OB大家さんからの新規計画のご依頼を賜り進めております。
コンパクトに間取りをまとめるにあたって私が大切にしているのが「階高寸法」です。
階高とは1階床仕上がりから2階床仕上がりまでの高さの寸法です。これにより階段の蹴上寸法と段数を決定します。
蹴上は200mm以下になるようにしますが、ファミリー向けはさらに小さくなるよう段数を増やします。
階段の段数が増えれば踏面寸法の分だけ間取り作成範囲が小さくなっていきます。何もかもギリギリで間取りを詰めていくと階段の段数は重要ポイントなんです。
階高を小さくした方が段数は減りますが、窮屈に感じないようする必要があり、そのため梁+天井を表しにしたりしているんです～
OB大家さんから土地購入からのプラン作成のご依頼を賜りました。ありがとうございます！
あれやこれやとプランを落とし込んでいる途中ですが、どちらにしても延床面積は300㎡を超えそうです。
2025年4月着工分からは様々な建築基準法改正が予定されておりまして。現在、延床面積500㎡以上の場合に必要な構造計算が300㎡に引き下げられます。
構造計算をしますと設計費用だけでなく基礎工事等が大きく変わりますので建築費用も増大します。
その他4条特例といいまして木造二階建ての基準も厳しくなるので、計画がある方は2025年4月までの着工がお得でありますよー
「新本須」は全てカップル用であります。BCは2F洋室が2部屋あります。
「新本須D」の玄関はシューズクローゼットが取れませんでしたので、玄関収納にちょっとした工夫をしております。
こちら・・・
カウンター上部高さは狭くなりましたが、ポスト口から投入された郵便物を受ける空間には十分であります。
また、カウンター上にコンセントを設置することも忘れておりませ～ん。
通常、洗面化粧台は洗面脱衣室に洗濯機と並んで配置しますが、「新本須D」の洗面化粧台は2Fホールのトイレ横に設置してあります。
「新本須D」外観でございます・・・
ぽっかり開いた1F開口の内側には建物内からしか行けません。玄関横はスリットで完全に仕切られます。
2F開口の内側は吹き抜けているので内側から顔を出すことはできません。
しかし、その吹き抜けはバルコニーから臨むことができます。
っということで、ラクソラハウスとはかなり違いますねー
今、国会中継されていまして江田議員が国と企業の資産が、9704兆円もあるのに破綻するか？増税が必要か？と申しておりました。
また、個人金融資産もいつの間にか2141兆円まで増えていました。
これら財務省のはじいた数字らしいのですが、プライマリーバランスが赤字なので2030年までに消費税を15％にするという話もあるみたい。
私も国の借金は1286兆円やから国民資産から言えば消費増税いるか？と思ってしまいます。
消費税は私たち大家に現在でも利回りにおいて厳しくしていますでしょ、1億円の建築費に対して税1,000万円ですからね。
これが15％になったら、1,500万円。新規分譲地2区画ぐらい買えるでー(笑)
消費増税の際には経済対策として軽減税率を検討してもらいたいところです～
新設住宅着工戸数の持ち家注文住宅が特に落ち込んでいるらしいです。ニュースにこうあります。
・・・注文住宅の新設着工に弱さが見られる。国土交通省「住宅着工統計」によると、2024年3月における注文住宅の新設着工戸数は22万4,352戸（前年比▲11.4%）と、1959年の20万4,280戸以来、実に64年ぶりの低水準となった・・・
なんと64年ぶりですか。わたくしの生まれる前と比べていますね(笑)
人口減少だけでなく庶民の貧困化と建築費の高騰が起因していると思いますが、北関東を除いて集計しますともっと落ち込んだ数字になると思いますねー
藍住町に購入しました165㎡の土地にGARAGE HOUSE Ⅱ を計画しております。しかも、大収納付き！スキップフロアのLOFT付！
いわばGARAGE HOUSE +つまえるハウス+SKIP HOUSE であります(笑)
外観・・・
あっさりと可愛らしくて、さりげなく個性を主張するような仕様にしたいと思っております～
さて、お待ちかねの「新本須」見学会でございます。
仮ではありますが、今のところ6月22日(土)を予定しております。
決定次第お伝えしますので、見学ご希望の方はスケジュール調整宜しくお願いします～
