購買意欲なくなるナフサ価格。

人口減・建築費上昇・労賃上昇・金利上昇・職人不足等でそもそも住宅業界に購買意欲低下懸念があったところにナフサ価格です。

40％upとか聞いても段々驚かなくなってきました(笑)

物価高も続いているのに家賃上昇気配はなぜ弱いんでしょうか。これは需給ギャップが根本にあって値崩れした家賃に引っ張られているのではないでしょうか。

我々大家としては全く違う価値をアピールしたいものですねー

新設住宅着工戸数60万戸時代へ。

 2025年の新設住宅着工戸数は71万戸らしいです。

63年ぶりの低水準みたいですが、この数字は毎年のように低く塗り替えられていくでしょう～

都市部ではまだまだ新設されているので地方の減りようは、とにかくエグイ(笑)

私が注文住宅会社を経営していた平成には100万戸割ったなどと騒いでいました。その後、リーマンショック・確認申請ショックの時に年間76万戸となり、その時の営業の厳しさを今でも覚えています。

それが去年71万戸・・・これから60万戸時代へと移行していきます～

さらにナフサショックが追い打ちをかけるので賃貸住宅新築のハードルは今めっちゃ高いと思います。

持ち家か ? 戸建て賃貸か ?

 戸建て賃貸は家賃が消える支出、持ち家は資産形成に繋がるという考えがありますが、これは乱暴で極端な理屈だと考えます。昭和の高度成長期ならオッケーですが(笑)

持ち家を夫婦合算で精いっぱい借り入れ(長期返済)をして新築する。地方限定ですが、その時点から高リスクしかも売値は下がり続けます。

その後離婚しますと負債が残り資産形成どころではありません。リスク避けるには5年後売れる金額だけのローンを組むことがポイントです。

これは日本の中古住宅市場に流動性がなく本来の価値評価がされないことにあります。

戸建て賃貸に住む場合、借り入れがないのが強みです。建物や環境が気に入らなかったら引っ越せば解決です。

戸建て賃貸に住んで4000万円を35年ローン組んだと想定して金利分約4万円を貯金していけば35年後には約1700万円となって中古住宅を現金で買えばリスクゼロであります。

35年間の家賃がもったいないと考えますと高リスクを背負うことになります。いずれにしても住宅ローンを合算せず最終回の年齢を55歳ぐらにすることをおススメします～

ナフサショック段々身近に。

 カルビーポテトチップスの袋がナフサショックによるインク不足ため白黒になるそうですね。

これがカラーに戻った時、政府が言うように十分在庫があるということで「正常化した」となりますか(笑)

建築材料は相変わらず混乱が続いていますし、各製造メーカー値上げ合戦となっています。

今後益々悪化が考えられるので、「新築するなら今がチャンス」とかいうハウスメーカーもいますが、「なにをゆー」です(笑)

さて久しぶりに昨日、本塁打が出ました大谷さん。打撃不振の理由を様々な角度から言われておりますが、レジェンド達の意見を私なりにまとめましたので聞いてください(笑)

まず去年と比べて筋肉量を減らしてスリムになっています。これは投手として一年間投げ続けられるよう意図的につくった体です。キレが良く持久力も上がり今年の投手大谷さんはトップクラス成績で「サイヤング賞」も狙えます。今日も7回無失点でした ! 50-50の時も意図的に体を作っていたのでここまでは間違いないでしょう。

さて、ここから投手用につくった体が打者として微妙に動きが違ってほんのわずかなタイミングのズレを感じていると考えています。去年のタイミングのつもりでスイングしてもズレてしまうので中々修正が難しいんでしょう。

少しずつ修正していくと思われますが、一ファンとしては今年は投手中心でいいと思います。「ホームラン王」「MVP」「サイヤング賞」「奪三振王」を取ればもう二度と表れない歴史上の選手となりベーブルース伝説を超えていくことでしょう～

着工準備開始です。

 弊社、藍住町の良さげな土地購入物件はナフサショックで沈黙しております(笑)

