今、藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」には色々と工夫と言いますか、見せ場がございます (笑)
その一つがこちら・・・
基礎コンクリートの内側には断熱材を施工します。リビングにはテレビカウンターがあります。このカウンターが端まで伸びていつの間にかデスクとなります。
このいつの間にかを私は良く演出します。ラクポポも床がいつの間にか ? カウンターになっていました～
で、掘り込みの左側が伸びている理由わかりますか ?
脚を横から出した方が立ち上がりやすい、そのための空間であります。使った方は良くできていると感心するはずです(笑)
藍住町東中富で計画しているカップル向けスキップフロア、4フロアの内2フロアを公開しまーす(笑)
1フロアと2フロアの段差は1690mmですから、1フロアからなんとなく見通すことができます。
平面図では表せない空間があります～
藍住町東中富に計画中の4フロア・スキップフロアの矩計寸法が決定しました。
この不思議な高さ寸法、久米監督に手伝っていただきました(笑)
只今、藍住町購入土地のプランを詰めております。
50坪の敷地面積にカップルか単身者かをターゲットにした戸建て2棟・駐車場2台ずつを計画中です。
延床面積60㎡程度の小さな戸建てですから、どーしても外観デザインが単調になりがちです。
私のいつもの手法、まずは「デザインハング」です。オーバーハングと違ってデザインのためだけに1Fより2Fを跳ね出さます。
これに袖壁や垂れ壁等を工夫して形作っていきます。この時には外壁材の貼り分け面なども想定しています。
これらに加えて効くのが「連窓」です。
窓と窓を組み合わせて一つの窓を形成させて新鮮なデザインとする手法です。腰窓にFIXや縦滑り、横滑りを横に長く連結させたりします。
これら全体で形作っていきます。センスが問われる過程です !
間取り作成していて良く考えることがあります。
洗面脱衣室にある洗面化粧台と洗濯機パン。洗面化粧台を外に出してトイレと挟んだらどうか ? と。
カップル向けだとUBを1616→1216にして洗面をカウンター仕様にして巾1200取ったらカッコイイなとか書いてみるんです。
手を洗う・歯を磨く・顔を洗う等のうち、手を洗うというのは外の方が使いやすい場合が多いと感じるんですよね～
先程、お昼のニュースでは日経平均株価また上昇と言っていました。
6万円台が見え始めましたよね。どこまで上がるんでしょうか。またいつ下がり始めるんでしょう～
NRIでは・・・株高を受けて金融資産が1億円超えの世帯が増えていて、これらを「いつの間にか富裕層」と呼んでいるそうです(笑)
株高で「いつの間にか富裕層」になった世帯は株価下落で「いつの間にかアッパーマス層」にならないでしょうか(笑)
現在私たち大家が採用しているエアコン機器は量産品でありまして、大量に生産されコストを抑えた定価のない流通オープン価格となっています。
これが2027年4月より販売中止、高性能エアコンしかメーカー出荷できなくなる予定でございます。
これに対して右側のCシリーズが新基準に対応したNEWモデルで、それでも価格はFシリーズに比べて倍近くに上昇します。
耐震性・断熱性基準も去年アップしましたが、今後こうした様々なカタチで高性能基準にしていく方針のようですねー
いつもの仲間県ですが(笑)この順番は2025年住宅着工戸数ワースト順だそうです。
徳島県・住宅着工戸数の減少は購買意欲低下より人口・世帯数の減少が主要因とレポートに書かれていました。
徳島県人口・10年前75.5万人→2020年70万人→2025年67.6万人→2035年60万人と毎年8000人～9000人減ると予想されているそうです。
空き家率もワースト1。県西・県南は深刻なようです。
わたくしの物件は北島町・藍住町・徳島市のいずれかですが、このエリアなら人口減・空き家率も大丈夫そうですねー
CAD図面迄、起こしたリバーサイド売地・・・
坪単価約5万円と超格安で賃貸物件管理会社さんにも視察してもらいましたがこれと言って問題なく、進めていくつもりでした。
結論を申し上げますと、断念した決め手は給水管名義が個人名だったということです。
この団地は開発道路ですが、私道となっていました。開発したであろう二つの業者名で登記されていました。市道であれば市が道路を管理してくれますが、私道ともなれば住民同士で修復等しなければなりません。
行き止まりの団地なのでそんなに道路も傷んでなく進めようとも思いましたが、気になったのは給水管の方です。
かなり遠くの徳島市水道局所有管から引っ張っており、これが個人所有ですと凍結したり破損した時に局は一切関知しないとのことでした。
この個人名義人の存在自体もわかりませんし、莫大な費用が住民方にかかるリスクがあります。
賃貸として運用する長い歳月に十分考えられるリスクとして捉えて残念ながら計画中止といたしました。
皆さんも買い付けの際にはあらゆる権利関係を調べたうえで買い付けしてほしいので、ぜひ事前相談していただけたらと思います～
本日の地元紙に地銀の大都市不動産融資増に対して金融庁が警告していたと記事にありました。
金融庁は地銀には地域活性化につながる事業への資金供給を求めているとあります。
大手銀行は不動産融資を厳しく管理できているとしてこちらには注意喚起していないそうですが・・・ほんまでっか(笑)
今の株価や東京都心のマンション価格などを見ていますと、いくらかはバブルが乗っかっているように思いますが、皆さんはどう見ていますか ?
