大谷さん休養日に4本差。

 フィリーズ・シュワーバーが大谷さんの試合がない日に一気に4本塁打・46、47、48、49号を放ちました。

打点もトップなので、MVP候補間違いないでしょう～

大谷さんは45号本塁打がどこまで迫れるか ? 現在、OPS・得点もいいので今後投手としての結果が出ればMVP票は割れるように思いますねー

トヨタグループ社債購入。

 随分長い間、ゼロ金利政策が続いていたような気がします。その間、個人預金をほったらかしていました。

借入の金利上昇を受けて利息を調べてみると・・・なんと0.002％とかもありましたねー(笑)

そこで個人預金を5年定期・国債・社債に振り分けたんです。

国債は上昇気配5年で1％前後ですが、トヨタモータークレジット米ドル建て5年は約4％ありましたねー

これからFRB・利下げ日本銀行・利上げ傾向が続いて円高になるのが少し気になりますが、0.002％よりいいかと思いました。

トヨタグループですから愛車ポルシェ社よりなんとなく安心しております(笑)

大手ハウスメーカーの分譲賃貸。

 またまた郵送で送られてきました(笑)

大手ハウスメーカーの分譲賃貸チラシ ! 共同住宅なのに表面利回り5％。諸経費に空室率を加味すれば4％を割るでしょうねー

これから金利上昇局面で固定資産税等々考えると厳しい収支を強いられますね。

売れますかね ? 不思議です。なので、うちにもダイレクトメールが来るんでしょうか(笑)

省エネ基準へ。

 2025年4月着工から省エネランク4が基準となりました。ここからは断熱性だけでなく気密性も必要になってきます。

べーパーバリアという気密シートで建物外側全体が囲われるようになります。

コンセントの内側なんかも外気進入を防ぐ工事をします。

建築コストは上がりますが、効果大でエアコンの効きは断然よくなります～

この分、家賃に反映出来たらいいのにねー

さすが大谷さん !

 パドレスとの3連戦。大谷さん攻略として相手分析チームのインコース攻めで打てなくなっていた大谷さん。

今日の試合中、ドジャースベンチすぐ横客席にパドレスユニフォームをまとったおじさんに「この3連戦全く打てんなと」言われていたみたいです。

実際、LIVEで見ていても最終打席前おじさんと何か話していたようでしたので、わたしは大谷さんのファンなのかなと思っていたら、なんとやじっていたそうです。

ヤジるおじさんに「今から打つよ」とジェスチャーの大谷さん。最終打席ホンマにホームラン打ってくれました !

ホームベース踏んでベンチに下がる前にこのヤジったおじさんに笑顔でネット越しハイタッチしにいきました。

スーパースターはちがう(笑)

国の補助金 ?

 先日、地元紙に異業種への新規参入で投資額の一部を補助金で賄ったとありました。

国の補助金は各省庁で一体総額いくらあるんでしょうかねー

財源は税金であるのに返済不要となれば商売の基本からずれているように思えてなりません。

商売は投資した金額を利益で返すというバランスだと思うので、これら補助金を少なくしてその財源を直接国民にスキルアップのような有益なしくみはないものでしょうか～

そー思いました。

気になる台風12号。

 台風がやってきますと、新築現場は養生しなければなりません。余分な手間が増え無事通過してくれるよう不安も増えますー

通過後は養生を元に戻さなければなりませんし、全体点検もします。

できたら外れてほしい～

省エネ性能の調査。

 2025年4月着工より省エネ基準と耐震計算の見直しがありまして、本日国交省から省エネ性能の調査がきました。

現在の省エネ基準です・・・

6段階になっています。

一番下の省エネ等級4というのは10年前には最高ランクでしたし、長期優良住宅もこのランクで認定されていて補助金まで支給されていました。

それが今、カーボンニュートラル実現のため段階的に長期に省エネ性能を高くする計画となり最低基準となっています。

このためもあって建築コストは上昇しローコスト住宅系においても今ではローコストとは言えない販売価格となっているようです。

ガレージは多目的空間。

 お引渡し前のガレージハウスDAのガレージ内の写真を撮ってきました～(左上隅はカーブミラー)

左の掃き出し窓に書斎(ホビールーム)があり、ガレージとの一体感を味わえます。

徳島県においては車と住まいの関係は特別です。すぐ隣に車があるだけでどれだけ便利でしょうか～

奥の足場板2枚には重量級の荷物も載せられます。日用品保管庫としての役割もございます。

その他、車との空きスペースにはスペアタイヤやアウトドアグッズ・ゴルフ道具に釣り用具等々、納戸には収納しずらいものも全て保管収納できます !

工務店苦難の時代はVCで研鑽。

 随分前から判っていたことですが、これから新設住宅着工戸数が激減していきますので、工務店は苦難の時代に突入いたします。

そこでよく見かけるのが、FC加盟です。フランチャイズの知名度を活かしたり、本部開発商品やプランが使用できます。もちろん本部へロイヤリティーを支払いますが、何も持たない工務店や建設業者にはメリットも多いと思います。

私は工務店時代にはVC(ボランタリーチェーン)に加盟していました。自社だけでは国交省の新たな取り組みやこれから新設される補助金などに対応するのは極めて難しかったからです。

これらVCには主宰はいますが、本部はなく同業者のネットワークであり、独立独歩が基本であります。個人的にはこれに加盟して自らマネジメントを研鑽していく積み重ねが長く安定すると考えていました。

当時、FCが競合相手の時は自由設計で柔軟に対抗していましたね。個別対応は各工務店ごとなので本部との技量差が露呈して勝っていたように記憶しています。

建築士定期講習・リモート修了考査終了。

 建築士事務所に登録されている建築士は3年ごとに定期講習を受ける必要があります。

講習終了後に修了考査なる試験のようなものがあって、今回はリモート受講で問題なく終わりました。

以前は会場に100人とか集まって受講していたので、随分楽になりました。

その会場に行く度、高齢化を感じていましたよ(笑)

建設業の倒産、過去10年で最多。

 倒産要因は資材高騰と人材不足となっていて、鉄骨や木材、住設機器の価格高騰を売価に反映することができずに倒産に至ったとあります。

建設業界の1次2次3次と下請けするしくみは再構築する必要がありそうです。

価格高騰を反映できないパターンは二つあると思います。

価格転嫁すると競合に負ける、売れなくなる。

このパターン以外に建設の場合は商談から契約→工事→検査→引き渡しまでの期間が長いので、商談後に値上がりし転嫁できず当初より大幅減益となってしまう。

そもそも薄利の上に減益となれば凄く苦しいでしょうねー

敷金・礼金ゼロゼロ戦略 !

 敷金・礼金ゼロゼロという募集条件が増えていますよね。弊社OB大家さんの中には新築からゼロゼロにする方もおいでます。

この時、仲介手数料として礼金分が必要になってくるので大家さんがそれを負担するようになります。

入居者は基本的にその月家賃と仲介手数料の2か月で入居できるので初期費用負担が少なく人気となっています。

弊社のルオーテ(長屋・ガレージハウス)ですが、6月末に退室がございました。７月末まで1か月待ちましたが、入居者は珍しく決まりませんでした。

2017年2月竣工でしたから、はや8年目となりましたので管理会社に礼金ゼロにしてもらうよう思い切ってお願いしたところ・・・それから約10日ほどで入居が決定しました。

お部屋選択の必須条件に敷金・礼金ゼロゼロの方が多いんだと思います。

新築からどれぐらいの経過年数でゼロゼロにするかはエリアの優位性も考慮して考えたいですねー

一応お盆休暇です。

 8月12日(火)～15日(金)まで一応お盆休みとしていますが、私も久米監督も連絡付きますので、何かありましたらお気軽にお電話ください(笑)

さて、本日の大谷さん42号ソロホームラン放ちましたが、元気有りません。チームも連敗でダル所属のパドレスが追い上げてきております。

ドジャースは今チームワークがガタガタに見えてしまうし、ロバーツ監督も不機嫌そーな顔していますよね。

トレード等で入れ替わりが激しくその場しのぎの補強が続いている印象で、ドラフトの取り方や3A選手の育て方などでチームカラーがあるようには思えません。

大谷さん・ベッツ・フリーマンというMVPトリオに加え、グラスナウ・スネルというエース級も全て高額マネーで移籍してきた方たちです。

トレードが良くないのではなくチーム作りの根本が見えず、勝つためだけにかき集められた選手たちという印象があります。

そんなに詳しくはないのですが、MLBはそーゆー感じなんでしょうかねー労働の流動性ということでしょうか・・・

書斎の捉え方。

 藍住町で子育てファミリー向け戸建て賃貸を計画中。プラン中で主寝室隣に書斎を設けます。

以前はよく主寝室の中の書斎コーナーとしていました。この場合、BEDからなんとなく見えます。

ちょっとした書き物や調べ物等々これでもあるとないのでは大違いなので当時人気でした。

しかし、趣味に没頭したり残った仕事を家でこなすといった場合はせまくても独立書斎の方が断然いいです。

なので主寝室側からでなくローカ側からアプローチする独立1坪書斎がBESTなのかなと考えます。

ポイントで使いたい高級木目。

 こちら戸建てガレージハウスの玄関回りにガレージシャッターです。

木目(軒裏にも)が効いています。神島化学のアルテミュール !

奇麗ですが高いです(笑)

なので、目立つポイントに採用して小さな面積で大きなインパクトを生み出しましょう～

完成間近 !

 戸建てガレージハウスが完成間近で写真撮影してきました。こちらのガレージハウスは・・・

1F、ガレージ・1.25坪書斎＋収納

2F、キッチン・洗面・風呂・トイレ＋大収納

3F、洋室＋CL・LOFT＋CL・バルコニー

っとなっておりまして、私お気に入りはこちら・・・

書斎・ホビールーム・SOHO、多目的に暮らせます～ガレージ内が良く見えます !

世帯年収で決まる広さ。

 私が平成元年建築業界に入ってしばらくしますと、建て替えブームが起きました。戦後建てられた母屋を壊して同じ場所に新築するというもの。

建坪は50坪から65坪ぐらいの広さが多かったです。1FLDKに加えて続き和室6帖＋8畳が標準的。家族も5人～7人とかの大所帯。

その後10年経って、建て替えブームが去って初めて新築する第一次取得者が増えました。この時でも建坪は40坪から46坪ぐらい。子育て世代で4人家族が多く和室は6帖か8帖の一間。

さらに時を経て建坪はだんだん小さくなっていきます。和室はなくなり畳コーナー４.５帖となって床の間も消えました。平均建坪36坪ぐらいだったですかねー

その後、失われた30年というように世帯年収は下がり続けて30坪少々ぐらいになり、畳コーナーも機能性のためと用途が変わっていきました。

当初は家族人数や用途に合わせて床面積が減っていきましたが、途中からは総予算に合わせる形で減っていきます。

その間、耐震性や断熱性等々は年々法規上品質が高くなり建築費も上昇し続けていきます。今は建築資材自体も上昇していますよね。

①建物の性能アップ

②世帯年収の低下

③建築資材の上昇

現在もこの三つで総予算に合わせる形で平均床面積は減っています。

今後、世帯年収に合わせた商品開発が必要となっていると思います。また、生涯子供なし夫婦や未婚単身の方々の専用商品も欲しいところです～

最低賃金過去最大上げ幅 ?

