新本須・戸建て賃貸4棟の内のB棟。
キッチンを独立させてLDの使い道を広げるという案でしたが・・・CADを立ち上げて外観パースを見つつアレコレ試みましたが、カッコウがもう一つスパッといかないので、やり直すことにしました。
だいたい平面図の時から外観予想しながら書いていますが、実際に立ち上げてみると・・・うんっとなることもあります。
っで、以前書いて気に入っていた外観になるよう平面図も書き直しました。
この案はそもそもこんな外観いいなぁーからスタートしていましたので、うまくいきました～
なんせ駐車場スペースとの距離がカツカツのため、1Fをフカスことができないので制約が多すぎました。
この外観の仕上がりなら入居者も納得という外観パースになったとです。
あとは、ファミリー向けD棟だな・・・
現在、弊社ホームページは商品中心に設計されておりますが、今回新商品投入を機に大家さんに伝わりやすいようリニューアルしようと思います。
そもそもわたくしの出発点というのは自分の賃貸物件をつくるところから始まっています。しかも、土地購入からです。
その際、高利回りと長期に渡る高い入居率を実現しようと第一弾 SKIP HOUSE を考案しました。1戸あたりの土地購入費用をできるだけ下げるため、戸数を増やしその代わり縦空間を新たに生み出した共同住宅型スキップフロアでした。
見学会をしますと画一的な賃貸物件に疑問を持った大家さん、メーカーや銀行に依存せずご自分で熟慮+決断できる大家さんとの素晴らしい出会いがありました。
わたくし自身、作り手でありますから今巷にある物件は作りません。供給量自体は余っていますからね。ネットにも安っぽい間取りが溢れていますよね(笑)
今あるもの、よく似たモノをつくりますと場所か金勝負になります。同じ魅力しかないなら安い方がいいに決まっています。入居者も同じことですから、家賃勝負になってしまい20年後の収支が心配になります。
他にない価値があるから選ばれる、入居者の表現でいえば・・・「これがほしい」という気持ちに入居者がなるか、どうかです。この気持ちの価値は希少で長く続くはずです。
その「これがほしい」のこれを創造するのが、わたくしの使命でございます。それは以前とは違う暮らし方の実現を指していて、心が躍り暮らしに豊かさを新たに生み出します。
大家さんから見れば入居者さんに「この部屋でないと」と即決+懇願されるのと「この部屋にするか」の普通テンションでは競合力が違います。
結果、長期実質入居率(退去から再入居までの空き室時間)+実質利回りが高くなって、物件価値も高くなってキャピタルも見込めるようになるはずです。
この辺りを上手く整理して商品ごとの特徴と大家さんへのメリットを分かりやすくお伝えしようと思っています。
二人用タイプの間取りとかで、玄関に下駄箱の十分なスペースが取れないことがあります。今回の「鶴島」の二人用タイプでも薄型・玄関収納を壁厚に埋め込む方法を取ります。
建物の外側壁には断熱材が充填されるため深く埋め込むことはできません。なので反対側の間仕切り壁厚120mmを利用して、奥行280mmの玄関収納を埋め込みます。
ちょっとのような気がしますが、狭い空間ほど微妙な寸法が大切になります～こちらも内覧でお確かめください。
まず・・・キッチンL=1800のIHは巾450で2口IHです。IH横の空き寸法は150、シンク650で横の空き寸法が50なので、真ん中の調理スペースは500でございます。
この場合、IH横の空き150を詰めることは下部キャビネットの具合でできません。
下図のようにピッタリコンロにすれば調理スペースは150増えて650となるとです !
以前、注文住宅会社を経営していた時、あっちこっちで活躍されている地方ビルダーさんのところにモデル見学など勉強に行っていました。
そのビルダーの中に中庭を必ずプランに入れて競合に勝つという戦略を立てた住宅会社があったんです。何が何でも「中庭」のあるプラン提案するんです。
お客さんが必要ないかもと言っても提案します(笑)しかもその中庭は完全に区切られた空間です。
建築中の現場全て中庭付きですと聞きましたので、営業の徹底ぶりに感心した覚えがあります。
っで、私の中にも中庭に挑戦したい気持ちがあるとです。外から見ると「2Fバルコニー」のように見える、しかしそこに床はなく吹き抜けていて、1Fの中庭だったという内と外でのギャップを楽しむおもろい空間。
そこは外部の目線を気にすることなくパジャマで寛げるサブリビング !
また吹き抜け部分の床にグレーチング床を敷いて光を落とし込む方法も有りですねー
うまく入れば新本須で作ってみたいです～
現在建築中の長屋5戸・メゾネットですが、単身者向けということもあってDKは5.3帖ほどです。そこに階段を配置してその空間を取り込む工夫をしています。
階段の壁や手すりをなくして、踏板も2方向が化粧になっています。
整理しますね・・・来月より着工いたします徳島市川内町鶴島には戸建て賃貸3棟。次に北島町中村本須では戸建て賃貸4棟です。
鶴島の方は、ファミリー向け1棟・二人向け2棟です。
こちらのファミリー向けには1Fと2Fの間に「つまえるハウス」と同じ大収納階がございます。ダイニングの上部が吹き抜けてその大収納がディスプレイゾーンとなるところが特に新しい～その他にもリビング階段や備え付けテレビボード+小物収納等がありますので、「つまえるハウス」をご内覧いただいた方も新鮮なアイテムやしつらえがご体感いただけます。
また、二人向けタイプの方は1Fにトランクルーム・2Fに洋室+LOFT・3F(実際は2F)にLDKがあって、カウンターとテーブルが一体となったキッチンやカフェ風バルコニー等がございます。驚きと感動の3階です !
次の北島町新本須の方は・・・A棟はリビングからダイニングを見下ろし、LOFTを見上げる大空間が見せ場。
またB棟C棟はコスパ重視の2LDK、キッチンが完全に隠れる一体のLD。D棟はファミリー向け3LDKですが、こちらもコスパ重視で2F建て断面の高さで予定しております。
半年ぐらいの間に全部で5商品が完成しますので、ぜひ全棟ご見学いただきたいと存じます～
新本須の新設された接面道路は南西側になり、各棟間は半間間隔ぐらいで配置されますので南東は隣棟が接近しています。
なのでB棟C棟D棟は、その南西側にバルコニーを配置します。
でもA棟は端っこで北西側に水路と町道がありますので、こちら側にバルコニーや開口部を設けるのも有りだと考え始めました。
隣の壁が近いより北西・南西の抜け感を重視した方がこの敷地を活かせると思うんですよねー
そのバルコニーのカタチ、柱位置などを工夫してL型に採光・通風がいいよーにして、解放感いっぱいにしたいところです。
新本須には4棟戸建て賃貸を計画しています。こちらをご覧ください・・・
なので、Aは町道との間に水路がある訳です。こーゆー環境をわたくしは好みます。抜け感といいますか空間に既に余裕が生まれているので、これをうまく利用したいんですねー
A棟にはリビング・ダイニング・LOFTの大空間、B棟C棟にはLDが独立したコスパ重視の2LDKを。D棟には新しい取り組みのファミリータイプを計画中。
先日のブログで「マイ・ブルーベリー・ナイツ」映画挿入歌がお気に入りで聞いていると言っていたアーティスト＆曲を勘違いしていましたので訂正させてください(笑)
「マイ・ブルーベリー・ナイツ」のオープニングとエンディングで流れているのは、ノラ・ジョーンズの「The Story」でした。
ラブストーリー映画なのですが、映像と音楽のマッチングに引き込まれていきます♪
・・・恋人に振られた女の子が、深夜閉店したカフェでマスターに話し相手になってもらっています。振られた理由が知りたい女の子にマスターは理由なんかないんだと諭します。物事には全て理由があると言い返す女の子にマスターはブルーベリーパイを差し出します。このブルーベリーパイはなぜかいつも残ってしまう。他のパイはほぼ売り切れるのにこれだけはいつも残ってしまう。どうしてと尋ねる女の子にマスターは「理由なんかない注文がないだけ、ブルーベリーパイに問題はない」と答えます。女の子はそのブルーベリーパイを注文します。この時・・・流れてくるのが、キャットパワーの「The Greatest」。
どうでしょう、見たくなってきましたか ? (笑)
まくら(笑)が長くなりましたが、今週は新本須構想をCAD入力していきます。この時3D外観パースも立ち上げたまま窓等を入力していきます。
左半分に外観パース・右半分に平面図を映し出して詳細入力していきます。ラフの時には気が付かなかった空間や高さの関係など新たに気づきながらアレンジしつつ入力していきますので、大幅に変わるエリアもございます。
これを何回も繰り返すことで徐々に絞られて脳内迷路から抜け出していくとです・・・
新本須は戸建て賃貸4棟になります。A棟B棟C棟は二人用で駐車場2台ずつ。D棟をファミリータイプで駐車場3台にしよーかなと思っています。
その二人用の内一つが少しご紹介しましたダイニング吹き抜けの上部を斜めにLOFTが横切って、その上下空間をリビングから見渡せるという新感覚空間の実現。
そして、もう一つは2LDKなんですが、ラクカフェのようにLDK一体空間ではなく、扉でキッチンだけが仕切られたLDだけの空間をつくります。
大きな家ならともかく2LDKでリビングと・ダイニングからキッチンが全く見えないというのは不思議な感覚だと思います。
キッチンを使用しない時間のLDの使い方・・・様々な発想を入居者さんにしてほしいと思うんですねー
弊社物件以前から予定しておりました徳島市川内町「鶴島」の融資審査を銀行にお願いしました。
土地の売買契約書+建物図面+見積書+計画書等をお渡ししました。融資実行日はあとでいいのですが、感触だけ先に聞かせてくださいとお願いしました。あとは待つだけ・・・
話変わりますが、このごろU-NEXTで映画鑑賞していますが、観た映画の中で音楽の方も気に入ってyoutubeで良く聞いております。
プミアムに入会していますので、CMなしで快適に楽しんでいますよ。
少しご紹介しますね・・・
まずクリントイーストウッド監督の「トゥルークライム」、ラストシーンに流れるダイアナ・クラールさんのWhy Should I Care がお気に入り !
