昨日は高松へ。

 取引先・徳島支社さんの車で「松茂」の情報発信の仕方を専門家に相談するため本社高松へお邪魔してきました。

高速で1時間程度ですが、走りずらく新東名のようなスムーズ感はないですね。山・谷が多いからでしょうか。

高松市の人口約40万人程度。

わたくしが20代のころ、高松市の建設会社やハウスメーカーの下請け工事をしておりまして、良く高松へは出かけました。

その時は高速がなく北灘の方から下道を走ったのですが、景色を楽しみながら少しずつ進んでいくあの感じの方が趣はありましたよね～

間取りと暮らしやすさ。

 いい間取りとは、どんなんいうんでしょうね。

昨日、取引先の方とお話していますと、どこそこ会社辞め独立した人がその会社で販売していた商品を、寸分違わず全く同じ間取り・仕様で何棟も建てているというので、あきれました。

よくある話ではありますが、なぜ自分で創意工夫しないのでしょう。おそらく以前の会社、「あそこよりいくら安い」などと販売してるんでしょう・・・どこが「おもしろい」のか(笑)何が楽しいんでしょう～

どこにもイノベーションのかけらも見当たりません。こういうことを大勢がやれば経済は縮小しデフレ・貧困となりますねーただの価格競争のみだからです。

間取りでも一人住まいとカップル向け、シニア向けなどでは、求められる暮らし方が違うはずですが、ネット等で全国ビルダーのHPを見ていますと、大きさだけが違うものがよくあります。一人住まいはコスパ重視、そこから二人用・ファミリー用と段々大きさが大きくなるだけでは付加価値は生まれないですよね。

その方にはその方の趣味趣向があり、ものの考え方や捉え方で暮らしぶり(人生そのもの)は大きく変わるものですから、いい間取り=暮らしやすい、とはならないのが「住まい」だと思います。

なので「松茂」は、ぜひご見学いただきたいですね。

「うーん住みにくそう」(笑)と思う方がいる代わりに・・・今まで見たことのない空間繋がりに完全に心奪われる方もいるはずです。

そこが、おもしろい !

一人で暮らす、新築も選択肢に。

 「松茂」は間口3,640・スキップフロア・延床面積53㎡の戸建てです。まぁ、自画自賛ですが(笑)あちらこちらに楽しめる空間が満載でございます～

最近、一人で住まう新築を購入する方が増えているとのことで、これは「松茂」も反響があるかもと思っています。

もちろん、そのままって訳にはいかないでしょうけど、今世の中にない供給商品なら「おもしろい」と思います。

「一人暮らしの戸建て新築」等いろいろ検索してみますと、やたら簡素化した面白みのないただただ「ちっちゃく低コストに仕上げました」的な商品がズラリ出ます。

また一人住まい用平屋なんかを見てもあまりにコスト重視で目的自体が取得するだけじゃないかと思ってしまいます。

一人住まいの新築を取得するなら、単身者だからこそ広がる暮らしや楽しみ方を手に入れてこそ価値があるのではないでしょうか。

同じ価値なら安い方がいいですが、安さばかりを求めると得られない大切なコトがあると思うんです。

西日を避ける。

 このような気象状況では西日をどう避けるか、必須ですね。

わたくしの自宅は西側に窓がほぼありませんが、北面窓から西日が差し込む時間があるので、紫外線カット+遮熱フィルムを貼りました。弊社事務所の西窓も貼っておりまして効果抜群です。

さてBMW・M2ですが、カーポートに止めていますが、日が西に傾くと正面から強烈な西日を浴びてしまいます。

そこで、このシェード・・・

久米監督にカーポート屋根に取り付けてもらいました(笑)

完全なる日影であります。しかし、よく見ますと・・・

カーポート屋根から跳ね出していますでしょ。日がドンドン沈んでいきますと横側が当たるので、どーにかならんか久米監督に相談したところ跳ね出し延長してくれました。

ココ・・・

カーポート屋根隅っこのカバーを外して、ガッチリ取り付けられています。各部材全て「コーナン」でゲット～

車の出し入れも工夫がある久米監督オリジナル日よけシステムです。

物価高と転嫁率。

 物価が高騰し続けておりまして。食品系も次々値上げか減量となっています。

しかし家賃は上がっていませんねー値上がり前に建設されたなら、今の建築費高騰が関係ないからでしょうか。ネット・TV料金や浄化槽管理費等々ランニングコストが上がれば変わるでしょうか。

