魅力ある戸建て賃貸とワンルームマンションは違う。

 先日、ある金融機関の幹部の方とお話しする機会がございました。私は今藍住町で戸建て賃貸1棟を1区画に新築中です。それが至極効率の悪いような印象に見えたんでしょう～

以前からの私の考えです・・・大手ハウスメーカーが2F建てハイツ式共同住宅を既に多く建てていて、今は供給量が需要を上回っている状況です。それを知ってか知らずか、今からよく似たような共同住宅を新築する意味や価値はないと思っています。節税対策といっても20年後30年後高リスクなのは明らかです。

弊社の共同住宅は圧倒的な差別化＋付加価値「SKIP HOUSE 」で大手にない多層構造、今でも大人気で満室だけでなくキャンセル待ちの場所迄ございます。さらに、同じ「SKIP HOUSE」でも4戸長屋の全て角部屋で2方向に窓があるバージョンの方が人気は高いです。

なので私は、全て角部屋4戸→ニコイチ長屋→戸建て(単身者・カップル向け含む)をおススメしています。もちろん他にない付加価値を演出してです。

ところが、その金融機関の偉い人は(笑)戸建ては空室になったらゼロ、10戸共同住宅は2戸空室になっても8戸分の家賃が入るから低リスクだといいました。

呆れました～机上の空論とはこのことだと思いました。

2戸空室になっていること自体最大のリスクです。なぜ2戸も入居者に選ばれてないのか ? そこに大問題が存在しています。

特に他より魅力的な価値を入居者が感じていないからですよね。「千丈の堤も蟻の一穴から」私にはそのうち3戸4戸と空室が目立つようになるのが見えます。

主寝室もしかけ。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」の主寝室・・・

T字が逆になっている斜線部分は床から1900mmのところで壁がとまっています。書斎とWICをなんなとなく隠して一枚天井にして広く感じてもらうためです。

またBED正面の壁は凹ませてTVが壁に掛けられるよう下地も施工しています。

仮に板を張り付けて凹ませる良さげな寸法を決めました。BEDに寝っ転がって自分の足が邪魔にならない高さがポイント(笑)想定テレビは50型です。

5万円かからない床面積増。

 14(土)藍住町で新築中の「ファミリー向け新商品」の現場打合せに行っていました。

玄関と玄関ホールはそれぞれ1365mm×910mm×2です。すぐ隣に土間収納があるとはいえ広い空間とは言えません。

そこで・・・

玄関ホール正面下に透明ガラスを入れます。

玄関に入ってきた方は玄関ホールより先のLDK側の床を一緒に見るようになり、視線の抜けを利用して空間を広く感じてもらいます。

掃除機が当たっても大丈夫なように巾木分上げて設置します。壁厚と視線の斜め具合を想定しながら硝子の高さを300mmにしました。下から覗き込んでも全体を見渡すことはできません。

天井にも同様の手法を用います。こちらは視線の角度から200mmとしました。

この微妙な感じ方は現場で立ちって検証することでいずれ見学される入居者目線に立つことができます。

わずか5万円で空間が広がる～これぐらいはケチる必要ないでしょう(笑)

日銀もFRBも静観。

 本日地元紙に日銀が次の会合で利上げなしの見通しと出ていました。FRBもトランプの意向に反して利下げなしの予測みたいです。

ホルムズ海峡封鎖の情勢から不透明感増しているからでしょうか。その割には株価もっていますよねー

良く解りません(笑)

子育てファミリー新商品の打ち合わせ。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー新商品」の現場打合せに明日行ってきます。

打ち合わせ内容は・・・玄関ドア横に設置されるポスト口の高さ、シューズクローゼットのハンガーパイプの高さ、玄関ホールリビング側に設ける小窓寸法、階段壁手摺の厚みに設置される本棚の収まり寸法、主寝室に設置されるTV凹壁寸法等々。

一応決めてはいますが、現場で体感しながら微妙な寸法変更を毎度しています(笑)

乾太くんをどう収める。

 リンナイ・ガス衣類乾燥機の「乾太くん」。ファミリー向け新商品に設置しますが、洗濯機と一緒にどう収めるか ? 

南海製品の棚でこのように ! 

