本日出勤しますと事務所ポストにチラシが入っていました。昔ローコスト住宅で名を売りましたハウスメーカーでした。
延床面積24坪で2000万円 。1Fに収納はゼロ。キッチンの真横に正面向いたトイレ。勝手口なし。もちろん2Fにトイレなし。さらにバルコニーもなしで2000万円です。合併浄化槽は別途費用かかります。
以上の内容で「断熱等性能等級6」をアピールしています。
外構工事も含めて住宅ローン組んでこの家にどうやって住めばいいのでしょうか。
現在、弊社は徳島市でOB大家さんの戸建て賃貸「つまえるハウス」を新築中です。大収納あり、バルコニーあり、2Fトイレあり、勝手口にテラスあり、リビング掃き出しにウッドデッキありです。
こちらの賃貸住宅の方がずっといい暮らしができそうですよねー住まいはバランスが大事です !
アットホームで売地を探しておりますと、極端に坪単価が安い物件がございます。現状渡しってやつです。
既存建物の解体を買主の方でしてくださいと。
つまり、売主側に解体費用が出せないんだと思います。たとえば相続後に解体費用を見積りしたら想定以上に高くて捻出できない。
売れたとしても手元に残るのは少しだけ・・・分別作業も細かくなっていますし、処分費も高くなっているので解体費用も高騰しているんだと思います。
こーいった物件をトータルで試算して指値するのも有りだなと最近見ています !
藍住町で新築中の「子育てファミリー向け」戸建て賃貸ですが、玄関に土間収納があります。
この土間収納の役割はまず①シューズクローゼット②カバンや帽子・小物収納③上着・カッパ等③ポスト口からの郵便物等です。
土間収納は、玄関にあるとホントに便利なアイテムです。藍住町で新築中の子育てファミリー向けですが、リビングにカウンターを設置します。
久米監督がメジャーであたっているところはバルコニーのふところ部分です。ここに本物タイルを採用します !
この厚みの下端高さを玄関ドアの上部高さに合わせて、リビングの正方形小窓をその高さに合わせて設置します。
そーすることで、スッキリとした印象になります。ポイントは「余り」を作らないことです。
あちらこちらに余りスペースがあるとダラッとした外観の印象にになってしまいます。梁や窓など造作しやすいように進めてしまいますとそーなりやすいです。
本物タイルは平物ばかりにして出隅用など使用しない下地計画としてコストを少しでも落としています。
先日、ある金融機関の幹部の方とお話しする機会がございました。私は今藍住町で戸建て賃貸1棟を1区画に新築中です。それが至極効率の悪いような印象に見えたんでしょう～
以前からの私の考えです・・・大手ハウスメーカーが2F建てハイツ式共同住宅を既に多く建てていて、今は供給量が需要を上回っている状況です。それを知ってか知らずか、今からよく似たような共同住宅を新築する意味や価値はないと思っています。節税対策といっても20年後30年後高リスクなのは明らかです。
弊社の共同住宅は圧倒的な差別化＋付加価値「SKIP HOUSE 」で大手にない多層構造、今でも大人気で満室だけでなくキャンセル待ちの場所迄ございます。さらに、同じ「SKIP HOUSE」でも4戸長屋の全て角部屋で2方向に窓があるバージョンの方が人気は高いです。
なので私は、全て角部屋4戸→ニコイチ長屋→戸建て(単身者・カップル向け含む)をおススメしています。もちろん他にない付加価値を演出してです。
ところが、その金融機関の偉い人は(笑)戸建ては空室になったらゼロ、10戸共同住宅は2戸空室になっても8戸分の家賃が入るから低リスクだといいました。
呆れました～机上の空論とはこのことだと思いました。
2戸空室になっていること自体最大のリスクです。なぜ2戸も入居者に選ばれてないのか ? そこに大問題が存在しています。
特に他より魅力的な価値を入居者が感じていないからですよね。「千丈の堤も蟻の一穴から」私にはそのうち3戸4戸と空室が目立つようになるのが見えます。
藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」の主寝室・・・
またBED正面の壁は凹ませてTVが壁に掛けられるよう下地も施工しています。
14(土)藍住町で新築中の「ファミリー向け新商品」の現場打合せに行っていました。
玄関と玄関ホールはそれぞれ1365mm×910mm×2です。すぐ隣に土間収納があるとはいえ広い空間とは言えません。
そこで・・・
玄関に入ってきた方は玄関ホールより先のLDK側の床を一緒に見るようになり、視線の抜けを利用して空間を広く感じてもらいます。
掃除機が当たっても大丈夫なように巾木分上げて設置します。壁厚と視線の斜め具合を想定しながら硝子の高さを300mmにしました。下から覗き込んでも全体を見渡すことはできません。
天井にも同様の手法を用います。こちらは視線の角度から200mmとしました。
この微妙な感じ方は現場で立ちって検証することでいずれ見学される入居者目線に立つことができます。
わずか5万円で空間が広がる～これぐらいはケチる必要ないでしょう(笑)
本日地元紙に日銀が次の会合で利上げなしの見通しと出ていました。FRBもトランプの意向に反して利下げなしの予測みたいです。
ホルムズ海峡封鎖の情勢から不透明感増しているからでしょうか。その割には株価もっていますよねー
良く解りません(笑)
藍住町で新築中の「子育てファミリー新商品」の現場打合せに明日行ってきます。
打ち合わせ内容は・・・玄関ドア横に設置されるポスト口の高さ、シューズクローゼットのハンガーパイプの高さ、玄関ホールリビング側に設ける小窓寸法、階段壁手摺の厚みに設置される本棚の収まり寸法、主寝室に設置されるTV凹壁寸法等々。
一応決めてはいますが、現場で体感しながら微妙な寸法変更を毎度しています(笑)
リンナイ・ガス衣類乾燥機の「乾太くん」。ファミリー向け新商品に設置しますが、洗濯機と一緒にどう収めるか ?
