仮事務所へ引っ越しました～

 皆様、たいへんご無沙汰しております。いよいよ藍住町IC西側にカップル向け戸建て賃貸2棟着工いたします。

予想をはるかに超えて確認申請許可に時間がかかってしまいました。なんでやろ(笑)

ところで今までの事務所と奥の母屋は9月17日(木)から解体します。

新しい事務所ができるまで仮事務所として向かいのマンションに引っ越してきました。

「徳島市伊月町4丁目26 レジデンス伊月202号室」であります。また遊びに来てください～

経営理念の価値。

 2026年3月に7,000円の「お弁当」を何個かふるまって一つは自分用に買っておきました。

これが正に美味。手作り感があり一つ一つ出汁が効いていてとても美味しかったんで、皆さんも喜んでくれただろうと思いました～

6月になって同じ環境になったので、また同じ「お弁当」を注文して自分用にも一つ買いました。

しかし、この企業は4月に買収され新しい経営層になっていました。同じ値段同じ場所で注文したのにもかかわらず、全く別物でした。

全体的に雑で品数も減って持って帰ってもらって気の毒したなと思うほどでした。経営者が変わることでここまで「お弁当」一つが変わってしまうのかと驚きました。

この経営層の方が良い決算数字が出るんでしょう～しかし経営理念に魅力は感じません。

理念の大切さ、数字には表されない価値を大事にしていきたいと思った出来事でしたー

ナフサショックによる駆け込み ?

 データ会社の資料によりますと・・・驚きました。

ナフサによる資材高騰・一部資材目詰まり＋日銀による金利上昇で、家を買うなら早い方がいいという駆け込み需要が、この4月5月大手ハウスメーカー等に起きているそうです。

地元の建材メーカー代理店の方によりますと、四国の新設落ち込みは顕著で前年比60％だとか。

これからは都市と地方、大手と地元ビルダーの格差・温度差が激しくなりそうですねー

さらに排水管道路横断。

 藍住町の良さげな土地での長屋計画ですが、敷地内に側溝を築いて町に寄付しなさいという指導を受けたことを前回申し上げました。

今回、さらにさらに藍住町より既存の道路横断配水管150mmを撤去して250mmの重圧管を埋設しなければならなくなりました。

戸建て1棟なら側溝も埋設管も必要ないのですが、長屋というひとくくりで10戸も2戸も同じ扱いになるようですねー

こちらもまた予期せぬ出費となりました(笑)

つまえるハウス・ファミリー入退去。

 徳島市の「つまえるファミリーVer.」弊社物件ですが、4月末退去がございました。

すぐに次月5月中に入居決定しましたが、入居日は6月でなく7月になるそうです(笑)

まぁすぐ決まれば、問題なしであります !

こちらもいずれ売却予定となっておりますよー

市街地再開発、延期・中止。

 「市街地再開発の延期や中止が各地で相次いでいる。建材価格の高騰や人手不足で建設費が上昇し、事業の採算が合わなくなっているためだ。中東情勢悪化で原油関連の資材の調達も不安定になり、下請け企業は倒産のリスクが高まっている。」

以上、ニュースに掲載されていましたね。

徳島県のアリーナ・音楽ホールもとん挫でしょうか。西新町開発の方はこのあとの工事どーなるんでしょうか・・・

これでも政府は目詰まりといいますかね(笑)

私が懸念するのは中東情勢が沈静化しても価格は元に戻らないのではないか ? というところです。

また今の株価は何を反映しているのでしょうか。こちらもいずれ正常化すると思いますが。

「ナフサショック」でも価格転嫁できない ?

この30年間欧米と比べて日本だけなぜか平均賃金が上がりませんでしたよね。

その原因ですが・・・

日本の99％の中小・零細企業が価格転嫁してこなかったことが基本にあると思います。経営層は価格転嫁できなかったというでしょう。

価格転嫁しないと利益が減って設備投資もできないし賃金も上がりませんよね。ここで本来なら自分を評価してもらえないと社員がさっさと転職するべきところですが、なぜか日本人は黙って頑張ってしまう。そーするとダメ経営者でもなんとか続いてしまう。

いやーありとあらゆるところで値上げしてるよと感じていても転嫁率が低いということです。

わが業界ビルダーたちはナフサショックで仕入れ価格が高騰しているのにまだ企業努力といって価格転嫁率を低くする風潮のようであります。

またその逆に流通途中では便乗値上げも見られるような気配。どうやって見分けますかね～

ナフサショックの支援。

 「新建ハウジング」に資材高騰・供給遅延で各省庁に支援要請と掲載されていました。

3000円のシンナーが30000円とか(笑)これはもはや「ナフサ」が原因だけとちゃうねー

建設系労働組合などが工事停滞で経営や税負担にまで連鎖するとして各省庁に対応を求めたとあります。

コロナ禍でのゼロゼロ融資返済が始まっていますので、これ以上の借り入れは難しいとして「返済を前提としない支援を要望した」とありますが、さすがにそれはないと思います。

今回のナフサショックで退場を余儀なくされるビルダーは増えると思いますが、需給ギャップは縮まるはずです。

購買意欲なくなるナフサ価格。

人口減・建築費上昇・労賃上昇・金利上昇・職人不足等でそもそも住宅業界に購買意欲低下懸念があったところにナフサ価格です。

40％upとか聞いても段々驚かなくなってきました(笑)

物価高も続いているのに家賃上昇気配はなぜ弱いんでしょうか。これは需給ギャップが根本にあって値崩れした家賃に引っ張られているのではないでしょうか。

我々大家としては全く違う価値をアピールしたいものですねー

新設住宅着工戸数60万戸時代へ。

 2025年の新設住宅着工戸数は71万戸らしいです。

63年ぶりの低水準みたいですが、この数字は毎年のように低く塗り替えられていくでしょう～

都市部ではまだまだ新設されているので地方の減りようは、とにかくエグイ(笑)

私が注文住宅会社を経営していた平成には100万戸割ったなどと騒いでいました。その後、リーマンショック・確認申請ショックの時に年間76万戸となり、その時の営業の厳しさを今でも覚えています。

それが去年71万戸・・・これから60万戸時代へと移行していきます～

さらにナフサショックが追い打ちをかけるので賃貸住宅新築のハードルは今めっちゃ高いと思います。

持ち家か ? 戸建て賃貸か ?

 戸建て賃貸は家賃が消える支出、持ち家は資産形成に繋がるという考えがありますが、これは乱暴で極端な理屈だと考えます。昭和の高度成長期ならオッケーですが(笑)

持ち家を夫婦合算で精いっぱい借り入れ(長期返済)をして新築する。地方限定ですが、その時点から高リスクしかも売値は下がり続けます。

その後離婚しますと負債が残り資産形成どころではありません。リスク避けるには5年後売れる金額だけのローンを組むことがポイントです。

これは日本の中古住宅市場に流動性がなく本来の価値評価がされないことにあります。

戸建て賃貸に住む場合、借り入れがないのが強みです。建物や環境が気に入らなかったら引っ越せば解決です。

戸建て賃貸に住んで4000万円を35年ローン組んだと想定して金利分約4万円を貯金していけば35年後には約1700万円となって中古住宅を現金で買えばリスクゼロであります。

35年間の家賃がもったいないと考えますと高リスクを背負うことになります。いずれにしても住宅ローンを合算せず最終回の年齢を55歳ぐらにすることをおススメします～

ナフサショック段々身近に。

 カルビーポテトチップスの袋がナフサショックによるインク不足ため白黒になるそうですね。

これがカラーに戻った時、政府が言うように十分在庫があるということで「正常化した」となりますか(笑)

建築材料は相変わらず混乱が続いていますし、各製造メーカー値上げ合戦となっています。

今後益々悪化が考えられるので、「新築するなら今がチャンス」とかいうハウスメーカーもいますが、「なにをゆー」です(笑)

さて久しぶりに昨日、本塁打が出ました大谷さん。打撃不振の理由を様々な角度から言われておりますが、レジェンド達の意見を私なりにまとめましたので聞いてください(笑)

まず去年と比べて筋肉量を減らしてスリムになっています。これは投手として一年間投げ続けられるよう意図的につくった体です。キレが良く持久力も上がり今年の投手大谷さんはトップクラス成績で「サイヤング賞」も狙えます。今日も7回無失点でした ! 50-50の時も意図的に体を作っていたのでここまでは間違いないでしょう。

さて、ここから投手用につくった体が打者として微妙に動きが違ってほんのわずかなタイミングのズレを感じていると考えています。去年のタイミングのつもりでスイングしてもズレてしまうので中々修正が難しいんでしょう。

