申込金は本丸ではない。

大手アパートメーカーですが、地主らと交わした申込金が返金されないなどの相談が数十件相次いだとしている問題。

契約に至らなかった時、この申込金30万円を返してもらえないという相談らしいのですが・・・

読んだだけでは以前は約款に返却しない旨の記述があったが、現在は約款を変えて返却に応じているというから、そんでいいのではないでしょうか。

そもそも、締結書類の約款に書かれていて、申込金を払ったのなら返却を求めないのが通常だと思います。
個人的に営業が返却する旨のトークをしていたなら別ですけどね。

何度も言っているように、大家さんは事業者であり、一般消費者でないので、もっとしっかりしてほしいというのが、本音ですね。

しかし、これらの問題は本丸ではないと思いますよ。
今後、大きく経済を揺るがしかねないのは、「サブリース契約」の方でしょう。

大廃業時代の地銀の役割。

昨日、本日ともに地元紙に掲載されていた地銀の話題・・・

中小企業で事業承継ができず廃業が増えている中で、地銀の役割が問われ始めているようです。
地銀の出資規制を緩和して、承継支援できるようにするという話題なんですが。

事業承継ができない理由に身内に後継者がいないというのが、中小の一番の理由ではないでしょうか。

そうしますと、利益を生み出す力がある会社は、売却できるはずですので、それ以外に支援するというとになりますと、安く買って再生して高く売るということになりますので、銀行本来の役割とは言えないと思います。

銀行が一時的に経営や資金を投入して、創業系やどこか違う支援先に最終的に戻すということなんでしょ。

これまた、中小では難しいですよね。
中堅ぐらいでまぁまぁの人材がある一定程度いないと、リスクが高すぎる。

しかし、これらの取り組み方で成功する地銀が現れると、それこそ町おこしというか、地元経済に大きく影響しそうです。

恵比寿ガーデンプレイスへ。

東京出張の際に恵比寿駅から遊歩道で５、６分でしょうか・・・
恵比寿ガーデンプレイスというところに行ってきました。

ホテルやレストラン・公園など、おしゃれなエリアです。

ここの３８Ｆで夜景を見ながらのディナー。
焼き鳥＋鍋のコースを食べたのですが・・・

場所代に費用がかかっているのでしょうー
「ごん」や「だいまつ」の方が旨い？(笑)

東京は、だいたい場所代が高そうなところは、接客が良くて店の内装品質も高いけど、味はそこそこが多い気がしますね。

場所代のかかっていない小さなお店を口コミで探していく方が、グルメはいいと思いましたよ(笑)

売り物件、続々？

夕刊フジに以下のニュースが掲載されていました。

レオパレス物件“投げ売り”続々…不動産投資サイトに「格安」で　施工不良問題拡大に買い手つく？

築１２年程度の２階建て、部屋数１６の物件は、販売価格１億円弱で、利回りは７％台。築年数３０年程度の２階建て、部屋数２０の物件には２億円弱の値が付けられている。利回りは２％台だ。

利回りにばらつきはあるが、総じて７％程度のものが多いようだ。

っとあります。

ここにきて、レオパレス物件の売りモノが増えている模様。
売れないと下がっていく、そうすると格安物件も出てくるようになると、売買成立する価格がどこかにあるはず。

格安で手に入れたオーナーは、格安家賃を設定しても適正な利回りを確保できる可能性もあります。

問題は、そのエリア内にある、よく似た物件・・・
間取り・仕様・入居者ターゲティングだと、その家賃設定に影響されてしまう可能性があるのではないでしょうか。

出張のお知らせ。

わたくし、２３日・土曜日～２５日・月曜日まで東京へ出張になります。
暖かいのか、寒いのか、良く解らない日もありますが、あったかくしとこうと思います。
また東京は、花粉も多いらしいので対策をしっかりして行ってまいります。

