建築資材は最初ウッドショックがあって木材費の高騰によって建築費全体が上昇しましたが、その後木材費だけは落ち着いています。
ウッドショック後しばらくして、製造メーカーの値上げで内装外装材や設備機器が上がり始めました。
今値上げはコンクリート・鉄筋・鉄・銅・ビニール製品・アルミ・金物等々を材料使用する材工共の業者、屋根・外壁・基礎・電気・設備・内装等々全業者に波及しています。
全業者が値上がり分を価格転嫁すれば実質賃金が上がっていないので買える人は限られてしまいます。
っと、わかっているので価格転嫁できずに倒産件数が多くなっているんでしょう。大勢で熱いお風呂に浸かってのぼせるのを待っているような状況でしょうか。
順番は価格転嫁から実質賃金上昇とわかっていても中々できない、何かいい方法はないものでしょうか～
見ましたか ? 皆さん(笑)大谷さんの32号場外ホームラン海まで飛んでいきました。
ボートから飛び込んで記念球取ったのは対戦相手のジャイアンツファンみたいでした～
これでア・リーグでローリー38号 ジャッジ34号、 ナ・リーグでトップの大谷さん32号。両リーグ合わせても3番目ですよねー当たり前ですが、他は皆野手です。
っで、明日先発です ! 早朝5時から観戦です(笑)
この頃夜明けが早いので早朝5時でも私は何の問題もございません～スプリット投げるかな ?
改正風営法とやらでスナック経営者が困惑している様子がネットにありました。
私もおりかに秋田町や富田町で飲酒することがありますが、お店が何十年と定着するのは難しいように見えます。
もっと枠を広げて外食産業でもそうで引っ切り無しにオープンと閉店が見られます。
マクドナルドなんかはずっと流行っているじゃないかと思われますが、実は主の収入源はハンバーガーではなく賃貸収入であります。土地＋建物はマック本社が所有しFC店に賃貸しています。
マクドナルドより美味しいハンバーガーで対抗してやるといってもそもそも相手は不動産賃貸業なので異種格闘技戦となり安定度では比べ物になりません。
イオンも流通業のようで主な利益は賃貸収入という不動産業や金融業であります。
賃貸収入はしくみによっては安定収入となり、長期に続いていく強みがありますねー
賃貸需要は年明けから2月3月初旬までが多いとされてきました。
なので特に3月に部屋を決めて引っ越すとなると引っ越し代金も繁忙期ということで割高になっています。
さらにこの時期は不動産業者や入退室にかかわる美装業や内装業も混み合っています。
4月5月以降になって行動しますと閑散期となっているので利点も多いですが、募集物件も減っている可能性がございます。
3月末で退室という方も多いので４月を避けて5月以降に竣工させるのも入居から見ると引っ越しなどやりやすいでしょうねー
大手ハウスメーカーの新築分譲賃貸住宅のチラシが送られてきました。そのチラシに想定表面利回り5.45%とありました。
私は賃貸だけの損益計算書を作成してもらっています。
それによれば総家賃収入に対して・・・ネットTV＋火災保険＋退去修繕費＋光熱費＋固定資産税＋仲介手数料＋管理費＋浄化槽点検までの支払を合わせますと15.7%の支出比率となっています。
チラシのケースを単純に当てはめてみますと、諸経費引いた利回りは4.5%程度になります。
ここから借入額によって利息負担は変わりますが、さらに利回りは低くなっていきます。
表面と実質の違いを面倒くさがらずにきちんと細かく把握することが重要ポイントになりますねー
大谷さん・・・オープナーでの二刀流復活でピッチングは毎回良くなっていますが、バッティングは6月に入ってから不調が続いております。
5月25日からLIVE BP で本格的に調整が始まって、負担が大きいという大谷さんの意見から実戦でのオープナー調整になったといわれています。
どー考えてもこの時期からバッティングに影響が出たとしか思えません。今では150km程度のストレート真ん中も見逃したり空振りしたりしています。
そもそも二刀流でしたが、ブランクが大きいのですんなりとはいかない感じです。今はハラハラしながら観戦しています。
さて、「つまえる暮らしVer.ファミリー」ならキッチンに勝手口があり、洗面脱衣室から一直線に屋外のさしかけまで出られます。
現在OB大家さん新計画中(つまえるハウス)にも当初キッチン勝手口がございました。しかし配置するうえで隣家との距離が近づきましたので、小窓に変更しました。
その後、熟慮した結果・・・1棟減らして建物間にゆとりを持たせることとしたため、勝手口を復活させました。
有無はその勝手口からどういう生活動線となるのかがポイントだと思います。
以前は家賃を収入の3割以内に抑えましょう～なんてありましたが今は2割程度が適切だとか。これは生活雑費が増えているからでしょう。
収入25万円なら5万円程度ですが、単身者狙いでなくカップル向けを狙う戦略なら高めの家賃設定も有りですよね。
弊社の「つまえるカップルVer.」もトータル家賃8万円弱ですが、カップルが入居されてずっと満室でございます。
お互いが出し合うことで家賃比率も下がりますし、グレードの高い部屋にお住まいになれます。
この時、他にない魅力を発信出来たら即決となりますか～
本日お昼前に藍住町・GARAGE HOUSE Ⅱの現場視察に行ってまいりました。現場でしか味わえない感じ方やイメージがあります。
今回一つ感じたのはこちら・・・
右は耐力上動かせないということなので、左だけ仕口をやり直して奥へつきます。
この梁の上は洋室・・・
私は其の度、3年固定・元金均等・20年償還でお借りしていますので、3年ごとに金利の見直しがあります。
ゼロ金利政策の時は金利継続で更新していましたが、政策金利も上がってきましたので見直しとなります。
去年3件、今年2件、来年2件あります。
金利提案時には短期プライムレートの変動推移のお話がありました。ググると・・・銀行がプライムレートで貸し出す先となる企業は、銀行がそれを最も信用できる優良企業であると判断したがゆえである。ゆえに銀行から融資を受ける際の金利は、信用の度合いに応じて低くなるということである。このプライムレートというのは短期プライムレートと長期プライムレートというものに分類され、前者が概ね1年未満の貸し出し期間であり後者は1年以上の貸し出し期間である。
っとあります。
固定か変動か返済残高によっても見え方が違ってきますかねー
取引先の取引先がパシフィコ横浜で「木と暮らしの博覧会」というのを催すそうです。
パンフを見ますと、大手製造メーカーほぼブースを構えているようでした。
こーゆーのに顔出しますと、やはり何か勉強になるものですから、ぜひ行ってみよーかなと思います～
先日、OB大家さんと一緒に戸建て賃貸の新計画・配置をしておりました。
建物・間取りは決まりました、棟数も決まりました、駐車台数は1戸に3台ずつで各ウッドデッキを設置します。
それでも配置する時、幾通りの案ができます。敷地の形は長方形ではないので、どこに平行にするかで大きく印象や空きスペースが違ってきます。
駐車スペースもどこに平行にするかで駐車しやすさも変わります。今回はOB大家さんのアイデアで1棟だけ縦列駐車を採用しました。
他の2棟は並列3台、1棟だけ並列2台縦列2台で合計4台駐車可能としました。
来客用を考えますと、これも良い手法だと思いますねーさすがベテラン大家さんです !
基礎工事や屋根工事等々、建築工事には一日中日陰がない工程がございます。
職人さんたちは休み休み気を付けて作業を進めてまいりますが、やはり一夏何回かは熱中症の軽い症状が出て早じまいしたりしてしまうようです。
建物内作業も窓を全開にできない日がございまして一番危険な状況ですね。
皆で声をかけながら涼みながら休憩を小まめに取るようにしています～
アットホームで中古住宅を物色していました。その中にニコイチの賃貸物件を発見したのですが空き家となっていました。
以前、県外他社商品をネットで見た間取りと同じでした。
多分、入居率が悪すぎて売りに出したんだと思います。これは高リスク物件ですねー
なにがダメなのか、考えることもなく一発で解ります。LDKが細長すぎるんです。これでは暮らしやすさ以前に日々の生活に違和感しかありません。
日本建築は半間910ごとに間取りをつくる手法が一般的です。
たとえば2730×2730・４畳半、2730×3640・6帖、3640×3640・8帖というように違和感のない暮らしやすい寸法があるんです。
敷地や戸数増を優先するあまり居室を2275× ? というような2730より巾の狭い寸法は入居見学者に嫌悪感さえ感じさせてしまいます。
半端寸法は収納や棚、作業しやすい有効寸法を確保する時に使用するものだと考えます。
今朝は大谷さん早朝4時からのTV中継、試合開始から少し遅れて観戦しましたが、28号はライブでしっかり見届けましたよ。
途中インコース攻めのボール球をのけ反ってよけた際に腰に手をやりポンポンと気にしたそぶりを見ました。ケガだけはないように願いたいものです。
さて、新築中のOB大家さんの竣工が見えてきましたので、精算書のお打ち合わせをしておりました。
「時間が経つのは早いな」と大家さんしみじみ～ホントそうですね。
今仕上げ工事と外構工事中ですが、既に入居がいくつか決まり始めています。
誠に有難うございます ! これからも宜しくお願いいたします。
PGF生命の調査が地元紙にも掲載されていましたのでホームページも見てみました。
貯蓄額100万円以下の還暦人も30％あることから、貯蓄を取り崩している方もいるそうですから、ここも格差が開いているようですね。
コンビニ経営をされている方のお話です。今の店舗の近くに空き店舗が出たそうです。そこに他のコンビニが来たら売り上げが下がってしまうということで自ら出店されました。
私の考えですと自ら今の店の売り上げを減少させるのではと思ってしまいます。2店舗合わせて売り上げは上がりますけど、利益率はかなり下がると単純に思うのですが・・・皆さんどう思われますか ?
