2024年12月28(土)～2025年1月5(日)迄、年末年始休暇とさせていただきます。
2025年1月6(月)より通常営業となりますので、宜しくお願いいたします。
経営者保証ガイドライン。
「経営者保証ガイドライン」の活用事例が増えていると弊社ブレーンから教わりました。中小企業庁が推進しているようですね。
要は小規模会社の社長が個人保証をすることによって事業展開や事業承継等に支障が出るのを防ぎたいという主旨のようです。
要件は3つ。
①法人と経営者の分離が明確
②法人のみで返済が可能
③適切な財務状況の開示
弊社がそれに「当てはまるのでは」とブレーンから高評価いただきました。カーセンサー評価でいうと6点といったところでしょうか(笑)
事務所の整理整頓。
営業日もあと2日となって本日事務所の整理をしました。
可動棚を使って本棚2セット作って、下に荷物上にカタログ等をしまってスッキリしました～
年明けから本格的に現場が次々と着工されます。
現在は着工前の外周工事だけですから、現場養生も少なく安全な年越しとなりました～
行政窓口、混んでますか。
建物を建てようとすると必要な申請があります。「建築許可」「確認申請」「開発許可」「適合証明」等々、その申請内容や建築地によって行政窓口が異なります。
行政書士さんのお話では1週間程度で済む申請が3週間以上かかっているとかで混み合っているみたいです。
2025年4月～建築基準法が改正になって4号特例が廃止されます。申請方法も変わるため駆け込み申請が予想されていて、確認申請前申請はその前に影響しているのかなと思います。
法改正で私たちに大きく影響してくるのは「耐震性」と「断熱性」です。「断熱性」では断熱材をより良質な材料にしたり気密工事などを施すようになります。また「耐震性」では耐力壁がかなり増える模様です。
予想通りといえばそうなんですが、しばらくの間行政窓口は混み合うと思いますねー
金属系サイディング採用 !
GARAGE HOUSE Ⅱ ですが、金属系サイディングを採用することになりました。一般的に多いのは窯業系サイディングですよね。
「なーんでか ? 」と申しますと窯業系サイディングが圧倒的に安いからであります(笑)なので予算から申しまして一番見える面の一部に採用します。
それでも結構な差額となります。㎡あたりで比べますと約4300円ほど割高です。50㎡貼りますと差額215,000円ぐらいですか。
金属系はメンテナンスに優れていて、コーキング・ジョイント・出隅等も窯業系より目立ちにくいですが、なんといっても質感がいいです～
今回の決め手は色合いだそうで「ビレクト・モスグリーン」を採用し、木目とのコントラストを演出します。
今年もあと一週間。
弊社も例にもれず年末年始休暇は、12月28(土)～1月5(日)までの9連休としました。
取引先もほとんど9連休のようです。
1月6(月)から通常営業ですが取引先によっては年始の挨拶と称して得意先をグルグル回るんですよねー
これが訪問される側としては、何社も対応が大変なので毎年お断りしています(笑)
そして2025年は、GARAGE HOUSE Ⅱ の見学会を予定しております。
その際に弊社商品ラインナップをカタログにしてご進呈する予定ですので是非ご来場くださいませ。
耐震のポイント、バランス。
GARAGE HOUSE Ⅱは、3層構造です。3層構造ですから単純に比較すれば2層構造より耐震性は不利な訳です。
なので耐力壁を増やしたり、できるだけ外周周りに耐力壁が配置できるようサッシ等も考慮しています。
日本で災害級の地震が起こるたびに学者たちが現地入りして傷んだ建物を分析されています。破壊された住宅間取りは耐震等級が高くてもどこか耐力壁バランスが良くないケースが多いそうです。
通常の住宅間取りは1FにLDKを広く取って2Fに小さな個室がありますでしょ、これでは1Fに柱が少なく梁スパンも飛んでいるということになりますから、本来この逆が耐震性には有利なんですね。
GARAGE HOUSE Ⅱではガレージシャッター部分の開口がバランス的に弱点となりますので、当初から耐力壁を考慮した間取りに加えて面材を採用した耐力壁で全体のバランスを取って高耐震を実現しています。
このあたりも見学会の際は見どころであります !