あと、「マイ・ブルーベリー・ナイツ」お店で流れる何とも言えない歌声ノラ・ジョーンズさんのThe Greatest も凄くいい !
いずれも女性ボーカリスト、癒されます♪
新本須構想がちょっとずつ進んでおりまして。
2Fダイニングから階段12段でLOFTへ上がるんですけど、途中3段目の踊り場からリビングにアクセスします。この階段のような部屋のような感じがいいんですねー
アクセスとはいっても、ダイニングとリビングは4m以上スキップで面しています。約600mm弱の段差には収納棚を設けます。このさりげない収納がいいんです。
LOFTはダイニング上部の吹き抜けを45°斜めに横切っていて、クロス巻きではなく梁そのままを仕上にするつもりです(素晴らしい)自画自賛できる時が一番幸せ(笑)
こーやって考えていますと、はやく見せたくなりますねー徳島市川内町鶴島の着工が先ですけど・・・
昨日、2区画を4区画にしたとお話しました。1区画には20mm1本しか給水管は引き込まれておりません。なので給水20mmを2本に分けることができるか、どうかは所管水道局の判断になります。
この給水問題がクリアできたら、分割(確認申請上)で大丈夫なんですが、無理な場合は分筆(登記上)して1本ずつ引き込まなければなりません。
今回は給水管を分けることは不可と判断されましたので、4筆に分筆していただいて4本引き込みしていただきました。
こちらは北島町に購入しました敷地に建物の大きさだけを落とし込んだものです。
最初にわたくしがやることは、最大何棟・何戸そして何台駐車できるかと考えます。その最大から少しずつ余裕を見つつ絞り込んでまいります。
この配置は2LDKが4棟で駐車8台です。駐車スペースの取り方からこのような計画となりましたが、D棟だけはもう少し建物を大きくできそうです。
また、オーバーハング間取りなんかを採用すればバリエーションは膨らんでいきますねー
ネットに芸能人の方のご自宅が新築後5年半なのに床下が腐食した欠陥住宅で悩んでいるとの心痛むニュースが出ていました。
その施工会社は大手ハウスメーカーとなっています。
大手ハウスメーカーのように企業規模が大きいほど欠陥やクレームに対して組織的に対応しているはずなのに、どうして施工不良が起きるんでしょうか・・・
これは建築という業態が現場作業が必ずあるというところに起因しています。
なので大手ほど現場作業工程を少なくしようとしています。しかし、現場でないとできない給水配管+電気配線等々工事に置いて現場作業程重要な工程であります。
実際建築現場で作業するのは日本全国職人です。弊社で活躍している現場職人も大手ハウスメーカーでも施工しているという方々は珍しくありません。
この職人の技能力といいますか、もっと言えば人としての質が安定した高品質な施工力となります。
職人と打ち合わせ指示するのは工務(いわゆる現場監督)でありますので、この監督と職人の組み合わせによって施工品質は決まります。
なので場合によっては品質低下或いは施工不良にまで陥ってしまうことがあるんです。
我々も職人さんが初めて現場に入る時は細心の注意を払っていますし、今は久米監督+ほぼ同じ職人という安定した組み合わせで施工品質を保っております。
只今、確認申請本図面作成中の徳島市川内町鶴島の案件ですが、建物建築費をトータルで3500万円程度試算しています。
家賃をファミリー100,000円・二人用78,000円×2戸と設定しますと年間3,072,000円となりまして、表面利回り8.7％となりますね。
戸建て賃貸は、とかく表面利回りが低くなりますが共同住宅に比べますと20年後の競合に強いし入居安定感があると思います。
さらに今回も高付加価値があるので安眠できると考えています(笑)
新本須で新計画しておりますLOFTは、ダイニング一部の上部にありリビングが見下ろせます。
BED ROOM は完全に別室にあるので、ここはリモートワークや趣味寛ぎ空間という狙いです。
ラクポポのLOFTは寝室と一体化した空間。つまえるハウスの1400空間は大収納というように同じ天井高1400mmの空間であっても狙いが全く違います。
どうして1400mm空間を多用するかと申しますと・・・3階建てのように床を重ねても床面積にならないため、建築コストを抑えつつお得な空間が生まれるからでございます～
次回の徳島市川内町の一つは1Fに1400mmのトランクルームがありますよー
徳島市川内町の次に北島町中村に新計画しております戸建て賃貸4棟の内、ひとつのプラン概要をお話します。
1Fは洋室・風呂・洗面脱衣・トイレといたって普通・・・ここから階段を上がって2Fへ入りますと、ダイニングになり対面式でキッチンが向かいに見えています。
さぁ～ここからです、十八番の600スキップしたところにリビングがあり、なにやら上部は吹き抜けていてLOFTになっている様子 ! ここで決まりです(笑)
宝塚階段を進んでリビングにたたずみますと、少し下にダイニングちょっと上にLOFTがある大空間がドカーンと広がるとです !
どこにもない暮らし空間です～
北島町本須で自社新計画しております。前回のラクカフェハウスの近くであります。
いろんな角度から案を今出しておりますが、これまた見たことないおもろいのを考えました(笑)
ちょっとずつ、ご紹介していきますねー
さて、わたくしの自宅で今日から内窓取り付け工事が開始されております。
和室はこちら・・・
今回、このような工事のきっかけは補助金でございます～(笑)経産省+厚労省合同で相当な補助金を捻出します。
超高性能な1重サッシより、断熱サッシ2重の方がはるか断熱効果は高いんですyo !
感染性胃腸炎とやらで抗菌薬処方してもらって5日目、症状はほぼなくなりました。
わたしなんか、しんどい目に合い痛みを伴いますと「健康以外もう何もいらん」などと一瞬思います。
が、体調が完全に戻りますとビールがうまいのなんのって(笑)凡夫であります。
あんな美味しい飲み物を作っておいて、飲み過ぎに注意しましょうなどとよく言えるな(笑)と思います。
一日ビールなら中瓶1本500mlまでなんて、これからって時に名作映画を打ち切られるストレスの方がよくないのでは ? などと屁理屈を考えたりしますが、定期的に採血等で確認しつついただいております～
弊社物件として徳島市川内町でファミリー向け+FUTARI向け戸建て賃貸が只今本図面作成中でありますが、そのあと北島町でも新計画がございます。
FUTARI用で戸建て4棟配置できますが、建物・玄関ポーチと駐車場が寸法的にカツカツなんです。
玄関ドア開けたら、スグ車の後ろみたいにならないよう玄関ポーチを工夫してみたいと考えています。
建物の外枠を斜めに切り落として横からアプローチするような間取りはデザイン的にもおもしろいし、どうかいなと !