コンビニ経営のデメリットを検索しますと、ロイヤリティーが高いとか、業務内容が多岐にわたるとか、24時間営業の負担とかありました。
私が思うのはオーナー独自の特徴・感性が出せないことが一番のリスクだと思います。そもそも商売は競争ですが、オリジナル性がなく競合が増えれば勝ち組なしでお互いがしんどくなってしまいます。
これは賃貸投資も同じことが言えて近くに同じような新築物件ができると完全な競合にさらされ不利になります。
そこで長期に競合に勝ち続けるには競合にさえならない大家さんの感性力が必須です。
そこにしかない魅力と圧倒的な差別化を生み出すオーナーの感性力こそが安定経営をもたらすと考えています。
2025年４月～建築基準法・4号特例の法改正があり、断熱や耐力壁の計算方法なども変わるために3月までに新築着工が駆け込みました。
このため春先には職人不足が言われたり、新建材業者の営業などが多忙のようでありました。
徳島県HPの住宅着工の動向によれば2025年3月の新設住宅着工戸数(木造住宅)は151戸、これが4月ではなんと58戸(笑)前年同月比62%減となっています。
これは何を意味するかと申しますと、着工から半年後の11月ぐらいから新築現場は激減するということであります。
新築現場が減りますといい職人さんが手配でき工程管理もスムーズに進捗するという利点がございます～
本日は投手大谷さん、2度目の調整先発。1回だけでしたが2回もいけそうでした。慎重に調整していくんでしょうね。
さて、試合開始早朝5時から観戦しておりました ! 午前2時に比べますとまだ楽です(笑)
しばらく不調のバッティング、第4打席満塁のチャンスで3塁打が出てほっとしました。
第5打席は左中間への大飛球。フェンス際の観客席、日本人らしき親子が出したグラブにあたってグランドにポトリ。大谷さん2塁上で止まっていました。
大飛球取り損ねた親子、7歳ぐらいの子供が号泣して父がなだめている様子が大きく映し出されていました。その後ビデオ判定となった大飛球は結局26号ホームランとされました。
久しぶりのホームランでしたのにダッグアウトに戻った大谷さんはすぐ通訳に駆け寄り、号泣してたあの子にボールを上げられないかと相談。
二刀流だけじゃない大谷さん～
停戦交渉がとん挫して米国とイランで軍事衝突が起きた場合、今のイスラエルとイランどころでなく原油価格等が上昇するんでしょう。
そーしますと、輸入資材もその分上昇する。
建築資材原材料はほぼ輸入なので建築資材も上昇しそうですよね。
今のところ下げに向かう材料が見当たらないですねー家賃動向も今後定期的に見守っていきたいところです。
ずっと大谷さんを応援しておりますが、パドレス戦は因縁の相手だとか・・・どーでもいーしょうもない話でゲームが台無しです。
故意に死球したとかせんとか、実につまらん !
水を差す行為に冷めてしまう。
今日も今日とて大谷さん死球を受けましたが、チームメイトにベンチから出てくるなとうんざりした様子でした。
超一流のプレーだけ観たいものですよねー
日銀が利上げしてFRBが利下げしてみたいな話は「トランプ政策」によってフリーズ状態ですか。
両方とも動かしようがないぐらいこの「トランプ政策」は経済の先行きが見えないんでしょ。
ただでさえ不安定な今の日本経済、しばらく大きな金利変動はなさそうですよねー
2024年の工事費と10年前の価格を比べますと持ち家全体で671万円増加しているそうです、約３割増。
米やガソリンだけでなく建築資材上昇でローコスト系住宅メーカーが苦戦しているらしいです。それはローコストを謳いながら高く感じてしまうのが理由みたいです。
これからの住宅業界は安さでなく「高付加価値戦略」になっていくとレポートにもあります。
それは私たちが以前から取り組んでいる戦略であります !
今後もその路線でコツコツ進めていきましょう～
売地情報から現地視察しますと、周りの状況を把握します。
敷地の詳細情報は仲介業者や売主から取得するのですが、仲介の場合ほとんど情報詳細が示されておりません。敷地の寸法図もいいかげんなものも少なくないです。
こーゆー場合は現地で簡易測量して建物をラフ案で配置してみます。なんか入りそーだぞってなりましたら、給水・排水・外周・ネット・電力等々障害になったり負担金がないか調べていきます。
また都市計画区域内で確認申請がそのまま提出できるのか、或いは行政書士や測量士の申請が必要なのかなど同時に検討していきます。
本日、先頭打者ホームラン24号打ってくれました～
ランナー2塁3塁で迎えた２打席目、1塁空いているのに甘い球が来て相手監督イラっとして即申告敬遠(笑)その後ベッツのタイムリーで得点。
３打席目勝負してもらえず四球。
４打席目右中間へ25号。この時は入ると思いませんでしたが、良く伸びました。長いバットが効いたのでしょうか。
５打席目初球まさかの甘いストレートでわたくし26号かと思いましたが、狙いと違ったのかピクリともしなかった大谷さん～ここは少し残念でありました。
ジャッジにあと1本 !
明日はBP実戦投球練習かな ? 早く見たい投手大谷さん。
本日地元紙に県内の景況感悪化が記されていましたね。
資材・仕入れ等々上昇して価格転嫁できずにボディーブローのように少しずつ利益を圧迫しているんですかねー
このまま推移しますと倒産廃業が増えて負のスパイラルにならないでしょうか。
我々はどのような状況でも慎重に見極めて進めていきたいところです。
建築費はここ数年ドンドン上昇してきましたが、徳島家賃はそこそこしか上昇していないため、そのギャップをどーするか問題がございます。
そこで変形地の坪単価安い土地を購入するのも一つの戦略であります。
現在着工中の「GARAGE HOUSE Ⅱ」の土地も奥行きがせまいので割安でありました。駐車スペースが取りにくいのでガレージにして問題解決 !
また、去年完全な三角地でOB大家さんが計画されました。この時は別の理由で断念されましたが、建物を三角にしてしまえばこれまた問題解決であります。
先程アットホームで新たな三角地を発見しましたので、現地視察に行ってまいります !
変形地は建物の工夫次第で大特価となり建築費上昇分を取り戻すので、ぜひご相談くださいませ～
この時、必ず外周工事の有無もチェックです。
給水のお話ししましたので、少し排水も。
新規土地購入の際に前面側溝に排水となっている場合が多いと思います。
その際、その側溝の深さを計って一番奥からどれぐらい勾配が取れるか検討しておきます。
たとえば合併浄化槽からの距離がある場合、浄化槽にポンプ層という機能付きを選択しなくてはいけないケースもあるので注意が必要であります。
土地を新規購入検討したり、所有する土地に建物を新計画する時には給水計画も同時に検討する必要があります。
給水工事の中には・・・①公道工事費 ②加入金納付 ③既存給水管撤去工事 ④宅地内配水管工事 ⑤道路給水管埋設工事 ⑥給水ポンプ工事、などがあります。
まず①ですが、道路の給水本管から敷地内に引き込む工事で建物の大きさによって40mmだったり50mmだったりします。藍住町などは町の工事になります。
②各戸に給水メーターを設置する時に発生する権利を水道局や行政水道課に収める費用で、20mmのところや25mmのところがあります。
③新規給水管引き込む時に既にある給水管は撤去しなければなりませんので、その撤去費用になります。
④公道工事で敷地内に引き込んだ給水管を口径の小さな給水管に変えながら、宅内に埋設させて②メーターに接続します。
⑤前面道路に引込可能な給水本管がない場合に、遠くの本管から道路を掘削して埋設する工事ですので、余分な費用が発生します。
⑥公道引込が出来ない場合に小さな口径の給水管のままタンクに貯水し加圧して給水する方法です。
土地購入時には調査必須項目であります。坪単価が安い理由にもなっていることがあるので注意が必要です～
基礎工事中の弊社「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、ガレージ内の後壁に収納棚があります。
これがあるとないのとでは暮らしやすさが全く違ってくるんです。
雨に濡れない場所で車のトランクルームのスグ横な訳ですから、日用品だけでなく収納ボックスなど使えば仕事上の物も置いておけます。
さらに、ちょっとした詰め替え作業の時のためにガレージ専用エアコンも装備しました。
室内窓もそうですが、日を追うごとにグレードを上げてしまって出費がかさんでおります(笑)
着工しました「GARAGE HOUSE Ⅱ」ですが、3層構造のスキップフロアになっています。
スキップフロアの魅力の一つ。真上から見た投影面積より広く感じられるところがあります。
今回は「ラクポポ」でも採用しました室内窓で2層階と3層階の繋がりを演出いたします。
こちら・・・
3層階の洋室とロフトの段差に室内窓を設けて2層階のダイニングを臨もうという企みです。
久米監督に収まりを書いてもらいました・・・
硝子も透明にして覗かなくても視線が抜けていくようしつらえます～
早朝5時から拝見させていただいておりました大谷さん(笑)前回4タコの投手スライダーにやはり苦戦していました。
低めのボール球スライダーはしっかり見逃せるようになりましたが、戦略通りに投げ込める制球力に加え忘れたころにやってくるストレートに振り遅れていました。
そんな中でも大谷シフトをしいている内野陣の間を抜くヒット2本打ってくれました。この辺りはさすがです !
