FRB利下げ。

 0.25%FRBが利下げしましたね。

日銀は年末に0.25%利上げするという予測になっているんですかね。円高傾向になりそうでございます。

皆さん金利動向に気を付けましょうねー

ワールドシリーズ5時間越え。

 ワールドシリーズ第三戦・日本時間9時に試合開始してもうじき5時間、5対5・延長戦が続いています。

4打数4安打(内2本塁打)の大谷さん、5打席目6打席目と申告敬遠2と大活躍です。

しかしドジャースもう投手がいませーん(笑)

素晴らしい試合です !

GARAGE HOUSE Ⅱ、造作完了。

 藍住で新築中のGARAGE HOUSE Ⅱですが、ほぼ大工さんの造作工事が完了してきたので見てきました～

自分で暮らし方を創造していつも書いています。

実際にカタチになってきてイメージと違う部分もありましたが、大方は狙い通りでございました。

入居初見学の方々の驚きが目に浮かんできますねー(笑)

乾太くん、採用します !

 2026年・年明けから藍住町でファミリー向け・戸建て賃貸を弊社所有で新築します。

ファミリー向けの重要ポイントはズバリ家事です。洗面脱衣室にリンナイ製・乾太くんを設置しようと思います。

乾燥機でグルグル回せる普段着なんかを即乾燥することで家事の時短間違いなし !

色んな機能が付いたタイプとシンプルなのと2種類あります。容量は大きめの8kgぐらいがおススメみたいです～

牛丼も高くなってる。

 久しぶりに「吉野家」に行ってきました。

牛肉の味付けが私には少し濃いのでご飯だけが多い「大盛」を頼みます。これに「お新香」「みそ汁」で970円します(笑)

何もかも価格上昇ですねー

あたまの大盛という具材が多いのより通常の大盛価格の方が高いので、まだお米が高いということなんでしょうか～

大事な方角。

 以前の注文住宅会社経営の時から設計は私がしていました。施主さんとは各営業担当が打ち合わせるのですが、鬼門・風水等のお話が出てきますとよく同席していました。

なんとなく鬼門は良くないんでしょとなっているんですね。この辺りをきちんと説明できる方々は少なくて、いてもそれぞれ微妙に違っているようです。

鬼門(北東)から鬼や邪気が入ってくるらしいのですが、鬼を私は見たことなくて(笑)邪気が入って病気になるっていうんですが、生活習慣に原因があるとよくお医者さんに言われるのとどう関係しているのでしょうと思ってしまうのは私だけでしょうか。

建築において大事な方角とはその土地の自然環境になじむことであります。

夏日が多くなった今の日本では西日や東日をどう避けて冬の低い日光を取り入れるか、採光やその土地特有の風を計画的に通風・遮風するということが先行事項であり、鬼門・風水でこれらが不利になるようであれば諦めましょうというのが私スタイルです。

しかし、一度気になりますとなんとか克服したくなる気持ちも十分理解いたします。そこそこ気にするというのがベストではないでしょうか～

敷金・礼金。

 先日、新築中の大家さんが入居管理を弊社と同じ業者で検討したいということで、敷金や礼金・仲介手数料について話し合いました。

敷金は返還するとか、せんとかでよくトラブルになるということで、今は退去時修繕費という名目になっています。

入居時に預かるもよし退去時に清算するもよしというスタンスですから、入居者の初期費用が抑えられます。

また礼金ですが、弊社物件も築後5年以降はゼロにするようにしています。これだけ賃貸市場に物件がありますと礼金自体(新築以外)が本質から外れているようにも思えます。

これで修繕費預かりも後にしますと、敷金ゼロ礼金ゼロとなって手記費用は仲介手数料と家賃だけになります。

大手の一部は退去時の費用が高いとか耳にしますが、いずれ入居者の知ることになると思いますので、正直に入居者目線で進めていきましょう～

OB大家さん指値。

 弊社取引先の土地分譲業者さんからご紹介の売地をOB大家さんにお話したところ指値していただきました。

まぁまぁ厳しい価格(笑)でしたので、ちょっと考えさせてほしいとのご回答でありました。

この売地の南側が良さげです・・・

畑で開放感抜群 ! 日当たりいいですー

大谷さん、ひとまずおめでとう !

 本日、ナリーグ優勝を先発勝利投手＋3本塁打という超偉業で決めてくれました大谷さん～

二発目の場外は大声を上げてしまいましたが、3発目はなんだか打ちそうな気がしていました(笑)

ずっと打ててなかったのでピッチングに影響しないか、昨日から心配していましたが・・・わたくし全く的外れでした。

素直に感動しました(泣)

奥様がスタジアム観戦に来ていたらしいのですが、今日の夫の神がかりな活躍どう映ったんでしょうねー

新規計画はテレコ(笑)

 「つまえる暮らしVer.カップル」のゾーニングは1F玄関入口側に3Fバルコニーがあります。

OB大家さんの新規計画ですが・・・玄関入口と反対側にバルコニーのプランで考えてみたいとご要望がございました～

階段位置を動かす上に3フロアに重なっていますので、ほぼ一から練り上げることになります !

それが・・・んーできました(笑)

造成中の土地検討。

 OB大家さんから良さげな土地があったら新計画を検討したいとお話がありました。

土地分譲業者さんに問い合わせたところ現在造成中の分譲地3区画を紹介いただきました。

1つは既に商談が進んでいるとのことでしたので、2区画を検討中であります。

藍住町なので土地面積に制限があります。そうしますと戸建てを複数棟配置するのには給水引込管が変わってきます。

現在、その辺のところをお調べしております～

2025年4月～法改正の影響。

 2025年4月からの法改正以降、新設着工戸数も減少傾向のままですねー

①省エネ基準をアップ

②確認申請手続き見直し

③耐力壁等の壁計算等の見直し

以上、3つあった訳です。②の確認申請だけでなく検査体制も厳格化に移行しています。

提出添付資料も増えて現場管理は大きく変化している模様です。

きちんとするのでいいよーなものなんですけど、それって必要ですか(笑)も含まれています。

つまえるカップ向け。

 現在、「つまえる暮らしVer.カップル」と同等仕様の戸建て賃貸を徳島市に10棟新築中であります。

あっちこっちにこだわりがあります。

たとえば通常リビング照明はシーリングライトを採用しておりますが、こちらはペンダントとなっています～

全く違う良さげな雰囲気を醸し出していますので、ぜひHPでご確認ください～

自社戸建て賃貸・藍住。

 2025・年末に向けて大家さんの戸建て賃貸10棟が進捗しておりまして、その後もOB大家さんの戸建て賃貸3棟を予定しております。

そのあと自社の戸建て賃貸に着手しようと思います。その頃はGARAGE HOUSE Ⅱも竣工を迎えているはずです。

さて、次回の戸建て賃貸は子育てファミリー向けとしております。

藍住町富吉、24時間スーパーが只今新築中でございまして今後人気になりそうなエリアであります。

今回は2025年4月～断熱＋気密工事の性能が上がっていますので、リビング階段にしようと思っています。

ダイニングとリビング両方から上がっていく家族の姿が確認できるようするつもりです !

壁厚を上手く利用する。

 GARAGE HOUSE Ⅱですが、2フロアにDK・洗面＆風呂・トイレ・大収納がございます。

その横を通って3フロアへの階段上り口に向かいます。

インターホンやリモコン類を壁厚利用したこの枠の中に収めることで壁から飛び出ることがありません。

なので通りすがり肩で触れることもなくスッキリと見えます～

玄関タイルを想定。

 先日、GARAGE HOUSE Ⅱ で以前余っていた六角形タイルを玄関ポーチにポイントで貼ったらどうかと・・・

試しに大きさバランスを試しました～

タイル職人さんを呼ばずに、ポーチにモルタル塗る左官さんに「すまんけど、ちょっと貼っといて」というコスパ作戦であります(笑)

新プランのご依頼承りました。

 OB大家さんから新プランのご依頼を受け、現地視察に行ってまいりました。

何が建つのか ? 

敷地自体がどれぐらいの大きさなのかは建物を仮に落とし込んでみますと何となくイメージができるもんです。

都市計画法による申請や確認申請等々、どういうプロセスを経ていくのかも同時進行でお調べいたします。

敷地横には遊歩道的なスペースが続いており、こんな海が臨めるんです～

デザインハング130mm !

