リバーサイド売地、さらに安い ?

 藍住町の良さげな売地は交渉が進みましたので、取得できる予定となりました。

さらに安げな売地(笑)リバーサイドですが・・・ゴミ出しはクリーンセンターに相談したところ団地用ゴミ箱で対応してくださいとのことでした。ご近所の方に尋ねますと、町内会費を納めれば問題ないとのことで解決です。

給水ですが、既存25mmが引き込まれております。今回はニコイチ長屋ですから、撤去して新規引込と覚悟しておりましたが、敷地内で分割してかまわないとの当局の回答でしたので、給水引込費用も助かりました。

その後、久米監督に草ボーボーの中(笑)調べてもらったところ、外周工事も必要ないことが判明。東道路で北・南は隣地の基礎借りてスタイロ挟んで土間コン打設方法でいけます。西は小さな水路と接していますが、土間コンをそこで止める手法で解決。

一つずつ試算しますと、内訳はこうです。

給水引込及び撤去工事・・・約40万円

外周工事・・・39m×20,000円＝78万円

ゴミステーション設置費用・・・約14万円

トータルこの売地は132万円のお得であります。50坪ですから坪単価26,400円安く買えるのと同じことでございます。

残るはただ一つ・・・開発許可団地の接面道路が私道になっていますので、市役所道路課にて認定されていれば売買されることないのでクリアであります。

この売地は高利回りが実現しそうですねー

リバーサイドのゴミ出し。

 只今、リバーサイド売地の検討が大詰めになってまいりました 。

売地視察＋間取りと家賃設定を入居管理会社社長に見てもらってGoサインが出ました。

給排水や地盤調査の付近状況・都市計画法42条の申請等、ほぼ確認申請＋着工までのアプローチは見えてきました。

ここでゴミ出し調査に移ります。

団地入口に大きめのゴミ網かごがあります。ここに出していいものか、どうか。また、自治会等で順番にゴミかご掃除が必要ならば独自のゴミ出しの方がいい訳です。

ですから、このエリアの管轄クリーンセンターに間取りを持ってゴミ出し方法の相談であります～

調整区域の開発行為②

 1月23日のブログで大きく坪単価が下がった売地にニコイチを建てようと計画しましたが、「大規模集落開発」で戸建てしか建たないので断念したと書きました。

今回の新発想 ! リバーサイドも調整区域です。専門家に尋ねたところ・・・

ここは既存宅地を基本とした開発らしく、42条許可を受ければニコイチ長屋も建築可能とのことでした。

今、図面をCADにおこしています。この図面とシチュエーション＋家賃設定を賃貸管理会社さんにプレゼンしてOKでれば買い付けします !

GARAGE HOUSE は高効率です。

 藍住町ダイキ西側の弊社ニコイチ・ガレージハウスは建物の横に駐車スペースがありました。

なので、カップル(P＝2台)でも快適に住めるよう書きました～

土地から購入の場合、完全に単身者狙い(P＝1台)ですとガレージハウスは高効率となります。

アットホームで見た売地を見に行く時に、途中売地看板を見つけました。久米監督にちゃちゃっと図ってもらうとガレージハウスがスポッと配置できました～

ガレージハウスの間取り作成にはシャッターの通り、X方向に▲の耐力壁を設けるのが必須です。

敷地面積は120㎡台ですが建蔽率60％で116㎡あればこの建物の大きさはクリアできます。駐車スペースや通路等がない分効率が上がります。

少々売値坪単価が高めでも採算ベースに乗ることもあるので、こんなカタチの敷地見かけたら思い出してください。

看板主にメールしましたが、音沙汰なし。不動産業者の方にメールしてもほとんど返信こないの「なーんでか」(笑)

実現したい大階段。

 藍住町の良さげな売地は買い付けにロックがかかっていましたが、この度商談できることになりました。

この土地ではぜひ大階段を実現してみたい・・・

紙が破れるほど書き直しているので(笑)見ずらいと思いますが、3フロアで4段上がりきりの大階段が2洋室をスキップで繋いでいます。

宝塚階段といいましょうか、安藤忠雄図書館階段といいましょうか、迫力は随分違いますが意気込みはそんな感じです(笑)

これは案の一つですが、あとの二つも合わせて考えたいですー

もう一つの売地の探し方。

 「川を見ていた午後」の売地ブログはアクセス数が増えましたね(笑)やはり興味深いのでしょうか～

安価な売地を探す場合に、そこにしかない眺望を活用できたら他にない価値を生み出せるということでした。

なので、リバーサイド以外にもJR線路が近くて列車がみえるとか、高架道路や山並みが美しいとか・・・

ファミリー層が敬遠しそーなシチュエーションでも単身者にとってデメリットにならないと考えていく訳です。

つまり、ターゲティングの明確化ですね。

「川を見ていた午後」イメージ !