 最低賃金過去最大の上げ幅というとりますが、そもそも物価高で最低賃金がそぐわないから上げるんですよね。

なので、物価高に合わせて上げればいいじゃないですか。

零細企業が疲弊するとか、副作用が大きすぎるなどと言っとりますが、今しんどいのに副作用言っていては前へ進めないですよねー

廃業が増えて雇用が奪われるなどともいいますが、人手不足なんですよね(笑)調子いい企業に再就職すればいいんです。

こーやって言いますと、その人材の質が問題で再就職難しいといわれました。なおさらのこと、自らの生産性を上げスキルを身に着けるしか手はない訳です。そのための実効性ある教育支援を国がしていくと。

本末転倒の議論に見えてしまいます。先に最低賃金の方の生活試算からです。

中小零細企業ってのは、だいたい経営陣は親族。うまくいっている時は大企業社長より所得が高い人も結構います。

最低賃金で経営が立ち行かなくなったとしても好きで経営者している訳ですから、この方たちを守るのではなく労働者を守るべきです。

物価高に見合う労賃・最低賃金にまずあげるのが先決だと考えますけど、皆さんどう思われますか・・・

大谷さん見逃した方に(笑)

 大谷さんの試合、昨日午前2時・本日午前1時と過酷な中継時間で、さすがの私も途中からの観戦となってしまいました。

見逃した方がほとんどだと思いますので、知っている範囲での現在の状況をご報告しますので、ご興味のない方はスルーしてください(笑)

ナ・リーグ西地区1位のドジャースですが、決して今は本来の強さがありません。チーム内はドタバタが続いており、けが人も続出しております。

そもそも先発投手陣のケガが始まりでした。中心だったグラスナウやスネルの故障者リスト入りは痛かったと思います。両者とも最近復活しています。

その後ベッツが過去にないぐらいの不振になりましたが、マンシーが復活しパヘズやスミスの活躍で何とかやっていました。

大谷さんは6月投手二刀流になってから三振か本塁打かみたいに誰が見ても明らかに打者パフォーマンスは落ちました。

これから二刀流でやるには今が正念場だと思います。エンジェルス時代には普通にこなしていましたが、これには手術後のことや年齢的なものもあるのかもしれません。

今日は1番DHで出場しました。そーなんです、ベッツの不振で大谷さんの後はキツイということで、ベッツ1番大谷さん2番にしばらくしていました。

しかし大谷さんはしばらく前の試合で3三振4三振と二日続けてらしくない打席を送り、投手としても痙攣で緊急降板してしまいました。このことを記者に聞かれた際に「打席が思い出せない」というような熱中症ともとれる発言をして、それを耳にしたオーナーが医療チームを再編することになりました。

その後も大谷さんの体調やパフォーマンスが良くなったようには思えません。打順も関係しているのか ? オーナー自らロバーツ監督に大谷さんを1番に戻すように伝えたらしいです。

本日は1番DH5打席・・・3打数2安打＋四球＋申告敬遠、見た目は十分な結果ですが、大谷さんらしくない打席を相変わらず送っています。

でもチームのために2盗塁決めるなど存在感はそのまま ! このあたりが超一流と呼ばれる所以だと感じました。

7月31日期限のトレードで出入りがあり、これからチームも再編成されていきます。大谷さんの今の体調はしばらく休めば元に戻ると思います。

せめて次の3連戦休養すれば本来のパフォーマンスに戻れると思うのですが、打たなくても相手チームに与える脅威は大谷さんならでは。

本人がそれをよく知っているのでチームのために出続けているのだと思います。因みに明日は午前11時中継ですから、わたくしも休養できます(笑)

最低賃金上げ幅。

 去年に続き最大の上げ幅となるみたい。最低賃金6％upで上げ幅通りだと全国で1000円超えるそうですね。

こんなんでは物価上昇に全く対応できず実質賃金はまた下がるでしょう。

今日、卵焼きと魚ソーセージを妻に作ってもらいました。「魚ソーセージなんぼするんか知っとん」と聞かれました。もちろん全く知りませんが・・・

何度も値上げが続いて随分高くなったことを食べてる最中に力説してくれました(笑)

キッチン回りの注意点。

 子育てファミリータイプの間取りを考案中ですが、キッチン回りは特に細かく注意します。

たとえば・・・キッチン背後に良く設置されるカップボードは奥行450mm、ところが冷蔵庫は550Lで700mmあります。

なので横並びにしますと、250mmも段差ができてしまう。カップボードとキッチンの距離を1,000mmに設定しても冷蔵庫のところは750mmとなって近すぎて作業しずらい。とにかく、まっすぐ揃えれるなら揃えたいところですよねー

今回は完璧にまっすぐそろっています ! 

またキッチンカウンターの高さは標準で850mm、ダイニングテーブルは標準で750mm。つまり横並びにキッチンに引っ付けても100mm段差ができてしまいます。

これをフラットにして使いやすくしようとキッチン床を100mm下げますと段差でかえって動きにくい。かといってテーブルを100mm上げても食べずらいんです。

これらを踏まえたうえでbestを選択していきたいです～

プラン考案中。

 子育てファミリー向け戸建て賃貸のプラン考案中でありまして、ゾーニングはほぼほぼできましたー

1F・・・シューズクローゼット(土間収納)、ユーティリティー(壁一面収納棚・洗面脱衣室)→勝手口からの物干し、1坪UB、パントリー、LDK、トイレ

2F・・・バルコニー東、バルコニー南、洋6＋WIC・洋5＋CL・洋5＋CL、1坪書斎(納戸)、トイレ(直下はSC)

以上のようなゾーニング。

カップル向けのプランでは洗面・風呂を2Fにもっていって1F LDK を広くしていましたが、子育てファミリーでは基本的に1Fですべておわらせたいんです。

洗面脱衣室の機能。

 戸建て賃貸では洗面脱衣室は洗濯機＋洗面化粧台を置いているだけです。

これでは干せない、たためない、しまえないです。たたんだ洗濯物をここで収納出来たらかなり時短になるんですよねー

住宅雑誌などでは収納のディスプレイも見かけますが、背面・壁一面に収納棚があればどれだけ便利かと思いませんか ? 

次回はここを実現させようと思います !

個人預金を振り分け。

 このごろ金利上昇局面でお得な定期商品とかが金融機関に出ていますよねー

ずっと放置してた預金を定期やら国債やら社債等、金利が良さげなのに少しずつ振り分けてきました !

子育てファミリー向け。

 今回、藍住町で購入しました149㎡の敷地に戸建て賃貸プラン考案中であります。ターゲットは子育てファミリーです。カップルや夫婦だけと子育てファミリーは狙いが決定的に違います。

子育てファミリーで大切なのは家事をできるだけ簡単にして皆で楽しみながらこなすというところでしょうか。

たとえば・・・

洗濯物をいちいち各部屋に運ばない。

家族団らん＋宿題は自然とキッチン周りで。

1Fと2Fを行ったり来たりして家族それぞれの動きが感じられる。

シンク前が家族の司令塔。

ゴミ出し仮置き場にスムーズ動線。

リビングでごろ寝できるけどほとんどダイニングで過ごす。

などなど、カップル向けとはかなり目的が違ってくると思います～

購入時の坪単価は参考程度に。

「坪なんぼで建つん ? 」という質問を以前から良く聞かれましたが、建物は特に坪単価があまり指標にならないと思います。

尺モジュールかメーターモジュールかだけでもびっくりするぐらい坪単価は変わってしまいます。

土地の方は坪単価がある程度目安になると思いますが、地姿や高低差に加えて、給水排水や外周状況等で大きく坪単価に影響します。

旗竿地や三角地、道路中心後退に道路斜線等で実際には建物を建てる際に有効でないところを除けて考えることも重要です。

諸経費を含めたトータル価格から新たに坪単価を算出し直してから比較しましょう。

政策の責任。

 選挙が終わって責任論とか噴出しております。日本国民で今の政治に満足している方は少数だと思います。

私も毎回選挙に行っていますが、「こいつまだ当選してるのか ? 」っと思ったことありませんか(笑)

いったい誰が悪いのかと考えますと・・・必ず選挙がありますから気に入らなければ他の人に1票投じればいい訳です。

政治の低迷は国民の民度にあると考えるのが自然だと思っています。3世4世議員たちが不祥事起こしても後援会は堂々と機能している訳ですからねー

消費減税の話は出ても消えていきますが、2億円の工事契約の時に2000万円の税金を払うお客さんを心から気の毒に感じます。

消費を喚起する政策をぜひ考案してほしいと願うばかりです。

座標があれば完璧な敷地図。

 土地購入の際に現状取引となっていることがあります。外周をメジャーだけで計った敷地図とかも普通にあります。

現状と登記簿の面積が食い違うケースも珍しくありません。

でも、今回のように新規分譲地ですと必ず「座標」というものがございます。

これが優れものでして・・・

XnとYnに分かれて数字が羅列されています。これをCAD等に入力いたしますと、mm単位の正確な敷地図がだれでも作成できます。

しかも、方位も完璧。

最近の気候を考慮しますと、南向きといえども少し西に振っているだけで大きな影響を受けてしまいます。

土地購入時には確認してみてください !

新規分譲地に必要なもの。

 7月18(金)にネットで藍住町の新規分譲地見つけて、次の日現地視察して、本日契約して、明日決済します (笑)はやっ～

新規分譲地で確認申請提出するには次の添付書類が必要になります。

①開発行為許可通知書

②開発行為に関する工事の検査済証

③土地利用計画図

契約時にこの書類を確認して売主や仲介業者からもらっておきましょう。

土地購入について。

 2015年に徳島市住吉で2か所購入したのが最初でした。その後、藍住町・北島町を主に今回で10か所目の購入になります。

比較的坪単価の低い土地ばかりです(笑)建物で高い価値を創造するので競合は問題ありません。

気に入った土地でも購入できなかったこともあります。仲介業者との相性といいますか、はっきり申しますと・・・えーかげんな業者もおります(笑)

基本的に境界が明確な土地しか購入していません。境界確定書を新たに作成したり、測量図等があり現場に印があるものばかりです。

境界でもめますと計画がとん挫することもありますし、売却時には次のオーナーに安心してもらえます。

いい仲介業者や売主とタッグを組むことをお勧めします～

分譲地1区画購入 !

 電光石火で話まとまり、藍住町・新規分譲中の1区画を譲ってもらうことになりました。

弊社が入居管理お願いしている賃貸住宅サービスさんにも問い合わせて「おススメ印」いただきましたのでGoとなりました。

この分譲業者さんとは何度も取引していて、いつも素早く対応してくれます。

さて、ここに戸建て賃貸・ファミリー向けを新開発して新築します ! 今までにない～子育てファミリーが腰抜かすような魅力的なものを提案したいと思います。

今回ポイントにするのは家事のスムーズさと、かけがえのない団欒を演出しまーす。

分譲地視察へ。

 藍住町の分譲地を視察してまいりました。隣地が少し広めに分筆したのか、総額が抑えられた区画で小学校も通いやすい距離にあります。

藍住町の分譲地など視察に行きますと、以前の会社で新築した建物をよく見かけます。

今回も途中に見たことのあるデザインがございました(笑)引き渡しからかなり年数経ったおりますが、結構きれいなままで良かったです !

実質賃金上昇がポイント。

 2025年度の新設住宅着工戸数の予測は約75万戸程度だそうです。私が建築業界に入った35年前の半分以下で大変厳しい数字です。

さらに、4月～6月は4号特例で3月までに駆け込み着工したせいで例がないぐらい着工数が減少しています。

今、最低賃金の話が出ていますが、実質賃金が下がっている間は着工数も減少し続けるでしょう。

実質賃金は上がる気配も有りませんが、ここが動かない限り家賃上昇も限定的となるため、賃貸の住まいもオリジナル性が強く高い品質が求められていくと思います !