敷地に合わせてベストとなるよう間取り計画できるのが、弊社の得意技の一つでもあります～
こちらも乞うご期待です・・・
今朝、羽鳥ショーでアップル銀行の利息がなんと4.15%も付くというので、米国金融不安の中預金が流入していると放映していました。
利息が4.15％といいますと、1,000万円預けますと年に415,000円も増えるということでしょ。
これを複利計算で10年間放置したとしますと、約1,500万円に増えるそうな・・・そりゃ流入しますな。
ただ米ドルなので日本円ではこのようにはならないみたいですが、うらやましい～
GW期間中、行楽地等でノーマスク姿が増えていました。本日より5類移行となって新しいフェーズとなるからでしょうね。
昨日、部屋着を買いに行った時レジの方もノーマスクでした。
さらに今朝いつものように食堂に行きましたら、感染対策用の効果の期待できそうもないアクリル隔板(笑)が撤去されていました。
世界中でも珍しいぐらいマスク装着率が高い日本ですが、この日を境に少しずつ低下しそうですね。
インフレ抑制といいつつ、まだ上げ続けていますFRBの利上げ。こんだけ金利が短期間に上昇しますと米国での融資も当然抑制されるでしょうね。
さて、このあと日本の金利はどうなるんでしょうね。心配しても金利の結果は変わりませんが、収支シミュレーションは想定しておいた方がいいですかね。
ネットニュースで金利差による利息支払い額の差が出ていましたので少し。
3,000万円・30年返済で金利1％だと利息が473万円なのに対しまして・・・
金利⇒利息総額
2％⇒991万円
3％⇒1,553万円
4％⇒2,156万円
5％⇒2,797万円
っと、驚きの数字です。
現在、大変有利な低金利で運営できているんですよねー
本日、ラクソラハウスのご契約いただきました。
藍住町での見学会にお越しいただき、スッカリ気に入っていただきました。
楽日々シリーズだけでなく、弊社商品全て他にない魅力を放っていると自負しておりますが(笑)誠にうれしいものです～
心よりありがとうございます・・・感謝申し上げます !
今朝のワイドショーで東京ビッグサイト・鎌倉・江の島・浅草等観光地の混雑ぶりを放映していました。
人混みや渋滞が大苦手な私にとって映像を見るだけでゾッとします(笑)
かなり前、学生時代に名古屋から徳島に帰省する新幹線で乗車率250％とかを体験して以来絶対ムリです。その時ギューギュー詰めの新幹線内トイレの手洗いボールカウンターに体育座りしている方もいましたよ(笑)
混雑の中、インタビューを受ける方々が異口同音に「混むとはわかっていましたが、こんなに混むとは思いませんでした」だって・・・なんでやねん(笑)
今朝、中国の観光地の人混みが写っていましたが、すさまじい人の数。メーデー連休らしいのですが、早く彼らを日本観光にお迎えして外貨獲得したいところですよねー
日本では明日からが本格的GWとなりますが、弊社も3日～7日迄GW休暇といたします。
しかし、わたくし・・・どこにも出かけませんのでわたくしとの商談等はどーぞお気軽に(笑)
わたくし混雑が大の苦手、当然GWは引きこもり ! 今朝「うどんのやま」に来店した時間帯では私一人でございました(笑)
今朝、二軒屋食堂で会計する時「すみません、またちょっと値上げしています」と申し訳なさそうに言ってくれましたが、その前に「うどんのやま」でも値上げになっていたので、既に値上げ免疫力がついております(笑)
ごはん中+豚汁+卵焼き+冷奴+ほうれん草おひたしで990円でしたが、今では軽く1,000円オーバーとなりました。1,000円で収まるように1品ずつビビリながら足していましたが、こーなったら・・・もう壁がないので自由に取っていきたいと思います(笑)
建築資材は少しずつほとんどの部材+工事で、現在も値上げなっています。特に住設や木製建材等、合板系(合板はまだ高値)を使用するものは顕著ですね。ところが、建築業界はその前に「ウッドショック」を経験しています。極端な高騰ぶりでほぼ倍になっていましたからねー
木材費はバブッた分少しずつ適正な価格へと下がっていますので、トータル金額で考えますと建築費は既にピークを越しています。
現在も上がり続けています資材についても、今年いっぱいで落ち着くと見ております～
ファミリータイプの方はLDKが15帖以上あって広さ的に余裕がございます。
しかし、玄関+ホールは少し狭く感じるかもと思うので一工夫しようと思います。
玄関とリビングは壁で背中合わせです。なので玄関側からは下部を下駄箱収納としてリビング側からはその背後は壁、その上にカウンターを施工してAVカウンターとしようと思います。その背後・玄関側は壁となります。
玄関に据え置きの下駄箱が消えてスッキリするはず。
リビングの壁から凹んだ空間をAVスペースとしてスッキリした収まりでつくることで質感を高めようと思います。
宅地建物取引士の更新講習のあと、ある不動産屋さんの営業の方とディナーをご一緒させていただきました。
言い換えますと、明るいうちから焼き鳥屋で一杯やっておりました(笑)
その方、なんと弊社事務所の向かいのタイル張りのマンションを所有しているというではありませんか・・・サラリーマンなのに凄い!!
若いうちから中古ビル・マンションの売り買いを続けてだんだん取引額が大きくなっていったというから経験値が価値を生んでいますねー
素晴らしい～
木材は高騰した分、現在は落ち着いていますが、その他建設資材は少しずつ上昇しております。それらも、だいたい今年いっぱいで上昇傾向は収まるという見方が大勢を占めているようです。
さて、建設労務費はどうでしょう。ほぼ上がってないのではないでしょうか。
また、企業側が労務費を価格転嫁したとしても、労働者側に支払われているかは微妙です。
人手不足+労働者不足といいながら、なぜ労賃が上がらないのか、不思議です。人がいないからと店舗閉鎖するのも珍しくないですよね。
時給1000円を3000円にすれば労働確保できると思いますが。売単価がそれなりに上昇すれば顧客が離れるということなんでしょう。
離れてしまうのは、その顧客の労賃が上がっていないからではないでしょうか。
アベノミクス下でもデフレは解消されなかった訳ですが、ここを突破しない限り停滞気味な内需の進展はないでしょうねー
現在、「持ち家」の新設住宅着工戸数は15か月連続で減少し続けているみたいです～
プロパン庫を設置したり、プロパン自体をチェーン等で建物に縛り付けたりして固定しますが、火気と2m以上離すという法律があります。
なのでガスボイラーとは当然2m以上離して設置しています。
これに駐車も含まれます。プロパン庫に車が当たらないようにというより、車がガソリンを積んでいるので火気とみなすようです。
今、戸建て賃貸5棟群の外構計画をしているのですが、プロパン庫のベスポジがこれに抵触するため他場所をいくつか検討しています。
都市計画法・市街化区域の中には用途地域というのがありまして、県内は住居や商業・工業といった用途に合わせた線引きがされております。都市計画区域外もありまして、郊外はこれにあたります。
新徳島県知事にはこの用途地域の見直しをしてもらいたいです。随分前に線引きされているので見直すのはごく自然なことで、香川県は既に実施されているようですよ。
たとえば、調整区域 ! 市街化区域の中で調整区域なのか否かで土地の価値も大きく変わります。
ただいま発展中の北島町にもまぁまぁ調整区域がございます。ココを見直すだけでも経済効果は絶大。
1円も投資せずに徳島県のGDPは上がる。当然、大家さんも色めき立つでしょう～
また最近には災害重視して調整区域内の開発も厳しくしてしまいましたが、もう既に住居が多く立ち並んでいるエリアを厳しくしてなんの効果があるのか ? ちと疑問です。
新知事には、ぜひ徳島県全体・調整区域の線引きを見直して大きな経済効果をつくっていただきたい !
先日OB大家さんからのご依頼で、ご購入検討土地に何が入るかということで、お打合せ致しました。
その土地は坪単価がかなり安かった～
坪単価が平均より安いのには必ず理由があります。進入路が狭いとか、段差があって車が止められないとか、日当たりが悪いとか、近隣に見栄えが悪いものがある等々・・・これらは入居やプランにも悪影響がありますが、今回のケースは違っていました。
三角地です。
日当たり風通し近隣状況全て良し。JR線路に面していますが、お隣もそのお隣もファミリー層が新築されていましたので、問題ないでしょう。私自身は抜け感があって線路横は好きです、情緒がありますねー
安い理由は・・・三角なのでファミリー層が新築しそうな建物を建てにくいんですね。しかしこれは、建物の種類も複数に分けつつ上手く配置して駐車スペースを十分確保すれば全く問題ない訳でございまして。
お得な買い物件ということになります !