 安価な売地があってダメ元で見に行ったら、リバーサイドでこれは面白いと思ったという話を取引先の方にしたところ・・・

こんなんが送られてきました～

驚きました ! このイメージだったから(笑)

AIだそーです・・・えらい時代やねー

コスパ重視の2階建て。

 前回ご紹介したのは2フロアに大収納ゾーンを設けた間取りでした。3フロアにする分、価値も上がりますが建築費も上がります。

っということで・・・コスパ重視の2階建て。

それでもシューズクローゼット(土間収納)・パントリーや脱衣室にも壁一面収納があります。

やはりアピールポイントはリビングから「川」を眺めたい。

バルコニーからではなくリビングからということは、目線が下がるので床から窓にしないといけません。

かといって、掃き出し窓は設置できないので・・・下に地窓上に高窓を配したFIX窓が適切かと考えます～

川を見ていた午後(笑)

 リバーサイドの売地ですが、3通りぐらいプラン書いてみました。その中の一つ・・・

3Fの大きな開口とバルコニーアイアン手摺でリビングからこんな川を高いところから眺められます !

「川を見ていた午後」日々の暮らしに心のゆとりを・・・

グローバルな方は気さく。

 昨日、「キャノンが社長交代発表、御手洗氏は会長へ」とのニュースがございました。

驚きました～新社長とはご縁がございまして何度かお食事させていただきました。5兆円規模のトップですか～

ご昇進おめでとうございます。

気さくな方でシンガポール・中国・カナダ・米国等ずっと海外勤務だったようです。

以前、海外勤務が長かった医学教授の講演を拝聴させてもらいましたが、海外ではえらくなるほど威張る方は少ないそうです(笑)

5.5×6グリッド。

 今回作った良さげな間取りは、50坪の敷地に建物5.5×6グリッドの建築面積・戸建て2棟です。

5.5グリッド×910mm＝5,005mm、6グリッド×910nmm＝5,460mm。5.005×5.46＝27.32㎡ 

1F玄関ポーチ2Fバルコニー等、合わせた施工面積は1棟あたり54.65㎡(16.53坪)となります。

単身者或いはカップル向けで、低めに見て家賃59,000＋共益費5,000円＝64,000円×2棟×12ヶ月＝1,536,000円。

土地購入費＋外構工事費＋給水負担金＋諸経費＋消費税＝24,380,000円となって、なんと6.3％の表面利回りとなりました(笑)

新発想から良さげ間取り !

 藍住町の良さげな安価な売地はタッチの差で(笑)買われてしまいました。

代わりに候補に挙がったリバーサイドハウス ! 二階からの眺めを妄想していましたら、良さげな間取り出来てしまいました(笑)

これはこれで面白い～

新発想 !

売地探しておりますが・・・

窓からこんな景色見えたらいいと思いませんか ?