やはり、時々東京のスピード感を感じないといけませんね～

朝ドラ、まんぷく。

歴代の朝ドラは随分前から見ています。
今回の「まんぷく」も毎朝コーヒー飲みながら楽しんでいます。

安藤 百福氏がモデルという興味深い脚本です。

私が一番評価したいのは、松坂慶子さん。
さすが大御所という安定感・・・
彼女のおかげでドラマが輝いていますね。

新ホールの駐車場。

本日の地元紙・・・文化センター跡地候補の新ホール建設のことで、駐車場を別の場所に５０台確保するという記事。

そうすると予定地の１０台と合わせて６０台になるので、公共建築物の駐車場台数を定めた条例をクリアできるという。

なんでこんな発想になるんだろう～
たらんでしょ(笑)

徳島大学生専用skip house 大人気。

南常三島に、この度大家さんのSKIP HOUSE 6戸が新築・竣工いたします。

募集開始からわずか１週間であと１室となりました。
常三島キャンパス向けとしては、少し強気なお家賃設定だったですが、もろともせずあっという間に満室になりそうです。

SKIP HOUSE での楽しい暮らしで、有意義なキャンパスライフがおくれますぞ～新入生諸君。

レオパレス問題に金融庁が動く。

金融庁は、レオパレス21物件で施工不良が見つかった問題で、募集を再開しても、信用失墜で入居者が集まらず、返済が滞りかねないと判断。
物件所有者（オーナー）向けの融資が焦げ付く可能性がどの程度あるのかを把握するため、各金融機関を一斉調査する方針を固めた。

っとニュース（毎日）にあります。

さらに、レオパレスはオーナーから賃貸アパートの建築を受注したのち、完成後に一括で借り上げて転貸する「サブリース」も展開。他に補修工事費用なども補償する制度があるらしい。

この補修工事補償制度をめぐっては、既にオーナーたちが集団訴訟していました。

つまり、入居率が落ちるので破綻する大家さんの数を把握して、経済全体への悪影響を最小限に抑えるため、金融庁がなんらか先手を打ちたいということでしょうか。

サブリース、スルガスキーム等の被害者大家さんは、事業主であります。
ＣＥＯだし、社長業＝大家さんなんです。

宅建業法でいう一般消費者向けの保護制度はありません。

今後、サブリースだけでなく低い利回りで借金を増やし続けた大家さんたちの破綻が出始めると、日本経済を大きく揺るがす大きな社会問題になるかもしれません。

金融庁がどこまで関与するのか、経過注目です。

スルガ銀行、純損益961億円赤字。

シェアハウス以外の投資用不動産向けに加えて、創業家ファミリー企業への融資の一部も回収できない恐れがあり、不良債権処理費用などの損失計上額は計1281億円に上った。　

とのニュース。

スルガは、デート商法を使ってまで貸し出していた詐欺的実態がテレビ等でも放映されていましたが、この創業系ファミリー企業への融資が焦げ付くというところも大問題でしょう。

以前から「後は野となれ山となれ」の方針だったとすれば、マネーは浄化されてどこかにあるはず。

バブル崩壊の時・・・

大和銀行やあさひ銀行などに３兆１０００億円、
日本債券信用銀行に３２００億円、
日本長期信用銀行に２２００億円の公的資金がそれぞれ注入されました。

他の銀行も含めて４兆円以上のマネーが消えた。

資本注入は必要だとしても・・・
この時、債権等の暴落だけでは説明できないマネーが消えていたと聞きました、これらのマネーの終着駅が大暴落の犯人ということになるんでは(笑)

中央銀行システム、現在の紙幣経済主義のデメリット部分なんだと感じますね。

先生が１面に。

本日付・地元紙の１面に阿波踊り実行委員会の新委員長として、弊社顧問弁護士の先生が紹介されております。
 
先生とは以前の会社の顧問もしていただいてましたので、もう２０年近くお世話になっております。
 
弁護士さんと聞くと、なんかお高くとまっているんじゃねーの？
的なイメージないですかね。
 
我が先生は、全く違いますよ。
親しみやすく、フランクな方。
 
教養に裏付けされて、ボキャブラリーも豊富。
しょっちゅう冗談もかましてきますが(笑)
 