今朝8時過ぎに携帯が鳴りました。知らない番号だといつも出ないのですが、身内が入院しているのでそちらのスタッフさんかなっと思って出ました。
すると・・・「警視庁捜査二課の〇〇です、横川さんの携帯で間違いなかったでしょうか ? 」と詐欺電話でした。
これワイドショーでゆーてたヤツやとスグに切りました。履歴が残っていたので、#9110に電話して携帯番号をご報告させてもらいました。
応対してくれた徳島県警の方の話によりますと、「なんらかの形で詐欺グループが私の携帯番号・氏名等を入手しているはずです。今後そーゆー電話が増えるかもしれませんのでご注意ください」とのことでした。
皆さんもお気を付けくださいねー
しかし、私情報どっから何が洩れているのか ? 気なるなぁ～
弊社にFAXが送られてきました。送信元は大阪の不動産会社のようです。このA3の紙には物件・価格・土地と建物の面積や階数満室年収 ? ・利回りが表になっています。
その余白にマッキーで5000万→4900万というように物件ごとに値引きが書きなぐられていて、価格下げましたとか価格相談いたしますと書いてあります。
私の考えですが「大家業」とは・・・住まいに愛情を注ぎ新たな価値や心地よい空間を作り出し、入居者の暮らしに豊かさをもたらす素晴らしい仕事だと思っています。
このFAX物件ような愛情なき中古物件とはかかわらない方がいいと考えます。
金で始まり金で満足する、仕事の本質を忘れて金儲けの道具にしてしまう拝金主義ビジネスはいずれ衰退するとある中堅ビルダーの創業社長に以前教わりました。
ん～心に響いたお言葉でした !
藍住町の良さげな売地、無事売買契約完了致しました !
今のところ下記間取りでいこかいなと思っていますが、まだ油断してはいけません。
スキップハウスは4m柱使用しますが、今回は3m柱だけで成り立つように構成しています。
その直上に水回りゾーンがあってその上に6.7帖洋室があります。7帖洋室から横幅3mもある宝塚階段をスキップしていきます !
通常階段は踏面が重なっていて段鼻があるため、真上からの寸法より大きいんですね。
私のいう宝塚階段はフローリングで踏面と蹴込みを余りなく直角に仕上げる階段なので床のようなステップです(笑)
余計わからんようなりましたでしょ(笑)完成したら見てください～
私も使っていた時期がありますヤマハのゴルフクラブ。ゴルフ事業自体撤退するとニュースに出ていました。
パナソニック住宅部門の事業譲渡といい大手企業は着々と未来を見据えて不採算事業を整理していますねー
団塊世代がゴルフ場から消えつつあるので団塊ジュニア世代等のゴルフ人口が少しばかり増えても日本での需要は少ないんでしょう。
世界的にはゴルフ人口は増えているようですから、グローバルな競争に勝つには巨大なボリュームがいるということですかねー
自宅隣でかねてより新築されておりました住まいは竣工間近となっています。平屋で真ん中に中庭のある奇麗なお家のようであります。
私が注文住宅会社経営していた20年前でも九州では平屋率が急上昇していました。それが今地方を中心に全国的に平屋率がドンドン上がっています。
しかし敷地に余裕がないと実現しないため都市部では難しいですし、同床面積なら2階建てよりは建築コストは上昇してしまいます。
平屋にはいくつもメリットがありますが、私の思う平屋の一番の魅力は家中地盤面に近いことです。この落ち着きは平屋ならではと捉えています。
私がよくやるスキップフロアにも魅力がたくさんあります。私が一番のメリットとしているのは天井高1400mmの空間を作りその上フロアとスキップすることで実質床面積を増やせることにあります。
賃貸住宅で外周で囲まれた距離が変わらないのに、実質専有床面積が増えて空間が広がれば同じ利回りだとすると、高付加価値となって将来の競争力をかなり強くしていると考えているんです～
一度は実現させたい～思う存分スキップする住まい(笑)
5.5グリッド×7グリッドで書いて書いてしているうちにスキップしまくる家・ラフ案ができてしまいました(笑)
まだ高さ関連は微調整が必要ですが、基本矩計はオッケーであります。
こちら・・・
洋室＋LOFT＋書斎が同じ1枚天井で大空間にあります。洋室は寛ぎ、LOFTは就寝、書斎は仕事と一つの空間を壁で仕切ることなく高さ＝スキップで区別します。
洋室から書斎には階段を降りていきます。ほしたら洋室の下を通って最初のトランクルームから玄関に出てこられます(笑)なんで ?