円安なんやね。
基本的にFRBが利下げして日銀の「硬直」が解けて利上げしたら少しずつ円高傾向になると思っていました。
でも来年FRBが利下げに慎重な姿勢を見せたことで円安方向になっているんですかね。
ほぼFRB次第ってことですか。
日銀総裁は円安による輸入品の高騰は収まっているとの見解らしいですけど、まだ建築資材は上昇中ですよ。
タイムラグがあるとしたらあと半年ぐらいでこの物価高傾向は緩やかになるんでしょうか。
建築資材以外でも本日「二軒屋食堂」に行ってきましたが、単品価格が上がるか、盛り付けが減るか(笑)傾向は続いておりますからねー
卵焼きが美味い～
日銀利上げ見送り決定。
予想通りというか予定通り、日銀の利上げは見送られました。
FRBは連続利下げですから動かん日銀に対して結構しゃくりますねー(笑)これだと今から円安にはならんでしょう。
日銀は超緩やかな金利上昇を望んでるんですかねー「硬直」していると囁かれていますよ。
有難い、政府系金融機関。
2020年コロナ禍に入って政府系金融機関が先駆けて「ゼロゼロ融資」を始めました。
そもそもゼロゼロ融資とは、金融機関に支払う利子は公的機関が3年間負担し、返済できない場合も信用保証協会が肩代わりする、実質無利子（利子ゼロ）・無担保（担保ゼロ）だったことから「ゼロゼロ融資」と呼ばれました、とありまして・・・
わたくしも2020年ゼロゼロが始まってすぐに日本政策金融公庫に申し込みました。それがなんと書類は郵送のやり取りだけ、あとは電話面談で融資3000万円実行されたんです。
若いころ融資してもらうのに苦労していたので、「こんなんでえーん」と思いましたよ(笑)
当初3年間は実質無利息なので「4年目返済が始まったら完済するか」と思っていましたが、なんかもったいなくて月々返済しています(笑)
利息は1.42%と弊社がプロパー資金で借りるより高めですが、なんせ無担保ですからねー
元金均等返済で約140回返済3000万円に約250万円の利息が付きます。2023年6月から返済し始めて既に支払った利息が63万円で融資残高2600万円になっています。
この3000万円なんかに使うと思って漬け込んでいます(笑)
いやー有難いですね。
しかし、この好条件で支払いが滞る企業が去年から徐々に増加している訳ですから、政府の目的ソフトランディングは成功したといえるのではないでしょうか !
外壁を検討中。
ガルバリウム鋼板はメンテナンスフリー素材ですが、窯業系サイディングを下地に貼って完全防水してから、さらに上に貼るので割高になります。
今、弊社新商品 GARAGE HOUSE Ⅱ の仕様を決めているところなんですが、金属系サイディングも検討しています。こちらもメンテナンスフリー。
窯業系とは違う素材感と色合いで新鮮に見えるんですよねー
しか～し、これもまた高い(笑)
窯業系は幅約3mでコーキング目地が出ますが、この金属系も幅４mでジョイント役物が出ます。
どっちが気になりますかねー
トータルで悩み中。
日銀利上げ見送りか。
今月18(水)19(木)の決定会合を待たずして利上げのタイミングではないと言っておるよーですね。
今の総裁になってから決定会合前に情報を小出しするので、決定会合後は市場影響受けてないですよね。
今既に円安に戻っているんですかね。
物価上昇が緩やかだと最近は感じないのですが、皆さんどーですか・・・超スロー利上げ作戦だな(笑)
コロナ返済で中小零細の倒産増加傾向が続いているのでそれも影響してますかねー
エアコンのグレードと性能内容。
わたくしの自宅は24年前に「高気密・高断熱住宅」として新築したのですが、空調は熱交換器が内蔵されている24時間換気とエアコンが一緒になっているシステムを採用しました。
各部屋にはエアコンが設置されてなくて、床下や天井裏にダクト配管を施して家中各所グリル口から空調・換気するものです。
20年近く経った時、機器に寿命がきてしまって新しい換気システムに入れ替えてエアコンを個別に設置するよう空調リニューアルをしました。
当時、半導体不足でエアコンの納期が遅かったので、アパート等で採用していますオープン価格の量販品エアコンを設置しました。
しかし量販品エアコンは風音や室外機音が気になっていたので、この度グレードの高いエアコンに付け替えることにしたんです。
現在は在庫もあるというのでパナソニックHX(価格差は倍以上)という最高ランクエアコンに3台入れ替え工事しました。
風音は静かで室外機音もなくなり、なんといっても風がやわらかくて気持ちいい～暖かく体を包み込むような空気感となって大変満足しています。
価格差だけの価値は十分にあります !