洗面脱衣室の芯々寸法は2,730mmですから、有効幅は2,600mm弱です。
幅1,700mmの乾燥機側の棚をカットして、洗面台900mmをぴったり収めるようにします。
上部は棚になっていて使いやすそうです。さらに背面側はカウンターを配した壁一面収納棚・ファミリークローゼットであります。
入居見学に来られたファミリーの母はこれを見て必ず腰抜かします(笑)「パパここにしよー」
WBCですが、イタリアに負けましたねーアメリカ。
次、メキシコがイタリアに勝った場合、アメリカ含めてそれぞれ１勝１敗となり失点率が優先され予選敗退の可能性が出てきました。
優勝戦で日本となんて期待していましたが、危うくなってきました。
日本もドミニカ・ベネゼエラのハードルが高そーですが、ぜひ突破してほしいです !
藍住町の売地50坪に「カップル向け戸建て」を2棟計画しております。50坪の小規模な敷地に戸建てが2棟も建つの ?
というお声が聞こえてまいりましたが・・・
ぴったし配置できております。というか、ぴったりの建物外枠寸法に間取りや暮らし方を考えるのでぴったりなんです(笑)
駐車場は余裕寸法で2台ずつ、一番左のAが3500mmになっているのは境界ブロック塀があるためです。
A棟とB棟は梁だけ繋いで長屋として申請しますので、合併浄化槽は7人槽一つ。敷地の斜め具合のところに埋設します。
ゴミステーションは400Lタイプ。45Lのゴミ袋が9袋相当。カップル2世帯なら十分。
プロパンは建物に緊結。A棟西の室外機は隣家に近いので南側に移動。ボイラーとプロパンも規定以上に離しております。
コンパクトで住みやすそうでしょ～
イランへの攻撃で原油高になり、米国の雇用統計が思ったより悪かったのが株価下落の要因だとニュースにありました。
また建築資材価格にこの原油高がいつ頃どれくらい影響してくるのか ?
とても心配ではありますが・・・心配ばかりしてもどーにもならんので、魅力ある賃貸住まいを日々考えるしかないかぁと考えています。
2フロアに続きまして3フロア途中公開しまーす。
洋室2の直下が水回りになり、洋室1の直下が少し吹き抜けたDKになります。
この宝塚階段の壁際洋室2の床を伸ばしこんで、階段途中で座れるようにして、内部を本棚にしよーと思っています(笑)
今、藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」には色々と工夫と言いますか、見せ場がございます (笑)
その一つがこちら・・・
基礎コンクリートの内側には断熱材を施工します。リビングにはテレビカウンターがあります。このカウンターが端まで伸びていつの間にかデスクとなります。
このいつの間にかを私は良く演出します。ラクポポも床がいつの間にか ? カウンターになっていました～
で、掘り込みの左側が伸びている理由わかりますか ?
