新総理になりますと、止まっていた財政出動が動きそうなので、確実に今よりは良くなりそーですねー
さて、ラクカフェハウスに毎週月曜行く度に、ここにこーしたら、あーしたら、と出てきます。その一つ、ここにぶらさげアイアン付けたら、です。
ここは、どこでしょう。
この正面にU字型のアイアンを上側に取り付けたら、観葉植物なぞ吊れるんちゃうとなりました。
住まう方のアレンジでインテリアが楽しめるとです。
垂れ壁は、アーチと山型。
ラクカフェハウスは全部で4棟。間取りは同じですが外観デザインは、ちと違います～
さらにABCDの内、ABとCDでは内装仕様を少しずつ変化させています。
その一つが、シューズクローゼットへくぐる垂れ壁のカタチ。
CDは屋根が片流れでアーチ垂れ壁、ABは屋根が切妻で山型垂れ壁です。
こんな感じ・・・
便利なマガジンラック。
あるとないとでは大違いのマガジンラック。どこにあるのか、というところがポイント。こちら・・・
出勤や帰宅時間のずれるカップルにも重宝されるのではないでしょうか～
R壁・飾り棚ニッチ～
恒例の月曜現場打合せですたい。ラクカフェハウス、できておりました～R壁ニッチ・・・
カップル向けではありますが、通常の2区画分譲土地に4棟ですから、床面積に余裕はございません。
なので、シューズクローゼット・玄関ホール・トイレの壁にイレギュラーな形ができてしまいました。そこで、その形を利用してR壁を作ったとです。
シューズクローゼットのアーチ垂れ壁とR壁ニッチのコラボ・・・カレラのリヤフェンダーのように、まーるく+やさしく気持ちを和ませてくれます～
水路ジャンプ、座標現る。
隠密に以前敷地調査する際、水路ジャンプで測定しました・・・
その案件・大家さんと打ち合わせたのですが、「こんなん送られてきた」と座標をいただきました(笑)
まぁでも、作成日がR03.09.21となっておりましたので、水路ジャンプの時には仕上がってなかったということです(笑)
計画は建物を少し小さくしまして、棟数を一つ増やしコストを抑える方向で再度作成することとなりました。
座標ができたので、完全に正確な配置が可能です～張り切ってやるとです。
藍住の楽日々、プレカット図面へ。
楽日々の藍住の方は基礎工事中でございまして、木材のプレカット図面作成となりました。
この時点で化粧梁の収まり方や高さなどが決定します。
収まり的に少し変更なりましたが大勢に影響なく、当初の計画通りうまく仕上がりそうでございます～
戸建て賃貸の魅力、通風～
アパート系賃貸と戸建て賃貸の魅力の違いの一つに通風があります。南バルコニーで大きな掃き出し窓が二つもあればアパート系でも居室には十分な採光は取れています。
しか～し、通風となれば開口部の入り口と出口が必要で、入り口が小さく出口が大きい方がより風抜けがいいです。
たとえば、ラクカェではキッチン横に縦滑り出し窓があります。引き違いに比べて風を捕まえてくれる良さげな形なんです。
キッチン東の、この縦滑り出し窓から対角・対面のダイニング・リビングに大きな出口があるので初夏気持ちのいい風が吹き抜ける寸法になっております。
アパート系では計画しずらい風の通り道が、戸建て賃貸なら季節ごとの暮らしに満足感を与えてくれます～
化粧鏡の上部にスポット照明。
さて、ラクカフェですが・・・
洗面化粧台は、いつもの一体型ではなく、ちと奮発してセパレートです。鏡部分の奥に収納はありますが、照明は付いていません。
なので、このスポット照明を上から照らします。
足元が浮いているフロートタイプにピッタリでしょ～
R壁にニッチを。
ラクカフェハウスの玄関ホールにはR壁があります。
好ましくない出っ張り・出隅部分をR壁にすることで、ホール四角四面の単調さをなくし、やわらかさを演出します。
どれぐらいのRになるか、造作途中で打ち合わせた写真がこちら・・・
住まう方のフォトなんぞ飾っていただきたい～