多分、今の新築は少しずつでも家賃に値上がり分が転嫁されていくはずです、新築が少ない分需給バランスでそうなるのではないでしょうか。

この物価高に対して転嫁率が言われるようになりました。下請け企業で上からの圧力とかで転嫁率ゼロではスグ赤字転落となるでしょ。つまり優秀な企業ほど転嫁率が高いといえるのではないでしょうか。

だいたい転嫁率40％程度が多いとか、TVで見ました。仕入れ価格100円を130円で売っていたと仮定して、仕入れ価格が15％上昇115円になったら136円の販売価格に値上げすると転嫁率40％。利益は30円⇒21円と30％減少なので、この状態では続かないでしょう。

そーしますと、あらゆるコストの見直しとなって労働賃金アップは中々進まないのが現実でしょうねー

日本経済の衰退要因の一つが、値下げ競争もありここの販売価格に転嫁できずに粗利がドンドン落ちていったところじゃないでしょうか。

庶民が貧困になったので価格を上げられなかったのか、転嫁できない社会だったから労働賃金実質低下で貧困になったのか、鶏が先か卵か先か・・・

いずれにしても、この転嫁率上昇が今後の企業・日本経済を立て直すポイントだと思います。労働賃金が上がっていかないと家賃も上がらない、労働賃金は物価高を企業が転嫁販売できないと上がらない、ですよねー

「松茂」仕上表。

 各現場とも仕上表といいまして、外部なら外壁・屋根・樋等、内部なら床・壁・天井等、各仕上げを表にまとめたものを作成して取引先業者+職人さんたちに配布いたします。

変更に変更を重ねましたが最終仕上表がこちら・・・

この他に確認申請図面はもちろん、施工図面も久米監督が作成し配布いたします。

給水や排水等の設備図面、電気配線図面・照明位置に器具明細等々、詳細収まり寸法などを記載して現場がスムースに進捗するよう準備いたします。

どちらかと言えばこの下準備期間が凄く大切で現場では粛々と進んでいきます。

が、しかし・・・「松茂」では、わたくしが保留にしている施工部分が多々あります(笑)自分でもスキップフロアの高さ感覚や微妙な空間の広がり感が現地でないとつかみきれないんですね～

ソロ社会の到来。

 4人に一人が生涯独身・離婚率30％で2040年には40％が単身者世帯となります。ソロ社会の到来ですね。

賃貸においてもこの推移は大きく影響するし、生涯賃貸世帯も増えていくでしょう。

また、これからは一人住まいの1戸建てを購入する単身者も出てくるとわたくし個人的に予測しています。

わたくしは、注文住宅業界にどっぷり浸っておりましたので良く理解していますが、現在の注文住宅会社のターゲットはファミリー層であります。

30年以上前・・・バブル経済が崩壊して金利が大幅に下がっていた時期に建て替えブームというのがありました。この時、建物の大きさは45坪～60坪程度・施主年齢層は40代～60代、間取りも続き和室が珍しくありませんでした。

しかし、現在は土地から購入して建物の大きさ30坪前後～35坪程度・施主年齢層20代～30代と変化しています。

いずれにせよ、どの住宅会社のモデルハウスもファミリー向けの商品となっていて、スペック(耐震や断熱省エネといった躯体構造)も似通っています。

つまり、単身者向けの1戸建て商品というのは存在していません。DIYの延長線上のような超コンパクトなものはありますが、30年～40年住まう構造ではありません。

ココを今(笑)少し考えております。ニーズなきウォンツ ! SKIP HOUSE もそれで大人気になりましたからねーこれはこれで「おもしろい」と思います～

価値を生み出すがポイント。

日本経済の将来が右肩下がりなのに、わたくしが不動産投資をする理由・・・相続対策ではありません(笑)

そもそも一番の問題は年金支給額が減り続けて年金暮らしが不可能になるのかなっ、というところです。2000万円貯蓄がないと破綻するかもといった金融庁レポートが話題になりましたが、今はなかったことになっていますねー