しか～し、昨日メーカー代理店から屋根下地ルーフィング納期が決まりましたと連絡がありました。

通常ですと・・・こちらで基礎業者と大工さんと工程打ち合わせをした後、各業者に図面と発注書・おおまかな工程を送って着工します。

今回は、着手迄余裕をもって細かく日付を入れた工程表を作成します。

たとえば、基礎パッキン・ルーフィング・床断熱材・サッシ・タイベック・ユニットバス・ロックウール・コーキング等々、不足しがちなパーツも含めた工程表を作成して各業者に送ります。

各業者の納品確認しながら工程を修正してからの着工となります～

結果より取り組む過程。

 よく結果が全てなんてこと言ったりする人いますよねー

私が中学生の時、数学塾に通っておりました。その先生はいつも過程が大事とおっしゃっておりました。答えが合っていても過程が間違っていたら×、逆に過程が正しくて最後答えだす直前の凡ミスで不正解であっても半分以上の点数をつけてくれていました。

わたしが大谷さんに惹かれるのは前人未到の結果ではありません。仕事に向き合う姿勢、常に2人分全力で取り組んでいる過程が素晴らしいと思うんです。

今年は投手としては好成績ですが、打者としては彼らしい結果が出ていません。しかし、インタビューに答える彼を見て思いました。彼が重要視しているのは過程なんだと。向き合っている姿勢に変わりがないので気持ちが揺るがないんだと思います。

私も一人分ですが(笑)見習おうと思っています。今までも商品づくりに真摯に向き合ってきましたし、その都度熱意をもって取り組んでも来ました。この姿勢を貫いていこうと思います。

でも早くホームラン打ってほしい(笑)

アルミ製品にも波及。

 本日の地元紙にアルミ製品が今後入手困難で高騰するという記事が掲載されていました。このごろの不安定原因は、なんでも中東情勢の悪化であります(笑)

ナフサ不足で樹脂系が入手困難となっておりましたが、アルミ造るのにもナフサが関連しているらしいですねー

富山のアルミ企業となっていましたが、サッシメーカーでしょう。そもそもこの頃はサッシ自体に樹脂を挟んだりもしているので頷けます～

住宅メーカーでナフサショック高騰分をお客さんに転嫁しないなどと言っている会社があるようですが、もうそんなレベルではないと思います。

今後、住宅会社はお客さんに理解してもらってしっかり価格転嫁して乗り切る会社と、できずに大きな痛手を負ってしまう会社とに分かれていくと思います。

敷地内に側溝新設。

 藍住町の良さげな売地、本日決済しました。これから県に確認申請ですが、藍住町は確認申請前に町の審査があります。

今回の土地は排水が道路横断しているのですが、敷地内に側溝を新設するよう町から指導がありました。

まぁ設備としては良くなるのですが、側溝新設費用は予定外の出費となりましたねー(笑)

本日、資材供給状況報告がきました。

 建築資材代理店より納入状況をおりかに送ってくれますが、日々悪化しているようです。

こんなに製造メーカーがあったのかと思うぐらい何十社もが受注停止や制限をしています。納期未定なのに価格は20％～40％しっかり値上げです(笑)

この資材が入らないと現場が止まってしまうという材料があります。

基礎工事が終わった後の土台を敷くパッキン。建てた後の屋根下地ルーフィング。その後、床下の断熱材にボンド。ユニットバスや枠等々。

こうやって具体的に見てみますとスムーズに現場が進みそうもないですねー

長年この業界にいますが、これほど不安定な納入状況は今までにありませんでした。弊社、現在建築中現場は竣工間地かなので、この影響がなくホッとしています～

屋根下地ルーフィング待ちに。

 早朝5時から観戦しておりました。ほんの少し復調の兆しがここ数試合見え始めておりました大谷さん。こちらはデスク横のオフィシャルTシャツ(笑)

本日、四球→ヒット→2塁打→本塁打とスッカリ忘れていたスタンドへ放ってくれました。

しかも左中間へリラックスしたスイングできれいなアーチを描けていました ! 