最近は外角ギリギリの判定に戸惑っていますね。早く審判以外の判定と併用してほしいものです。
っで、ドンキから出た米騒動の5次問屋の存在指摘。日本はどこの業界もコスト高となる流通経路が見られてこれらは意図的にやっているのか、などと思うこともあります。
建築業界も元請けから1次下請け→2次下請け→3次下請けぐらいはよくあるケースだと思います。
弊社も元請け業者であります。大工工事や電気工事・設備工事業者に発注いたします。その会社の職人さんが現場で作業してくれているので1次下請け迄ということです。
たとえば、この電気業者が職人1人でやっているところに発注しますと2次下請けとなる訳です。
つまり、1次→2次→3次→となっていくのを大元が指摘しないといつまででも広がってしまいます。
はやく収まるといいですねー米騒動。
弊社物件、3年固定金利の見直し時期がもうじき2件あります。
去年は3件あって、0.85→0.9・0.9→0.95と＋0.05％でこらえてもらえました(笑)
日銀の政策金利も0.75%に利上げする予定だったみたいですが、トランプ政策の不透明感から先送りしていますよねー
今年もその線でこらえてもらおーと思います。
先日、取引先の方と話しておりましたら、老後のお金についての話題になりました。
年金や今の政治に不安があるので早く「住宅ローン」を繰り越し返済して完済させたいとおっしゃっておりました。
現状は完済年齢が70歳だそうです。そこまで働けたならまだいいですが、途中給料も減るだろうし、いつ病気になるかわからんし、とのことでした。
その通りで住宅ローンはアパートローンと違って毎月の家計がずっと完全赤字な訳です。いざ収入がなくなると破綻リスクが急上昇してしまいます。
繰り越し返済大賛成ですが、思い切って現金を入れることが中々できないのが現実なんですよねー
大家さんとの打合せ時には、図面の上からV字とフリクションペンでなぞって足して書いて書いてします(笑)
1/100で書くのですが、微妙な寸法になってきますと建築CADで書きながら確かめるようになります。
建築CADは、縦横斜め寸法が性格なのでmm単位で詳細寸法がわかります。
その寸法から実際の空き寸法いわゆる有効寸法が割り出せますので、車やゴミステーション等々が入るとか収まらんみたいに判明していきます。
本日、エース山本投手が打たれて大谷さんもお疲れモードになっていました。今、大谷さんはオールスター戦以降に投手としても復帰目指しています。
打者として現在トップの成績を収めているので、MLBレジェントたちの間では打者に専念すべきという意見も多いみたいです。
そもそも二刀流挑戦の時から外野であーやこーやと反対しておりました。どちらかに専念すべき、どっちつかずで両方結果が残せない、そんなにあまくないなどと好き勝手なことをレジェンドや専門記者が申しておりました。
しかし、大谷さんの信念は揺らぐことなく結果を出し続けています。人の意見に「ほーかいな」となっていたら、なんでも普通になることだけは確かだと思います。
我々大家業にも決断力と実行力が求められていると思います。自分だけの感性を大事に推し進めていくことで、他にない魅力を発信することができると思います。
もちろん私も新計画進める時には、いろんな方々のご意見を参考にしています。参考にはしていますが決断は自分の感性優先でしてきました。
そして綿密な計画を練ったら、あとは「えい、やー」で進めましょう(笑)
弊社のGARAGE HOUSE Ⅱ 。ニコイチガレージはⅠと同じですが、今回は真ん中にガレージがあり端に洋室があります。
そーしますと、洋室は二方向が外と面しており風通しや日当たりに有利になります。
その分ガレージは入口シャッター以外には反対一方向だけ外と面しているということになります。
当初は1600×500のFIX窓を天井付けで計画しておりましたが、窓を開けたい欲求に負けて(笑)横滑り出し＋FIXで半々の連結としました。
この時サッシの高さが高いのでオペレーター付としました。
シャッター開放していればガレージ内を風が駆け抜けていくでしょう～
本日午前2時からでした、大谷さんの試合(笑)拝見させていただきましたが、ノーヒットでございました～ざんねん。
昨日の20号本塁打は見ごたえありましたよ。第一打席は連日ストレート系をぶち込んでいましたので変化球を待つ大谷さん。最後球は裏をかかれ真ん中あたりのストレートをピクリとも反応できず見逃し三振となります。第二打席はランナー背負ってベンチから申告敬遠となりますが、ピッチャーは不満顔・・・「敬遠せんでもわしがさっきみたいに抑えたるのに」と言わんばかりの表情。そして第三打席ランナー一塁。「ベンチからの申告敬遠はいらんわっ」と一球目外角へのカットボール、待っていました「ほれきた」と大谷さんと僕(笑)
流し打って本塁打20号 ! 芸術の域でした。信じられんといった表情に変わったピッチャー(笑)LIVEでないと楽しめないところがあるんですよね～
余談が過ぎました・・・ガレージ内のダウンライトですが、シャッター外側に人感スポットライトが車に反応して点灯します。シャッターが開き始めますとそれに反応してガレージ内人感ダウンライトが点灯します。それらは少しの時間で消灯します。また何か動けば点灯いたします。
なので、点けっぱなしにしたいダウンライトとは回線を交えずスイッチ別で設置しています。
ぼちぼち始めました、GARAGE HOUSE Ⅱ 。そのガレージ内の天井高ですが2200mmであります。
ミニバンでも余裕あります。でも照明器具はレール付にスポットなどを吊るしますと、低くなりすぎるのでダウンライトを選んでいます。
「もっと天井高を高くすれば ? 」というお声が聞こえてまいりますが、3層構造設計なのでこの高さぐらいになります。
日本の平均年収460万円に6割が届かないと掲載されていました。地方の平均年収はさらに下がりますしね。
企業側の援助の仕方にもよりますが、やはりできるだけ高いところのターゲット層を迎え入れたいですよねー
そのため大手にないオリジナル性の高い「しかけ」を手間をかけて施したいところです～
続きがあるみたいです、 「仕事が義務ならば人生は地獄だ」ロシアの作家が言った言葉らしいですね。
本日、大谷さんMLBトップタイの18号本塁打打ってくれました。その試合前、実戦形式でピッチングしていたのですが、そのなんと楽しそうなこと(笑)
素晴らしい笑顔であります。あんなに楽しそうに野球するプロ選手を私は今まで見たことがありません。
皆さんは仕事楽しいですか ?
弊社物件のGARAGE HOUSE Ⅱですが、8月下旬上棟で計画しなおしております。
延期したことでガレージ内にエアコンつけたり、FIX窓を横滑り窓に変えたりして、時間が経てば経つほど出費が増えております(笑)
FIX窓は天井付けでしたから、横滑り窓に変更しますと開けるのに高すぎます。下から開けられるオペレーターチェーンを追加で頼みました～
老舗中華店の破綻ニュースが出ていました。
コロナ禍で外食だけに限らず人々の生活スタイルが大きく変わって、その後も元に戻らないケースが多くあると思います。
ひと昔前なら団体旅行が主流だった昭和時代に人気だった大型旅館、その後カップルやファミリー・友人同士等、少人数での旅行となって求めるサービスも多様になりました。
それらが解っていても長期借入金をもつ大型旅館をこのスタイルに変換するのはかなり難しかったと思います。
同じようにコロナ禍以降合わなくなった店舗スタイルで苦しい老舗はまだまだ結構あるのではないでしょうか。
賃貸住宅も同じことが言えます。南向きや2LDKなどの従来のアピールではもう既に入居者の心には響きません。
これからの賃貸住宅は大家側が入居者のまだ知らない住まいの魅力を生み出す差別化が大事だと考えています。
気になったので最新のシャワーユニットカタログもらいました～
まず、オーバーヘッドシャワーは必須でしょ(笑)あと足洗ったりするときのベンチもいると思う。
このカタログ見てたら、なんかターゲットイメージが湧いてきたので、またじっくりとアットホームも含めて土地探ししてみようと思います !
4号特例の法改正で今年3月までの着工が駆け込みました。2024年は新設着工80万戸の最後の年と言われています。
あとは70万戸時代に突入であります。リーマンショックの時に私も77万戸を経験しましたが、受ける感覚は数字以上に冷え込みを感じました。
80万戸といっても都市部も地方もアパートも鉄骨も合わせた数字なのでピンとこないと思います。
一般戸建て住宅は減少し貸家が増えているのだそうです。その中でも在来木造の貸家が伸びてプレハブ系低層貸家は減少しています。
元々利回りが低いプレハブ系ですが、建築費上昇で木造系にシフトする大家が増えたということだと思います。
前年比19％増で全体の22％は在来木造が占めるようになっていて、この増加傾向はしばらく続きそうであります。
高齢者が賃貸住宅への入居が断られるケースが多いことから、国会で「見守り付賃貸住宅」の質問がされていました。
高齢単身世帯はさらに増加するみたいですから、社会問題としての対策で補助金制度も併用されるようです。
また都市部では若年層を中心にせますぎる賃貸に人気が高まっているとかでTVで部屋が紹介されていました。
つまり高すぎる家賃を避けて郊外に住むのではなく、便利な通勤圏で手ごろ家賃を探すとそうなるみたいです。
せますぎるのでシャワールームだけで浴槽がなかったりします。商談中によく大家さんから「シャワールームでアカンで ? 」と言われることがあります。
狙いは戸数増やしたいか、建築コストを抑えたいか、ですが・・・リゾートホテルのような高級感あるシャワールーム採用なら有だと思います。
その時は、それに見合う内装＋外装がセットになりますねー
MLBはやはり面白いですねー14号15号と両リーグトップタイのホームランを2打席連続で放ちました大谷さん。
試合は序盤ドジャースの大量点で一方的な展開になり、相手チームアスレチックスは終盤野手が投手を務めました。
わたくしとしましては、ここでもう一本楽に打ってホームラン競争トップにと思っておりましたが・・・
このペレダ捕手のピッチングがクセモノ !