 GARAGE HOUSE Ⅱは2フロア以上がデザインハングしています。

オーバーハングは1Fより2Fを跳ねだすことで敷地が有効に使えて2F有効床面積が増えるメリットがあります。

デザインハングとは外観デザインを良くするために少しだけオーバーハングさせることです。

今回のデザインハング寸法は130mmだけです。フラットで単調な外観がこれだけでもシャープに映ります。

その130mmを室内側は階段ホールに使いました～

階段上がってきたところにわずかにできた「ゆとり」です。

ロバーツ交代 (笑)

本日のフィリーズ第二戦ですが4-1でリードした9回裏、頭っから朗希かと思いきや、、なんとトライネン。。。

なんちゅう采配してくれるんやと世界中のドジャースファンは思ったはずです。さらにさらにブルペンで投げていたのは、、なんとベシア。。。

ロバーツの頭の中が全く理解できない継投でした(笑)

案の定1点差にせまられランナー背負って「サヨナラ」のチャンスに2アウトからやっと朗希登場なんとか勝てました。

ブルペン陣もウォームアップがやりずらくロバーツではなく、

カーショウが監督代理すればすんなり勝てた試合でした(笑)

LOFTへのステップ階段。

 GARAGE HOUSE ⅡにはLOFT があります。

このステップ階段は斜めのLOFT へアプローチしますので、踏み板が三角になっています～

ん～おもしろい(笑)

左の室内窓からは2フロアのダイニングカウンターが臨めます～

GARAGE HOUSE Ⅱのポスト口。

 建物自体にポスト口を設置すれば建物内から取れて便利なので良くこの手法を採用します。

今回のGARAGE HOUSE Ⅱの面白いところはポスト口が階段途中にあることです(笑)

1フロアから2フロアへ上がる階段の隅っこにあります。

3段回りの真ん中にポトンと落ちるんですねー

朝倉、おいしい～

 雅叙園に泊まった時、飲み放題食べ放題ラウンジがあってそこで「朝倉」というウイスキーをハイボールにして飲んだところとても美味しかったので買ってみました。

飲み比べテイストでいつも間違える私、実はこれ焼酎を樽で熟成させたリキュールとやら・・・らしい(笑)

私が飲んだのは左の素のオリジナルだったと思います。今晩からチビチビ飲んで違い(笑)を楽しんでみます～

大手ハウスメーカーも6.7%減。

 資材高騰・インフレ・実質賃金低下の影響で低層住宅販売が鈍化しているみたいです。

低層住宅ハウスメーカー前年比6.7%減と記事にありました。

大手は違う分野にシフトしていくでしょうけど、今まで通りでやっている住宅関連企業は前年比減が続くことになりそうです。

新たなエリアに進出している地元企業もありますが、そちらのエリアも減少していきます。

いずれにしても低層住宅の未来はオリジナル性での差別化しかないと思います。

雅叙園から武道館へ。

 ファミリーで食事するだけで東京往復したら飛行機代が高いかなと思っていろいろ探してみました。

次の日「ノラ・ジョーンズ」のコンサートが武道館であったので行ってきました～

武道館は初めてでしたが、爆風スランプの歌にあるように九段下駅から人の波があるので迷いようがないですねー

ジャズ系ですのでステージはいたってシンプルです。

音も反響していい環境とは言えなかったですが、演奏レベルは高くコーラスもきれいでした ! 

「マイブルーベリーナイツ」洋画からのファンでしたが、主題歌は聞けませんでした(笑)ざんねん～

911ガラスコーティング。

 911カレラ991.2ですが、いつも洗車機にぶっこんでいます(笑)

隅々までふき取りも難しく少しずつ汚れが蓄積しているようでしたので、「ガラスコーティング」してもらいました ! 

3種類ぐらいあるみたいですが、雨が降ると汚れが落ちるというのはこの2種類。

チラシツールの写真が911になっていておススメされたので、「いいほう」にしました～

ぴかぴかなの判りますでしょうか(笑)

991.2素のカレラに乗って約半年になりました。やはりハンドリングはピカイチであります。

私は日常使いの街乗りだけですが、速さやさらなるレスポンスを望まれる方は、GTSやGT3がおススメ～その分高いですけど(笑)

雅叙園カフェパンドラへ。

 雅叙園閉店につきパンドラというカフェに最後に行きたいということらしいです。

私はカフェ苦手です(笑)スイーツ系ほぼ食べませんし、頼んでもホットコーヒーか紅茶ですが、娘たち全員で並んでるというので途中から参加して入店いたしました～

滝や庭がホントキレイです～

吹き抜けていて開放感抜群です～

圧巻の高さでしたねー

雅叙園、建具の収まり。

 目黒雅叙園に宿泊したのですが、ビジネスの交渉ごとに使えるようにしているのか、リビングが広かったです。

ベッドルームとの間は建具で仕切られているので、リビングにゲストを招き入れやすいですよねー

こちら・・・この両扉で完全に仕切られます。

開放しますと・・・

扉がきれいに収まりわからなくなりました～

反対側から見ますと扉があることさえ気が付かなくなるよう収まっていました～

テーブルとは別にソファコーナーもありましたよ・・・

東京出張から帰ってきました～

 年に一度ぐらいでしょうか、ファミリーが集まるので東京へ行ってまいりました。娘3人と婿殿合わせて6人オールスターであります(笑)

こちら・・・

この通路だけで解る方は一度は訪問された方でしょうねー

そーです、「ホテル雅叙園東京」です。一時閉館というちょっともめてる感(笑)があったので、その前に百段階段とカフェパンドラを訪問したいという声で現地集合となりました。

私は以前に研修で訪れていたので二度目であります。今回はディナーも中国料理「旬遊紀」でいただき宿泊もさせていただきました～

庭も手入れが行き届いていて爽やかであります。

建物内にも鯉がいて上から見ていますといっぱい集まってきます～

節約志向強まる。

総務省家計調査における「可処分所得に占める消費支出の割合」であるが、賃上げされても節約志向が強く、お金があまり使われてないという。2010年頃まで平均消費性向水準は70％程度であったが、低下傾向が続いており24年時点で62.8％・・・っと専門誌に記事がありました。

この節約志向、この先実質賃金が上がりそうもないのでしばらく続きそうです。

都市部の家賃上昇も節約志向に関連していると思われますが、地方では家賃にどう影響するか見ていきたいところですねー

リフォームも価値を高める。

 大手ハウスメーカーがリフォーム事業を伸ばしているという記事がありました。

「暮らしの価値を高める提案型」らしいです。

先日、取引先からリフォーム事業者の悩みを聞きましたが、以前のように水回りが使いにくいとか、建物自身が古くなったので材料を新しく交換するとかの提案では価値が生まれず価格競争だけとなってしまいます。

ここも価値創造で新たな暮らし方をイメージして進めていきたいところです～

アクセントにタイル。

 こちら・・・六角形の外用床タイルです。

GARAGE HOUSE Ⅱ の外構ですが、土間コンクリートにタイルを貼りますとタイル職人をわざわざ呼んできて、工程も増えるので思ったより工事費が嵩みます。

そこで考えました～

これは以前に SKIP HOUSE SEAL ・ PIT HOUSE MOLE のローカにポイントで埋め込んだタイルで良さげな数量が余っていました～

玄関ポーチに土間コンクリートを打設し、モルタルで仕上げるときに職人さんに「ちょっと埋めといて」作戦であります(笑)

階段に落ちる郵便物(笑)

 GARAGE HOUSE Ⅱ ですが、このように建物自体にポスト口が設置されております。

いつもならシューズクローゼット棚で受けるのですが、今回はこちら・・・

ここは階段3段回りの踏み板真ん中の上になりますので、帰宅しますと階段途中に郵便物が落っこちている様子が見られます(笑)

2フロアに上がる時に取ってください～

圧巻のピッチングでした～

 5回被安打ゼロ4対0でリード、圧巻のピッチングだった大谷さん。素晴らしいとしか言いようがありません。

6回中継ぎに交代後、一挙6点を奪われて逆転、今のドジャースの象徴のような試合となってしまいました。

山本くんに続く悪夢です。

が、しかし今度はバッターとして8回に1点差に迫る本塁打を放ちます。すごすぎて～感動です !