こういったケースがあればぜひお早めにご相談ください～
上手く配置して存じましょう(笑)
大家さん方とお話していますと、どうやら融資審査の厳しさは峠を越えて少し積極的なニュアンスに代わってきているようですね。
日銀総裁の交代で金利上昇含みは否めませんが、不動産投資融資に対して金融機関が積極的になってくれば大家さんたちにとって戦略の選択肢も増えるというもの !
期待したいところですねー
プランのご依頼受ける時に他社図面見せられて「これ、お宅だったらいくらでできる ? 」なんて、たまに言われます。もちろん、お断りしています。
もし他社で提案してもらったんだったら、なぜそこに工事も依頼しないのでしょうか～
その提案をあちこち持ちまわって、一番安い業者を探す・・・なんとおもしろくない作業でしょうか(笑)
入居者への思い入れもなく、机上で利回り計算だけして事業として賃貸経営が長期に成り立つわけはありません。
事業・経営が成り立つのは、そこにファンがいるからです。スポーツ・音楽・芸術はもちろん、製造業や旅館ホテル業も同じことです。
ハウスメーカーでずっとトップクラスにいるTVCMでおなじみの住宅会社も同じこと、沢山のファンがいます。
ファンになってもらうには、誰かを幸せにしたり他にないサービスを提供したり・・・いずれにしても提供する側にそういった気持ちがなければ誰かに伝わることはありませんよねー
大家さんにとって一番大切なのは自己資金より入居者を喜ばそうとする素直な気持ちとぶれない行動力なんだろうとこの頃つくづく思うんです～
そのための見学会+内覧でございます。11月に実現すると思います。わたくしの入居者に対する気持ちを体感していただければと思います～
帰りたくなかったけど(笑)八重山より帰ってきました～
しか～し、小浜では一転・・・
今回、石垣島泊+観光⇒小浜島泊⇒石垣島⇒竹富島観光⇒石垣島⇒小浜島観光+泊と船で渡って渡って。
ちとムリなスケジュールでしたかねー
だんだん近くなるトイレ・・・このまま症状が進むと団体行動は不可能となりそーです(笑)
わたくしは、本日4月14日(金)～17日(月)休暇をいただきます。行先は「小浜島」です。
もう何度訪れたか忘れましたが、コロナ禍以来の完全休暇でございます。
久米監督はGW休暇となりますので、この間現場等は実働しております。
では次は、小浜島の土産話でお会いしましょう～
カップル用もファミリー用も今回は袖壁があります。出幅も内側壁材も狙いは違いますが、見付の収め方は同じです。
袖壁を突き出した場合、その小口・見付は通常サイディング出隅を使用しますが、今回は「ウォールライン」という屋根・鼻隠し等に使用する商品で収めます。
こちら・・・
ご見学の際には、スッキリとした仕上がり具合をご確認してください。
カップル用の最上階にあります、バルコニーはカフェ風に仕上げる予定です。
この掃き出し窓は高さ2200でフローリングより200上げて天井に上端がくっついて設置されます。
こだわりたいのは、バルコニーデッキと掃き出し窓のフルフラットです。
通常の掃き出し窓とフラットレール掃き出し窓の違いがこちら・・・
この外側に合わせてデッキを敷くと。
このように・・・
部屋内のフローリングから臨むデッキは、この方がカッコイイんです。
ぜひ、違いをご体感ください～
本日、大家さんとお打合せしておりました。不動産取引数が凄く減っているようだとおっしゃっていました。
わたくしも土地販売されている業者の方から、北島町以外は動きにくいと言っていましたので、そうなんでしょうねー
なら、少し土地価格も下がっていくはずなんですが・・・ちょっと注目したいところです。
だいたいの大家さんは外構工事迄最初に決めてお見積りして、融資申し込みいたしますが、今回の大家さんは建物系と外構工事を分けてお見積りしています。
工事が進むにつれて、或いは建物が実際に建った姿を見て外構詳細のお打合せをします。
土間コンクリートの範囲や打ち方、駐車場ラインにゴミST等々・・・建物見ながらですと、決めやすいと思います。
新入生・新社会人となるこのシーズン、家電のサブスク利用者がドンドン増えているとTVニュースでやっていました。
以前からあった「洗濯機・冷蔵庫・電子レンジ・TV」に加えて、掃除機・ベッド・布団・シーリングライト・机等々、全てサブスクで賄えそうですねー
新入生が4年以上使用するなら新品買った方がお得と思いますが、卒業時のわずらわしさ考えますと全然ありだと思います。
新入生⇒新社会人⇒カップル⇒夫婦⇒ファミリーと使用する機器自体も変化していくので、まだまだ伸びていくサービスでしょうね。
利用者は、初期投資がなくお財布にやさしい反面、固定費には注意したいところです。
今朝のネットニュース見ますと、米国のアパート投資が前年のなんと74％減となっているみたいですね。
コロナ禍に入り、政府の財政出動+金融機関の不動産投資に対する貸付額急増のため高値で売買されていたようです。
現在では売却困難になっているらしいので、バブル部分の下落になるんでしょうか。
どう見ても米国は金融不安も払拭されておらず需要減退、これにより日本の建設資材の上昇も落ち着いてくるんかなと期待したいですね～
「上がれば下がる、下がれば上がる～波動は永遠に続きます」・・・なんて講演で聞かされたことがありました。
木材+合板も上がりすぎた分だけは、確実に下がっていきそうです。OB大家さんが日経記事から資料を送ってくれました。
FRBのしつこいぐらいの利上げからの金融不安により、住宅ローンも抑制されて、さすがの米国も景気後退局面のようです。
我々末端取引業者は、上がるも下がるも時間差があります。国内の住宅需要もこのまま弱いと夏から秋ぐらいにはスゥーと下がりますかねー
また、ないとか、足らんとか、いっちょも入ってこんとか、いうーておりました合板も新設住宅着工の落ち込みで今は在庫が積みあがっているそうです。
政策・戦略が極端すぎるんでしょうか・・・花粉問題も植えすぎたんでしょう(笑)
試算中ですがファミリータイプとカップル向け、どちらが利回りがいいでしょうかねー
もうじき、正確な数字が算出されます。
ファミリーかカップルかは、そのエリアや敷地でどちらの需要が適正かでキメルと思いますが、利回りは似てくるような気配です。
例えば、建築費差額が350万円として利回り10％なら月々家賃29,000円の差、9％なら月々家賃26,000円ぐらい。9％で仮家賃で想定しますと、カップル向け80,000円に対してファミリー向け106,000円ぐらいとなりますか。
たぶんよく似てくると思いますね～
日銀短観の景況感5期連続の悪化と発表されましたね。どうなるんでしょう～もうじき総裁交代もあるし金利動向に注目です。
さて、新商品・徳島市川内町での着工に向けてカップル用の実行予算組みが完了して、ファミリー用にかかっていきます。
この時いつもなんですが、最初は全てスタンダート仕様で予算を組みます。その後、価格を見ながらアレンジしてグレードアップしていきます。
スタンダート仕様とグレードアップ仕様との個別差額詳細を完全に把握するためです。そーしますと、ここで10万円これに出すんなら中止して、こっちをアレンジしたほうがいいかも、みたいな項目がドンドン増えていきます。
皆さんも実際に見積りされる際には、一度スタンダート仕様で組まれることをおススメします。
そこからグレードアップしたいアイテムで家賃アップがどこまで望めるのか、またそれによりどれぐらい競合に強くなるのか、というところを感じ取れるようになりますよ～
取引先の方々とお話していますと、ある程度のシェアを持った業者さんたちが「今、現場が減っている」といっていましたので新設住宅着工戸数を調べてみました。
コロナ禍以前の数字がこちら・・・
しかし、これからの日本の内需はこんなものではありませんで、NRIの調査では・・・「新設住宅着工戸数は、2021年度の87万戸から、2030年度には70万戸、2040年度には49万戸と減少していく見込みです」とあります。
2040年には49万戸となっていて、これは住宅業界の人なら解る絶望的数字です(笑)笑い事ではありません～事実そうなるでしょう。
それだけ日本経済の内需は急激に大幅減少をたどるということなんです。
人口減少がすべての基本的マイナス要因ですかねー賃貸事業においても圧倒的に競合に勝つ大人気物件でなくては、17年後の2040年に収支が成り立たなくなってしまいますよね。