朝から気分がいいですが、屋根下地のルーフィングが入らないということで新規現場は着工待ちとなっております。

建てますと雨に濡らすわけにはいかないので、巷でも上棟できない現場が増えているようです。

様々な材料手配が遅れたとしても雨仕舞だけは完璧にしておける状況まで待つしかないですねー

新築費上昇と価値ある住まい。

 2014年6月に私は「暮らしデザイン事務所」という個人事務所を開設、その後2015年SEAL・MOLE (徳島大学生専用のスキップフロア多層構造共同住宅)の新築着工を機に「株式会社　暮らしデザイン」を設立しました。

その後、大家さんたちの新築工事も請け負ってきたわけですが、自社物件には弊社の経費が入っておりませんので(笑)一般の大家さんたちと比べますと工事費・利回りがその分有利であります。

振り返りますと2021年の「ウッドショック」で木材費が倍になり、以降他の資材・労賃もじりじりと上昇を続けました。2015年のころと比べますと現在建築費は40％以上上昇しているのではないでしょうか。

さらに今回の「ナフサショック」で品薄だけでなく建築資材価格もかなり上昇しているので、経費のない弊社自身でも利回りが大きく下がっています。

新築価格高騰で巷では中古住宅に注目が集まっているといっていますが、「価値ある住まい」は少なく資産ではなく負債となる中古住宅が多く見られるのが現状です。

この「価値ある住まい」を探求するという基本姿勢はどんな状況下であっても不変だと私は考えています。

建築資材の供給状況。

「ナフサショック」による建築資材の供給状況は日々悪化しているようです。

受注停止・受注制限・納期未定・新規取引制限・分納・見積り制限・納期調整・供給制限等々、各メーカーごとに色々表現があるもんですねー

しかも、現行価格より40％up・20％～30％upなどのおまけ付きです。さらに見切り発注により例年より仮現場数が増えていることも品薄に拍車をかけています。

代理店担当者に直接伺ったところ一番のネックになっているのが、屋根下地の「ルーフィング」です。ここが止まると屋根が葺けず上棟しても雨ざらしになるため、基礎工事まででストップしている現場も出始めています。

屋根が葺けたとしても、外壁工事の下地タイベックシートや目地防水のコーキングなどもないそうですから、着工自体を見送るケースもあるようです。

工務店には着工金を建築主から受領したらスグに別現場の支払いに使ってしまう自転車操業も少なくなく、現場がストップすることで倒産が懸念される状況となってきています。

契約後の見積もり見直し。

 「ナフサショック」による値上げが、いつまでどこまで続くのか ? 気になりますが考えても読めませんよね。

建設業者側は契約後の見積もり見直しを条項に記載するようにしても全てを価格転嫁するのは難しいと思います。

建設業者と建築主の関係性がいかに良好か、また建築主の予算に余裕があるのかがポイントでしょう。

徳島県の音楽ホール建設はさらに厳しい環境となりましたねー

ナフサ大丈夫なん。

 藍住町で良さげな売地を買いました。「宝塚階段」をメインとするカップル向け戸建て賃貸の新築計画していましたが、ここにきて「ナフサショック」となってしまいました。

経産大臣がシンナー系について「出荷を止めないよう要請したのでこれで大丈夫です」と言われておりましたが「ホンマでっか」(笑)

商社系に5月以降からは従来通り納品を約束できないと言われたペイントメーカーが出荷調整していたらしいですが、「なるほど了解しました」となるんでしょうか。

長い間この業界にいて思うんですけど、このような現象は本質からずれたプラスアルファの動きが大きいように思います。

つまり便乗値上げや意図的な納入不足による価格のつり上げに買い占めなどです。

毎日のように値上げニュースが届いておりますが、もう元には戻らないとの見方が大方でありまして、地方での新築利回りがいよいよ厳しい状況になりつつあります。

7月以降、どうなる ?

