2014年6月に私は「暮らしデザイン事務所」という個人事務所を開設、その後2015年SEAL・MOLE (徳島大学生専用のスキップフロア多層構造共同住宅)の新築着工を機に「株式会社 暮らしデザイン」を設立しました。
その後、大家さんたちの新築工事も請け負ってきたわけですが、自社物件には弊社の経費が入っておりませんので(笑)一般の大家さんたちと比べますと工事費・利回りがその分有利であります。
振り返りますと2021年の「ウッドショック」で木材費が倍になり、以降他の資材・労賃もじりじりと上昇を続けました。2015年のころと比べますと現在建築費は40％以上上昇しているのではないでしょうか。
さらに今回の「ナフサショック」で品薄だけでなく建築資材価格もかなり上昇しているので、経費のない弊社自身でも利回りが大きく下がっています。
新築価格高騰で巷では中古住宅に注目が集まっているといっていますが、「価値ある住まい」は少なく資産ではなく負債となる中古住宅が多く見られるのが現状です。
この「価値ある住まい」を探求するという基本姿勢はどんな状況下であっても不変だと私は考えています。
「ナフサショック」による建築資材の供給状況は日々悪化しているようです。
受注停止・受注制限・納期未定・新規取引制限・分納・見積り制限・納期調整・供給制限等々、各メーカーごとに色々表現があるもんですねー
しかも、現行価格より40％up・20％～30％upなどのおまけ付きです。さらに見切り発注により例年より仮現場数が増えていることも品薄に拍車をかけています。
代理店担当者に直接伺ったところ一番のネックになっているのが、屋根下地の「ルーフィング」です。ここが止まると屋根が葺けず上棟しても雨ざらしになるため、基礎工事まででストップしている現場も出始めています。
屋根が葺けたとしても、外壁工事の下地タイベックシートや目地防水のコーキングなどもないそうですから、着工自体を見送るケースもあるようです。
工務店には着工金を建築主から受領したらスグに別現場の支払いに使ってしまう自転車操業も少なくなく、現場がストップすることで倒産が懸念される状況となってきています。
「ナフサショック」による値上げが、いつまでどこまで続くのか ? 気になりますが考えても読めませんよね。
建設業者側は契約後の見積もり見直しを条項に記載するようにしても全てを価格転嫁するのは難しいと思います。
建設業者と建築主の関係性がいかに良好か、また建築主の予算に余裕があるのかがポイントでしょう。
徳島県の音楽ホール建設はさらに厳しい環境となりましたねー
藍住町で良さげな売地を買いました。「宝塚階段」をメインとするカップル向け戸建て賃貸の新築計画していましたが、ここにきて「ナフサショック」となってしまいました。
経産大臣がシンナー系について「出荷を止めないよう要請したのでこれで大丈夫です」と言われておりましたが「ホンマでっか」(笑)
商社系に5月以降からは従来通り納品を約束できないと言われたペイントメーカーが出荷調整していたらしいですが、「なるほど了解しました」となるんでしょうか。
長い間この業界にいて思うんですけど、このような現象は本質からずれたプラスアルファの動きが大きいように思います。
つまり便乗値上げや意図的な納入不足による価格のつり上げに買い占めなどです。
毎日のように値上げニュースが届いておりますが、もう元には戻らないとの見方が大方でありまして、地方での新築利回りがいよいよ厳しい状況になりつつあります。
本日の地元紙に地元ハウスメーカーの記事が掲載されていましたね。「ナフサショック」の影響、6月まではなんとか手配できそうだとのことでした。
