賃貸事業で返済が難しくなって破綻する方の特徴が出ていました。つまりこれ以外だと破綻率が減るということになります(笑)
①まずフルローン、諸経費も含めてなんもかんも借りると返済率が急上昇。わたくしの中には、付加価値創造に使った費用は必ず活きてくるという思いがありますが、諸経費等は入居者にとって付加価値などないので借りない方が良いのはあきらかです。
②高利回りの郊外中古物件を購入。机上の表面高利回りに惹かれた競争力に欠ける物件など。
③相続税対策だけでやってしまった～
以上は極端なケースですが、総合競争力と低返済比率でほぼ破綻リスクは避けられるのではないかと私は思っています～
2016年から相続税の基礎控除が大幅に減額なるということで、相続税対策を営業文句にアパート事業が大手を中心に一気に増加しました。
それらが来年から順次10年を迎えてサブリース側から家賃の値下げ要求や契約打ち切りされるのではというのが2025年問題の一つらしいです。
弊社のお客さん大家さんにはサブリース契約されている方はいないと思います。皆さんご自分で土地と商品を選択して入居者を喜ばそうとされている大家さんばかりですのでサブリース問題とは無縁でしょう。
しかし、相続税対策の大家さんの中でサブリース契約されている方は多いようで家賃の値下げ要求か、契約打ち切りかは、金利上昇局面のこれから大変厳しい～
そもそも賃貸業とは完全な「事業」であり、事業する方は「社長」であります。一般の社長で相続税下げるために事業している人っているのかなといつも疑問に思っていました。
ただサブリース契約はそれぞれに条件が異なるので一概には言えませんが、2025年から追い込まれる大家さんがかなり出ると予想されているみたいですよ。
「建築許可」申請するために新計画土地を測量するということでしたが、結果を測量士さんから聞いてビックリ～
境界と思われる短辺方向一部に比較的新しい既存擁壁があったのですが、なんとそれより1m以上実際の境界線はあるそうなんです。
大家さんからは、不動産業者・売主から土地を購入したとお聞きしていたのですが、こんなことがあるんですね。
解体して新規境界壁を新設することになるかもしれませんが、取引前の境界確定・現地確認って大切なんだとつくづく感じました～
2025年4月～の建築基準法改正は大きく三つ。
①構造計算が必要な床面積の引き下げ
②省エネ断熱性能基準の引き上げ
③構造基準の引き上げ
以上ですが、①は300㎡以上が対象なので10戸以上の共同住宅等ということになります、②は断熱材の選定やサッシの選定と施工方法、③は壁量計算の厳格化と柱小径の基準引き上げで早見表を使用したり構造計算したりアプローチはいくつかあるようです。
この中で弊社商品に一番影響があるのが柱小径であります。
横架材間距離の1/30が1/25になるということ。3m・1/30なら100角柱ですが、1/25なら120角柱。
弊社商品の4m柱を使用したような横架材間距離3750なら150角柱となってしまいます。
150角柱では、廊下や階段等有効幅が取れずあまり現実的ではなくなってしまいます。
この詳細を求めるために来週設計事務所との合同勉強会を開催しあたりをつけようと予定しています。
2025年4月に建築基準法が法改正になる点で前後の取り扱いについての記載がありましたので記します。
OB大家さんの新規計画の測量前現地調査に行ってまいりました。都市計画法「建築許可」申請に伴う資料作りです。
この申請の後「確認申請許可」、着工したのち最終的には外構工事となるので、土間コンクリートやアスファルト舗装の理想的な仕上がり高さ等を考慮した上で外周境界工事やGL設定などを検討しておきます。
今回の敷地では前面接面道路が約10年前に30cmほど浸水したという情報があったので、その高さでも玄関に浸水しないようなGL設定＋玄関ドア下端高さにしようと計画しています～
この情報は浄化槽埋設業者さんからでした。着工前に必ず浄化槽埋設時に水が出るか否かいつも訪ねているのですが、あっちこっちかなり広域に生きた水位情報をお持ちであります(笑)
調整区域で「建築許可」が必要な時、申請に必要な敷地情報を取得するために測量士による現地測量を行います。
今週、その現地打ち合わせがございます。
役所との協議を進めながら工事内容を決定していきますが、外周境界工事や着工前と竣工時の土地の高さ増減なども記載いたします。
この申請は専門性が高いので、慣れた行政書士・測量士・設計士に依頼するのが最もスムーズに収まるのですが、その前にこちらの理想的な工事も詳細お伝えするようにしています。
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