換気システムとエアコンは別々となりましたが全館空調はそのままです。最近冷え込んできましたが、ローカやトイレ・お風呂もほぼ同じ温度で快適に過ごせています～
前面道路に私設菅あり。
先月でした・・・OB大家さんが新たに土地を購入されるということでご連絡をいただいたので、さっそく前面道路の給水本管をお調べしました。
水道局ではその道路には公設管がなく、何本も私設菅が違う持ち主でそれぞれに埋設されておるとのことでした。
その中で「引き込み可能な私設菅もあるけど持ち主の承諾が必要」とのことでした。
土地仲介業者に相談しますと、売主の方で私設管の承諾印をもらえることになり、その承諾書類をご用意することとなりました。
老後2000万円問題。
2019年に金融庁が発表しました、「老後30年間で2000万円が不足します」という試算。
当時の大臣が「受け取らない」とか言っていましたが(笑)この試算には根拠があるわけです。
2000万円を保有している割合は50歳代で18％しかなく年齢が高くなるほど割合は多くなりますが、貯金が100万円以下という世帯も多いみたいです。
2000万円あれば安心という訳ではなく、年金や特別出費に足しながら生活していけば2000万円が日々減っていくのを感じながら暮らしていかなければならず、これほど不安なものはないと思うんです。
このことから貯めた2000万円を使わずに日々暮らすことができれば問題ない訳です。
定年後も元気で働けて月々黒字ならいいですが、普通に病気と向き合い始める年齢ですから、働いた所得は余分・贅沢費としたいところです。
そーしますと、定年後の月々収入は「家賃」ということになると思いますが、ここで大切なのがローン完済しているか、売れば黒字か、ということだと思います。
建物は竣工後、日々劣化していくので「メンテナンス費」も貯めつつ使うにはローン完済でないと不安定ですよね。
私自身、ここんとこをよーく考えて「売れば黒字か」で借金しています(笑)
メーカーの選定。
本日、外壁サンプルを整理しました～単価の改定で有利な品番を多く残しました。
現在は2025年3月末まで納品を境に各建材メーカーの値上げ話もチラホラ出ていますので、値上げ割合によっては思い切って採用メーカー自体を選定し直すことも大切ですー
外周工事も大切。
入居募集時の見学において、「パッと見」でガクっとなって減点されないために建物以外の隣地境界壁等にも気を使いたいですね。
今回、藍住町での GARAGE HOUSE Ⅱ でも隣地との境界に新たに基礎＋フェンスを施工しました。
境界壁が新しくて奇麗だと期待も膨らむものですー
土間コンクリートですと境界手前で止めたりすることもできますから、隣家所有の壁を境界壁とすることも可能なんですね。
その時は比較的新しい壁か、どうかが判断材料となると思います。
人気ウイスキー売り出し中 !