つまり、7月以降どうなるかが予測できない状況なんだと思います。
これからの建築資材は、高騰だけでなく受注制限や生産停止など製品によってそれぞれ難易度が変わっているようです。
この詳細が見えてこないと計画の立てようがないですよね。
ホルムズ海峡が正常化されて元の状況に戻るのには半年ぐらいが必要だとの話もありますが、これまた完全に元には戻れないのではないでしょうか。
都市部を除いて冷え込んでいた住宅業界はさらに厳しい環境下になります。
新築が難しい状況・時代になりました。築浅物件の価値はこれからも高まっていくと思われます。
しばらくの間、自宅に帰ってからウォーキングしていましたが、昨日は久しぶりに事務所から出かけました。
ウォーキングコース途中に新築時から見ていました住宅が築6年で早くも売りに出ていました。
三輪車とかそのままあります。何があったんだろうとか思いましたが、価格見てみますと「高い」。
多分残ローンから試算したのかなと推測します。
中古住宅は築年数が浅いとおススメできる物件もあると思います。築15年あたりですと暮らしやすさにも違和感はないと思います。
昭和物件も良く出ていますが、どんなに改装しても生活スタイルが全く違うので避けるべきです。
米国人と違って日本人は引っ越しが少ない民族だからでしょうか・・・中古住宅市場は小さいんです。
中古自動車市場は大きいのにねぇ～私の911も中古車です(笑)
いつものように食堂でレジ待っていました、1540円です。えっ計算が違う～50円割引券使ったのにです(笑)
塩鮭が480円→540円になっています。冷奴は小さくなったし豆腐自体もかわりました。豚汁もいつの間にか250円。
物価高は続いているの実感しています。
2月に実質賃金プラスになったらしいですけど、中東情勢物価高騰ですぐにマイナスになるでしょうねー
賃貸不動産ローンを組む時に法定耐用年数を基本に金融機関が返済年数を決める時があります。
法定耐用年数は税法上の年数です。しかも木造の耐用年数22年は1998年に改訂されたままです。
最近10年～15年で木造住宅のスペックも格段に上がっていますし、一般の住宅ローンも長期になりつつありますから、法定年数もそろそろ見直す時期でしょうね。
弊社の仕様は、土台檜・べた基礎・物件によって柱4寸やし屋根もガルバリューム鋼板ですし、一般住宅とさほど変わらないですからねー
まぁでも、大事なことは外部メンテナンスするということです。20年超えたあたりに外壁・コーキング・樋などに手を入れれば完全に蘇ります。
部屋内は入退去ごとにメンテしていけば一時出費金などは、さほど大きくかからないと思いますが、ここのメンテナンスを計画しておきますと、実際耐用年数はグッーと伸びます !
原油を精製する過程で得られるという「ナフサ」。住宅1棟に使用される資材のほとんどに影響があるといわれています。
この「ナフサ」が中東情勢で入らなくなって「ナフサショック」となって、「ウッドショック」を上回るダメージになるとのことです。
新築中の現場がストップする可能性まで言われるようになっています。
そもそも上昇していた建築資材にナフサショックによる高騰がプラスされて住宅業界は大きく冷え込みそうです。
今までに新築していただいたOB大家さん。築浅物件は特に価値が高まりそうですねー
「4月1日から約25％の価格アップが行われました。さらに翌5月にも同等の値上げ通告を受けている現状です。今回の見積は5割アップを想定した金額としています。」これは本日弊社に届いた取引業者の見積もりコメントであります。
取引先から聞いて驚きました。
4月19日(日)15:40・G1レース皐月賞に徳島の経営者個人所有のお馬さんが出走するとのこと !
