首都圏のマンション価格。

 ネットニュースに首都圏のマンション価格が次のように出ていました。

「　地域別の平均価格は、東京23区が47.9％上昇の1億1475万円、23区以外の都内は1.4％下落の4911万円、神奈川県は22.0％上昇の6078万円、埼玉県は17.7％下落の4939万円、千葉県は2.5％上昇の4837万円だった。」

23区の高い上昇率に比べて23区外が下落しているところが極端ですよねーパワーカップルと呼ばれる共働きでそれぞれ約1000万円ずつの年収がある夫婦が中心購買層だそうです。

しかし、この方たちが1億円以上のマンションを購入するのは高リスクに思えてなりません。1億円ローンで月々約30万円返済しながら年老いていく訳です。

年収が続くのか、夫婦仲が続くのか、ローン完済年齢まで所得があるのか等々・・・

マンション価格自体このまま高値が続けば問題ないでしょうけど、どこかで調整されるはずです。

その際、物件・マンションごとに調整幅があると思うので、将来の売却時にどのような魅力があるか、ここを注目しておきたいところ。

弊社賃貸物件も売却時には、他にない高付加価値を買主にアピールできるようつくっております～

Z4にアダンソンハエトリ住み着く。

 益虫と言われているそうです、よく見かけるあの小さな蜘蛛・・・アダンソンハエトリというんだとか。

Z4運転中に何度も現れました。運転中なので窓を開けて出ていかんかなと思っていましたが、出ていかんのです。

自宅ガレージ内で窓アケッパや幌オープン状態で一晩置いたりしてもまた出没します～

小さく人に害がないらしいので、殺意も芽生えません。もう2週間はZ4に住んでいます。車の中で水分や食事はどうしてるんだろーと逆に心配になっています(笑)

早く世間に戻してあげたいのに、今日もチラッと表れどこか隙間に入っていなくなってしまいました～

エスキース 。

 新計画を立てる最初の最初、概要となる構図みたいなものをいろんな角度から書きなぐります(笑)

エスキースという作業工程でスケッチのようなものであります・・・

これでは何が何だかわからないと思いますが(笑)書きなぐっているうちに徐々に見えてまいります。

ここで検討しているのは建物の棟数や配置+方角による間取り、合併浄化槽埋設位置、給水方法やガス供給経路や敷地分割+避難路に加え駐車計画等々・・・

また接面道路からどのように建物たちが写って見えるのか ? あたりも検討しつつ進んでいきます。

ありがたい融資の途中連絡。

 もうじき、徳島市川内町「鶴島」で戸建て賃貸3棟を自社商品として新築し始めます。

今回、建築費の一部を銀行より借り入れいたします。

融資申し込みをしますと・・・担当者⇒支店長⇒審査部へと書類が流れて合否判定が下されますよね。わたくしは、いつも担当者さんから審査部の感触を聞いています。

「まず問題ないでしょう」と早々にお返事さえいただければあとはゆっくり待てばいいんです～

今回も約2週間で「いけるでしょ」いただけました。さぁ着工しますよー

確認待ちですが(笑)

建築中も含めて全て満室。

 つまえるハウスKM棟は、大収納階付きのファミリー向け戸建て賃貸であります。この間施主さんとお話した時、満室になったと言ってくれて安心いたしました。現在、外構工事の途中で今月末にお引渡し予定でございます。

また、先月お引渡ししましたSKIP HOUSE 4棟・16戸も竣工後まもなく満室となったそうで何よりでございます。

徳島県の賃貸市場では、戸数は減っているというものの今現在も1LDKみたいな何の特徴もない(笑)アパート系お部屋等が次々と建築中でありまして、家賃も7万円～8万円以上のモノまであります。

新築時はいいとしても、同じような見たことのあるお部屋を大量に生産し続けて、20年後どーなるんでしょう～なんで今既に多数存在するような物件をわざわざ建てようとするのか ? わたくしには理解に苦しみます(笑)　どうやって競合に勝つおつもりでしょうか???