真面目に一言で言えば・・・誠実で正義感のある立派な人物だと思います。
 
徳島のためにという、純粋な気持ちで引き受けられたのだと思いますね、いい方向に向かい成功されることを願っております。
 
追伸、私のゴルフ参入は先生との出会いからでした。
先生、頑張ってくださいね～

方位計画の大切さ。

只今、大型敷地に戸建ての配置計画をしています。
この時、陥りやすいのが、同じ法則で並べてしまいそうになってしまう。

現実に、同じものが同じ方向に全く同じように建っていて、さらにひどい計画では南向きをそのまま北向きに建てたりしている戸建て賃貸をたまに見かけますが、これはよくない。

複数棟計画するときは、駐車計画と玄関ポーチへのアプローチを基準にするのは当然ですが、建物と建物の隣合わせの引っ付きかたによっては、西日を気にしなくていい建物と配慮しなくてはいけない場所がてきる、これによってゾーニングや窓の大きさが変わる。しかし、同じぐらいの価値に仕上げなくてはいけん。
敷地の端に建つ建物は条件によっては、端に寄せて隣と離すとか・・・

或いは、北向きの建物の裏側、つまり南側の日当たりは、その南側に建つ南玄関の建物とどの程度離さないと陰になってしまうかとか。
「つまえるハウス」は特に一般住宅より高さが高いからね。

大家さんの計画なので詳しい資料は載せられないので解りずらいと思いますが・・・つまり、ハズレをつくらないということ。

東西南北を考慮しながら、日当たりを確保しつつ、通風を考慮し、西日を避けつつ、できるだけプライバシーを守りながら、ウッドデッキや物干しテラスの配置考慮しつつ、棟数を増やしたいんですね。

そして、同時に駐車計画と接面道路への敷地内通路をつくれば確認申請へと繋がるんですねー

良く解らんでしょうから、来年完成したら見てください(笑)

ピットハウスも即満室。

私が徳島大学エリアに建てた物件は、「SKIP HOUSE SEAL 」と「PIT HOUSE MOLE」の２棟。

この度、１月にＳＥＡＬで一部屋・退室しましたが、ＨＰ募集アップ直後に満室。

また、ＭＯＬＥの方も３月に１Ｆのピットハウス一室が退室予定。
徳大生協さんの２月９日からのフェアで募集開始することになりましたが、これまた９日即日即決で満室になりました。

即満室と満室の違いが、付加価値の度合だと思っています。

今春、大家さんのSKIP HOUSE 南常三島を新築、募集しておりますが、三日間で半分ご入居決定となりました。

この感じだと、後期試験合格者のお部屋選びはたいへんかも。

レオパレス問題から検査体制の改正へ。

今回のレオパレス施工不良問題で、役所や瑕疵保証会社の検査体制が強化する方向にいくと思いますね。

現在の建築基準法や瑕疵保証制度の検査内容は、基礎工事の配筋検査、躯体の金物検査、竣工検査と大きく分けて３回ですが、この中にあと２回中間検査をぶち込めば今回の不良個所はある程度判明したのではないでしょうか。

あと、界壁写真はいまでも検査員に提出しておりますけど・・・
私たちの施工現場はほぼほぼ毎日現場写真を撮って、施主様にもお届けしておりますので、ご安心を。

いずれにしても今回の事件は、意図的なのか、どうかが問われますよね。

放映されていた不良個所の中で疑問に思った案件を一つ。
図面では天井に石膏ボード２重貼りになっているのに、石膏ボードが１枚しか貼られていないという案件。

界壁とみなされる天井には、石膏ボードより高性能な強化石膏ボードというコストで言えば２倍する建材を１枚貼りで使用するのが、一般的であります。

なのに、通常の石膏ボードを２重に貼って同じ性能を出そうとすると、建材費は同じですが、大工さんの手間の分コスト増となります。
わざわざ、同じ性能を引き出すのに一般的でないコスト増の方を選ぶでしょうか。