少しずつ修正していくと思われますが、一ファンとしては今年は投手中心でいいと思います。「ホームラン王」「MVP」「サイヤング賞」「奪三振王」を取ればもう二度と表れない歴史上の選手となりベーブルース伝説を超えていくことでしょう～

着工準備開始です。

 弊社、藍住町の良さげな土地購入物件はナフサショックで沈黙しております(笑)

しか～し、昨日メーカー代理店から屋根下地ルーフィング納期が決まりましたと連絡がありました。

通常ですと・・・こちらで基礎業者と大工さんと工程打ち合わせをした後、各業者に図面と発注書・おおまかな工程を送って着工します。

今回は、着手迄余裕をもって細かく日付を入れた工程表を作成します。

たとえば、基礎パッキン・ルーフィング・床断熱材・サッシ・タイベック・ユニットバス・ロックウール・コーキング等々、不足しがちなパーツも含めた工程表を作成して各業者に送ります。

各業者の納品確認しながら工程を修正してからの着工となります～

結果より取り組む過程。

 よく結果が全てなんてこと言ったりする人いますよねー

私が中学生の時、数学塾に通っておりました。その先生はいつも過程が大事とおっしゃっておりました。答えが合っていても過程が間違っていたら×、逆に過程が正しくて最後答えだす直前の凡ミスで不正解であっても半分以上の点数をつけてくれていました。

わたしが大谷さんに惹かれるのは前人未到の結果ではありません。仕事に向き合う姿勢、常に2人分全力で取り組んでいる過程が素晴らしいと思うんです。

今年は投手としては好成績ですが、打者としては彼らしい結果が出ていません。しかし、インタビューに答える彼を見て思いました。彼が重要視しているのは過程なんだと。向き合っている姿勢に変わりがないので気持ちが揺るがないんだと思います。

私も一人分ですが(笑)見習おうと思っています。今までも商品づくりに真摯に向き合ってきましたし、その都度熱意をもって取り組んでも来ました。この姿勢を貫いていこうと思います。

でも早くホームラン打ってほしい(笑)

アルミ製品にも波及。

 本日の地元紙にアルミ製品が今後入手困難で高騰するという記事が掲載されていました。このごろの不安定原因は、なんでも中東情勢の悪化であります(笑)

ナフサ不足で樹脂系が入手困難となっておりましたが、アルミ造るのにもナフサが関連しているらしいですねー

富山のアルミ企業となっていましたが、サッシメーカーでしょう。そもそもこの頃はサッシ自体に樹脂を挟んだりもしているので頷けます～

住宅メーカーでナフサショック高騰分をお客さんに転嫁しないなどと言っている会社があるようですが、もうそんなレベルではないと思います。

今後、住宅会社はお客さんに理解してもらってしっかり価格転嫁して乗り切る会社と、できずに大きな痛手を負ってしまう会社とに分かれていくと思います。

敷地内に側溝新設。

 藍住町の良さげな売地、本日決済しました。これから県に確認申請ですが、藍住町は確認申請前に町の審査があります。

今回の土地は排水が道路横断しているのですが、敷地内に側溝を新設するよう町から指導がありました。

まぁ設備としては良くなるのですが、側溝新設費用は予定外の出費となりましたねー(笑)

本日、資材供給状況報告がきました。

 建築資材代理店より納入状況をおりかに送ってくれますが、日々悪化しているようです。

こんなに製造メーカーがあったのかと思うぐらい何十社もが受注停止や制限をしています。納期未定なのに価格は20％～40％しっかり値上げです(笑)

この資材が入らないと現場が止まってしまうという材料があります。

基礎工事が終わった後の土台を敷くパッキン。建てた後の屋根下地ルーフィング。その後、床下の断熱材にボンド。ユニットバスや枠等々。

こうやって具体的に見てみますとスムーズに現場が進みそうもないですねー

長年この業界にいますが、これほど不安定な納入状況は今までにありませんでした。弊社、現在建築中現場は竣工間地かなので、この影響がなくホッとしています～

屋根下地ルーフィング待ちに。

 早朝5時から観戦しておりました。ほんの少し復調の兆しがここ数試合見え始めておりました大谷さん。こちらはデスク横のオフィシャルTシャツ(笑)

本日、四球→ヒット→2塁打→本塁打とスッカリ忘れていたスタンドへ放ってくれました。

しかも左中間へリラックスしたスイングできれいなアーチを描けていました ! 

朝から気分がいいですが、屋根下地のルーフィングが入らないということで新規現場は着工待ちとなっております。

建てますと雨に濡らすわけにはいかないので、巷でも上棟できない現場が増えているようです。

様々な材料手配が遅れたとしても雨仕舞だけは完璧にしておける状況まで待つしかないですねー

新築費上昇と価値ある住まい。

 2014年6月に私は「暮らしデザイン事務所」という個人事務所を開設、その後2015年SEAL・MOLE (徳島大学生専用のスキップフロア多層構造共同住宅)の新築着工を機に「株式会社　暮らしデザイン」を設立しました。

その後、大家さんたちの新築工事も請け負ってきたわけですが、自社物件には弊社の経費が入っておりませんので(笑)一般の大家さんたちと比べますと工事費・利回りがその分有利であります。

振り返りますと2021年の「ウッドショック」で木材費が倍になり、以降他の資材・労賃もじりじりと上昇を続けました。2015年のころと比べますと現在建築費は40％以上上昇しているのではないでしょうか。

さらに今回の「ナフサショック」で品薄だけでなく建築資材価格もかなり上昇しているので、経費のない弊社自身でも利回りが大きく下がっています。

新築価格高騰で巷では中古住宅に注目が集まっているといっていますが、「価値ある住まい」は少なく資産ではなく負債となる中古住宅が多く見られるのが現状です。

この「価値ある住まい」を探求するという基本姿勢はどんな状況下であっても不変だと私は考えています。

建築資材の供給状況。

「ナフサショック」による建築資材の供給状況は日々悪化しているようです。

受注停止・受注制限・納期未定・新規取引制限・分納・見積り制限・納期調整・供給制限等々、各メーカーごとに色々表現があるもんですねー

しかも、現行価格より40％up・20％～30％upなどのおまけ付きです。さらに見切り発注により例年より仮現場数が増えていることも品薄に拍車をかけています。

代理店担当者に直接伺ったところ一番のネックになっているのが、屋根下地の「ルーフィング」です。ここが止まると屋根が葺けず上棟しても雨ざらしになるため、基礎工事まででストップしている現場も出始めています。

屋根が葺けたとしても、外壁工事の下地タイベックシートや目地防水のコーキングなどもないそうですから、着工自体を見送るケースもあるようです。

工務店には着工金を建築主から受領したらスグに別現場の支払いに使ってしまう自転車操業も少なくなく、現場がストップすることで倒産が懸念される状況となってきています。

契約後の見積もり見直し。

 「ナフサショック」による値上げが、いつまでどこまで続くのか ? 気になりますが考えても読めませんよね。

建設業者側は契約後の見積もり見直しを条項に記載するようにしても全てを価格転嫁するのは難しいと思います。

建設業者と建築主の関係性がいかに良好か、また建築主の予算に余裕があるのかがポイントでしょう。

徳島県の音楽ホール建設はさらに厳しい環境となりましたねー

ナフサ大丈夫なん。

 藍住町で良さげな売地を買いました。「宝塚階段」をメインとするカップル向け戸建て賃貸の新築計画していましたが、ここにきて「ナフサショック」となってしまいました。

経産大臣がシンナー系について「出荷を止めないよう要請したのでこれで大丈夫です」と言われておりましたが「ホンマでっか」(笑)

商社系に5月以降からは従来通り納品を約束できないと言われたペイントメーカーが出荷調整していたらしいですが、「なるほど了解しました」となるんでしょうか。

長い間この業界にいて思うんですけど、このような現象は本質からずれたプラスアルファの動きが大きいように思います。

つまり便乗値上げや意図的な納入不足による価格のつり上げに買い占めなどです。

毎日のように値上げニュースが届いておりますが、もう元には戻らないとの見方が大方でありまして、地方での新築利回りがいよいよ厳しい状況になりつつあります。

7月以降、どうなる ?

