2023年2月9日木曜日

魅力的なロフトとは。

 いろいろプラン練っておりますが、やはり455mmグリッドに加えてロフトも魅力的なアイテムの一つです。

でも過去によく合った梯子で上がる小屋裏ロフトは使い勝手がよくありませんし、小屋裏利用は熱気もたまりやすいですので要注意です。

つまり私の言っているロフトとは小屋裏でなく階段かローカからアクセスできる「使えるロフト」H=1,400のことです。

さらにロフト迄のアプローチも楽しめるようなプランにしたいところ、そしたら価値ある魅力的な空間となりますねー

2023年2月8日水曜日

これからのターゲティング。

 日本の経済社会は一般庶民が価格安に群がるのでデフレ傾向が長く続いています。今も様々なものが値上がりしていますが、輸入価格高騰によるものなので需要が高まっている訳ではないと思います。

でも片一方では高級品が売れているのも確かなようなので、二極化+格差拡大が根付いていってるのでしょう。

ここで誰をターゲット(入居者)にするか、と考えれば少しでも富裕層の方へ近づきたいのが本音です。

ある大手ハウスメーカーの共同住宅では3LDK家賃が徳島市で15~16万円というのもあります。家賃の企業負担率が高いということは、企業も大手系であり入居者も難関大学卒業したいわゆる安定した人生に近い方々だと思います。

何がいいたいかといいますと(笑)今までのような机上利回りだけに振り回されたよくある賃貸物件では新築時のあと必ず苦戦すると考えます。

我々地元大家は大手ハウスメーカーにできないことで魅力を生み出すアイデアが山ほどあるはず。ただ安さを先行させるあまり、また同じものになってるんですよねー

賃貸事業は長期に結果を出すことで実質利回りに繫がりますから、退去後半年も入居募集をするような物件では、机上・表面利回りと実質利回りの差が大きすぎます。

そのため、希少価値のある他にない魅力を打ち出して、少しでも富裕層側へ寄っていきましょう~

ただ都市でウケているからと言って徳島で人気になるとは限らないので、慎重さも合わせて大胆に差別化したいところです。

2023年2月7日火曜日

間取りとグリッドの考え方。

 間取りを考える上では基本的にグリッドにのせながら作成していきます。1グリッドとは正方形のマスと思ってください。

それが連続してグラフ用紙になっていますでしょ。あれは1方眼が1cmになっていますから、1/100で作図しますと1mですよね。

その方眼1グリッドを910mmで書いていきます。駐車計画や複数棟配置する時などは、この910mmの半分455mmも良く使用します。

一般住宅では、あまり使用しませんが、この455mmを使用することで間取り自体が大きく進展することがあります。これはユニットバスやシューズクローゼット・トイレなどに1,365mm寸法を使えるからなんです。

なので、残り寸法455mm広げただけで道が開けることがあります。さらにX方向なのか、Y方向なのかによっても大きく間取りの可能性が違ってきますねー

2023年2月6日月曜日

給水引込、行政窓口の違い。

 今回買う土地は北島町になります。

2区画のところに2本の給水管でしたが、お願いしてあと2本追加引込してもらうことになりました。

その際、1筆1地番に1本という規定があるので、2区画を小さく4区画に地番を分けることになりました。この時、165㎡以上でないと藍住町や徳島市は小さくできない開発ケースがありますので要注意でございます。

松茂町は1筆1地番でも2本給水管引込ができましたので、行政窓口での事前協議+事前調査を慎重に進めておきたいところです~

2023年2月4日土曜日

駐車場スペースとオーバーハング。

 駐車場の広さですが、幅は接面道路によると思いますが長さは普通車なら5mは確保します。新計画する際に道路側敷地に車を並行に並ぶと効率がいいですよねー

駐車場5m・建物と反対側隣地までの空き距離を900mmとして建物の奥行を3間5,460mmとしますと、5,000+5,460+900+300(芯々から有効寸法)=11,660となります。これで駐車場と建物の距離はピッタリです。

しかし二階は駐車場スペースにバッティッングしないので、3.5間6,370でもいい訳です。これは間取り作成時に大きく有利に働きます。

二階が一階よりハングするやり方は浮遊感を上手く出すことができればデザイン性も上がります。特に軒裏がよく見えるので、こーいったところに高品質素材を採用しますと、さらにセンスアップ・グッジョブとなるとです~