この経営者さん、元々我々の業界人で以前から横目で見ておりましたが(笑)はっきり言って「やり手」でありましょう～
G1レース凄いと思います ! はじめて馬券買ってみたいと思います ! がんばれ～
新入社員との触れ合いでしょうか ? youtubeで見たのですが、豊田会長に「最初の車は無理してでも新車買った方がいいでしょうか ? 」という質問。
車買うことでなくても「無理」はだめでしょ、きちんと計画しましょう(笑)
わたくしが最初に買った車は二十歳過ぎで、バイト先の先輩から買った中古車(日産オースター)5万円です。雨が降るとエンジンがかからないので天気予報をいつもチェックしていました(笑)
次に買ったのがスズキ・マイティーボーイ軽四中古車60万円ローンでした。
その次も軽四マツダ・キャロルこれは現金で新車購入、その後も現金で軽四初代スズキ・ワゴンR新車購入。
30歳過ぎてからやっと普通車、三菱・ミラージュ新車98万円の格安車(笑)3速しかなかった～
このあと、トヨタ・マークⅡ→トヨタ・クラウン→トヨタ・MRS→日産・フェアレディーZロードスター→BMW・330CIクーペ→ポルシェ・911→ポルシェ・ボクスターS→VW・ゴルフR32→日産・フェアレディーZクーペ→BMW・335カブリオレ→BMW・440クーペ→BMW・M2→BMW・40iZ4→ポルシェ・911と買い換えてきましたが、ローン組んだのは2台目の60万円だけでした。
車はローン組まずに余裕で買える車がその人の経済力に見合っていると思います。移動手段とか運搬手段とだけ捉える方は余計ですよね。
なので新車ムリしてローン買いすると「経済観念」が育たないはずです。新入社員の方、新車も中古車も貯めてから買ってくださいね(笑)
インスタ見てますと「大階段の住まい」写真が出てきました。「階段は居場所となる」というキャッチフレーズ。
正にこれからわたくしが藍住町で建てようとしている宝塚階段のコンセプトと同じであります。階段で寛ぐんです(笑)
どこが建てているのか ? 良く見ますと「小堀住建」となっていました。懐かしい響き～
ずいぶん昔、国家プロジェクトとして500万円代で建つ住宅を開発するという「ハウス55計画」で唯一商品化したのが小堀住建でした。
その後、高級路線のエス・バイ・エルとなって以前の住宅会社経営の時にはモデルハウス見学によく行っていました。今はヤマダホームズ傘下です。
わたしが良く見学に行っていたモデルハウスはエス・バイ・エル以外に住林や積水でしたー
どれも豪華で圧倒されていましたが、今回コンセプトが同じで賃貸に落とし込むとこーなるというのをお見せしたいです。
今年から弊社が新築してまいりましたオリジナル商品(自社所有賃貸物件)を販売していきます。
新築時には今のように建築費が高騰していない時期でしたから、お得な価格となる予定ですよー
商品は全てホームページ上で詳細が見られます。
①SKIP HOUSE SEAL (2016年3月竣工)学生用共同住宅10戸・徳島市住吉
②PIT HOUSE MOLE (2016年3月竣工)学生用共同住宅8戸・徳島市住吉
③GARAGE HOUSE RUOTE (2017年3月竣工)長屋4戸・北島町
④BEACH HOUSE (2019年11月竣工)戸建て2棟・北島町
⑤RAKUCAFE HOUSE (2021年11月竣工)戸建て4棟・北島町
⑥RAKUSORA HOUSE (2022年4月竣工)戸建て2棟・藍住町
⑦RAKUPOPO・ラクポポ(2022年11月竣工)戸建て2棟・松茂町
⑧ツマエル HOUSE (2023年11月竣工)戸建て3棟・徳島市川内町
⑨Pillie・ピリエ (2024年5月竣工)戸建て4棟・北島町
⑩Branch・ブランチ (2026年1月竣工)長屋2戸・藍住町
いずれも新築時から大人気満室状態が続いております。
今後ホームページ内に特設サイトを設けます。順次、販売していきますのでご興味のある方はご注目くださいませ～
午前2時からの試合開始でしたが、雨で試合開始が遅れました。中々始まらないので寝てしまい、その間に2号打たれてしまいました大谷さん。
8回同点に追いついた場面、1アウト1塁3塁で大谷さん。
