弊社所有の商品(満室賃貸中)販売へ。

 今年から弊社が新築してまいりましたオリジナル商品(自社所有賃貸物件)を販売していきます。

新築時には今のように建築費が高騰していない時期でしたから、お得な価格となる予定ですよー

商品は全てホームページ上で詳細が見られます。

①SKIP HOUSE SEAL (2016年3月竣工)学生用共同住宅10戸・徳島市住吉

②PIT HOUSE MOLE (2016年3月竣工)学生用共同住宅8戸・徳島市住吉

③GARAGE HOUSE RUOTE (2017年3月竣工)長屋4戸・北島町

④BEACH HOUSE (2019年11月竣工)戸建て2棟・北島町

⑤RAKUCAFE HOUSE (2021年11月竣工)戸建て4棟・北島町

⑥RAKUSORA HOUSE (2022年4月竣工)戸建て2棟・藍住町

⑦RAKUPOPO・ラクポポ(2022年11月竣工)戸建て2棟・松茂町

⑧ツマエル HOUSE (2023年11月竣工)戸建て3棟・徳島市川内町

⑨Pillie・ピリエ (2024年5月竣工)戸建て4棟・北島町

⑩Branch・ブランチ (2026年1月竣工)長屋2戸・藍住町

いずれも新築時から大人気満室状態が続いております。

今後ホームページ内に特設サイトを設けます。順次、販売していきますのでご興味のある方はご注目くださいませ～

8回の犠牲フライ !

 午前2時からの試合開始でしたが、雨で試合開始が遅れました。中々始まらないので寝てしまい、その間に2号打たれてしまいました大谷さん。

8回同点に追いついた場面、1アウト1塁3塁で大谷さん。

初球振り抜いていい角度で上がっていったので、本日2本目勝ち越し3ランか ? と思って早朝に叫んでしまいましたが・・・

仕事しっかりの深い犠牲フライ逆転打でございました。少しずつ調子を上げ始めていますー

価格改定のお知らせ続々。

 中東情勢悪化のため「製品供給制限および価格改定」のお知らせが、製造メーカーから建材代理店へと続々と届いているようです。

値上げ幅が40％upとか受注制限がついているものも出始めています。

樹脂製品や断熱材等が目立っていますが、今後建築資材全般に波及していきそうです。

トランプや～(笑)

売地を調査したところ。

 開発許可等でいつもお世話になっております測量士さんに調整区域の良さげな売地を調べてもらいました。

条例宅地申請すれば「長屋」「戸建て」が建築可能だと回答いただきました。

でも、謄本調べたら「所有権移転請求権仮登記」がついているので注意してくださいとのことでした。

所有権移転請求権仮登記・・・不動産取引において、契約から最終的な名義変更までの間にタイムラグがある場合などに用いられます。例えば売買予約において、将来の所有権移転の権利（請求権）を保全するために、売主と買主が合意して設定します。

とAIが申しております。

何か事情があったようですが、取引前にこの「所有権移転請求権仮登記」の抹消を確認することで解決するようです。

減り続ける新設住宅着工戸数。

 徳島県の新設住宅着工戸数・持ち家は令和元年に1か月約170戸あったものが、去年は約110戸と35％減になっています。

今後も減退ペースを速めながら減っていく予測で、その原因の一番が人口減。

人口減は賃貸住宅に関しても影響しています。「これだけ賃貸空き家があるんなら新築いらんのとちゃう」というお声も聞こえてまいります。

しかし魅力的なものが少なく、画一的なものが沢山空き家として残っている訳です。

入居希望者は「賃貸でもこんな住まいがいい」と発表する機会がない訳ですから、そこは大家側が「こんな賃貸どや ! 」と気合入れて発表したいところなんですよねー

私まだやりますよ、「こんな賃貸どや」(笑)

売地購入時に側溝もチェック !