子育てファミリー向け新商品⑪

 確認申請がいよいよ許可なりそーです。2025年4月～法改正と同時に許可審査も検査も以前より厳格化していますので、少し時間がかかるようになりました。

今回のアピールポイントは「母」であります。「母」目線を中心に間取り等作成しました。

ファミリーの住まいには居どころが必要です。自然といつも集まっているエリアのことで、今回の住まいはダイニング及びキッチンであります。

家族団らんと言えば広いリビングにソファを想像しがちですが、子育てファミリーにとっては居心地のいい場所がダイニングです。

キッチンの横にダイニングテーブルを付ける動線で対面型よりファミリーに合っています。少し大きめのダイニングテーブルをセットします。

食事や御茶もするし読書も宿題もパソコンも含めて家族皆が持ち寄ってここに集まります。

食事の準備片付け、洗濯・子供風呂に入れた後にデザート食べたりとスムーズな動線上にカウンターや収納があります。

その生活の動きこそが寛ぎと捉えてるんです～

調整区域の開発行為のいろいろ。

 アットホームを見渡していましたら(笑)以前より坪単価が大きく下がっている売地を発見しました。

新規分譲地でしたので進入路もきれいし周りはボツボツ新築されていて雰囲気はグッ～でした。

ここにガレージニコイチを配置してやろうと企みましたが、資料を取り寄せたところ調整区域内の「大規模集落」開発行為でした。

こちら・・・

この開発行為の場合、赤線のように一戸建て縛りが付いていますので、長屋・共同住宅等は建築できないんですー

ざんねんであります・・・

新築住宅価格が高くなった理由。

 コロナ禍にウッドショックで木材費が倍ぐらいに急上昇しました。数年後落ち着き始めましたが、現在でも元の価格には程遠く取引されています。

ウッドショック後、世界的インフレと円安によって建築資材全般が数年前から上昇し続けています。でも住宅価格が高くなったのには資材高騰以外にもあるんです。

国による住宅の高スペック化であります。

住宅とは大きく分けて構造のハードな部分と暮らしやすさのソフトの部分がございます。ハードとは耐震・断熱等でソフトとは動線・収納などの暮らしやすさです。

そのハードな部分、今省エネ基準の最低ラインは等級4でわずか10年前には最高ランクでエコポイント30万円もの補助金があった性能であります。

現在、等級は7まであって各ハウスメーカーは競って最高ランクを目指すので当然建築価格は上昇します。これ以外のスペックも同様に最高ランクを謳ってアピールしていますから、20坪の建物でも新築坪単価は凄く高くなってしまいます。

本来、新築には各施主ごとに予算があります。その予算をハード面・ソフト面ともに上手にバランスを取るのが本来のハウスメーカーの役割で提案力なんだと思います。

国家上げてCO2削減に取り組むのはいいと思いますが、これで本当に削減なっているのか少し疑ってしまいます～国交省や経産省・環境省の補助金の出し方見てると予算を取るためのようにも見えてしまいますけど(笑)

売地の情報量。

 ネット等で売地を探していますと、仲介業者ページの情報量の少なさに落胆させられます。

専属専任となっているのに接面距離さえ記載がないのとか普通に存在します。既存建物があっても接面距離や接道幅員等はテープ引っ張ればすぐ判明します。

建物がなければ30分程度で簡易測量ができて三角形で敷地の作図もその日のうちに仕上げることができます。

物件を多数持っていて売買の入れ替わりが激しいなら理解しますが、業者がいかに行動していないのかというのがわかりますよね(笑)

ピンとくる売地がございましたら、わたくしまでご一報くださいませー

敷地高さが凹んでいたり盛り上がっていたり、周囲3方全て擁壁がいるようなのは初期土木工事が必要なので出来るだけ避けた方がお得であります～

満室になりました !

 2026年1月5日～入居募集開始しておりました、弊社GARAGE HOUSE Ⅱ(ブランチAB)。

本日2戸共申込が入りましたと管理会社より連絡がありました。

2025年12月20日にOB大家さん方々に先駆けてご内覧いただきました、家賃87,000円＋共益費5,000円＝92,000円にて満室となりましたのでご報告申し上げます。

ご入居される方々、誠にありがとうございます。GARAGEのある便利な暮らし楽しい日々を満喫してくださいませー

1365mmで出来ました !

1365mmを使って遊びながら間取り作っていたら、メッチャ面白い間取り出来ました !

1Fは洋室とトランクルーム1400mm、2Fは水回り、3Fは6帖と6帖が1.5帖の幅2730mmの階段で繋がっています。安藤忠雄氏の図書館の階段のようです(笑)

3F洋室二つはスキップしていますが、天井高は十分あります～こーなると何が何でも建てたいですね。

1365mmを使ってコストダウン。

 良さげな土地、比較的安価に思える坪単価です。管理会社いわく少し控えめな家賃設定でなんの問題もなく募集できるとのことでした。

少し控えめな家賃設定にするということは、建築材料＋労賃が上昇していく中で建築費を抑えつつ価値を高めていかなければなりません。

そこで・・・わたくしが良く採用する間取り術(笑)

1820mmではなく1365mmを適所に採用することであります。1820mm－1365mm＝455mmですね。

たとえばX方向455mm減らせばY方向が7280mmだとすると・・・0.455×7.28×2F＝6.62㎡減少します。

約2坪床面積が減るので坪単価45万円と仮定しますと×2坪＝90万円のコストダウンになり、カップル向け戸建てだと0.5％程度の利回りアップとなります。

1365mmにして違和感がないのは、玄関・ホール・トイレ・ウォークインクローゼット・洗面・UB・バルコニー等々。

間取りは910mmピッチで基本成り立っているので、その半分を上手く採用する技であります～

モチーフから。

 良さげな土地を見つけるといくつものパターンを当てはめてみます。インナーガレージか大収納付かスキップフロアかニコイチか戸建てか??はたまた長屋か。

敷地に余裕がないのでカタチに合わせつつ間取りを考えます。以前に没った間取り集みたいなモチーフがあるのでパラパラ見ながら新しく書いていきます。

先程ローコスト意識した1LDKやけどカップルもいける間取りが一つできました ! 

没ルかもですが(笑)

藍住の良さげな土地。

 昨日、アットホームで見つけた藍住町の土地なんですが、十分採算に合いそうな価格でありました。

本日、早速に久米監督と現地調査＋簡易測量。三角形で敷地を起こしたら良さげに配置できる～

進入路も含めこれといって気になる材料もなかったので、賃貸管理会社に問い合わせと給水・排水の調査中であります !

