内容が新商品シリーズなのに数字があったりなかったり、しておりますが(笑)今回の4商品の内、スキップフロアの多重床構造は2種類。ガレージの入力は無事終えました。
矩計寸法がややこしくて久米監督やら設計事務所やらに何度も聞きながら進めました。
今から単身者用間口なんと3,640しかない戸建てのスキップフロアへと進めてまいります。一度書いて進めていた間取りを途中で替えました。スカイダイニングと称して最上階に持っていこうとしましたが、リビングとの兼ね合いから最下階まで下ろすこととしました(笑)
いっちゃん上からいっちゃん下まで、この極端が楽しい～こんな矩計を・・・
老眼に耐え、肩こりに耐え、空腹に耐え(今日は一日ラマダンの日)本日もそろりそろりとCAD入力しております(笑)
単身者ローコスト系から、今はスキップガレージに移りました。このガレージ2.5F建ての高さがあるために、外観がのっぽさんになります。外観デザインは細高いほどムズくなります。
壁をふかし、上階をハングさせて、屋根を少し飛び出せさて、と詳細デザインに取り掛かっているところであります～
いつの間にか新商品シリーズ忘れていました(笑)24ですか。
前回、藍住・北島・松茂・徳島市と4か所で展開すると発表しました。全部戸建て。
しかし、用途地域や開発許可状況に加えて市町村見解によって敷地を分割できないケースが今回は2か所あります。ここには長屋式戸建てを採用します。
この長屋式というのも徳島市は屋根＋梁が繋がっていないと長屋として認めてもらえませんが、県管轄だと梁だけが繋がっていれば長屋として受け付けてもらえます。
梁だけなら、見た目も完全に戸建てです。この辺りもご見学の際には気をつけて見るとおもしろいと思います～
いずれにしても、完全な戸建て二つを繋げるのですから、入居者から見れば戸建てと言ってもいいと思いますねー
全国の事業者全部に総務省・経産省が経済センサス活動調査というのを実施しておるようです。
弊社はネットでさっさと調査内容を回答したのですが、徳島県から派遣された調査員が「調査員証」なるものを提示して先日来社されまして・・・回答を郵送にしますか ? ネットにしますか ? と尋ねにに来たとです(笑)
デジタル化はまだまだの様子です。
さてさて、新商品も図面に取り掛かっておりまして・・・間取りを見ながら建築CAD入力し始めました。
ウインドーを右左半々にして、左にパース・右に平面としていまして。平面を入れながら、パースで外観等見え方をチェックしつつ入力していきます。
クルクルと外観パースを回転させながら、頭の中を整理しつつ思考を巡らせるとです。
ホントは楽しい時間のはずなのに、老眼でメッチャ肩が凝りまする(笑)
仲介人に買付証明お渡しして２か所指値お願いした件ですが、一つは少し条件変更、一つは快諾いただきました。両方進めていくことになりそうです。
これで今確認申請中の
①北島町4棟・カフェスタイルのカップル向け、
②契約済みの藍住町2棟・プライバシー守れるカッコイイ単身者向け、
それらに加えて
③松茂町2棟・スキップフロア＋ピットダイニング＋ロフトの単身者向け、
④徳島市3棟・インナーガレージ＋スキップフロア＋大収納＋リモート室有＋ロフトの単身者かカップル向け、
以上4種類の新商品を建てていきます。
エリア分散させてリスクヘッジした訳ではないのですが、結果うまくバラバラになっていますねー
これらの土地すべて事前に管理会社・社長さんに事前見解＋アドバイスいただいておりますので、安心でございます。
なぜか、同じものをしたくない～せっかく造るんだから新鮮味がほしいんです。見学された方には全商品びっくりしてもらいます～
それが目的ですから(笑)
角地に駐車場があるので、どっちの接面道路から停めた方が止めやすいか ? 現場検証してきました。以下久米監督が傘で指しているところに段差があるとです。
っで、よく見かける以下の段差スロープですが、違法っちや違法なので指摘されたら除けることになりますので、おススメできません・・・
昨日午前中にOB大家さんから電話がありまして「よっかわさん午後の予定どない」「大丈夫ですよ、時間も合わせられます」「ほな、よさげな土地があったけん寄ります」ということで午後打ち合わせすることになりました。
こちらのOB大家さんは弊社にて既に2か所で賃貸事業進行中の方であります。今回購入ご検討の土地は小さめですが、エリア的に優位な場所。角地で近くに神社やお寺がある閑静な住宅街であります。ここに何が建つのか、お話しながら検討し始めました。