 本日の地元紙に地元ハウスメーカーの記事が掲載されていましたね。「ナフサショック」の影響、6月まではなんとか手配できそうだとのことでした。

つまり、7月以降どうなるかが予測できない状況なんだと思います。

これからの建築資材は、高騰だけでなく受注制限や生産停止など製品によってそれぞれ難易度が変わっているようです。

この詳細が見えてこないと計画の立てようがないですよね。

ホルムズ海峡が正常化されて元の状況に戻るのには半年ぐらいが必要だとの話もありますが、これまた完全に元には戻れないのではないでしょうか。

都市部を除いて冷え込んでいた住宅業界はさらに厳しい環境下になります。

新築が難しい状況・時代になりました。築浅物件の価値はこれからも高まっていくと思われます。

ウォーキングコースの中古住宅。

 しばらくの間、自宅に帰ってからウォーキングしていましたが、昨日は久しぶりに事務所から出かけました。

ウォーキングコース途中に新築時から見ていました住宅が築6年で早くも売りに出ていました。

三輪車とかそのままあります。何があったんだろうとか思いましたが、価格見てみますと「高い」。

多分残ローンから試算したのかなと推測します。

中古住宅は築年数が浅いとおススメできる物件もあると思います。築15年あたりですと暮らしやすさにも違和感はないと思います。

昭和物件も良く出ていますが、どんなに改装しても生活スタイルが全く違うので避けるべきです。

米国人と違って日本人は引っ越しが少ない民族だからでしょうか・・・中古住宅市場は小さいんです。

中古自動車市場は大きいのにねぇ～私の911も中古車です(笑)

中東情勢、食堂まで(笑)

 いつものように食堂でレジ待っていました、1540円です。えっ計算が違う～50円割引券使ったのにです(笑)

塩鮭が480円→540円になっています。冷奴は小さくなったし豆腐自体もかわりました。豚汁もいつの間にか250円。

物価高は続いているの実感しています。

2月に実質賃金プラスになったらしいですけど、中東情勢物価高騰ですぐにマイナスになるでしょうねー

法定耐用年数と実際の耐用年数。

 賃貸不動産ローンを組む時に法定耐用年数を基本に金融機関が返済年数を決める時があります。

法定耐用年数は税法上の年数です。しかも木造の耐用年数22年は1998年に改訂されたままです。

最近10年～15年で木造住宅のスペックも格段に上がっていますし、一般の住宅ローンも長期になりつつありますから、法定年数もそろそろ見直す時期でしょうね。

弊社の仕様は、土台檜・べた基礎・物件によって柱4寸やし屋根もガルバリューム鋼板ですし、一般住宅とさほど変わらないですからねー

まぁでも、大事なことは外部メンテナンスするということです。20年超えたあたりに外壁・コーキング・樋などに手を入れれば完全に蘇ります。

部屋内は入退去ごとにメンテしていけば一時出費金などは、さほど大きくかからないと思いますが、ここのメンテナンスを計画しておきますと、実際耐用年数はグッーと伸びます !

ナフサショック。

 原油を精製する過程で得られるという「ナフサ」。住宅1棟に使用される資材のほとんどに影響があるといわれています。

この「ナフサ」が中東情勢で入らなくなって「ナフサショック」となって、「ウッドショック」を上回るダメージになるとのことです。

新築中の現場がストップする可能性まで言われるようになっています。

そもそも上昇していた建築資材にナフサショックによる高騰がプラスされて住宅業界は大きく冷え込みそうです。

今までに新築していただいたOB大家さん。築浅物件は特に価値が高まりそうですねー

建築資材も不透明に。

「4月1日から約25％の価格アップが行われました。さらに翌5月にも同等の値上げ通告を受けている現状です。今回の見積は5割アップを想定した金額としています。」これは本日弊社に届いた取引業者の見積もりコメントであります。

中東情勢の悪化を受けて建築資材全般に大きく影響を受け始めています。

受注調整をいう製造メーカーもあり、契約締結後の建築主と建設業者側との間で急激な価格変動について話し合う機会があちらこちらで増えそうな状況になりつつあります。

皐月賞2026 !

 取引先から聞いて驚きました。

4月19日(日)15:40・G1レース皐月賞に徳島の経営者個人所有のお馬さんが出走するとのこと !

この経営者さん、元々我々の業界人で以前から横目で見ておりましたが(笑)はっきり言って「やり手」でありましょう～

G1レース凄いと思います ! はじめて馬券買ってみたいと思います ! がんばれ～

youtube、豊田会長への質問(笑)

 新入社員との触れ合いでしょうか ? youtubeで見たのですが、豊田会長に「最初の車は無理してでも新車買った方がいいでしょうか ? 」という質問。

車買うことでなくても「無理」はだめでしょ、きちんと計画しましょう(笑)

わたくしが最初に買った車は二十歳過ぎで、バイト先の先輩から買った中古車(日産オースター)5万円です。雨が降るとエンジンがかからないので天気予報をいつもチェックしていました(笑)

次に買ったのがスズキ・マイティーボーイ軽四中古車60万円ローンでした。

その次も軽四マツダ・キャロルこれは現金で新車購入、その後も現金で軽四初代スズキ・ワゴンR新車購入。

30歳過ぎてからやっと普通車、三菱・ミラージュ新車98万円の格安車(笑)3速しかなかった～

このあと、トヨタ・マークⅡ→トヨタ・クラウン→トヨタ・MRS→日産・フェアレディーZロードスター→BMW・330CIクーペ→ポルシェ・911→ポルシェ・ボクスターS→VW・ゴルフR32→日産・フェアレディーZクーペ→BMW・335カブリオレ→BMW・440クーペ→BMW・M2→BMW・40iZ4→ポルシェ・911と買い換えてきましたが、ローン組んだのは2台目の60万円だけでした。

車はローン組まずに余裕で買える車がその人の経済力に見合っていると思います。移動手段とか運搬手段とだけ捉える方は余計ですよね。

なので新車ムリしてローン買いすると「経済観念」が育たないはずです。新入社員の方、新車も中古車も貯めてから買ってくださいね(笑)

インスタに大階段の住まい。

 インスタ見てますと「大階段の住まい」写真が出てきました。「階段は居場所となる」というキャッチフレーズ。

正にこれからわたくしが藍住町で建てようとしている宝塚階段のコンセプトと同じであります。階段で寛ぐんです(笑)

どこが建てているのか ? 良く見ますと「小堀住建」となっていました。懐かしい響き～

ずいぶん昔、国家プロジェクトとして500万円代で建つ住宅を開発するという「ハウス55計画」で唯一商品化したのが小堀住建でした。

その後、高級路線のエス・バイ・エルとなって以前の住宅会社経営の時にはモデルハウス見学によく行っていました。今はヤマダホームズ傘下です。

わたしが良く見学に行っていたモデルハウスはエス・バイ・エル以外に住林や積水でしたー

どれも豪華で圧倒されていましたが、今回コンセプトが同じで賃貸に落とし込むとこーなるというのをお見せしたいです。

弊社所有の商品(満室賃貸中)販売へ。

 今年から弊社が新築してまいりましたオリジナル商品(自社所有賃貸物件)を販売していきます。

新築時には今のように建築費が高騰していない時期でしたから、お得な価格となる予定ですよー

商品は全てホームページ上で詳細が見られます。

①SKIP HOUSE SEAL (2016年3月竣工)学生用共同住宅10戸・徳島市住吉

②PIT HOUSE MOLE (2016年3月竣工)学生用共同住宅8戸・徳島市住吉

③GARAGE HOUSE RUOTE (2017年3月竣工)長屋4戸・北島町

④BEACH HOUSE (2019年11月竣工)戸建て2棟・北島町

⑤RAKUCAFE HOUSE (2021年11月竣工)戸建て4棟・北島町

⑥RAKUSORA HOUSE (2022年4月竣工)戸建て2棟・藍住町

⑦RAKUPOPO・ラクポポ(2022年11月竣工)戸建て2棟・松茂町

⑧ツマエル HOUSE (2023年11月竣工)戸建て3棟・徳島市川内町

⑨Pillie・ピリエ (2024年5月竣工)戸建て4棟・北島町

⑩Branch・ブランチ (2026年1月竣工)長屋2戸・藍住町

いずれも新築時から大人気満室状態が続いております。

今後ホームページ内に特設サイトを設けます。順次、販売していきますのでご興味のある方はご注目くださいませ～

8回の犠牲フライ !