苦渋の選択の時期。

 選挙になるたび妻が「入れる人おらん」っと申しておりますが、必ずやってきます苦渋の選択時期(笑)

投票に行かず文句言いたくないので私も必ず行きます。しかし今回も苦渋の選択であります(笑)

比例の全国区にはいるんですけどねー

OB大家さんと電話で雑談。

 OB大家さんと電話で雑談しました。お久しぶりでしたが、お元気そうなお声でした～

お互いポルシェオーナーなので車の話がほとんどでしたが(笑)仕事以外の雑談こそ楽しいひと時でございます～

建築費の今。

建築資材は最初ウッドショックがあって木材費の高騰によって建築費全体が上昇しましたが、その後木材費だけは落ち着いています。

ウッドショック後しばらくして、製造メーカーの値上げで内装外装材や設備機器が上がり始めました。

今値上げはコンクリート・鉄筋・鉄・銅・ビニール製品・アルミ・金物等々を材料使用する材工共の業者、屋根・外壁・基礎・電気・設備・内装等々全業者に波及しています。

全業者が値上がり分を価格転嫁すれば実質賃金が上がっていないので買える人は限られてしまいます。

っと、わかっているので価格転嫁できずに倒産件数が多くなっているんでしょう。大勢で熱いお風呂に浸かってのぼせるのを待っているような状況でしょうか。

順番は価格転嫁から実質賃金上昇とわかっていても中々できない、何かいい方法はないものでしょうか～

大谷さんに戦略的思考をみる !

スプラッシュヒット(ホームラン)を打った翌日、大谷さんは投手として先発3回を完璧に抑えます。さらにその翌日の今朝、打者として第1打席はもう少しでホームランでした。

野球自体に興味のない私が早朝3時や5時から大谷さんを観戦する理由が最近なんとなくわかってきました(笑)

私の中では大谷さんは天才的スポーツ選手ではなく戦略的思考を繰り返し成長していく世界的超一流ビジネスマンに見えてるんだと思います。

それが昨日のピッチングの組み立て方でハッとしたんです。

1回立ち上がりから160kmのストレート連発で打者を圧倒。長打のある3番打者に対しては2ストライク後スライダーを落として空振り三振と3者連続3振で満員の球場は大谷劇場となりました。

ここからです、2回になると今度は変化球を駆使してゴロと凡フライに打ち取り省エネ投球に転じました。

ピッチコムを使って大谷さんがサインを出していますから、この戦略は大谷さんによるものだと思います。「大谷翔平」を大谷さんがプロデュースしてるというか・・・今後最も大事な試合ポストシーズンに向けての実戦実験であったと思います。

早い球を投げたり強烈な変化球を投げる一流のプロ野球選手とはどこか違うといつも感じてしまいます。

礼儀正しさやプレッシャーへの対応、いずれは引退する選手生命の使い方を戦略的思考で自ら計画し脇目もふらず実行しているように見えて感動してしまうんです～

明後日のオールスター2年連続の芸術的1発を見てみたい !

32号スプラッシュ !

 見ましたか ? 皆さん(笑)大谷さんの32号場外ホームラン海まで飛んでいきました。

ボートから飛び込んで記念球取ったのは対戦相手のジャイアンツファンみたいでした～

これでア・リーグでローリー38号 ジャッジ34号、 ナ・リーグでトップの大谷さん32号。両リーグ合わせても3番目ですよねー当たり前ですが、他は皆野手です。

っで、明日先発です ! 早朝5時から観戦です(笑)

この頃夜明けが早いので早朝5時でも私は何の問題もございません～スプリット投げるかな ?

賃貸収入の強み。

 改正風営法とやらでスナック経営者が困惑している様子がネットにありました。

私もおりかに秋田町や富田町で飲酒することがありますが、お店が何十年と定着するのは難しいように見えます。

もっと枠を広げて外食産業でもそうで引っ切り無しにオープンと閉店が見られます。

マクドナルドなんかはずっと流行っているじゃないかと思われますが、実は主の収入源はハンバーガーではなく賃貸収入であります。土地＋建物はマック本社が所有しFC店に賃貸しています。

マクドナルドより美味しいハンバーガーで対抗してやるといってもそもそも相手は不動産賃貸業なので異種格闘技戦となり安定度では比べ物になりません。

イオンも流通業のようで主な利益は賃貸収入という不動産業や金融業であります。

賃貸収入はしくみによっては安定収入となり、長期に続いていく強みがありますねー

政見放送見て。

政見放送見ておりました。物価高対策に対して消費税減税や所得支援など各党訴えております。

その財源どこから持ってくる ? といいながら税収増分を給付するとか ? 良く解りませんよね(笑)

いずれにしても政策で経済が活性化するようなアイデアがほしいと思いました。

私個人的にいつも思っておることがあります。それは「国民の休日を分散させる」ことです。

GW・お盆・正月などはどこも混み合って本来の生産性を上げられていません。

何組も予約を断り次の日はガラガラなんて旅行業や外食業だけでないと思います。

ランチにしても12時～1時に皆が動けば回転は悪くなりますし、食事取る方も並んだり料理待ったりと無駄な時間が流れてしまいます。

人々がそれぞれ少しずつ時間をずらすことで生産性は上がり労賃に分配されれば経済は今より膨らむはずです。

基本的な働き方、週5日・9時～18時(昼休み12時～13時)8時間×5日＝週40時間があります。これだと朝夕のラッシュに合いランチも混み合い土日はユニクロもスタバも人がいっぱいですよね。

私は、朝皆より遅く出て帰りは皆より早めに出て通勤します。労働時間が短くなった分だけ、基本364日(元旦除く)出勤します。

10時開店の食堂やうどん店で待つことなく時には一人っきりで贅沢なブランチをしています。旅行など行くときはGW明けや年明け仕事始め日などを利用すれば料金も割安です。

休日分散させることは費用が掛かりません。サマータイムも導入して一日を長くすれば仕事が終わってから1ラウンドもできます !

生産性を上げて労賃を上昇させて内需を膨らます一連の仕組みを考えてほしいと思いました～

閑散期も利点あり !

 賃貸需要は年明けから2月3月初旬までが多いとされてきました。

なので特に3月に部屋を決めて引っ越すとなると引っ越し代金も繁忙期ということで割高になっています。

さらにこの時期は不動産業者や入退室にかかわる美装業や内装業も混み合っています。

4月5月以降になって行動しますと閑散期となっているので利点も多いですが、募集物件も減っている可能性がございます。

3月末で退室という方も多いので４月を避けて5月以降に竣工させるのも入居から見ると引っ越しなどやりやすいでしょうねー

賃貸収支は実質利回り。

 大手ハウスメーカーの新築分譲賃貸住宅のチラシが送られてきました。そのチラシに想定表面利回り5.45%とありました。

私は賃貸だけの損益計算書を作成してもらっています。

それによれば総家賃収入に対して・・・ネットTV＋火災保険＋退去修繕費＋光熱費＋固定資産税＋仲介手数料＋管理費＋浄化槽点検までの支払を合わせますと15.7%の支出比率となっています。

チラシのケースを単純に当てはめてみますと、諸経費引いた利回りは4.5%程度になります。

ここから借入額によって利息負担は変わりますが、さらに利回りは低くなっていきます。

表面と実質の違いを面倒くさがらずにきちんと細かく把握することが重要ポイントになりますねー

勝手口の有無。

大谷さん・・・オープナーでの二刀流復活でピッチングは毎回良くなっていますが、バッティングは6月に入ってから不調が続いております。

5月25日からLIVE BP で本格的に調整が始まって、負担が大きいという大谷さんの意見から実戦でのオープナー調整になったといわれています。

どー考えてもこの時期からバッティングに影響が出たとしか思えません。今では150km程度のストレート真ん中も見逃したり空振りしたりしています。

そもそも二刀流でしたが、ブランクが大きいのですんなりとはいかない感じです。今はハラハラしながら観戦しています。

さて、「つまえる暮らしVer.ファミリー」ならキッチンに勝手口があり、洗面脱衣室から一直線に屋外のさしかけまで出られます。

現在OB大家さん新計画中(つまえるハウス)にも当初キッチン勝手口がございました。しかし配置するうえで隣家との距離が近づきましたので、小窓に変更しました。

その後、熟慮した結果・・・1棟減らして建物間にゆとりを持たせることとしたため、勝手口を復活させました。

有無はその勝手口からどういう生活動線となるのかがポイントだと思います。

収入の何割が家賃。

 以前は家賃を収入の3割以内に抑えましょう～なんてありましたが今は2割程度が適切だとか。これは生活雑費が増えているからでしょう。

収入25万円なら5万円程度ですが、単身者狙いでなくカップル向けを狙う戦略なら高めの家賃設定も有りですよね。

弊社の「つまえるカップルVer.」もトータル家賃8万円弱ですが、カップルが入居されてずっと満室でございます。

お互いが出し合うことで家賃比率も下がりますし、グレードの高い部屋にお住まいになれます。

この時、他にない魅力を発信出来たら即決となりますか～

ガレージハウスⅡの現場へ。

 本日お昼前に藍住町・GARAGE HOUSE Ⅱの現場視察に行ってまいりました。現場でしか味わえない感じ方やイメージがあります。

今回一つ感じたのはこちら・・・

大収納にかかる真ん中の梁ですが、少し圧迫感を感じましたので、久米監督と相談して少し奥へ移動させることとしました。

右は耐力上動かせないということなので、左だけ仕口をやり直して奥へつきます。

この梁の上は洋室・・・

LOFTと一体の大空間であります。住まいづくりとは楽しいものですねー

金利見直し。

 私は其の度、3年固定・元金均等・20年償還でお借りしていますので、3年ごとに金利の見直しがあります。

ゼロ金利政策の時は金利継続で更新していましたが、政策金利も上がってきましたので見直しとなります。

去年3件、今年2件、来年2件あります。

金利提案時には短期プライムレートの変動推移のお話がありました。ググると・・・銀行がプライムレートで貸し出す先となる企業は、銀行がそれを最も信用できる優良企業であると判断したがゆえである。ゆえに銀行から融資を受ける際の金利は、信用の度合いに応じて低くなるということである。このプライムレートというのは短期プライムレートと長期プライムレートというものに分類され、前者が概ね1年未満の貸し出し期間であり後者は1年以上の貸し出し期間である。

っとあります。

固定か変動か返済残高によっても見え方が違ってきますかねー

暮らしの博覧会。

 取引先の取引先がパシフィコ横浜で「木と暮らしの博覧会」というのを催すそうです。

パンフを見ますと、大手製造メーカーほぼブースを構えているようでした。

こーゆーのに顔出しますと、やはり何か勉強になるものですから、ぜひ行ってみよーかなと思います～

敷地の形と配置案。

 先日、OB大家さんと一緒に戸建て賃貸の新計画・配置をしておりました。

建物・間取りは決まりました、棟数も決まりました、駐車台数は1戸に3台ずつで各ウッドデッキを設置します。

それでも配置する時、幾通りの案ができます。敷地の形は長方形ではないので、どこに平行にするかで大きく印象や空きスペースが違ってきます。

駐車スペースもどこに平行にするかで駐車しやすさも変わります。今回はOB大家さんのアイデアで1棟だけ縦列駐車を採用しました。

他の2棟は並列3台、1棟だけ並列2台縦列2台で合計4台駐車可能としました。

来客用を考えますと、これも良い手法だと思いますねーさすがベテラン大家さんです !