洗面脱衣室の芯々寸法は2,730mmですから、有効幅は2,600mm弱です。

幅1,700mmの乾燥機側の棚をカットして、洗面台900mmをぴったり収めるようにします。

上部は棚になっていて使いやすそうです。さらに背面側はカウンターを配した壁一面収納棚・ファミリークローゼットであります。

入居見学に来られたファミリーの母はこれを見て必ず腰抜かします(笑)「パパここにしよー」

WBC、アメリカどーなる。

 WBCですが、イタリアに負けましたねーアメリカ。

次、メキシコがイタリアに勝った場合、アメリカ含めてそれぞれ１勝１敗となり失点率が優先され予選敗退の可能性が出てきました。

優勝戦で日本となんて期待していましたが、危うくなってきました。

日本もドミニカ・ベネゼエラのハードルが高そーですが、ぜひ突破してほしいです !

良さげな売地に配置。

 藍住町の売地50坪に「カップル向け戸建て」を2棟計画しております。50坪の小規模な敷地に戸建てが2棟も建つの ? 

というお声が聞こえてまいりましたが・・・

この通り ! 

ぴったし配置できております。というか、ぴったりの建物外枠寸法に間取りや暮らし方を考えるのでぴったりなんです(笑)

駐車場は余裕寸法で2台ずつ、一番左のAが3500mmになっているのは境界ブロック塀があるためです。

A棟とB棟は梁だけ繋いで長屋として申請しますので、合併浄化槽は7人槽一つ。敷地の斜め具合のところに埋設します。

ゴミステーションは400Lタイプ。45Lのゴミ袋が9袋相当。カップル2世帯なら十分。

プロパンは建物に緊結。A棟西の室外機は隣家に近いので南側に移動。ボイラーとプロパンも規定以上に離しております。

コンパクトで住みやすそうでしょ～

原油高、株価下落。

 イランへの攻撃で原油高になり、米国の雇用統計が思ったより悪かったのが株価下落の要因だとニュースにありました。

また建築資材価格にこの原油高がいつ頃どれくらい影響してくるのか ? 

とても心配ではありますが・・・心配ばかりしてもどーにもならんので、魅力ある賃貸住まいを日々考えるしかないかぁと考えています。

3フロア途中公開。

 2フロアに続きまして3フロア途中公開しまーす。

階段を上がってきて引き戸を開けた瞬間の宝塚階段・大空間の開放感は格別です～

洋室2の直下が水回りになり、洋室1の直下が少し吹き抜けたDKになります。

この宝塚階段の壁際洋室2の床を伸ばしこんで、階段途中で座れるようにして、内部を本棚にしよーと思っています(笑)

いつの間にかデスク。

 今、藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」には色々と工夫と言いますか、見せ場がございます (笑)

その一つがこちら・・・

この床合板上にフローリングが貼られます。この開いた穴凹は床に座って脚を下す空間でございます。

基礎コンクリートの内側には断熱材を施工します。リビングにはテレビカウンターがあります。このカウンターが端まで伸びていつの間にかデスクとなります。

このいつの間にかを私は良く演出します。ラクポポも床がいつの間にか ? カウンターになっていました～

で、掘り込みの左側が伸びている理由わかりますか ? 

脚を横から出した方が立ち上がりやすい、そのための空間であります。使った方は良くできていると感心するはずです(笑)

2フロアを公開。

 藍住町東中富で計画しているカップル向けスキップフロア、4フロアの内2フロアを公開しまーす(笑)

2フロアは水回りだけです。1フロアから9段上がりでスキップしてきます。真下はH=1400mmのトランクルーム、吹き抜け部分がダイニング、階段2下部がキッチンですね。

1フロアと2フロアの段差は1690mmですから、1フロアからなんとなく見通すことができます。

平面図では表せない空間があります～

建物間口5,005mmのスキップフロア。

 藍住町東中富に計画中の4フロア・スキップフロアの矩計寸法が決定しました。

図面に記載がありませんが、3FLから宝塚階段4段上がりで780mmスキップしています。

この不思議な高さ寸法、久米監督に手伝っていただきました(笑)

単調フォルムに連窓も。

 只今、藍住町購入土地のプランを詰めております。

50坪の敷地面積にカップルか単身者かをターゲットにした戸建て2棟・駐車場2台ずつを計画中です。

延床面積60㎡程度の小さな戸建てですから、どーしても外観デザインが単調になりがちです。

私のいつもの手法、まずは「デザインハング」です。オーバーハングと違ってデザインのためだけに1Fより2Fを跳ね出さます。

これに袖壁や垂れ壁等を工夫して形作っていきます。この時には外壁材の貼り分け面なども想定しています。

これらに加えて効くのが「連窓」です。

窓と窓を組み合わせて一つの窓を形成させて新鮮なデザインとする手法です。腰窓にFIXや縦滑り、横滑りを横に長く連結させたりします。

これら全体で形作っていきます。センスが問われる過程です !