ガレージハウスⅡ室内窓。

 2フロアには水回りと大収納があり、水回りの上がLOFTで大収納の上が洋室です。

この段差から生まれる面白さを室内窓で演出します・・・

この室内窓からキッチンカウンターに座っている方を眺めることができます～

GARAGE HOUSE Ⅱの吹き抜け。

 只今新築中のGARAGE HOUSE Ⅱですが、ガレージ内に吹き抜けがございます。

この吹き抜けは2フロアにある大収納の天井高1400mm分吹き抜けております。

そこに窓を設置して外側から大収納内を臨もうという訳です・・・

このとおり(笑)良く解らないかもしれませんが、ガレージ内から窓ディスプレイを楽しめるんです～

3フロアの楽しみ。

 ドジャースさらなら負けしましたースコットが出てきたときに「なんで ? 」と思った方はアメリカと日本で大勢いたと思います(笑)

さて、こちらはついこの間完成しました、ガレージハウスです・・・

2フロア画像です。左が大収納入り口、真ん中が1フロアへの階段で右が3フロアへの階段です。

この場所だけでも楽しめる !

八起会(やおきかい)。

 皆様、「八起会」ってご存じですか ? 

わたくし20代後半から30代前半にあっちこっちで開催される全国の講演(セミナー)を聞いて回っていました。

このころに八起会創設者の講演も拝聴させてもらったことがあります。

だいたい講演のほとんどは経営者が「わたしはこーやって成功しました」というお話なのですが、この会は「わたしはこーやって会社を倒産させました」という切実なお話でした。

取引先と話しててひょんなことからこの話が出てきたのですが、調べてみますとまだきちんと活動されているようです。

経営者の中には倒産で心が折れてしまい自殺に追い込まれる方もおいでましたから、この会の存在は大きかったと思います。

わたくしはこの時、会社を倒産させる経営者は一度は成功しているということを知りました。

また、倒産原因として売り上げ減少や人手不足、市場変化に物価高騰などが起因といわれておりますが、いつの時代も経営当事者の行動原因から倒産が始まるということでございました。

年金の算用(笑)

 わたくしもうじき63歳でございます～

老後生活には賃貸収入を考えておりますが、少なからず年金も当てにしております(笑)

だいたい払い込んだ金額全て返してくれるなら、それだけで十分やっていけると思いますが・・・

算用しますとやはり年金だけでは生活できませんが、全くないものと考えますと少々助けになってくれますので、捉え方ですかねー

注目したい総裁選。

 高市氏は元安倍総理に近く以前から円安・株高の積極財政を唱えておりますから、私たちにとっては追い風と見た方が良いのではないでしょうか～

ゼロ金利には戻らないとしてもドンドン金利上昇とはならないと思います。

石破政権で停滞していた経済を給付ではない政策・緩和策等で次から次へと打ち出してほしいものです～

金属サイディング貼り始めました～

 藍住町で新築中のGARAGE HOUSE Ⅱ 。正面に金属サイディングを採用しています。

はっきり言って高いです(笑)なので、あと3面はスタンダートな窯業系であります。

こちら・・・

グリーンの金属系に神島化学の木目調を合わせて高級感あるバランスを演出しています～

賃料の損益計算書。

「表面利回り」と「実質利回り」との差を把握することは賃貸経営の重要ポイントです。最新の賃貸収支・損益計算書ができてきたので眺めていました(笑)

「表面利回り」は全体で9.5%のようです。2016年に共同住宅・新築18戸竣工したあとは戸建て新築が多いのですが、その割には高めだと思います。

「表面利回り」から以下の経費を引きますと・・・インターネット・TV、火災保険料、退去修繕費、共用光熱費、固定資産税、仲介手数料＋広告費、入居管理費、浄化槽管理費、「実質利回り」は7.2%に下がりました。

あと長期安定運営にかかせないのが、家賃収入に対するローン返済額の割合「返済率」です。

50％以下が理想とされていまして、弊社は43％でした !

一時期はフルローンOKという時代もありましたが、「返済率」70％を超えますとイレギュラーな出費で赤字になることもあります。

地主系の中には節税効果を狙って赤字覚悟で投資されている方もおいでるそうですが、賃貸投資は企業経営と同じなので赤字を目標にすることはありえません。

これはOB大家さんに教えていただいたのですが、資産作りと不動産投資の違い。資産作りとは賃貸収支で残ったマネーを投資に回すことであり、私用に使ってはいけないとご教示いただきました。

「そーしないと利回り通りにならないよ」と・・・

ベースボールのおもしろさ。

 連敗をなんとか止めたいドジャース、山本くんが好投 ! 

7回で交代かと思ったら、8回マウンドへ。右上に「ノーヒットノーランまであと6アウト」と出ました～

3対0、そーかそーゆーことかと !

山本くんのナイスピッチングは100球超えても続き9回も2アウト。ドジャースファンは歴史的一瞬をとスマホをかざす。

敵ファン観客も立ち上がり祝福ムードの中・・・ホームランを打たれてしまいました～

ここで監督マウンドへ、内野手全員集まって山本くんをねぎらってハグハグハグ。あと1アウトでブルペンへ。

解説の小早川さんが「勝ったムードになってしまっているけど今2点差なんですよね」と。

トライネンで1アウト取れずに昨日サヨナラ負けホームランを打たれたスコットへ。「なんでここでスコットやねん」と思いました・・・嫌な予感は的中、連日のサヨナラ負けになりました。

山本くんの「ノーヒットノーラン」期待からの連敗。

ゲームには流れがある、1アウト取る難しさ、ベースボールのおもしろさを知るゲームとなりました～

木材の劣化を防ぐ。

 博覧会のセミナーに木材の劣化についてがありました。

森林資源が豊富な日本は今、木材利用が見直されてビルも建てられるようになっています。

木材は人にやすらぎを与えますが、外部で使用しますと腐朽が問題となります。太陽光・雨・気温・カビ等で劣化していきます。

このため保護塗料を塗るのですが、塗れば塗るほど木の良さがなくなってしまいます。こちらは別のブースにあった塗料メーカーの資料です・・・

経年変化を楽しめるように工夫されています。

外部に採用するのは勇気がいりますが、雨のあたらないところ一部に採用するなら一考ありですね !

木と暮らしの博覧会へ。

 パシフィコ横浜でありました「木と暮らしの博覧会」へ行ってまいりました～

会場には多数の来場者がありセミナーも開かれています。

以前は積極的に参加していましたが、久しぶりの講演とあってとても新鮮でした ! 

最新情報いっぱいでした。

本社神奈川の取引先ですが、以前徳島に転勤なっていた方ともお会いできて懐かしかったですねー

都市部ではこういったイベントが大小行われています。都市と地方差の経済格差の起因にもなりますねー

「台風の影響で羽田に引き返す可能性がございます」と言われてビビッておりましたが、特に揺れもなくスムーズに着陸 !

徳島県最賃66円アップに。

 980円＋66円＝1046円に最賃がなりましたね。

賃金が上昇したように見せてますが、実質賃金は下がりっぱなしなので労働賃金はまた減ったということだと思います。

家賃の上昇には実質賃金アップがカギだと考えています !

政府の物価高対策としての給付は一時的で消えてなくなりますでしょ。この実質賃金のところに切り込むしかないはずです。

実質賃金が上がらない理由は価格転嫁できないから。系列や下請け取引という日本独特の組織も価格を上げられない一因でしょうねー

つまり、ここを改善しない限りいつまでも貧困が広がり続けることになってしまう。

本日地元紙に労働者が習得したい仕事上のスキルに関する調査結果が掲載されていました。「スキルを習得したい、高めたいとは思わない」と尋ねたところ、米国労働者はわずか3.7%に対して日本の労働者は29.3%となっています。

日本の労働者のモチベーションの低さが露呈しています。これでは国がスキルアップのしくみを用意しても変化は臨めず人材不足は続き実質賃金は上がらないと思うんですよねー

請負契約業への支払タイミング。

 工務店・建設業者の倒産が多くなっていますので、建築主が支払うタイミングには注意が必要だと思います。

地元工務店や大手ハウスメーカー・中堅ビルダーごとに建築主が支払うタイミングは微妙に違います。

一般的に多いのは、契約時→着工時→上棟時→(木工事完了時)→引き渡し時の4回(5回)です。

弊社は上棟時では少し早いと思うので、屋根や耐力壁等々が完了して検査する中間検査合格時としています。

たとえば着工時現場に工事変化はほぼ見られませんが、事前準備や発注作業はだいたい着工前に行われています。

請求が発生するのは納品時や工事完了時(内金あり)ですから着工時に建築主から30％ご入金いただいても請求がくるのは次月か次々月になるので、請負側はその現場支払いがくるまでその工事金をプールしておくのが原則です。