次の「鶴島」その次の「新本須」も全て新しい取り組み(暮らし方提案)を取り入れながら進めていきます～

新規プランの第一段階、避難路。

 敷地調査で測量・給水・排水・各許可＆申請書類等々もお調べしていきます。そして建物の候補が絞られてきますと、敷地に配置していくのですが、この時に大切な項目があります。

共同住宅+長屋には避難路が敷地内に必要です。この避難路は建物の出口から道路まで遮るものなく続いていかなくてはなりません。なので、避難路上は駐車場やプロパン庫・ゴミST等の設置などは計画できません。

戸建ての場合は棟数ごとに敷地を分割し、接面道路まで進入路が2m必要ですが、これは避難路ではなく敷地の接道義務なので駐車場やプロパン庫があっても大丈夫なんです。

SKIP HOUSE など共同住宅・長屋では戸数によってこの避難路が2m・3mと幅員が変わるところも重要ポイントです。

複数棟配置する時は、この避難路の確保の仕方によって配置できる棟数が大きく変わってきてしまうので、大切な工程といえますー

受水槽の設置。

 昨日、敷地調査に行って参りました。今回 SKIP HOUSE をご計画いただくということでございます。

ただ給水管の新規引込ができないようですので、受水槽なるものを設置いたします。

一旦大きなタンクに水を貯めて加圧ポンプにて送っていきます。どの程度のタンク規模になるかは設備専門・設計事務所さんで算出していただきます。 

タンクが空にならないよう建築物に合わせて複雑な計算が必要みたいです～

本日、施主さんと敷地視察。

 本日、雨でございますが・・・施主さんと新計画の敷地調査に行って参ります。

事前に弊社で確認申請前に必要な各申請や給水・排水経路等をある程度お調べしておりまして、今回現地にて大家さんと状況を共有いたします。

各申請等は行政窓口ごとに見解・裁量が違いますし、その隣地環境によっても難易度が違ってくるので、早め早めの打ち合わせが望ましいですね～

新本須D棟も造り付けテーブル。

 鶴島のBC最上階はLDKです。そのDKは対面カウンターとテーブルが一体になった造り付けテーブル＆カウンターでございます。

新本須A棟とB棟C棟はおよその計画案が進行中でありますが、D棟はこれからです。

そこで、同じ造り付けテーブルでもカップル向けとファミリー向けではこんだけ違うというのをやってみたくなったとです。

ファミリー向け造り付けダイニングテーブルでは、食器を収納する位置とテーブルとの関係、キッチンに立つ人と食品庫との動線などを工夫したい。

大きな造り付けテーブルの半分はテーブル、半分の上部には家電置き場+下部は収納にして、家族皆の参加型動線にしたいですね。

新本須構想のB棟案、やり直し。

 新本須・戸建て賃貸4棟の内のB棟。

キッチンを独立させてLDの使い道を広げるという案でしたが・・・CADを立ち上げて外観パースを見つつアレコレ試みましたが、カッコウがもう一つスパッといかないので、やり直すことにしました。

だいたい平面図の時から外観予想しながら書いていますが、実際に立ち上げてみると・・・うんっとなることもあります。

っで、以前書いて気に入っていた外観になるよう平面図も書き直しました。

この案はそもそもこんな外観いいなぁーからスタートしていましたので、うまくいきました～

なんせ駐車場スペースとの距離がカツカツのため、1Fをフカスことができないので制約が多すぎました。

この外観の仕上がりなら入居者も納得という外観パースになったとです。

あとは、ファミリー向けD棟だな・・・

HPリニューアルへ。

 現在、弊社ホームページは商品中心に設計されておりますが、今回新商品投入を機に大家さんに伝わりやすいようリニューアルしようと思います。

そもそもわたくしの出発点というのは自分の賃貸物件をつくるところから始まっています。しかも、土地購入からです。

その際、高利回りと長期に渡る高い入居率を実現しようと第一弾 SKIP HOUSE を考案しました。1戸あたりの土地購入費用をできるだけ下げるため、戸数を増やしその代わり縦空間を新たに生み出した共同住宅型スキップフロアでした。

見学会をしますと画一的な賃貸物件に疑問を持った大家さん、メーカーや銀行に依存せずご自分で熟慮+決断できる大家さんとの素晴らしい出会いがありました。

わたくし自身、作り手でありますから今巷にある物件は作りません。供給量自体は余っていますからね。ネットにも安っぽい間取りが溢れていますよね(笑)