 売地調査に行ったときに側溝底の深さを計っておきます。敷地一番奥から排水勾配が取れるか ? チェックします。

こちらはOB大家さんの新築現場です・・・

接面道路側溝の蓋を開けております。

長年に渡って使用していなかったのでしょう。土砂が溜まっているのを搬出して処分します。

こちらも早くから判明していれば売主負担になる可能性もあるので必ずチェックですねー

スペックをアピールするは的外れ。

 本日出勤しますと事務所ポストにチラシが入っていました。昔ローコスト住宅で名を売りましたハウスメーカーでした。

延床面積24坪で2000万円 。1Fに収納はゼロ。キッチンの真横に正面向いたトイレ。勝手口なし。もちろん2Fにトイレなし。さらにバルコニーもなしで2000万円です。合併浄化槽は別途費用かかります。

以上の内容で「断熱等性能等級6」をアピールしています。

外構工事も含めて住宅ローン組んでこの家にどうやって住めばいいのでしょうか。

現在、弊社は徳島市でOB大家さんの戸建て賃貸「つまえるハウス」を新築中です。大収納あり、バルコニーあり、2Fトイレあり、勝手口にテラスあり、リビング掃き出しにウッドデッキありです。

こちらの賃貸住宅の方がずっといい暮らしができそうですよねー住まいはバランスが大事です !

解体費用、買主持ちの売地。

 アットホームで売地を探しておりますと、極端に坪単価が安い物件がございます。現状渡しってやつです。

既存建物の解体を買主の方でしてくださいと。

つまり、売主側に解体費用が出せないんだと思います。たとえば相続後に解体費用を見積りしたら想定以上に高くて捻出できない。

売れたとしても手元に残るのは少しだけ・・・分別作業も細かくなっていますし、処分費も高くなっているので解体費用も高騰しているんだと思います。

こーいった物件をトータルで試算して指値するのも有りだなと最近見ています !

玄関の土間収納。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー向け」戸建て賃貸ですが、玄関に土間収納があります。

この土間収納の役割はまず①シューズクローゼット②カバンや帽子・小物収納③上着・カッパ等③ポスト口からの郵便物等です。

右上がシューズクローゼットで7段の可動棚、右下がポスト口もある5段の可動棚。さらにその棚手前にハンガーパイプ。

土間収納は、玄関にあるとホントに便利なアイテムです。

リビングカウンターの収まり !

 藍住町で新築中の子育てファミリー向けですが、リビングにカウンターを設置します。

カウンターはリビングの幅2間いっぱい。奥行きは400mm。巾木H57mm＋地窓H300mmの上に厚み30mmのカウンターを載せますとカウンター高さはフローリングから387mm。

向かって右側のカウンターは奥行きが深いので脚をおろして机代わりにできて上部には棚があります。すぐ左の凹みは脚を抜くスペース。フローリングに座布団敷いて座れば適切な机差異寸法となっています。

また、カウンターが開け閉め時に邪魔になるので地窓は電動式・横滑り出し窓。FIX高窓とセットのイメージです。夏は東の涼しい風が地窓から入ってきます。

コンセント等はカウンター下に設置しますので、3か所スリーブを設けてカウンター上でもスムーズに電源確保できます。

素晴らしい(笑)

本物タイルを活かす !

 久米監督がメジャーであたっているところはバルコニーのふところ部分です。ここに本物タイルを採用します !

バルコニーには200mm程度の防水層が必要になります。それから梁下まではどーしても壁縦の厚みができます。

この厚みの下端高さを玄関ドアの上部高さに合わせて、リビングの正方形小窓をその高さに合わせて設置します。

そーすることで、スッキリとした印象になります。ポイントは「余り」を作らないことです。

あちらこちらに余りスペースがあるとダラッとした外観の印象にになってしまいます。梁や窓など造作しやすいように進めてしまいますとそーなりやすいです。

本物タイルは平物ばかりにして出隅用など使用しない下地計画としてコストを少しでも落としています。

魅力ある戸建て賃貸とワンルームマンションは違う。

 先日、ある金融機関の幹部の方とお話しする機会がございました。私は今藍住町で戸建て賃貸1棟を1区画に新築中です。それが至極効率の悪いような印象に見えたんでしょう～

以前からの私の考えです・・・大手ハウスメーカーが2F建てハイツ式共同住宅を既に多く建てていて、今は供給量が需要を上回っている状況です。それを知ってか知らずか、今からよく似たような共同住宅を新築する意味や価値はないと思っています。節税対策といっても20年後30年後高リスクなのは明らかです。