あとからマネされない高付加価値の追求をし続けてホントに良かったと思います ! 弊社で施工された大家さん方は、どうぞご安心くださいませ(笑)
今朝、TVニュースで若者がスマホで簡単に借り入れができるために、返済が困難になっているケースが増加しているといっていました。18歳成人となったことも背景にあるみたい。
彼らの話を聞いていますと、元金はなんとなく把握していても明らかに金利分を見落としています。50万円借りて放置していますと、金利で元金が膨れてそれに金利が付いて加速しながら借金が膨らんでしまいます。4年もするとほぼ倍になっているといっていました。少しずつでも月々返済計画をまず立てて厳しいところを見つけて相談するといいと思います。
さて、私たちも返済計画の時に気をつけておきたいところがあります。元金と利息を分けて把握(元金均等払)することです。たとえば5000万円・1.5％20年返済ですと金利790万円ついて総額5790万円の返済額となります。この時、750万円は物件に価値として残っていないので要注意です。
また、これが30年返済ですと1210万円の金利がついて総額6210万円支払わなければなりません。
借り入れをした際に「ご返済予定表」というのが送られてくると思います。この元金・利息・残高を把握して、このまま最終迄返済し続けた時の返済総額も常に把握するようにしたいところです。
次回新商品、徳島市川内町鶴島にてファミリータイプとカップルタイプの2通りの戸建て賃貸をデビューさせて見学会を開催します。
二つに共通しているのは「大収納付き」と「寛ぎの時間」を過ごす空間を演出することです。
「大収納」によって絶対収納量を完全に確保します。居室ごとにはいつも使用するものだけを持ち込むようにすることでお部屋を広く使えるようします。
「寛ぎの時間」の推しは、ファミリータイプは吹き抜けディスプレイが楽しめるダイニング、カップルタイプはカフェを楽しむバルコニーであります。
そのバルコニーの外壁材と軒天材が決定しました。
外部を気にすることのない最上階、パジャマでお茶する「寛ぎの時間」を入居者さんにぜひ味わってほしいと思います。
3LDKとか2LDKとかの区別では表せない自分たちの楽しい暮らしを賃貸住宅で実現してほしいんです～
神島化学工業のサンプルが届きました・・・
窯業系サイディングのメーカーシェアは、ニチハとKMEWが多いですが、この神島はこれらにないようなものに絞って商品開発されています。
皆様、この木目をどのように採用するか、楽しみにしていてください～
木材価格が落ち着く中、建築資材のその他大勢が相変わらず少しずつ値上がりしております。
以前は発注ベースでだいたい取引できていたのですが、この頃は納品ベースです。発注時に業者の倉庫に保管してもらうというのは、結局納品ベースですね。
また、大手建材メーカーの場合は、いついつまでの発注でいつまで納品なら今の見積価格で大丈夫です、みたいなのもあります。
たとえば、4月末迄の発注で9月末迄の納品なら5月からの値上げ分はなしでオッケーですと。
今後金融不安が広がり世界経済が失速気味になれば、価格上昇も落ち着きますかねーどうでしょう。
こちらはお気に入りの「神島化学工業」のアルテミュール(外壁)とアルテザード(軒天)・・・
側面に採用してそれが玄関ポーチ奥までつながっていたり、軒天が勾配となってバルコニー天井に繋がっていたりと・・・繋がり方の面白さといいますか、実質面積は少ないのに印象深くなるというような。
高価なので(笑)
トランクルーム付き、ロフト付き、豪華キッチンカウンターテーブル付き、カフェテラス風バルコニー付きの(笑)カップル用戸建ての試算中ですが・・・本体価格で利回り9％以上が実現しそうです。
ここでいう本体価格(消費税前)とは、建物回りの給排水工事や設計費用に瑕疵保険料や各種保証書費用を含んでいます。新規の給水工事や外構工事+造成工事などは除外しています。
いつもそれらを算入したらいくらになりますか ? と聞かれますが、敷地調査+規模想定しないと積算できないものを当初価格から除外しているので、スグはわからないんですねー
まぁ、利回りが低くなりがちな戸建てで、建築費が上昇中での9％以上なら私は上出来だと思いますねー
オープン・内覧予定は、今のところ10月～11月ごろと想定しています～
さて、カップルタイプの方もちょっとご紹介します。最上階は以前お伝えしましたので、今回は直下階を・・・
洋室とロフトが2間間口で繋がっています。階段は移動式のステップを設置予定。
さらに下階へ降りますと、洗面+ユニットバス+トイレにトランクルームスペースとなります。
アルコーブのある「つまえるハウス」ファミリータイプ ! 延床面積75.76㎡(22.91坪)大収納+吹き抜け除く。
1F、リビング階段ですね、特に手すりの処理の仕方に注目してほしいです。ダイニング上部が吹き抜け、2F大収納階がガラス越しに見えてディスプレイとなります。キッチンと洗面+ユニットバスは一直線動線で勝手口にスグ干せる物干しテラスを予定しています。
2F、大収納階ピンク部分が天井高1400、吹き抜け部分はガラスとなりダイニングが見下ろせます。この階にもトイレが設置されていますので、1Fの状況によっては安心して使用できます。
3F(二階建てです)、洋室3室ですが、2室は続き間にも変更可能、2Fへ降りる階段は解放感たっぷりの空間があります。物干しは1Fテラスで済ますため、バルコニーはコンパクトであります。
家事動線重視した機能性、収納力たっぷりの暮らしやすさ、ディスプレイでファミリーの心が繋がり安らぎを得られる、そんな「NEW つまえるハウス」です～
WBC日本代表、優勝おめでとうございます。今日は城東高校との応援ダブルヘッダーでございます。
合間に仕事しております(笑)
対戦相手が強豪校なので心配しておりましたが、よくやっていると思います。女子マネージャーも頑張ったね !
素晴らしい試合でしたね、こんな映画のようなストーリーになるとは・・・感動です～
わたくし、8回裏が終わった時に思っていました・・・
9回裏は大谷選手からの打順で、そのあとも絶好調の吉田選手なので、塁を背負って必ず村上選手にチャンスがくると。
そこで打てば以前不調の中で決勝打を放った「イチロー」になれるぞという予感を実現してくれました、村上様～
小松正夫さんならこういうでしょう、「あんたはエライ! 」
金融不安、動揺がまだ収まらないようですね。どうなるんでしょう。どこまで影響がどのように広がっていくのか、日本の金融機関には影響してくるのか、注目しておきたいところです。
さて、明日はWBC日本×メキシコ朝8時～みたいなので朝ドラはBSで先に見ておきます。勝てば決勝はアメリカのようです。ぜひ決勝には進んでほしいですね。
今、大阪桐蔭が勝ちましたね、サイレンが鳴ると柳沢慎吾ちゃんを思い出すのは私だけでしょうか(笑)
慎吾ちゃんの若山富三郎のマネ(ユーチューブ)はおススメです !
2020年コロナ禍に入って米国は大きく財政出動しましたよね、特需となってあらゆる需給バランスが崩れて物価上昇を招いていたんでしょうか。
住宅ブーム(中国も)もあって木材費が高騰。しばらくの間、高どまっていた訳です。
しかし、ここにきて米国では木材がダブつき始めたという人もいて、実際弊社のような末端納入業者に木材は値下がり気配だという情報が入ってきています。
ただ一気に高騰したものが、以前の価格になるのではなく徐々に下がっていくんでしょうねー
円安、世界的物価高の中、上がり過ぎたものが適正価格に落ち着くと考えた方がいいでしょう。
でも、それ以外の建築資材は輸入原材料価格の上昇により少しずつ値上がりが続いておりますので、引き続き注目していきましょう。
日ごとに変化しております(笑)二人用の最上階を公開いたします～
キッチン+ダイニング+リビング、どこにいてもバルコニーが臨めます。
バルコニー床は200程度フローリングより上げて、大きな掃き出し窓2か所をフラットレールで設置します。サッシ下端と完全にフラットになることで見え方が全然良くなります。
さらにここだけ内側樹脂サッシを使用して金属色でないカラーリングも楽しみます。ちょっとしたミニカフェですな～
外に出ないとしても京都の坪庭のように見て楽しめる「しつらえ」を施します。
雪がチラチラ舞う季節なんかも最高でございますよ !