 午前2時からの試合開始でしたが、雨で試合開始が遅れました。中々始まらないので寝てしまい、その間に2号打たれてしまいました大谷さん。

8回同点に追いついた場面、1アウト1塁3塁で大谷さん。

初球振り抜いていい角度で上がっていったので、本日2本目勝ち越し3ランか ? と思って早朝に叫んでしまいましたが・・・

仕事しっかりの深い犠牲フライ逆転打でございました。少しずつ調子を上げ始めていますー

価格改定のお知らせ続々。

 中東情勢悪化のため「製品供給制限および価格改定」のお知らせが、製造メーカーから建材代理店へと続々と届いているようです。

値上げ幅が40％upとか受注制限がついているものも出始めています。

樹脂製品や断熱材等が目立っていますが、今後建築資材全般に波及していきそうです。

トランプや～(笑)

売地を調査したところ。

 開発許可等でいつもお世話になっております測量士さんに調整区域の良さげな売地を調べてもらいました。

条例宅地申請すれば「長屋」「戸建て」が建築可能だと回答いただきました。

でも、謄本調べたら「所有権移転請求権仮登記」がついているので注意してくださいとのことでした。

所有権移転請求権仮登記・・・不動産取引において、契約から最終的な名義変更までの間にタイムラグがある場合などに用いられます。例えば売買予約において、将来の所有権移転の権利（請求権）を保全するために、売主と買主が合意して設定します。

とAIが申しております。

何か事情があったようですが、取引前にこの「所有権移転請求権仮登記」の抹消を確認することで解決するようです。

減り続ける新設住宅着工戸数。

 徳島県の新設住宅着工戸数・持ち家は令和元年に1か月約170戸あったものが、去年は約110戸と35％減になっています。

今後も減退ペースを速めながら減っていく予測で、その原因の一番が人口減。

人口減は賃貸住宅に関しても影響しています。「これだけ賃貸空き家があるんなら新築いらんのとちゃう」というお声も聞こえてまいります。

しかし魅力的なものが少なく、画一的なものが沢山空き家として残っている訳です。

入居希望者は「賃貸でもこんな住まいがいい」と発表する機会がない訳ですから、そこは大家側が「こんな賃貸どや ! 」と気合入れて発表したいところなんですよねー

私まだやりますよ、「こんな賃貸どや」(笑)

売地購入時に側溝もチェック !

 売地調査に行ったときに側溝底の深さを計っておきます。敷地一番奥から排水勾配が取れるか ? チェックします。

こちらはOB大家さんの新築現場です・・・

接面道路側溝の蓋を開けております。

長年に渡って使用していなかったのでしょう。土砂が溜まっているのを搬出して処分します。

こちらも早くから判明していれば売主負担になる可能性もあるので必ずチェックですねー

スペックをアピールするは的外れ。

 本日出勤しますと事務所ポストにチラシが入っていました。昔ローコスト住宅で名を売りましたハウスメーカーでした。

延床面積24坪で2000万円 。1Fに収納はゼロ。キッチンの真横に正面向いたトイレ。勝手口なし。もちろん2Fにトイレなし。さらにバルコニーもなしで2000万円です。合併浄化槽は別途費用かかります。

以上の内容で「断熱等性能等級6」をアピールしています。

外構工事も含めて住宅ローン組んでこの家にどうやって住めばいいのでしょうか。

現在、弊社は徳島市でOB大家さんの戸建て賃貸「つまえるハウス」を新築中です。大収納あり、バルコニーあり、2Fトイレあり、勝手口にテラスあり、リビング掃き出しにウッドデッキありです。

こちらの賃貸住宅の方がずっといい暮らしができそうですよねー住まいはバランスが大事です !

解体費用、買主持ちの売地。

 アットホームで売地を探しておりますと、極端に坪単価が安い物件がございます。現状渡しってやつです。

既存建物の解体を買主の方でしてくださいと。

つまり、売主側に解体費用が出せないんだと思います。たとえば相続後に解体費用を見積りしたら想定以上に高くて捻出できない。

売れたとしても手元に残るのは少しだけ・・・分別作業も細かくなっていますし、処分費も高くなっているので解体費用も高騰しているんだと思います。

こーいった物件をトータルで試算して指値するのも有りだなと最近見ています !

玄関の土間収納。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー向け」戸建て賃貸ですが、玄関に土間収納があります。

この土間収納の役割はまず①シューズクローゼット②カバンや帽子・小物収納③上着・カッパ等③ポスト口からの郵便物等です。

右上がシューズクローゼットで7段の可動棚、右下がポスト口もある5段の可動棚。さらにその棚手前にハンガーパイプ。

土間収納は、玄関にあるとホントに便利なアイテムです。

リビングカウンターの収まり !

 藍住町で新築中の子育てファミリー向けですが、リビングにカウンターを設置します。

カウンターはリビングの幅2間いっぱい。奥行きは400mm。巾木H57mm＋地窓H300mmの上に厚み30mmのカウンターを載せますとカウンター高さはフローリングから387mm。

向かって右側のカウンターは奥行きが深いので脚をおろして机代わりにできて上部には棚があります。すぐ左の凹みは脚を抜くスペース。フローリングに座布団敷いて座れば適切な机差異寸法となっています。

また、カウンターが開け閉め時に邪魔になるので地窓は電動式・横滑り出し窓。FIX高窓とセットのイメージです。夏は東の涼しい風が地窓から入ってきます。

コンセント等はカウンター下に設置しますので、3か所スリーブを設けてカウンター上でもスムーズに電源確保できます。

素晴らしい(笑)

本物タイルを活かす !

 久米監督がメジャーであたっているところはバルコニーのふところ部分です。ここに本物タイルを採用します !

バルコニーには200mm程度の防水層が必要になります。それから梁下まではどーしても壁縦の厚みができます。

この厚みの下端高さを玄関ドアの上部高さに合わせて、リビングの正方形小窓をその高さに合わせて設置します。

そーすることで、スッキリとした印象になります。ポイントは「余り」を作らないことです。

あちらこちらに余りスペースがあるとダラッとした外観の印象にになってしまいます。梁や窓など造作しやすいように進めてしまいますとそーなりやすいです。

本物タイルは平物ばかりにして出隅用など使用しない下地計画としてコストを少しでも落としています。

魅力ある戸建て賃貸とワンルームマンションは違う。

 先日、ある金融機関の幹部の方とお話しする機会がございました。私は今藍住町で戸建て賃貸1棟を1区画に新築中です。それが至極効率の悪いような印象に見えたんでしょう～

以前からの私の考えです・・・大手ハウスメーカーが2F建てハイツ式共同住宅を既に多く建てていて、今は供給量が需要を上回っている状況です。それを知ってか知らずか、今からよく似たような共同住宅を新築する意味や価値はないと思っています。節税対策といっても20年後30年後高リスクなのは明らかです。

弊社の共同住宅は圧倒的な差別化＋付加価値「SKIP HOUSE 」で大手にない多層構造、今でも大人気で満室だけでなくキャンセル待ちの場所迄ございます。さらに、同じ「SKIP HOUSE」でも4戸長屋の全て角部屋で2方向に窓があるバージョンの方が人気は高いです。

なので私は、全て角部屋4戸→ニコイチ長屋→戸建て(単身者・カップル向け含む)をおススメしています。もちろん他にない付加価値を演出してです。

ところが、その金融機関の偉い人は(笑)戸建ては空室になったらゼロ、10戸共同住宅は2戸空室になっても8戸分の家賃が入るから低リスクだといいました。

呆れました～机上の空論とはこのことだと思いました。

2戸空室になっていること自体最大のリスクです。なぜ2戸も入居者に選ばれてないのか ? そこに大問題が存在しています。

特に他より魅力的な価値を入居者が感じていないからですよね。「千丈の堤も蟻の一穴から」私にはそのうち3戸4戸と空室が目立つようになるのが見えます。

主寝室もしかけ。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」の主寝室・・・

T字が逆になっている斜線部分は床から1900mmのところで壁がとまっています。書斎とWICをなんなとなく隠して一枚天井にして広く感じてもらうためです。

またBED正面の壁は凹ませてTVが壁に掛けられるよう下地も施工しています。

仮に板を張り付けて凹ませる良さげな寸法を決めました。BEDに寝っ転がって自分の足が邪魔にならない高さがポイント(笑)想定テレビは50型です。

5万円かからない床面積増。

 14(土)藍住町で新築中の「ファミリー向け新商品」の現場打合せに行っていました。

玄関と玄関ホールはそれぞれ1365mm×910mm×2です。すぐ隣に土間収納があるとはいえ広い空間とは言えません。

そこで・・・

玄関ホール正面下に透明ガラスを入れます。

玄関に入ってきた方は玄関ホールより先のLDK側の床を一緒に見るようになり、視線の抜けを利用して空間を広く感じてもらいます。

掃除機が当たっても大丈夫なように巾木分上げて設置します。壁厚と視線の斜め具合を想定しながら硝子の高さを300mmにしました。下から覗き込んでも全体を見渡すことはできません。

天井にも同様の手法を用います。こちらは視線の角度から200mmとしました。

この微妙な感じ方は現場で立ちって検証することでいずれ見学される入居者目線に立つことができます。

わずか5万円で空間が広がる～これぐらいはケチる必要ないでしょう(笑)

日銀もFRBも静観。

 本日地元紙に日銀が次の会合で利上げなしの見通しと出ていました。FRBもトランプの意向に反して利下げなしの予測みたいです。

ホルムズ海峡封鎖の情勢から不透明感増しているからでしょうか。その割には株価もっていますよねー

良く解りません(笑)

子育てファミリー新商品の打ち合わせ。

 藍住町で新築中の「子育てファミリー新商品」の現場打合せに明日行ってきます。

打ち合わせ内容は・・・玄関ドア横に設置されるポスト口の高さ、シューズクローゼットのハンガーパイプの高さ、玄関ホールリビング側に設ける小窓寸法、階段壁手摺の厚みに設置される本棚の収まり寸法、主寝室に設置されるTV凹壁寸法等々。

一応決めてはいますが、現場で体感しながら微妙な寸法変更を毎度しています(笑)

乾太くんをどう収める。

 リンナイ・ガス衣類乾燥機の「乾太くん」。ファミリー向け新商品に設置しますが、洗濯機と一緒にどう収めるか ? 