恒例の現場打合せ、キッチン編。
行ってまいりました、ラクカフェハウスの現場打合せ。
キッチンの位置ですが、冷蔵庫とカウンター端からの距離を養生した床に記したのですが、それは平面的であります。リビング側から3D立体的にどう映るのかが気になって、キッチンと同サイズの枠を大工さんにこっさえてもらいました。
現場に居合わせた外壁を発注している業者担当者さんに頼んで、ちょっと持っとってもらったとです(笑)
十分の広さ感覚がありましたので、一安心でございます～
戸建て賃貸計画の大切な一つ。
水路ジャンプ(笑)の敷地ですが、良さげに計画できそうです。
今、わたくしが大切にしている一つに駐車場の捉え方があります。賃貸住宅は一部屋に一台が一般的で、2台目以降プラス料金発生するケースが多いでしょ。しかし、単身者用にしろカップル向けにしろ、ここに余裕がほしいんですね。ファミリーなら、なおさらです。
アパート系から戸建てに移ってきた入居者の場合、子供の友達や知人を招きたくなるものです。コーヒーをゆっくり飲んでおしゃべりするのにゲスト用駐車場が前に完備していると安心です。
この辺りはアパート系とは違うと感じます。戸建てなら単身者用で2台、カップル・ファミリー向けで3台の計画をおススメしています。20年後も競合に強い魅力の一つになります、当初に計画してないと後からではムズイかもです。
さらに、わたくし物件では駐車場としても使えるけど、自由に使っていいゾーン(棟ごとに判りやすい敷地分割をする)を作るようにしています。
あと、通路幅＋駐車場の幅も大切。皆さん、止めやすい店舗で買い物したいものですよね。
隠密敷地調査(笑)
OB大家さんからご依頼いただきました敷地調査＋賃貸提案です。仲介業者看板が二つ置いてある売物件です。既存建物有＋倉庫に樹木もある空き家です。
まー本来なら、敷地資料があってしかるべきなのですが、この業界は詳細が分からず売買を進めるケースがほとんどでありますから・・・
わたくしたちも外部から敷地調査いたしました。既存建物があるのでメジャーを引っ張る訳にはいかないのですが、垣間見える部分にレーザー飛ばして簡易測量しました。裏へ回りますと、水路＋土揚場がありました・・・
比較的せまい場所を選んでジャンプ(笑)(笑)
無事帰還することができて、賃貸計画に必要な概算寸法は手に入れましたよ～
空き家、放置問題。
本日、地元紙に認知症者所有の空き家問題が掲載されていましたね。
認知症者所有に限らず、相続で所有権利が複数者になって相続が進まないなどの理由で、空き家が朽ちていくケースが多くなっていますよね。
この問題は、法制化して時効期間等を設けて行政が一時所有し、解体更地化して再生しやすいようしていかないとその団地・町全体に大きく影響してきます。
わたくしも土地探しなんぞしておりますと、更地と思って現地視察しますと隣地が朽ちた空き家だったり、もはや雑草とは言えない人の立ち入りさえできない状況だったりしますと、購入を諦めてしまいます。
この問題は、その周りの不動産価値に大きく影響するので、早急に取り組まないと経済の足かせとなるだけでなく、衛生＋安全上にもよくないと思います。
ウッドショック以外の建築資材について。
もともとアベノミクスとやらで財政出動＋金融緩和して、2％の物価上昇率を目指して日銀と一体にやってきたわけですが、デフレだけは解消しなかったですよね。
株価は米国市場についていく形で大成功して記録的な株高となりました。その米国好景気のあおりを受けてウッドショックとなったのですが、ここにきて他の建設資材全般に価格上昇傾向になってきています。もちろん、コロナ禍も関連しています。景気がいいのだから、上げ基調は当たり前ですが日本はデフレ脱却できなかったので、キツイんでしょう。
少し前にコンクリートや鉄筋に樹脂系、その後にも内装材・アルミ・ガラスなどもコストアップしています。建物全体の建築コストで言えばやはりウッドショックの上がりようがハンパないので、ここが少し収束してくれば全体的には影響が弱まるのではないかと思います。