2023年2月3日金曜日

地積測量図と座標。

 新しい土地での計画の時、まず測量図や土地利用計画図等などメール添付でいいので入手します。何もない場合は、現地で簡易測量後に作図します。

今回は分譲予定地+開発許可済なので境界確定した地積測量図があります。

一番最初はプリントアウトした図面を何度か拡大コピーして1/100縮尺に近づけてフリクションペンで何枚も計画図を書いてあたりをつけます。

建物の大きさや駐車計画の概要が見えてきましたら、地積測量図にある座標をCADで入力します。座標とは、XnとYnの表に9桁の数字が並んでいるので、これをひたすらCADで数字を入力していきます。

この座標があれば現在では超正確にあっちゅーまに作図できます。その敷地図にフリクションペンで描いた寸法を正確にCAD上に落とし込んでいきます。

この時、誤差なく空き寸法などを仮確定させていくという順序ですねー

2023年2月2日木曜日

電光石火で決断。

 お話をいただいた2区画買うことにしました(笑)電光石火で決断 ! 

その理由の一つに今なら造成中なので、新たに敷地に給水管を入れていただけるということでした~これでうまく分割できると思います。

土地を買うのも縁ですね、昨日の今日ですからねー

2023年2月1日水曜日

分譲地2区画の調査。

 「分譲地を2区画分けてもいいよ」と以前から取引のある不動産会社さんから連絡がありましたので、さっそく調査&計画してみます。

地形や方位・道路接面状況に加えて、給水が開発許可そのままでどのように利用できるか、そもそも分割可能か、長屋は大丈夫なのか等々で、何がどのように建てられるかの可能性が出てきます。

もちろん、行政窓口への事前協議も必要ですし、現実に間取りが上手く構成できるかどうかはそれからなのですが・・・この辺りを一気に同時並行でやっていきます。

この土地には、いったい何が最適なのか???その割り出し方と言いますか、そこが弊社の一番の強みですたい !

2023年1月31日火曜日

これからの家賃設定。

 全面物価高の世の中ですから、家賃設定もいつかは反映してくるでしょ~

アットホームの新築賃貸を見ていますと、やはり相場上がっていますよねー。当然です、建築費が上がっている訳ですから。。。

それで何の工夫もなく未だに同じような間取りで新築されているのもありますけど、長期に渡って大丈夫なのでしょうか。ただ水回りを少し大きく、お部屋も少し大きくしているみたいですが、根本的には理念が同じですからスグに厳しい競合にさらされることになります。これでは家賃設定の見直しがスグやってくるのではないでしょうか。

今現在でも築浅で数多く募集が出ていますし、このような間取りではリスクが高いと言っているようなものですから、よく見て似たようなものはやめておきましょう。

弊社が施工してきましたものは全て満室ですし、退去後も速攻入居されています。圧倒的な差別化、真似されない魅力、他にないコンセプトが必須です! 

とにかく、机上利回りでなく20年後の実質利回りを想定しましょうと言いたいですね~

2023年1月30日月曜日

RF/1でお買い物。

 昨日、お惣菜を買いにアミコ地下のRF1に出かけました。そごう撤退後、相変わらず閑散としていますが、RF1のところだけはお客さんが結構いました。

サラダ系も美味しいのですが、ローストビーフが時々食べたくなっておりかに利用します。人が少なくさびしさもあるのですが、買い物は空いていてしやすい(笑)

両国のジビエイベントは賑わっていましたよ、ウイズコロナで感染者が少々増えても少しずつ日常に戻りつつあるように思いました~

2023年1月28日土曜日

勾配天井の見せ方。

 只今、次回計画を書いておりまして勾配天井を美しく見せたいと思っています。

今までのラインナップに大きな勾配天井がないので、ゆとり空間を生むような優しい勾配を作ってみたいです。

仕上げ材にこだわり過ぎず、角度や梁の見え方などで低コストで存在感のある空間を生み出すことが目的ですね。

2023年1月27日金曜日

先進的窓リノベ事業で内窓。

 取引業者さんから「先進的リノベ事業」を紹介されました。

環境省+経産省合同で、CO2削減のため窓の断熱改修に補助金が出るようです。5万円~200万円までというから、まぁまぁでしょ。

っということで、わたくしの自宅(笑)、この際補助金もらって内窓改修しようと思います。元々断熱サッシなんですけど、あっちこっちにいっぱいサッシを取り付けたので、ガラスからの熱損失が結構大きいです。

