昨日午前中にOB大家さんから電話がありまして「よっかわさん午後の予定どない」「大丈夫ですよ、時間も合わせられます」「ほな、よさげな土地があったけん寄ります」ということで午後打ち合わせすることになりました。
こちらのOB大家さんは弊社にて既に2か所で賃貸事業進行中の方であります。今回購入ご検討の土地は小さめですが、エリア的に優位な場所。角地で近くに神社やお寺がある閑静な住宅街であります。ここに何が建つのか、お話しながら検討し始めました。
まず、「1F駐車場、3F4Fと上へは建たんで ?」から・・・鉄骨エレベーター式は階数を重ねないと利回りが悪いので、まず保留。「次に戸建てで、ファミリー向けなら何棟いけるか、カップル向けなら何棟いけるか、単身者向けなら何棟いけるか、検討しましたが駐車スペースがどうしても取れません。そこで「ほな、ガレージハウスは ?」と大家さん。ガレージハウスも入るには入りますが、ご希望の戸数に届きません。
そこで地図をガン見していくうちに「ムムッ、学生いけるかも ???」っとなって管理会社に電話しました。場所を伝えたのですが、詳しくわからん感じだったので地図をメール添付で送りました。ご担当者さん、すぐ事務所に帰って確認しますとのことでした。
学生用スキップハウスなら駐車場も必要なく戸数もご希望に届きそうでした。しかし、角地・道路幅員による道路斜線が気になる・・・スキップハウスは全高がほぼ3F建てと同じですからねーそこで久米監督に電話、今の現場からほど遠くなかったので道路幅員を測ってきてもらうことになりました。
そもそも大家さんが持ってきてくれた資料は建物の登記図面で土地の寸法がありません。そこで拡大コピー拡大コピーして1/100をムリヤリ(笑)作成。測ってみると登記簿図面より面積が多い。そこで、再度大家さんが仲介人に電話して面積確認したのですが、やはり差があります。
そのうち、管理会社から電話があり「学生用で十分大丈夫です」とのお答え。この辺りで天候回復感満載(笑)
「ほんじゃ、取り合えず学生用で進めますか」そんな折、久米監督から電話があり、道路幅員や外周を簡易測量した数字が判明。その数字が先ほどの拡大コピー拡大コピーの寸法とほぼ合う点と線(笑)
っということは、登記簿面積と随分違いますよねーその土地の道路との接面には側溝があるので、官民境界はいいとしても民民境界は確定書作ってもらった方がいいとお伝えしました。そのことを大家さんは仲介人にご連絡。
しか～し久米監督が図った道路幅員寸法では道路斜線が当たってスキップハウスが建ちません。そこで、「学生用おしゃれメゾネット長屋でいきませんか ?」っとなって、「うん、そーだそーだ」となりました(笑)これなら戸数・利回りも大家さんご希望の数字で回りそうです。
っということで前向きにお話を進めていかれるとのこと～
土地購入からのケースでは、駐車スペースや通路をできるだけなくすことで、全体の利回りは格段に良くなります。典型的なケースでございました・・・
トータル3時間のできごと、土地購入って縁があると思います～