夏本番。

 基礎工事や屋根工事等々、建築工事には一日中日陰がない工程がございます。

職人さんたちは休み休み気を付けて作業を進めてまいりますが、やはり一夏何回かは熱中症の軽い症状が出て早じまいしたりしてしまうようです。

建物内作業も窓を全開にできない日がございまして一番危険な状況ですね。

皆で声をかけながら涼みながら休憩を小まめに取るようにしています～

見慣れない寸法は避けましょう。

 アットホームで中古住宅を物色していました。その中にニコイチの賃貸物件を発見したのですが空き家となっていました。

以前、県外他社商品をネットで見た間取りと同じでした。

多分、入居率が悪すぎて売りに出したんだと思います。これは高リスク物件ですねー

なにがダメなのか、考えることもなく一発で解ります。LDKが細長すぎるんです。これでは暮らしやすさ以前に日々の生活に違和感しかありません。

日本建築は半間910ごとに間取りをつくる手法が一般的です。

たとえば2730×2730・４畳半、2730×3640・6帖、3640×3640・8帖というように違和感のない暮らしやすい寸法があるんです。

敷地や戸数増を優先するあまり居室を2275× ? というような2730より巾の狭い寸法は入居見学者に嫌悪感さえ感じさせてしまいます。

半端寸法は収納や棚、作業しやすい有効寸法を確保する時に使用するものだと考えます。

精算書打ち合わせ。

 今朝は大谷さん早朝4時からのTV中継、試合開始から少し遅れて観戦しましたが、28号はライブでしっかり見届けましたよ。

途中インコース攻めのボール球をのけ反ってよけた際に腰に手をやりポンポンと気にしたそぶりを見ました。ケガだけはないように願いたいものです。

さて、新築中のOB大家さんの竣工が見えてきましたので、精算書のお打ち合わせをしておりました。

「時間が経つのは早いな」と大家さんしみじみ～ホントそうですね。

今仕上げ工事と外構工事中ですが、既に入居がいくつか決まり始めています。

誠に有難うございます !　これからも宜しくお願いいたします。

還暦人、貯蓄から投資へ。

 PGF生命の調査が地元紙にも掲載されていましたのでホームページも見てみました。

2023年に貯蓄額3454万円あった還暦人ですが、2025年には2460万円に減少しています。NISA等による投資に貯蓄が回ったとあります。

貯蓄額100万円以下の還暦人も30％あることから、貯蓄を取り崩している方もいるそうですから、ここも格差が開いているようですね。

オーナーの感性力。

 コンビニ経営をされている方のお話です。今の店舗の近くに空き店舗が出たそうです。そこに他のコンビニが来たら売り上げが下がってしまうということで自ら出店されました。

私の考えですと自ら今の店の売り上げを減少させるのではと思ってしまいます。2店舗合わせて売り上げは上がりますけど、利益率はかなり下がると単純に思うのですが・・・皆さんどう思われますか ? 

コンビニ経営のデメリットを検索しますと、ロイヤリティーが高いとか、業務内容が多岐にわたるとか、24時間営業の負担とかありました。

私が思うのはオーナー独自の特徴・感性が出せないことが一番のリスクだと思います。そもそも商売は競争ですが、オリジナル性がなく競合が増えれば勝ち組なしでお互いがしんどくなってしまいます。

これは賃貸投資も同じことが言えて近くに同じような新築物件ができると完全な競合にさらされ不利になります。

そこで長期に競合に勝ち続けるには競合にさえならない大家さんの感性力が必須です。

そこにしかない魅力と圧倒的な差別化を生み出すオーナーの感性力こそが安定経営をもたらすと考えています。

これから減る新築現場。

 2025年４月～建築基準法・4号特例の法改正があり、断熱や耐力壁の計算方法なども変わるために3月までに新築着工が駆け込みました。

このため春先には職人不足が言われたり、新建材業者の営業などが多忙のようでありました。

徳島県HPの住宅着工の動向によれば2025年3月の新設住宅着工戸数(木造住宅)は151戸、これが4月ではなんと58戸(笑)前年同月比62%減となっています。

これは何を意味するかと申しますと、着工から半年後の11月ぐらいから新築現場は激減するということであります。

新築現場が減りますといい職人さんが手配でき工程管理もスムーズに進捗するという利点がございます～

また感動した。

 本日は投手大谷さん、2度目の調整先発。1回だけでしたが2回もいけそうでした。慎重に調整していくんでしょうね。

さて、試合開始早朝5時から観戦しておりました ! 午前2時に比べますとまだ楽です(笑)

しばらく不調のバッティング、第4打席満塁のチャンスで3塁打が出てほっとしました。

第5打席は左中間への大飛球。フェンス際の観客席、日本人らしき親子が出したグラブにあたってグランドにポトリ。大谷さん2塁上で止まっていました。

大飛球取り損ねた親子、7歳ぐらいの子供が号泣して父がなだめている様子が大きく映し出されていました。その後ビデオ判定となった大飛球は結局26号ホームランとされました。

久しぶりのホームランでしたのにダッグアウトに戻った大谷さんはすぐ通訳に駆け寄り、号泣してたあの子にボールを上げられないかと相談。

二刀流だけじゃない大谷さん～

米国とイランの協議。

 停戦交渉がとん挫して米国とイランで軍事衝突が起きた場合、今のイスラエルとイランどころでなく原油価格等が上昇するんでしょう。

そーしますと、輸入資材もその分上昇する。

建築資材原材料はほぼ輸入なので建築資材も上昇しそうですよね。

今のところ下げに向かう材料が見当たらないですねー家賃動向も今後定期的に見守っていきたいところです。

MLB冷める乱闘騒ぎ。

 ずっと大谷さんを応援しておりますが、パドレス戦は因縁の相手だとか・・・どーでもいーしょうもない話でゲームが台無しです。

故意に死球したとかせんとか、実につまらん ! 

水を差す行為に冷めてしまう。

今日も今日とて大谷さん死球を受けましたが、チームメイトにベンチから出てくるなとうんざりした様子でした。

超一流のプレーだけ観たいものですよねー

FRB利下げ見送り。

 日銀が利上げしてFRBが利下げしてみたいな話は「トランプ政策」によってフリーズ状態ですか。

両方とも動かしようがないぐらいこの「トランプ政策」は経済の先行きが見えないんでしょ。

ただでさえ不安定な今の日本経済、しばらく大きな金利変動はなさそうですよねー

2万円給付 ?

選挙前によくある減税や給付。確か4万円給付案の時、批判されたように思いましたが、今回2万円給付案が浮上(笑)

若い時、あちらこちらに経営者の講演によく言っておりました。その時、「お金を稼ぐのは難しいけど使い方はもっと難しい」と聞いたことを覚えています。

どうでしょうか、私たちも手元に残った資金を上手くまた投資に回せているでしょうかねー

住宅価格10年前とは。

 2024年の工事費と10年前の価格を比べますと持ち家全体で671万円増加しているそうです、約３割増。

米やガソリンだけでなく建築資材上昇でローコスト系住宅メーカーが苦戦しているらしいです。それはローコストを謳いながら高く感じてしまうのが理由みたいです。

これからの住宅業界は安さでなく「高付加価値戦略」になっていくとレポートにもあります。

それは私たちが以前から取り組んでいる戦略であります ! 

今後もその路線でコツコツ進めていきましょう～

売地視察から。

 売地情報から現地視察しますと、周りの状況を把握します。

敷地の詳細情報は仲介業者や売主から取得するのですが、仲介の場合ほとんど情報詳細が示されておりません。敷地の寸法図もいいかげんなものも少なくないです。

こーゆー場合は現地で簡易測量して建物をラフ案で配置してみます。なんか入りそーだぞってなりましたら、給水・排水・外周・ネット・電力等々障害になったり負担金がないか調べていきます。

また都市計画区域内で確認申請がそのまま提出できるのか、或いは行政書士や測量士の申請が必要なのかなど同時に検討していきます。

待っていましたよ大谷さん。

 本日、先頭打者ホームラン24号打ってくれました～

ランナー2塁3塁で迎えた２打席目、1塁空いているのに甘い球が来て相手監督イラっとして即申告敬遠(笑)その後ベッツのタイムリーで得点。

３打席目勝負してもらえず四球。

４打席目右中間へ25号。この時は入ると思いませんでしたが、良く伸びました。長いバットが効いたのでしょうか。

５打席目初球まさかの甘いストレートでわたくし26号かと思いましたが、狙いと違ったのかピクリともしなかった大谷さん～ここは少し残念でありました。

ジャッジにあと1本 !

明日はBP実戦投球練習かな ? 早く見たい投手大谷さん。

GARAGE HOUSE Ⅱ、基礎工事。

 順調に進み始めました「GARAGE HOUSE Ⅱ」。基礎工事も立ち上がりコンクリートを打設しました。

敷地が狭いのでコンクリート車の駐車もギリギリです～

県内景況感悪化。

 本日地元紙に県内の景況感悪化が記されていましたね。

非製造業-16.7は大きいですねー

資材・仕入れ等々上昇して価格転嫁できずにボディーブローのように少しずつ利益を圧迫しているんですかねー

このまま推移しますと倒産廃業が増えて負のスパイラルにならないでしょうか。

我々はどのような状況でも慎重に見極めて進めていきたいところです。

狙いたい変形地。

 建築費はここ数年ドンドン上昇してきましたが、徳島家賃はそこそこしか上昇していないため、そのギャップをどーするか問題がございます。

そこで変形地の坪単価安い土地を購入するのも一つの戦略であります。

現在着工中の「GARAGE HOUSE Ⅱ」の土地も奥行きがせまいので割安でありました。駐車スペースが取りにくいのでガレージにして問題解決 !

また、去年完全な三角地でOB大家さんが計画されました。この時は別の理由で断念されましたが、建物を三角にしてしまえばこれまた問題解決であります。

先程アットホームで新たな三角地を発見しましたので、現地視察に行ってまいります !

変形地は建物の工夫次第で大特価となり建築費上昇分を取り戻すので、ぜひご相談くださいませ～

この時、必ず外周工事の有無もチェックです。

前面道路の側溝の深さ。

 給水のお話ししましたので、少し排水も。

新規土地購入の際に前面側溝に排水となっている場合が多いと思います。

その際、その側溝の深さを計って一番奥からどれぐらい勾配が取れるか検討しておきます。

たとえば合併浄化槽からの距離がある場合、浄化槽にポンプ層という機能付きを選択しなくてはいけないケースもあるので注意が必要であります。

給水について。

 土地を新規購入検討したり、所有する土地に建物を新計画する時には給水計画も同時に検討する必要があります。

給水工事の中には・・・①公道工事費 ②加入金納付 ③既存給水管撤去工事 ④宅地内配水管工事 ⑤道路給水管埋設工事 ⑥給水ポンプ工事、などがあります。

まず①ですが、道路の給水本管から敷地内に引き込む工事で建物の大きさによって40mmだったり50mmだったりします。藍住町などは町の工事になります。

②各戸に給水メーターを設置する時に発生する権利を水道局や行政水道課に収める費用で、20mmのところや25mmのところがあります。

③新規給水管引き込む時に既にある給水管は撤去しなければなりませんので、その撤去費用になります。

④公道工事で敷地内に引き込んだ給水管を口径の小さな給水管に変えながら、宅内に埋設させて②メーターに接続します。

⑤前面道路に引込可能な給水本管がない場合に、遠くの本管から道路を掘削して埋設する工事ですので、余分な費用が発生します。

⑥公道引込が出来ない場合に小さな口径の給水管のままタンクに貯水し加圧して給水する方法です。

土地購入時には調査必須項目であります。坪単価が安い理由にもなっていることがあるので注意が必要です～

ガレージ内の便利な収納棚。

 基礎工事中の弊社「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、ガレージ内の後壁に収納棚があります。

これがあるとないのとでは暮らしやすさが全く違ってくるんです。

雨に濡れない場所で車のトランクルームのスグ横な訳ですから、日用品だけでなく収納ボックスなど使えば仕事上の物も置いておけます。

さらに、ちょっとした詰め替え作業の時のためにガレージ専用エアコンも装備しました。

室内窓もそうですが、日を追うごとにグレードを上げてしまって出費がかさんでおります(笑)

スキップフロアの魅力。

 着工しました「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、3層構造のスキップフロアになっています。

スキップフロアの魅力の一つ。真上から見た投影面積より広く感じられるところがあります。

今回は「ラクポポ」でも採用しました室内窓で2層階と3層階の繋がりを演出いたします。

こちら・・・

この室内窓の上部横滑り出しを採用します。

3層階の洋室とロフトの段差に室内窓を設けて2層階のダイニングを臨もうという企みです。

久米監督に収まりを書いてもらいました・・・

下床が洋室床、4段ステップ段差800でロフト床。その間の壁に室内窓を設けてダイニングにこんにちは(笑)

硝子も透明にして覗かなくても視線が抜けていくようしつらえます～

5次問屋と下請け制度。

 早朝5時から拝見させていただいておりました大谷さん(笑)前回4タコの投手スライダーにやはり苦戦していました。

低めのボール球スライダーはしっかり見逃せるようになりましたが、戦略通りに投げ込める制球力に加え忘れたころにやってくるストレートに振り遅れていました。

そんな中でも大谷シフトをしいている内野陣の間を抜くヒット2本打ってくれました。この辺りはさすがです !