平屋が好きな方のご批判は真摯に受けとめます～
藍住町の良さげな売地に合う間取り、模索し続けております。2月5日ブログで書いたラフでは、1Fトランクルームは床が下がっており3段スキップします。
それは中2Fまでの階段が6段なので天井高1400mm取るために床を下げなければなりません。
今回書いたラフは床がフラットです。中2Fまで9段上がるので天井高1400mm取っても床は1F床とフラットで大丈夫です。
ここの工夫を施せば解決となりますー
リバーサイド売地は接面道路の「私道」調査が最後となりました。設計事務所の見解は、「以前近くを確認申請した時に建築基準法の開発道路でした」と回答がありました。
開発許可なっているのになぜ私道なのか ? ここが釈然としないのでさらに詳しい行政書士・測量士この道の専門家に調査依頼しました。
昭和時代では開発許可申請して開発道路を行政に寄付せずにそのまま自分たちの所有のままにしたケースが良くあったらしいです。
この所有者が他者に売却する可能性、また私道維持費としていくらか徴収されているのか、この辺りを詳しく調べていきます。
本来はこれらの調査全て売地の仲介業者がするべきだと思いますが、ほとんど調査せず何も知らないケースが結構あるなぁと私は感じています。
藍住町の良さげな売地は交渉が進みましたので、取得できる予定となりました。
さらに安げな売地(笑)リバーサイドですが・・・ゴミ出しはクリーンセンターに相談したところ団地用ゴミ箱で対応してくださいとのことでした。ご近所の方に尋ねますと、町内会費を納めれば問題ないとのことで解決です。
給水ですが、既存25mmが引き込まれております。今回はニコイチ長屋ですから、撤去して新規引込と覚悟しておりましたが、敷地内で分割してかまわないとの当局の回答でしたので、給水引込費用も助かりました。
その後、久米監督に草ボーボーの中(笑)調べてもらったところ、外周工事も必要ないことが判明。東道路で北・南は隣地の基礎借りてスタイロ挟んで土間コン打設方法でいけます。西は小さな水路と接していますが、土間コンをそこで止める手法で解決。
一つずつ試算しますと、内訳はこうです。
給水引込及び撤去工事・・・約40万円
外周工事・・・39m×20,000円＝78万円
ゴミステーション設置費用・・・約14万円
トータルこの売地は132万円のお得であります。50坪ですから坪単価26,400円安く買えるのと同じことでございます。
残るはただ一つ・・・開発許可団地の接面道路が私道になっていますので、市役所道路課にて認定されていれば売買されることないのでクリアであります。
この売地は高利回りが実現しそうですねー
只今、リバーサイド売地の検討が大詰めになってまいりました 。
給排水や地盤調査の付近状況・都市計画法42条の申請等、ほぼ確認申請＋着工までのアプローチは見えてきました。
ここでゴミ出し調査に移ります。
団地入口に大きめのゴミ網かごがあります。ここに出していいものか、どうか。また、自治会等で順番にゴミかご掃除が必要ならば独自のゴミ出しの方がいい訳です。
ですから、このエリアの管轄クリーンセンターに間取りを持ってゴミ出し方法の相談であります～
1月23日のブログで大きく坪単価が下がった売地にニコイチを建てようと計画しましたが、「大規模集落開発」で戸建てしか建たないので断念したと書きました。
今回の新発想 ! リバーサイドも調整区域です。専門家に尋ねたところ・・・
今、図面をCADにおこしています。この図面とシチュエーション＋家賃設定を賃貸管理会社さんにプレゼンしてOKでれば買い付けします !