南海製品の棚でこのように ! 

洗面脱衣室の芯々寸法は2,730mmですから、有効幅は2,600mm弱です。

幅1,700mmの乾燥機側の棚をカットして、洗面台900mmをぴったり収めるようにします。

上部は棚になっていて使いやすそうです。さらに背面側はカウンターを配した壁一面収納棚・ファミリークローゼットであります。

入居見学に来られたファミリーの母はこれを見て必ず腰抜かします(笑)「パパここにしよー」

WBC、アメリカどーなる。

 WBCですが、イタリアに負けましたねーアメリカ。

次、メキシコがイタリアに勝った場合、アメリカ含めてそれぞれ１勝１敗となり失点率が優先され予選敗退の可能性が出てきました。

優勝戦で日本となんて期待していましたが、危うくなってきました。

日本もドミニカ・ベネゼエラのハードルが高そーですが、ぜひ突破してほしいです !

良さげな売地に配置。

 藍住町の売地50坪に「カップル向け戸建て」を2棟計画しております。50坪の小規模な敷地に戸建てが2棟も建つの ? 

というお声が聞こえてまいりましたが・・・

この通り ! 

ぴったし配置できております。というか、ぴったりの建物外枠寸法に間取りや暮らし方を考えるのでぴったりなんです(笑)

駐車場は余裕寸法で2台ずつ、一番左のAが3500mmになっているのは境界ブロック塀があるためです。

A棟とB棟は梁だけ繋いで長屋として申請しますので、合併浄化槽は7人槽一つ。敷地の斜め具合のところに埋設します。

ゴミステーションは400Lタイプ。45Lのゴミ袋が9袋相当。カップル2世帯なら十分。

プロパンは建物に緊結。A棟西の室外機は隣家に近いので南側に移動。ボイラーとプロパンも規定以上に離しております。

コンパクトで住みやすそうでしょ～

原油高、株価下落。

 イランへの攻撃で原油高になり、米国の雇用統計が思ったより悪かったのが株価下落の要因だとニュースにありました。

また建築資材価格にこの原油高がいつ頃どれくらい影響してくるのか ? 

とても心配ではありますが・・・心配ばかりしてもどーにもならんので、魅力ある賃貸住まいを日々考えるしかないかぁと考えています。

3フロア途中公開。

 2フロアに続きまして3フロア途中公開しまーす。

階段を上がってきて引き戸を開けた瞬間の宝塚階段・大空間の開放感は格別です～

洋室2の直下が水回りになり、洋室1の直下が少し吹き抜けたDKになります。

この宝塚階段の壁際洋室2の床を伸ばしこんで、階段途中で座れるようにして、内部を本棚にしよーと思っています(笑)

いつの間にかデスク。

 今、藍住町で新築中の「子育てファミリー向け新商品」には色々と工夫と言いますか、見せ場がございます (笑)

その一つがこちら・・・

この床合板上にフローリングが貼られます。この開いた穴凹は床に座って脚を下す空間でございます。

基礎コンクリートの内側には断熱材を施工します。リビングにはテレビカウンターがあります。このカウンターが端まで伸びていつの間にかデスクとなります。

このいつの間にかを私は良く演出します。ラクポポも床がいつの間にか ? カウンターになっていました～

で、掘り込みの左側が伸びている理由わかりますか ? 

脚を横から出した方が立ち上がりやすい、そのための空間であります。使った方は良くできていると感心するはずです(笑)

2フロアを公開。

 藍住町東中富で計画しているカップル向けスキップフロア、4フロアの内2フロアを公開しまーす(笑)

2フロアは水回りだけです。1フロアから9段上がりでスキップしてきます。真下はH=1400mmのトランクルーム、吹き抜け部分がダイニング、階段2下部がキッチンですね。

1フロアと2フロアの段差は1690mmですから、1フロアからなんとなく見通すことができます。

平面図では表せない空間があります～

建物間口5,005mmのスキップフロア。

 藍住町東中富に計画中の4フロア・スキップフロアの矩計寸法が決定しました。

図面に記載がありませんが、3FLから宝塚階段4段上がりで780mmスキップしています。

この不思議な高さ寸法、久米監督に手伝っていただきました(笑)

単調フォルムに連窓も。

 只今、藍住町購入土地のプランを詰めております。

50坪の敷地面積にカップルか単身者かをターゲットにした戸建て2棟・駐車場2台ずつを計画中です。

延床面積60㎡程度の小さな戸建てですから、どーしても外観デザインが単調になりがちです。

私のいつもの手法、まずは「デザインハング」です。オーバーハングと違ってデザインのためだけに1Fより2Fを跳ね出さます。

これに袖壁や垂れ壁等を工夫して形作っていきます。この時には外壁材の貼り分け面なども想定しています。

これらに加えて効くのが「連窓」です。

窓と窓を組み合わせて一つの窓を形成させて新鮮なデザインとする手法です。腰窓にFIXや縦滑り、横滑りを横に長く連結させたりします。

これら全体で形作っていきます。センスが問われる過程です !

洗面化粧台を出す。

 間取り作成していて良く考えることがあります。

洗面脱衣室にある洗面化粧台と洗濯機パン。洗面化粧台を外に出してトイレと挟んだらどうか ? と。

カップル向けだとUBを1616→1216にして洗面をカウンター仕様にして巾1200取ったらカッコイイなとか書いてみるんです。

手を洗う・歯を磨く・顔を洗う等のうち、手を洗うというのは外の方が使いやすい場合が多いと感じるんですよね～

いつの間にか富裕層(笑)

 先程、お昼のニュースでは日経平均株価また上昇と言っていました。

6万円台が見え始めましたよね。どこまで上がるんでしょうか。またいつ下がり始めるんでしょう～

NRIでは・・・株高を受けて金融資産が1億円超えの世帯が増えていて、これらを「いつの間にか富裕層」と呼んでいるそうです(笑)

NRIは、富裕層ピラミッドを5層に分けています。

株高で「いつの間にか富裕層」になった世帯は株価下落で「いつの間にかアッパーマス層」にならないでしょうか(笑)

2027年4月～高性能エアコンへ。

 現在私たち大家が採用しているエアコン機器は量産品でありまして、大量に生産されコストを抑えた定価のない流通オープン価格となっています。

これが2027年4月より販売中止、高性能エアコンしかメーカー出荷できなくなる予定でございます。

このパナソニックカタログでいうFシリーズがオープン価格。J→GX→EX→HXと高性能になって高価格になります。新基準対応は現商品ではHXとEX一部となっています。

これに対して右側のCシリーズが新基準に対応したNEWモデルで、それでも価格はFシリーズに比べて倍近くに上昇します。

耐震性・断熱性基準も去年アップしましたが、今後こうした様々なカタチで高性能基準にしていく方針のようですねー

高知→鳥取→徳島。

 いつもの仲間県ですが(笑)この順番は2025年住宅着工戸数ワースト順だそうです。

徳島県・住宅着工戸数の減少は購買意欲低下より人口・世帯数の減少が主要因とレポートに書かれていました。

徳島県人口・10年前75.5万人→2020年70万人→2025年67.6万人→2035年60万人と毎年8000人～9000人減ると予想されているそうです。

空き家率もワースト1。県西・県南は深刻なようです。

わたくしの物件は北島町・藍住町・徳島市のいずれかですが、このエリアなら人口減・空き家率も大丈夫そうですねー

リバーサイド売地、買い付け断念。

 CAD図面迄、起こしたリバーサイド売地・・・

リビングからこんな景色を楽しむ計画でしたが、この度は買い付けを断念いたしました。

坪単価約5万円と超格安で賃貸物件管理会社さんにも視察してもらいましたがこれと言って問題なく、進めていくつもりでした。

結論を申し上げますと、断念した決め手は給水管名義が個人名だったということです。

この団地は開発道路ですが、私道となっていました。開発したであろう二つの業者名で登記されていました。市道であれば市が道路を管理してくれますが、私道ともなれば住民同士で修復等しなければなりません。