専門誌レポートを見ますと2024年1月2月の全国持ち家着工は歴代ワーストとなる落ち込みとなったみたいです。
また分譲や都市部の中高層貸家も減る中、ハウスメーカーによる低層貸家だけは維持できているんだとか。
建築価格の上昇とインフレによって新築家賃も上昇傾向にあるようで、今後ここがある程度進むと入居率が下がり調整が入るだろうと言っておりますねー
「新本須」で新築中のカップル向け戸建て賃貸4棟の商品名は、「Pilie」ピリエになったそうであります。
ネーミングも全て妻・京子さんが命名しております(笑)
タイプ別にするそうで、A大空間タイプ・BCベーシックタイプ・Dガーデンテラスタイプっというようにどれをチェイスしてもカップルが面白楽しく暮らせるようになっているとです～
この間、妻・京子さんと「新本須」現場を訪れていました。
京子さんは、弊社商品群全ての仕様や配色などコーディネートを手掛けています。
Aの1F洋室は何の変哲もないお部屋であります。この部屋に入るなり、「あ～落ち着く」(笑)と申しておりました。
私の創る空間は必ず段差と吹き抜けに加え140cm空間がございます。
彼女にとっては普通が一番らしい(笑)
そこでご紹介します・・・
後ろも・・・
スキップフロアは段差をつくります、その繋がり方も楽しみの一つであります。
「新本須A」のダイニングからリビングを見た写真を撮ってきたのでご紹介します。
この段差を利用して床下利用の収納棚があります。右側は小物入れ、真ん中と左はA4サイズがスッポリ。
また左サイドにはコンセントも設置していますので、ミニコンポなども据えることが可能でございます。
収納棚の床はダイニング床より巾木分だけ上げていますのでホコリが入ることもありません。
キッチンに立つ方をこの段差に座って話しかける、なんて妄想しつつ作ってるんですよ～
「新本須A」の1F掃き出し窓には2Fがオーバーハングしています。その掃き出し窓の上部ピッタリに軒天を合わせて施工しています。
こちら・・・
スッキリ見えるからであります。家全体にこういった余りがないほどスッキリ+キレイに感じることができます。
大工さんたちの多くは構造材に合わせて施工しようとします。その方が仕事が早いし何かに合わせるということはそれだけ余分な作業が増えるからです。なので工務店からの指示がない限り余りをつくり続けるんです。
私は以前にデザイン研修を受けてからこの「余り」をなくす、をモットーに軒天や天井高さを決定しています。
大手ハウスメーカーの建物はことごとくこの「余り」を排除してスッキリ見せていますよ。
今度お家を見たら地元の方が建てたのか、大手ハウスメーカーが建てたのか、その辺を注目して見抜いてみてはいかがでしょう～
2024年問題ではなく2025年問題というのもあるんですね。
・・・2025年に「団塊の世代」が75歳以上になることで、65歳以上の高齢者が総人口に占める割合が約30%に達すると予測されている点・・・
っとありますが、建築業界にも2025年問題というのがあります。
2025年4月1日着工物件より4号特例というのが適用されなくなり規定が厳しくなります。木造二階建てなどがそれにあたりますが、「構造計算が必要になる」などとデマも流れていて大きな影響を及ぼしそうです。
ただ仕様規定という簡易策は残りますが、柱の太さや耐力壁などには大きく影響しそうで秋口にはハッキリするとか。
また2025年同時期に省エネの最低基準も一緒に上がりますので建築費アップは必至であります。
今現在も建築資材は全ての項目で右肩上がり。この頃は労賃まで上昇中ですので、ご計画される方は2025年4月までの着工が得策でございます！
建築業界はこの2025年問題で大きく落ち込むと予測されています。ゼロゼロ融資返済率にも影響してくるでしょう～
新型コロナ緊急融資、ゼロゼロ融資とか言われた政府保証融資の返済が始まって、昨年予定返済額の37％しか返済されていないとニュースにありました。
中小企業のおかれている現在の厳しさを表していて、これらが表面化してきますと益々地方経済は落ち込みますかね。
まぁ政府としては当初からマクロ的な視点で融資しているので、審査もゆるく速かったしある程度は戻らないと想定していたと思います。
しかし37％というのは下回っているように思います。
ゼロゼロ融資は当初の3年間元金返済がなく、その間の金利支払いも政府が還付してくれていましたので実質負担なし。