 本日の地元紙に地元ハウスメーカーの記事が掲載されていましたね。「ナフサショック」の影響、6月まではなんとか手配できそうだとのことでした。

つまり、7月以降どうなるかが予測できない状況なんだと思います。

これからの建築資材は、高騰だけでなく受注制限や生産停止など製品によってそれぞれ難易度が変わっているようです。

この詳細が見えてこないと計画の立てようがないですよね。

ホルムズ海峡が正常化されて元の状況に戻るのには半年ぐらいが必要だとの話もありますが、これまた完全に元には戻れないのではないでしょうか。

都市部を除いて冷え込んでいた住宅業界はさらに厳しい環境下になります。

新築が難しい状況・時代になりました。築浅物件の価値はこれからも高まっていくと思われます。

ウォーキングコースの中古住宅。

 しばらくの間、自宅に帰ってからウォーキングしていましたが、昨日は久しぶりに事務所から出かけました。

ウォーキングコース途中に新築時から見ていました住宅が築6年で早くも売りに出ていました。

三輪車とかそのままあります。何があったんだろうとか思いましたが、価格見てみますと「高い」。

多分残ローンから試算したのかなと推測します。

中古住宅は築年数が浅いとおススメできる物件もあると思います。築15年あたりですと暮らしやすさにも違和感はないと思います。

昭和物件も良く出ていますが、どんなに改装しても生活スタイルが全く違うので避けるべきです。

米国人と違って日本人は引っ越しが少ない民族だからでしょうか・・・中古住宅市場は小さいんです。

中古自動車市場は大きいのにねぇ～私の911も中古車です(笑)

中東情勢、食堂まで(笑)

 いつものように食堂でレジ待っていました、1540円です。えっ計算が違う～50円割引券使ったのにです(笑)

塩鮭が480円→540円になっています。冷奴は小さくなったし豆腐自体もかわりました。豚汁もいつの間にか250円。

物価高は続いているの実感しています。

2月に実質賃金プラスになったらしいですけど、中東情勢物価高騰ですぐにマイナスになるでしょうねー

法定耐用年数と実際の耐用年数。

 賃貸不動産ローンを組む時に法定耐用年数を基本に金融機関が返済年数を決める時があります。

法定耐用年数は税法上の年数です。しかも木造の耐用年数22年は1998年に改訂されたままです。

最近10年～15年で木造住宅のスペックも格段に上がっていますし、一般の住宅ローンも長期になりつつありますから、法定年数もそろそろ見直す時期でしょうね。

弊社の仕様は、土台檜・べた基礎・物件によって柱4寸やし屋根もガルバリューム鋼板ですし、一般住宅とさほど変わらないですからねー

まぁでも、大事なことは外部メンテナンスするということです。20年超えたあたりに外壁・コーキング・樋などに手を入れれば完全に蘇ります。

部屋内は入退去ごとにメンテしていけば一時出費金などは、さほど大きくかからないと思いますが、ここのメンテナンスを計画しておきますと、実際耐用年数はグッーと伸びます !

ナフサショック。

 原油を精製する過程で得られるという「ナフサ」。住宅1棟に使用される資材のほとんどに影響があるといわれています。

この「ナフサ」が中東情勢で入らなくなって「ナフサショック」となって、「ウッドショック」を上回るダメージになるとのことです。

新築中の現場がストップする可能性まで言われるようになっています。

そもそも上昇していた建築資材にナフサショックによる高騰がプラスされて住宅業界は大きく冷え込みそうです。

今までに新築していただいたOB大家さん。築浅物件は特に価値が高まりそうですねー

建築資材も不透明に。

「4月1日から約25％の価格アップが行われました。さらに翌5月にも同等の値上げ通告を受けている現状です。今回の見積は5割アップを想定した金額としています。」これは本日弊社に届いた取引業者の見積もりコメントであります。

中東情勢の悪化を受けて建築資材全般に大きく影響を受け始めています。

受注調整をいう製造メーカーもあり、契約締結後の建築主と建設業者側との間で急激な価格変動について話し合う機会があちらこちらで増えそうな状況になりつつあります。

皐月賞2026 !

 取引先から聞いて驚きました。

4月19日(日)15:40・G1レース皐月賞に徳島の経営者個人所有のお馬さんが出走するとのこと !