脚を横から出した方が立ち上がりやすい、そのための空間であります。使った方は良くできていると感心するはずです(笑)
藍住町東中富で計画しているカップル向けスキップフロア、4フロアの内2フロアを公開しまーす(笑)
1フロアと2フロアの段差は1690mmですから、1フロアからなんとなく見通すことができます。
平面図では表せない空間があります～
藍住町東中富に計画中の4フロア・スキップフロアの矩計寸法が決定しました。
この不思議な高さ寸法、久米監督に手伝っていただきました(笑)
只今、藍住町購入土地のプランを詰めております。
50坪の敷地面積にカップルか単身者かをターゲットにした戸建て2棟・駐車場2台ずつを計画中です。
延床面積60㎡程度の小さな戸建てですから、どーしても外観デザインが単調になりがちです。
私のいつもの手法、まずは「デザインハング」です。オーバーハングと違ってデザインのためだけに1Fより2Fを跳ね出さます。
これに袖壁や垂れ壁等を工夫して形作っていきます。この時には外壁材の貼り分け面なども想定しています。
これらに加えて効くのが「連窓」です。
窓と窓を組み合わせて一つの窓を形成させて新鮮なデザインとする手法です。腰窓にFIXや縦滑り、横滑りを横に長く連結させたりします。
これら全体で形作っていきます。センスが問われる過程です !
間取り作成していて良く考えることがあります。
洗面脱衣室にある洗面化粧台と洗濯機パン。洗面化粧台を外に出してトイレと挟んだらどうか ? と。
カップル向けだとUBを1616→1216にして洗面をカウンター仕様にして巾1200取ったらカッコイイなとか書いてみるんです。
手を洗う・歯を磨く・顔を洗う等のうち、手を洗うというのは外の方が使いやすい場合が多いと感じるんですよね～
先程、お昼のニュースでは日経平均株価また上昇と言っていました。
6万円台が見え始めましたよね。どこまで上がるんでしょうか。またいつ下がり始めるんでしょう～
NRIでは・・・株高を受けて金融資産が1億円超えの世帯が増えていて、これらを「いつの間にか富裕層」と呼んでいるそうです(笑)
株高で「いつの間にか富裕層」になった世帯は株価下落で「いつの間にかアッパーマス層」にならないでしょうか(笑)
現在私たち大家が採用しているエアコン機器は量産品でありまして、大量に生産されコストを抑えた定価のない流通オープン価格となっています。
これが2027年4月より販売中止、高性能エアコンしかメーカー出荷できなくなる予定でございます。
これに対して右側のCシリーズが新基準に対応したNEWモデルで、それでも価格はFシリーズに比べて倍近くに上昇します。
耐震性・断熱性基準も去年アップしましたが、今後こうした様々なカタチで高性能基準にしていく方針のようですねー
いつもの仲間県ですが(笑)この順番は2025年住宅着工戸数ワースト順だそうです。
徳島県・住宅着工戸数の減少は購買意欲低下より人口・世帯数の減少が主要因とレポートに書かれていました。
徳島県人口・10年前75.5万人→2020年70万人→2025年67.6万人→2035年60万人と毎年8000人～9000人減ると予想されているそうです。
空き家率もワースト1。県西・県南は深刻なようです。
わたくしの物件は北島町・藍住町・徳島市のいずれかですが、このエリアなら人口減・空き家率も大丈夫そうですねー
CAD図面迄、起こしたリバーサイド売地・・・
坪単価約5万円と超格安で賃貸物件管理会社さんにも視察してもらいましたがこれと言って問題なく、進めていくつもりでした。
結論を申し上げますと、断念した決め手は給水管名義が個人名だったということです。
この団地は開発道路ですが、私道となっていました。開発したであろう二つの業者名で登記されていました。市道であれば市が道路を管理してくれますが、私道ともなれば住民同士で修復等しなければなりません。
行き止まりの団地なのでそんなに道路も傷んでなく進めようとも思いましたが、気になったのは給水管の方です。
かなり遠くの徳島市水道局所有管から引っ張っており、これが個人所有ですと凍結したり破損した時に局は一切関知しないとのことでした。
この個人名義人の存在自体もわかりませんし、莫大な費用が住民方にかかるリスクがあります。
賃貸として運用する長い歳月に十分考えられるリスクとして捉えて残念ながら計画中止といたしました。
皆さんも買い付けの際にはあらゆる権利関係を調べたうえで買い付けしてほしいので、ぜひ事前相談していただけたらと思います～
本日の地元紙に地銀の大都市不動産融資増に対して金融庁が警告していたと記事にありました。
金融庁は地銀には地域活性化につながる事業への資金供給を求めているとあります。
大手銀行は不動産融資を厳しく管理できているとしてこちらには注意喚起していないそうですが・・・ほんまでっか(笑)
今の株価や東京都心のマンション価格などを見ていますと、いくらかはバブルが乗っかっているように思いますが、皆さんはどう見ていますか ?