では、なぜ最上階なのか ? それは玄関+水回りなどがなく、上階が屋根だけなので大きい広々空間設計が可能となるからであります。
何度かアナウンスしてきたような気がしますが、今回は実現しそうです、アルコーブ。
1Fと2Fの間に大収納階を設けた間取り(つまえるハウスも同様)ですが、一部を吹き抜けさせることでディスプレイゾーンを作っている訳です。
1F～2Fまで吹き抜けてしまいますと、6m近くもの高さになってしまいますが、このアルコーブ仕様ですと大収納H=1400の部分だけの良さげな高さで、ちょうどいい解放感が得られるとです !
これも入居者に長期に渡って大人気になること間違いなし～
キッチンカウンターと言えば、キッチン水切上の対面カウンターをイメージすると思います。
今回の二人用プランは、I型に使用できるカウンターテーブルを造り付けで備えたいと思っています。
こちら・・・
テーブルで向かい合わせも良し、カウンターでお茶するのも良しですな～
「ラクポポ」は1Fも2Fも3mの柱ですので、通常の二階建てと基本的には同じ高さです。
「つまえるハウス」は2Fのみ4m柱、「SKIP HOUSE」は1Fも2Fも4m柱を使用しています。
今回、川内町で計画進行中の新商品ですが、ファミリータイプは「つまえるハウス」と同じ構造で1F3m柱・2F4m柱を使用し、二人用タイプは1Fに4m柱を使用して2Fは3m柱の構造となります。
木造には耐力壁という斜めに柱と柱を緊結する壁が必要となります。
この斜め具合が高さに対して3.5除したスパン寸法が必要になるので、高さが2800の時は柱間800以上でいいのですが、高さが3850ですと柱間1100以上必要となります。
なので、910グリッドでの柱配置では足りません。またH=1400が重なっている上下2フロアも同じ位置に柱があるように間取り+開口部を落とし込んでいきます。
賃貸アパート系で低コストを目指すあまりバルコニー自体が無い物件もありますよね。
っで、今回わたくしが目指すミッションの一つに・・・バルコニーに新たな価値を生み出し、隣接する部屋空間の魅力を増大させたいというのがございます。
物干しとしてのバルコニーに加えて、テラスでアフタヌーンティーをいただくバルコニー、外に出ないけど内から臨んで癒しを感じるバルコニー空間をつくりたい～
視線の抜け方や日差しの差し方、季節感の感じ方などにこだわりたい。
次回、新商品物件の外観の仕上げに取り掛かっております。平面図・立面図は一度完成しておりまして。ここから何度も変えてみます。
内観と外観の関係、外観変えますと内観が大きく変わる場合があります。どちらを優先するかで迷うときもしばしば。
また建築コストも同時に見据えていろんなパターンから絞り込んでいきます。
一番大事な工程で、確認申請図面までいきますと後は走るだけです～
昨日、大阪城ホールでイベントがあって行って参りました～
わたくし3度目のコンサートであります。前回来日した時は、チケット発売と同時に売り切れ・・・今回はユーチューブ見ていて来日直前になって気づいたので、どうせチケットはないだろうと思って検索すると・・・
なんと公演3日前なのに残り70席となっていたので、急遽拝聴させていただきました。席は最後尾列、いっそ見やすい(笑)
アーティスは「スティング」もう71歳だそうです。ポリス時代から良く聞いていましたが、まだ声量ありますねー
ポリス3人そろい組は、もう見えないかもしれませんねー
5年ごとに更新講習があります、宅地建物取引士。証明写真を街角ボックス型で撮影しました。
標準仕様は\600-。オプションで美肌仕様と美白仕様がありました。思わず美肌+美白仕様というダブルチェイスで撮影 !
還暦を迎えて美肌も美白もないだろうというお声が聞こえてまいりましたが、逆です。
若い時なら迷わず標準仕様\600-で撮りましたねー
今は差額\300-なら・・・ちょっとでもマシに写りそうなオプションスペシャルでとなります。
また、+\300-という1.5倍の金額をものともしない経済力もあるのかなと思います(笑)
測量士さんが、「国土調査済なので敷地図データを送ります」とメール添付で送られてきました。
新アプリダウンロードで開くのですが、ももくりももくりしてしまいました(笑)が、なんとか開きました。
様々なアプリが次々と出てきて便利になっていきますねー
ラクポポ動画なんかも専用アプリでダウンロードできるよう添付されて届きましたし・・・
データ量の大小や作り手のメリット等で使用するアプリを選択するんでしょ。なんとか、ついていっています～
OB大家さんからご依頼いただきました敷地調査・・・簡単な配置ラフ案を当て込んでいます。
この時、主に建物配置+駐車計画に給水排水経路+浄化槽埋設位置、サイクルポート・プロパン庫等々の概略にあたりをつけていきます。
この段階でじっくりと時間をかけて、こーきたらあーなるを何パターンも仮定することで何となく良さげな収まりが見えてきます。
それが見えてきましたら、CADで正確な寸法で配置等々していって全体像をつかみます～
このあと、一つ一つを細かく決定していくと後戻りがなくスムーズ ! なので概略段階で時間をかけることが大切ですかね。
コロナ禍になって相対的貧困層が増えたと聞きます。
弊社、大学生用共同住宅を2棟所有しておりまして、2016年新築満室でスタートして空室になったことは一度もありません。それもほとんどの学生が4年後卒業時に退室されます。
しかしここにきて家賃(経済的理由)に関連した退室がちらほらあるようです。コロナ禍で学生向けアルバイトも減っているんでしょう。
もっと安い家賃に引っ越すとか、家から通うようにするとか。物価上昇も続いていますし、学生に対する国の積極的なサポートが必要だと思います。
トマホーク、少し減らしたら予算出ませんかねー(笑)
現在思案中のいくつかの商品の内、二人用として書いた図面の試算に取り掛かっています。
実際、いくらの建築費用がかかるのか詳細迄のトータル金額=いわゆる実行予算をはじいています。取引業者全般に見積り・積算してもらってまとめ上げる作業です。
今回のはトランクルーム・ロフトがあって、縦の寸法がラクポポやつまえるHとも違います。なので、プレゼン図面だけでは中々取引先担当者に伝わりずらいんですね。
トランクルームやロフトは、床面積に算入されないH=1400で、それと建築基準法規定の居室天井高H=2100を考慮しつつ上へ組み上げていきます。
1F・2F・3Fと積みあがらず、1F土間・1F床・中2F・2F・3Fさらにその上とこれら空間をどう寸法で分けて梁や柱を組むか、間取り書きつつ同時進行させていきます。
っで、それらを取引業者に伝えながら算出してもらうんです。
現にプレカット加工などは何度も訂正を繰り返しながら、こちらの意図とする正確な縦寸法に近づけていきます。
賃貸住宅のキッチンはひと昔前ならオープンキッチン(壁についている)、最近は対面キッチンが多いと思います。
動線で見れば対面よりI型の方が断然便利なのですが、このI型にするにはある程度DKに広さが必要なので中々実現しないんですね。
次回の2LDKタイプの方はこのI型キッチンを採用する予定で弊社としても初でございます。
以上左側の対面はダイニング側の人がカウンター上におけるものなら同じ距離ですが、ダイニングテーブルに取りに行くとなるとキッチン横を回り込む動線となってI型と比べると長い動線となります。
それぐらい、えーんちゃうと言えばそれまでですが、朝食など時間短縮したい時には素早く片付けたいところ～毎日のことですからねー
以前、わたくしが注文一般住宅ばかり設計していた時は、このI型動線を中心にゾーニングしていました。
次回は、対面とI型の両動線が体感できるので、ぜひ内覧にお越しください～
もう何度訪れたのか忘れましたが、4月に小浜島に行くことになりました。
コロナ禍になって初めての純粋な休暇旅行ですかね。なぜか、わたくしこの小浜島が一番のお気に入りです。
っで、今回も「はいむるぶし」でございます。石垣島から船で渡る小さな島なんですが、皆さん行ったことありますか ?