洗面化粧台を出す。

 間取り作成していて良く考えることがあります。

洗面脱衣室にある洗面化粧台と洗濯機パン。洗面化粧台を外に出してトイレと挟んだらどうか ? と。

カップル向けだとUBを1616→1216にして洗面をカウンター仕様にして巾1200取ったらカッコイイなとか書いてみるんです。

手を洗う・歯を磨く・顔を洗う等のうち、手を洗うというのは外の方が使いやすい場合が多いと感じるんですよね～

いつの間にか富裕層(笑)

 先程、お昼のニュースでは日経平均株価また上昇と言っていました。

6万円台が見え始めましたよね。どこまで上がるんでしょうか。またいつ下がり始めるんでしょう～

NRIでは・・・株高を受けて金融資産が1億円超えの世帯が増えていて、これらを「いつの間にか富裕層」と呼んでいるそうです(笑)

NRIは、富裕層ピラミッドを5層に分けています。

株高で「いつの間にか富裕層」になった世帯は株価下落で「いつの間にかアッパーマス層」にならないでしょうか(笑)

2027年4月～高性能エアコンへ。

 現在私たち大家が採用しているエアコン機器は量産品でありまして、大量に生産されコストを抑えた定価のない流通オープン価格となっています。

これが2027年4月より販売中止、高性能エアコンしかメーカー出荷できなくなる予定でございます。

このパナソニックカタログでいうFシリーズがオープン価格。J→GX→EX→HXと高性能になって高価格になります。新基準対応は現商品ではHXとEX一部となっています。

これに対して右側のCシリーズが新基準に対応したNEWモデルで、それでも価格はFシリーズに比べて倍近くに上昇します。

耐震性・断熱性基準も去年アップしましたが、今後こうした様々なカタチで高性能基準にしていく方針のようですねー

高知→鳥取→徳島。

 いつもの仲間県ですが(笑)この順番は2025年住宅着工戸数ワースト順だそうです。

徳島県・住宅着工戸数の減少は購買意欲低下より人口・世帯数の減少が主要因とレポートに書かれていました。

徳島県人口・10年前75.5万人→2020年70万人→2025年67.6万人→2035年60万人と毎年8000人～9000人減ると予想されているそうです。

空き家率もワースト1。県西・県南は深刻なようです。

わたくしの物件は北島町・藍住町・徳島市のいずれかですが、このエリアなら人口減・空き家率も大丈夫そうですねー

リバーサイド売地、買い付け断念。

 CAD図面迄、起こしたリバーサイド売地・・・

リビングからこんな景色を楽しむ計画でしたが、この度は買い付けを断念いたしました。

坪単価約5万円と超格安で賃貸物件管理会社さんにも視察してもらいましたがこれと言って問題なく、進めていくつもりでした。

結論を申し上げますと、断念した決め手は給水管名義が個人名だったということです。

この団地は開発道路ですが、私道となっていました。開発したであろう二つの業者名で登記されていました。市道であれば市が道路を管理してくれますが、私道ともなれば住民同士で修復等しなければなりません。

行き止まりの団地なのでそんなに道路も傷んでなく進めようとも思いましたが、気になったのは給水管の方です。

かなり遠くの徳島市水道局所有管から引っ張っており、これが個人所有ですと凍結したり破損した時に局は一切関知しないとのことでした。

この個人名義人の存在自体もわかりませんし、莫大な費用が住民方にかかるリスクがあります。

賃貸として運用する長い歳月に十分考えられるリスクとして捉えて残念ながら計画中止といたしました。

皆さんも買い付けの際にはあらゆる権利関係を調べたうえで買い付けしてほしいので、ぜひ事前相談していただけたらと思います～

金融庁、地銀に警告。

 本日の地元紙に地銀の大都市不動産融資増に対して金融庁が警告していたと記事にありました。

地方では優良な貸出先が少ないので、越境して東京などの不動産融資に限度額を設定せず資金供給しているのでマンション等の価格が高止まりしていると掲載されています。

金融庁は地銀には地域活性化につながる事業への資金供給を求めているとあります。

大手銀行は不動産融資を厳しく管理できているとしてこちらには注意喚起していないそうですが・・・ほんまでっか(笑)

今の株価や東京都心のマンション価格などを見ていますと、いくらかはバブルが乗っかっているように思いますが、皆さんはどう見ていますか ?