そこを政府は定年70歳説とか生涯現役などと訴えている訳ですよね。それゃ元気で最後まで働けたらいいですが、できなかったらどうなるのか、ですよね。

そこで、年金あてにせず、不労所得のしくみをつくっておく。

株式や金融商品に投資して配当やキャピタルを受け取るのも不労所得ですよね。わたくしが土地を取得し建物を新築し、賃貸し家賃収入を受け取るのも不労所得。

ところがこの二つ、決定的に違う部分があります。

それは、建物に高付加価値をつけて新たな価値を生み出しているところです。投資する大家さん側のセンスや思い入れで全く違う投資の質になるところであります。その分低リスクになっています。

不労所得というとイメージが悪いですが、わたくしの中では「いい不労所得」と思っております(笑)

新たに価値を生み出す !　ココがポイント・・・

徳島県人口でみる2045年。

 未来のことは誰にも解らないというのが基本ではありますが、人口減少は確定未来であります。徳島県の人口減を見てみましょう。

2020年72万人⇒2045年53万人と減少。この中身で例えば徳島市・・・

2020年25万人⇒2045年20万人と減少。徳島県全体より減少率が少ないのは過疎地の減少率が高いからです。

このことばかりですと、将来に光が見えてきませんが「北島町」を見てみましょう～

2020年から2045年にかけて人口減少率はわずか2％であります。また藍住町も北島町ほどではありませんが、減少率は低い方であります。

なので、弊社賃貸物件は、北島町3か所・藍住町1か所にございます。将来の人口減を考慮いたしますと、この2町は比較的低リスクであるといえますよねー

2040年の予測値をどう捉えましょう。

 こちら・・・

野村総研の新設住宅着工数予測値です。持ち家・分譲・貸家全て同じように右肩下がりです。人口数減少が一番の理由ですが、様々な要因を分析した結果であります。

2040年になりますと・・・

この通り46万戸。現在90万弱ですから、半分になるという予測です。現在、過去30年間で日本経済力は世界ランキング1位⇒34位まで転落しました。さらに、この右肩下がりです・・・

この野村総研の予測データは、今までもあたっています。移民政策等想定外のことが起こらない限り、この右肩下がりのトレンドはピタリとあたります。コロナなどの影響は数年後に調整されます。

2040年というと未来のことのようですが、賃貸は20年後のことを考慮して投資するのであと18年しかないということになりますね。

この事実を踏まえてさぁ、どうするか、でしょうか。

賃貸物件から賃貸物件へ転居する方の一番の理由は、転勤や家賃が理由でなく「特に不満はないが、今よりいいところへ移りたい」が一位だそうです。

なので、今の既存物件にない強力な魅力を持っていないと入居者争奪戦に苦戦するということだと思いますね。

気温36.5° ?

グングン気温が上がっておりまして、現在時刻14:00で車の温度計36.5°でございました(笑)

今年こそ、ちょこっと避暑地に行こうかなと北海道宿泊を見ましたら、グレード高いところは8月末まで×××となっていました。

道民割の効果 ? いや景気がいいのでしょうか、価格が高い部屋から詰まっている印象ですかね。

現場では「松茂」が基礎工事中・・・基礎工事や屋根工事には日影が存在しませんので、この季節職人さんたちには体調に気をつけてほしいです。

また、大工さんも建物の中でもよく熱中症になると研修で言っていましたので、くれぐれも注意ですね。

アトキン氏、羽鳥ショー出演(笑)

 別にアトキン氏のファンではありませんが(笑)加谷氏と同じ日本経済を語る気になる存在であり、同時出演でございました。

労働最低賃金5％上げるなんて当初よりトーンダウンしていると思いますが、5％でなにが変わるでしょうか???