最近は外角ギリギリの判定に戸惑っていますね。早く審判以外の判定と併用してほしいものです。

っで、ドンキから出た米騒動の5次問屋の存在指摘。日本はどこの業界もコスト高となる流通経路が見られてこれらは意図的にやっているのか、などと思うこともあります。

建築業界も元請けから1次下請け→2次下請け→3次下請けぐらいはよくあるケースだと思います。

弊社も元請け業者であります。大工工事や電気工事・設備工事業者に発注いたします。その会社の職人さんが現場で作業してくれているので1次下請け迄ということです。

たとえば、この電気業者が職人1人でやっているところに発注しますと2次下請けとなる訳です。

つまり、1次→2次→3次→となっていくのを大元が指摘しないといつまででも広がってしまいます。

はやく収まるといいですねー米騒動。

金利の見直し。

弊社物件、3年固定金利の見直し時期がもうじき2件あります。

去年は3件あって、0.85→0.9・0.9→0.95と＋0.05％でこらえてもらえました(笑)

日銀の政策金利も0.75%に利上げする予定だったみたいですが、トランプ政策の不透明感から先送りしていますよねー

今年もその線でこらえてもらおーと思います。

繰り越し返済。

 先日、取引先の方と話しておりましたら、老後のお金についての話題になりました。

年金や今の政治に不安があるので早く「住宅ローン」を繰り越し返済して完済させたいとおっしゃっておりました。

現状は完済年齢が70歳だそうです。そこまで働けたならまだいいですが、途中給料も減るだろうし、いつ病気になるかわからんし、とのことでした。

その通りで住宅ローンはアパートローンと違って毎月の家計がずっと完全赤字な訳です。いざ収入がなくなると破綻リスクが急上昇してしまいます。

繰り越し返済大賛成ですが、思い切って現金を入れることが中々できないのが現実なんですよねー

建築CADで詳細寸法。

 大家さんとの打合せ時には、図面の上からV字とフリクションペンでなぞって足して書いて書いてします(笑)

1/100で書くのですが、微妙な寸法になってきますと建築CADで書きながら確かめるようになります。

建築CADは、縦横斜め寸法が性格なのでmm単位で詳細寸法がわかります。

その寸法から実際の空き寸法いわゆる有効寸法が割り出せますので、車やゴミステーション等々が入るとか収まらんみたいに判明していきます。

大家業も決断力と実行力。

 本日、エース山本投手が打たれて大谷さんもお疲れモードになっていました。今、大谷さんはオールスター戦以降に投手としても復帰目指しています。

打者として現在トップの成績を収めているので、MLBレジェントたちの間では打者に専念すべきという意見も多いみたいです。

そもそも二刀流挑戦の時から外野であーやこーやと反対しておりました。どちらかに専念すべき、どっちつかずで両方結果が残せない、そんなにあまくないなどと好き勝手なことをレジェンドや専門記者が申しておりました。

しかし、大谷さんの信念は揺らぐことなく結果を出し続けています。人の意見に「ほーかいな」となっていたら、なんでも普通になることだけは確かだと思います。

我々大家業にも決断力と実行力が求められていると思います。自分だけの感性を大事に推し進めていくことで、他にない魅力を発信することができると思います。

もちろん私も新計画進める時には、いろんな方々のご意見を参考にしています。参考にはしていますが決断は自分の感性優先でしてきました。

そして綿密な計画を練ったら、あとは「えい、やー」で進めましょう(笑)

しびれた～大谷さん !

 本日からホームでヤンキースと3連戦。

もーなんも言えません

とにかくしびれました・・・大谷さん !

ガレージ内のサッシ。

 弊社のGARAGE HOUSE Ⅱ 。ニコイチガレージはⅠと同じですが、今回は真ん中にガレージがあり端に洋室があります。

そーしますと、洋室は二方向が外と面しており風通しや日当たりに有利になります。

その分ガレージは入口シャッター以外には反対一方向だけ外と面しているということになります。

当初は1600×500のFIX窓を天井付けで計画しておりましたが、窓を開けたい欲求に負けて(笑)横滑り出し＋FIXで半々の連結としました。

この時サッシの高さが高いのでオペレーター付としました。

シャッター開放していればガレージ内を風が駆け抜けていくでしょう～

ガレージ内の照明。

 本日午前2時からでした、大谷さんの試合(笑)拝見させていただきましたが、ノーヒットでございました～ざんねん。

昨日の20号本塁打は見ごたえありましたよ。第一打席は連日ストレート系をぶち込んでいましたので変化球を待つ大谷さん。最後球は裏をかかれ真ん中あたりのストレートをピクリとも反応できず見逃し三振となります。第二打席はランナー背負ってベンチから申告敬遠となりますが、ピッチャーは不満顔・・・「敬遠せんでもわしがさっきみたいに抑えたるのに」と言わんばかりの表情。そして第三打席ランナー一塁。「ベンチからの申告敬遠はいらんわっ」と一球目外角へのカットボール、待っていました「ほれきた」と大谷さんと僕(笑)

流し打って本塁打20号 ! 芸術の域でした。信じられんといった表情に変わったピッチャー(笑)LIVEでないと楽しめないところがあるんですよね～

余談が過ぎました・・・ガレージ内のダウンライトですが、シャッター外側に人感スポットライトが車に反応して点灯します。シャッターが開き始めますとそれに反応してガレージ内人感ダウンライトが点灯します。それらは少しの時間で消灯します。また何か動けば点灯いたします。

なので、点けっぱなしにしたいダウンライトとは回線を交えずスイッチ別で設置しています。

ガレージの天井高。

 ぼちぼち始めました、GARAGE HOUSE Ⅱ 。そのガレージ内の天井高ですが2200mmであります。

ミニバンでも余裕あります。でも照明器具はレール付にスポットなどを吊るしますと、低くなりすぎるのでダウンライトを選んでいます。

「もっと天井高を高くすれば ? 」というお声が聞こえてまいりますが、3層構造設計なのでこの高さぐらいになります。

平均年収460万円。

 日本の平均年収460万円に6割が届かないと掲載されていました。地方の平均年収はさらに下がりますしね。

企業側の援助の仕方にもよりますが、やはりできるだけ高いところのターゲット層を迎え入れたいですよねー

そのため大手にないオリジナル性の高い「しかけ」を手間をかけて施したいところです～

「仕事が楽しみならば人生は楽園だ」

 続きがあるみたいです、 「仕事が義務ならば人生は地獄だ」ロシアの作家が言った言葉らしいですね。

本日、大谷さんMLBトップタイの18号本塁打打ってくれました。その試合前、実戦形式でピッチングしていたのですが、そのなんと楽しそうなこと(笑)

素晴らしい笑顔であります。あんなに楽しそうに野球するプロ選手を私は今まで見たことがありません。

皆さんは仕事楽しいですか ?

オペレーターチェーン。

 弊社物件のGARAGE HOUSE Ⅱですが、8月下旬上棟で計画しなおしております。

延期したことでガレージ内にエアコンつけたり、FIX窓を横滑り窓に変えたりして、時間が経てば経つほど出費が増えております(笑)

FIX窓は天井付けでしたから、横滑り窓に変更しますと開けるのに高すぎます。下から開けられるオペレーターチェーンを追加で頼みました～

暮らしを生み出す。

老舗中華店の破綻ニュースが出ていました。

コロナ禍で外食だけに限らず人々の生活スタイルが大きく変わって、その後も元に戻らないケースが多くあると思います。

ひと昔前なら団体旅行が主流だった昭和時代に人気だった大型旅館、その後カップルやファミリー・友人同士等、少人数での旅行となって求めるサービスも多様になりました。

それらが解っていても長期借入金をもつ大型旅館をこのスタイルに変換するのはかなり難しかったと思います。

同じようにコロナ禍以降合わなくなった店舗スタイルで苦しい老舗はまだまだ結構あるのではないでしょうか。

賃貸住宅も同じことが言えます。南向きや2LDKなどの従来のアピールではもう既に入居者の心には響きません。

これからの賃貸住宅は大家側が入居者のまだ知らない住まいの魅力を生み出す差別化が大事だと考えています。

シャワーユニット。

 気になったので最新のシャワーユニットカタログもらいました～

このグレードぐらいはほしいところですか。

まず、オーバーヘッドシャワーは必須でしょ(笑)あと足洗ったりするときのベンチもいると思う。

このカタログ見てたら、なんかターゲットイメージが湧いてきたので、またじっくりとアットホームも含めて土地探ししてみようと思います !

木造貸家、着工増加。

 4号特例の法改正で今年3月までの着工が駆け込みました。2024年は新設着工80万戸の最後の年と言われています。

あとは70万戸時代に突入であります。リーマンショックの時に私も77万戸を経験しましたが、受ける感覚は数字以上に冷え込みを感じました。

80万戸といっても都市部も地方もアパートも鉄骨も合わせた数字なのでピンとこないと思います。

一般戸建て住宅は減少し貸家が増えているのだそうです。その中でも在来木造の貸家が伸びてプレハブ系低層貸家は減少しています。

元々利回りが低いプレハブ系ですが、建築費上昇で木造系にシフトする大家が増えたということだと思います。

前年比19％増で全体の22％は在来木造が占めるようになっていて、この増加傾向はしばらく続きそうであります。

シャワールームはありか ?

 高齢者が賃貸住宅への入居が断られるケースが多いことから、国会で「見守り付賃貸住宅」の質問がされていました。

高齢単身世帯はさらに増加するみたいですから、社会問題としての対策で補助金制度も併用されるようです。

また都市部では若年層を中心にせますぎる賃貸に人気が高まっているとかでTVで部屋が紹介されていました。

つまり高すぎる家賃を避けて郊外に住むのではなく、便利な通勤圏で手ごろ家賃を探すとそうなるみたいです。

せますぎるのでシャワールームだけで浴槽がなかったりします。商談中によく大家さんから「シャワールームでアカンで ? 」と言われることがあります。

狙いは戸数増やしたいか、建築コストを抑えたいか、ですが・・・リゾートホテルのような高級感あるシャワールーム採用なら有だと思います。

その時は、それに見合う内装＋外装がセットになりますねー

野手が大谷さんから三振をとった記念球(笑)

 MLBはやはり面白いですねー14号15号と両リーグトップタイのホームランを2打席連続で放ちました大谷さん。

試合は序盤ドジャースの大量点で一方的な展開になり、相手チームアスレチックスは終盤野手が投手を務めました。

わたくしとしましては、ここでもう一本楽に打ってホームラン競争トップにと思っておりましたが・・・

このペレダ捕手のピッチングがクセモノ ! 