今あるもの、よく似たモノをつくりますと場所か金勝負になります。同じ魅力しかないなら安い方がいいに決まっています。入居者も同じことですから、家賃勝負になってしまい20年後の収支が心配になります。

他にない価値があるから選ばれる、入居者の表現でいえば・・・「これがほしい」という気持ちに入居者がなるか、どうかです。この気持ちの価値は希少で長く続くはずです。

その「これがほしい」のこれを創造するのが、わたくしの使命でございます。それは以前とは違う暮らし方の実現を指していて、心が躍り暮らしに豊かさを新たに生み出します。

大家さんから見れば入居者さんに「この部屋でないと」と即決+懇願されるのと「この部屋にするか」の普通テンションでは競合力が違います。

結果、長期実質入居率(退去から再入居までの空き室時間)+実質利回りが高くなって、物件価値も高くなってキャピタルも見込めるようになるはずです。

この辺りを上手く整理して商品ごとの特徴と大家さんへのメリットを分かりやすくお伝えしようと思っています。

玄関収納を埋め込む。

 二人用タイプの間取りとかで、玄関に下駄箱の十分なスペースが取れないことがあります。今回の「鶴島」の二人用タイプでも薄型・玄関収納を壁厚に埋め込む方法を取ります。

建物の外側壁には断熱材が充填されるため深く埋め込むことはできません。なので反対側の間仕切り壁厚120mmを利用して、奥行280mmの玄関収納を埋め込みます。

通常の玄関収納は350mmあります。その分、有効巾はせまくなります。薄型280mmの内、120mm分を埋め込めば160mm出っ張るだけなので、差は190mmにもなります。

ちょっとのような気がしますが、狭い空間ほど微妙な寸法が大切になります～こちらも内覧でお確かめください。

IHをぴったり端へ。

 まず・・・キッチンL=1800のIHは巾450で2口IHです。IH横の空き寸法は150、シンク650で横の空き寸法が50なので、真ん中の調理スペースは500でございます。

この場合、IH横の空き150を詰めることは下部キャビネットの具合でできません。

今回、鶴島の二人用タイプのキッチンはL=1950にグレードアップしました。この寸法ですとIHは600になります。2口IH+ラジェント1口ですね。

通常は、上のように1950になってもIHが600になるので調理スペースは500で変わりません。しかし600だと端っこに寄せることができます。

下図のようにピッタリコンロにすれば調理スペースは150増えて650となるとです !

中庭で寛ぐ。

 以前、注文住宅会社を経営していた時、あっちこっちで活躍されている地方ビルダーさんのところにモデル見学など勉強に行っていました。

そのビルダーの中に中庭を必ずプランに入れて競合に勝つという戦略を立てた住宅会社があったんです。何が何でも「中庭」のあるプラン提案するんです。

お客さんが必要ないかもと言っても提案します(笑)しかもその中庭は完全に区切られた空間です。

建築中の現場全て中庭付きですと聞きましたので、営業の徹底ぶりに感心した覚えがあります。

っで、私の中にも中庭に挑戦したい気持ちがあるとです。外から見ると「2Fバルコニー」のように見える、しかしそこに床はなく吹き抜けていて、1Fの中庭だったという内と外でのギャップを楽しむおもろい空間。

そこは外部の目線を気にすることなくパジャマで寛げるサブリビング ! 