1Fと2Fの中二階に多目的ルームがあって、北側テラスに大きな掃き出し窓が3っあります。北、少し西寄りなので冬の北風+夏の西日に耐える内窓を取り付けたいと思います。

内窓は効果覿面ですよ~オススメ

2023年1月26日木曜日

コロナ対応資金。

 2020年コロナ禍になって政府は緊急経済対策の一つとしてコロナ禍で売り上げが減少した企業に対して、有利な条件で貸付をしました。

その貸付条件は当初3年間無金利+無担保というものでしたが、そろそろ3年が過ぎて元金+金利返済が始まります。

コロナ禍が長引いて売り上げが戻らない企業にとっては大きな負担となりますので、追加金融政策も出ているようです。

ココも今後の景気に大きく影響しますので、注目したいところですね。

2023年1月25日水曜日

金利上昇前に金利見直しの動き。

 昨年末の日銀の金融政策転換で金利上昇気運が高まっており、じわじわ現実化してきていますね。

我々大家業にとって金利上昇は注目すべきポイント、どこかで実質利回りの損益分岐に近づいてしまうので、予め金利上昇シミュレーションをザっとしておいた方がいいですね。

っで、聴いた話ですが・・・将来に向けた金利上昇を見込んで、今借り換えて金利を下げる動きがあるみたいですよ。

今ちょっとでも下げておいて、これからの金利上昇に備えよーとしているみたいです。

ここで強気に出られるか、どうかで、結果変わってきそうです~

2023年1月24日火曜日

OB大家さん、ご見学ありがとうございました~

 本日、OB大家さんにラクポポ+ラクカフェをご見学・内覧いただきました。また次回のご計画時のご参考になさってくださいねー

こちらの大家さん、いよいよ来月地盤調査に着手させていただきます。今回の計画が弊社で3ヶ所目でございます。

誠にありがとうございます、心より感謝申し上げます。

2023年1月23日月曜日

ニコイチの魅力を完全に引き出す。

 昨今建築費が上がって戸建て賃貸の利回りが合わなくなるところに「ニコイチ」戦略を思案中であります。

ニコイチですと上下階の音は気にならず、隣同士も収納や階段スペースをお互い挟むことで隣壁音も相当抑えられます。

さらに、2方向3方向に開口が設けられるので、採光+通風も抜群です。

これらにシューズクローゼットやウォークインクローゼット等収納スペースを充実させてデザイン性も高めたら、「戸建て感覚で住まう」をキャッチフレーズに攻めていけるのではないでしょうか。

・・・と考え書いて書いてしています~

2023年1月21日土曜日

実質利回り !

 昨日、顧問税理士に算出してもらった「賃貸収支・損益計算書」をもらってきました。弊社、毎年試算しています。

皆さん表面利回りは着手する際に必ず試算すると思いますが、その後損益計算書まで算出していますでしょうか。

まず、TV・ネット費+火災保険料+入退去時修繕費用+光熱費+固定資産税+管理費用などの運営費用までで家賃収入の約20%程度見ておいた方がいいと思います。

それらに加えて、借入支払利息も差し引いて実質利回りを把握しておきましょう。また、元金を含めた借り入れ返済額との差額も別にキャッシュフローとして把握します。

減価償却費は、差し引いた簿価と実勢価格とはだいぶ違うと思うのでここは参考程度でよろしいかと・・・

今まで全て常に満室で回っておりますが、細かく試算すればするほど表面と実質の差は大きく感じます。

この辺りを感覚でも捉えられるように毎年の試算表作成をしているとです~

2023年1月20日金曜日

午後から打ち合わせ。

 弊社、決算は11月です。午後から顧問税理士と最終打ち合わせです。

この決算時に賃貸収支も細かく試算してくれていますので、それを見つつ次回戦略を立てていきます~

2023年1月19日木曜日

ファミリータイプ3LDk +???