まず、「1F駐車場、3F4Fと上へは建たんで ?」から・・・鉄骨エレベーター式は階数を重ねないと利回りが悪いので、まず保留。「次に戸建てで、ファミリー向けなら何棟いけるか、カップル向けなら何棟いけるか、単身者向けなら何棟いけるか、検討しましたが駐車スペースがどうしても取れません。そこで「ほな、ガレージハウスは ?」と大家さん。ガレージハウスも入るには入りますが、ご希望の戸数に届きません。
そこで地図をガン見していくうちに「ムムッ、学生いけるかも ???」っとなって管理会社に電話しました。場所を伝えたのですが、詳しくわからん感じだったので地図をメール添付で送りました。ご担当者さん、すぐ事務所に帰って確認しますとのことでした。
学生用スキップハウスなら駐車場も必要なく戸数もご希望に届きそうでした。しかし、角地・道路幅員による道路斜線が気になる・・・スキップハウスは全高がほぼ3F建てと同じですからねーそこで久米監督に電話、今の現場からほど遠くなかったので道路幅員を測ってきてもらうことになりました。
そもそも大家さんが持ってきてくれた資料は建物の登記図面で土地の寸法がありません。そこで拡大コピー拡大コピーして1/100をムリヤリ(笑)作成。測ってみると登記簿図面より面積が多い。そこで、再度大家さんが仲介人に電話して面積確認したのですが、やはり差があります。
そのうち、管理会社から電話があり「学生用で十分大丈夫です」とのお答え。この辺りで天候回復感満載(笑)
「ほんじゃ、取り合えず学生用で進めますか」そんな折、久米監督から電話があり、道路幅員や外周を簡易測量した数字が判明。その数字が先ほどの拡大コピー拡大コピーの寸法とほぼ合う点と線(笑)
っということは、登記簿面積と随分違いますよねーその土地の道路との接面には側溝があるので、官民境界はいいとしても民民境界は確定書作ってもらった方がいいとお伝えしました。そのことを大家さんは仲介人にご連絡。
しか～し久米監督が図った道路幅員寸法では道路斜線が当たってスキップハウスが建ちません。そこで、「学生用おしゃれメゾネット長屋でいきませんか ?」っとなって、「うん、そーだそーだ」となりました(笑)これなら戸数・利回りも大家さんご希望の数字で回りそうです。
っということで前向きにお話を進めていかれるとのこと～
土地購入からのケースでは、駐車スペースや通路をできるだけなくすことで、全体の利回りは格段に良くなります。典型的なケースでございました・・・
トータル3時間のできごと、土地購入って縁があると思います～
本日の地元紙にウッドショックの掲載がありました。数か月前に言われ始めたウッドショック・・・
日本で木材が不足して価格が上がっているという記事。弊社、事実仕入れベース全体で15％程度の値上がりでありまして、現在は時価取引に変更なっています。値上がり幅ですが倍になったとかは、ちと違います。つまえるハウス1棟分で値上がり分が20万円代ですかねー
理由は、米国のバブル経済＋コンテナ運送の不備など様々取りざたされておりますが、基本は日本が仕入れに失敗したのは間違いないでしょう。いや、ひよっとしたら、わざと(笑)
いずれにしても、米国と中国は日本と違って好景気に沸いています。バイデンの財政出動で投機目的のマネーも飛び交っておりますので、木材市場がロックオンされたのかもわかりませんね。もし、そうならどこかの時点で暴落するでしょう。
大家さんに弊社の立場から現状をお伝えしますと、木材市場流通量が7割になっていますので、協会等示し合わせて前年度実績7割でなるべく平等に出荷している様子です。
弊社は去年通年より多く木材消費しましたので、影響は限定的だと今のところ見通しています。いずれにせよ、半年であれは何だったんとなるのではと思っております。
皆様ご心配なく～
もう一つ最終検討に入った土地があります。売地・坪単価低めでございますので、一等地というエリアではございません、が・・・
建物で一気にランキングをひっくり返します～カッコよく暮らしたいけど、ゆっくり寛ぎたい～リビングからスキップして下がるダイニング。しかも、着座ではなく床座ダイニングを計画中。
床座は周りからの凹み感ですごく落ち着きます。リビングの床が周りに回り込んできて、そこに本やミニコンポなど並べてゴロゴロするスペース～
今のところ、楽日々シリーズ4タイプデビュー予定ですが、その一つですたい。
今から戸建て賃貸シリーズを建てていくにあたって、駐車場の考え方をお話します。建物本体にオリジナル性・圧倒的な付加価値を作るのは当然基本ですが・・・