弊社の共同住宅は圧倒的な差別化＋付加価値「SKIP HOUSE 」で大手にない多層構造、今でも大人気で満室だけでなくキャンセル待ちの場所迄ございます。さらに、同じ「SKIP HOUSE」でも4戸長屋の全て角部屋で2方向に窓があるバージョンの方が人気は高いです。

なので私は、全て角部屋4戸→ニコイチ長屋→戸建て(単身者・カップル向け含む)をおススメしています。もちろん他にない付加価値を演出してです。

ところが、その金融機関の偉い人は(笑)戸建ては空室になったらゼロ、10戸共同住宅は2戸空室になっても8戸分の家賃が入るから低リスクだといいました。

呆れました～机上の空論とはこのことだと思いました。

2戸空室になっていること自体最大のリスクです。なぜ2戸も入居者に選ばれてないのか ? そこに大問題が存在しています。

特に他より魅力的な価値を入居者が感じていないからですよね。「千丈の堤も蟻の一穴から」私にはそのうち3戸4戸と空室が目立つようになるのが見えます。

主寝室もしかけ。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」の主寝室・・・

T字が逆になっている斜線部分は床から1900mmのところで壁がとまっています。書斎とWICをなんなとなく隠して一枚天井にして広く感じてもらうためです。

またBED正面の壁は凹ませてTVが壁に掛けられるよう下地も施工しています。

仮に板を張り付けて凹ませる良さげな寸法を決めました。BEDに寝っ転がって自分の足が邪魔にならない高さがポイント(笑)想定テレビは50型です。

5万円かからない床面積増。

 14(土)藍住町で新築中の「ファミリー向け新商品」の現場打合せに行っていました。

玄関と玄関ホールはそれぞれ1365mm×910mm×2です。すぐ隣に土間収納があるとはいえ広い空間とは言えません。

そこで・・・

玄関ホール正面下に透明ガラスを入れます。

玄関に入ってきた方は玄関ホールより先のLDK側の床を一緒に見るようになり、視線の抜けを利用して空間を広く感じてもらいます。

掃除機が当たっても大丈夫なように巾木分上げて設置します。壁厚と視線の斜め具合を想定しながら硝子の高さを300mmにしました。下から覗き込んでも全体を見渡すことはできません。

天井にも同様の手法を用います。こちらは視線の角度から200mmとしました。

この微妙な感じ方は現場で立ちって検証することでいずれ見学される入居者目線に立つことができます。

わずか5万円で空間が広がる～これぐらいはケチる必要ないでしょう(笑)

日銀もFRBも静観。

 本日地元紙に日銀が次の会合で利上げなしの見通しと出ていました。FRBもトランプの意向に反して利下げなしの予測みたいです。

ホルムズ海峡封鎖の情勢から不透明感増しているからでしょうか。その割には株価もっていますよねー

良く解りません(笑)

子育てファミリー新商品の打ち合わせ。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー新商品」の現場打合せに明日行ってきます。

打ち合わせ内容は・・・玄関ドア横に設置されるポスト口の高さ、シューズクローゼットのハンガーパイプの高さ、玄関ホールリビング側に設ける小窓寸法、階段壁手摺の厚みに設置される本棚の収まり寸法、主寝室に設置されるTV凹壁寸法等々。

一応決めてはいますが、現場で体感しながら微妙な寸法変更を毎度しています(笑)

乾太くんをどう収める。

 リンナイ・ガス衣類乾燥機の「乾太くん」。ファミリー向け新商品に設置しますが、洗濯機と一緒にどう収めるか ? 

南海製品の棚でこのように ! 

洗面脱衣室の芯々寸法は2,730mmですから、有効幅は2,600mm弱です。

幅1,700mmの乾燥機側の棚をカットして、洗面台900mmをぴったり収めるようにします。

上部は棚になっていて使いやすそうです。さらに背面側はカウンターを配した壁一面収納棚・ファミリークローゼットであります。

入居見学に来られたファミリーの母はこれを見て必ず腰抜かします(笑)「パパここにしよー」

WBC、アメリカどーなる。

 WBCですが、イタリアに負けましたねーアメリカ。

次、メキシコがイタリアに勝った場合、アメリカ含めてそれぞれ１勝１敗となり失点率が優先され予選敗退の可能性が出てきました。

優勝戦で日本となんて期待していましたが、危うくなってきました。

日本もドミニカ・ベネゼエラのハードルが高そーですが、ぜひ突破してほしいです !