行き止まりの団地なのでそんなに道路も傷んでなく進めようとも思いましたが、気になったのは給水管の方です。

かなり遠くの徳島市水道局所有管から引っ張っており、これが個人所有ですと凍結したり破損した時に局は一切関知しないとのことでした。

この個人名義人の存在自体もわかりませんし、莫大な費用が住民方にかかるリスクがあります。

賃貸として運用する長い歳月に十分考えられるリスクとして捉えて残念ながら計画中止といたしました。

皆さんも買い付けの際にはあらゆる権利関係を調べたうえで買い付けしてほしいので、ぜひ事前相談していただけたらと思います～

金融庁、地銀に警告。

 本日の地元紙に地銀の大都市不動産融資増に対して金融庁が警告していたと記事にありました。

地方では優良な貸出先が少ないので、越境して東京などの不動産融資に限度額を設定せず資金供給しているのでマンション等の価格が高止まりしていると掲載されています。

金融庁は地銀には地域活性化につながる事業への資金供給を求めているとあります。

大手銀行は不動産融資を厳しく管理できているとしてこちらには注意喚起していないそうですが・・・ほんまでっか(笑)

今の株価や東京都心のマンション価格などを見ていますと、いくらかはバブルが乗っかっているように思いますが、皆さんはどう見ていますか ?

詐欺電話かかってきた(笑)

 今朝8時過ぎに携帯が鳴りました。知らない番号だといつも出ないのですが、身内が入院しているのでそちらのスタッフさんかなっと思って出ました。

すると・・・「警視庁捜査二課の〇〇です、横川さんの携帯で間違いなかったでしょうか ? 」と詐欺電話でした。

これワイドショーでゆーてたヤツやとスグに切りました。履歴が残っていたので、#9110に電話して携帯番号をご報告させてもらいました。

応対してくれた徳島県警の方の話によりますと、「なんらかの形で詐欺グループが私の携帯番号・氏名等を入手しているはずです。今後そーゆー電話が増えるかもしれませんのでご注意ください」とのことでした。

皆さんもお気を付けくださいねー

しかし、私情報どっから何が洩れているのか ? 気なるなぁ～

愛情なき物件 ? は買わない。

 弊社にFAXが送られてきました。送信元は大阪の不動産会社のようです。このA3の紙には物件・価格・土地と建物の面積や階数満室年収 ? ・利回りが表になっています。

その余白にマッキーで5000万→4900万というように物件ごとに値引きが書きなぐられていて、価格下げましたとか価格相談いたしますと書いてあります。

私の考えですが「大家業」とは・・・住まいに愛情を注ぎ新たな価値や心地よい空間を作り出し、入居者の暮らしに豊かさをもたらす素晴らしい仕事だと思っています。

このFAX物件ような愛情なき中古物件とはかかわらない方がいいと考えます。

金で始まり金で満足する、仕事の本質を忘れて金儲けの道具にしてしまう拝金主義ビジネスはいずれ衰退するとある中堅ビルダーの創業社長に以前教わりました。

ん～心に響いたお言葉でした !

宝塚階段のスキップフロア。

 藍住町の良さげな売地、無事売買契約完了致しました ! 

今のところ下記間取りでいこかいなと思っていますが、まだ油断してはいけません。

ラフが雑過ぎて良く解らんと思いますが、久米監督と相談しましてだいたいの矩計を書きました。

スキップハウスは4m柱使用しますが、今回は3m柱だけで成り立つように構成しています。

1FLDKからトランクルームには頭を下げて使用します。

その直上に水回りゾーンがあってその上に6.7帖洋室があります。7帖洋室から横幅3mもある宝塚階段をスキップしていきます ! 

通常階段は踏面が重なっていて段鼻があるため、真上からの寸法より大きいんですね。

私のいう宝塚階段はフローリングで踏面と蹴込みを余りなく直角に仕上げる階段なので床のようなステップです(笑)

余計わからんようなりましたでしょ(笑)完成したら見てください～

ヤマハがゴルフ事業撤退。

 私も使っていた時期がありますヤマハのゴルフクラブ。ゴルフ事業自体撤退するとニュースに出ていました。

パナソニック住宅部門の事業譲渡といい大手企業は着々と未来を見据えて不採算事業を整理していますねー

団塊世代がゴルフ場から消えつつあるので団塊ジュニア世代等のゴルフ人口が少しばかり増えても日本での需要は少ないんでしょう。

世界的にはゴルフ人口は増えているようですから、グローバルな競争に勝つには巨大なボリュームがいるということですかねー

平屋とスキップフロア。

 自宅隣でかねてより新築されておりました住まいは竣工間近となっています。平屋で真ん中に中庭のある奇麗なお家のようであります。

私が注文住宅会社経営していた20年前でも九州では平屋率が急上昇していました。それが今地方を中心に全国的に平屋率がドンドン上がっています。

しかし敷地に余裕がないと実現しないため都市部では難しいですし、同床面積なら2階建てよりは建築コストは上昇してしまいます。

平屋にはいくつもメリットがありますが、私の思う平屋の一番の魅力は家中地盤面に近いことです。この落ち着きは平屋ならではと捉えています。

私がよくやるスキップフロアにも魅力がたくさんあります。私が一番のメリットとしているのは天井高1400mmの空間を作りその上フロアとスキップすることで実質床面積を増やせることにあります。

賃貸住宅で外周で囲まれた距離が変わらないのに、実質専有床面積が増えて空間が広がれば同じ利回りだとすると、高付加価値となって将来の競争力をかなり強くしていると考えているんです～

ジャングルのようにスキップする(笑)

 一度は実現させたい～思う存分スキップする住まい(笑)

5.5グリッド×7グリッドで書いて書いてしているうちにスキップしまくる家・ラフ案ができてしまいました(笑)

まだ高さ関連は微調整が必要ですが、基本矩計はオッケーであります。

こちら・・・

私が推したいところは2フロアです。

洋室＋LOFT＋書斎が同じ1枚天井で大空間にあります。洋室は寛ぎ、LOFTは就寝、書斎は仕事と一つの空間を壁で仕切ることなく高さ＝スキップで区別します。

洋室から書斎には階段を降りていきます。ほしたら洋室の下を通って最初のトランクルームから玄関に出てこられます(笑)なんで ?

平屋が好きな方のご批判は真摯に受けとめます～

トランクルームをフラットで。

 藍住町の良さげな売地に合う間取り、模索し続けております。2月5日ブログで書いたラフでは、1Fトランクルームは床が下がっており3段スキップします。

それは中2Fまでの階段が6段なので天井高1400mm取るために床を下げなければなりません。

今回書いたラフは床がフラットです。中2Fまで9段上がるので天井高1400mm取っても床は1F床とフラットで大丈夫です。

この方が断然いいように思うのですが、中2Fと1Fとの高さが離れてしまうので、空間の一体感が薄れてしまいます。

ここの工夫を施せば解決となりますー

開発道路の私道 ?

 リバーサイド売地は接面道路の「私道」調査が最後となりました。設計事務所の見解は、「以前近くを確認申請した時に建築基準法の開発道路でした」と回答がありました。

開発許可なっているのになぜ私道なのか ? ここが釈然としないのでさらに詳しい行政書士・測量士この道の専門家に調査依頼しました。

昭和時代では開発許可申請して開発道路を行政に寄付せずにそのまま自分たちの所有のままにしたケースが良くあったらしいです。

この所有者が他者に売却する可能性、また私道維持費としていくらか徴収されているのか、この辺りを詳しく調べていきます。

本来はこれらの調査全て売地の仲介業者がするべきだと思いますが、ほとんど調査せず何も知らないケースが結構あるなぁと私は感じています。

リバーサイド売地、さらに安い ?

