2022年8月8日月曜日

スキップ階段は、巾広階段。

 ドンドン大工さんのお仕事が進んでおります「松茂」。

キッチンと洋室の段差80cmを繋ぐスキップ階段が取り付けられていました。

こちら・・・

4段目がリビングフロアです。

右側カウンターのように見えていますが、リビングから繋がる床フローリングで、下部は収納でございます。

このスキップ階段、写真では解りずらいですが、巾広120cmもあります。

こちら・・・

通常階段巾より30cmもひろ~い 。なので途中で座ったりしたくなるはずっ! 

しかも、踏面もひろ~い。踏板はなんと27cmもあります。段鼻というかぶりシロ除けても25cmで、通常より3cmもひろ~い。

なーんでかっ(笑)それはねー

キッチンとリビングは暮らし動線上行ったり来たり~小走りで駆け上がるからです(笑)

このゆったり階段が、日々の暮らしに楽しさと心の余裕をもたらすんです。

2022年8月6日土曜日

建築CAD入力中 !

 甲子園が始まりましたが、鳴門高校の監督が代行での試合ということで、心配ですねー

わたくしは、いつも東京ドームで開催すればいいのにと思っています~雨風関係ないし、熱波もないし、そのあと東京観光(ハトバス)もできる・・・

地方出身の球児たちにとって、そっちの方が心に残る青春の思い出とならないですかねー

高いんかな ? でもコロナ関係なかったら観客(東京には全国の県人会等がある)はいっぱい入ると思うし、そのあと巨人の試合(入替制で選手は観戦できる !)があったら、さらにおもしろそー(笑)

っで、本日はわたくし終日建築CAD入力でございました~

2022年8月5日金曜日

お盆休み。

 各取引業者からお盆休みの案内が届いております。だいたい11日~15日が多い感じです。

弊社、現場・職人さんは12日~15日お休みとなるようです。

暑さ寒さも彼岸までといいますが、まだちと時間がありますので、熱中症ご注意くださいませ~

2022年8月4日木曜日

融資残高のチェック。

 賃貸物件で融資されると返済予定表が送られてきますよね。引落しの日付⇒引落し合計金額⇒引落し元金金額⇒引落し利息金額⇒融資残高という表です。

銀行口座で返済が引落しになったら、おりかに(折を見てということ)通帳の入出金明細表を印刷して物件名を記入していきます。これを繰り返していきます。

この時、融資残高もチェックして記入します。

あ~ここまで減ってきたかと・・・なんといいますか、そーゆー感覚を感じ取るようにしています。

その流れで「次の物件はいつぐらいにいこかいな」となります !

皆さん、融資残高おりかにチェックしていますか ? おりかには、那賀川町の友人が良く使っていました(笑)

2022年8月3日水曜日

サブプランのご依頼。

 OB大家さんが来社されました。

前回、提出させていただきましたプランの戸数を1戸増やして、比較検討してみたいとのことでした。

なるほど・・・お気持ちは良くわかります。

1戸増やしますと、専有面積は減ります。が、戸数は増えます。しかしお部屋の家賃は減ります(笑)

この辺りの詳細を再度ご検討くださいますよう、プラン作成するとです~

2022年8月2日火曜日

融資審査について。

 OB大家さんとお話した時に、ある金融機関の担当者がこう言っていたそうです。「利回り6.8%以上なら審査部に回します」っと。生情報なのでお伝えしておきますね。

仮に共同住宅・家賃5万円×8戸=40万円×12か月=480万÷0.068=7058万円となりますね。融資額7058万円ですと、銀行からすれば借入金に対する利回りは6.8%となります。

建物1戸あたり建築費@600万円と仮定して×8戸=4800万円+消費税=5,280万円。これに上水道+外構工事をザっと400万円としますと=5,680万円。

土地取得代金が@15万円×100坪=1,500万円としますと5,680万円+1,500万円=7,180万円-7058万円=122万円と登記費用・担保設定・火災保険等々諸経費を加えて約300万円ぐらいが自己資金ということになりますね。

借入金7058万円・金利1.5%・20年返済で月々約34万円。収入40万円に対して支払い34万円なら借入返済率85%。

このパターンですと借り入れに対する表面利回りが6.8%であっても、自己資金比率と返済比率を指摘されるかもしれませんねー

私が思うのは、融資審査の一つにその賃貸事業の中身が他既存の賃貸物件に対して圧倒的な優位性が見られるかどうか、この辺を探求してほしいです。

単に不動産投資とだけ見ずに、大家さん・オーナーつまりは経営者の明確な戦略を勉強し理解してほしいですねー

2022年8月1日月曜日

「松茂」の高さ計画。

 わたくしが「松茂」を書いたのですが、梁の組み方やら配管の通し方等は現場プロの久米監督に聞かないとわかりませーん。

また、フロアとフロアの重なり具合により階段の上り口や下り口高さ・天井高等は微妙な調整が必要となりますので、しょっちゅう高さ関連は、久米監督に聞いておりました。

っで、現場の骨組み・・・

リビングフロアから撮っています。下がキッチンフロア上が水回りフロアなんですが、梁がわかりますかねー

中二階窓下の梁が本物の梁です。

つまり、1F2Fの柱を緊結する梁です。筋交いが斜めに緊結されているところですね。中二階フロアでは腰ぐらいの高さになっていますでしょ。