藍住町ダイキ西側の弊社ニコイチ・ガレージハウスは建物の横に駐車スペースがありました。
なので、カップル(P＝2台)でも快適に住めるよう書きました～
土地から購入の場合、完全に単身者狙い(P＝1台)ですとガレージハウスは高効率となります。
アットホームで見た売地を見に行く時に、途中売地看板を見つけました。久米監督にちゃちゃっと図ってもらうとガレージハウスがスポッと配置できました～
ガレージハウスの間取り作成にはシャッターの通り、X方向に▲の耐力壁を設けるのが必須です。
少々売値坪単価が高めでも採算ベースに乗ることもあるので、こんなカタチの敷地見かけたら思い出してください。
看板主にメールしましたが、音沙汰なし。不動産業者の方にメールしてもほとんど返信こないの「なーんでか」(笑)
藍住町の良さげな売地は買い付けにロックがかかっていましたが、この度商談できることになりました。
この土地ではぜひ大階段を実現してみたい・・・
宝塚階段といいましょうか、安藤忠雄図書館階段といいましょうか、迫力は随分違いますが意気込みはそんな感じです(笑)
これは案の一つですが、あとの二つも合わせて考えたいですー
「川を見ていた午後」の売地ブログはアクセス数が増えましたね(笑)やはり興味深いのでしょうか～
安価な売地を探す場合に、そこにしかない眺望を活用できたら他にない価値を生み出せるということでした。
なので、リバーサイド以外にもJR線路が近くて列車がみえるとか、高架道路や山並みが美しいとか・・・
ファミリー層が敬遠しそーなシチュエーションでも単身者にとってデメリットにならないと考えていく訳です。
つまり、ターゲティングの明確化ですね。
安価な売地があってダメ元で見に行ったら、リバーサイドでこれは面白いと思ったという話を取引先の方にしたところ・・・
こんなんが送られてきました～
AIだそーです・・・えらい時代やねー
前回ご紹介したのは2フロアに大収納ゾーンを設けた間取りでした。3フロアにする分、価値も上がりますが建築費も上がります。
っということで・・・コスパ重視の2階建て。
やはりアピールポイントはリビングから「川」を眺めたい。
バルコニーからではなくリビングからということは、目線が下がるので床から窓にしないといけません。
かといって、掃き出し窓は設置できないので・・・下に地窓上に高窓を配したFIX窓が適切かと考えます～
リバーサイドの売地ですが、3通りぐらいプラン書いてみました。その中の一つ・・・
「川を見ていた午後」日々の暮らしに心のゆとりを・・・
昨日、「キャノンが社長交代発表、御手洗氏は会長へ」とのニュースがございました。
驚きました～新社長とはご縁がございまして何度かお食事させていただきました。5兆円規模のトップですか～
ご昇進おめでとうございます。
気さくな方でシンガポール・中国・カナダ・米国等ずっと海外勤務だったようです。
以前、海外勤務が長かった医学教授の講演を拝聴させてもらいましたが、海外ではえらくなるほど威張る方は少ないそうです(笑)
今回作った良さげな間取りは、50坪の敷地に建物5.5×6グリッドの建築面積・戸建て2棟です。
5.5グリッド×910mm＝5,005mm、6グリッド×910nmm＝5,460mm。5.005×5.46＝27.32㎡
1F玄関ポーチ2Fバルコニー等、合わせた施工面積は1棟あたり54.65㎡(16.53坪)となります。
単身者或いはカップル向けで、低めに見て家賃59,000＋共益費5,000円＝64,000円×2棟×12ヶ月＝1,536,000円。
土地購入費＋外構工事費＋給水負担金＋諸経費＋消費税＝24,380,000円となって、なんと6.3％の表面利回りとなりました(笑)
藍住町の良さげな安価な売地はタッチの差で(笑)買われてしまいました。
代わりに候補に挙がったリバーサイドハウス ! 二階からの眺めを妄想していましたら、良さげな間取り出来てしまいました(笑)
これはこれで面白い～
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
