CAD図面迄、起こしたリバーサイド売地・・・
坪単価約5万円と超格安で賃貸物件管理会社さんにも視察してもらいましたがこれと言って問題なく、進めていくつもりでした。
結論を申し上げますと、断念した決め手は給水管名義が個人名だったということです。
この団地は開発道路ですが、私道となっていました。開発したであろう二つの業者名で登記されていました。市道であれば市が道路を管理してくれますが、私道ともなれば住民同士で修復等しなければなりません。
行き止まりの団地なのでそんなに道路も傷んでなく進めようとも思いましたが、気になったのは給水管の方です。
かなり遠くの徳島市水道局所有管から引っ張っており、これが個人所有ですと凍結したり破損した時に局は一切関知しないとのことでした。
この個人名義人の存在自体もわかりませんし、莫大な費用が住民方にかかるリスクがあります。
賃貸として運用する長い歳月に十分考えられるリスクとして捉えて残念ながら計画中止といたしました。
皆さんも買い付けの際にはあらゆる権利関係を調べたうえで買い付けしてほしいので、ぜひ事前相談していただけたらと思います～
本日の地元紙に地銀の大都市不動産融資増に対して金融庁が警告していたと記事にありました。
金融庁は地銀には地域活性化につながる事業への資金供給を求めているとあります。
大手銀行は不動産融資を厳しく管理できているとしてこちらには注意喚起していないそうですが・・・ほんまでっか(笑)
今の株価や東京都心のマンション価格などを見ていますと、いくらかはバブルが乗っかっているように思いますが、皆さんはどう見ていますか ?
今朝8時過ぎに携帯が鳴りました。知らない番号だといつも出ないのですが、身内が入院しているのでそちらのスタッフさんかなっと思って出ました。
すると・・・「警視庁捜査二課の〇〇です、横川さんの携帯で間違いなかったでしょうか ? 」と詐欺電話でした。
これワイドショーでゆーてたヤツやとスグに切りました。履歴が残っていたので、#9110に電話して携帯番号をご報告させてもらいました。
応対してくれた徳島県警の方の話によりますと、「なんらかの形で詐欺グループが私の携帯番号・氏名等を入手しているはずです。今後そーゆー電話が増えるかもしれませんのでご注意ください」とのことでした。
皆さんもお気を付けくださいねー
しかし、私情報どっから何が洩れているのか ? 気なるなぁ～
弊社にFAXが送られてきました。送信元は大阪の不動産会社のようです。このA3の紙には物件・価格・土地と建物の面積や階数満室年収 ? ・利回りが表になっています。
その余白にマッキーで5000万→4900万というように物件ごとに値引きが書きなぐられていて、価格下げましたとか価格相談いたしますと書いてあります。
私の考えですが「大家業」とは・・・住まいに愛情を注ぎ新たな価値や心地よい空間を作り出し、入居者の暮らしに豊かさをもたらす素晴らしい仕事だと思っています。
このFAX物件ような愛情なき中古物件とはかかわらない方がいいと考えます。
金で始まり金で満足する、仕事の本質を忘れて金儲けの道具にしてしまう拝金主義ビジネスはいずれ衰退するとある中堅ビルダーの創業社長に以前教わりました。
ん～心に響いたお言葉でした !
藍住町の良さげな売地、無事売買契約完了致しました !
今のところ下記間取りでいこかいなと思っていますが、まだ油断してはいけません。
スキップハウスは4m柱使用しますが、今回は3m柱だけで成り立つように構成しています。
その直上に水回りゾーンがあってその上に6.7帖洋室があります。7帖洋室から横幅3mもある宝塚階段をスキップしていきます !