この経営者さん、元々我々の業界人で以前から横目で見ておりましたが(笑)はっきり言って「やり手」でありましょう～

G1レース凄いと思います ! はじめて馬券買ってみたいと思います ! がんばれ～

youtube、豊田会長への質問(笑)

 新入社員との触れ合いでしょうか ? youtubeで見たのですが、豊田会長に「最初の車は無理してでも新車買った方がいいでしょうか ? 」という質問。

車買うことでなくても「無理」はだめでしょ、きちんと計画しましょう(笑)

わたくしが最初に買った車は二十歳過ぎで、バイト先の先輩から買った中古車(日産オースター)5万円です。雨が降るとエンジンがかからないので天気予報をいつもチェックしていました(笑)

次に買ったのがスズキ・マイティーボーイ軽四中古車60万円ローンでした。

その次も軽四マツダ・キャロルこれは現金で新車購入、その後も現金で軽四初代スズキ・ワゴンR新車購入。

30歳過ぎてからやっと普通車、三菱・ミラージュ新車98万円の格安車(笑)3速しかなかった～

このあと、トヨタ・マークⅡ→トヨタ・クラウン→トヨタ・MRS→日産・フェアレディーZロードスター→BMW・330CIクーペ→ポルシェ・911→ポルシェ・ボクスターS→VW・ゴルフR32→日産・フェアレディーZクーペ→BMW・335カブリオレ→BMW・440クーペ→BMW・M2→BMW・40iZ4→ポルシェ・911と買い換えてきましたが、ローン組んだのは2台目の60万円だけでした。

車はローン組まずに余裕で買える車がその人の経済力に見合っていると思います。移動手段とか運搬手段とだけ捉える方は余計ですよね。

なので新車ムリしてローン買いすると「経済観念」が育たないはずです。新入社員の方、新車も中古車も貯めてから買ってくださいね(笑)

インスタに大階段の住まい。

 インスタ見てますと「大階段の住まい」写真が出てきました。「階段は居場所となる」というキャッチフレーズ。

正にこれからわたくしが藍住町で建てようとしている宝塚階段のコンセプトと同じであります。階段で寛ぐんです(笑)

どこが建てているのか ? 良く見ますと「小堀住建」となっていました。懐かしい響き～

ずいぶん昔、国家プロジェクトとして500万円代で建つ住宅を開発するという「ハウス55計画」で唯一商品化したのが小堀住建でした。

その後、高級路線のエス・バイ・エルとなって以前の住宅会社経営の時にはモデルハウス見学によく行っていました。今はヤマダホームズ傘下です。

わたしが良く見学に行っていたモデルハウスはエス・バイ・エル以外に住林や積水でしたー

どれも豪華で圧倒されていましたが、今回コンセプトが同じで賃貸に落とし込むとこーなるというのをお見せしたいです。

弊社所有の商品(満室賃貸中)販売へ。

 今年から弊社が新築してまいりましたオリジナル商品(自社所有賃貸物件)を販売していきます。

新築時には今のように建築費が高騰していない時期でしたから、お得な価格となる予定ですよー

商品は全てホームページ上で詳細が見られます。

①SKIP HOUSE SEAL (2016年3月竣工)学生用共同住宅10戸・徳島市住吉

②PIT HOUSE MOLE (2016年3月竣工)学生用共同住宅8戸・徳島市住吉

③GARAGE HOUSE RUOTE (2017年3月竣工)長屋4戸・北島町

④BEACH HOUSE (2019年11月竣工)戸建て2棟・北島町

⑤RAKUCAFE HOUSE (2021年11月竣工)戸建て4棟・北島町

⑥RAKUSORA HOUSE (2022年4月竣工)戸建て2棟・藍住町

⑦RAKUPOPO・ラクポポ(2022年11月竣工)戸建て2棟・松茂町

⑧ツマエル HOUSE (2023年11月竣工)戸建て3棟・徳島市川内町

⑨Pillie・ピリエ (2024年5月竣工)戸建て4棟・北島町

⑩Branch・ブランチ (2026年1月竣工)長屋2戸・藍住町

いずれも新築時から大人気満室状態が続いております。

今後ホームページ内に特設サイトを設けます。順次、販売していきますのでご興味のある方はご注目くださいませ～

8回の犠牲フライ !