100キロの山ボールと140キロのストレートで緩急つけて、大谷さんを見事三振に打ち取り満面の笑みとどや顔(笑) 

そのボールがなんとダッグアウトに返還され記念球に・・・

大谷さんは憮然としていましたが、頼めば記念球にサインしてくれるでしょう～

FreePa お出迎え。

 照明器具に人感センサー付きで「お出迎え」という設定モードがございます。

玄関ポーチなどに採用しますと、暗くなりますと20％点灯して人が近づきますと100％になる便利な機能です。

暗いエリアなどに向いていますねー

ただ暗くなって朝まで20％ずっと点灯しているので、ご近所配慮や入居者の電気代負担にも注意が必要かなと思います。

浄化槽埋設時期。

 弊社物件、「GARAGE HOUSE Ⅱ」はお客様優先ということで少し工期がずれております。

でも合併浄化槽10人槽は既に埋設工事完了しております。

水位が高い場所での田植え時期では、水位が上がって浄化槽埋設時に矢板工事や排水ポンプが必要になることがあります。

この時期を外すことで余分な費用をかけずに埋設することが可能になるケースがありますので、工程計画時には考慮しておきたいです。

駆け込み着工増、顕著に。

 2025年4月1日～建築基準法の法改正があって、3月中に着工すれば以前通りということで、予想通り駆け込み着工が多かったようです。

3月の全国着工は過去10年間で最高となり前年比4割増となっています。徳島でも駆け込み着工で職人さんが不足し始めています。

この分あとから落ち込んで調整なるので、今秋～来春あたりで一気に現場数は減ると思います。

そもそも少しずつ減るべき新設住宅着工が特需で増加したので、次の調整時期には大きな落差を感じるでしょうねー

コイン洗車機へ。

 早朝から大谷さんの試合観戦後に洗車機に突っ込みに行きました。

金曜日の雨でしたね。土日を避けて月曜日の9時前までに行くとまぁまぁ空いています。

1050円するやつ、この頃の洗車機は品質が良くなってきれいになりますが、拭く場所がせまい。

だいたいどこもせまい(笑)

ドアあけっぱの人がいるとさらに拭きにくいので、できるだけ空いてる時に行くようにしています。

黒字でリストラ ?

 弊社物件もパナソニック商品を中心に採用しています。そのパナソニックが大規模な1万人規模のリストラするらしいですね。

十分利益も出ているのに、業務効率を上げて「営業利益率」をもっと上げるという理由だとか・・・

株主のご意見でしょうか。幸之助さんが知ったらなんというでしょうかね～

棟数減らしたらゼロから。

 現在、新計画中のプランで大家さんから棟数を一つ減らしてみたいとご要望がありました。

ただ前回の配置案のまま1棟減らすのではなく、一度ゼロから配置しなおしてみようと思います。

新たな発見がありそうです !

搬入と搬出を予定しましょう。

 昨日、着工前の現場視察に行ってまいりました。都市計画法の「建築許可」を取得した現場で外周工事や既存物の撤去など完了していることを確認してきました。

過去に前面道路に水が溜まっていたことが2例ほどあったためGL設定を慎重に算出しました。

接面道路と建物の間に駐車スペースを計画しています。この駐車スペースは少し土をすきとる必要があります。道路から300mmほど上がった高さを建物GLとしまして、その間緩やかなスロープをつくります。

建物を建てるスペースは基礎工事で出てくる土があり、スロープで出た土と合わせて、敷きならし高さ調整していきます。

購入予定の土地を視察した時には、完成時のGL設定と着工前にある工事でどれだけ土が出てくるかなど考慮して、搬入とか搬出の計画をしておいた方がいいので早めにご相談ください。

GW休暇明けました。

 本日GW明けまして久米監督＋職人さんたち現場仕事へと復帰しております。

毎年のことですがTV見ていても「明日から仕事です、いややけどしょうがない」みたいなUターンした方々のインタビューがよく見られますねー

わたくしはGW中できるデスクワークしてましたので本日は余裕であります(笑)

さてこのGW休暇ですが、以前の注文住宅会社経営の時は一年の約半分の成約はこのGW期間中に来客された名簿からでした。GW商戦を制することが営業の基本戦略でございました。

しかし不動産業の方のお話によりますと、分譲住宅販売にはさっぱり来場しなかったそうで毎年お休みだそうです。

注文住宅と分譲住宅ではこれだけ顧客の動向が違うんですね、なんででしょう～

GW休暇へ。

 5月3(土)～6(火)までGW休暇ということで、久米監督＋職人さんお休みとなります。

わたくしは、どこへも行かず(笑)デスクワークしておりますので、お打ち合わせ等々ございましたら何なりとご連絡くださいませ～

築浅でなくなった時からが勝負。

 弊社が一番最初に建てた賃貸住宅は、徳島大学生専用の共同住宅「SKIP HOUSE・PIT HOUSE 」であります。

2016年3月から入居がはじまり一度も空室になったことがないスキップフロア採用の人気物件でございます。

管理は徳島大学生協さんに委託しています。生協さんでは新築後10年を「築浅物件」として募集しており有利なポイントとなっています。

それが来年最後となります。

築浅10年でなくなった時ぐらいから入居率が問われるんでしょうけど、他にない圧倒的な魅力を持ち合わせておりますので、変わらず人気物件であり続けるだろうと自負しております (笑)

歯科へ通う。

 このごろ昔治療した歯があちこちかけたり取れたりして(笑)頻繁に歯科に通っております。

本日も糸切り歯というところでしょうか、裏側がかけて治療してまいりました。昔と違ってこの頃の麻酔は痛みも少なくなっていますねー

前側は埋める歯もやわらかくて大丈夫らしいですが、奥の方は圧がかかるので「ジルコニア」とかの固い素材で治療するので結構高価であります。

保険適用なら数千円なのに対しセラミック・ジルコニアは9万円～12万円と差が凄いです。

また同じところを治療したくないのでジルコニアを選んでしまいます～

日銀、今回も据え置き。

 日銀の政策金利ですが、4月30日・5月1日の会合でも据え置くそうですね。年内に0.5％から0.25％ずつ2回利上げして1.0％にするといっておりますでしょ。

米だけでなく物価高で庶民は苦しんでいるのに、消費者物価指数とやらの上昇率がなんで2％になるのか、良く解りませんわ(笑)

私たち大家業として気になるのは年内に政策金利が1％にまで上げられますと、また金融機関から更新時とかに金利見直しの話が出てくるかもしれません。

いずれにしても金利は今後上がっていくはずなので、どこまでいけるか ? シミュしておいた方が良さげですよねー

大谷さん、踏ん張って。

 今までも調子崩した時もありましたが、今の大谷さんは深刻ではないでしょうか。

ストライクゾーンから大きく外れるボール球を体制崩して振ってしまう場面が多いのでピッチャーは攻めやすい。

真っ向勝負しなくても打ち取れてしまう。

ストレートもタイミングが合わないし、フルスイングもどこか頼りなくあの豪快な感じとは違います。

シーズン当初から万全ではなかったものの甘い球にはしっかりヒットできていたので、その内調子上がってくると思っていたのですが、今はドンドン悪くなっているような気がします。

ブルペンで時々調整していることで疲労が出ているのかもしれませんが、そこは超人大谷さん。意地を見せてほしいところです !

同じコンセプトでは・・・

 不振が続く日産自動車。「技術の日産」というキャッチフレーズをよく耳にしますが、どこを差しているんでしょうか(笑)

以前にも倒産しかかってルノーと資本提携し、ゴーンがやってきて良くなった時期もあったのにやはりだめになっていったんですねー

私的にはトヨタとどこが違うの?? っと思ってしまいます。

たとえばドイツの自動車メーカー、ベンツ・VW・BMW・アウディ・ポルシェ、どの車を見てもメーカーがわかるしそれぞれの狙いも見えてきます。

トヨタ車のターゲット層を狙うのではなく、メーカーとしての個性がそのうちブランドとなるように新たなユーザーを生み出すぐらいの変革をしないとリストラしてもまた同じ結果になるのではないでしょうか。

私たち大家業も「コンセプト」にはこだわりたいですー

人口減と世帯数増。

 日本の人口減はいたるところに経済的悪影響を及ぼすでしょ。わたしたち大家業も入居者自体の数が減る訳ですよねー

この右肩下がり・・・

しかし単身世帯数はなぜか増えていくんです。

単身世帯数でも2032年あたりが緩やかなピークになっていますが、単身世帯比率としては右肩上がりになっています。

単身世帯には高齢者独り住まいや離婚後の住まいもあるでしょうし、新社会人独立もあるでしょう。

私には生涯未婚の単身者層に魅力ある住まいを提案できたらという思いもあるんですよねー

社会保険料の負担。

 私たち大家業では家賃は関係ないですが、新築費や大規模な修繕費等において消費税減税は強い追い風となります。

また消費税減税の議論がされる中、社会保険料額の見直しの方が働く世代にとってはいいのではという意見もございます。

確かに企業との折半ではありますが、所得と手取りの大きな差はこの社会保険料負担だと思います。

社会保障費は膨れるばかりなので益々保険料も上がるでしょう。根本的な予算配分案を野党側が出せば参議院選挙で有利になると思うんですけどねー

消費税で選挙したい。

 参議院選挙を控えて与党側は「現金給付案」を持ち出したところソースカンとなりひっこめました(笑)

野党側はいつもならタブー視されている「消費税減税案」を打ち出し支持されつつある党も出てきました。このまま進めば与党側は負けそうなので与党内からも「消費税減税案」の声が出てるようです。

この国を動かしているのは財務省だという視点から見れば消費税減税はありえないし、むしろ上げたいくらいではないだろうか(笑)

ポイントとなるのは玉木氏だと思います。元財務相で東大法学部＋ハーバード組。この経歴で「消費税5％減税」を謳っており与党としては、ぶちほっとけない存在であります。

しかし、ここで元財務相というところが引っかかる。何が何でも玉木氏の邪魔をしたいのが財務省とするならばここはムズイ気もします。

玉木氏は財源を国債発行すればいいといっているので財源問題にはなりません。ただ国の借金アレルギーみたいな国民が一定数いるのも事実なので完全な理解は得られないみたいです。

他野党では食品の8％→0％にするという案がありますが、これでは外食産業に悪影響をもたらします。また8％→5％にするという案では経済的に目立った変化は見られないと思うし、目的である(笑)選挙に有利にならないはずです。

個人的にはすべて5％に2年間減税してその後1年ごとに元に戻す案がいいと思っています。下げるかもという時には買い控えがありますし、あそこで一気に上がるというのも駆け込みが起こるのでここは滑らかな移行がいいのかなと思います。

もし、5％になれば内需は間違いなく拡大するでしょうーあとは選挙までに玉木氏がどれだけ支持を拡大させるかで与党側が動くのではないかと期待しておるんですけどね～

家賃は上昇していますが・・・

 弊社物件のファミリー向けが、この4月末日に1棟退室することとなりました。県外からのご入居でしたので人事移動なのかなと思います。

管理会社・社長から家賃設定について連絡が入りました。少しお話を聞かせてもらったところ、建築費や物価上昇により現在は値上げする大家さんがやはり多いとのこと。

しかし、入居側はその値上げ負担ができる層が限られているため素早い成約を望むのであれば今回はそのままいきませんかとのことでした。

私は管理会社さんの意見を重要視する方ですし、物件のエリアを考慮しますと、まぁまぁ今でもせーいっぱいのとこかなと思っていたので前回と同じ家賃設定で募集依頼しました。

同じ管理会社社長から以前には少しお家賃上げませんかと連絡もらった経緯からしますと、上げ基調ではあるけれども現在の家賃設定とエリア力から想定したバランスを取る方が成約は早そうです。

物件に絶大な魅力があったとしても、負担できるターゲット層とのマッチングが大事なんだと思います ! 