100キロの山ボールと140キロのストレートで緩急つけて、大谷さんを見事三振に打ち取り満面の笑みとどや顔(笑)
そのボールがなんとダッグアウトに返還され記念球に・・・
大谷さんは憮然としていましたが、頼めば記念球にサインしてくれるでしょう～
照明器具に人感センサー付きで「お出迎え」という設定モードがございます。
玄関ポーチなどに採用しますと、暗くなりますと20％点灯して人が近づきますと100％になる便利な機能です。
ただ暗くなって朝まで20％ずっと点灯しているので、ご近所配慮や入居者の電気代負担にも注意が必要かなと思います。
弊社物件、「GARAGE HOUSE Ⅱ」はお客様優先ということで少し工期がずれております。
でも合併浄化槽10人槽は既に埋設工事完了しております。
水位が高い場所での田植え時期では、水位が上がって浄化槽埋設時に矢板工事や排水ポンプが必要になることがあります。
この時期を外すことで余分な費用をかけずに埋設することが可能になるケースがありますので、工程計画時には考慮しておきたいです。
2025年4月1日～建築基準法の法改正があって、3月中に着工すれば以前通りということで、予想通り駆け込み着工が多かったようです。
3月の全国着工は過去10年間で最高となり前年比4割増となっています。徳島でも駆け込み着工で職人さんが不足し始めています。
この分あとから落ち込んで調整なるので、今秋～来春あたりで一気に現場数は減ると思います。
そもそも少しずつ減るべき新設住宅着工が特需で増加したので、次の調整時期には大きな落差を感じるでしょうねー
早朝から大谷さんの試合観戦後に洗車機に突っ込みに行きました。
金曜日の雨でしたね。土日を避けて月曜日の9時前までに行くとまぁまぁ空いています。
1050円するやつ、この頃の洗車機は品質が良くなってきれいになりますが、拭く場所がせまい。
だいたいどこもせまい(笑)
ドアあけっぱの人がいるとさらに拭きにくいので、できるだけ空いてる時に行くようにしています。
弊社物件もパナソニック商品を中心に採用しています。そのパナソニックが大規模な1万人規模のリストラするらしいですね。
十分利益も出ているのに、業務効率を上げて「営業利益率」をもっと上げるという理由だとか・・・
株主のご意見でしょうか。幸之助さんが知ったらなんというでしょうかね～
現在、新計画中のプランで大家さんから棟数を一つ減らしてみたいとご要望がありました。
ただ前回の配置案のまま1棟減らすのではなく、一度ゼロから配置しなおしてみようと思います。
新たな発見がありそうです !
昨日、着工前の現場視察に行ってまいりました。都市計画法の「建築許可」を取得した現場で外周工事や既存物の撤去など完了していることを確認してきました。
過去に前面道路に水が溜まっていたことが2例ほどあったためGL設定を慎重に算出しました。
接面道路と建物の間に駐車スペースを計画しています。この駐車スペースは少し土をすきとる必要があります。道路から300mmほど上がった高さを建物GLとしまして、その間緩やかなスロープをつくります。
建物を建てるスペースは基礎工事で出てくる土があり、スロープで出た土と合わせて、敷きならし高さ調整していきます。
購入予定の土地を視察した時には、完成時のGL設定と着工前にある工事でどれだけ土が出てくるかなど考慮して、搬入とか搬出の計画をしておいた方がいいので早めにご相談ください。
本日GW明けまして久米監督＋職人さんたち現場仕事へと復帰しております。
毎年のことですがTV見ていても「明日から仕事です、いややけどしょうがない」みたいなUターンした方々のインタビューがよく見られますねー
わたくしはGW中できるデスクワークしてましたので本日は余裕であります(笑)
さてこのGW休暇ですが、以前の注文住宅会社経営の時は一年の約半分の成約はこのGW期間中に来客された名簿からでした。GW商戦を制することが営業の基本戦略でございました。
しかし不動産業の方のお話によりますと、分譲住宅販売にはさっぱり来場しなかったそうで毎年お休みだそうです。
注文住宅と分譲住宅ではこれだけ顧客の動向が違うんですね、なんででしょう～
5月3(土)～6(火)までGW休暇ということで、久米監督＋職人さんお休みとなります。
わたくしは、どこへも行かず(笑)デスクワークしておりますので、お打ち合わせ等々ございましたら何なりとご連絡くださいませ～
弊社が一番最初に建てた賃貸住宅は、徳島大学生専用の共同住宅「SKIP HOUSE・PIT HOUSE 」であります。
2016年3月から入居がはじまり一度も空室になったことがないスキップフロア採用の人気物件でございます。
管理は徳島大学生協さんに委託しています。生協さんでは新築後10年を「築浅物件」として募集しており有利なポイントとなっています。
それが来年最後となります。
築浅10年でなくなった時ぐらいから入居率が問われるんでしょうけど、他にない圧倒的な魅力を持ち合わせておりますので、変わらず人気物件であり続けるだろうと自負しております (笑)
このごろ昔治療した歯があちこちかけたり取れたりして(笑)頻繁に歯科に通っております。
本日も糸切り歯というところでしょうか、裏側がかけて治療してまいりました。昔と違ってこの頃の麻酔は痛みも少なくなっていますねー
前側は埋める歯もやわらかくて大丈夫らしいですが、奥の方は圧がかかるので「ジルコニア」とかの固い素材で治療するので結構高価であります。
保険適用なら数千円なのに対しセラミック・ジルコニアは9万円～12万円と差が凄いです。
また同じところを治療したくないのでジルコニアを選んでしまいます～
日銀の政策金利ですが、4月30日・5月1日の会合でも据え置くそうですね。年内に0.5％から0.25％ずつ2回利上げして1.0％にするといっておりますでしょ。
米だけでなく物価高で庶民は苦しんでいるのに、消費者物価指数とやらの上昇率がなんで2％になるのか、良く解りませんわ(笑)
私たち大家業として気になるのは年内に政策金利が1％にまで上げられますと、また金融機関から更新時とかに金利見直しの話が出てくるかもしれません。
いずれにしても金利は今後上がっていくはずなので、どこまでいけるか ? シミュしておいた方が良さげですよねー
今までも調子崩した時もありましたが、今の大谷さんは深刻ではないでしょうか。
ストライクゾーンから大きく外れるボール球を体制崩して振ってしまう場面が多いのでピッチャーは攻めやすい。
真っ向勝負しなくても打ち取れてしまう。
ストレートもタイミングが合わないし、フルスイングもどこか頼りなくあの豪快な感じとは違います。
シーズン当初から万全ではなかったものの甘い球にはしっかりヒットできていたので、その内調子上がってくると思っていたのですが、今はドンドン悪くなっているような気がします。
ブルペンで時々調整していることで疲労が出ているのかもしれませんが、そこは超人大谷さん。意地を見せてほしいところです !
不振が続く日産自動車。「技術の日産」というキャッチフレーズをよく耳にしますが、どこを差しているんでしょうか(笑)
以前にも倒産しかかってルノーと資本提携し、ゴーンがやってきて良くなった時期もあったのにやはりだめになっていったんですねー
私的にはトヨタとどこが違うの?? っと思ってしまいます。
たとえばドイツの自動車メーカー、ベンツ・VW・BMW・アウディ・ポルシェ、どの車を見てもメーカーがわかるしそれぞれの狙いも見えてきます。
トヨタ車のターゲット層を狙うのではなく、メーカーとしての個性がそのうちブランドとなるように新たなユーザーを生み出すぐらいの変革をしないとリストラしてもまた同じ結果になるのではないでしょうか。
私たち大家業も「コンセプト」にはこだわりたいですー
日本の人口減はいたるところに経済的悪影響を及ぼすでしょ。わたしたち大家業も入居者自体の数が減る訳ですよねー
しかし単身世帯数はなぜか増えていくんです。
単身世帯には高齢者独り住まいや離婚後の住まいもあるでしょうし、新社会人独立もあるでしょう。
私には生涯未婚の単身者層に魅力ある住まいを提案できたらという思いもあるんですよねー
私たち大家業では家賃は関係ないですが、新築費や大規模な修繕費等において消費税減税は強い追い風となります。
また消費税減税の議論がされる中、社会保険料額の見直しの方が働く世代にとってはいいのではという意見もございます。
確かに企業との折半ではありますが、所得と手取りの大きな差はこの社会保険料負担だと思います。
社会保障費は膨れるばかりなので益々保険料も上がるでしょう。根本的な予算配分案を野党側が出せば参議院選挙で有利になると思うんですけどねー
参議院選挙を控えて与党側は「現金給付案」を持ち出したところソースカンとなりひっこめました(笑)
野党側はいつもならタブー視されている「消費税減税案」を打ち出し支持されつつある党も出てきました。このまま進めば与党側は負けそうなので与党内からも「消費税減税案」の声が出てるようです。
この国を動かしているのは財務省だという視点から見れば消費税減税はありえないし、むしろ上げたいくらいではないだろうか(笑)
ポイントとなるのは玉木氏だと思います。元財務相で東大法学部＋ハーバード組。この経歴で「消費税5％減税」を謳っており与党としては、ぶちほっとけない存在であります。
しかし、ここで元財務相というところが引っかかる。何が何でも玉木氏の邪魔をしたいのが財務省とするならばここはムズイ気もします。
玉木氏は財源を国債発行すればいいといっているので財源問題にはなりません。ただ国の借金アレルギーみたいな国民が一定数いるのも事実なので完全な理解は得られないみたいです。
他野党では食品の8％→0％にするという案がありますが、これでは外食産業に悪影響をもたらします。また8％→5％にするという案では経済的に目立った変化は見られないと思うし、目的である(笑)選挙に有利にならないはずです。
個人的にはすべて5％に2年間減税してその後1年ごとに元に戻す案がいいと思っています。下げるかもという時には買い控えがありますし、あそこで一気に上がるというのも駆け込みが起こるのでここは滑らかな移行がいいのかなと思います。
もし、5％になれば内需は間違いなく拡大するでしょうーあとは選挙までに玉木氏がどれだけ支持を拡大させるかで与党側が動くのではないかと期待しておるんですけどね～
弊社物件のファミリー向けが、この4月末日に1棟退室することとなりました。県外からのご入居でしたので人事移動なのかなと思います。
管理会社・社長から家賃設定について連絡が入りました。少しお話を聞かせてもらったところ、建築費や物価上昇により現在は値上げする大家さんがやはり多いとのこと。
しかし、入居側はその値上げ負担ができる層が限られているため素早い成約を望むのであれば今回はそのままいきませんかとのことでした。
私は管理会社さんの意見を重要視する方ですし、物件のエリアを考慮しますと、まぁまぁ今でもせーいっぱいのとこかなと思っていたので前回と同じ家賃設定で募集依頼しました。
同じ管理会社社長から以前には少しお家賃上げませんかと連絡もらった経緯からしますと、上げ基調ではあるけれども現在の家賃設定とエリア力から想定したバランスを取る方が成約は早そうです。
物件に絶大な魅力があったとしても、負担できるターゲット層とのマッチングが大事なんだと思います !