1000円が1050円になったところで、時給50円×8時間=400円×24日=月差額9600円です。今のインフレに対して月9600円で消費が上向くはずないですよねー

わたくしが気にしているのは、社会全体特に地方の「家賃」の動向なんです。

労働賃金をわずかばかり上げてもこのインフレでは実質賃金が下がって、家賃の値下げ圧力にならないかを見ています。

ここで私たち大家業は誰を相手に部屋を貸すのかがポイントになってくると思うんです。

比較的所得が高く暮らしに余裕のある方々をターゲットにするべきだと考えます。そのために必要なモノ・コトとはなにか。何を入居者に感じてもらうのか、「松茂」ではそこを感じてほしいと思っています。

20年後は一人暮らし世帯が4割に。

 さらに、2035年には人口の5割が独身だそうです。生涯未婚率が増え続ける上に離婚率も増加するでしょう。

そうしますと、3LDKの1戸建てまで必要がなくなる訳です。

今回の「松茂」は生涯独身の方々の本住居としても選択肢があると思っています。一人暮らしならではの自由さ、暮らしやすさがあります。

賃貸投資をする場合、20年後を考えますよね。わたくしは、ここんとこをじっくり掘り下げて今後の商品開発に活かしていこうと思うんです～

OB大家さんと商談。

 新規現場の商談をOB大家さんと致しまして、進めていくカタチで商談成立でございました。このご時世に誠にありがとうございます。心より感謝申し上げます。

1つ話題に上ったのは、今賃貸の新築が減っているので、希少価値が高いということでした。同感でございます。

金融機関の融資審査が厳しいことが、賃貸市場における新築減少の主な要因と思われます。

あと一年ぐらい続くとみられているインフレですが、その後どうなるんでしょうか。未来のことは誰にも解らないという世界にホンマになりましたねー

古希を迎える達郎。

 朝から羽鳥ショーで物価高の行方と、日本経済衰退の原因みたいなをやっていました。

二次下請け運送会社の社長さんも出演してコメントもありました。荷主に対して契約する元請け、そこから下へ下へと下請け⇒二次下請け⇒三次下請けへと単価は落ち続け、物価高を転嫁できず利益が出ない組織構造のようです。

これは運送業界だけではありません。建設業界も古くからこの体系ですし、日本経済隅々までこの馴れ合いや系列といった下請け構造が生産性を落としているといいます。

値上げをいうと取引を打ち切られるから我慢して続けることで労働賃金は下がり続けるということなんでしょう。

やはりアトキン氏のいう政策を実行するしかないのではないでしょうか。失業や倒産が増えるので想定した受け皿を手厚く準備することが大前提となりますけど。

どーも、やりそうもないですね。このままでは日本経済全体は衰退しそうです。ただグローバル企業や利益を出し続けている国内企業も業界上位ごとに存在していますねー。

音楽業界と言えばその中の一人・・・山下達郎(笑)言わずと知れたミュージシャンであります。ギタリストと思っていたのにコンサートに行くとピアノ弾いていましたが、もともとドラマーだったみたいで、当時ドラムも叩いてくれました(笑)どんだけ～

古希を迎えるというのになんとニューアルバムを発売し、全国ツアーをするとゆーじゃない。コンサートチケットはどこもプレミアムチケットで抽選。

新曲でなくてアルバム ? スゴっ(笑)

今から44年前、わたくしが高校一年生の時(笑)「GO AHEAD」というアルバムが発売され、「徳島レコード」(古っ)で試し聞きをした時・1曲目の聞いたことのない幾重にも重なったコーラスに衝撃を受けたのを憶えています。

それから「SPACY」「CIRCUS TOWN」にさかのぼったあと、「MOON GLOW」「RIDE ON TIME」「FOR YOU」「MELODISE」とじぇんぶ買って耳にタコができました。

それが遠い記憶のような気がするのにアルバム新譜です。ここまで来ると日本経済の弱さは関係ないんですねー素晴らしいモチベーションと才能だと思います !

