぎたころに私自身が思いついた(笑)ある商品が売れ始めて元請け会社へと成長することができたんです。
当然現場数が増えて大工さんが足らなくなりました。声掛けしてるうちに板金屋さんの紹介で人柄の良い大工さんと知り合うことができました。
その後はずっとその大工さんを一年中同社の現場で先発ローテーションのように発注しておりました。
ある日、その大工さんのところに息子さんが弟子入り修行し始めました。DNAは間違いない(笑)あっという間に一人前に。
仲の良い親子大工さんは私が10年前事業譲渡して退社した後もずっとその会社で頑張ってくれていました。
それがこの度、10年ぶりに大工仕事を発注する機会に恵まれました。息子さんの方ですがお父さんも現役だそうです。
あの若かった大工さんも、えーおっさんです(笑)なんとあれから30年近く経ったんですねー
こうやって思い返しますと人生は長いようであっという間にも思えます～
化粧天井、無垢ボード。
こちらは「新本須」Dの上棟時の様子です。
ニコイチの魅力！
ガレージハウス「ルオーテ」を北島町に建ててもう何年になるでしょうか。退去時には即入居が決まるという人気振りで満室状態がずっと続いております。
この商品の特徴はガレージはもちろんですが、ニコイチで反転させているため戸建て感覚で住まうことができるのも最大の魅力です。
ニコイチメゾネットで各戸の間に階段ホールや収納をお互いに配置することで重複し遮音性にも優れ気遣いなく戸建て感覚で住まうことができます。
この商品のガレージ面積分を居室等に振り分けたカップル向けニコイチを開発しようかなと思い始めました。
戸建て感覚を大切にしつつ建築費を抑えるにはいい空間づくりだと考えますー
インフレへ。
今朝、熊本県の町で台湾TSMC半導体企業の進出により不動産が高騰、それにつられて労働賃金・物価が上がっているという番組が放映されていました。
バブルだバブルだとニセコと同じように浮かれている人もいたようでしたが、35年前の経済と比べてわぁーわぁー騒ぐのは少し滑稽に感じるのは私だけではないはずです～
株価も同じこと・・・バブル時期と同じ高値の株価だと鼻息荒いけど、その間ドイツは9倍になっているとか。だからポルシェ・カレラが高く感じる(笑)
東京から熊本にきている労働者もいるみたいですが、先進国企業に発展途上国賃金の安い労働者が雇用される構図によく似ていませんか。
労働賃金が低迷する今の日本は東京等グローバル企業以外は先進国とは言えない経済状況なのではと思ってしまいます。
今後貧困層が広がる中、日銀総裁が言うようにインフレが続いていくと思います。
ですから建築費も少しずつずっと上昇していくのが自然です。我々大家の問題は見合う家賃設定とターゲティングということになります！
入居者（家賃設定）にも貧富の格差がハッキリしてきますー
安くて便利なピクチャーレール。
本日、ピクチャーレールが事務所に届きました。「新本須」で取り付ける商品です。
安い割に便利なこのレール。
Ｓ字フックをいっぱい引っかけとけば、だいたいの物は吊れます。額だけでなく洋服・帽子等々・・・
レール自体を大工さんに柱・間柱に緊結してもらっているので長持ちしますー
無垢ボード採用。
「新本須」D棟の本日上棟を雨のため延期しますと久米監督から昨日報告を受けていました。
「新本須」では全棟に各所無垢ボードという剛床仕様合板の裏側が化粧になったものを採用しています。2Fの床裏がそのままの化粧天井なんです。
この商品は梁の上に直接剛接合して耐震性を上げて、ねじれを防止する構造材も兼ねています。
しかし、雨にちょっとでも濡らしてしまいますと、反りやシミなどが出るし強度も保てないため延期したんですね。
ニセコはバブル？
今朝、羽鳥ショーでニセコに海外客が多数訪れていてバブルだと放映していました。雪質がいいらしく評価は高いみたいですね。
不動産バブルは10年前ぐらいから加速したと思いますが、ラーメン一杯2,000円を安いと言って外人が食べているのを見ますと、これはバブルではなく先進国系標準価格なのかなと思います。
日本だけインフレにならず労働賃金も上がらないまま30年間過ぎた代償がこれじゃないでしょうか。
こちらは・・・
ニセコはバブルではなく日本国内経済が世界的に取り残されているだけなんだと思いましたねー
平均年収と家賃バランス。
賃貸事業においてどんな方を入居者にするのかというターゲティングは大切ですよね。
また、年収と家賃のバランスですが、一般的には年収の25％～30％と言われているみたいです。でもこの割合でいくと低所得世帯ほど残高は厳しくなりますかね。
徳島県の平均年収から想定して単身世帯月収30万円なら家賃75,000円、二人以上世帯で月収合算50万円なら125,000円。
こーやってみますと、なんとなくそうなっていますよねー
あとは、企業補助割合の多い方、または月収に対して家賃割合を多くする方、この辺りがこれからのターゲット中心になりますかねー
特に後者の方、暮らし方にこだわりのある入居者を狙いたいところです。
「新本須」順調に進む。
「新本須」4棟の内BCが先行して今Dが建て方準備しています。
こちらは新規分譲地を購入しましたので、効率良く配置したいところ。なので隣地との距離はさらに毎度のカツカツです(笑)
こちら・・・