通常階段は踏面が重なっていて段鼻があるため、真上からの寸法より大きいんですね。
私のいう宝塚階段はフローリングで踏面と蹴込みを余りなく直角に仕上げる階段なので床のようなステップです(笑)
余計わからんようなりましたでしょ(笑)完成したら見てください～
私も使っていた時期がありますヤマハのゴルフクラブ。ゴルフ事業自体撤退するとニュースに出ていました。
パナソニック住宅部門の事業譲渡といい大手企業は着々と未来を見据えて不採算事業を整理していますねー
団塊世代がゴルフ場から消えつつあるので団塊ジュニア世代等のゴルフ人口が少しばかり増えても日本での需要は少ないんでしょう。
世界的にはゴルフ人口は増えているようですから、グローバルな競争に勝つには巨大なボリュームがいるということですかねー
自宅隣でかねてより新築されておりました住まいは竣工間近となっています。平屋で真ん中に中庭のある奇麗なお家のようであります。
私が注文住宅会社経営していた20年前でも九州では平屋率が急上昇していました。それが今地方を中心に全国的に平屋率がドンドン上がっています。
しかし敷地に余裕がないと実現しないため都市部では難しいですし、同床面積なら2階建てよりは建築コストは上昇してしまいます。
平屋にはいくつもメリットがありますが、私の思う平屋の一番の魅力は家中地盤面に近いことです。この落ち着きは平屋ならではと捉えています。
私がよくやるスキップフロアにも魅力がたくさんあります。私が一番のメリットとしているのは天井高1400mmの空間を作りその上フロアとスキップすることで実質床面積を増やせることにあります。
賃貸住宅で外周で囲まれた距離が変わらないのに、実質専有床面積が増えて空間が広がれば同じ利回りだとすると、高付加価値となって将来の競争力をかなり強くしていると考えているんです～
一度は実現させたい～思う存分スキップする住まい(笑)
5.5グリッド×7グリッドで書いて書いてしているうちにスキップしまくる家・ラフ案ができてしまいました(笑)
まだ高さ関連は微調整が必要ですが、基本矩計はオッケーであります。
こちら・・・
洋室＋LOFT＋書斎が同じ1枚天井で大空間にあります。洋室は寛ぎ、LOFTは就寝、書斎は仕事と一つの空間を壁で仕切ることなく高さ＝スキップで区別します。
洋室から書斎には階段を降りていきます。ほしたら洋室の下を通って最初のトランクルームから玄関に出てこられます(笑)なんで ?
平屋が好きな方のご批判は真摯に受けとめます～
藍住町の良さげな売地に合う間取り、模索し続けております。2月5日ブログで書いたラフでは、1Fトランクルームは床が下がっており3段スキップします。
それは中2Fまでの階段が6段なので天井高1400mm取るために床を下げなければなりません。
今回書いたラフは床がフラットです。中2Fまで9段上がるので天井高1400mm取っても床は1F床とフラットで大丈夫です。
ここの工夫を施せば解決となりますー
リバーサイド売地は接面道路の「私道」調査が最後となりました。設計事務所の見解は、「以前近くを確認申請した時に建築基準法の開発道路でした」と回答がありました。
開発許可なっているのになぜ私道なのか ? ここが釈然としないのでさらに詳しい行政書士・測量士この道の専門家に調査依頼しました。
昭和時代では開発許可申請して開発道路を行政に寄付せずにそのまま自分たちの所有のままにしたケースが良くあったらしいです。
この所有者が他者に売却する可能性、また私道維持費としていくらか徴収されているのか、この辺りを詳しく調べていきます。
本来はこれらの調査全て売地の仲介業者がするべきだと思いますが、ほとんど調査せず何も知らないケースが結構あるなぁと私は感じています。
藍住町の良さげな売地は交渉が進みましたので、取得できる予定となりました。
さらに安げな売地(笑)リバーサイドですが・・・ゴミ出しはクリーンセンターに相談したところ団地用ゴミ箱で対応してくださいとのことでした。ご近所の方に尋ねますと、町内会費を納めれば問題ないとのことで解決です。