広告を見たのですが、人気ウイスキーが今発売されていますね。さっそく正月用に買っといてと妻に購入を依頼～
ホンマは山崎18年を購入するよう要求したのですが、桁が違うと却下されたとです(笑)3本足しても届かん価格。
利き酒でも間違えていましたが(笑)あまりに少量なのでわからんかっただけでやっぱり18年がいいですよね～ざんねん・・・
年収の壁問題。
予算委員会中ですね。
年収の壁問題も変えようとしておりますが、壁がいっぱいあるんですよねー
106万円の壁を取っ払うという話で手取りが減る方がいますよね。手取りを増やすといわれて国民民主党に入れた方は「あれっ」てならないですかね。
そもそも壁がなんでこんなに多いんでしょうか(笑)
メガ大家・ギガ大家(笑)
不動産投資に対する融資審査のハードルが最近どのように変化してきているか、グッグってましたらメガ大家・ギガ大家なるワードが出てきました。
どーやら10年以上前にアパート・マンション投資がブームになった際に素人向けセミナーなどでそういう言い方をしてたみたいですね。
まぁ「1物件1法人融資受けてメガ大家目指しましょう」なんて、融資額を増やしたい側が煽ってたんでしょうか。バブルの時もそんなんでしたよね。
10億円以上の不動産投資がメガ大家、500戸以上保有の投資をギガ大家とか呼ぶみたいですが、全く意味ないと思います !
その投資額の基準・根拠は ? 20年後の利回り見通しや負債は引いてるの ? と聞きたいですね(笑)
不動産投資において一番大事なのは融資を引き出すテクニックではなくて大家の経営力なのは明らかです。
経営力というのは人それぞれ能力が違うのでその人に合った投資額・投資先があり、経営方針・理念というものがあるはずです。
わたしは誰が買っても同じ価値のものに投資はしません、新たな価値創造行動こそが経営力を生むと思うからです～
シニア層、黒字リストラ。
経済ニュースに企業リストラを多く見るようになりました。以前は赤字解消のための人材再構築目的だったように思います。
今は世代交代＋組織新陳代謝等を目的とした黒字リストラが多いようです。そーなりますと対象者はシニア層です。
若年世代もいずれシニアになるしこの傾向は強くなっていくと思われるので他人事ではないはずです。
終身雇用制度が崩壊した今は人生全体の経済設計を描けてないとシニアでリストラにあってから行動しても遅いでしょう～
だから若年世代にも投資セミナー人気があるんでしょうけど、それはそれでリスク高いと思いますねー
マイナ保険証。
マイナ保険証を使用するようになりました。暗証番号だけでなく顔認証も試してみました。
先日、受診したところで高額医療制度の年収ランクをお調べしてもよろしいか ? と聞かれ・・・どうぞといいましたらなんと数十秒で判明しました(笑)
今後、このマイナンバーで一元管理されるようになるでしょうね。
信用できない、情報が洩れると抵抗したいところですが、いずれ利用しないと不利となるようなシステムになると思います。
これで国家は最終的に税収だけでなく、個人資産・借金・病歴・学歴・職歴・交通違反・犯罪歴・裁判歴に趣味嗜好等々、完全把握するようになるんでしょうかね～
新たな顧客を生み出す賃貸。
昨日、散髪に行ってまいりました。年々頭髪は薄くなって散髪時間は短縮されています(笑)しかし、ここでも値上げであります・・・
散髪屋のおじさんが「同級生がここんとこ亡くなってなー」とおっしゃっていました。聞けば昭和23年生まれの団塊の世代でした。
2025年にはこの団塊の世代が、スッポリ後期高齢者に入っていくみたいです。そーしますと、賃貸物件の相続というものがこれから出てきますよね。
物件によれば空室(昭和な生活空間)だらけの赤字もあれば、一等地で売ればまぁまぁいい感じになるものもあるでしょう。
安く買い手がついた場合、新オーナーは家賃を思い切って下げて対抗してくるでしょうね。
わたしたちに今求められているのは、こーいった物件とは根本的に比較できない高付加価値を持つということではないでしょうか。
入居者、つまり新たなファンを生み出す賃貸を創造すればこの問題にも対処できて経営が安定すると思うんです～
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