１重であっても、２重かどうかは、途中写真がないと判明しませんから、ここらはひよっとすると、と考えてしまいますね。

検査体制ですが、６回ぐらいでどうでしょうか。
その費用は、建築会社が負担すればいいのではないでしょうか。
検査回数が多いほど、施主も私たちも安心です。

大家さんオリジナルのガレージハウス構想②

先日、大家さんとお会いしまして、いろいろとオリジナルのガレージハウス構想をうかがいました。
お忙しいお時間を３時間も割いていただき、また沢山の資料を持ってきてもらって・・・ありがとうございました。

私の感じたのは、つまり至福の時を過ごせる「いどころ」を作りたいという風に感じました。

昭和の高度成長期には、絶対数の住居が足りず、国策で地主さんたちが賃貸の住まいを提供するよう促されました。

これら賃貸住宅は、ただ「住まい」を提供するのが目的でした。

その後、「住まい」に快適さを求めるようになりますと、部屋は広くなり、住設も高品質のものに変わっていきました。
そして、デザイン性やスタイルなどが謳われ始めた訳です。

しかし、「いどころ」というのは違います。
人には「いどころ」が必要なんですね。

会社も家も上手くいっているように見えても「いどころ」をもてない人はたくさんいます。

どう表現すれば伝わるでしょうか。

人からすればなんでもないような自分だけの時間というか、落ち着けるとか、やすらぐとか、生きがいだとか、生き方そのものの巾がグッと広がった充実感や達成感というか、哀愁を感じると言いますか(笑)・・・余計わからんか。

今回のこのガレージハウスは車の置き場ではなく、ドライバーと車のいどころなんですね。
つまり「モノづくり」ではなく「いどころづくり」といいますか。

ただスポーツカーをワイングラス傾けて眺めるということではなく、入居者と作り手が共に共感できる「いどころ」空間なんでしょうね。

憧れから現実に・・・日々の生活に輝きが増す生き方ができる住まい空間を創造するということなんでしょう。

わかるかな～わかんねーだろうなー(笑)

このチャンスを与えてくださった大家さんに感謝いたします。

また、ポルシェセンター高松のオープンも教えてくださり(笑)
あれから、「カイジ」に出てくる・・・ざわっざわっざわっ～です。
いやっ胸がキュンキュン鳴っているが正しいかな。

ガイアの影響か？

レオパレスが入居者に転居を促して改修する、というニュース。
タイミング的には、ガイアの放映あと・・・

重い腰を上げてやっと動き出したというイメージでしょうか。
もう、発覚から何年が経つのでしょうか。

社長辞任の方向とも出ていますが、創業家であり大株主なら影響力は同じことではないでしょうか。

転居する入居者も大変ですが費用がレオパレス持ちなら、なんとかなる。
しかし、入居率に大きく影響してきそうな今回の案件で、まだ償却を終えていないレオパレスオーナーにとっては頭が痛い大問題。
また、売却時の金額査定にも影響するのでは？

大手ハウスメーカー系は、こういった案件を一番嫌がるもんなんですけどねー。
なぜこうなったのか、真相が判明するんでしょうか。
スルガと同じく創業家支配構造の弱点が根っこにあるように思えてなりません。

長女の引越に集結？

東京住まいの長女、お引越しするというので母が手伝いに行くというじゃない。
また、神奈川の二女も手伝いに駆けつけるというし。

いいと思います、普段離れているのでねー

しかし私は、引越作業が苦手なので、済んだころに新居（賃貸）を見に行くといいましたところ・・・

京都の三女が週末集結するなら、私も行くわとなっている模様(笑)

ガイアの夜明けで、スルガとレオパレス。

昨晩、テレビ東京系列でやっておりました「ガイアの夜明け」

再び、レオパレス21の不正問題・・・
98％は調査・回収しているとレオパレス側はＨＰ等で発信しているが、被害者側の弁護士への報告では全然手を付けていない状態のよう。
取材から逃げまわる社長の様子 も放映されていましたね。

これだけの数の法令違反で国交省の一括した行政処分が出ないのは、どうしてでしょうか。天下っている？？？
各地域地域で個別に行政が対応しているようで大変そうでしたね。