しかし倒産する請負側はそのお金を別の現場支払いに充ててしまうために倒産時に建築主にお金が戻らないということになってしまいます。

随分前ですが、工事が終わるたびに支払いするからというお客さんがおられました、もちろんお断りしました。

建築主からしますと請負側に請求が来てからでいいと考えるのは理解できますが、これでは請負業が成り立たないので現在のような支払方法になったと思います。

請負側からすれば建築主が約束通りに支払ってくれるかどうかという高リスクにさらされています。現に倒産の引き金は未収金だったりします。

納品や各工事金が発生してから未入金となれば倒産リスクは格段に上がってしまいます。

資金が潤沢な大手も含めて集金リスクを避けるためにこの支払スケジュールになったと考えています。

大谷さん休養日に4本差。

 フィリーズ・シュワーバーが大谷さんの試合がない日に一気に4本塁打・46、47、48、49号を放ちました。

打点もトップなので、MVP候補間違いないでしょう～

大谷さんは45号本塁打がどこまで迫れるか ? 現在、OPS・得点もいいので今後投手としての結果が出ればMVP票は割れるように思いますねー

トヨタグループ社債購入。

 随分長い間、ゼロ金利政策が続いていたような気がします。その間、個人預金をほったらかしていました。

借入の金利上昇を受けて利息を調べてみると・・・なんと0.002％とかもありましたねー(笑)

そこで個人預金を5年定期・国債・社債に振り分けたんです。

国債は上昇気配5年で1％前後ですが、トヨタモータークレジット米ドル建て5年は約4％ありましたねー

これからFRB・利下げ日本銀行・利上げ傾向が続いて円高になるのが少し気になりますが、0.002％よりいいかと思いました。

トヨタグループですから愛車ポルシェ社よりなんとなく安心しております(笑)

大手ハウスメーカーの分譲賃貸。

 またまた郵送で送られてきました(笑)

大手ハウスメーカーの分譲賃貸チラシ ! 共同住宅なのに表面利回り5％。諸経費に空室率を加味すれば4％を割るでしょうねー

これから金利上昇局面で固定資産税等々考えると厳しい収支を強いられますね。

売れますかね ? 不思議です。なので、うちにもダイレクトメールが来るんでしょうか(笑)

省エネ基準へ。

 2025年4月着工から省エネランク4が基準となりました。ここからは断熱性だけでなく気密性も必要になってきます。

べーパーバリアという気密シートで建物外側全体が囲われるようになります。

コンセントの内側なんかも外気進入を防ぐ工事をします。

建築コストは上がりますが、効果大でエアコンの効きは断然よくなります～

この分、家賃に反映出来たらいいのにねー

さすが大谷さん !

 パドレスとの3連戦。大谷さん攻略として相手分析チームのインコース攻めで打てなくなっていた大谷さん。

今日の試合中、ドジャースベンチすぐ横客席にパドレスユニフォームをまとったおじさんに「この3連戦全く打てんなと」言われていたみたいです。

実際、LIVEで見ていても最終打席前おじさんと何か話していたようでしたので、わたしは大谷さんのファンなのかなと思っていたら、なんとやじっていたそうです。

ヤジるおじさんに「今から打つよ」とジェスチャーの大谷さん。最終打席ホンマにホームラン打ってくれました !

ホームベース踏んでベンチに下がる前にこのヤジったおじさんに笑顔でネット越しハイタッチしにいきました。

スーパースターはちがう(笑)

国の補助金 ?

 先日、地元紙に異業種への新規参入で投資額の一部を補助金で賄ったとありました。

国の補助金は各省庁で一体総額いくらあるんでしょうかねー

財源は税金であるのに返済不要となれば商売の基本からずれているように思えてなりません。

商売は投資した金額を利益で返すというバランスだと思うので、これら補助金を少なくしてその財源を直接国民にスキルアップのような有益なしくみはないものでしょうか～

そー思いました。

気になる台風12号。

 台風がやってきますと、新築現場は養生しなければなりません。余分な手間が増え無事通過してくれるよう不安も増えますー

通過後は養生を元に戻さなければなりませんし、全体点検もします。

できたら外れてほしい～

省エネ性能の調査。

 2025年4月着工より省エネ基準と耐震計算の見直しがありまして、本日国交省から省エネ性能の調査がきました。

現在の省エネ基準です・・・

6段階になっています。

一番下の省エネ等級4というのは10年前には最高ランクでしたし、長期優良住宅もこのランクで認定されていて補助金まで支給されていました。

それが今、カーボンニュートラル実現のため段階的に長期に省エネ性能を高くする計画となり最低基準となっています。

このためもあって建築コストは上昇しローコスト住宅系においても今ではローコストとは言えない販売価格となっているようです。

ガレージは多目的空間。

 お引渡し前のガレージハウスDAのガレージ内の写真を撮ってきました～(左上隅はカーブミラー)

左の掃き出し窓に書斎(ホビールーム)があり、ガレージとの一体感を味わえます。

徳島県においては車と住まいの関係は特別です。すぐ隣に車があるだけでどれだけ便利でしょうか～

奥の足場板2枚には重量級の荷物も載せられます。日用品保管庫としての役割もございます。

その他、車との空きスペースにはスペアタイヤやアウトドアグッズ・ゴルフ道具に釣り用具等々、納戸には収納しずらいものも全て保管収納できます !

工務店苦難の時代はVCで研鑽。

 随分前から判っていたことですが、これから新設住宅着工戸数が激減していきますので、工務店は苦難の時代に突入いたします。

そこでよく見かけるのが、FC加盟です。フランチャイズの知名度を活かしたり、本部開発商品やプランが使用できます。もちろん本部へロイヤリティーを支払いますが、何も持たない工務店や建設業者にはメリットも多いと思います。

私は工務店時代にはVC(ボランタリーチェーン)に加盟していました。自社だけでは国交省の新たな取り組みやこれから新設される補助金などに対応するのは極めて難しかったからです。

これらVCには主宰はいますが、本部はなく同業者のネットワークであり、独立独歩が基本であります。個人的にはこれに加盟して自らマネジメントを研鑽していく積み重ねが長く安定すると考えていました。

当時、FCが競合相手の時は自由設計で柔軟に対抗していましたね。個別対応は各工務店ごとなので本部との技量差が露呈して勝っていたように記憶しています。

建築士定期講習・リモート修了考査終了。

 建築士事務所に登録されている建築士は3年ごとに定期講習を受ける必要があります。

講習終了後に修了考査なる試験のようなものがあって、今回はリモート受講で問題なく終わりました。

以前は会場に100人とか集まって受講していたので、随分楽になりました。

その会場に行く度、高齢化を感じていましたよ(笑)

建設業の倒産、過去10年で最多。

 倒産要因は資材高騰と人材不足となっていて、鉄骨や木材、住設機器の価格高騰を売価に反映することができずに倒産に至ったとあります。

建設業界の1次2次3次と下請けするしくみは再構築する必要がありそうです。

価格高騰を反映できないパターンは二つあると思います。

価格転嫁すると競合に負ける、売れなくなる。

このパターン以外に建設の場合は商談から契約→工事→検査→引き渡しまでの期間が長いので、商談後に値上がりし転嫁できず当初より大幅減益となってしまう。

そもそも薄利の上に減益となれば凄く苦しいでしょうねー

敷金・礼金ゼロゼロ戦略 !

 敷金・礼金ゼロゼロという募集条件が増えていますよね。弊社OB大家さんの中には新築からゼロゼロにする方もおいでます。

この時、仲介手数料として礼金分が必要になってくるので大家さんがそれを負担するようになります。

入居者は基本的にその月家賃と仲介手数料の2か月で入居できるので初期費用負担が少なく人気となっています。

弊社のルオーテ(長屋・ガレージハウス)ですが、6月末に退室がございました。７月末まで1か月待ちましたが、入居者は珍しく決まりませんでした。

2017年2月竣工でしたから、はや8年目となりましたので管理会社に礼金ゼロにしてもらうよう思い切ってお願いしたところ・・・それから約10日ほどで入居が決定しました。

お部屋選択の必須条件に敷金・礼金ゼロゼロの方が多いんだと思います。

新築からどれぐらいの経過年数でゼロゼロにするかはエリアの優位性も考慮して考えたいですねー

一応お盆休暇です。

 8月12日(火)～15日(金)まで一応お盆休みとしていますが、私も久米監督も連絡付きますので、何かありましたらお気軽にお電話ください(笑)

さて、本日の大谷さん42号ソロホームラン放ちましたが、元気有りません。チームも連敗でダル所属のパドレスが追い上げてきております。

ドジャースは今チームワークがガタガタに見えてしまうし、ロバーツ監督も不機嫌そーな顔していますよね。

トレード等で入れ替わりが激しくその場しのぎの補強が続いている印象で、ドラフトの取り方や3A選手の育て方などでチームカラーがあるようには思えません。

大谷さん・ベッツ・フリーマンというMVPトリオに加え、グラスナウ・スネルというエース級も全て高額マネーで移籍してきた方たちです。

トレードが良くないのではなくチーム作りの根本が見えず、勝つためだけにかき集められた選手たちという印象があります。

そんなに詳しくはないのですが、MLBはそーゆー感じなんでしょうかねー労働の流動性ということでしょうか・・・

書斎の捉え方。

 藍住町で子育てファミリー向け戸建て賃貸を計画中。プラン中で主寝室隣に書斎を設けます。

以前はよく主寝室の中の書斎コーナーとしていました。この場合、BEDからなんとなく見えます。

ちょっとした書き物や調べ物等々これでもあるとないのでは大違いなので当時人気でした。

しかし、趣味に没頭したり残った仕事を家でこなすといった場合はせまくても独立書斎の方が断然いいです。

なので主寝室側からでなくローカ側からアプローチする独立1坪書斎がBESTなのかなと考えます。

ポイントで使いたい高級木目。

 こちら戸建てガレージハウスの玄関回りにガレージシャッターです。

木目(軒裏にも)が効いています。神島化学のアルテミュール !