企業倒産が増えておりまして常連の建設業は過去10年間で最多となっているようです。受注低迷時に資材や人件費高騰に加えてゼロゼロ融資の返済負担などが要因とされています。
価格転嫁できず利益が出ない状況ですね。もう一つ私が思うのは「過小資本」であります。
建設業の倒産が増えても建設業者数は中々減らないんですね。製造業と違って設備投資資金が少なくてすむので過小資本でも創業しやすいんです。
そもそも企業寿命とは・・・国税庁の数字によると、会社が10年続く確率は6.3%程度、つまり16社のうち1社しか生き残れません。 20年続く確率は0.4%しかなく、さらに生き残るのはそのうちの6％しかありません。
っとありますから、今後は特に企業とは倒産・廃業するものだと認識したうえで付き合っていかなければなりません。
私も中古車を購入する時に実車を確認せず東京の中小企業に代金振り込みましたので、今から思えばリスク大でしたねー(笑)
さっそく快音響きました(笑)ナックルカーブが落ちきれないところを下から完璧に捉えた一発でした ! しかし、あんなとこまで飛ばさなくても塀際のヤツと足して割りたい気分ですー
建築士の定期講習を今までは会場に詰めて受講しておりましたが、今回はオンラインにしようとしました。
そうしますと、受講は好きな時間にユーチューブ見て、修了考査だけオンラインテストとなります。
ほれがエントリーがうまくいかず(笑)
取引先の方に来ていただいて指導を受けながら無事オンライン受講申し込みすることができました !
もうオンラインはこっちのもんです(笑)
アスリートとかアーチストが観客に「勇気を与えられるような・・・」とか良く聞きますでしょ。
私はいつも何のことだか分らなかったのですが、大谷さんの豪快なホームランと速球は胸を打ちました。
昨日、確かに本塁打打ちましたが距離が出ていません。なので塀際で2本取られていました。
気になるのは、やはりインコースの見逃し方です。長いバット元に戻したらいいのにと思ってしまいます～
参議院選挙が近づいてきていつもの選挙前政策がチラホラと出てきております。
8％消費税分を2年間0％にする、10％も8％も5％に減税するとか、あと商品券5万円ばらまくとか(笑)
個人的には全消費税を2年間5％にする時限措置がいいと思いますねーその分税収は減りますが、内需が増えるので税収増との差額になると思います。そしたら新築する大家さんも増えるでしょうねー
この議論をしますと「次世代につけを回す」とか「減税分を何で埋めるのか」などと財務省に寄り添ったコメンテーターがテレビに頻繁に現れます。
私が思うのは一般会計と特別会計を全部合わせて一旦一つの財布に入れる。その総予算を国会で予算編成すれば解決です ! 不足分は米国債を黙って売ってしまいましょう(笑)
ガレージハウス・スキップハウスは新築工事進行中、つまえるハウス・カップルVer.は着工前外周工事進行中でございます。
どの現場も予定通り順調に進捗しております。施主様方、誠にありがとうございます。心より感謝申し上げます～
予定より着工を遅らせております弊社のガレージハウスⅡは、大家さん方の工程状況を見ながらの出待ちであります(笑)
さて、絶不調の大谷さん・・・ロバーツ監督は「ボールを追いかけてないので心配していない」とのコメントでした。
しかし、ど真ん中ストレートをピクリともせず見逃していたり、バットが長くなったせいか窮屈にインコースを振っているように見えて心配しています～
1シーズン調子を落とさずプレイすることは誰も無理だとわかってはいますが、今の状況から早く脱出してほしいですー
なんだかんだと毎回理由をつけながら乱高下しております日経平均。円高にも動いていますね。
私は今、なんにも株保有してないので値下がりしても全然平気であります(笑)
米国は追加関税の延期を部分的にしましたが、これは米国債金利が上昇したのが主因でしょうか・・・
中国としては、とっておきの切り札「保有米国債を売りまくるぞ」と言えば折り合いがつくように思いますが(笑)
そう考えますと米国より中国の方がまだ冷静に見えてくるので不思議です。
倒産した会社社長が従業員に対して「皆さんにも責任がある」というニュースを見ましたよ。その時は一旦驚愕しましたがよくよく考えますと、「ほなけん倒産したんじゃ」とある意味納得いたしました。
経済活動するにあたり専門資格がたくさん必要な中で経営者(起業者＋オーナー社長等)だけはなんの資格もいらないんです。基本的に誰でもなれる職業なんですね。
だからでしょう、幸之助氏は会社を赤字にする経営者は罪悪だといっていました。
経営者は会社を黒字にするために存在しているので赤字続きになれば自ら退場するのがルール。他責にしないから経営者なのに従業員に責任があるという主張は完全に従業員のマインドです。
大家業も同じで銀行の責任にしたりする人いますよね(笑)さらには金利上昇や社会情勢のせいにしないよう日頃から安定収支のための運営戦略を常に練っていたいところですー
建築士事務所に属する建築士は3年ごとに「建築士定期講習」を受講して修了考査も受けます。
この度、受講案内が来ました。
今回はオンライン方式で受講しようと思います。案内を読んでいますと「webカメラを用意して」とありましたので、早速ネット購入しました。
こーやって取り付けるのかとよく見たらパソコンにカメラレンズらしきものが見えました・・・
なんで、購入前に気が付かんかったんだろう(笑)
確認申請が許可なりまして、隣地境界・外周工事に着手しております、OB大家さんの「ツマエルカップルVer.」!
弊社が川内町鶴島で開催しました見学会の時と同じ仕様・間取りで進めてまいります。
コスパ的に基本仕様に戻すかどうか、OB大家さんも迷われておりましたが、オプション費用ガッツリのモデル仕様にこだわっていただきました～
たとえば、このキッチンの化粧天井・・・
弊社が新築計画しております「GARAGE HOUSE Ⅱ」。予定では既に着工しているはずでしたが、大家さん方の工事優先で少し工程を後ろにずらしております。
1Fガレージ＋ホビールーム(SOHO)
2F大収納＋水回り
3F洋室＋LOFT
っという3フロアプラン。
その2F水回りのキッチンカウンターについて・・・
上が断面、下が平面であります。
カウンターで食事ができるよう2段カウンターになっています。一つ目はキッチン水切り上に幅180mmカウンター。これだけあれば食器を仮置きすることができます。
その下にダイニングカウンター。ダイニングテーブルと同じ高さ床から720mmに設置しています。
キッチン～ダイニングスペースまでの広さに限りがありますので、片一方は薄壁を採用して有効幅を少しでも広く確保しています。
一人か二人で利用するには十分とは言えないけども丁度よいスペース感でコンパクトさがかえって落ち着いた空間になるのではと考えています。
トランプ関税で景気後退予測が広まり株安に。
資金が不透明な金融市場から安全な国債に移されて長期金利が下がっているようですね。
トランプ政権はFRBに利下げ要求しておりますが、今のところスルー。日銀も年内の利上げは難しいという見方まで出てきました。
っということは、思ったより金利上昇はないかもですねー
入社三日目で退職する新入社員が増えているらしいですね。
以前ですとスグやめると自分の評価が下がると我慢していた方もいたと思いますが、入社前と入社後のギャップを感じてアッサリ退社を決める方が続出・・・
自分で次の行動に責任を持てば何の問題もなく、むしろこの傾向でブラック企業が減っていくと考えられるので私的には大賛成であります。
ただその会社を選択してしまった反省も同時に必要ですし、残業があるとか、休日出勤があるとか、だけを理由で退社すると次の選択肢は限られてくるかもしれんですねー
「不動産投資の90％は儲からない」? こーいった見出しがネットにございました。
ちょっと見てみますと。その前に以下買ってはいけないとありました。
①新築ワンルーム
②相場より高い売主物件
③プラットフォームで見つけた物件
っと言われてみれば、それゃそーでしょという内容でしたが(笑)
そもそも売っている物件を買っただけだと価値は生まれてないです。価値創造してないのにお金が儲かるとは私は到底思えないんですねー
だとすると、90％はあっているんでしょうか・・・
わたくしの不動産投資理念は「他にない価値を生み出す」です。
他にもあれば価格競争か、立地競争にさらされます。わたくしは土地から購入していくので一等地は購入できません。なので、いつも立地条件はそこそこ(笑)でも高い人気＋満室状態がずっと続いています～
その分、熟考したターゲット絞り込みやその土地に見合う他にない価値を提供していくことにしているんです。
昨日、OB大家さんとお打ち合わせしておりました。最後はいつも世間話であります。
こちらの大家さんは幅広い事業家、私よりちょうど一回り年上のウサギ年。
この度なんと新店舗をオープンさせるとのことでした。
この事業エネルギーに感心させられました～素晴らしい !
