今土地購入の話が進んでいるところを例に自己流資産づくりを公開します(笑)おおげさ～
50坪で×@15万円＝750万円の土地を購入します。解りやすいように細かな経費なしで試算してみます。ここに単身者用戸建て賃貸2棟を新築します。1棟@800万円×2棟＝1600万円。家賃62,500円×2棟＝125,000円×12か月＝年150万円となります。
ここで一般的な表面利回りは、建物で150万円÷1600万円＝9.3％。土地＋建物で150万円÷(750万円＋1600万円)＝6.3％になります。
今回、土地代金の750万円は別物件で家賃－返済＝手元資金を使います。750万円がわたくしの財布から出ていくお金でございまして、建物は銀行クレジット・つまり信用創造し生まれてきた新しいお金をあてます。
1600万円20年ローンの支払いが月々74,000円で内金利は9,000円程度です。125,000円－74,000円＝月々51,000円ずつ手元に残ります。わたくしの財布から出た750万円のお金は、そもそも土地に資産替えしたものですから、帳簿上・右と左は＝な訳ですが、750万円÷5.1万円＝147か月で財布にもんてきます(笑)つまり、12年ちょっとですね。
12年のリスク管理だけで750万円の土地を手に入れたという考え方です。ローン完済までの20年間では、51,000円×12か月×20年間＝1224万円が手元に残っています。
21年目ここから、あと5年間保有して家賃下落考慮5.6万円×2×12か月×5年＝672万円手元に残ります。建物が25年したところでリフォームして売却しましょう。
1224万円＋672万円＝1896万円からリフォーム代金や家賃下落分や管理費用など500万円を引いても1396万円手元に残っているはずです。5.6万円×2棟×12か月＝134万円の利回り10％で売れば売れるはず(笑)
1340万円が手元に残って、1340万円＋1396万円＝2736万円を次の土地購入費にあてるという資産づくりサイクル(笑)今回は戸建てで試算しましたが、ニコイチやアパート系の利回りなら高く良くなります。
このサイクルには重要なポイントが3っあります。
①家賃収入－返済＝このお金を使わない
②表面利回りだけでなく管理費用や家賃下落を当初から多めに見て諸経費等は自己資金を出す
③20年後でも競合に勝てる賃貸商品を10％以上で売る～
いかがでしょうか、家賃で手に入れたお金と信用創造してもらうお金をうまく扱うことが資産づくりに大切だと思います。