 藍住町の良さげな売地は交渉が進みましたので、取得できる予定となりました。

さらに安げな売地(笑)リバーサイドですが・・・ゴミ出しはクリーンセンターに相談したところ団地用ゴミ箱で対応してくださいとのことでした。ご近所の方に尋ねますと、町内会費を納めれば問題ないとのことで解決です。

給水ですが、既存25mmが引き込まれております。今回はニコイチ長屋ですから、撤去して新規引込と覚悟しておりましたが、敷地内で分割してかまわないとの当局の回答でしたので、給水引込費用も助かりました。

その後、久米監督に草ボーボーの中(笑)調べてもらったところ、外周工事も必要ないことが判明。東道路で北・南は隣地の基礎借りてスタイロ挟んで土間コン打設方法でいけます。西は小さな水路と接していますが、土間コンをそこで止める手法で解決。

一つずつ試算しますと、内訳はこうです。

給水引込及び撤去工事・・・約40万円

外周工事・・・39m×20,000円＝78万円

ゴミステーション設置費用・・・約14万円

トータルこの売地は132万円のお得であります。50坪ですから坪単価26,400円安く買えるのと同じことでございます。

残るはただ一つ・・・開発許可団地の接面道路が私道になっていますので、市役所道路課にて認定されていれば売買されることないのでクリアであります。

この売地は高利回りが実現しそうですねー

リバーサイドのゴミ出し。

 只今、リバーサイド売地の検討が大詰めになってまいりました 。

売地視察＋間取りと家賃設定を入居管理会社社長に見てもらってGoサインが出ました。

給排水や地盤調査の付近状況・都市計画法42条の申請等、ほぼ確認申請＋着工までのアプローチは見えてきました。

ここでゴミ出し調査に移ります。

団地入口に大きめのゴミ網かごがあります。ここに出していいものか、どうか。また、自治会等で順番にゴミかご掃除が必要ならば独自のゴミ出しの方がいい訳です。

ですから、このエリアの管轄クリーンセンターに間取りを持ってゴミ出し方法の相談であります～

調整区域の開発行為②

 1月23日のブログで大きく坪単価が下がった売地にニコイチを建てようと計画しましたが、「大規模集落開発」で戸建てしか建たないので断念したと書きました。

今回の新発想 ! リバーサイドも調整区域です。専門家に尋ねたところ・・・

ここは既存宅地を基本とした開発らしく、42条許可を受ければニコイチ長屋も建築可能とのことでした。

今、図面をCADにおこしています。この図面とシチュエーション＋家賃設定を賃貸管理会社さんにプレゼンしてOKでれば買い付けします !

GARAGE HOUSE は高効率です。

 藍住町ダイキ西側の弊社ニコイチ・ガレージハウスは建物の横に駐車スペースがありました。

なので、カップル(P＝2台)でも快適に住めるよう書きました～

土地から購入の場合、完全に単身者狙い(P＝1台)ですとガレージハウスは高効率となります。

アットホームで見た売地を見に行く時に、途中売地看板を見つけました。久米監督にちゃちゃっと図ってもらうとガレージハウスがスポッと配置できました～

ガレージハウスの間取り作成にはシャッターの通り、X方向に▲の耐力壁を設けるのが必須です。

敷地面積は120㎡台ですが建蔽率60％で116㎡あればこの建物の大きさはクリアできます。駐車スペースや通路等がない分効率が上がります。

少々売値坪単価が高めでも採算ベースに乗ることもあるので、こんなカタチの敷地見かけたら思い出してください。

看板主にメールしましたが、音沙汰なし。不動産業者の方にメールしてもほとんど返信こないの「なーんでか」(笑)

実現したい大階段。

 藍住町の良さげな売地は買い付けにロックがかかっていましたが、この度商談できることになりました。

この土地ではぜひ大階段を実現してみたい・・・

紙が破れるほど書き直しているので(笑)見ずらいと思いますが、3フロアで4段上がりきりの大階段が2洋室をスキップで繋いでいます。

宝塚階段といいましょうか、安藤忠雄図書館階段といいましょうか、迫力は随分違いますが意気込みはそんな感じです(笑)

これは案の一つですが、あとの二つも合わせて考えたいですー

もう一つの売地の探し方。

 「川を見ていた午後」の売地ブログはアクセス数が増えましたね(笑)やはり興味深いのでしょうか～

安価な売地を探す場合に、そこにしかない眺望を活用できたら他にない価値を生み出せるということでした。

なので、リバーサイド以外にもJR線路が近くて列車がみえるとか、高架道路や山並みが美しいとか・・・

ファミリー層が敬遠しそーなシチュエーションでも単身者にとってデメリットにならないと考えていく訳です。

つまり、ターゲティングの明確化ですね。

「川を見ていた午後」イメージ !

 安価な売地があってダメ元で見に行ったら、リバーサイドでこれは面白いと思ったという話を取引先の方にしたところ・・・

こんなんが送られてきました～

驚きました ! このイメージだったから(笑)

AIだそーです・・・えらい時代やねー

コスパ重視の2階建て。

 前回ご紹介したのは2フロアに大収納ゾーンを設けた間取りでした。3フロアにする分、価値も上がりますが建築費も上がります。

っということで・・・コスパ重視の2階建て。

それでもシューズクローゼット(土間収納)・パントリーや脱衣室にも壁一面収納があります。

やはりアピールポイントはリビングから「川」を眺めたい。

バルコニーからではなくリビングからということは、目線が下がるので床から窓にしないといけません。

かといって、掃き出し窓は設置できないので・・・下に地窓上に高窓を配したFIX窓が適切かと考えます～

川を見ていた午後(笑)

 リバーサイドの売地ですが、3通りぐらいプラン書いてみました。その中の一つ・・・

3Fの大きな開口とバルコニーアイアン手摺でリビングからこんな川を高いところから眺められます !

「川を見ていた午後」日々の暮らしに心のゆとりを・・・

グローバルな方は気さく。

 昨日、「キャノンが社長交代発表、御手洗氏は会長へ」とのニュースがございました。

驚きました～新社長とはご縁がございまして何度かお食事させていただきました。5兆円規模のトップですか～

ご昇進おめでとうございます。

気さくな方でシンガポール・中国・カナダ・米国等ずっと海外勤務だったようです。

以前、海外勤務が長かった医学教授の講演を拝聴させてもらいましたが、海外ではえらくなるほど威張る方は少ないそうです(笑)

5.5×6グリッド。

 今回作った良さげな間取りは、50坪の敷地に建物5.5×6グリッドの建築面積・戸建て2棟です。

5.5グリッド×910mm＝5,005mm、6グリッド×910nmm＝5,460mm。5.005×5.46＝27.32㎡ 

1F玄関ポーチ2Fバルコニー等、合わせた施工面積は1棟あたり54.65㎡(16.53坪)となります。

単身者或いはカップル向けで、低めに見て家賃59,000＋共益費5,000円＝64,000円×2棟×12ヶ月＝1,536,000円。

土地購入費＋外構工事費＋給水負担金＋諸経費＋消費税＝24,380,000円となって、なんと6.3％の表面利回りとなりました(笑)

新発想から良さげ間取り !

 藍住町の良さげな安価な売地はタッチの差で(笑)買われてしまいました。

代わりに候補に挙がったリバーサイドハウス ! 二階からの眺めを妄想していましたら、良さげな間取り出来てしまいました(笑)

これはこれで面白い～

新発想 !

売地探しておりますが・・・

窓からこんな景色見えたらいいと思いませんか ?

子育てファミリー向け新商品⑪

 確認申請がいよいよ許可なりそーです。2025年4月～法改正と同時に許可審査も検査も以前より厳格化していますので、少し時間がかかるようになりました。

今回のアピールポイントは「母」であります。「母」目線を中心に間取り等作成しました。

ファミリーの住まいには居どころが必要です。自然といつも集まっているエリアのことで、今回の住まいはダイニング及びキッチンであります。

家族団らんと言えば広いリビングにソファを想像しがちですが、子育てファミリーにとっては居心地のいい場所がダイニングです。

キッチンの横にダイニングテーブルを付ける動線で対面型よりファミリーに合っています。少し大きめのダイニングテーブルをセットします。

食事や御茶もするし読書も宿題もパソコンも含めて家族皆が持ち寄ってここに集まります。

食事の準備片付け、洗濯・子供風呂に入れた後にデザート食べたりとスムーズな動線上にカウンターや収納があります。

その生活の動きこそが寛ぎと捉えてるんです～

調整区域の開発行為のいろいろ。

 アットホームを見渡していましたら(笑)以前より坪単価が大きく下がっている売地を発見しました。

新規分譲地でしたので進入路もきれいし周りはボツボツ新築されていて雰囲気はグッ～でした。

ここにガレージニコイチを配置してやろうと企みましたが、資料を取り寄せたところ調整区域内の「大規模集落」開発行為でした。

こちら・・・

この開発行為の場合、赤線のように一戸建て縛りが付いていますので、長屋・共同住宅等は建築できないんですー

ざんねんであります・・・

新築住宅価格が高くなった理由。

 コロナ禍にウッドショックで木材費が倍ぐらいに急上昇しました。数年後落ち着き始めましたが、現在でも元の価格には程遠く取引されています。

ウッドショック後、世界的インフレと円安によって建築資材全般が数年前から上昇し続けています。でも住宅価格が高くなったのには資材高騰以外にもあるんです。

国による住宅の高スペック化であります。

住宅とは大きく分けて構造のハードな部分と暮らしやすさのソフトの部分がございます。ハードとは耐震・断熱等でソフトとは動線・収納などの暮らしやすさです。

そのハードな部分、今省エネ基準の最低ラインは等級4でわずか10年前には最高ランクでエコポイント30万円もの補助金があった性能であります。

現在、等級は7まであって各ハウスメーカーは競って最高ランクを目指すので当然建築価格は上昇します。これ以外のスペックも同様に最高ランクを謳ってアピールしていますから、20坪の建物でも新築坪単価は凄く高くなってしまいます。