フジテレビ騒動にBSプライムニュースキャスターまで登場してきました・・・アトキンさん等ゲストに興味が沸くと良く見ていましたから残念です。
政治・行政も企業も組織が長期固定化しますとロクなことにならないようです。
まずはトップ・取締役の任期最長期間を決めて後々会長職・相談役になって口出す機会を無くしたらどうでしょう。ジャパネット高田氏みたいにパッと退社する。
米国大統領は2期8年迄でしょ。
今回はフジテレビの問題とするのではなく、このことをきっかけに各企業も組織の見直しを図ってはいかがでしょうか～
トランプ不況ともいわれ米国株下落して日本株も引きずられております。
米国経済が落ち込むと予想する方々がドンドン多くなっていますし、今までも共和党政権の時に経済・株価は落ち込むらしいですよ。
NISAとか始めたばっかりの方々は元本割れリスクも高まってきますし、そーなりますと消費も落ちるでしょうねー
今年中に経済後退させてトランプはバイデンのせいにするんだとかいう人もいますけど(笑)トランプ政権の最終目的はどこにあるんでしょうか、不思議です・・・
ただ、米ドルレートと金利差動向は大きく動かないと予想する方が多いですけど、ここは注目してたいところです。
2025年4月1日着工より3つの法規がいよいよ改正されます。
断熱性は以前最高ランクだった省エネ基準が最低ランクとされます。
弊社商品で影響するのは1Fを土間仕上げとしたプラン時の基礎立ち上がりの内側を断熱するようになります。
このことで、ローカ巾等に影響してきますので間取り寸法等を考慮する必要がありそうです。
基本利率今なら4％以上となっております、一時払い終身保険商品を検討中です。
1000万円預けて一年に40万円の運用益が振り込まれます。20年間契約時の4％利率が完全固定で約束されています。
気になるのは解約返戻率であります。こちら・・・
市場価格が1％下がれば債権の価値は上がり1年目で既に107％に。また1％上昇すれば10年目でも92％になってしまいます。
しかし、92％・920万円になったとしても10年間で利回り4％なら1000万円×0.04＝40万円・10年×40万円＝400万円－80万円＝+320万円ですよねー
あとは保険会社の存続問題だけですか(笑)まぁそれゃリスクは負わないとおいしい話はないでしょうけどね～
余剰資金で検討中 !
皆さんは手形をご存じでしょうか。手形帳なるものを銀行に発行してもらいドンドン借金できるしくみです(笑)我々建設業界で昭和なら当たり前に取引しておりました。
いまさらと思いますが、2026年度末をもって廃止となるみたいです。手形は連鎖倒産の原因にもなりますし、決済日を長くすることもできるので高リスクな企業間取引であります。
要は取引で購入した物品やサービス代金を即支払えば問題ない訳です。しかし、日々支払いが発生すると会計処理が大変なので月末に請求分をまとめてチェックする、そうしますと時間が必要なので一般的には次月末に一発に支払いする訳です。
この時、30日手形で支払えばさらに1か月支払いを引き延ばすことができます。建設業なら3か月4か月当たり前でしたから、自らお金を生み出し借金しているのと同じということになります。
危険なのは売り上げが上がれば上がるほど手形が増えて借金が増えていきます。キャッシュ残高は増えているように感じて行き過ぎた投資にも繋がっていきます。
また売り上げが減少しますと既に振り出した手形決済に苦慮するようになり、一旦振り出した決済日を伸ばしたり(ジャンプ)、新たに振り出す決済を長くしたりすることで簡単に企業の延命措置を取ることができてしまいます。
こうして振り出した手形が最終的に決済できず不渡りになりますと、受け取っていた取引先の経営まで揺るがす事態になります。
私も30歳迄は以前引き継いだ工務店で手形を振り出していましたが、売り上げが増えていく時に2年程かけて振り出しゼロ・手形帳返却としました。
今回の2026年度末・手形廃止によって連鎖倒産する企業が減るといいですねー
今朝テレビで23区マンション平均価格がまだ上昇傾向だといっていました。
東京圏の人口割合は、1990年には25％・2020年には29％・2050年には33.7％に上昇するらしいですから。
平均分譲マンション価格が1億1181万円ということなので年収の7倍ローンで借りるとしますと、年収約1600万円必要ということになりますか。
夫婦合算だと年収約800万円ずつ・・・頭金入れても月々約30万円近い返済を何十年とするのは現実的ではありませんねー
でも売れているから上昇してるんでしょ。どんな経済層が買っているんでしょう～
納車からひと月以上となりました、911カレラ991.2。私なりのレビューを気に入っている点と残念な点を少しご紹介します。
気に入っている点・・・
①ボディー剛性の高さ・・・このことで曲がる時や加速時にかかるGが心地よく感じますし、道路の起伏もふあふあとおつりをもらわず安定しています。ハンドリングは素晴らしく右に左に切るのが楽しいです。
②リアにある水平対向6気筒エンジン・・・ドライバーシートの背中に心地よいエンジンの躍動する振動が伝わってきます。リヤエンジンとリヤタイヤの関係性なのか、タイヤが路面に伝える力・トラクションが良くレスポンスもいいです。
③外観デザイン・・・クーペといっても世界中こんなデザインの車はカレラだけです。特にリアタイヤハウスのふくらみは、どうやってこんなに丸く鉄板を曲げているのか驚きです。
残念な点・・・
①ターボエンジン・・・私は自然吸気が好きなのでターボの特性が少しでも出たら少し残念です。今、カレラはすべてターボ化されています。一つ前の型991.1なら自然吸気だったのですが、程度の良い中古車が中々出回らないので断念した経緯があります。
②暖機運転が必要・・・寒い日は少しアイドリングでエンジンを温めてやらないと走行にスムーズ差がかけてしまいます。
③キーが必要・・・私の991.2には「スポーツクロノ」「スポーツエキゾースト」「カレラSアルミホイール＋タイヤ」等走りに関するオプションはついていますが、エントリーシステムが付いていません。なのでキーでロックを外してイグニッション差し込み右に回してエンジン始動します(笑)これは今時と思ってしまいます。
全般的には凄く気に入っています。既に6年目ですから故障・修理等が頻繁に出るまでは乗り続けたいと思っています。
日銀が21日発表した2024年10～12月期の資金循環統計（速報）によると、家計が保有する金融資産の残高は12月末時点で2230兆円となった。1年前と比べて4.0％増加し、過去最大を更新した。
・・・っとありました。
NISAや投資信託等が伸びたらしく、これだけ見れば経済が拡大しているようにも見えますが、官民ファンド等では巨額損失もあるようです。
そもそも負債を引いた純資産額で比べてほしいです。
純金融資産1億円以上の保有額を富裕層というらしいけど、1億円程度では富裕という感覚はないと思いますけどねー
都市部のマンション買えるかなって感じでしょ～
中野サンプラザの再開発ですが、予算上振れのため見直す方針となったみたいですね。建築費・人件費増で2600億円から900億円も上昇・・・
中野サンプラザには私も何度かコンサートに行きました。閉館時大トリには常連の山下達郎さんでした。
山下達郎さんの話では音は他にもいい会場があるらしいのですが、時間制限が緩く10時までもできるので利用が増えたということでした。
私は随分前ですが、達郎さんの名古屋コンサートに行った際「会場時間の許す限りやります」と3時間以上あったように記憶しています。サービス精神は元より本人が乗ってきて時間とともに歌声が段々凄くなるみたいですよ～
この建築費と人件費増問題はこれからも様々なところで大きな影響を及ぼしそうです。
文化センターもさっさと立替えしてたら安かったのにという建築費に今はなっていると思います(笑)
トランプ政権で先行き経済が不透明ということもあって日銀の追加利上げが見送られたようですね。
まぁでも今年中にもう一回利上げするような気もしますが。
確かにトランプ政権の経済対策の影響がどの程度どこに出てくるのか ? 良く解りませんよねー
バフェット氏が米国株を売っているとか言われていますが、わざわざアナウンスするのもアヤシイ感じです(笑)
先日、不動産営業の方とお話していました。
注文住宅会社営業の方から聞いた話らしいですが、夫婦合算年収700万円で10倍の7000万円の住宅ローンを組んだ方が最近いたそうです。
建築費が上昇しているとはいえ年収の10倍はいきすぎだろうと話しました。
35歳で35年ローン組んだとして20万円近い月々支払い額を70歳まで払い続けるのは至難の業です。リスクが大きすぎる～
今後、建築費増＋実質賃金減により夫婦合算でも住宅ローンを組めない層が増えることが予想されています。
子育て世代だとホントは持ち家としたかったけど、ローンアウトで戸建て賃貸に住んでいるという方がドンドン増えていくだろうと思います。
これからが戸建て賃貸の需要増です !
2025年2月調査の家賃動向ですが、単身者向けの方がファミリー向けより上昇割合が大きいようです。
連日ニュースで満額回答と威勢よく言っておりますが、実質賃金未だマイナスだそうです。2025年5月ぐらいまでは続くとか・・・
さらに働き方改革による労働時間短縮で手取り収入が減っているケースも珍しくありません。物価高もまだまだ続きそうでもう元に戻る可能性はないでしょう。
先日、不動産営業の方とお茶していましたら、建売系はさっぱり売れんとおっしゃっていました。土地も北島町等一部に限り売れているそうであります。
この縮小経済・二極化はまだまだ進みそうですー
わたしたちは二極化のいい方に所属しましょうねー
本日地元紙記事で1月～3月大企業景況感の上昇に対して徳島県企業景況感が下降していましたね。
徳島県は非製造業だけでなく製造業も下降していました。住宅需要の低迷に加えて建設資材の高騰によって建設業も低迷しているようです。
日本経済低迷の根本は中小企業の薄利が原因。薄利の原因は生産性の低さ。生産性が低いのは大企業との人材格差。
そもそも一番の本質は中小企業の経営者の質にあると思われ一朝一夕にここは改善しないでしょうねー
アトキンソン氏いわく中小企業を応援する補助や政策を長い間やり過ぎたことによって退場するべき経営者が残ってしまったことでバランスが崩れているとおっしゃっていました～
私もそんな気がするんです～
今回、GARAGE HOUSE Ⅱ を新築するにあたり融資を受けました。
希望通りの金利数字で融資審査も1週間程度だったため、以前からお世話になっておりますメインバンクからお借りします。
電子契約となりましたが、いたってシンプルな手続きでしたので疎い私でもスムーズに完了できました。
しかし更新時は紙ベースだそうです(笑)
体調崩しておりました・・・しかし加齢により以前のようにシャキッと戻りませんね(笑)とはいえ出社してごぞごぞ用事をこなしております !