奇麗ですが高いです(笑)

なので、目立つポイントに採用して小さな面積で大きなインパクトを生み出しましょう～

完成間近 !

 戸建てガレージハウスが完成間近で写真撮影してきました。こちらのガレージハウスは・・・

1F、ガレージ・1.25坪書斎＋収納

2F、キッチン・洗面・風呂・トイレ＋大収納

3F、洋室＋CL・LOFT＋CL・バルコニー

っとなっておりまして、私お気に入りはこちら・・・

書斎・ホビールーム・SOHO、多目的に暮らせます～ガレージ内が良く見えます !

世帯年収で決まる広さ。

 私が平成元年建築業界に入ってしばらくしますと、建て替えブームが起きました。戦後建てられた母屋を壊して同じ場所に新築するというもの。

建坪は50坪から65坪ぐらいの広さが多かったです。1FLDKに加えて続き和室6帖＋8畳が標準的。家族も5人～7人とかの大所帯。

その後10年経って、建て替えブームが去って初めて新築する第一次取得者が増えました。この時でも建坪は40坪から46坪ぐらい。子育て世代で4人家族が多く和室は6帖か8帖の一間。

さらに時を経て建坪はだんだん小さくなっていきます。和室はなくなり畳コーナー４.５帖となって床の間も消えました。平均建坪36坪ぐらいだったですかねー

その後、失われた30年というように世帯年収は下がり続けて30坪少々ぐらいになり、畳コーナーも機能性のためと用途が変わっていきました。

当初は家族人数や用途に合わせて床面積が減っていきましたが、途中からは総予算に合わせる形で減っていきます。

その間、耐震性や断熱性等々は年々法規上品質が高くなり建築費も上昇し続けていきます。今は建築資材自体も上昇していますよね。

①建物の性能アップ

②世帯年収の低下

③建築資材の上昇

現在もこの三つで総予算に合わせる形で平均床面積は減っています。

今後、世帯年収に合わせた商品開発が必要となっていると思います。また、生涯子供なし夫婦や未婚単身の方々の専用商品も欲しいところです～

最低賃金過去最大上げ幅 ?

 最低賃金過去最大の上げ幅というとりますが、そもそも物価高で最低賃金がそぐわないから上げるんですよね。

なので、物価高に合わせて上げればいいじゃないですか。

零細企業が疲弊するとか、副作用が大きすぎるなどと言っとりますが、今しんどいのに副作用言っていては前へ進めないですよねー

廃業が増えて雇用が奪われるなどともいいますが、人手不足なんですよね(笑)調子いい企業に再就職すればいいんです。

こーやって言いますと、その人材の質が問題で再就職難しいといわれました。なおさらのこと、自らの生産性を上げスキルを身に着けるしか手はない訳です。そのための実効性ある教育支援を国がしていくと。

本末転倒の議論に見えてしまいます。先に最低賃金の方の生活試算からです。

中小零細企業ってのは、だいたい経営陣は親族。うまくいっている時は大企業社長より所得が高い人も結構います。

最低賃金で経営が立ち行かなくなったとしても好きで経営者している訳ですから、この方たちを守るのではなく労働者を守るべきです。

物価高に見合う労賃・最低賃金にまずあげるのが先決だと考えますけど、皆さんどう思われますか・・・

大谷さん見逃した方に(笑)

 大谷さんの試合、昨日午前2時・本日午前1時と過酷な中継時間で、さすがの私も途中からの観戦となってしまいました。

見逃した方がほとんどだと思いますので、知っている範囲での現在の状況をご報告しますので、ご興味のない方はスルーしてください(笑)

ナ・リーグ西地区1位のドジャースですが、決して今は本来の強さがありません。チーム内はドタバタが続いており、けが人も続出しております。

そもそも先発投手陣のケガが始まりでした。中心だったグラスナウやスネルの故障者リスト入りは痛かったと思います。両者とも最近復活しています。

その後ベッツが過去にないぐらいの不振になりましたが、マンシーが復活しパヘズやスミスの活躍で何とかやっていました。

大谷さんは6月投手二刀流になってから三振か本塁打かみたいに誰が見ても明らかに打者パフォーマンスは落ちました。

これから二刀流でやるには今が正念場だと思います。エンジェルス時代には普通にこなしていましたが、これには手術後のことや年齢的なものもあるのかもしれません。

今日は1番DHで出場しました。そーなんです、ベッツの不振で大谷さんの後はキツイということで、ベッツ1番大谷さん2番にしばらくしていました。

しかし大谷さんはしばらく前の試合で3三振4三振と二日続けてらしくない打席を送り、投手としても痙攣で緊急降板してしまいました。このことを記者に聞かれた際に「打席が思い出せない」というような熱中症ともとれる発言をして、それを耳にしたオーナーが医療チームを再編することになりました。

その後も大谷さんの体調やパフォーマンスが良くなったようには思えません。打順も関係しているのか ? オーナー自らロバーツ監督に大谷さんを1番に戻すように伝えたらしいです。

本日は1番DH5打席・・・3打数2安打＋四球＋申告敬遠、見た目は十分な結果ですが、大谷さんらしくない打席を相変わらず送っています。

でもチームのために2盗塁決めるなど存在感はそのまま ! このあたりが超一流と呼ばれる所以だと感じました。

7月31日期限のトレードで出入りがあり、これからチームも再編成されていきます。大谷さんの今の体調はしばらく休めば元に戻ると思います。

せめて次の3連戦休養すれば本来のパフォーマンスに戻れると思うのですが、打たなくても相手チームに与える脅威は大谷さんならでは。

本人がそれをよく知っているのでチームのために出続けているのだと思います。因みに明日は午前11時中継ですから、わたくしも休養できます(笑)

最低賃金上げ幅。

 去年に続き最大の上げ幅となるみたい。最低賃金6％upで上げ幅通りだと全国で1000円超えるそうですね。

こんなんでは物価上昇に全く対応できず実質賃金はまた下がるでしょう。

今日、卵焼きと魚ソーセージを妻に作ってもらいました。「魚ソーセージなんぼするんか知っとん」と聞かれました。もちろん全く知りませんが・・・

何度も値上げが続いて随分高くなったことを食べてる最中に力説してくれました(笑)

キッチン回りの注意点。

 子育てファミリータイプの間取りを考案中ですが、キッチン回りは特に細かく注意します。

たとえば・・・キッチン背後に良く設置されるカップボードは奥行450mm、ところが冷蔵庫は550Lで700mmあります。

なので横並びにしますと、250mmも段差ができてしまう。カップボードとキッチンの距離を1,000mmに設定しても冷蔵庫のところは750mmとなって近すぎて作業しずらい。とにかく、まっすぐ揃えれるなら揃えたいところですよねー

今回は完璧にまっすぐそろっています ! 