今朝8時過ぎに携帯が鳴りました。知らない番号だといつも出ないのですが、身内が入院しているのでそちらのスタッフさんかなっと思って出ました。
すると・・・「警視庁捜査二課の〇〇です、横川さんの携帯で間違いなかったでしょうか ? 」と詐欺電話でした。
これワイドショーでゆーてたヤツやとスグに切りました。履歴が残っていたので、#9110に電話して携帯番号をご報告させてもらいました。
応対してくれた徳島県警の方の話によりますと、「なんらかの形で詐欺グループが私の携帯番号・氏名等を入手しているはずです。今後そーゆー電話が増えるかもしれませんのでご注意ください」とのことでした。
皆さんもお気を付けくださいねー
しかし、私情報どっから何が洩れているのか ? 気なるなぁ～
弊社にFAXが送られてきました。送信元は大阪の不動産会社のようです。このA3の紙には物件・価格・土地と建物の面積や階数満室年収 ? ・利回りが表になっています。
その余白にマッキーで5000万→4900万というように物件ごとに値引きが書きなぐられていて、価格下げましたとか価格相談いたしますと書いてあります。
私の考えですが「大家業」とは・・・住まいに愛情を注ぎ新たな価値や心地よい空間を作り出し、入居者の暮らしに豊かさをもたらす素晴らしい仕事だと思っています。
このFAX物件ような愛情なき中古物件とはかかわらない方がいいと考えます。
金で始まり金で満足する、仕事の本質を忘れて金儲けの道具にしてしまう拝金主義ビジネスはいずれ衰退するとある中堅ビルダーの創業社長に以前教わりました。
ん～心に響いたお言葉でした !
藍住町の良さげな売地、無事売買契約完了致しました !
今のところ下記間取りでいこかいなと思っていますが、まだ油断してはいけません。
スキップハウスは4m柱使用しますが、今回は3m柱だけで成り立つように構成しています。
その直上に水回りゾーンがあってその上に6.7帖洋室があります。7帖洋室から横幅3mもある宝塚階段をスキップしていきます !
通常階段は踏面が重なっていて段鼻があるため、真上からの寸法より大きいんですね。
私のいう宝塚階段はフローリングで踏面と蹴込みを余りなく直角に仕上げる階段なので床のようなステップです(笑)
余計わからんようなりましたでしょ(笑)完成したら見てください～
私も使っていた時期がありますヤマハのゴルフクラブ。ゴルフ事業自体撤退するとニュースに出ていました。
パナソニック住宅部門の事業譲渡といい大手企業は着々と未来を見据えて不採算事業を整理していますねー
団塊世代がゴルフ場から消えつつあるので団塊ジュニア世代等のゴルフ人口が少しばかり増えても日本での需要は少ないんでしょう。
世界的にはゴルフ人口は増えているようですから、グローバルな競争に勝つには巨大なボリュームがいるということですかねー
自宅隣でかねてより新築されておりました住まいは竣工間近となっています。平屋で真ん中に中庭のある奇麗なお家のようであります。
私が注文住宅会社経営していた20年前でも九州では平屋率が急上昇していました。それが今地方を中心に全国的に平屋率がドンドン上がっています。
しかし敷地に余裕がないと実現しないため都市部では難しいですし、同床面積なら2階建てよりは建築コストは上昇してしまいます。
平屋にはいくつもメリットがありますが、私の思う平屋の一番の魅力は家中地盤面に近いことです。この落ち着きは平屋ならではと捉えています。
私がよくやるスキップフロアにも魅力がたくさんあります。私が一番のメリットとしているのは天井高1400mmの空間を作りその上フロアとスキップすることで実質床面積を増やせることにあります。
賃貸住宅で外周で囲まれた距離が変わらないのに、実質専有床面積が増えて空間が広がれば同じ利回りだとすると、高付加価値となって将来の競争力をかなり強くしていると考えているんです～
一度は実現させたい～思う存分スキップする住まい(笑)
5.5グリッド×7グリッドで書いて書いてしているうちにスキップしまくる家・ラフ案ができてしまいました(笑)
まだ高さ関連は微調整が必要ですが、基本矩計はオッケーであります。
こちら・・・
洋室＋LOFT＋書斎が同じ1枚天井で大空間にあります。洋室は寛ぎ、LOFTは就寝、書斎は仕事と一つの空間を壁で仕切ることなく高さ＝スキップで区別します。
洋室から書斎には階段を降りていきます。ほしたら洋室の下を通って最初のトランクルームから玄関に出てこられます(笑)なんで ?
平屋が好きな方のご批判は真摯に受けとめます～
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