給水ですが、既存25mmが引き込まれております。今回はニコイチ長屋ですから、撤去して新規引込と覚悟しておりましたが、敷地内で分割してかまわないとの当局の回答でしたので、給水引込費用も助かりました。
その後、久米監督に草ボーボーの中(笑)調べてもらったところ、外周工事も必要ないことが判明。東道路で北・南は隣地の基礎借りてスタイロ挟んで土間コン打設方法でいけます。西は小さな水路と接していますが、土間コンをそこで止める手法で解決。
一つずつ試算しますと、内訳はこうです。
給水引込及び撤去工事・・・約40万円
外周工事・・・39m×20,000円＝78万円
ゴミステーション設置費用・・・約14万円
トータルこの売地は132万円のお得であります。50坪ですから坪単価26,400円安く買えるのと同じことでございます。
残るはただ一つ・・・開発許可団地の接面道路が私道になっていますので、市役所道路課にて認定されていれば売買されることないのでクリアであります。
この売地は高利回りが実現しそうですねー
只今、リバーサイド売地の検討が大詰めになってまいりました 。
給排水や地盤調査の付近状況・都市計画法42条の申請等、ほぼ確認申請＋着工までのアプローチは見えてきました。
ここでゴミ出し調査に移ります。
団地入口に大きめのゴミ網かごがあります。ここに出していいものか、どうか。また、自治会等で順番にゴミかご掃除が必要ならば独自のゴミ出しの方がいい訳です。
ですから、このエリアの管轄クリーンセンターに間取りを持ってゴミ出し方法の相談であります～
1月23日のブログで大きく坪単価が下がった売地にニコイチを建てようと計画しましたが、「大規模集落開発」で戸建てしか建たないので断念したと書きました。
今回の新発想 ! リバーサイドも調整区域です。専門家に尋ねたところ・・・
今、図面をCADにおこしています。この図面とシチュエーション＋家賃設定を賃貸管理会社さんにプレゼンしてOKでれば買い付けします !
藍住町ダイキ西側の弊社ニコイチ・ガレージハウスは建物の横に駐車スペースがありました。
なので、カップル(P＝2台)でも快適に住めるよう書きました～
土地から購入の場合、完全に単身者狙い(P＝1台)ですとガレージハウスは高効率となります。
アットホームで見た売地を見に行く時に、途中売地看板を見つけました。久米監督にちゃちゃっと図ってもらうとガレージハウスがスポッと配置できました～
ガレージハウスの間取り作成にはシャッターの通り、X方向に▲の耐力壁を設けるのが必須です。
少々売値坪単価が高めでも採算ベースに乗ることもあるので、こんなカタチの敷地見かけたら思い出してください。
看板主にメールしましたが、音沙汰なし。不動産業者の方にメールしてもほとんど返信こないの「なーんでか」(笑)
藍住町の良さげな売地は買い付けにロックがかかっていましたが、この度商談できることになりました。
この土地ではぜひ大階段を実現してみたい・・・
宝塚階段といいましょうか、安藤忠雄図書館階段といいましょうか、迫力は随分違いますが意気込みはそんな感じです(笑)
これは案の一つですが、あとの二つも合わせて考えたいですー
「川を見ていた午後」の売地ブログはアクセス数が増えましたね(笑)やはり興味深いのでしょうか～
安価な売地を探す場合に、そこにしかない眺望を活用できたら他にない価値を生み出せるということでした。
なので、リバーサイド以外にもJR線路が近くて列車がみえるとか、高架道路や山並みが美しいとか・・・
ファミリー層が敬遠しそーなシチュエーションでも単身者にとってデメリットにならないと考えていく訳です。
つまり、ターゲティングの明確化ですね。
安価な売地があってダメ元で見に行ったら、リバーサイドでこれは面白いと思ったという話を取引先の方にしたところ・・・
こんなんが送られてきました～
AIだそーです・・・えらい時代やねー
前回ご紹介したのは2フロアに大収納ゾーンを設けた間取りでした。3フロアにする分、価値も上がりますが建築費も上がります。