大手メーカー数社が賃貸市場の大半を占めていますので、規格型・企画商品が多いということは以前お話ししました。この場合の駐車場は一部屋・家賃に駐車1台含まれているケースが多く、追加はいくらか費用が発生します。来客用駐車スペースもほとんどなく、入居者は不便しているはずです。
わたくしの考えるこれからの駐車台数は、単身者向け2台・カップル向け3台・ファミリー向け縦列でいいので4台が理想だと思います。
しかし、駐車場に番号を振って車止めがあってというやり方ではなく、ゾーンとしての考え方です。そのゾーンを好きに使ってくださいというと車台数が少なくていい人は、余裕が生まれます。ちょっとした荷物の積み込み時など仮置き場にもできますし、自転車やバイクを洗うこともできる。その独占していいスペースが他物件にはない魅力となって、戸建てならではの価値が暮らしぶりに豊かさをもたらせると考えています。
計画中のものはすべてこの考え方の駐車をしようと思っています。築古年数を経てもこういった他にない魅力の数々で後光を放てば入居率は下がらないと考えているんです。
あちらこちらで、高齢者向けワクチン接種が本格的に動き始めましたが、我先に感が否めませんねー
個人的環境からいって感染確率が低いわたくしは一番最後に打とうと思っています。徳島市で一番最後、最後の最後でいい。
なぜなら、同居老人もいない、医療従事者親族もいない、子育てもすんどる、面談打ち合わせも少ないし、何といっても今スグ死んでも誰も困らない(笑)
この「我先に」の行動は世界に日本の民度の低さをアピールしてしまっています。落ち着いて待ちましょうよ。
わたくしは一番最後でいいと覚悟してから、なんてことないし。「まだ打ってないん ? 」と言われたら、順番待っていますと言いいたいです～
だいたい旅客機乗るときも、わたくしはいつも一番最後を目指しています。搭乗口が開くと列ができます、一旦空くと見せかけてまた列が長くなります。これを何度か繰り返す間、音楽聞きながらずっと座り込んでいます。
列がなくなってもすぐには立ちません(笑)ロビーを見渡し誰か小走りに来てないか、ゆっくり見渡します。「よーし、あの人が最後やな」と思ってから搭乗口に向かいます。そこからブリッジを歩く間、何度か後ろを振り返り、一番最後を再度確認します。前方には、惜しくも最後から2番目の方が歩いています(笑)
わたくしの席はプレミアムシートなので一人掛けの上に前方なので、誰にも迷惑はかかりません。わたくしが乗り込むとチーフパーサーがドアを閉めます～
しかし、たまにドアを閉めないのでおかしいと思っていたら、わたくしの後からプレミアムシートに来たヤツがいました。上には上がいるもんです(笑)
脱ハンコなのに買付証明書にハンコ押しましたわ(笑)それが、こちら。
まぁ当初は、境界確定書を売主側で作成してもらおうと思っていたのですが、現地4隅に古いプレート表示がありました。しかし、座標がないので現地復元することができない。そこで両隣の敷地の測量図を調べています。片一方は座標が存在したので、もう一方に座標があれば、それぞれの境界は明確に再現できるわけです。
そうしますと、「境界確定はしなくていいので、もうちょっとまけて」戦略の方がよくない ?っとなったとです。
今後クリアしなければならない案件はありますが、この買付証明書で動き出した訳なんですねー
いくつかのオリジナル戸建て賃貸計画をしておりますが・・・考え方＋捉え方がだんだん定まってきました。
地方においての賃貸事業は既に斜陽化しているとの見方がありますが、それゃーちと違うと思います。今までの賃貸物件(2LDKなど数字と記号だけで伝わってしまう物件)が斜陽するんですね。どゆこと、といいますと・・・
地方での賃貸物件の多くは大手数社が独占しています。あと地元系はRCマンションが多いでしょ。大手数社が多い理由は、社会的ブランドに裏付けされた「営業力」であります。なので、商品力では勝つことができます。
数多く建てられている建物には入居者が存在しています。そのエリアに商品力で圧倒的に上回ることができたら、ゾロゾロと入居者は移ってくるとです。
賃貸事業は新築時が一番強く、築古年数を重ねるごとに弱くなっていく傾向がありますが、オリジナル性が強く他では実現しない環境であれば築古年数を経ても人気を保つことができます。
たとえば、「つまえるハウス」ですが、1Fと2Fの間に大収納階があります。あと20年建って近所に戸建て賃貸が新築されても、その荷物が入らない住まいには引っ越せません。
これは、一つの例ですが、そこにしかない魅力を明確にしてターゲット目掛けてピンポイントで打ち放てば必ず心に響くと考えます。