初球振り抜いていい角度で上がっていったので、本日2本目勝ち越し3ランか ? と思って早朝に叫んでしまいましたが・・・
仕事しっかりの深い犠牲フライ逆転打でございました。少しずつ調子を上げ始めていますー
中東情勢悪化のため「製品供給制限および価格改定」のお知らせが、製造メーカーから建材代理店へと続々と届いているようです。
値上げ幅が40％upとか受注制限がついているものも出始めています。
樹脂製品や断熱材等が目立っていますが、今後建築資材全般に波及していきそうです。
トランプや～(笑)
開発許可等でいつもお世話になっております測量士さんに調整区域の良さげな売地を調べてもらいました。
条例宅地申請すれば「長屋」「戸建て」が建築可能だと回答いただきました。
でも、謄本調べたら「所有権移転請求権仮登記」がついているので注意してくださいとのことでした。
所有権移転請求権仮登記・・・不動産取引において、契約から最終的な名義変更までの間にタイムラグがある場合などに用いられます。例えば売買予約において、将来の所有権移転の権利（請求権）を保全するために、売主と買主が合意して設定します。
とAIが申しております。
何か事情があったようですが、取引前にこの「所有権移転請求権仮登記」の抹消を確認することで解決するようです。
徳島県の新設住宅着工戸数・持ち家は令和元年に1か月約170戸あったものが、去年は約110戸と35％減になっています。
今後も減退ペースを速めながら減っていく予測で、その原因の一番が人口減。
人口減は賃貸住宅に関しても影響しています。「これだけ賃貸空き家があるんなら新築いらんのとちゃう」というお声も聞こえてまいります。
しかし魅力的なものが少なく、画一的なものが沢山空き家として残っている訳です。
入居希望者は「賃貸でもこんな住まいがいい」と発表する機会がない訳ですから、そこは大家側が「こんな賃貸どや ! 」と気合入れて発表したいところなんですよねー
私まだやりますよ、「こんな賃貸どや」(笑)
売地調査に行ったときに側溝底の深さを計っておきます。敷地一番奥から排水勾配が取れるか ? チェックします。
こちらはOB大家さんの新築現場です・・・
こちらも早くから判明していれば売主負担になる可能性もあるので必ずチェックですねー
本日出勤しますと事務所ポストにチラシが入っていました。昔ローコスト住宅で名を売りましたハウスメーカーでした。
延床面積24坪で2000万円 。1Fに収納はゼロ。キッチンの真横に正面向いたトイレ。勝手口なし。もちろん2Fにトイレなし。さらにバルコニーもなしで2000万円です。合併浄化槽は別途費用かかります。
以上の内容で「断熱等性能等級6」をアピールしています。
外構工事も含めて住宅ローン組んでこの家にどうやって住めばいいのでしょうか。
現在、弊社は徳島市でOB大家さんの戸建て賃貸「つまえるハウス」を新築中です。大収納あり、バルコニーあり、2Fトイレあり、勝手口にテラスあり、リビング掃き出しにウッドデッキありです。
こちらの賃貸住宅の方がずっといい暮らしができそうですよねー住まいはバランスが大事です !
アットホームで売地を探しておりますと、極端に坪単価が安い物件がございます。現状渡しってやつです。
既存建物の解体を買主の方でしてくださいと。
つまり、売主側に解体費用が出せないんだと思います。たとえば相続後に解体費用を見積りしたら想定以上に高くて捻出できない。
売れたとしても手元に残るのは少しだけ・・・分別作業も細かくなっていますし、処分費も高くなっているので解体費用も高騰しているんだと思います。
こーいった物件をトータルで試算して指値するのも有りだなと最近見ています !
藍住町で新築中の「子育てファミリー向け」戸建て賃貸ですが、玄関に土間収納があります。
この土間収納の役割はまず①シューズクローゼット②カバンや帽子・小物収納③上着・カッパ等③ポスト口からの郵便物等です。
土間収納は、玄関にあるとホントに便利なアイテムです。藍住町で新築中の子育てファミリー向けですが、リビングにカウンターを設置します。
久米監督がメジャーであたっているところはバルコニーのふところ部分です。ここに本物タイルを採用します !