詐欺電話かかってきた(笑)

 今朝8時過ぎに携帯が鳴りました。知らない番号だといつも出ないのですが、身内が入院しているのでそちらのスタッフさんかなっと思って出ました。

すると・・・「警視庁捜査二課の〇〇です、横川さんの携帯で間違いなかったでしょうか ? 」と詐欺電話でした。

これワイドショーでゆーてたヤツやとスグに切りました。履歴が残っていたので、#9110に電話して携帯番号をご報告させてもらいました。

応対してくれた徳島県警の方の話によりますと、「なんらかの形で詐欺グループが私の携帯番号・氏名等を入手しているはずです。今後そーゆー電話が増えるかもしれませんのでご注意ください」とのことでした。

皆さんもお気を付けくださいねー

しかし、私情報どっから何が洩れているのか ? 気なるなぁ～

愛情なき物件 ? は買わない。

 弊社にFAXが送られてきました。送信元は大阪の不動産会社のようです。このA3の紙には物件・価格・土地と建物の面積や階数満室年収 ? ・利回りが表になっています。

その余白にマッキーで5000万→4900万というように物件ごとに値引きが書きなぐられていて、価格下げましたとか価格相談いたしますと書いてあります。

私の考えですが「大家業」とは・・・住まいに愛情を注ぎ新たな価値や心地よい空間を作り出し、入居者の暮らしに豊かさをもたらす素晴らしい仕事だと思っています。

このFAX物件ような愛情なき中古物件とはかかわらない方がいいと考えます。

金で始まり金で満足する、仕事の本質を忘れて金儲けの道具にしてしまう拝金主義ビジネスはいずれ衰退するとある中堅ビルダーの創業社長に以前教わりました。

ん～心に響いたお言葉でした !

宝塚階段のスキップフロア。

 藍住町の良さげな売地、無事売買契約完了致しました ! 

今のところ下記間取りでいこかいなと思っていますが、まだ油断してはいけません。

ラフが雑過ぎて良く解らんと思いますが、久米監督と相談しましてだいたいの矩計を書きました。

スキップハウスは4m柱使用しますが、今回は3m柱だけで成り立つように構成しています。

1FLDKからトランクルームには頭を下げて使用します。

その直上に水回りゾーンがあってその上に6.7帖洋室があります。7帖洋室から横幅3mもある宝塚階段をスキップしていきます ! 

通常階段は踏面が重なっていて段鼻があるため、真上からの寸法より大きいんですね。

私のいう宝塚階段はフローリングで踏面と蹴込みを余りなく直角に仕上げる階段なので床のようなステップです(笑)

余計わからんようなりましたでしょ(笑)完成したら見てください～

ヤマハがゴルフ事業撤退。

 私も使っていた時期がありますヤマハのゴルフクラブ。ゴルフ事業自体撤退するとニュースに出ていました。

パナソニック住宅部門の事業譲渡といい大手企業は着々と未来を見据えて不採算事業を整理していますねー

団塊世代がゴルフ場から消えつつあるので団塊ジュニア世代等のゴルフ人口が少しばかり増えても日本での需要は少ないんでしょう。

世界的にはゴルフ人口は増えているようですから、グローバルな競争に勝つには巨大なボリュームがいるということですかねー

平屋とスキップフロア。

 自宅隣でかねてより新築されておりました住まいは竣工間近となっています。平屋で真ん中に中庭のある奇麗なお家のようであります。

私が注文住宅会社経営していた20年前でも九州では平屋率が急上昇していました。それが今地方を中心に全国的に平屋率がドンドン上がっています。

しかし敷地に余裕がないと実現しないため都市部では難しいですし、同床面積なら2階建てよりは建築コストは上昇してしまいます。

平屋にはいくつもメリットがありますが、私の思う平屋の一番の魅力は家中地盤面に近いことです。この落ち着きは平屋ならではと捉えています。

私がよくやるスキップフロアにも魅力がたくさんあります。私が一番のメリットとしているのは天井高1400mmの空間を作りその上フロアとスキップすることで実質床面積を増やせることにあります。

賃貸住宅で外周で囲まれた距離が変わらないのに、実質専有床面積が増えて空間が広がれば同じ利回りだとすると、高付加価値となって将来の競争力をかなり強くしていると考えているんです～

ジャングルのようにスキップする(笑)

 一度は実現させたい～思う存分スキップする住まい(笑)

5.5グリッド×7グリッドで書いて書いてしているうちにスキップしまくる家・ラフ案ができてしまいました(笑)

まだ高さ関連は微調整が必要ですが、基本矩計はオッケーであります。

こちら・・・

私が推したいところは2フロアです。

洋室＋LOFT＋書斎が同じ1枚天井で大空間にあります。洋室は寛ぎ、LOFTは就寝、書斎は仕事と一つの空間を壁で仕切ることなく高さ＝スキップで区別します。

洋室から書斎には階段を降りていきます。ほしたら洋室の下を通って最初のトランクルームから玄関に出てこられます(笑)なんで ?