ブランド力ではなく、個別住まいの商品力が入居者に響けば安定的な経営となるはずです。空室率というのを行政などがはじいていますが、40年建ってリフォームもしない物件も新築もごちゃまぜデータであります。
中身を良く精査して行動するべきでしょ。もう出尽くした感がある、これからが一番安全な賃貸事業がてきると思うんです。後出しじゃんけんはまけへん～
買付ミーティングを明日に控えました、今回のこの土地に絞ったポイントを「ここに告白す」(犬神家の一族ww)
まず、学校が遠いエリアなんです。これはファミリーターゲットを外せば帰って競争率が下がって取得しやすいです。次に日亜と大塚のちょうど間(笑)
まぁ、これは極端な言い方でありますが・・・徳島市中心部へ行きやすく＋空港にも行きやすく＋京阪神への高速へも行きやすく、北島や藍住などの大型ショッピングモールやイオンモールにも行きやすい、ちょうど真ん中。
エリア的にはそんな感じですが、わたくしが一番気に入ったところは「ピットロード」です。つまり、その住まいに帰るピットイン、その住まいから出かけるピットアウト、その道のりピットロードがたいへん走りやすい。
北へ南へ西へそして東へと窮屈なピットロードを通ることなくサーキットへ出られるというイメージ。ただ敷地は西に向いています～すべてが揃っていたら、既に売れているし買付条件などに乗っかってこないでしょ。
西日を避ける工夫をして、ピットロードの良さを感じるターゲット・入居者の喜ぶ住まいづくりをすればいい買い物という訳だす。さぁ～どうなりますやら。ドキッドキッ～なんとかぁこまっちっ～
建築指導課関連はオッケーでした～
次に都市計画課関連ですが、ご担当者の見解はオッケーでございましたが、念のため庁内協議して連絡するとのこと。こーゆー場合、ほぼほぼいけると思う。
エネルギーが湧いてきたとです。
さっそく、こちら買主側の仲介人と指値戦略ミーティングを執り行うことにしました。いかに売主の心象を良くしたまま好条件にしてもらえるか ?
「まぁ～しゃーない、ほなほんでいくでぇ」と言ってもらえれば取引成立だな(笑)
昨日の三斜測量の結果、ネット広告上の寸法が間違いであることが判明し、計画しなおしています。
まず分割の意味ですが、地番を分ける分筆とは違い、確認申請上敷地を分けて別々に申請することをいいます。
当初、長屋式で2棟・4戸と考えておりましたが、長屋式1棟・2戸＋戸建て1棟・1戸に計画変更して、利回り試算しなおすとです。
あと、以下こちらが現実に都市計画法＋建築基準法等クリアできるか、役所に事前協議に行きます。
仲介業者に許可もらって、売地を現地測量してきました。
なんとHP上の接道24,800となっているのに、22,380と2m以上短い・・・
2mも違うと入るもんも入らん。
なんちゅう誤差でしょう ???
計画プラン、やり直しですが気を取り直して再考してみるとです。皆様もぜひ現地測量しましょうね～
町によっては、敷地を130㎡以下に分割できないということで、長屋1棟・2戸にして分割しない手法が使えたり。
今回、お悩み中物件は、開発許可区画で調整区域165㎡以内には一つしか分割できないという場所らしく、300㎡を3つに分割はできないそうです。
しかし、BEACH・RUOTEなど大型開発地域なのに完全に真っ二つに分割できたんですよねー、わからん～
県・市・町それぞれの規定や指導要綱があるため何度聞いても確実性が薄くて、行政側は一つ一つ前もって協議に来てくださいとのことでした。ので、一つ一つの案件を具体化して聞いていきます。
皆さん、トナラーって知っていますか ? ガラガラに空いているのに隣にくるヤカラをいいます。
トナラーはあらゆる場所に出没し、元々いた方々に恐怖を与えます。駐車場・ジム・映画館・パチンコ店・カフェに食堂・公衆トイレ・公衆浴場等々、突然出没します。
わたくしは以前、ゴルフ練習場の2F打席に一人で打っていたところ真後ろの隣打席にトナラーがやってきました。恐怖でした～なんで、50打席も他空いているのになんですぐ隣 ? もちろん打席を替えました。
トナラーの理由は様々な見解がされているようですが、一説には病気とも言われております。
わたくしは、一日2食で午前中10時すぎにブランチをいただきます。「やま」「二軒屋食堂」「はなまる」を先発ピッチャーのように中3日・連投ありとローテーションするヘビーローテーションです(笑)