船でだんだん小浜島が近づいてきますと、なんともキレイな青く透明な遠浅の海になります。この景色の他に何がいるでしょうとその時は思うのですが・・・
必要です、オリオン生ビール(笑)
靴収納のお話、シューズクロゼットという土足でウォークインできる収納部屋確保が理想的です。
ラクカフェやラクポポはシューズクローゼットを設置しています。
SCは、フロアに上げたくないものや上着も収納できるのでとても貴重です。
しかし、限られたスペースでプランしなければならず、優先順位で決定していけばそうもいかないケースもあります。
こちらは、一人当たりの靴保有数アンケート・・・
車で走っておりますと、あちらこちらで見かけます「トランクルーム」。いろんな形・大きさがありますね。広さ3畳ぐらいが標準ですかねー
そして、まだ市場は伸びていると聞きます。
そこで、どんな方が何の目的で借りているのか、ネットランキングから拝借しました。
1位 荷物が入りきらなくなったこと (39.8%)
2位 家の住み替え/引越し (24.8%)
3位 部屋を整理したいと思ったこと (20.0%)
4位 家の建て替え/リノベーション (11.7%)
企業の運転資金として借入をする時と、賃貸事業用設備資金として借入する時では目的が違うので、金融機関等の審査基準も違うようです。
わたくしがお付き合いしてきたメインバンクは先代から数えますとかれこれ55年、わたくしだけでも30年以上の取引となります。
自己評価では金融機関に信用されていると・・・(笑)賃貸事業資金借り入れ時などの回答はかなり早いのでありがたいです。
先日、保証審査の方から「御社の強みはなんですか ? 」という質問を受けました。この時、お金を貸す側から見た強みとお客さん(大家さん)に対してアピールする強みは、ちと違うなぁと感じましたね。
企業としてなら、一人当たりの売り上げ・利益が高いとか、運営費+維持費が安い、損益分岐点が低いとかとか。
しかし、大家さんに対する強みはオリジナル性+その敷地にあった個別個別のプラン力(自画自賛 !)なんだろうと考えたりしました。
間口がせまいとか、三角地だとか、様々な条件+環境にあった賃貸建物をオリジナル商品の価値を吹き込みつつ生み出すことが自分たちの魅力なんだろうとあらためて思いましたねー
プラン中なのですが、二人用として書いたもので二ついいものができました。
その二つは高さが合わないので、ファミリー用1棟二人用2棟を二人用4棟にできるかどうか、検討を始めました。
もちろんファミリー用も別場所で建てたいと思います。
可能性を端から端まで模索したのちに絞り込んでいきたいと思います。
昨日、イオンモールにある「じぶんまくら」に行ってきました。約2時間程度で体型や好みに合ったオリジナルまくらを作ってくれます。
わたくしは、今のまくらでは頭頂部が下に沈みすぎ感があったので、後頭部からまっすぐになるよう作ってもらいました。
さらに優れているのは横向きになった時もお好みの高さや柔らかさになるところです。
価格は約3万円とまぁまぁですが、無料メンテナンス期間が長いのでランニングコストはいいのではないかと思いました～
昨日お話しました敷地調査、接面道路が県道のため排水先+経路等に県との協議が必要でございました。
さっそく、現地視察して動いてくれているのは、こういった許可関連専門のプロの方でございます。行政書士+測量士+一級建築士でベテランですので協議が上手であります。
このポジションは大切で行政書士等依頼先によっては協議内容、つまり結果が違ってきます。経験豊富な専門の方に任せるのが一番良い結果になるとです。
OB大家さんから敷地調査のご依頼を賜りました。誠にありがとうございます。
まず、都市計画区域内外か、調整区域などの用途地域はどうか、給水排水、開発許可・農地転用や適合証明などの各申請が必要か、などなど・・・
広範囲にわたって調べて最大限の可能性を探って参ります。その最大から、利回りや総額・将来性などを鑑みつつ少しずつ計画案を絞っていかれます。
こーきたらあーなるので、こーしたらどうなる、を繰り返していきますと、これかーとなるとです !
わかるかなぁ～わかんねーだろうなー(笑)「オレがむかし夕焼けだったころ・・・」昭和です。
いろいろプランを考えておりますと、機能面について「こっちが便利だ」とか、「この階にあった方が素早くすむ」とか、「この空間も収納にできる」とかとか。考えるとです。
しかし、わたくしが大切にしたいのは少しの余裕。余裕とは「遊び心」とも言えます。ブレーキもアクセルもハンドルも少し「あそび」が必要、それで安心・安全が確保されている。
人生も同じ、日々の暮らしも同じ、効率や機能面だけでは寛ぎや癒しが薄くなってしまう。
次回のファミリー向け「つまえるハウスⅢ」では大収納階の一部ダイニング上部が1m40cmだけ吹き抜けています。この吹き抜けから大収納階がガラス越しに見えます。
家族の趣味のモノをディスプレイしてほしい～家族で食事する時、そのディスプレイされたモノを眺めることで寛ぎと癒しが増幅されるとです。
プランづくりに夢中になっておりまして、すっかりうっかりブログ忘れてしまいました・・・
その中のブラッシュアップ中プランのゾーニングだけお話します。
1Fは1坪お風呂+1坪洗面にトイレ+大収納トランクルーム8帖、2Fに洋室6帖とロフト6帖合わせて12帖の大広間(笑)+クローゼット×3、3Fに大空間LDK14.5帖にカフェできる寛ぎのインナーバルコニーとなっております。
これまた3階建てのような気がしますが、2階建てであります。コツはトランクルームとロフトを互い違いにするとです(笑)
賃貸住宅において不満の上位に必ずあるのは、上階・隣の音と収納量不足です。
花粉の季節でありますが、皆さん洗濯物は外でしょうか。この季節は家中としても、お天気の良い日はお外に干したいところ。
っで、道路からその場所がどう見えるかも大切ですね。
弊社のある物件では、洗濯機の階にバルコニー物干しを設けていたのですが、入居者さんは家前に物干し置いて干されていました。
風と太陽光の関係で乾くスピードが違うんでしょうね。ここも色々思案中であります。
今書いている中に3層構造の最上階にLDKがあるプランがあります。
キッチンが最上階ですと、ファミリーならNGかもしれませんが、カップルならいいのではないでしょうか。1Fには1Fに効率の良いゾーニングをしていれば納得できるはず・・・
最上階(通常の2Fより高い)の魅力は、抜け感+視線を気にならないようすれば凄く落ち着きます。またバルコニーとの一体感で星を眺めたり、コーヒーを飲んだりすることもあると思います。
最終的にどの方向になるかまだ分かりませんが、有力候補としておきましょう～
眉山山頂での花火がドンドンいうております。いいですね、ぜひウイズコロナで元の生活に戻りたいものです。
っでラクポポで、さんざんスキップしたのでと思っていたのですが、別の1,400mm空間の取り方をしてるうちに、やはりちょっとスキップしてしまった(笑)
只今、間取りアイデア書いて書いて中～
もう作品と呼んでしまいましたが、よさげなアイデア・間取りできました～
しかも2Fだけ(笑)
高さ関連を例のように久米監督に聞いて2FにLDK+LOFT(良いロフト)の大空間をつくります !