自社物件のGARAGE HOUSE Ⅱ ですが、お客様工事優先で着工が少し遅れそうでございます。
時間ができますと、あれやこれやとまた思考めぐらして費用が掛かっていく方向となります～
っで、ガレージと居室との関係を考えますと仕事上のアイテムは車にありますから、行ったり来たりもあるでしょうし、探し物や或いは中を掃除したり整理したりすることもあるかと思います。
ガレージ内はアイドリング禁止ですから、今時の夏を考えますとやはりエアコンを設置しようかなと思い始めました。
ガレージ内がちょっとした作業場にもなりますし、ターゲットに訴える深みが出て心に突き刺さるような気がしてきましたー
私、またまた首回りに炎症がおきまして高熱発生により休養させていただいております。久米監督は通常通りでございます。
原因ですが、おそらく視力差によるものと思います。眼科手術のあと近く見る時は補正する予定なのですが、安定期に入る1か月後に眼鏡を作ることになっています。
前の老眼鏡で溜まっていた事務作業をして負担になったのかなと思っております。
わたくしが20歳代の時、取引先建設会社の営業課長と少しの間勉強がてらに行動を共にしていた時があります。
営業マンというのは不条理なことを言われて謝罪しなくてはならない状況に置かれることがあります。
そんな時、課長から「頭を精一杯下げて見えないところで舌をペッと出しとけばいいんだ」と教わったんです。
このことが正しいかどうかは別にしまして(笑)米国とウクライナの首脳会談をニュースで見て思い出しました。
2024年12月にお引渡ししましたSKIP HOUSE 長屋6棟×4戸＝24戸。
いつもなら工事中の駐車場アスファルトを敷いているぐらいに満室になっておりましたが、今回はエリア的に少し不利だったでしょうか、2025年1月に成約率50％とお聞きしました。
少し心配しておりましたが、2月に一気に満室御礼となったそうでございます ! やはり2月の動きは凄いですね～
今、同じ大家さんの物件で入退去メンテを7件ほど伺っておりますが、ほぼ全戸次の入居者が決まっているそうであります。
記事に健康診断結果や様々なデータを入力するとAIが疑われる病気を診断するとありました。
今後このAIがドンドン進化していけば融資審査も対象になるはずです。
データ入力してリスク度合いが判断されて、融資金額や金利まで基本条件が示される、それを元に銀行と大家さんとで詳細をつめていくことになるんでしょう。
お部屋探しする方も年齢に趣味や職場・乗っている車等々データ入力すればAIが賃貸物件を提案するというしくみになりますか。
この時、自分らしい暮らし方など特徴的な入力判断がなされるとしたら、私たちの物件はこれから露出が増えて有利になっていくのではないでしょうかね～
以前よりご依頼いただいてました戸建て賃貸・新規計画のことで本日OB大家さんとお打ち合わせしておりました。
徳島市川内町鶴島で弊社商品・見学会開催中にご来場いただいて今回のお話になりました。
全く同じ図面＋仕様で「つまえる暮らしVer.カップル」を進めていくこととなりました。誠にありがとうございます～
現在は都市計画法の「建築許可」申請が許可なりましたので、今後外周工事を先行して進めてまいります !
昨日、左目の白内障手術しまして今朝術後検診にて順調ですということなので、明日より出勤復帰いたします。
長い間ご迷惑おかけしましたが、今後共どうぞ宜しくお願いいたします。
今は「高性能双眼鏡」と「最新顕微鏡」の両方を備えたように見える世の中の景色に戸惑いながらも感動しています(笑)
「今、外食ではプチぜいたくなどの需要から高価格帯の商品を開発する一方、物価高による節約需要で低価格商品も揃える二極化が進んでいます。」
以上、ネットニュースに出ていました～ありとあらゆる分野業界で二極化が進んでいると思われます。
当然、我々大家の戦略も経済的余裕のある入居者をターゲットにしていきましょう !
そのために必要な暮らしの魅力、大手には存在しないオリジナルの高付加価値を追求提案していきたいところですね～
建設コストの上昇に職人不足などに加えて国内人口が減少していきますので、新築住宅はドンドン減少していきます。
注文住宅と分譲住宅、世界的には分譲住宅が一般的でこの場合は中古住宅市場が活性化していて住み替えていくのが基本です。
日本人は住み替えないので中古住宅市場が流通しないんでしょうね。
構造上や断熱等、日ごとに住宅のスペックは上がっています。30坪程度の新築が多い中、この床面積に対して構造上かかる費用割合が大半を占めてきますと注文の自由度は少なくなって規格型で十分となっていくと思います。
そもそも注文住宅は数社と商談を重ねるため成約率が低く生産性が極端に低い～つまりタダ働きの時間が多すぎて経費増大利益を圧迫しています。
それでも何とかやり繰りできていたところも効率を上げるために規格型・分譲型の方向へ動くのではと思っています。
19(水)眼科にて右目・硝子体手術を受けました。担当医先生のお話では経過良好だそうでございます。今は一日4本の目薬を4回に分けて差して安静にしております。
右目はもう既に視力が回復しておりまして、左目との視力差に戸惑いつつ遠くは右目中心に見て近くは右目つぶって左目だけで近寄って読んでいます(笑)
この不便さも26(水)左目手術までであります。今回は白内障だけですので回復は早いと思います !
弊社は行政に「建設業許可」「建築士事務所登録」「宅地建物取引業者免許」を申請し許可いただいています。
建設業許可と宅地建物取引業者免許は5年間、建築士事務所登録は3年間が有効期間であります。
この度、建設業許可と建築士事務所登録いずれも更新時期となりました。以前は自社で申請していましたが重なったこともあって行政書士の方に代書をお願いしました。
未だアナログで副本と2セット書類作成します。更新ならデジタルフォーマット＋アプリでやれそうに思うんですけどねー
食品等の高騰でTVでは年金生活世帯の暮らしにおいて、いかにやりくりが大変かが放映されていました。単身世帯は特に大変らしいです。
現在、年金受給世帯の約半分が公的年金のみで暮らしているそうです。
老後いかに節約するかがテーマとなっていることがよく見受けられますが、わたくし自身は老後にキツイ節約をしたくないので賃貸投資しています !
厚生年金で平均一人当たり受給額14万円だそうですが、老後の生活費には一人15万円必要と言われているので赤字になってしまいます。月々の赤字はあっという間に預金を減らします。
若い時にお金がないのはなんとかなりそうですが、人生最後に暖房節約したり病院控えたりしたのでは幸福感もどこへやらです。
そもそも若い時に「幸せになります」とか言っていたのに「いつなるんだ ? 」となってしまいます。
「楽しい日本」とは程遠い老後生活を送らないために日々新計画の賃貸投資を慎重に練り上げていきたいものです !
さて、991.2カレラですが走行性能＋安全対策に関しては電子制御による数多くの最新設備が備わっています。
こちら・・・
で、奥に写っていたブラックはカレラに見立てたイグニッションキーであります。
えっ、と思った方もおいでるでしょう～この通り・・・
今時、鍵を持ち歩くなんてと思いますが、992型ではボタン式に改良されているようです～
もうお気づきの方もおいでると思いますが、わたくしが購入しました車は「ポルシェ911カレラ991後期型」でございます。
各グレードごとに狙いが違っておりまして、わたくしが購入しましたのは、ベーシックグレード・素のカレラです。
素のカレラの言い方変えますと「一番安いやつ」ということでありまして、うなぎなら「梅」です(笑)
走行インプレッションの前にカレラの何が私を引き付けているのかをご案内いたします。
ナローポルシェ911から始まり930→964→993→996→997→991→992と何十年モデルチェンジを繰り返して進化しておりますが、理念は固く守られています。
世界中の車の中でオリジナル性が高いドイツのスポーツカーです。
燃費や排ガス規制を考慮して水冷化・ターボ化されました。また空力上ミラーやAピラーは段々斜めになってはいますが、流線形ではなくナローのデザインイメージが残ったまま進化させています。
エンジンは水平対向6気筒という珍しくピストンが横に寝て動いています。さらに後ろにエンジンがあるので、シャフトを使用せず直接タイヤを駆動しています。
フロントにエンジンがあるFF国産車は前から引っ張られているように加速しますが、カレラRRは背中から押されるように加速していきますのでシートに背中が張り付く感覚にドキドキしてしまいます。
カレラはクーペですが、後ろのハッチは開きません。4人乗りなので後部座席にシートらしきものはありますが、人はほぼ座れません。
機能性を無視することでしか手に入らない高い価値があります。
日本の企業組織では利益優先なのでこれが実現しないんでしょう。国産スポーツカー開発中に設計士・デザイナーが経営層にプレゼンしたところ「ゴルフバッグは何個積めるんだ」と言ったという話は有名です。これでは永遠に純粋なスポーツカーは作れませんねー
「カレラ」にはフェラーリのように熱烈なファンが世界中に存在し、代々受け継がれながら歴史を刻み続けています。
その1ページに自分もいると思うと胸が熱くなるんですよねー
玄関内は明るい方がご入居見学の際に印象がいいので、窓が設置できない場合は玄関ドア上部・ランマ付を選択しています。
デザイン的にはランマなしの方がスッキリしていて好みですが、ちょっと暗いかなという印象はできるだけ避けたいと思っています。
玄関横にクロスで筋交いなどが設置される場合もその空いた空間に小さなFIX窓を設けることで対応できますよ～
納車当日にエラー表示が出て東京へとんぼ返りしてしまった私の乗り換え車両・・・本日修理完了して再び東京からやってきました !