当然、いつもガラガラの時間帯ですから、一人きりか数人だけで過ごせます。今朝もわたくしが店に入りますと、先客一人だけでした。そこから離れた席に着席して食べ始めますと、もう一人レジに来たようでした。いつもながら「美味しい～なぁ」と機嫌よく召し上がっていますと、お盆を持ったおっさんが隣に座りました。トナラーの出現です(笑)一瞬凍りつきましたが、冷静にお盆を持ち直して離れた席に移動し事なきを得ました。
お店に総勢3人ですよ。ガラガラですよ(笑)ソーシャルディスタンスの問題でもあるので、厚労大臣＋経済再生大臣も含めて座長もトナラーへの注意喚起をするべきだと思います(笑)(笑)皆様もお気をつけくださいませ～
土地探しの真っただ中、こちら買主側も仲介人を立てて交渉してもらう予定でございます。どちらにしても3％手数料が発生するなら、双方立てた方が話しやすいでしょ。
ただ売値が高いと思う場合に「これってちょっと安くならんのですか ? 」っと尋ねるのは効果が薄いようで。えーかげんな問い合わせが結構あるようなので、売主側に響かないんでしょうね。
なので、指値する場合は仲介人に買付証明書持参で乗り込んでもらうと・・・それでアカンのならしゃーないという指値ですな。
なので今、調査＋腹をくくっているところであります(笑)
GW中、わたくしはずっとアットホームを見てはゴゾゴゾと・・・自粛を兼ねて計画をしておりました。本日GW明けて久米監督ともミーティングしましたが、今のところ殊の外平和でございます(笑)
しかし、アットホームの仲介情報は少なすぎますねー
接面が掲載されているだけでも、まだいい方です。建物有、更地渡しご相談、引き渡し即時など境界確定もなく、給水排水記載もなく、調整区域なのに住宅向きとなっていて許可要因の記載もなく、「これゃ素人なら、ほら手が出せんわ」と思う掲載がいっぱいあります。
日本の不動産仲介は、もっと詳細まで法制化する必要があると思います。紛争も減るだろうし、更なる流通を促すことになると思うんです。
ずっとアットホームを見ていますと、「おっ、こんなところに、この間口でこの価格」というのが出没してしまいます。このころは、既に見飽きて大分疲れていると思った方がいいようですな(笑)
ほんで、ある程度建物を書いて配置して意気揚々と見に行くと・・・「段差があるんかい～」っとなってトボトボ帰ります(ちょうどひげダンスの失敗した時の感じ)
ストリートビューでは良く解らんことあるんねー
ガレージハウスにスキップも大収納もぶち込んだ、戸建てをなんとかしようと企んでおりますが、前回とは違う段々を作りました。
また、スキップしたLOFTからサブバルコニーに出て屋根から顔を出すのもいいでしょ。どこを段々にして1400mm空間をどう重ねていくかで変化していくのですが、最上階のロフトからガレージまでの階段数が28段と一般の二階建ての倍あるということを考えますと、ちょうど中間地点の2Fフロアにキッチンとトイレがある方が暮らしやすそうです(笑)
昨晩BS1で「欲望の資本主義・特別編」をやっていましたね。その中でk字回復というワードが出てきました。V字回復でもL字S字でもなくk字。V字回復する企業と右肩下がりに落ちていく企業に分かれていくことを言うんだそうです。
中国は既に高度経済成長に戻り、米国も200兆円の財政政策で経済は成長基調にあります。バイデン大統領は中間層の復活を掲げて長期に渡り財政を出動させ富裕層を増税し、貧富格差を縮めようとしているんでしょ。
その中であってもk字回復と言われているのですから、今の日本の財政政策ではk字の上側はほんの一部になりそうですよね。
コロナ禍で影響を受けた業種の上位に飲食や宿泊より建設があったのに驚いたのですが。店舗改装やオフィスや宿泊のリニューアルがなくなったことが影響しているんだとか。
いずれにしてもデジタル系やネット小売りなどのk字回復の上側は未来があるようです。あと、世界中で財政出動した結果GDPは上がり、モノが売れているようで、製造業は底堅く強いんだそうです～
さぁ不動産は上側か下側か、ほぼ下側と見られているようですが、中身で大きく分かれるというのがホントだと捉えています。
一つの土地は藍住町でございまして、本日無事契約が終了いたしました。これから、民民・官民の境界確定書作成にかかって完了次第に実測取引となります。
取引とは、売主側の権利証と譲渡証をもらって、買主側が残金を支払う作業をいいます。密になりますが(笑)銀行一室をお借りして執り行うと思います。
また、今回仲介していただいた方の感じが良かったので、「わたくし買主側の仲介人になってだぁ」と頼みました(笑)
快く引き受けてくれましたので、あと二つ三つ買おうと思うとです～
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