っということで・・・コスパ重視の2階建て。
やはりアピールポイントはリビングから「川」を眺めたい。
バルコニーからではなくリビングからということは、目線が下がるので床から窓にしないといけません。
かといって、掃き出し窓は設置できないので・・・下に地窓上に高窓を配したFIX窓が適切かと考えます～
リバーサイドの売地ですが、3通りぐらいプラン書いてみました。その中の一つ・・・
「川を見ていた午後」日々の暮らしに心のゆとりを・・・
昨日、「キャノンが社長交代発表、御手洗氏は会長へ」とのニュースがございました。
驚きました～新社長とはご縁がございまして何度かお食事させていただきました。5兆円規模のトップですか～
ご昇進おめでとうございます。
気さくな方でシンガポール・中国・カナダ・米国等ずっと海外勤務だったようです。
以前、海外勤務が長かった医学教授の講演を拝聴させてもらいましたが、海外ではえらくなるほど威張る方は少ないそうです(笑)
今回作った良さげな間取りは、50坪の敷地に建物5.5×6グリッドの建築面積・戸建て2棟です。
5.5グリッド×910mm＝5,005mm、6グリッド×910nmm＝5,460mm。5.005×5.46＝27.32㎡
1F玄関ポーチ2Fバルコニー等、合わせた施工面積は1棟あたり54.65㎡(16.53坪)となります。
単身者或いはカップル向けで、低めに見て家賃59,000＋共益費5,000円＝64,000円×2棟×12ヶ月＝1,536,000円。
土地購入費＋外構工事費＋給水負担金＋諸経費＋消費税＝24,380,000円となって、なんと6.3％の表面利回りとなりました(笑)
藍住町の良さげな安価な売地はタッチの差で(笑)買われてしまいました。
代わりに候補に挙がったリバーサイドハウス ! 二階からの眺めを妄想していましたら、良さげな間取り出来てしまいました(笑)
これはこれで面白い～
確認申請がいよいよ許可なりそーです。2025年4月～法改正と同時に許可審査も検査も以前より厳格化していますので、少し時間がかかるようになりました。
今回のアピールポイントは「母」であります。「母」目線を中心に間取り等作成しました。
ファミリーの住まいには居どころが必要です。自然といつも集まっているエリアのことで、今回の住まいはダイニング及びキッチンであります。
家族団らんと言えば広いリビングにソファを想像しがちですが、子育てファミリーにとっては居心地のいい場所がダイニングです。
キッチンの横にダイニングテーブルを付ける動線で対面型よりファミリーに合っています。少し大きめのダイニングテーブルをセットします。
食事や御茶もするし読書も宿題もパソコンも含めて家族皆が持ち寄ってここに集まります。
食事の準備片付け、洗濯・子供風呂に入れた後にデザート食べたりとスムーズな動線上にカウンターや収納があります。
その生活の動きこそが寛ぎと捉えてるんです～
アットホームを見渡していましたら(笑)以前より坪単価が大きく下がっている売地を発見しました。
新規分譲地でしたので進入路もきれいし周りはボツボツ新築されていて雰囲気はグッ～でした。
ここにガレージニコイチを配置してやろうと企みましたが、資料を取り寄せたところ調整区域内の「大規模集落」開発行為でした。
こちら・・・
ざんねんであります・・・
コロナ禍にウッドショックで木材費が倍ぐらいに急上昇しました。数年後落ち着き始めましたが、現在でも元の価格には程遠く取引されています。
ウッドショック後、世界的インフレと円安によって建築資材全般が数年前から上昇し続けています。でも住宅価格が高くなったのには資材高騰以外にもあるんです。
国による住宅の高スペック化であります。
住宅とは大きく分けて構造のハードな部分と暮らしやすさのソフトの部分がございます。ハードとは耐震・断熱等でソフトとは動線・収納などの暮らしやすさです。
そのハードな部分、今省エネ基準の最低ラインは等級4でわずか10年前には最高ランクでエコポイント30万円もの補助金があった性能であります。