今新築は様子見なのか・・・というところですが。
米国・中国中心に経済が動いていることを考えますと、上げ基調はしばらく続いていくのかなと思います。というより、ここが平時になるんでしょうね。
ますます、格差が広がりそうです。
楽カフェバルコニー。
楽カフェバルコニーは道路側の顔の部分からしますと、横にあります。よく見かける南向き住宅などでは、道路側の顔の部分にバルコニーがありますよね。
そーしますと、そこに洗濯物が干されることになりまして。カフェスタイルにはならない訳でございます。顔に当たる面、道路側はデザイン優先にしたとです。
なので、バルコニーは少しせまめ・・・とはいってもカップル向けですから大丈夫。しかし、横とはいえ大きく開口するとプライバシーがありますので、良さげな開口面積にして、内側軒天を最大に高くして広く感じるようにしました。
恒例でございます、現場へ。
本日は、階段を下りていく際の天井の収め方なんぞを打ち合わせて参りました。っで、この写真は2F洋室間仕切りに使用される、3枚引込戸が吊られる枠でございまして。
楽カフェの軒天。
通常ですと軒裏に貼る材料は白・黒等の軒天です。今回の楽カフェハウスではポーチが見せ場。二階がオーバーハングした軒裏に化粧軒天を採用したとです。
それが、こちら・・・
「それ、高くないの ? 」というお声がしてまいりましたので、お答えしますと・・・高いのでポーチだけ採用してバルコニーの軒天は通常の白。いつものように「よく見えるとこだけグレードアップ作戦」です～
どうですか、
楽カフェハウスの建物サイン。
北島・楽カフェハウスの建物サインをネットで購入しました。こちら・・・
このサインは良さげな照明器具で照らされるとです。陰影が美しいんです～
消防用設備の点検報告。
SKIP HOUSEでは、1F2Fのフロアに1本ずつの消火器を設置しております。
確認申請提出前に管轄消防署に申請します。面積等大きくなれば、スプリンクラー等々消防設備が増えていきます。
竣工後3年ごとに消火器の点検をして報告書を提出しなければならないと、消防署から案内がきました。3年目ではこなかったのですが、6年目できました。
施主様のところにもボツボツきておりますね。消火器交換して提出するだけですが、製造年月日で判断されるので、使用期限内であっても交換が必要なケースがあるみたいです。
藍住、確認の訂正。
楽日々シリーズの藍住、確認申請中でしたが指導課より訂正の指摘がきました。
事前協議に行っていても、主事(課長クラス)が変われば見解が変わり、いわゆる「望ましい」指摘がきます。
今回は、戸建て2棟ですが、藍住町規定により土地の分割ができないため、一部繋げて長屋1棟として申請しました。
徳島市では屋根＋梁が繋がっていないと長屋として認めてもらえませんが、県ではどこかの梁さえ繋がっていればオッケーという事前協議見解でしたので、一本だけ繋げていましたら、「もうちょっと梁を繋げてください」と指導がきました(笑)
まぁ、大勢に影響はありませんが、一番難しく申請しておけば、あとで増やすのはいつでもできると思っていたので、今回はノープロブレム～
アパートローン融資の底打ち感。
もう皆さま、ご存じのように金融庁は不動産投資の過熱に懸念を示していた時に「スルガ事件」が起こりまして、2018年から少しずつ不動産投資を減少させてきました。
それがここにきて、どうも底を打っているようなんです。
2021年4月以降の不動産投資は、前年度比で20％増の融資額だそうで、前年の絞り込みが和らいでいるということなんだと思います。
地銀を中心にコロナ禍で危なっかしい零細企業に融資するより、しっかりとした担保価値がある不動産融資を優先させているみたいです。