この厚みの下端高さを玄関ドアの上部高さに合わせて、リビングの正方形小窓をその高さに合わせて設置します。
そーすることで、スッキリとした印象になります。ポイントは「余り」を作らないことです。
あちらこちらに余りスペースがあるとダラッとした外観の印象にになってしまいます。梁や窓など造作しやすいように進めてしまいますとそーなりやすいです。
本物タイルは平物ばかりにして出隅用など使用しない下地計画としてコストを少しでも落としています。
先日、ある金融機関の幹部の方とお話しする機会がございました。私は今藍住町で戸建て賃貸1棟を1区画に新築中です。それが至極効率の悪いような印象に見えたんでしょう～
以前からの私の考えです・・・大手ハウスメーカーが2F建てハイツ式共同住宅を既に多く建てていて、今は供給量が需要を上回っている状況です。それを知ってか知らずか、今からよく似たような共同住宅を新築する意味や価値はないと思っています。節税対策といっても20年後30年後高リスクなのは明らかです。
弊社の共同住宅は圧倒的な差別化＋付加価値「SKIP HOUSE 」で大手にない多層構造、今でも大人気で満室だけでなくキャンセル待ちの場所迄ございます。さらに、同じ「SKIP HOUSE」でも4戸長屋の全て角部屋で2方向に窓があるバージョンの方が人気は高いです。
なので私は、全て角部屋4戸→ニコイチ長屋→戸建て(単身者・カップル向け含む)をおススメしています。もちろん他にない付加価値を演出してです。
ところが、その金融機関の偉い人は(笑)戸建ては空室になったらゼロ、10戸共同住宅は2戸空室になっても8戸分の家賃が入るから低リスクだといいました。
呆れました～机上の空論とはこのことだと思いました。
2戸空室になっていること自体最大のリスクです。なぜ2戸も入居者に選ばれてないのか ? そこに大問題が存在しています。
特に他より魅力的な価値を入居者が感じていないからですよね。「千丈の堤も蟻の一穴から」私にはそのうち3戸4戸と空室が目立つようになるのが見えます。
藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」の主寝室・・・
またBED正面の壁は凹ませてTVが壁に掛けられるよう下地も施工しています。
14(土)藍住町で新築中の「ファミリー向け新商品」の現場打合せに行っていました。
玄関と玄関ホールはそれぞれ1365mm×910mm×2です。すぐ隣に土間収納があるとはいえ広い空間とは言えません。
そこで・・・
玄関に入ってきた方は玄関ホールより先のLDK側の床を一緒に見るようになり、視線の抜けを利用して空間を広く感じてもらいます。
掃除機が当たっても大丈夫なように巾木分上げて設置します。壁厚と視線の斜め具合を想定しながら硝子の高さを300mmにしました。下から覗き込んでも全体を見渡すことはできません。
天井にも同様の手法を用います。こちらは視線の角度から200mmとしました。
この微妙な感じ方は現場で立ちって検証することでいずれ見学される入居者目線に立つことができます。
わずか5万円で空間が広がる～これぐらいはケチる必要ないでしょう(笑)
本日地元紙に日銀が次の会合で利上げなしの見通しと出ていました。FRBもトランプの意向に反して利下げなしの予測みたいです。
ホルムズ海峡封鎖の情勢から不透明感増しているからでしょうか。その割には株価もっていますよねー
良く解りません(笑)
藍住町で新築中の「子育てファミリー新商品」の現場打合せに明日行ってきます。
打ち合わせ内容は・・・玄関ドア横に設置されるポスト口の高さ、シューズクローゼットのハンガーパイプの高さ、玄関ホールリビング側に設ける小窓寸法、階段壁手摺の厚みに設置される本棚の収まり寸法、主寝室に設置されるTV凹壁寸法等々。
一応決めてはいますが、現場で体感しながら微妙な寸法変更を毎度しています(笑)
リンナイ・ガス衣類乾燥機の「乾太くん」。ファミリー向け新商品に設置しますが、洗濯機と一緒にどう収めるか ?
洗面脱衣室の芯々寸法は2,730mmですから、有効幅は2,600mm弱です。
幅1,700mmの乾燥機側の棚をカットして、洗面台900mmをぴったり収めるようにします。
上部は棚になっていて使いやすそうです。さらに背面側はカウンターを配した壁一面収納棚・ファミリークローゼットであります。
入居見学に来られたファミリーの母はこれを見て必ず腰抜かします(笑)「パパここにしよー」
WBCですが、イタリアに負けましたねーアメリカ。
次、メキシコがイタリアに勝った場合、アメリカ含めてそれぞれ１勝１敗となり失点率が優先され予選敗退の可能性が出てきました。
優勝戦で日本となんて期待していましたが、危うくなってきました。
日本もドミニカ・ベネゼエラのハードルが高そーですが、ぜひ突破してほしいです !
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