良さげな売地に配置。

 藍住町の売地50坪に「カップル向け戸建て」を2棟計画しております。50坪の小規模な敷地に戸建てが2棟も建つの ? 

というお声が聞こえてまいりましたが・・・

この通り ! 

ぴったし配置できております。というか、ぴったりの建物外枠寸法に間取りや暮らし方を考えるのでぴったりなんです(笑)

駐車場は余裕寸法で2台ずつ、一番左のAが3500mmになっているのは境界ブロック塀があるためです。

A棟とB棟は梁だけ繋いで長屋として申請しますので、合併浄化槽は7人槽一つ。敷地の斜め具合のところに埋設します。

ゴミステーションは400Lタイプ。45Lのゴミ袋が9袋相当。カップル2世帯なら十分。

プロパンは建物に緊結。A棟西の室外機は隣家に近いので南側に移動。ボイラーとプロパンも規定以上に離しております。

コンパクトで住みやすそうでしょ～

原油高、株価下落。

 イランへの攻撃で原油高になり、米国の雇用統計が思ったより悪かったのが株価下落の要因だとニュースにありました。

また建築資材価格にこの原油高がいつ頃どれくらい影響してくるのか ? 

とても心配ではありますが・・・心配ばかりしてもどーにもならんので、魅力ある賃貸住まいを日々考えるしかないかぁと考えています。

3フロア途中公開。

 2フロアに続きまして3フロア途中公開しまーす。

階段を上がってきて引き戸を開けた瞬間の宝塚階段・大空間の開放感は格別です～

洋室2の直下が水回りになり、洋室1の直下が少し吹き抜けたDKになります。

この宝塚階段の壁際洋室2の床を伸ばしこんで、階段途中で座れるようにして、内部を本棚にしよーと思っています(笑)

いつの間にかデスク。

 今、藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」には色々と工夫と言いますか、見せ場がございます (笑)

その一つがこちら・・・

この床合板上にフローリングが貼られます。この開いた穴凹は床に座って脚を下す空間でございます。

基礎コンクリートの内側には断熱材を施工します。リビングにはテレビカウンターがあります。このカウンターが端まで伸びていつの間にかデスクとなります。

このいつの間にかを私は良く演出します。ラクポポも床がいつの間にか ? カウンターになっていました～

で、掘り込みの左側が伸びている理由わかりますか ? 

脚を横から出した方が立ち上がりやすい、そのための空間であります。使った方は良くできていると感心するはずです(笑)

2フロアを公開。

 藍住町東中富で計画しているカップル向けスキップフロア、4フロアの内2フロアを公開しまーす(笑)

2フロアは水回りだけです。1フロアから9段上がりでスキップしてきます。真下はH=1400mmのトランクルーム、吹き抜け部分がダイニング、階段2下部がキッチンですね。

1フロアと2フロアの段差は1690mmですから、1フロアからなんとなく見通すことができます。

平面図では表せない空間があります～

建物間口5,005mmのスキップフロア。

 藍住町東中富に計画中の4フロア・スキップフロアの矩計寸法が決定しました。

図面に記載がありませんが、3FLから宝塚階段4段上がりで780mmスキップしています。

この不思議な高さ寸法、久米監督に手伝っていただきました(笑)

単調フォルムに連窓も。

 只今、藍住町購入土地のプランを詰めております。

50坪の敷地面積にカップルか単身者かをターゲットにした戸建て2棟・駐車場2台ずつを計画中です。

延床面積60㎡程度の小さな戸建てですから、どーしても外観デザインが単調になりがちです。

私のいつもの手法、まずは「デザインハング」です。オーバーハングと違ってデザインのためだけに1Fより2Fを跳ね出さます。

これに袖壁や垂れ壁等を工夫して形作っていきます。この時には外壁材の貼り分け面なども想定しています。

これらに加えて効くのが「連窓」です。

窓と窓を組み合わせて一つの窓を形成させて新鮮なデザインとする手法です。腰窓にFIXや縦滑り、横滑りを横に長く連結させたりします。

これら全体で形作っていきます。センスが問われる過程です !