この時、気をつけなければならないのが隣家への配慮です。室外機・ガスボイラー・窓位置などは当初から隣家に向かないよう計画しておきます。
そうすることで、こちらの入居者も隣家を気にすることなく安心して暮らすことができます～
純資産の試算。
先日、OB大家さんと打ち合わせ後に世間話をしておりました。その方は不動産だけでなく他資産もお持ちで税理士と計算してみると「結構あったのでびっくりした」と羨ましいお話でございました(笑)
「よっかわさんも正確な数字知っておいた方がいいよ」と言われましたので、「新本須」が終わって家賃収入が発生しかかったところで試算してみようと思いました。
これらは相続にも関係してきますので即席でなく時間をかけて計画的に進めていくということなんでしょう～
不動産投資分の借り入れ金を差し引いた純資産をきっちり把握することはリスクを抑えることにも繋がりますしねー
SKIP HOUSE 24戸 着工へ。
OB大家さんですがSKIP HOUSE 4戸×6棟=24戸、進めていただけるようご商談成立でございます。
誠にありがとうございます。
一昨年、大家さんとご一緒に土地を見に行きまして長屋の計画をしました。
その後都市計画法申請等を経て、只今その外周造成工事中です。
このあと、確認申請が許可なっていよいよ着工となります！
新設住宅着工数と建築費。
去年から新設住宅着工数は顕著に減退しています。このままドンドン減少する見込みであります。
今までなら新築現場が減れば暇になって業者価格が下がっていましたが、今はほとんどの商品・作業が上昇しています。
これは原材料価格の上昇、世界的インフレの影響なんでしょう。ウッドショック後、下がっていた木材費も今は横ばいです。
もうすべての価格・工事が下がることはないと思われます。
新築現場における職人さんは高齢化が進み次を担う若手職人も少ないので、現場が減ってかえってバランスが取れていくのかもしれませんねー
2025年4月～省エネ改正があるので、さらに断熱工事等は費用が掛かるようになりますから、今後は富裕層といいますか、企業が家賃補助を厚くしてくれる入居者をターゲットとして家賃設定を上げていく商品戦略が必要だと考えています。
「新本須」Ａの段差利用書庫。
「新本須」Ａはダイニングとリビングが約60cm段差があるスキップフロアです。
この段差を利用してダイニング側からの書庫をつくる予定です。
高さはちょうどA4サイズが余裕で収納できます。
書庫の下台はダイニング床からフローリングの巾木分だけ上げてカウンターを落し蓋のように施工します。ホコリ防止、掃除機止めです。
この辺の細かな技もご見学くださいねー
オオタニさん、ついに911お披露目。
今朝、羽鳥ショーを見ていましたらオオタニさんが自らカレラ911タルガトップを運転してキャンプに現れました～
オオタニさんはポルシェのアンバサダーですが、背番号譲ってくれた奥様には確かタイカンをプレゼントしていましたよね。
自らパナメーラやカイエンに乗っていて、「なんでカレラでないん？」っと思っていました・・・
それが、ついにカレラで登場しました！
オオタニさんが運転していますと、カレラ911がさらにコンパクトなスポーツカーに見えます(笑)
よくお似合いです、羨ましい～
徳島県住宅投資減。
本日の地元紙に徳島県の景況感が掲載されていましたね。
全体の景況感は上昇傾向でしたが、住宅投資だけは右肩下がりでした。この傾向はさらに続くと思われます。
しかし住宅投資も日本全体で見ればまだまだ数字が安定しています。これは地方の転出率が上がり、東京一極集中が加速しているからでしょうー
渋谷は工事だらけでしたね(笑)
自動給水受水槽。
通常敷地内に必要な口径の給水管が引き込まれていない場合、接面道路を掘り返し埋設本管から分岐して引き込みし直します。
今回の計画地では小さな口径の給水管が1本だけありますが全く容量が足りません。しかし接面道路から新たに引き込む給水管がないため受水槽を設置計画したいと思います。
こちら・・・
ポンプ系では超有名な川本ポンプ。供給水量+余裕分を計算して2セット設置予定です。
大雪警報、ギリ帰ってきました～
昨日午後から東京方面では雪が降り始めて、夕方から夜にかけて大雪警報が出る地域もありました。
前日に天気予報等でアナウンスされていましたので、早めの飛行機便にして無事帰ってこられました～
っで、こんなところで食事しておりました・・・
2月3(土)～5(月)ブログ休みます。
2月3(土)～5(月)まで東京行です。ちょうど寒さの谷ですね～
1時間程度のフライトですがメトロ乗り換え等の際、人混みをかき分けるんに疲れますでしょ(笑)
あれは何べん行っても慣れませんねー
ラクソラハウス退去即入居！
藍住町の弊社所有ラクソラハウス2棟の内1棟が転勤で退去すると管理業者さんから去年12月に連絡が入りました。
その後1月28(日)に本日退去されましたので、美装の手配と共に「では、これより募集開始しますね」と連絡くれました。
っで、1月30(火)に入居即決申込いただきました！
複数のご入居希望があったようでありがとうございます。
ご入居の方には毎日ワクワクするような生活を送っていただきたいと思います。
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