ただ全て返済期間がトータル10年なので実質7年償還となって返済額が各企業とも大きく感じているのではないでしょうか。
藍住町に購入しました、165㎡の土地にGARAGE HOUSE Ⅱを計画して只今試算中でございます。
取引業者の見積りがバラバラと届いておりますが、その中でも電動シャッターの値上がり具合に驚きました。なんと約140％！以前の見積りが3年前とはいえビックリです。
ウッドショックほどではないですが、この頃は値上げにメーカー側もなんの抵抗もなく様々な資材を定期的に上昇させています。
木材費もウッドショックが過ぎたのに現在横ばいが続いているので、実質値上げみたいなものでしょう。
この価格上昇気運は2024年いっぱいは確実でもう下がることはないという見方が大方でございます。
新築物件は減少しており希少価値があるので新築だけは家賃上昇しておるようです。
このような環境でどのような手を打つのかは大家さんごとの判断ということになりますね～
「白州12」「山崎12」「響bc」の三つを利き酒で当てるとミニボトル景品くれるというバーカウンターゲーム！
再再チャレンジしました(笑)
今回は毎回ピタリと当てる知人に当て方を伝授していただき作戦を練って挑みました～
まず、響きは色が濃いし甘ったるく感じるはず、残る二つを飲み比べてスッキリしたほうが白州、最後に残ったのが山崎！
カウンターに座ってボーイにまた講釈を述べて準備してもらいました(笑)
まずは色・・・全て同じに見える、っというか既に3軒目かなり酔いが回ってグラスが揺れる(笑)
色はわからん、甘ったるいヤツを見つけるべく飲んだが酔いが回っていて何が何だか(笑)(笑)
結果・・・
大工さん造作中でございますが、「新本須Ａ」のキッチンカウンターをご紹介しましょう。
こちら・・・
ここはこだわって3方グルっと回します(笑)
その分、材料も手間も増えますが・・・これによって入居の方はなんかキレイに収まっているとか、高級感があるなとか感じるはずです。
しかし、入居者はその理由がわからな～い。
そこがいいんです。なんとかなくいい部分と圧倒的な魅力の組み合わせで心を掴むんです！
弊社物件ご入居の方ですが、退去するという案内が管理会社さんよりありました。
入居後約1年半でしたので、管理会社さんに退去理由を尋ねましたところ個人的諸事情のようでございました。
建物には不満・不備がなく「退去は残念ですが」と言っていただいたようで一安心いたしました～
ココ気になりますよねー
最初のガレージハウス・ルオーテもOB大家さんのGARAGE HOUSEもいずれもニコイチでした。
界壁で反転させているので隣部屋とは居室が離れていたんですね。さらにメゾネット式なので隣音に関してはかなり有利になっています。
今回のGARAGE HOUSE Ⅱ・長屋式も階段ホールや収納等々を挟んで隣音に配慮しております。
こちら・・・
1F・HOBBY ROOM も隣のガレージと面しているので、気にすることなく趣味に仕事に励んでいただけます！
大工さんが造作中にお邪魔してきました、「新本須A」。LOFTへ上がる階段をご紹介します。
こちら・・・
ターンしてLOFTへの階段12段上がり切りへ。この階段には下から3段目からアイアン手すりが設置されます。
一段目からスタートしなかったのは、ダイニングからターンしながら斜めに上へ進みたかったからであります～
ショートカット(笑)
新規土地165㎡を購入し、GARAGE HOUSE Ⅱを新築予定で試算をし始めました。
こちら・・・
間口が広く奥行がせまい土地です。配置ですが、東側は合併浄化槽埋設に必要なスペース、北側は室外機+ボイラーを設置するスペースです。
こういった場合、気をつけなければならないのが建蔽率と道路斜線制限です。道路斜線は藍住町で道路幅員×1.5なので楽々クリアできました。一般的には×1.25が多いので例えば幅員4m×1.25=6m高さとなるので、3層構造を計画しますと屋根が当たるようになってしまいます。
問題は建蔽率でした、165㎡×60％=99㎡投影面積がこれ以下にしなければなりません。
逆算しながら設計しました(笑)建築面積（投影面積）98.6㎡にしましたので、なんと建蔽率達成率99.6%となったとです(笑)
其の分無駄が少ない効率の高い利回りとなります！
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