建設業倒産件数、過去10年最多。

 企業倒産が増えておりまして常連の建設業は過去10年間で最多となっているようです。受注低迷時に資材や人件費高騰に加えてゼロゼロ融資の返済負担などが要因とされています。

価格転嫁できず利益が出ない状況ですね。もう一つ私が思うのは「過小資本」であります。

建設業の倒産が増えても建設業者数は中々減らないんですね。製造業と違って設備投資資金が少なくてすむので過小資本でも創業しやすいんです。

そもそも企業寿命とは・・・国税庁の数字によると、会社が10年続く確率は6.3%程度、つまり16社のうち1社しか生き残れません。 20年続く確率は0.4%しかなく、さらに生き残るのはそのうちの6％しかありません。

っとありますから、今後は特に企業とは倒産・廃業するものだと認識したうえで付き合っていかなければなりません。

私も中古車を購入する時に実車を確認せず東京の中小企業に代金振り込みましたので、今から思えばリスク大でしたねー(笑)

定期講習オンライン。

 さっそく快音響きました(笑)ナックルカーブが落ちきれないところを下から完璧に捉えた一発でした ! しかし、あんなとこまで飛ばさなくても塀際のヤツと足して割りたい気分ですー

建築士の定期講習を今までは会場に詰めて受講しておりましたが、今回はオンラインにしようとしました。

そうしますと、受講は好きな時間にユーチューブ見て、修了考査だけオンラインテストとなります。

ほれがエントリーがうまくいかず(笑)

取引先の方に来ていただいて指導を受けながら無事オンライン受講申し込みすることができました ! 

もうオンラインはこっちのもんです(笑)

快音が聞きたい。

 アスリートとかアーチストが観客に「勇気を与えられるような・・・」とか良く聞きますでしょ。

私はいつも何のことだか分らなかったのですが、大谷さんの豪快なホームランと速球は胸を打ちました。

昨日、確かに本塁打打ちましたが距離が出ていません。なので塀際で2本取られていました。

気になるのは、やはりインコースの見逃し方です。長いバット元に戻したらいいのにと思ってしまいます～

選挙前政策。

 参議院選挙が近づいてきていつもの選挙前政策がチラホラと出てきております。

8％消費税分を2年間0％にする、10％も8％も5％に減税するとか、あと商品券5万円ばらまくとか(笑)

個人的には全消費税を2年間5％にする時限措置がいいと思いますねーその分税収は減りますが、内需が増えるので税収増との差額になると思います。そしたら新築する大家さんも増えるでしょうねー

この議論をしますと「次世代につけを回す」とか「減税分を何で埋めるのか」などと財務省に寄り添ったコメンテーターがテレビに頻繁に現れます。

私が思うのは一般会計と特別会計を全部合わせて一旦一つの財布に入れる。その総予算を国会で予算編成すれば解決です ! 不足分は米国債を黙って売ってしまいましょう(笑)

現場順調に進捗。

 ガレージハウス・スキップハウスは新築工事進行中、つまえるハウス・カップルVer.は着工前外周工事進行中でございます。

どの現場も予定通り順調に進捗しております。施主様方、誠にありがとうございます。心より感謝申し上げます～

予定より着工を遅らせております弊社のガレージハウスⅡは、大家さん方の工程状況を見ながらの出待ちであります(笑)

さて、絶不調の大谷さん・・・ロバーツ監督は「ボールを追いかけてないので心配していない」とのコメントでした。

しかし、ど真ん中ストレートをピクリともせず見逃していたり、バットが長くなったせいか窮屈にインコースを振っているように見えて心配しています～

1シーズン調子を落とさずプレイすることは誰も無理だとわかってはいますが、今の状況から早く脱出してほしいですー

株価乱高下～

 なんだかんだと毎回理由をつけながら乱高下しております日経平均。円高にも動いていますね。

私は今、なんにも株保有してないので値下がりしても全然平気であります(笑)

米国は追加関税の延期を部分的にしましたが、これは米国債金利が上昇したのが主因でしょうか・・・

中国としては、とっておきの切り札「保有米国債を売りまくるぞ」と言えば折り合いがつくように思いますが(笑)

そう考えますと米国より中国の方がまだ冷静に見えてくるので不思議です。

皆さん(従業員)にも責任がある(笑)

 倒産した会社社長が従業員に対して「皆さんにも責任がある」というニュースを見ましたよ。その時は一旦驚愕しましたがよくよく考えますと、「ほなけん倒産したんじゃ」とある意味納得いたしました。

経済活動するにあたり専門資格がたくさん必要な中で経営者(起業者＋オーナー社長等)だけはなんの資格もいらないんです。基本的に誰でもなれる職業なんですね。

だからでしょう、幸之助氏は会社を赤字にする経営者は罪悪だといっていました。

経営者は会社を黒字にするために存在しているので赤字続きになれば自ら退場するのがルール。他責にしないから経営者なのに従業員に責任があるという主張は完全に従業員のマインドです。

大家業も同じで銀行の責任にしたりする人いますよね(笑)さらには金利上昇や社会情勢のせいにしないよう日頃から安定収支のための運営戦略を常に練っていたいところですー

建築士定期講習。

 建築士事務所に属する建築士は3年ごとに「建築士定期講習」を受講して修了考査も受けます。

この度、受講案内が来ました。

今回はオンライン方式で受講しようと思います。案内を読んでいますと「webカメラを用意して」とありましたので、早速ネット購入しました。

こーやって取り付けるのかとよく見たらパソコンにカメラレンズらしきものが見えました・・・

なんで、購入前に気が付かんかったんだろう(笑)

ツマエルカップルVer.、徳島市で着工へ。

 確認申請が許可なりまして、隣地境界・外周工事に着手しております、OB大家さんの「ツマエルカップルVer.」!

弊社が川内町鶴島で開催しました見学会の時と同じ仕様・間取りで進めてまいります。

コスパ的に基本仕様に戻すかどうか、OB大家さんも迷われておりましたが、オプション費用ガッツリのモデル仕様にこだわっていただきました～

たとえば、このキッチンの化粧天井・・・

化粧天井とスリム型サイドフード、タイル貼りにL型2段カウンター、さらにはIH前のクックパネルなどアピール満載で入居見学者を即決に導くことでしょう～

ダイニングカウンター造作。

 弊社が新築計画しております「GARAGE HOUSE Ⅱ」。予定では既に着工しているはずでしたが、大家さん方の工事優先で少し工程を後ろにずらしております。

1Fガレージ＋ホビールーム(SOHO)

2F大収納＋水回り

3F洋室＋LOFT

っという3フロアプラン。

その2F水回りのキッチンカウンターについて・・・

上が断面、下が平面であります。

カウンターで食事ができるよう2段カウンターになっています。一つ目はキッチン水切り上に幅180mmカウンター。これだけあれば食器を仮置きすることができます。

その下にダイニングカウンター。ダイニングテーブルと同じ高さ床から720mmに設置しています。

キッチン～ダイニングスペースまでの広さに限りがありますので、片一方は薄壁を採用して有効幅を少しでも広く確保しています。

一人か二人で利用するには十分とは言えないけども丁度よいスペース感でコンパクトさがかえって落ち着いた空間になるのではと考えています。

長期金利低下へ。

 トランプ関税で景気後退予測が広まり株安に。

資金が不透明な金融市場から安全な国債に移されて長期金利が下がっているようですね。

トランプ政権はFRBに利下げ要求しておりますが、今のところスルー。日銀も年内の利上げは難しいという見方まで出てきました。

っということは、思ったより金利上昇はないかもですねー

入社三日目モームリ(笑)

 入社三日目で退職する新入社員が増えているらしいですね。

以前ですとスグやめると自分の評価が下がると我慢していた方もいたと思いますが、入社前と入社後のギャップを感じてアッサリ退社を決める方が続出・・・

自分で次の行動に責任を持てば何の問題もなく、むしろこの傾向でブラック企業が減っていくと考えられるので私的には大賛成であります。

ただその会社を選択してしまった反省も同時に必要ですし、残業があるとか、休日出勤があるとか、だけを理由で退社すると次の選択肢は限られてくるかもしれんですねー

不動産投資の90％は儲からない ?

 「不動産投資の90％は儲からない」? こーいった見出しがネットにございました。

ちょっと見てみますと。その前に以下買ってはいけないとありました。

①新築ワンルーム

②相場より高い売主物件

③プラットフォームで見つけた物件

っと言われてみれば、それゃそーでしょという内容でしたが(笑)

そもそも売っている物件を買っただけだと価値は生まれてないです。価値創造してないのにお金が儲かるとは私は到底思えないんですねー

だとすると、90％はあっているんでしょうか・・・

わたくしの不動産投資理念は「他にない価値を生み出す」です。

他にもあれば価格競争か、立地競争にさらされます。わたくしは土地から購入していくので一等地は購入できません。なので、いつも立地条件はそこそこ(笑)でも高い人気＋満室状態がずっと続いています～

その分、熟考したターゲット絞り込みやその土地に見合う他にない価値を提供していくことにしているんです。

OB大家さんすごい～

 昨日、OB大家さんとお打ち合わせしておりました。最後はいつも世間話であります。

こちらの大家さんは幅広い事業家、私よりちょうど一回り年上のウサギ年。

この度なんと新店舗をオープンさせるとのことでした。

この事業エネルギーに感心させられました～素晴らしい !

組織の見直し機会に。

 フジテレビ騒動にBSプライムニュースキャスターまで登場してきました・・・アトキンさん等ゲストに興味が沸くと良く見ていましたから残念です。

政治・行政も企業も組織が長期固定化しますとロクなことにならないようです。

まずはトップ・取締役の任期最長期間を決めて後々会長職・相談役になって口出す機会を無くしたらどうでしょう。ジャパネット高田氏みたいにパッと退社する。

米国大統領は2期8年迄でしょ。

今回はフジテレビの問題とするのではなく、このことをきっかけに各企業も組織の見直しを図ってはいかがでしょうか～

景気後退局面に ?

 トランプ不況ともいわれ米国株下落して日本株も引きずられております。

米国経済が落ち込むと予想する方々がドンドン多くなっていますし、今までも共和党政権の時に経済・株価は落ち込むらしいですよ。

NISAとか始めたばっかりの方々は元本割れリスクも高まってきますし、そーなりますと消費も落ちるでしょうねー

今年中に経済後退させてトランプはバイデンのせいにするんだとかいう人もいますけど(笑)トランプ政権の最終目的はどこにあるんでしょうか、不思議です・・・

ただ、米ドルレートと金利差動向は大きく動かないと予想する方が多いですけど、ここは注目してたいところです。

2025年4月改正へ。

 2025年4月1日着工より3つの法規がいよいよ改正されます。

つまり、耐力壁が増えて断熱性が高くなります。

断熱性は以前最高ランクだった省エネ基準が最低ランクとされます。

弊社商品で影響するのは1Fを土間仕上げとしたプラン時の基礎立ち上がりの内側を断熱するようになります。

このことで、ローカ巾等に影響してきますので間取り寸法等を考慮する必要がありそうです。

一時払い終身保険。

 基本利率今なら4％以上となっております、一時払い終身保険商品を検討中です。

1000万円預けて一年に40万円の運用益が振り込まれます。20年間契約時の4％利率が完全固定で約束されています。

気になるのは解約返戻率であります。こちら・・・

小さくて解りにくいと思いますが、市場価格が変動することで解約返戻率が変わります。

市場価格が1％下がれば債権の価値は上がり1年目で既に107％に。また1％上昇すれば10年目でも92％になってしまいます。

しかし、92％・920万円になったとしても10年間で利回り4％なら1000万円×0.04＝40万円・10年×40万円＝400万円－80万円＝+320万円ですよねー

あとは保険会社の存続問題だけですか(笑)まぁそれゃリスクは負わないとおいしい話はないでしょうけどね～

余剰資金で検討中 !