また吹き抜け部分の床にグレーチング床を敷いて光を落とし込む方法も有りですねー

うまく入れば新本須で作ってみたいです～

広く感じる。

 現在建築中の長屋5戸・メゾネットですが、単身者向けということもあってDKは5.3帖ほどです。そこに階段を配置してその空間を取り込む工夫をしています。

階段の壁や手すりをなくして、踏板も2方向が化粧になっています。

奥の壁が二階まで続いています、そこにアクセントクロス・色調を替えることによって、目線が奥へと届きます。

5.3帖の広さが7畳ほどの空間になり、二階への繋がりで感じ方にもゆとりが生まれてきます～

台風2号。

 雨の影響が心配されますね。

でも私たちが一番懸念いたします強風は台風2号が南通過してくれたおかげで免れました～

今年は台風多いかもしれませんねー

新商品の整理しますと。

 整理しますね・・・来月より着工いたします徳島市川内町鶴島には戸建て賃貸3棟。次に北島町中村本須では戸建て賃貸4棟です。

鶴島の方は、ファミリー向け1棟・二人向け2棟です。

こちらのファミリー向けには1Fと2Fの間に「つまえるハウス」と同じ大収納階がございます。ダイニングの上部が吹き抜けてその大収納がディスプレイゾーンとなるところが特に新しい～その他にもリビング階段や備え付けテレビボード+小物収納等がありますので、「つまえるハウス」をご内覧いただいた方も新鮮なアイテムやしつらえがご体感いただけます。

また、二人向けタイプの方は1Fにトランクルーム・2Fに洋室+LOFT・3F(実際は2F)にLDKがあって、カウンターとテーブルが一体となったキッチンやカフェ風バルコニー等がございます。驚きと感動の3階です ! 

次の北島町新本須の方は・・・A棟はリビングからダイニングを見下ろし、LOFTを見上げる大空間が見せ場。

またB棟C棟はコスパ重視の2LDK、キッチンが完全に隠れる一体のLD。D棟はファミリー向け3LDKですが、こちらもコスパ重視で2F建て断面の高さで予定しております。

半年ぐらいの間に全部で5商品が完成しますので、ぜひ全棟ご見学いただきたいと存じます～

新本須A棟、バルコニーの位置。

 新本須の新設された接面道路は南西側になり、各棟間は半間間隔ぐらいで配置されますので南東は隣棟が接近しています。

なのでB棟C棟D棟は、その南西側にバルコニーを配置します。

でもA棟は端っこで北西側に水路と町道がありますので、こちら側にバルコニーや開口部を設けるのも有りだと考え始めました。

隣の壁が近いより北西・南西の抜け感を重視した方がこの敷地を活かせると思うんですよねー

そのバルコニーのカタチ、柱位置などを工夫してL型に採光・通風がいいよーにして、解放感いっぱいにしたいところです。

新本須は3種類で。

 新本須には4棟戸建て賃貸を計画しています。こちらをご覧ください・・・

左からABCDと並んでおりまして接面道路は南西に行き止まりの新設道路。北西側に町道があって水路が平行に通っています。

なので、Aは町道との間に水路がある訳です。こーゆー環境をわたくしは好みます。抜け感といいますか空間に既に余裕が生まれているので、これをうまく利用したいんですねー

A棟にはリビング・ダイニング・LOFTの大空間、B棟C棟にはLDが独立したコスパ重視の2LDKを。D棟には新しい取り組みのファミリータイプを計画中。

新本須構想、CAD入力へ+(楽曲訂正)

 先日のブログで「マイ・ブルーベリー・ナイツ」映画挿入歌がお気に入りで聞いていると言っていたアーティスト＆曲を勘違いしていましたので訂正させてください(笑)

「マイ・ブルーベリー・ナイツ」のオープニングとエンディングで流れているのは、ノラ・ジョーンズの「The Story」でした。

ラブストーリー映画なのですが、映像と音楽のマッチングに引き込まれていきます♪

・・・恋人に振られた女の子が、深夜閉店したカフェでマスターに話し相手になってもらっています。振られた理由が知りたい女の子にマスターは理由なんかないんだと諭します。物事には全て理由があると言い返す女の子にマスターはブルーベリーパイを差し出します。このブルーベリーパイはなぜかいつも残ってしまう。他のパイはほぼ売り切れるのにこれだけはいつも残ってしまう。どうしてと尋ねる女の子にマスターは「理由なんかない注文がないだけ、ブルーベリーパイに問題はない」と答えます。女の子はそのブルーベリーパイを注文します。この時・・・流れてくるのが、キャットパワーの「The Greatest」。

どうでしょう、見たくなってきましたか ? (笑)