洗面化粧台を出す。

 間取り作成していて良く考えることがあります。

洗面脱衣室にある洗面化粧台と洗濯機パン。洗面化粧台を外に出してトイレと挟んだらどうか ? と。

カップル向けだとUBを1616→1216にして洗面をカウンター仕様にして巾1200取ったらカッコイイなとか書いてみるんです。

手を洗う・歯を磨く・顔を洗う等のうち、手を洗うというのは外の方が使いやすい場合が多いと感じるんですよね～

いつの間にか富裕層(笑)

 先程、お昼のニュースでは日経平均株価また上昇と言っていました。

6万円台が見え始めましたよね。どこまで上がるんでしょうか。またいつ下がり始めるんでしょう～

NRIでは・・・株高を受けて金融資産が1億円超えの世帯が増えていて、これらを「いつの間にか富裕層」と呼んでいるそうです(笑)

NRIは、富裕層ピラミッドを5層に分けています。

株高で「いつの間にか富裕層」になった世帯は株価下落で「いつの間にかアッパーマス層」にならないでしょうか(笑)

2027年4月～高性能エアコンへ。

 現在私たち大家が採用しているエアコン機器は量産品でありまして、大量に生産されコストを抑えた定価のない流通オープン価格となっています。

これが2027年4月より販売中止、高性能エアコンしかメーカー出荷できなくなる予定でございます。

このパナソニックカタログでいうFシリーズがオープン価格。J→GX→EX→HXと高性能になって高価格になります。新基準対応は現商品ではHXとEX一部となっています。

これに対して右側のCシリーズが新基準に対応したNEWモデルで、それでも価格はFシリーズに比べて倍近くに上昇します。

耐震性・断熱性基準も去年アップしましたが、今後こうした様々なカタチで高性能基準にしていく方針のようですねー

高知→鳥取→徳島。

 いつもの仲間県ですが(笑)この順番は2025年住宅着工戸数ワースト順だそうです。

徳島県・住宅着工戸数の減少は購買意欲低下より人口・世帯数の減少が主要因とレポートに書かれていました。

徳島県人口・10年前75.5万人→2020年70万人→2025年67.6万人→2035年60万人と毎年8000人～9000人減ると予想されているそうです。

空き家率もワースト1。県西・県南は深刻なようです。

わたくしの物件は北島町・藍住町・徳島市のいずれかですが、このエリアなら人口減・空き家率も大丈夫そうですねー

リバーサイド売地、買い付け断念。

 CAD図面迄、起こしたリバーサイド売地・・・

リビングからこんな景色を楽しむ計画でしたが、この度は買い付けを断念いたしました。

坪単価約5万円と超格安で賃貸物件管理会社さんにも視察してもらいましたがこれと言って問題なく、進めていくつもりでした。

結論を申し上げますと、断念した決め手は給水管名義が個人名だったということです。

この団地は開発道路ですが、私道となっていました。開発したであろう二つの業者名で登記されていました。市道であれば市が道路を管理してくれますが、私道ともなれば住民同士で修復等しなければなりません。

行き止まりの団地なのでそんなに道路も傷んでなく進めようとも思いましたが、気になったのは給水管の方です。

かなり遠くの徳島市水道局所有管から引っ張っており、これが個人所有ですと凍結したり破損した時に局は一切関知しないとのことでした。

この個人名義人の存在自体もわかりませんし、莫大な費用が住民方にかかるリスクがあります。

賃貸として運用する長い歳月に十分考えられるリスクとして捉えて残念ながら計画中止といたしました。

皆さんも買い付けの際にはあらゆる権利関係を調べたうえで買い付けしてほしいので、ぜひ事前相談していただけたらと思います～

金融庁、地銀に警告。

 本日の地元紙に地銀の大都市不動産融資増に対して金融庁が警告していたと記事にありました。

地方では優良な貸出先が少ないので、越境して東京などの不動産融資に限度額を設定せず資金供給しているのでマンション等の価格が高止まりしていると掲載されています。

金融庁は地銀には地域活性化につながる事業への資金供給を求めているとあります。

大手銀行は不動産融資を厳しく管理できているとしてこちらには注意喚起していないそうですが・・・ほんまでっか(笑)

今の株価や東京都心のマンション価格などを見ていますと、いくらかはバブルが乗っかっているように思いますが、皆さんはどう見ていますか ?