また、それかというお声も聞こえてまいりましたが、今回のはさらに凄いです(笑)
いろいろプラン練っておりますが、やはり455mmグリッドに加えてロフトも魅力的なアイテムの一つです。
でも過去によく合った梯子で上がる小屋裏ロフトは使い勝手がよくありませんし、小屋裏利用は熱気もたまりやすいですので要注意です。
つまり私の言っているロフトとは小屋裏でなく階段かローカからアクセスできる「使えるロフト」H=1,400のことです。
さらにロフト迄のアプローチも楽しめるようなプランにしたいところ、そしたら価値ある魅力的な空間となりますねー
日本の経済社会は一般庶民が価格安に群がるのでデフレ傾向が長く続いています。今も様々なものが値上がりしていますが、輸入価格高騰によるものなので需要が高まっている訳ではないと思います。
でも片一方では高級品が売れているのも確かなようなので、二極化+格差拡大が根付いていってるのでしょう。
ここで誰をターゲット(入居者)にするか、と考えれば少しでも富裕層の方へ近づきたいのが本音です。
ある大手ハウスメーカーの共同住宅では3LDK家賃が徳島市で15～16万円というのもあります。家賃の企業負担率が高いということは、企業も大手系であり入居者も難関大学卒業したいわゆる安定した人生に近い方々だと思います。
何がいいたいかといいますと(笑)今までのような机上利回りだけに振り回されたよくある賃貸物件では新築時のあと必ず苦戦すると考えます。
我々地元大家は大手ハウスメーカーにできないことで魅力を生み出すアイデアが山ほどあるはず。ただ安さを先行させるあまり、また同じものになってるんですよねー
賃貸事業は長期に結果を出すことで実質利回りに繫がりますから、退去後半年も入居募集をするような物件では、机上・表面利回りと実質利回りの差が大きすぎます。
そのため、希少価値のある他にない魅力を打ち出して、少しでも富裕層側へ寄っていきましょう～
ただ都市でウケているからと言って徳島で人気になるとは限らないので、慎重さも合わせて大胆に差別化したいところです。
間取りを考える上では基本的にグリッドにのせながら作成していきます。1グリッドとは正方形のマスと思ってください。
それが連続してグラフ用紙になっていますでしょ。あれは1方眼が1cmになっていますから、1/100で作図しますと1mですよね。
その方眼1グリッドを910mmで書いていきます。駐車計画や複数棟配置する時などは、この910mmの半分455mmも良く使用します。
一般住宅では、あまり使用しませんが、この455mmを使用することで間取り自体が大きく進展することがあります。これはユニットバスやシューズクローゼット・トイレなどに1,365mm寸法を使えるからなんです。
なので、残り寸法455mm広げただけで道が開けることがあります。さらにX方向なのか、Y方向なのかによっても大きく間取りの可能性が違ってきますねー
今回買う土地は北島町になります。
2区画のところに2本の給水管でしたが、お願いしてあと2本追加引込してもらうことになりました。
その際、1筆1地番に1本という規定があるので、2区画を小さく4区画に地番を分けることになりました。この時、165㎡以上でないと藍住町や徳島市は小さくできない開発ケースがありますので要注意でございます。
松茂町は1筆1地番でも2本給水管引込ができましたので、行政窓口での事前協議+事前調査を慎重に進めておきたいところです～
駐車場の広さですが、幅は接面道路によると思いますが長さは普通車なら5mは確保します。新計画する際に道路側敷地に車を並行に並ぶと効率がいいですよねー
駐車場5m・建物と反対側隣地までの空き距離を900mmとして建物の奥行を3間5,460mmとしますと、5,000+5,460+900+300(芯々から有効寸法)=11,660となります。これで駐車場と建物の距離はピッタリです。
しかし二階は駐車場スペースにバッティッングしないので、3.5間6,370でもいい訳です。これは間取り作成時に大きく有利に働きます。
二階が一階よりハングするやり方は浮遊感を上手く出すことができればデザイン性も上がります。特に軒裏がよく見えるので、こーいったところに高品質素材を採用しますと、さらにセンスアップ・グッジョブとなるとです～
新しい土地での計画の時、まず測量図や土地利用計画図等などメール添付でいいので入手します。何もない場合は、現地で簡易測量後に作図します。
今回は分譲予定地+開発許可済なので境界確定した地積測量図があります。
一番最初はプリントアウトした図面を何度か拡大コピーして1/100縮尺に近づけてフリクションペンで何枚も計画図を書いてあたりをつけます。
建物の大きさや駐車計画の概要が見えてきましたら、地積測量図にある座標をCADで入力します。座標とは、XnとYnの表に9桁の数字が並んでいるので、これをひたすらCADで数字を入力していきます。
この座標があれば現在では超正確にあっちゅーまに作図できます。その敷地図にフリクションペンで描いた寸法を正確にCAD上に落とし込んでいきます。
この時、誤差なく空き寸法などを仮確定させていくという順序ですねー
お話をいただいた2区画買うことにしました(笑)電光石火で決断 !
その理由の一つに今なら造成中なので、新たに敷地に給水管を入れていただけるということでした～これでうまく分割できると思います。
土地を買うのも縁ですね、昨日の今日ですからねー
「分譲地を2区画分けてもいいよ」と以前から取引のある不動産会社さんから連絡がありましたので、さっそく調査＆計画してみます。
地形や方位・道路接面状況に加えて、給水が開発許可そのままでどのように利用できるか、そもそも分割可能か、長屋は大丈夫なのか等々で、何がどのように建てられるかの可能性が出てきます。
もちろん、行政窓口への事前協議も必要ですし、現実に間取りが上手く構成できるかどうかはそれからなのですが・・・この辺りを一気に同時並行でやっていきます。
この土地には、いったい何が最適なのか???その割り出し方と言いますか、そこが弊社の一番の強みですたい !
全面物価高の世の中ですから、家賃設定もいつかは反映してくるでしょ～
アットホームの新築賃貸を見ていますと、やはり相場上がっていますよねー。当然です、建築費が上がっている訳ですから。。。
それで何の工夫もなく未だに同じような間取りで新築されているのもありますけど、長期に渡って大丈夫なのでしょうか。ただ水回りを少し大きく、お部屋も少し大きくしているみたいですが、根本的には理念が同じですからスグに厳しい競合にさらされることになります。これでは家賃設定の見直しがスグやってくるのではないでしょうか。
今現在でも築浅で数多く募集が出ていますし、このような間取りではリスクが高いと言っているようなものですから、よく見て似たようなものはやめておきましょう。
弊社が施工してきましたものは全て満室ですし、退去後も速攻入居されています。圧倒的な差別化、真似されない魅力、他にないコンセプトが必須です!
とにかく、机上利回りでなく20年後の実質利回りを想定しましょうと言いたいですね～
昨日、お惣菜を買いにアミコ地下のRF1に出かけました。そごう撤退後、相変わらず閑散としていますが、RF1のところだけはお客さんが結構いました。
サラダ系も美味しいのですが、ローストビーフが時々食べたくなっておりかに利用します。人が少なくさびしさもあるのですが、買い物は空いていてしやすい(笑)
両国のジビエイベントは賑わっていましたよ、ウイズコロナで感染者が少々増えても少しずつ日常に戻りつつあるように思いました～
只今、次回計画を書いておりまして勾配天井を美しく見せたいと思っています。
今までのラインナップに大きな勾配天井がないので、ゆとり空間を生むような優しい勾配を作ってみたいです。
仕上げ材にこだわり過ぎず、角度や梁の見え方などで低コストで存在感のある空間を生み出すことが目的ですね。
取引業者さんから「先進的リノベ事業」を紹介されました。
環境省+経産省合同で、CO2削減のため窓の断熱改修に補助金が出るようです。5万円～200万円までというから、まぁまぁでしょ。
っということで、わたくしの自宅(笑)、この際補助金もらって内窓改修しようと思います。元々断熱サッシなんですけど、あっちこっちにいっぱいサッシを取り付けたので、ガラスからの熱損失が結構大きいです。
1Fと2Fの中二階に多目的ルームがあって、北側テラスに大きな掃き出し窓が3っあります。北、少し西寄りなので冬の北風+夏の西日に耐える内窓を取り付けたいと思います。
内窓は効果覿面ですよ～オススメ
2020年コロナ禍になって政府は緊急経済対策の一つとしてコロナ禍で売り上げが減少した企業に対して、有利な条件で貸付をしました。
その貸付条件は当初3年間無金利+無担保というものでしたが、そろそろ3年が過ぎて元金+金利返済が始まります。
コロナ禍が長引いて売り上げが戻らない企業にとっては大きな負担となりますので、追加金融政策も出ているようです。
ココも今後の景気に大きく影響しますので、注目したいところですね。
昨年末の日銀の金融政策転換で金利上昇気運が高まっており、じわじわ現実化してきていますね。
我々大家業にとって金利上昇は注目すべきポイント、どこかで実質利回りの損益分岐に近づいてしまうので、予め金利上昇シミュレーションをザっとしておいた方がいいですね。
っで、聴いた話ですが・・・将来に向けた金利上昇を見込んで、今借り換えて金利を下げる動きがあるみたいですよ。
今ちょっとでも下げておいて、これからの金利上昇に備えよーとしているみたいです。
ここで強気に出られるか、どうかで、結果変わってきそうです～
本日、OB大家さんにラクポポ+ラクカフェをご見学・内覧いただきました。また次回のご計画時のご参考になさってくださいねー
こちらの大家さん、いよいよ来月地盤調査に着手させていただきます。今回の計画が弊社で3ヶ所目でございます。
誠にありがとうございます、心より感謝申し上げます。