子育てファミリー向け新商品⑩

 こちらの図面をご覧ください～

3枚の扉が壁際で直角に曲がって壁にひっつく建具です(笑)

3枚の引込戸をラクカフェとかで戸袋作って収めることもありましたが、3枚引き戸では開けた時に1枚分残ってしまいます。

この場合、1.5間の内1.0間しか開口になりません。そこでその残った扉を平に壁にあててしまおうという仕組みであります。

そもそも3枚戸は建具1枚ずつが縦にずれていて1本道ではありません。この直角仕組みは1直線真っ平に建具がなって正に壁であります。

高いですが優れもの(笑)

皆様にご覧いただくために採用予定であります～お楽しみに !

価格改定続々。

 サッシ・エクステリア・住設等から価格改定のメールがきていました。去年からですと内装材はじめ続々と値上げの兆候が続いています。

金利上昇局面での建築費の上昇は新築される大家さんにとって気になるところ。

私は平成元年にこの建築の世界に飛び込んだのですが、当時はすごい高金利時代でもアパート系は結構建っていました。

その時とは需要と供給のバランスが違いますけど、今も入居率が高ければまだまだ問題ないと捉えています。

子育てファミリー向け新商品⑨

 いつもカーテンレールはWレールの標準的なものを取付けておりました。

今回リビング南向きの1.0間窓×2か所については化粧のカーテンレールをチョイスしようと思っています。

いつも家族が集う空間に似合いそうなカーテンレールを採用したいですねー

つまえる暮らしVer.couple の建築実例アップしました。

2025年末にお引渡ししました「つまえる暮らしVer.couple 」と同じ間取り同じ仕様の戸建て賃貸10棟の建築実例をアップしました。

こちらの大家さん、弊社商品が竣工するたびに毎回見学会にご来場内覧していただいています。「今回はたいそう気に入っていただいたのかな」と自惚れております(笑)

内覧はホームページ内の、商品ラインナップ→戸建て賃貸住宅→つまえる暮らしVer.couple をご覧くださいませ。

子育てファミリー向け新商品⑧

 通常の壁厚というのは、石膏ボード12.5mm＋柱105mm＋石膏ボード12.5mm＋壁紙0.5mm＝130.5mmぐいでしょうか。

余裕がなく少しでも広めにとりたい時などは構造上・断熱上問題ない柱なくして、45mmとか60mm部材を柱代わりに使うと約50mm程度広がります。

両壁できるとしますと100mmも広がる～コンパクト住宅に取ってこれは大きいです～どこに採用したか、ご見学の際にあててみてください(笑)

子育てファミリー向け新商品⑦

 2Fに洋室3部屋あるので、どーしても2間ぐらいのローカができてしまいます。

このローカ、階段との間に手摺があるんですが、手摺壁厚を利用して本棚にしようかと思っています。

とは言え、ローカ巾を確保しなくてはいけませんので。奥行きがそんなには取れません～

でも漫画・新書判や文庫本サイズだと収納できます。

隙間や空間をできるだけ費用掛けずに、あっちこっちにいっぱい利用出来るしかけを工夫していきたいです。

子育てファミリー向け新商品⑥

 もうじき着工します「子育てファミリー向け新商品」ですが、トータル見積り試算しました。

いつものように思ったより価格高めでありました(笑)

今回も住まいのあっちこっちに魅力的なしかけを施しています。

それらを全部施工しますと利回りにかかわると思うので、一つ一つ価格を明確に出しておいて、大家さんがそれぞれチョイスできるようにしたいと考えています。

基本価格を先に算出しまして、そこから「あれがほしい」「ここは採用したい」と足していきましょう。

2026賀正 !

 2026年明けました～おめでとうございます !

今、青山学院が小涌園で猛追しています。相変わらず素晴らしいレース運びですねー

子育てファミリー向け新商品⑤

 家事のスムーズさを求めるには動線を考慮した適材適所収納が必須であります。

特に玄関・リビング・ダイニング・キッチン・トイレ・洗面それぞれに必要に応じたカタチで仕掛けましょう。

こちら・・・

上は平面図で紫部分が壁一面収納になります。下が断面図で造作カウンター下部に引き出しを設置。空いているところは椅子で作業もできます。

カウンター上部は・・・

碁盤の目に棚があって、カウンター左側は作業台も兼ねているので天袋＋ハンガーパイプに !

乾太くんで乾燥、背後のカウンターで「たたむ」下部の引き出しに「しまう」お風呂入る時そこから出してきて「着替え」ます。

自分ちもこーすれば良かったと思う(笑)