まくら(笑)が長くなりましたが、今週は新本須構想をCAD入力していきます。この時3D外観パースも立ち上げたまま窓等を入力していきます。

左半分に外観パース・右半分に平面図を映し出して詳細入力していきます。ラフの時には気が付かなかった空間や高さの関係など新たに気づきながらアレンジしつつ入力していきますので、大幅に変わるエリアもございます。

これを何回も繰り返すことで徐々に絞られて脳内迷路から抜け出していくとです・・・

新本須構想②

 新本須は戸建て賃貸4棟になります。A棟B棟C棟は二人用で駐車場2台ずつ。D棟をファミリータイプで駐車場3台にしよーかなと思っています。

その二人用の内一つが少しご紹介しましたダイニング吹き抜けの上部を斜めにLOFTが横切って、その上下空間をリビングから見渡せるという新感覚空間の実現。

そして、もう一つは2LDKなんですが、ラクカフェのようにLDK一体空間ではなく、扉でキッチンだけが仕切られたLDだけの空間をつくります。

大きな家ならともかく2LDKでリビングと・ダイニングからキッチンが全く見えないというのは不思議な感覚だと思います。

キッチンを使用しない時間のLDの使い方・・・様々な発想を入居者さんにしてほしいと思うんですねー

融資審査の申込へ。

弊社物件以前から予定しておりました徳島市川内町「鶴島」の融資審査を銀行にお願いしました。

土地の売買契約書+建物図面+見積書+計画書等をお渡ししました。融資実行日はあとでいいのですが、感触だけ先に聞かせてくださいとお願いしました。あとは待つだけ・・・

話変わりますが、このごろU-NEXTで映画鑑賞していますが、観た映画の中で音楽の方も気に入ってyoutubeで良く聞いております。

プミアムに入会していますので、CMなしで快適に楽しんでいますよ。

少しご紹介しますね・・・

まずクリントイーストウッド監督の「トゥルークライム」、ラストシーンに流れるダイアナ・クラールさんのWhy Should I Care がお気に入り ! 

あと、「マイ・ブルーベリー・ナイツ」お店で流れる何とも言えない歌声ノラ・ジョーンズさんのThe Greatest も凄くいい ! 

いずれも女性ボーカリスト、癒されます♪

(仮称)新本須構想。

 新本須構想がちょっとずつ進んでおりまして。

2Fダイニングから階段12段でLOFTへ上がるんですけど、途中3段目の踊り場からリビングにアクセスします。この階段のような部屋のような感じがいいんですねー

アクセスとはいっても、ダイニングとリビングは4m以上スキップで面しています。約600mm弱の段差には収納棚を設けます。このさりげない収納がいいんです。

LOFTはダイニング上部の吹き抜けを45°斜めに横切っていて、クロス巻きではなく梁そのままを仕上にするつもりです(素晴らしい)自画自賛できる時が一番幸せ(笑)

こーやって考えていますと、はやく見せたくなりますねー徳島市川内町鶴島の着工が先ですけど・・・

開発許可には土地利用計画図。

 昨日、2区画を4区画にしたとお話しました。1区画には20mm1本しか給水管は引き込まれておりません。なので給水20mmを2本に分けることができるか、どうかは所管水道局の判断になります。