 徳島市川内町で新計画中は2通り、2LDKと3LDK。とはいってもわたくし・・・ふつうはしません(笑)ので、見せ場工夫がいっぱい~

今まで戸建てでもコンパクト型をしていましたので、今回のファミリータイプはえっとぶりです。

たとえば、つまえるハウスは7×7で構成されています。7とはグリッドの数で1グリッド910mmですと6,370mmになります。

1Fと2Fの間にある大収納(H=1,400)を除外しますと、6,370×6,370×2F=81㎡(24.5坪)となりますね。

今回、進行中なのは、6グリッド×8グリッドで計画中でございます。5,460×7,280×2F=79㎡(24坪)となりまして、約半坪程度小さくできています。

ですが、大収納への入り口は2か所別々にあり、アルコーブあり、リビング階段あり、洋室は5.3帖×3室のうち二つは開放可能などなど・・・

確実にパワーアップしてございます !

2023年1月18日水曜日

オーナー、チョイスプランシステム !

 そのままの仮名付けました~「オーナーチョイスプランシステム」(笑)今、プランを練り上げ中であります~

2LDKタイプと3LDKタイプをご用意。様々なアイテムを施した住まいを見てもらいますが、基本形・基本価格も明確にお示しをいたします。

それぞれが自由に組み合わせて戦略を練る・・・つまり、うどんのやまのように(笑)かけうどんだけでいくか、てんぷら取るか、みたいな感じですな。

因みに私はいつも「だし巻き卵」をチョイスしているとです !

2023年1月17日火曜日

自由に追加選択できる商品戦略。

 次回は、「本体価格・基本仕様」を設定して、様々なグレードアップしているアイテムをバラバラにして大家さんが自由に追加選択(価格明確)できるようにいたします。

昨今上がり続ける建築費に対して、大家さんごとにオリジナルの組み合わせができれば立地条件や家賃設定とのバランスを鑑み戦略的に大家さん自身で仕様・設備等を決めていければと考えました。

たとえば場所がいいし妥当な家賃設定でいくので、基本仕様だけでいくとか、エリア的に厳しいので相当分グレードを上げて安心感を手に入れたいというように・・・

それぞれがその立場での商品戦術ができるよう分かりやすくオプション設定をご用意いたします。乞うご期待ください~

2023年1月16日月曜日

超ローコストに意義ありますか ?

 弊社はその建物自体の存在に価値を吹き込んでいます。価値とはそこで住まう方々の暮らし方が変わり心に余裕や豊かさが満ちてくることをいいます。

そのために必要なデザイン・資材・施工にも手間をかけます。ラクポポやラクカフェもそうです。(まだご見学可能でございますよ)

それとは反対に建築コスト削減だけを念頭において作られている物件もございます。そもそも、私自身それらを見て今に至る訳でございますが、誰がしても同じようなモノ(建物)からはコト(暮らし方)価値は生まれず、こーいったことは建物だけに限らないと思うんです。

心が痛むような建物も今だ新築されています。「そこに住む方がおるんだからそれでいい」という方もおいでますが、そうやって価値創造が消えていくことで失われていくのは、日本人の心の豊かさだと信じて造っています。

また次、川内町でもその価値創造を見ていただきたいと思って熟考中でございます~

2023年1月14日土曜日

ラクポポ、ご見学ありがとうございます !

 本日も遠方からご見学ありがとうございます。

皆さん、ラクポポでは驚かれています。写真で見るよりずっといいと高評価いただいておりますので、明日もぜひ予約サイトの方からご見学申し込み宜しくお願いします~

2023年1月13日金曜日

金利上昇へ。

 昨年、日銀が金融政策を転換したことで長期金利も上がり始めましたね。これから様々なローン商品も徐々に上がり続けていくと見られています。

ここで私の借り入れに対する考え方を少しお話します。

例えば1,000万円・金利1.5%・30年返済で借りますと、返済総額は1,242万円となるので借りた金額は1,000万円ではなく1,242万円借りたと考えます。これを1,000万円借りたと考えてしまいすと242万円の負荷を感じ取れなくなってしまいリスクが上がってしまいます。

この負荷を感じ取りますと、繰り上げ返済するといくら特になるという捉え方になります。

今後金利が上昇して仮に1.5%が3%になりますと、返済総額は1,242万円→1,517万円となり金利差額が総額で275万円上がることになります。

1,000万円の原資で1,517万円の返済割合は不動産価値がそのままの場合、自己資金比率によってはかなりリスクが上がってしまいます。

安全な長期返済にとって金利動向が重要ポイントであることは事実ですので、今後も金利動向は注視していきましょうね~

2023年1月12日木曜日

ありがとう、ジェフベックさん。

 悲しいニュースが入ってきました、ギタリストのジェフベックさんがお亡くなりになりました。

私は中学生の時、ロッドスチュアートさんの歌声が大好きでした。高校になってレコードを聴ける環境になってからは次々アルバムを買いました。

ロッドとジェフベックさんとはこの時より若い時代に一緒にバンドをしています。それから何年もたってお互い大スターとなってから、「People Get Ready」で共演されています。

