不動産投資でいうイールドギャップとは借入の金利分を差し引いた利回りを指します。
例えば、収入500万円に対して投資金額5000万円なら表面利回り10％ですが、手持ち金2000万円・借入金3000万円で金利2％とすると年60万円の金利を支払います。
そうすると収入は440万円となり、イールドギャップ利回り8.8%となる。。。
手持ち金0円借入金5000万円なら8％に落ちることになります。
不動産投資するとき手持ち金だけで投資するのではなく、借入金を追加して運用することがほとんどです・・・そのことをレバレッジを効かす、なんて言い方をします。
てこの原理を使って小さな資本で大きな利益を得るということですか。。。
レバレッジを効かすうちに金利分の負担を差し引かずに表面利回りだけでシュミレーションするのは良くないと思います。以前にも話した通り、建築費や諸経費・ランニングコストなどは手持ち金で運用しても同じだけかかりますが、金利は違います。
金利には価値がありません。できたらない方がリスクは格段に少ない。しかし、レバレッジをある程度効かせて投資総額を増やさないと高収入にはならない。
バランスなんですね・・・私もレバレッジを効かせていますし、イールドギャップも考慮しています。
人それぞれの資産の持ち方や運用目的に合わせて絞り込んでいくということでしょうか。
いずれにしても、入居者を絞り込み高付加価値を提案することに変わりはありませんよね。。。