こちらは土地利用計画図といって開発許可の内、造成計画+排水計画+給水計画が記載されていて、この通りに施工されているかどうか、役所検査もあります。

この給水問題がクリアできたら、分割(確認申請上)で大丈夫なんですが、無理な場合は分筆(登記上)して1本ずつ引き込まなければなりません。

今回は給水管を分けることは不可と判断されましたので、4筆に分筆していただいて4本引き込みしていただきました。

新計画の進め方。

 こちらは北島町に購入しました敷地に建物の大きさだけを落とし込んだものです。

真ん中の赤が元々の境界で53坪+56坪の2区画でした。これを25坪ぐらいに4分割して建物を配置しています。

最初にわたくしがやることは、最大何棟・何戸そして何台駐車できるかと考えます。その最大から少しずつ余裕を見つつ絞り込んでまいります。

この配置は2LDKが4棟で駐車8台です。駐車スペースの取り方からこのような計画となりましたが、D棟だけはもう少し建物を大きくできそうです。

また、オーバーハング間取りなんかを採用すればバリエーションは膨らんでいきますねー

施工品質を保つ。

 ネットに芸能人の方のご自宅が新築後5年半なのに床下が腐食した欠陥住宅で悩んでいるとの心痛むニュースが出ていました。

その施工会社は大手ハウスメーカーとなっています。

大手ハウスメーカーのように企業規模が大きいほど欠陥やクレームに対して組織的に対応しているはずなのに、どうして施工不良が起きるんでしょうか・・・

これは建築という業態が現場作業が必ずあるというところに起因しています。

なので大手ほど現場作業工程を少なくしようとしています。しかし、現場でないとできない給水配管+電気配線等々工事に置いて現場作業程重要な工程であります。

実際建築現場で作業するのは日本全国職人です。弊社で活躍している現場職人も大手ハウスメーカーでも施工しているという方々は珍しくありません。

この職人の技能力といいますか、もっと言えば人としての質が安定した高品質な施工力となります。

職人と打ち合わせ指示するのは工務(いわゆる現場監督)でありますので、この監督と職人の組み合わせによって施工品質は決まります。

なので場合によっては品質低下或いは施工不良にまで陥ってしまうことがあるんです。

我々も職人さんが初めて現場に入る時は細心の注意を払っていますし、今は久米監督+ほぼ同じ職人という安定した組み合わせで施工品質を保っております。

鶴島の試算。

 只今、確認申請本図面作成中の徳島市川内町鶴島の案件ですが、建物建築費をトータルで3500万円程度試算しています。

家賃をファミリー100,000円・二人用78,000円×2戸と設定しますと年間3,072,000円となりまして、表面利回り8.7％となりますね。

戸建て賃貸は、とかく表面利回りが低くなりますが共同住宅に比べますと20年後の競合に強いし入居安定感があると思います。

さらに今回も高付加価値があるので安眠できると考えています(笑)

LOFTや大収納1400mmの違い。

 新本須で新計画しておりますLOFTは、ダイニング一部の上部にありリビングが見下ろせます。

BED ROOM は完全に別室にあるので、ここはリモートワークや趣味寛ぎ空間という狙いです。

ラクポポのLOFTは寝室と一体化した空間。つまえるハウスの1400空間は大収納というように同じ天井高1400mmの空間であっても狙いが全く違います。

どうして1400mm空間を多用するかと申しますと・・・3階建てのように床を重ねても床面積にならないため、建築コストを抑えつつお得な空間が生まれるからでございます～

次回の徳島市川内町の一つは1Fに1400mmのトランクルームがありますよー

新本須のプラン概要。

 徳島市川内町の次に北島町中村に新計画しております戸建て賃貸4棟の内、ひとつのプラン概要をお話します。

1Fは洋室・風呂・洗面脱衣・トイレといたって普通・・・ここから階段を上がって2Fへ入りますと、ダイニングになり対面式でキッチンが向かいに見えています。

さぁ～ここからです、十八番の600スキップしたところにリビングがあり、なにやら上部は吹き抜けていてLOFTになっている様子 ! ここで決まりです(笑)

宝塚階段を進んでリビングにたたずみますと、少し下にダイニングちょっと上にLOFTがある大空間がドカーンと広がるとです !　

どこにもない暮らし空間です～

新本須構想。

 北島町本須で自社新計画しております。前回のラクカフェハウスの近くであります。

いろんな角度から案を今出しておりますが、これまた見たことないおもろいのを考えました(笑)

ちょっとずつ、ご紹介していきますねー

内窓取り付け。

 さて、わたくしの自宅で今日から内窓取り付け工事が開始されております。

職人さんが既存断熱サッシの内側に内窓枠を取り付けています。

一般にサッシ枠は四方枠が組まれて現場搬入されますが、今回のような工事では現場で敷居+側枠+鴨居と取り付けていきます。

このようにレールが取り付けられた後に建具が吊りこまれます。

和室はこちら・・・

完成しますと2重サッシになりますので、断熱効果はバツグンであります。

今回、このような工事のきっかけは補助金でございます～(笑)経産省+厚労省合同で相当な補助金を捻出します。

超高性能な1重サッシより、断熱サッシ2重の方がはるか断熱効果は高いんですyo !