名だたる世界ギタリストの中でも、ひと際個性に溢れていて一発でジェフベックのリフだと判る素晴らしい音色を奏でます。良かったら聞いてみてください・・・

2023年1月11日水曜日

年始の挨拶、油断しておりました~

 私は毎年仕事始めから取引業者さんの年始挨拶をお断りしております。

ですから駐車場に「取引業者様の年始ご挨拶をお断りしております」と張り紙してありました。

もうそろそろ、おらんだろーと・・・11日に外しましたら本日数人お見えになりました(笑)不思議な習慣でございます。

何年も継続取引しているのに必要でしょうか(笑)

29日~3日迄休暇とって5日6日新年あいさつ回りして、7日~9日迄三連休となって、今まだ挨拶してたらいつ業務復帰するのでしょうか~

大丈夫でしょうか、日本の生産性向上(笑)

2023年1月10日火曜日

次の計画にかかるとです !

 ラクポポを完成させてただいま見学会中ですが、やることは全てやったので、もう次の計画にかかるとです。

場所は徳島市川内町で、11号吉野川大橋北詰東側です。90坪の敷地に3棟戸建て系を建てます。

いろんな案がありすぎで、どれでどの組み合わせで進めていくか、誠に悩ましい~かといって、つらくはなくドキドキしつつあれこれ思案中でございます。

当然、今までと同じものは建てませんので、こちらもご期待くださいませ。

2023年1月9日月曜日

ご見学ありがとうございました~

 ラクポポご覧になった方々、皆さんに感心していただきましたyo~

おもしろい、楽しそう、ココも座れる、これなにっ ? 、アーチがかわいい~などなど・・・

延床面積16坪のコンパクト住宅なのですが、皆様広く感じるし二人で十分暮らせるとのことでした~

2023年1月7日土曜日

ご見学予約ありがとうございます。

 本日より、ラクポポ+ラクカフェのご見学会が始まりました。さっそく数名の方よりお申込みいただいておりまして、ありがとうございます。

全て弊社で開発しました一人住まいに最高の暮らしを実現する商品でございます、自画自賛(笑)

なぜ、「一人で住まう」にこだわるのか ? というところでありますが。

私自身この「暮らしデザイン」を起業するまではファミリー向けの注文住宅を約30年間にわたって約800棟供給してまいりました。今、時代が昭和から平成→令和へと移り変わって生き方そのものの価値も大きく変化しております。

一人を満喫する人生、一人だからこそ実現できる自分だけのゆとり時間を大切にする等々・・・それらを日々味わうことができる「住まい」をご自身で創造すること自体素晴らしいことだと思うんです~

追伸、お馴染みのOB大家さん~もちろんご遠慮なくご見学くださいyo~LINE+電話お待ちしております。。。

2023年1月6日金曜日

仕事始めで即決満室。

 12月末で「ラクカフェハウスD」北島町・戸建てが退室となりましたが、仕事始めの1月5日ご入居の方のご見学&即お申込みとなって満室となりました。

他多数お問い合わせもあるようで、管理会社さんの素早いご対応ありがとうございました。

「ラクカフェハウスD」はこのあと2月20日(月)まで新築見学会場として内覧させていただきます。

2023年1月5日木曜日

賀正2023年 !

 明けましておめでとうございます。皆様どのような新年をお迎えになりましたでしょうか~

私は2日から事務所に少し出てごぞごぞと用事をしておりまして。こーゆー休日にこそ、ゆっくり新規計画を考えることができるんですね。

そーしますと、一旦仕上がっていたようなものをまた引っ張り出して来て、あれやこれやといじって。。。その内、「これだと、ここでは採用できないけど・・・どこかでぜひ実現したいなぁ」などと小技ストックができていったりします~

見積書を細かくチェックしたり、発注書を作成したり、みたいな事務作業に比べますと楽しいひと時でございます~

ラクポポもそーしてできたんですよ。