またキッチンカウンターの高さは標準で850mm、ダイニングテーブルは標準で750mm。つまり横並びにキッチンに引っ付けても100mm段差ができてしまいます。

これをフラットにして使いやすくしようとキッチン床を100mm下げますと段差でかえって動きにくい。かといってテーブルを100mm上げても食べずらいんです。

これらを踏まえたうえでbestを選択していきたいです～

プラン考案中。

 子育てファミリー向け戸建て賃貸のプラン考案中でありまして、ゾーニングはほぼほぼできましたー

1F・・・シューズクローゼット(土間収納)、ユーティリティー(壁一面収納棚・洗面脱衣室)→勝手口からの物干し、1坪UB、パントリー、LDK、トイレ

2F・・・バルコニー東、バルコニー南、洋6＋WIC・洋5＋CL・洋5＋CL、1坪書斎(納戸)、トイレ(直下はSC)

以上のようなゾーニング。

カップル向けのプランでは洗面・風呂を2Fにもっていって1F LDK を広くしていましたが、子育てファミリーでは基本的に1Fですべておわらせたいんです。

洗面脱衣室の機能。

 戸建て賃貸では洗面脱衣室は洗濯機＋洗面化粧台を置いているだけです。

これでは干せない、たためない、しまえないです。たたんだ洗濯物をここで収納出来たらかなり時短になるんですよねー

住宅雑誌などでは収納のディスプレイも見かけますが、背面・壁一面に収納棚があればどれだけ便利かと思いませんか ? 

次回はここを実現させようと思います !

個人預金を振り分け。

 このごろ金利上昇局面でお得な定期商品とかが金融機関に出ていますよねー

ずっと放置してた預金を定期やら国債やら社債等、金利が良さげなのに少しずつ振り分けてきました !

子育てファミリー向け。

 今回、藍住町で購入しました149㎡の敷地に戸建て賃貸プラン考案中であります。ターゲットは子育てファミリーです。カップルや夫婦だけと子育てファミリーは狙いが決定的に違います。

子育てファミリーで大切なのは家事をできるだけ簡単にして皆で楽しみながらこなすというところでしょうか。

たとえば・・・

洗濯物をいちいち各部屋に運ばない。

家族団らん＋宿題は自然とキッチン周りで。

1Fと2Fを行ったり来たりして家族それぞれの動きが感じられる。

シンク前が家族の司令塔。

ゴミ出し仮置き場にスムーズ動線。

リビングでごろ寝できるけどほとんどダイニングで過ごす。

などなど、カップル向けとはかなり目的が違ってくると思います～

購入時の坪単価は参考程度に。

「坪なんぼで建つん ? 」という質問を以前から良く聞かれましたが、建物は特に坪単価があまり指標にならないと思います。

尺モジュールかメーターモジュールかだけでもびっくりするぐらい坪単価は変わってしまいます。

土地の方は坪単価がある程度目安になると思いますが、地姿や高低差に加えて、給水排水や外周状況等で大きく坪単価に影響します。

旗竿地や三角地、道路中心後退に道路斜線等で実際には建物を建てる際に有効でないところを除けて考えることも重要です。

諸経費を含めたトータル価格から新たに坪単価を算出し直してから比較しましょう。

政策の責任。

 選挙が終わって責任論とか噴出しております。日本国民で今の政治に満足している方は少数だと思います。

私も毎回選挙に行っていますが、「こいつまだ当選してるのか ? 」っと思ったことありませんか(笑)

いったい誰が悪いのかと考えますと・・・必ず選挙がありますから気に入らなければ他の人に1票投じればいい訳です。

政治の低迷は国民の民度にあると考えるのが自然だと思っています。3世4世議員たちが不祥事起こしても後援会は堂々と機能している訳ですからねー

消費減税の話は出ても消えていきますが、2億円の工事契約の時に2000万円の税金を払うお客さんを心から気の毒に感じます。

消費を喚起する政策をぜひ考案してほしいと願うばかりです。

座標があれば完璧な敷地図。

 土地購入の際に現状取引となっていることがあります。外周をメジャーだけで計った敷地図とかも普通にあります。

現状と登記簿の面積が食い違うケースも珍しくありません。

でも、今回のように新規分譲地ですと必ず「座標」というものがございます。

これが優れものでして・・・

XnとYnに分かれて数字が羅列されています。これをCAD等に入力いたしますと、mm単位の正確な敷地図がだれでも作成できます。

しかも、方位も完璧。

最近の気候を考慮しますと、南向きといえども少し西に振っているだけで大きな影響を受けてしまいます。

土地購入時には確認してみてください !

新規分譲地に必要なもの。

 7月18(金)にネットで藍住町の新規分譲地見つけて、次の日現地視察して、本日契約して、明日決済します (笑)はやっ～

新規分譲地で確認申請提出するには次の添付書類が必要になります。

①開発行為許可通知書

②開発行為に関する工事の検査済証

③土地利用計画図

契約時にこの書類を確認して売主や仲介業者からもらっておきましょう。

土地購入について。

 2015年に徳島市住吉で2か所購入したのが最初でした。その後、藍住町・北島町を主に今回で10か所目の購入になります。

比較的坪単価の低い土地ばかりです(笑)建物で高い価値を創造するので競合は問題ありません。

気に入った土地でも購入できなかったこともあります。仲介業者との相性といいますか、はっきり申しますと・・・えーかげんな業者もおります(笑)

基本的に境界が明確な土地しか購入していません。境界確定書を新たに作成したり、測量図等があり現場に印があるものばかりです。

境界でもめますと計画がとん挫することもありますし、売却時には次のオーナーに安心してもらえます。

いい仲介業者や売主とタッグを組むことをお勧めします～

分譲地1区画購入 !

 電光石火で話まとまり、藍住町・新規分譲中の1区画を譲ってもらうことになりました。

弊社が入居管理お願いしている賃貸住宅サービスさんにも問い合わせて「おススメ印」いただきましたのでGoとなりました。

この分譲業者さんとは何度も取引していて、いつも素早く対応してくれます。

さて、ここに戸建て賃貸・ファミリー向けを新開発して新築します ! 今までにない～子育てファミリーが腰抜かすような魅力的なものを提案したいと思います。

今回ポイントにするのは家事のスムーズさと、かけがえのない団欒を演出しまーす。

分譲地視察へ。

 藍住町の分譲地を視察してまいりました。隣地が少し広めに分筆したのか、総額が抑えられた区画で小学校も通いやすい距離にあります。

藍住町の分譲地など視察に行きますと、以前の会社で新築した建物をよく見かけます。

今回も途中に見たことのあるデザインがございました(笑)引き渡しからかなり年数経ったおりますが、結構きれいなままで良かったです !

実質賃金上昇がポイント。

 2025年度の新設住宅着工戸数の予測は約75万戸程度だそうです。私が建築業界に入った35年前の半分以下で大変厳しい数字です。

さらに、4月～6月は4号特例で3月までに駆け込み着工したせいで例がないぐらい着工数が減少しています。

今、最低賃金の話が出ていますが、実質賃金が下がっている間は着工数も減少し続けるでしょう。

実質賃金は上がる気配も有りませんが、ここが動かない限り家賃上昇も限定的となるため、賃貸の住まいもオリジナル性が強く高い品質が求められていくと思います !

苦渋の選択の時期。

 選挙になるたび妻が「入れる人おらん」っと申しておりますが、必ずやってきます苦渋の選択時期(笑)

投票に行かず文句言いたくないので私も必ず行きます。しかし今回も苦渋の選択であります(笑)

比例の全国区にはいるんですけどねー

OB大家さんと電話で雑談。

 OB大家さんと電話で雑談しました。お久しぶりでしたが、お元気そうなお声でした～

お互いポルシェオーナーなので車の話がほとんどでしたが(笑)仕事以外の雑談こそ楽しいひと時でございます～

建築費の今。

建築資材は最初ウッドショックがあって木材費の高騰によって建築費全体が上昇しましたが、その後木材費だけは落ち着いています。

ウッドショック後しばらくして、製造メーカーの値上げで内装外装材や設備機器が上がり始めました。

今値上げはコンクリート・鉄筋・鉄・銅・ビニール製品・アルミ・金物等々を材料使用する材工共の業者、屋根・外壁・基礎・電気・設備・内装等々全業者に波及しています。

全業者が値上がり分を価格転嫁すれば実質賃金が上がっていないので買える人は限られてしまいます。

っと、わかっているので価格転嫁できずに倒産件数が多くなっているんでしょう。大勢で熱いお風呂に浸かってのぼせるのを待っているような状況でしょうか。

順番は価格転嫁から実質賃金上昇とわかっていても中々できない、何かいい方法はないものでしょうか～

大谷さんに戦略的思考をみる !