「松茂」玄関土間に防滑シート。

 玄関ホールに土間がある「松茂」ホントはモルタル仕上げにしたかったのですが、この床は既に高さが大分上がっております。構造上合板下地になりますので、防滑シートでシンプルに仕上げます。

こちらを採用・・・

オレンジの部分が土間仕上・・・

正面壁にタイル貼り。土間とフローリングの段差は靴収納。

リビングと土間の接地部分は3,640あります、このフローリングの先端の収め方も工夫されているとです～

「松茂」でカーペットタイル。

 サンゲツにカーペットタイルという商品があります。

50cm角のカーペットで床に置いていくように敷き詰めるので、傷んだ部分だけ交換が簡単にできます。

「松茂」ではこれをキッチン床に採用しています。

ベタ基礎のベース土間コンクリートの上にモルタルできれいなレベルに調整し、カーペットタイルを敷き詰めます・・・

青ラインが建物GL高さ、そこから100上がったところがキッチン床の仕上がり高さ。基礎立ち上がりの中にいる感じで土台より低いですが、GLより高いので問題ありません。

キッチン近くですと、どうしても汚れやすいと思います。入居の入れ替えの時に傷んだ部分だけ50cm角タイルを交換します。

床座式ダイニングを提案しているので、カーペットだと座り込みやすいですよね。

家賃と労働賃金。

 今朝も「羽鳥ショー」で物価高と所得の話をしていました。ニューヨークのビッグマックセットは、なんと\1,400-だそうです。驚きでしょ～

ところがニューヨーク飲食店のアルバイト時給は\3,000- 月50万円弱なので、徳島県の最低賃金とビッグマックセットを比較すると、ニューヨークより徳島県のマックが高いということになりませんか。

それぐらい米国より労働賃金が安い訳です。物価上昇中の世界ですが、日本の一番の問題は間違いなく「労働賃金」でしょう。ここが上昇しない限り家賃も上がらない。

政府は賃金上昇を訴えていますが、何十円の効き目のない上昇幅です。

アメリカは特別としても、ドイツ・イギリスのレベル時給\2,000-以上を目指して法整備するべきだと思います。

一時的に中小企業の倒産は増えますが、ここを避けていては何も解決しないところに来ていると思います。物価上昇、家賃下落なんてならないよう労働賃金を法律・強制的に上げてほしいものです。

「松茂」照明器具 !

 ラクカフェなどはスタイル的にネットで雑貨系照明を採用しましたが、今回の「松茂」はパナソニック照明器具です。

ドーン・・・

ご覧の通り・・・ダウンライトを多用しておりまする(笑)なーんでかっ、安くてスッキリ低い天井にも溶け込みます。

「松茂」のテーマは間口がせまく細長い住まいの特徴を活かし、スキップフロアで楽しんじゃいましょう～っというもの。

なので、梁見せや化粧天井以外での空間づくりの見せ場満載となっておりますので、照明器具も脇役です。

あ～リビング照明だけは、雑貨系特別照明が設置されますので、こちらもお楽しみに。。。

「松茂」給水メーター。

 「松茂」の敷地は新規に給水管を前面道路から引込みます。

徳島市などは一つの敷地・筆に対して1本しか引込できません。分筆すれば大丈夫なケースもありますが。ですから、敷地内で子メーターに分ける必要があるし、口径を交換する時は既存撤去費用もかかります。

今回の「松茂」は間口10mしかない一つの分譲地に2本引き込む許可をいただいておりまして。20mmを2本、町メーターも2ケ。町下水もそのメーターで直接入居者から集金してくれます。

子メーターですと1戸あたり水道代1,500円とか家賃に上乗せしたり、管理会社に集金頼んだりとか手間増えますもんねー

レアなケースで大変助かります～

どーなる、徳島県の着工数。

 新設住宅着工戸数というデータが都道府県別で毎月発表されています。

この数年間全国90万戸前後(年間単位)で推移してきましたが、2030年には65万戸まで減少することが判っています。

この数字は主に人口数減少等によるもので20年ぐらい前からシンクタンクが予測しているものです。(建築資材の高騰は加味されていません。)

90万戸⇒65万戸となると3割弱減ることになります。

北関東や都市部では減る予測がされていませんので、地方の減少率はもっと極端になるはずです。

全国の新設住宅着工戸数と徳島県とを比較してみます・・・

年度　　全国　　 徳島

2017    94万戸  4,764戸

2018    95万戸  4,377戸

2019    88万戸  4,041戸

2020    81万戸  3,245戸

2021    86万戸  2,973戸

以上となっていまして、2017年から2021年にかけて徳島県では4割弱減っていますが、全国では1割にも届きません。

さらに、こちら2022年・・・

今年1月～4月のデータでも徳島県は6％減少ですが、全国では0.6％程度の減少となっています。

徳島県の賃貸市場において新築がドンドン減っていくのは間違いないでしょう。そもそも供給過多(ただし入居者の望む物件は少ない)の賃貸市場に建築資材の高騰が加わり、融資も厳しくなっています。