本来、新築には各施主ごとに予算があります。その予算をハード面・ソフト面ともに上手にバランスを取るのが本来のハウスメーカーの役割で提案力なんだと思います。

国家上げてCO2削減に取り組むのはいいと思いますが、これで本当に削減なっているのか少し疑ってしまいます～国交省や経産省・環境省の補助金の出し方見てると予算を取るためのようにも見えてしまいますけど(笑)

売地の情報量。

 ネット等で売地を探していますと、仲介業者ページの情報量の少なさに落胆させられます。

専属専任となっているのに接面距離さえ記載がないのとか普通に存在します。既存建物があっても接面距離や接道幅員等はテープ引っ張ればすぐ判明します。

建物がなければ30分程度で簡易測量ができて三角形で敷地の作図もその日のうちに仕上げることができます。

物件を多数持っていて売買の入れ替わりが激しいなら理解しますが、業者がいかに行動していないのかというのがわかりますよね(笑)

ピンとくる売地がございましたら、わたくしまでご一報くださいませー

敷地高さが凹んでいたり盛り上がっていたり、周囲3方全て擁壁がいるようなのは初期土木工事が必要なので出来るだけ避けた方がお得であります～

満室になりました !

 2026年1月5日～入居募集開始しておりました、弊社GARAGE HOUSE Ⅱ(ブランチAB)。

本日2戸共申込が入りましたと管理会社より連絡がありました。

2025年12月20日にOB大家さん方々に先駆けてご内覧いただきました、家賃87,000円＋共益費5,000円＝92,000円にて満室となりましたのでご報告申し上げます。

ご入居される方々、誠にありがとうございます。GARAGEのある便利な暮らし楽しい日々を満喫してくださいませー

1365mmで出来ました !

1365mmを使って遊びながら間取り作っていたら、メッチャ面白い間取り出来ました !

1Fは洋室とトランクルーム1400mm、2Fは水回り、3Fは6帖と6帖が1.5帖の幅2730mmの階段で繋がっています。安藤忠雄氏の図書館の階段のようです(笑)

3F洋室二つはスキップしていますが、天井高は十分あります～こーなると何が何でも建てたいですね。

1365mmを使ってコストダウン。

 良さげな土地、比較的安価に思える坪単価です。管理会社いわく少し控えめな家賃設定でなんの問題もなく募集できるとのことでした。

少し控えめな家賃設定にするということは、建築材料＋労賃が上昇していく中で建築費を抑えつつ価値を高めていかなければなりません。

そこで・・・わたくしが良く採用する間取り術(笑)

1820mmではなく1365mmを適所に採用することであります。1820mm－1365mm＝455mmですね。

たとえばX方向455mm減らせばY方向が7280mmだとすると・・・0.455×7.28×2F＝6.62㎡減少します。

約2坪床面積が減るので坪単価45万円と仮定しますと×2坪＝90万円のコストダウンになり、カップル向け戸建てだと0.5％程度の利回りアップとなります。

1365mmにして違和感がないのは、玄関・ホール・トイレ・ウォークインクローゼット・洗面・UB・バルコニー等々。

間取りは910mmピッチで基本成り立っているので、その半分を上手く採用する技であります～

モチーフから。

 良さげな土地を見つけるといくつものパターンを当てはめてみます。インナーガレージか大収納付かスキップフロアかニコイチか戸建てか??はたまた長屋か。

敷地に余裕がないのでカタチに合わせつつ間取りを考えます。以前に没った間取り集みたいなモチーフがあるのでパラパラ見ながら新しく書いていきます。

先程ローコスト意識した1LDKやけどカップルもいける間取りが一つできました ! 

没ルかもですが(笑)

藍住の良さげな土地。

 昨日、アットホームで見つけた藍住町の土地なんですが、十分採算に合いそうな価格でありました。

本日、早速に久米監督と現地調査＋簡易測量。三角形で敷地を起こしたら良さげに配置できる～

進入路も含めこれといって気になる材料もなかったので、賃貸管理会社に問い合わせと給水・排水の調査中であります !

子育てファミリー向け新商品⑩

 こちらの図面をご覧ください～

3枚の扉が壁際で直角に曲がって壁にひっつく建具です(笑)

3枚の引込戸をラクカフェとかで戸袋作って収めることもありましたが、3枚引き戸では開けた時に1枚分残ってしまいます。

この場合、1.5間の内1.0間しか開口になりません。そこでその残った扉を平に壁にあててしまおうという仕組みであります。

そもそも3枚戸は建具1枚ずつが縦にずれていて1本道ではありません。この直角仕組みは1直線真っ平に建具がなって正に壁であります。

高いですが優れもの(笑)

皆様にご覧いただくために採用予定であります～お楽しみに !

価格改定続々。

 サッシ・エクステリア・住設等から価格改定のメールがきていました。去年からですと内装材はじめ続々と値上げの兆候が続いています。

金利上昇局面での建築費の上昇は新築される大家さんにとって気になるところ。

私は平成元年にこの建築の世界に飛び込んだのですが、当時はすごい高金利時代でもアパート系は結構建っていました。

その時とは需要と供給のバランスが違いますけど、今も入居率が高ければまだまだ問題ないと捉えています。

子育てファミリー向け新商品⑨

 いつもカーテンレールはWレールの標準的なものを取付けておりました。

今回リビング南向きの1.0間窓×2か所については化粧のカーテンレールをチョイスしようと思っています。

いつも家族が集う空間に似合いそうなカーテンレールを採用したいですねー

つまえる暮らしVer.couple の建築実例アップしました。

2025年末にお引渡ししました「つまえる暮らしVer.couple 」と同じ間取り同じ仕様の戸建て賃貸10棟の建築実例をアップしました。

こちらの大家さん、弊社商品が竣工するたびに毎回見学会にご来場内覧していただいています。「今回はたいそう気に入っていただいたのかな」と自惚れております(笑)

内覧はホームページ内の、商品ラインナップ→戸建て賃貸住宅→つまえる暮らしVer.couple をご覧くださいませ。

子育てファミリー向け新商品⑧

 通常の壁厚というのは、石膏ボード12.5mm＋柱105mm＋石膏ボード12.5mm＋壁紙0.5mm＝130.5mmぐいでしょうか。

余裕がなく少しでも広めにとりたい時などは構造上・断熱上問題ない柱なくして、45mmとか60mm部材を柱代わりに使うと約50mm程度広がります。

両壁できるとしますと100mmも広がる～コンパクト住宅に取ってこれは大きいです～どこに採用したか、ご見学の際にあててみてください(笑)

子育てファミリー向け新商品⑦

 2Fに洋室3部屋あるので、どーしても2間ぐらいのローカができてしまいます。

このローカ、階段との間に手摺があるんですが、手摺壁厚を利用して本棚にしようかと思っています。

とは言え、ローカ巾を確保しなくてはいけませんので。奥行きがそんなには取れません～

でも漫画・新書判や文庫本サイズだと収納できます。

隙間や空間をできるだけ費用掛けずに、あっちこっちにいっぱい利用出来るしかけを工夫していきたいです。

子育てファミリー向け新商品⑥

 もうじき着工します「子育てファミリー向け新商品」ですが、トータル見積り試算しました。

いつものように思ったより価格高めでありました(笑)

今回も住まいのあっちこっちに魅力的なしかけを施しています。

それらを全部施工しますと利回りにかかわると思うので、一つ一つ価格を明確に出しておいて、大家さんがそれぞれチョイスできるようにしたいと考えています。

基本価格を先に算出しまして、そこから「あれがほしい」「ここは採用したい」と足していきましょう。

2026賀正 !

 2026年明けました～おめでとうございます !

今、青山学院が小涌園で猛追しています。相変わらず素晴らしいレース運びですねー