スプラッシュヒット(ホームラン)を打った翌日、大谷さんは投手として先発3回を完璧に抑えます。さらにその翌日の今朝、打者として第1打席はもう少しでホームランでした。

野球自体に興味のない私が早朝3時や5時から大谷さんを観戦する理由が最近なんとなくわかってきました(笑)

私の中では大谷さんは天才的スポーツ選手ではなく戦略的思考を繰り返し成長していく世界的超一流ビジネスマンに見えてるんだと思います。

それが昨日のピッチングの組み立て方でハッとしたんです。

1回立ち上がりから160kmのストレート連発で打者を圧倒。長打のある3番打者に対しては2ストライク後スライダーを落として空振り三振と3者連続3振で満員の球場は大谷劇場となりました。

ここからです、2回になると今度は変化球を駆使してゴロと凡フライに打ち取り省エネ投球に転じました。

ピッチコムを使って大谷さんがサインを出していますから、この戦略は大谷さんによるものだと思います。「大谷翔平」を大谷さんがプロデュースしてるというか・・・今後最も大事な試合ポストシーズンに向けての実戦実験であったと思います。

早い球を投げたり強烈な変化球を投げる一流のプロ野球選手とはどこか違うといつも感じてしまいます。

礼儀正しさやプレッシャーへの対応、いずれは引退する選手生命の使い方を戦略的思考で自ら計画し脇目もふらず実行しているように見えて感動してしまうんです～

明後日のオールスター2年連続の芸術的1発を見てみたい !

32号スプラッシュ !

 見ましたか ? 皆さん(笑)大谷さんの32号場外ホームラン海まで飛んでいきました。

ボートから飛び込んで記念球取ったのは対戦相手のジャイアンツファンみたいでした～

これでア・リーグでローリー38号 ジャッジ34号、 ナ・リーグでトップの大谷さん32号。両リーグ合わせても3番目ですよねー当たり前ですが、他は皆野手です。

っで、明日先発です ! 早朝5時から観戦です(笑)

この頃夜明けが早いので早朝5時でも私は何の問題もございません～スプリット投げるかな ?

賃貸収入の強み。

 改正風営法とやらでスナック経営者が困惑している様子がネットにありました。

私もおりかに秋田町や富田町で飲酒することがありますが、お店が何十年と定着するのは難しいように見えます。

もっと枠を広げて外食産業でもそうで引っ切り無しにオープンと閉店が見られます。

マクドナルドなんかはずっと流行っているじゃないかと思われますが、実は主の収入源はハンバーガーではなく賃貸収入であります。土地＋建物はマック本社が所有しFC店に賃貸しています。

マクドナルドより美味しいハンバーガーで対抗してやるといってもそもそも相手は不動産賃貸業なので異種格闘技戦となり安定度では比べ物になりません。

イオンも流通業のようで主な利益は賃貸収入という不動産業や金融業であります。

賃貸収入はしくみによっては安定収入となり、長期に続いていく強みがありますねー

政見放送見て。

政見放送見ておりました。物価高対策に対して消費税減税や所得支援など各党訴えております。

その財源どこから持ってくる ? といいながら税収増分を給付するとか ? 良く解りませんよね(笑)

いずれにしても政策で経済が活性化するようなアイデアがほしいと思いました。

私個人的にいつも思っておることがあります。それは「国民の休日を分散させる」ことです。

GW・お盆・正月などはどこも混み合って本来の生産性を上げられていません。

何組も予約を断り次の日はガラガラなんて旅行業や外食業だけでないと思います。

ランチにしても12時～1時に皆が動けば回転は悪くなりますし、食事取る方も並んだり料理待ったりと無駄な時間が流れてしまいます。

人々がそれぞれ少しずつ時間をずらすことで生産性は上がり労賃に分配されれば経済は今より膨らむはずです。

基本的な働き方、週5日・9時～18時(昼休み12時～13時)8時間×5日＝週40時間があります。これだと朝夕のラッシュに合いランチも混み合い土日はユニクロもスタバも人がいっぱいですよね。

私は、朝皆より遅く出て帰りは皆より早めに出て通勤します。労働時間が短くなった分だけ、基本364日(元旦除く)出勤します。

10時開店の食堂やうどん店で待つことなく時には一人っきりで贅沢なブランチをしています。旅行など行くときはGW明けや年明け仕事始め日などを利用すれば料金も割安です。

休日分散させることは費用が掛かりません。サマータイムも導入して一日を長くすれば仕事が終わってから1ラウンドもできます !

生産性を上げて労賃を上昇させて内需を膨らます一連の仕組みを考えてほしいと思いました～

閑散期も利点あり !

 賃貸需要は年明けから2月3月初旬までが多いとされてきました。

なので特に3月に部屋を決めて引っ越すとなると引っ越し代金も繁忙期ということで割高になっています。

さらにこの時期は不動産業者や入退室にかかわる美装業や内装業も混み合っています。

4月5月以降になって行動しますと閑散期となっているので利点も多いですが、募集物件も減っている可能性がございます。

3月末で退室という方も多いので４月を避けて5月以降に竣工させるのも入居から見ると引っ越しなどやりやすいでしょうねー

賃貸収支は実質利回り。

 大手ハウスメーカーの新築分譲賃貸住宅のチラシが送られてきました。そのチラシに想定表面利回り5.45%とありました。

私は賃貸だけの損益計算書を作成してもらっています。

それによれば総家賃収入に対して・・・ネットTV＋火災保険＋退去修繕費＋光熱費＋固定資産税＋仲介手数料＋管理費＋浄化槽点検までの支払を合わせますと15.7%の支出比率となっています。

チラシのケースを単純に当てはめてみますと、諸経費引いた利回りは4.5%程度になります。

ここから借入額によって利息負担は変わりますが、さらに利回りは低くなっていきます。

表面と実質の違いを面倒くさがらずにきちんと細かく把握することが重要ポイントになりますねー

勝手口の有無。

大谷さん・・・オープナーでの二刀流復活でピッチングは毎回良くなっていますが、バッティングは6月に入ってから不調が続いております。

5月25日からLIVE BP で本格的に調整が始まって、負担が大きいという大谷さんの意見から実戦でのオープナー調整になったといわれています。

どー考えてもこの時期からバッティングに影響が出たとしか思えません。今では150km程度のストレート真ん中も見逃したり空振りしたりしています。

そもそも二刀流でしたが、ブランクが大きいのですんなりとはいかない感じです。今はハラハラしながら観戦しています。

さて、「つまえる暮らしVer.ファミリー」ならキッチンに勝手口があり、洗面脱衣室から一直線に屋外のさしかけまで出られます。

現在OB大家さん新計画中(つまえるハウス)にも当初キッチン勝手口がございました。しかし配置するうえで隣家との距離が近づきましたので、小窓に変更しました。

その後、熟慮した結果・・・1棟減らして建物間にゆとりを持たせることとしたため、勝手口を復活させました。

有無はその勝手口からどういう生活動線となるのかがポイントだと思います。

収入の何割が家賃。

 以前は家賃を収入の3割以内に抑えましょう～なんてありましたが今は2割程度が適切だとか。これは生活雑費が増えているからでしょう。

収入25万円なら5万円程度ですが、単身者狙いでなくカップル向けを狙う戦略なら高めの家賃設定も有りですよね。

弊社の「つまえるカップルVer.」もトータル家賃8万円弱ですが、カップルが入居されてずっと満室でございます。

お互いが出し合うことで家賃比率も下がりますし、グレードの高い部屋にお住まいになれます。

この時、他にない魅力を発信出来たら即決となりますか～

ガレージハウスⅡの現場へ。

 本日お昼前に藍住町・GARAGE HOUSE Ⅱの現場視察に行ってまいりました。現場でしか味わえない感じ方やイメージがあります。

今回一つ感じたのはこちら・・・

大収納にかかる真ん中の梁ですが、少し圧迫感を感じましたので、久米監督と相談して少し奥へ移動させることとしました。

右は耐力上動かせないということなので、左だけ仕口をやり直して奥へつきます。

この梁の上は洋室・・・

LOFTと一体の大空間であります。住まいづくりとは楽しいものですねー

金利見直し。

 私は其の度、3年固定・元金均等・20年償還でお借りしていますので、3年ごとに金利の見直しがあります。

ゼロ金利政策の時は金利継続で更新していましたが、政策金利も上がってきましたので見直しとなります。

去年3件、今年2件、来年2件あります。

金利提案時には短期プライムレートの変動推移のお話がありました。ググると・・・銀行がプライムレートで貸し出す先となる企業は、銀行がそれを最も信用できる優良企業であると判断したがゆえである。ゆえに銀行から融資を受ける際の金利は、信用の度合いに応じて低くなるということである。このプライムレートというのは短期プライムレートと長期プライムレートというものに分類され、前者が概ね1年未満の貸し出し期間であり後者は1年以上の貸し出し期間である。

っとあります。

固定か変動か返済残高によっても見え方が違ってきますかねー

暮らしの博覧会。

 取引先の取引先がパシフィコ横浜で「木と暮らしの博覧会」というのを催すそうです。

パンフを見ますと、大手製造メーカーほぼブースを構えているようでした。

こーゆーのに顔出しますと、やはり何か勉強になるものですから、ぜひ行ってみよーかなと思います～

敷地の形と配置案。

 先日、OB大家さんと一緒に戸建て賃貸の新計画・配置をしておりました。

建物・間取りは決まりました、棟数も決まりました、駐車台数は1戸に3台ずつで各ウッドデッキを設置します。

それでも配置する時、幾通りの案ができます。敷地の形は長方形ではないので、どこに平行にするかで大きく印象や空きスペースが違ってきます。

駐車スペースもどこに平行にするかで駐車しやすさも変わります。今回はOB大家さんのアイデアで1棟だけ縦列駐車を採用しました。

他の2棟は並列3台、1棟だけ並列2台縦列2台で合計4台駐車可能としました。

来客用を考えますと、これも良い手法だと思いますねーさすがベテラン大家さんです !