とはいっても、以前のようなフルローンでイケイケのようなものではなく、自己資金・担保価値というのをしっかり審査している模様。まぁ、当たり前ですけどねー
いずれにしましても、不動産融資額の減少は底を打って、上昇傾向にありますから、これから計画される方には2018年以降では追い風が吹いているということになりますかね。
月曜の現場打合せへ。
楽カフェハウスの恒例月曜現場打合せ・・・今回は玄関SCの垂れ壁、アーチと山型を決めてきました。AB棟は山型・CD棟はアーチとなっております。天井からの距離と角度や高さなどですね。
楽カフェハウス、ツール作成へ。
楽カフェハウスでツールを作成していきますが、まずは間取りです。
最初の打ち合わせで、デザイナーに「たたき台」なるものを作ってもらって、それを基本にあれやこれやと足したり引いたりしていって、仕上げていくというプロセスに付き合ってもらっています(笑)
最初からはイメージが湧かず書き足しているうちに「こっちがえーんじゃねー」みたいになるんだなー
自宅トイレ壊れる(笑)
夜中に例のごとく(笑)トイレに行きましたら、排水流れの勢いが弱い・・・もう一度流してみても、やはり弱い。
タンクを開けて中を見ますと。
今朝、久米監督にヘルプしたところ、そこは消耗品なので部品交換で大丈夫とのことで、メーカーメンテに手配してもらい、すぐ来てくれ部品交換・修理完了となりました。
だいたい10年ぐらいの消耗部品らしいのですが、もう20年使用しておりまして、今回を機に新品に交換しようと思います。
今、ニュースで総理が総裁選に出ない速報がありました。我慢できんので一言、いわせてもらいます。
全国に感染者が広がり、特に東京では自宅待機中に亡くなるという医療破綻状態になっています。このパンデミック有事に何も言わなかった、何もしなかった、傍観者たちが自分の選挙に悪影響だと、あっという間にここまで行動するという、あきれた連中に私たちはコロナ対策をまかせなければならないんですね。
正しく対策をすれば全て解決するとは思いませんが、あまりにも無策すぎると思います。
選挙に行ったら、超究極の選択をしよーと思っています。
エリア戦略の演出方法。
楽日々シリーズは、建物の商品価値に加えて全て「エリア戦略」で競合に勝ちます。
単身者用には2台駐車場・カップル向けには3台の駐車場を建物の真ん前に構えつつ、隣棟とのエリアをはっきりさせます。A棟の方が自由に使えるエリア、B棟の方が自由に使えるエリアを明確に分けて、お互いが隣地を気にすることなく、それぞれの生活スタイルを満喫できる環境を提供して、圧倒的な差別化を図ります。
戸建ての魅力の一つに駐車場が多いとか前に駐めれるとかがありますよね。そこからもう一歩踏み込んだ「エリア戦略」自転車やバイク、趣味の道具に屋外物置、水で洗い流す場所であったり、仮に荷物を置いたり、何といっても建物エリアをウロウロしても大丈夫な訳です(笑)
そのエリア分けの方法の一つに駐車場土間に色違いのタイルを貼ろうと思っています。駐車場は基本土間コンクリート。その土間にラインを引きます。
道路と駐車場の境はタイヤが乗り上げるため、少し入ったあたりに引きたい。駐車場道路側はそれでいこうと思いますが、また建物側は別の演出を考えています。
退室⇒入室の空室期間。
先月末、久米監督がスキップハウスの2部屋の退室メンテに立ち会っておりました。クロス部分補修とかが、ちょいちょいあるのですが、今回はこれっといって何も出ませんでした。
なんとも嬉しいのは、退室に立ち会うたびに次の入居者の入居日が決まっていることです。今回もそうでした。
また、本日藍住の豪華ガレージハウスの退室につき、電動シャッターリモコンの追加依頼を受けました。こちらも、次の入居者が決まっていると伺いまして・・・うれしーです。
大家業にとって安眠できるシナリオであります。
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