また、スルガの手口も取材されていましたが、あれは完全な詐欺の手口とほぼほぼ同じですね。
金融庁のお役人さんが事件発覚前に、スルガを収益の高い模範的銀行だと紹介するシーンもあり、あきれました。

立ち入り調査もできる金融庁なのに実態を知らなかったということでしょうか。

次々と出てくる企業の意図的不正。
日本は、どこをとってもグレーだと言われていますが、昨晩のあれは完全な黒ですよね。

天才、大塚兄弟。

皆さん、ごきぶりホイホイを知っていますか？
知っているか否かで世代が解るというシロモノ(笑)

「大塚正富のヒット塾」、本をアマゾンで購入しました。

 正富氏は、後に大企業大塚グループとなる大塚製薬工場を創業した大塚武三郎氏の五男。

長兄はあまりにも有名な正士氏で「オロナイン軟膏」「ボンカレー」「ポカリスエット」「カロリーメイト」などなど数えきれないほどのヒットメーカー。

正富氏は正士氏からある時、大塚製薬が傘下に収めたアース製薬の再建を命じられ社長に就任します。

っで、出した新商品「ごきぶりホイホイ」。
衝撃的な商品で大ヒットとなりました。

５６歳の私が小さいころは、今より衛生状態が悪かったのでしょう。
各家庭ともごきぶりが出没しておりました。
新築しても飛んでくるので同じことです。

一家団欒の晩御飯の最中に突然降って湧いてくる「こきぶり」。
母の悲鳴とスリッパを持ってそこらじゅう～ぶったたく父や兄。

あの気持ち悪さは、やっつけた後も残ります。

しか～し、この「ごきぶりホイホイ」の登場で状況は一変します。

以上の右下に見える紙で作った家にごきぶりが入っているのを確認してそのままゴミ箱へホイっ。

明日もホイっ。ホイホイ。
兄ちゃん、今日は３匹もおるわ～みたいな(笑)

普通の家庭の晩御飯団らんを平穏にした商品なんですねー。
すばらしい～

ゴミ箱へなら、ポイですが・・・
商品登録があって断念、ホイホイにしたそうですよ。

アウトレイジ最終章、TV初放映。

昨晩、徳島テレビHD521チャンネルでやっていました、「アウトレイジ最終章」見ました、見ましたよ。
最終章というところが残念でありますが、シリーズ３作目のヒット映画であります。

映画好きの人に終始「コノヤローとバカヤロー」ばかりでどこがおもしろいん？と言われましたが、私は北野監督ファンでありアウトレイジファンでもあります。

権力や組織が起因による忠誠心の空虚さが見事に描かれています。カメラアングルや映像も上手だと思います。

意味のない抗争に終始する組織人をどこかコミカルなタッチでバイオレンスを表現していて、映画学校では絶対に教わらない映像価値があると感じます。

１作目も２作目も何度も見ました・・・
次の放映は２月７日・木曜日・２２時３０分～です。

良かったら、どうでしょう。
ただし、自己責任でお願いします(笑)
塩見さんの演技がすばらしいですよ。

寝ていました(笑)

先程、再ＢＳ放送のカタール観戦しました。
残念でしたね。

しかし、カタールのレベルも上がっていますねー

もう何度も思ってきたことなんですが、「長友からのクロス～」は読まれていませんか。
ワールドカップに向けて、若手ばっかりで構成してほしいな。

カタール観戦。

ついに決勝、とゆーことで・・・みよーと思います、
日本ＶＳカタール戦。
問題は、キックオフ２３時という・・・私にとっては、もはや深夜。

キックオフまでもてば、おそらく最後まで観戦できるはず(笑)

カタールとＵＡＥ戦では、ＵＡＥ王子がチケットを買い占めて国民に配布したらしく、完全にサッカー以外の国家対立の雰囲気になっていましたね。

国家間で戦う国際試合は、確かにおもしろいと思うけど、純粋にサッカーの試合としてだけの観戦・応援でありたいものですよね。

そして、もう一つの楽しみは、松木氏の「お～い」
でしょうか(笑)