夏本番。

 基礎工事や屋根工事等々、建築工事には一日中日陰がない工程がございます。

職人さんたちは休み休み気を付けて作業を進めてまいりますが、やはり一夏何回かは熱中症の軽い症状が出て早じまいしたりしてしまうようです。

建物内作業も窓を全開にできない日がございまして一番危険な状況ですね。

皆で声をかけながら涼みながら休憩を小まめに取るようにしています～

見慣れない寸法は避けましょう。

 アットホームで中古住宅を物色していました。その中にニコイチの賃貸物件を発見したのですが空き家となっていました。

以前、県外他社商品をネットで見た間取りと同じでした。

多分、入居率が悪すぎて売りに出したんだと思います。これは高リスク物件ですねー

なにがダメなのか、考えることもなく一発で解ります。LDKが細長すぎるんです。これでは暮らしやすさ以前に日々の生活に違和感しかありません。

日本建築は半間910ごとに間取りをつくる手法が一般的です。

たとえば2730×2730・４畳半、2730×3640・6帖、3640×3640・8帖というように違和感のない暮らしやすい寸法があるんです。

敷地や戸数増を優先するあまり居室を2275× ? というような2730より巾の狭い寸法は入居見学者に嫌悪感さえ感じさせてしまいます。

半端寸法は収納や棚、作業しやすい有効寸法を確保する時に使用するものだと考えます。

精算書打ち合わせ。

 今朝は大谷さん早朝4時からのTV中継、試合開始から少し遅れて観戦しましたが、28号はライブでしっかり見届けましたよ。

途中インコース攻めのボール球をのけ反ってよけた際に腰に手をやりポンポンと気にしたそぶりを見ました。ケガだけはないように願いたいものです。

さて、新築中のOB大家さんの竣工が見えてきましたので、精算書のお打ち合わせをしておりました。

「時間が経つのは早いな」と大家さんしみじみ～ホントそうですね。

今仕上げ工事と外構工事中ですが、既に入居がいくつか決まり始めています。

誠に有難うございます !　これからも宜しくお願いいたします。

還暦人、貯蓄から投資へ。

 PGF生命の調査が地元紙にも掲載されていましたのでホームページも見てみました。

2023年に貯蓄額3454万円あった還暦人ですが、2025年には2460万円に減少しています。NISA等による投資に貯蓄が回ったとあります。

貯蓄額100万円以下の還暦人も30％あることから、貯蓄を取り崩している方もいるそうですから、ここも格差が開いているようですね。

オーナーの感性力。

 コンビニ経営をされている方のお話です。今の店舗の近くに空き店舗が出たそうです。そこに他のコンビニが来たら売り上げが下がってしまうということで自ら出店されました。

私の考えですと自ら今の店の売り上げを減少させるのではと思ってしまいます。2店舗合わせて売り上げは上がりますけど、利益率はかなり下がると単純に思うのですが・・・皆さんどう思われますか ? 

コンビニ経営のデメリットを検索しますと、ロイヤリティーが高いとか、業務内容が多岐にわたるとか、24時間営業の負担とかありました。

私が思うのはオーナー独自の特徴・感性が出せないことが一番のリスクだと思います。そもそも商売は競争ですが、オリジナル性がなく競合が増えれば勝ち組なしでお互いがしんどくなってしまいます。

これは賃貸投資も同じことが言えて近くに同じような新築物件ができると完全な競合にさらされ不利になります。

そこで長期に競合に勝ち続けるには競合にさえならない大家さんの感性力が必須です。

そこにしかない魅力と圧倒的な差別化を生み出すオーナーの感性力こそが安定経営をもたらすと考えています。

これから減る新築現場。

 2025年４月～建築基準法・4号特例の法改正があり、断熱や耐力壁の計算方法なども変わるために3月までに新築着工が駆け込みました。

このため春先には職人不足が言われたり、新建材業者の営業などが多忙のようでありました。

徳島県HPの住宅着工の動向によれば2025年3月の新設住宅着工戸数(木造住宅)は151戸、これが4月ではなんと58戸(笑)前年同月比62%減となっています。

これは何を意味するかと申しますと、着工から半年後の11月ぐらいから新築現場は激減するということであります。

新築現場が減りますといい職人さんが手配でき工程管理もスムーズに進捗するという利点がございます～

また感動した。

 本日は投手大谷さん、2度目の調整先発。1回だけでしたが2回もいけそうでした。慎重に調整していくんでしょうね。

さて、試合開始早朝5時から観戦しておりました ! 午前2時に比べますとまだ楽です(笑)

しばらく不調のバッティング、第4打席満塁のチャンスで3塁打が出てほっとしました。

第5打席は左中間への大飛球。フェンス際の観客席、日本人らしき親子が出したグラブにあたってグランドにポトリ。大谷さん2塁上で止まっていました。

大飛球取り損ねた親子、7歳ぐらいの子供が号泣して父がなだめている様子が大きく映し出されていました。その後ビデオ判定となった大飛球は結局26号ホームランとされました。

久しぶりのホームランでしたのにダッグアウトに戻った大谷さんはすぐ通訳に駆け寄り、号泣してたあの子にボールを上げられないかと相談。

二刀流だけじゃない大谷さん～

米国とイランの協議。

 停戦交渉がとん挫して米国とイランで軍事衝突が起きた場合、今のイスラエルとイランどころでなく原油価格等が上昇するんでしょう。

そーしますと、輸入資材もその分上昇する。

建築資材原材料はほぼ輸入なので建築資材も上昇しそうですよね。

今のところ下げに向かう材料が見当たらないですねー家賃動向も今後定期的に見守っていきたいところです。

MLB冷める乱闘騒ぎ。

 ずっと大谷さんを応援しておりますが、パドレス戦は因縁の相手だとか・・・どーでもいーしょうもない話でゲームが台無しです。

故意に死球したとかせんとか、実につまらん ! 

水を差す行為に冷めてしまう。

今日も今日とて大谷さん死球を受けましたが、チームメイトにベンチから出てくるなとうんざりした様子でした。

超一流のプレーだけ観たいものですよねー

FRB利下げ見送り。

 日銀が利上げしてFRBが利下げしてみたいな話は「トランプ政策」によってフリーズ状態ですか。

両方とも動かしようがないぐらいこの「トランプ政策」は経済の先行きが見えないんでしょ。

ただでさえ不安定な今の日本経済、しばらく大きな金利変動はなさそうですよねー

2万円給付 ?

選挙前によくある減税や給付。確か4万円給付案の時、批判されたように思いましたが、今回2万円給付案が浮上(笑)

若い時、あちらこちらに経営者の講演によく言っておりました。その時、「お金を稼ぐのは難しいけど使い方はもっと難しい」と聞いたことを覚えています。

どうでしょうか、私たちも手元に残った資金を上手くまた投資に回せているでしょうかねー

住宅価格10年前とは。

 2024年の工事費と10年前の価格を比べますと持ち家全体で671万円増加しているそうです、約３割増。

米やガソリンだけでなく建築資材上昇でローコスト系住宅メーカーが苦戦しているらしいです。それはローコストを謳いながら高く感じてしまうのが理由みたいです。

これからの住宅業界は安さでなく「高付加価値戦略」になっていくとレポートにもあります。

それは私たちが以前から取り組んでいる戦略であります ! 

今後もその路線でコツコツ進めていきましょう～