 午前2時からの試合開始でしたが、雨で試合開始が遅れました。中々始まらないので寝てしまい、その間に2号打たれてしまいました大谷さん。

8回同点に追いついた場面、1アウト1塁3塁で大谷さん。

初球振り抜いていい角度で上がっていったので、本日2本目勝ち越し3ランか ? と思って早朝に叫んでしまいましたが・・・

仕事しっかりの深い犠牲フライ逆転打でございました。少しずつ調子を上げ始めていますー

価格改定のお知らせ続々。

 中東情勢悪化のため「製品供給制限および価格改定」のお知らせが、製造メーカーから建材代理店へと続々と届いているようです。

値上げ幅が40％upとか受注制限がついているものも出始めています。

樹脂製品や断熱材等が目立っていますが、今後建築資材全般に波及していきそうです。

トランプや～(笑)

売地を調査したところ。

 開発許可等でいつもお世話になっております測量士さんに調整区域の良さげな売地を調べてもらいました。

条例宅地申請すれば「長屋」「戸建て」が建築可能だと回答いただきました。

でも、謄本調べたら「所有権移転請求権仮登記」がついているので注意してくださいとのことでした。

所有権移転請求権仮登記・・・不動産取引において、契約から最終的な名義変更までの間にタイムラグがある場合などに用いられます。例えば売買予約において、将来の所有権移転の権利（請求権）を保全するために、売主と買主が合意して設定します。

とAIが申しております。

何か事情があったようですが、取引前にこの「所有権移転請求権仮登記」の抹消を確認することで解決するようです。

減り続ける新設住宅着工戸数。

 徳島県の新設住宅着工戸数・持ち家は令和元年に1か月約170戸あったものが、去年は約110戸と35％減になっています。

今後も減退ペースを速めながら減っていく予測で、その原因の一番が人口減。

人口減は賃貸住宅に関しても影響しています。「これだけ賃貸空き家があるんなら新築いらんのとちゃう」というお声も聞こえてまいります。

しかし魅力的なものが少なく、画一的なものが沢山空き家として残っている訳です。

入居希望者は「賃貸でもこんな住まいがいい」と発表する機会がない訳ですから、そこは大家側が「こんな賃貸どや ! 」と気合入れて発表したいところなんですよねー

私まだやりますよ、「こんな賃貸どや」(笑)

売地購入時に側溝もチェック !

 売地調査に行ったときに側溝底の深さを計っておきます。敷地一番奥から排水勾配が取れるか ? チェックします。

こちらはOB大家さんの新築現場です・・・

接面道路側溝の蓋を開けております。

長年に渡って使用していなかったのでしょう。土砂が溜まっているのを搬出して処分します。

こちらも早くから判明していれば売主負担になる可能性もあるので必ずチェックですねー

スペックをアピールするは的外れ。

 本日出勤しますと事務所ポストにチラシが入っていました。昔ローコスト住宅で名を売りましたハウスメーカーでした。

延床面積24坪で2000万円 。1Fに収納はゼロ。キッチンの真横に正面向いたトイレ。勝手口なし。もちろん2Fにトイレなし。さらにバルコニーもなしで2000万円です。合併浄化槽は別途費用かかります。

以上の内容で「断熱等性能等級6」をアピールしています。

外構工事も含めて住宅ローン組んでこの家にどうやって住めばいいのでしょうか。

現在、弊社は徳島市でOB大家さんの戸建て賃貸「つまえるハウス」を新築中です。大収納あり、バルコニーあり、2Fトイレあり、勝手口にテラスあり、リビング掃き出しにウッドデッキありです。

こちらの賃貸住宅の方がずっといい暮らしができそうですよねー住まいはバランスが大事です !

解体費用、買主持ちの売地。

 アットホームで売地を探しておりますと、極端に坪単価が安い物件がございます。現状渡しってやつです。

既存建物の解体を買主の方でしてくださいと。

つまり、売主側に解体費用が出せないんだと思います。たとえば相続後に解体費用を見積りしたら想定以上に高くて捻出できない。

売れたとしても手元に残るのは少しだけ・・・分別作業も細かくなっていますし、処分費も高くなっているので解体費用も高騰しているんだと思います。

こーいった物件をトータルで試算して指値するのも有りだなと最近見ています !