なので、今から新築すれば築浅物件としての希少価値が長く続くといえないでしょうか～

それと、この厳しい時期に融資審査が通るということは、大家さんの事業が低リスクだと銀行が見ているということでもありますね。

合板、いつまで上がる。

 「松茂」ですが、4月の段階で木材全般の見積りをしていました。

通常3か月程度有効期間があるのですが、このご時世推定見積りとなっていまして、「7月に加工するならこれぐらいでしょ」という仮見積りで、今回の加工時に時価取引見積りが来ました。

4月の推定と木材系はほぼ横ばいですが、合板価格は15％～20％値上がりしています。4月との比較でこの値上がりですから、去年と比べますと3倍以上になっている合板類もあります。

どんなところに使用しているかと申しますと・・・主に1F2F床など構造上重要な部分に梁等に直接緊結する剛床用合板24mm。屋根やバルコニー下地・床の捨貼用などに12mm合板等を使用します。

今後合板は、ロシア産の不足影響でさらなる価格上昇が見込まれています。

ただ現在、建築価格の上昇によりローンを組めない施主層が増加していまして、この現象が長引けば着工数が減少いたします。

結果、需給バランスから2023年度中には高止まりするのではという見方もあります。しか～し、この高止まりは長期に続く見込みであります。

気をつけたい地中埋設物・・・

 「松茂」ですが、基礎工事開始して掘方を進めたところ地表面下に砕石が敷き詰められていることが判明しました。

茶色の部分が元々の土、白っぽい部分が砕石にセメントが混ぜられたもの。ほぼ敷地いっぱいに敷き詰められていました。

基礎工事を進めるには、強度の点からいっても全て撤去しなければなりません。余分な費用が掛かってしまいました～

仲介業者に相談したところ、地中埋設物について重要事項に記載があるというので見てみました・・・

「本契約において売主は地中埋設物が敷地内より出てきた場合、引き渡し完了日から3か月以内に請求を受けたものに限り、売主の費用負担において撤去する事とします。」

っと、ちゃんと謳われておりました(笑)決済からほぼ一年となるとです。そーいえばそんなんゆっとったなっと、うかつでした・・・

決済後スグに試し堀りしておくべきだったですねー

弊社が購入しましたこの土地は、相続でお孫さんが所有していました。相当以前に開発された分譲地で今までに建物が建った経緯もありません。

なぜ、この砕石が敷き詰められているのか、仲介業者と話したところ・・・以前、町下水道整備工事の際に建設工事業者に駐車場として貸していたことがあるらしいとのことだったので、ぬかるみ防止+雑草対策として建設業者が敷いたのかなと推測いたします。

今回は費用もしれていますが、今後地中埋設物には細心の注意を払おうと思いました・・・

ご採用いただいた室内窓。

 今、商談中のファミリー向け戸建て賃貸(大収納階あり2.5階建て)に室内窓をプラン提案しましたところご採用いただきました。

とはいえ、見積りのご承認はこれからですが(笑)

ラクカフェハウスで採用しました室内窓ですが、通風や採光だけでなく空間の広がり目線の抜け感がおススメポイント。

今回は玄関土間にシューズクローゼットがあり、キッチンとの境壁にこの室内窓を採用予定です。閉鎖的になりがちな玄関内・SCにあることで、家に帰ってきた感がスグ味わえ室内からも家族の帰宅した所作が伝わり「おかえり」の準備にもなります。

コストはかかりますが戸数が限定的な戸建ての際にはぜひご採用を・・・

年間14,190円の排水負担金。

 昨日、次回着工予定・弊社物件の「徳島市」の排水負担金の問い合わせをしていました、やはり必要な支出のようです。

売買時の重要事項に記載がなかったのは、町内会費や水利組合負担金と同じ扱いで項目に除外が謳ってあるとのことでした。

まぁ、スグ支払いましたけど・・・3戸で年間14,190円みたい。

しかし、本日地元紙にも関連記事があったように土地改良区等に対する負担金についてしばしば訴訟も起こっているようですね。

その地域ごとの裁量では経済的に広がりにくいと思うので、行政側で管理するべきだと思うのですが・・・

皆さん、この案件についてどういうご見解をお持ちでしょうか ?　詳しい方おいでましたら、また教えてください。

土地改良区から排水負担金 ?