現在、等級は7まであって各ハウスメーカーは競って最高ランクを目指すので当然建築価格は上昇します。これ以外のスペックも同様に最高ランクを謳ってアピールしていますから、20坪の建物でも新築坪単価は凄く高くなってしまいます。
本来、新築には各施主ごとに予算があります。その予算をハード面・ソフト面ともに上手にバランスを取るのが本来のハウスメーカーの役割で提案力なんだと思います。
国家上げてCO2削減に取り組むのはいいと思いますが、これで本当に削減なっているのか少し疑ってしまいます～国交省や経産省・環境省の補助金の出し方見てると予算を取るためのようにも見えてしまいますけど(笑)
ネット等で売地を探していますと、仲介業者ページの情報量の少なさに落胆させられます。
専属専任となっているのに接面距離さえ記載がないのとか普通に存在します。既存建物があっても接面距離や接道幅員等はテープ引っ張ればすぐ判明します。
建物がなければ30分程度で簡易測量ができて三角形で敷地の作図もその日のうちに仕上げることができます。
物件を多数持っていて売買の入れ替わりが激しいなら理解しますが、業者がいかに行動していないのかというのがわかりますよね(笑)
ピンとくる売地がございましたら、わたくしまでご一報くださいませー
敷地高さが凹んでいたり盛り上がっていたり、周囲3方全て擁壁がいるようなのは初期土木工事が必要なので出来るだけ避けた方がお得であります～
2026年1月5日～入居募集開始しておりました、弊社GARAGE HOUSE Ⅱ(ブランチAB)。
本日2戸共申込が入りましたと管理会社より連絡がありました。
2025年12月20日にOB大家さん方々に先駆けてご内覧いただきました、家賃87,000円＋共益費5,000円＝92,000円にて満室となりましたのでご報告申し上げます。
ご入居される方々、誠にありがとうございます。GARAGEのある便利な暮らし楽しい日々を満喫してくださいませー
1365mmを使って遊びながら間取り作っていたら、メッチャ面白い間取り出来ました !
1Fは洋室とトランクルーム1400mm、2Fは水回り、3Fは6帖と6帖が1.5帖の幅2730mmの階段で繋がっています。安藤忠雄氏の図書館の階段のようです(笑)
3F洋室二つはスキップしていますが、天井高は十分あります～こーなると何が何でも建てたいですね。
良さげな土地、比較的安価に思える坪単価です。管理会社いわく少し控えめな家賃設定でなんの問題もなく募集できるとのことでした。
少し控えめな家賃設定にするということは、建築材料＋労賃が上昇していく中で建築費を抑えつつ価値を高めていかなければなりません。
そこで・・・わたくしが良く採用する間取り術(笑)
1820mmではなく1365mmを適所に採用することであります。1820mm－1365mm＝455mmですね。
たとえばX方向455mm減らせばY方向が7280mmだとすると・・・0.455×7.28×2F＝6.62㎡減少します。
約2坪床面積が減るので坪単価45万円と仮定しますと×2坪＝90万円のコストダウンになり、カップル向け戸建てだと0.5％程度の利回りアップとなります。
1365mmにして違和感がないのは、玄関・ホール・トイレ・ウォークインクローゼット・洗面・UB・バルコニー等々。
間取りは910mmピッチで基本成り立っているので、その半分を上手く採用する技であります～
良さげな土地を見つけるといくつものパターンを当てはめてみます。インナーガレージか大収納付かスキップフロアかニコイチか戸建てか??はたまた長屋か。
敷地に余裕がないのでカタチに合わせつつ間取りを考えます。以前に没った間取り集みたいなモチーフがあるのでパラパラ見ながら新しく書いていきます。
先程ローコスト意識した1LDKやけどカップルもいける間取りが一つできました !
没ルかもですが(笑)
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