平屋が好きな方のご批判は真摯に受けとめます～

トランクルームをフラットで。

 藍住町の良さげな売地に合う間取り、模索し続けております。2月5日ブログで書いたラフでは、1Fトランクルームは床が下がっており3段スキップします。

それは中2Fまでの階段が6段なので天井高1400mm取るために床を下げなければなりません。

今回書いたラフは床がフラットです。中2Fまで9段上がるので天井高1400mm取っても床は1F床とフラットで大丈夫です。

この方が断然いいように思うのですが、中2Fと1Fとの高さが離れてしまうので、空間の一体感が薄れてしまいます。

ここの工夫を施せば解決となりますー

開発道路の私道 ?

 リバーサイド売地は接面道路の「私道」調査が最後となりました。設計事務所の見解は、「以前近くを確認申請した時に建築基準法の開発道路でした」と回答がありました。

開発許可なっているのになぜ私道なのか ? ここが釈然としないのでさらに詳しい行政書士・測量士この道の専門家に調査依頼しました。

昭和時代では開発許可申請して開発道路を行政に寄付せずにそのまま自分たちの所有のままにしたケースが良くあったらしいです。

この所有者が他者に売却する可能性、また私道維持費としていくらか徴収されているのか、この辺りを詳しく調べていきます。

本来はこれらの調査全て売地の仲介業者がするべきだと思いますが、ほとんど調査せず何も知らないケースが結構あるなぁと私は感じています。

リバーサイド売地、さらに安い ?

 藍住町の良さげな売地は交渉が進みましたので、取得できる予定となりました。

さらに安げな売地(笑)リバーサイドですが・・・ゴミ出しはクリーンセンターに相談したところ団地用ゴミ箱で対応してくださいとのことでした。ご近所の方に尋ねますと、町内会費を納めれば問題ないとのことで解決です。

給水ですが、既存25mmが引き込まれております。今回はニコイチ長屋ですから、撤去して新規引込と覚悟しておりましたが、敷地内で分割してかまわないとの当局の回答でしたので、給水引込費用も助かりました。

その後、久米監督に草ボーボーの中(笑)調べてもらったところ、外周工事も必要ないことが判明。東道路で北・南は隣地の基礎借りてスタイロ挟んで土間コン打設方法でいけます。西は小さな水路と接していますが、土間コンをそこで止める手法で解決。

一つずつ試算しますと、内訳はこうです。

給水引込及び撤去工事・・・約40万円

外周工事・・・39m×20,000円＝78万円

ゴミステーション設置費用・・・約14万円

トータルこの売地は132万円のお得であります。50坪ですから坪単価26,400円安く買えるのと同じことでございます。

残るはただ一つ・・・開発許可団地の接面道路が私道になっていますので、市役所道路課にて認定されていれば売買されることないのでクリアであります。

この売地は高利回りが実現しそうですねー

リバーサイドのゴミ出し。

 只今、リバーサイド売地の検討が大詰めになってまいりました 。

売地視察＋間取りと家賃設定を入居管理会社社長に見てもらってGoサインが出ました。

給排水や地盤調査の付近状況・都市計画法42条の申請等、ほぼ確認申請＋着工までのアプローチは見えてきました。

ここでゴミ出し調査に移ります。

団地入口に大きめのゴミ網かごがあります。ここに出していいものか、どうか。また、自治会等で順番にゴミかご掃除が必要ならば独自のゴミ出しの方がいい訳です。

ですから、このエリアの管轄クリーンセンターに間取りを持ってゴミ出し方法の相談であります～

調整区域の開発行為②

 1月23日のブログで大きく坪単価が下がった売地にニコイチを建てようと計画しましたが、「大規模集落開発」で戸建てしか建たないので断念したと書きました。

今回の新発想 ! リバーサイドも調整区域です。専門家に尋ねたところ・・・

ここは既存宅地を基本とした開発らしく、42条許可を受ければニコイチ長屋も建築可能とのことでした。

今、図面をCADにおこしています。この図面とシチュエーション＋家賃設定を賃貸管理会社さんにプレゼンしてOKでれば買い付けします !