 「松茂」のあとに着工予定しています弊社物件「徳島市」ですが、土地改良区から排水負担金が送られてきました。去年取引した際にはそのような負担金の話を聞いてなかったので、重要事項を再確認・・・

汚水+雑排水+雨水、全てに負担金無しに丸がついていますので、仲介業者さんに調査依頼いたしました。

土地改良区や水利組合には統一された基準がないので、売買時には気をつけたい項目ですね。一回きりの支払いだったり、毎年の場合だったりするようです。

まぁ調査結果待ちます～

アイアンR手すり !

 「松茂」で採用するR手すりですが、アイアンでオリジナル作成いたします。

現場で原寸取って鉄板をレーザーで切り抜きます(笑)「ほなーにコストかけてどーすんの ? 」というお声が聞こえてきましたが、数万円です。

入居者の驚きに比べると安いものです。こちら・・・

中二階といいますか水回りフロアの先端、青のRがフローリング床です。そこから400mm程度上がったところにRカウンターを壁に埋め込むカタチで設置。

床に座り込んで足をブラブラと吹き抜け空間に垂らすように使用します(笑)

カウンターの少し前・上にアイアン手すりをRカウンターと同じカーブで設置します・・・

「こんなところでリモートワークスペースになるの ? 」というお声も聞こえてきますが、入居者が実際に使うか使わないかは問題ではなく(笑)こういう遊び心が暮らしには大切なんですよと発信したい～

また、賃貸で暮らすとはそれを実現しやすいということなんですね。

外壁メーカーの外観パース。

 「松茂」ですが、神島化学さんのパースが届きましたので、ご紹介します。奥まった部分は一部KMEWを採用していますので、少し違うと思いますが、ご参考程度にしてください。

A

B

実際、現物を見ますと質感があるので全然違うと思います。ぜひ現地でご確認いただきたいです。

実現したい打ち合わせルーム。

 もう、いろいろ事務所思案を巡らせておりまして(笑)

以前からトライしてみたかったのが、外との高さの工夫・・・目線で楽しみたい空間です。

これは説明しやすいようネットで拝借したものですが、打ち合わせする床と外GLとの高さを逆にしたいんです。

打ち合わせするテーブル高が床から700mmとしてテーブルと同じ高さに越し窓を設置します。その腰窓の下端高さと外GLをレベルにしたい～

外GLといってもホンマに地下床だと相当な工事を施工しないと湿気てしまうので、通常外土間で仕上げた上に床上げして室内から見て室内側が下がっているように錯覚してもらおーという寸法でございます。

小規模・貸事務所、いいのがない。

 知人が小規模の貸事務所を探しているということで、いろいろ検討してみましたが・・・いいのがないっす。

わたくしの言ういいのとは、事務所前に車4台余裕の並列駐車に事務所面積15坪程度。

ビル系・マンション系・店舗系は結構空きがありますが、こうしたカタチは見当たりません。敷金+礼金しかも、要工事なので初期投資額は相当な金額になってしり込みしてしまわないですかねー

そこで、燃えてきました～

「ちょうどいい」感じの自然素材仕上げの事務所+住宅併用作りたくなったとです(笑)

今はやる気満々(笑)(笑)

適材適所でロールスクリーン。

 単身者用とかの場合、洗面脱衣室等が広く取れないことがあります。普段使いの時は扉がない方がスッキリしているし、解放感もあり採光・通風にも優れています。

そんな時、ロールスクリーンを採用します。本当に必要な時にだけ使用する以外洗面脱衣室は完全アケッパにします。

「松茂」もこちら・・・

この色を採用しています。チェーン式と紐引っ張る式とあるので、その都度適正な方法を選択します。

今回はチェーンのぶら下がりをさけて紐引っ張る式を採用、スクリーンの取り付けが壁いっぱいに設置できるのもメリットですね。