途中雨予報でしたので、せっかく磨いてくれた車が濡れてしまうと危惧しておりましたが・・・
脱炭素社会実現のため新築・リフォームに国が補助金を支出するというものが、「子育てグリーン住宅支援事業」。
今回は賃貸住宅も対象というので読んでみました。
賃貸住宅の場合は・・・長期優良住宅にして補助金80万円。
以前の会社ではこの「長期優良住宅」が発足された時から熱心に取り組んでいました。今となってはあまりハードルも高くないのですが、今回は子育ての縛りがあるんですよね。また、入居に関しても一定制限もあるようです。
賃貸住宅で一般向けとしては「GX志向型住宅」にして補助金160万円。高い断熱性等が求められ補助金目当てに性能を上げたのでは予算不足となりそうです。
以前からあるこういった国の補助金制度は元から高性能を目指している方々へのエールみたいなもので、これをきっかけにグッと性能を上げるという方は少なかったように思いますねー
人手不足＋人件費高騰、円安に物価高と中小企業を苦しめる材料満載のようで倒産が増加しています。
ゼロゼロ融資を受けて倒産した企業は前年割れしているようですが、伴走型などの追加融資がなされたからでしょう。
人手不足倒産といいますが、労賃が安いから人が集まらない訳で集まる人件費を払えば赤字になってしまうということだと思います。
その集まる人件費で成り立つように価格に転嫁していくと物価高となります。本来その物価高で経済全体が運営できなければならないはずです。
できないのはやはり生産性の低さということになってしまいます。どこから手を付けたらいいのかという状況ですか～
賃貸事業は運営に人手不足が関係なく有利ですから、絶対数が減っていく入居者への魅力度・オリジナル性が大事ということになりますかねー
日銀政策金利は今年中に0.75%程度迄の利上げが必要と言っておりまして、7月ぐらいかなと予測されていました。
今回審議委員が今年後半には1％が必要と講演で話したらしいですねー
前もってリークして様子見つつ利上げするんでしょうか。つまり今年は1月7月年末と3度の利上げが現実化しそうです。
金融機関はこれらをネタに我々大家にも金利見直しをじわじわ迫ってくると思います。
詳細で明確な実質利回り(損益計算書)資料を作成して利上げ幅を抑え込んでいきたいところです !
外資系生命保険会社の商品で一時払いの終身保険が年利4.3%の運用益が配当されるというんです。
いつもの保険代理店さんからの紹介なんですが、只今検討中であります。
4.3％は魅力的 !
1000万円で年43万円でしょ～ただ米ドル建なので円高に振れると配当金は少なくなるよーです。
買い換えた車ですが、修理完了して来週東京から陸送されてくる予定となりました。まずは一安心です。
で、今お借りしているレンタカーですが走りはともかく(笑)気密性が低く防寒ジャンバーを着込んで運転しております。暖房が効かないというか、車内全体がぬくもらないです。
隙間風が吹いているんでしょう、車外音も良く聞こえます。
建物も車も気密性は大事ですねー
今年の8月で丸3年となります「Z4M40i」を下取りに出しました。買い換えました車は。
こちら・・・
ではありませんで(笑)こちらはガッツレンタカーでお借りしましたマンスリーレンタカーでございます。
先週、東京から陸送されてきました入替車両ですが納車時に次のようなエラーが出て東京へと折り返し帰っていきました(笑)
現在修理中で順当にいけば来週東京から戻ってくる予定です。
ファミリー向けはともかくカップル向けや単身者向けはTV・ネット込家賃で募集をかけると思います。
この時、共同住宅や長屋で戸数が8戸とか10戸とかあれば建物に1本引き込んで割るので1戸あたりの料金は割安になります。
でも戸建ての場合は1棟1戸ずつの引込になって大家さんにとっては結構なランニングコストとなってしまいます。
弊社はたとえば戸建てが4棟の場合などは建物を地中埋設配管で繋いで4戸の共同住宅と同様の料金体制で運営しています。
地中埋設配管工事費用は別途かかりますが、わずか２,３年(規模にもよります)で差額を回収することができますのでおススメでございます。
1月28日に亡くなった経済アナリストの森永卓郎さんが生前整理をしていたという記事がございました。
OB大家さんの中にも生前資産整理を既にされた方もおいでます。
いずれにしても何もせず勝手に死ぬのは良くないと思いますから、わたくしも少しずつ用意しておこうと考えています。
今回日銀の政策金利0.5％に対して、預金金利が40％にあたる0.2％に上昇とありました。1年物定期預金金利は1％以上も出てきてるようです。
我々も金利上昇の風に吹かれるしかないでしょうけど、できるだけ緩やかな上昇にしたいところです。
弊社はじめて他行との競合融資審査してもらっています。条件が同じであれば単純に金利の低い方を選択しようと思います。
競争だけさせて決着銀行は決まっているというようなやり方はよくありません。これを繰り返せば競争原理は働かず全体に高くなっていくはずです。
フェアに競合してもらって銀行ごとの評価の仕方を冷静に見極めたいですねー
トータル予算収支・新築で7％あれば金融機関が融資してくれる大家さんがいるので、そんな計画出来たらお客さんをご紹介しますと言われました。
有難いお話ですが、7％が気になりますでしょ。
誰が何の根拠で表面利回り7％あればといっているのか ? 金融機関が融資しやすい数字だからだと思います。
そもそも事業は高い生産性を目指しますが、賃貸事業は長期に渡る安定収益を確保することが第一。
そこが明確に見えた段階で利回りを考慮するというのが順番で、そのために自己資金が必要な訳です。
今ならもっと大事なことがあるように思いますが、一日中やっていますねーフジテレビ問題。
どこの企業にもある出世レースに勝って独裁を築くのは今に始まったことではないですよね。創業系の独裁とは内容が全く違うと感じています。
一番の問題は成績を残せば大概のことが許されてしまうしくみでしょ。こんな大きな組織でなくとも成績を残す人の傍若無人はよく聞く話です。
なので成績を残しても「ほんなんアカン」と誰もが言わなくてはいけない、ほしたら干される(笑)
となると是正できるのは株主になりますか～
ガレージハウスⅡ25は、2戸1棟のニコイチです。駐車スペースは1戸あたりガレージ1台と屋外に1台ございます。
屋外駐車スペースに余裕はないので、実際に建物位置を現地で表し私の車をバック駐車してみました。
図面で感じてたより奥が広い方が止めやすかったので、建物配置を西へ数十センチ寄せることとしました～
19(日)夕方に発熱しまして。
次の日かかりつけ医に行って検査してもらいましたが、インフル・コロナ共陰性でした。
発熱の原因でありますが首リンパ節の腫れでした。
今では喉も腫れてきまして40.0°まで記録 ! ということでお休みいただいております。
1週間程度で復帰できると思います～ご迷惑おかけいたします。
顧問税理士と打ち合わせしておりました。弊社の賃貸投資だけの損益計算書も別途作成してもらっています。
そこで総投資額に対しての年間家賃、つまり表面利回りで「この二つは利回りが高いですね」というお話がありました。
利回りは、共同住宅→長屋→ニコイチ→戸建てと低くなっていきますが、逆に単純に高い入居率が期待できます。
その二つというのは、徳島大学生用に建てた「SKIP HOUSE SEAL」「PIT HOUSE MOLE」です。
敷地に駐車場スペースを確保していないので、土地取得費用に対する利回りが格段に高くなります。さらに学生用ですから、専有面積も少なく戸数を多く確保することで利回りが高くなっているんです。
この二つはスキップフロアを採用して専有面積以上に空間が広がり、ワクワク感も演出しているので学生には大ウケしている人気物件で10年間空室になったことがありません。
あとの物件一般向けではニコイチか戸建てにして、直近利回りよりも20年後の価値高を優先しています。
中古物件で利回り15％以上とかありますが、20年後の運用状況はどうでしょうかというところです。
株投資と違って地方の賃貸投資物件はほぼ価値が下がっていきます。そこを下がらず新築時から長期に渡って水平に運用できるよう計画したいんですねー
昨晩遅くに代行で自宅に帰宅途中、しらさぎ台北側の坂途中で運転手さんが急ブレーキを踏んだんです。
「なにっ」と思った次の瞬間、鹿が左から右に飛ぶように横切っていきました(笑)
一瞬、私も運転手さんも目を疑いました。「鹿 ??? 」
自宅に帰って妻・京子さんに伝えると「酔っぱらって、狸かイノシシが鹿に見えたんちゃうん」と一撃 !
しかーし、素面の運転手さんもあれは鹿ですと言ったんですから。
あの奈良公園におる鹿で角が伸びていましたよ。
未確認飛行物体UFOを目撃して信じてもらえない方の気持ちが良く解りました～
何年前からでしょう、見ずらいんです～にじむんです、ぼやけるんです、さらにまぶしいんです(笑)
昨日、眼科に2回目の検査に行ってきました。
しかし検査機器ってあんなに数あるんですねービックリです。眼科スタッフも沢山おられて手慣れた感じで次へ次へと進めてくれました。
良く見えるようになるといいです !
2024年1－11月企業倒産が11年ぶりに年間1万件を超えるペースで推移しているとありました。
私はいつも暗い経済ニュースをさらに悲観的に鑑みて備えるようにしています。究極のマイナス思考から生み出される考えこそが前向きな行動に結びつくいうのがわたくしのロジックであります(笑)
「倒産とクビになる中高年でリストラが大量発生して生活に混乱をもたらす」という予測も。さらにさらに物価高、キャベツ1000円時代になると。
私はもともとキャベツとネギが大好物で「こんなに美味しいのに安いよなぁ」と思っていたので、旨さ度からいって1玉1000円でも食べたいです(笑)
昭和育ちの私が思うのは・・・学校で教えられたこと、勉強していい大学＋いい会社に入って協調性を持って真面目に勤めなさいという信仰が終焉した。
自分の価値観を持ち自らリスクを計って行動するに人だけ安定した生活が手に入る時代になったのではないかと感じています。
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