2026年度末に手形廃止。

 皆さんは手形をご存じでしょうか。手形帳なるものを銀行に発行してもらいドンドン借金できるしくみです(笑)我々建設業界で昭和なら当たり前に取引しておりました。

いまさらと思いますが、2026年度末をもって廃止となるみたいです。手形は連鎖倒産の原因にもなりますし、決済日を長くすることもできるので高リスクな企業間取引であります。

要は取引で購入した物品やサービス代金を即支払えば問題ない訳です。しかし、日々支払いが発生すると会計処理が大変なので月末に請求分をまとめてチェックする、そうしますと時間が必要なので一般的には次月末に一発に支払いする訳です。

この時、30日手形で支払えばさらに1か月支払いを引き延ばすことができます。建設業なら3か月4か月当たり前でしたから、自らお金を生み出し借金しているのと同じということになります。

危険なのは売り上げが上がれば上がるほど手形が増えて借金が増えていきます。キャッシュ残高は増えているように感じて行き過ぎた投資にも繋がっていきます。

また売り上げが減少しますと既に振り出した手形決済に苦慮するようになり、一旦振り出した決済日を伸ばしたり(ジャンプ)、新たに振り出す決済を長くしたりすることで簡単に企業の延命措置を取ることができてしまいます。

こうして振り出した手形が最終的に決済できず不渡りになりますと、受け取っていた取引先の経営まで揺るがす事態になります。

私も30歳迄は以前引き継いだ工務店で手形を振り出していましたが、売り上げが増えていく時に2年程かけて振り出しゼロ・手形帳返却としました。

今回の2026年度末・手形廃止によって連鎖倒産する企業が減るといいですねー

23区マンションまだ上昇。

 今朝テレビで23区マンション平均価格がまだ上昇傾向だといっていました。

東京圏の人口割合は、1990年には25％・2020年には29％・2050年には33.7％に上昇するらしいですから。

平均分譲マンション価格が1億1181万円ということなので年収の7倍ローンで借りるとしますと、年収約1600万円必要ということになりますか。

夫婦合算だと年収約800万円ずつ・・・頭金入れても月々約30万円近い返済を何十年とするのは現実的ではありませんねー

でも売れているから上昇してるんでしょ。どんな経済層が買っているんでしょう～

991.2ひと月が経ちました～

 納車からひと月以上となりました、911カレラ991.2。私なりのレビューを気に入っている点と残念な点を少しご紹介します。

気に入っている点・・・

①ボディー剛性の高さ・・・このことで曲がる時や加速時にかかるGが心地よく感じますし、道路の起伏もふあふあとおつりをもらわず安定しています。ハンドリングは素晴らしく右に左に切るのが楽しいです。

②リアにある水平対向6気筒エンジン・・・ドライバーシートの背中に心地よいエンジンの躍動する振動が伝わってきます。リヤエンジンとリヤタイヤの関係性なのか、タイヤが路面に伝える力・トラクションが良くレスポンスもいいです。

③外観デザイン・・・クーペといっても世界中こんなデザインの車はカレラだけです。特にリアタイヤハウスのふくらみは、どうやってこんなに丸く鉄板を曲げているのか驚きです。

残念な点・・・

①ターボエンジン・・・私は自然吸気が好きなのでターボの特性が少しでも出たら少し残念です。今、カレラはすべてターボ化されています。一つ前の型991.1なら自然吸気だったのですが、程度の良い中古車が中々出回らないので断念した経緯があります。

②暖機運転が必要・・・寒い日は少しアイドリングでエンジンを温めてやらないと走行にスムーズ差がかけてしまいます。

③キーが必要・・・私の991.2には「スポーツクロノ」「スポーツエキゾースト」「カレラSアルミホイール＋タイヤ」等走りに関するオプションはついていますが、エントリーシステムが付いていません。なのでキーでロックを外してイグニッション差し込み右に回してエンジン始動します(笑)これは今時と思ってしまいます。

全般的には凄く気に入っています。既に6年目ですから故障・修理等が頻繁に出るまでは乗り続けたいと思っています。

家計金融資産、過去最大に。

 日銀が21日発表した2024年10～12月期の資金循環統計（速報）によると、家計が保有する金融資産の残高は12月末時点で2230兆円となった。1年前と比べて4.0％増加し、過去最大を更新した。

・・・っとありました。

NISAや投資信託等が伸びたらしく、これだけ見れば経済が拡大しているようにも見えますが、官民ファンド等では巨額損失もあるようです。

そもそも負債を引いた純資産額で比べてほしいです。

純金融資産1億円以上の保有額を富裕層というらしいけど、1億円程度では富裕という感覚はないと思いますけどねー

都市部のマンション買えるかなって感じでしょ～

中野サンプラザ、再開発見直し。

 中野サンプラザの再開発ですが、予算上振れのため見直す方針となったみたいですね。建築費・人件費増で2600億円から900億円も上昇・・・

中野サンプラザには私も何度かコンサートに行きました。閉館時大トリには常連の山下達郎さんでした。

山下達郎さんの話では音は他にもいい会場があるらしいのですが、時間制限が緩く10時までもできるので利用が増えたということでした。

私は随分前ですが、達郎さんの名古屋コンサートに行った際「会場時間の許す限りやります」と3時間以上あったように記憶しています。サービス精神は元より本人が乗ってきて時間とともに歌声が段々凄くなるみたいですよ～

この建築費と人件費増問題はこれからも様々なところで大きな影響を及ぼしそうです。

文化センターもさっさと立替えしてたら安かったのにという建築費に今はなっていると思います(笑)

日銀利上げ見送り。

 トランプ政権で先行き経済が不透明ということもあって日銀の追加利上げが見送られたようですね。

まぁでも今年中にもう一回利上げするような気もしますが。

確かにトランプ政権の経済対策の影響がどの程度どこに出てくるのか ? 良く解りませんよねー

バフェット氏が米国株を売っているとか言われていますが、わざわざアナウンスするのもアヤシイ感じです(笑)

新しい戸建て賃貸需要。

 先日、不動産営業の方とお話していました。

注文住宅会社営業の方から聞いた話らしいですが、夫婦合算年収700万円で10倍の7000万円の住宅ローンを組んだ方が最近いたそうです。

建築費が上昇しているとはいえ年収の10倍はいきすぎだろうと話しました。

35歳で35年ローン組んだとして20万円近い月々支払い額を70歳まで払い続けるのは至難の業です。リスクが大きすぎる～

今後、建築費増＋実質賃金減により夫婦合算でも住宅ローンを組めない層が増えることが予想されています。

子育て世代だとホントは持ち家としたかったけど、ローンアウトで戸建て賃貸に住んでいるという方がドンドン増えていくだろうと思います。

これからが戸建て賃貸の需要増です !

家賃上昇傾向。

 2025年2月調査の家賃動向ですが、単身者向けの方がファミリー向けより上昇割合が大きいようです。

単身者向けの1部屋なら前年比8.4%上昇、3部屋ファミリー向けは2.1%上昇ですから結構差が大きいですねー

春闘の満額回答。

 連日ニュースで満額回答と威勢よく言っておりますが、実質賃金未だマイナスだそうです。2025年5月ぐらいまでは続くとか・・・

さらに働き方改革による労働時間短縮で手取り収入が減っているケースも珍しくありません。物価高もまだまだ続きそうでもう元に戻る可能性はないでしょう。

先日、不動産営業の方とお茶していましたら、建売系はさっぱり売れんとおっしゃっていました。土地も北島町等一部に限り売れているそうであります。

この縮小経済・二極化はまだまだ進みそうですー

わたしたちは二極化のいい方に所属しましょうねー

花粉～

 飛んでますね花粉～目や鼻や喉にまで影響してきます。

オープンカーは下取りに出しましたが、日本ではホンマにオープンで走れる時が少ないです。

花粉が終わったら暑いでしょうね～

景況感の格差。

 本日地元紙記事で1月～3月大企業景況感の上昇に対して徳島県企業景況感が下降していましたね。

徳島県は非製造業だけでなく製造業も下降していました。住宅需要の低迷に加えて建設資材の高騰によって建設業も低迷しているようです。

日本経済低迷の根本は中小企業の薄利が原因。薄利の原因は生産性の低さ。生産性が低いのは大企業との人材格差。

そもそも一番の本質は中小企業の経営者の質にあると思われ一朝一夕にここは改善しないでしょうねー

アトキンソン氏いわく中小企業を応援する補助や政策を長い間やり過ぎたことによって退場するべき経営者が残ってしまったことでバランスが崩れているとおっしゃっていました～

私もそんな気がするんです～

融資金利。

 今回、GARAGE HOUSE Ⅱ を新築するにあたり融資を受けました。

希望通りの金利数字で融資審査も1週間程度だったため、以前からお世話になっておりますメインバンクからお借りします。

電子契約となりましたが、いたってシンプルな手続きでしたので疎い私でもスムーズに完了できました。

しかし更新時は紙ベースだそうです(笑)

ガレージにもエアコン。

 体調崩しておりました・・・しかし加齢により以前のようにシャキッと戻りませんね(笑)とはいえ出社してごぞごぞ用事をこなしております ! 

自社物件のGARAGE HOUSE Ⅱ ですが、お客様工事優先で着工が少し遅れそうでございます。

時間ができますと、あれやこれやとまた思考めぐらして費用が掛かっていく方向となります～

っで、ガレージと居室との関係を考えますと仕事上のアイテムは車にありますから、行ったり来たりもあるでしょうし、探し物や或いは中を掃除したり整理したりすることもあるかと思います。

ガレージ内はアイドリング禁止ですから、今時の夏を考えますとやはりエアコンを設置しようかなと思い始めました。

ガレージ内がちょっとした作業場にもなりますし、ターゲットに訴える深みが出て心に突き刺さるような気がしてきましたー

休養しています。

 私、またまた首回りに炎症がおきまして高熱発生により休養させていただいております。久米監督は通常通りでございます。

原因ですが、おそらく視力差によるものと思います。眼科手術のあと近く見る時は補正する予定なのですが、安定期に入る1か月後に眼鏡を作ることになっています。

前の老眼鏡で溜まっていた事務作業をして負担になったのかなと思っております。

思い出しました～

 わたくしが20歳代の時、取引先建設会社の営業課長と少しの間勉強がてらに行動を共にしていた時があります。

営業マンというのは不条理なことを言われて謝罪しなくてはならない状況に置かれることがあります。

そんな時、課長から「頭を精一杯下げて見えないところで舌をペッと出しとけばいいんだ」と教わったんです。

このことが正しいかどうかは別にしまして(笑)米国とウクライナの首脳会談をニュースで見て思い出しました。

2月は入居繁忙期 !

2024年12月にお引渡ししましたSKIP HOUSE 長屋6棟×4戸＝24戸。

いつもなら工事中の駐車場アスファルトを敷いているぐらいに満室になっておりましたが、今回はエリア的に少し不利だったでしょうか、2025年1月に成約率50％とお聞きしました。

少し心配しておりましたが、2月に一気に満室御礼となったそうでございます !　やはり2月の動きは凄いですね～

今、同じ大家さんの物件で入退去メンテを7件ほど伺っておりますが、ほぼ全戸次の入居者が決まっているそうであります。

AIを参考に。

 記事に健康診断結果や様々なデータを入力するとAIが疑われる病気を診断するとありました。

今後このAIがドンドン進化していけば融資審査も対象になるはずです。

データ入力してリスク度合いが判断されて、融資金額や金利まで基本条件が示される、それを元に銀行と大家さんとで詳細をつめていくことになるんでしょう。

お部屋探しする方も年齢に趣味や職場・乗っている車等々データ入力すればAIが賃貸物件を提案するというしくみになりますか。

この時、自分らしい暮らし方など特徴的な入力判断がなされるとしたら、私たちの物件はこれから露出が増えて有利になっていくのではないでしょうかね～

「つまえる暮らしVer.カップル」新築へ。

 以前よりご依頼いただいてました戸建て賃貸・新規計画のことで本日OB大家さんとお打ち合わせしておりました。

徳島市川内町鶴島で弊社商品・見学会開催中にご来場いただいて今回のお話になりました。

全く同じ図面＋仕様で「つまえる暮らしVer.カップル」を進めていくこととなりました。誠にありがとうございます～

現在は都市計画法の「建築許可」申請が許可なりましたので、今後外周工事を先行して進めてまいります !