現地視察した際に外構工事がどれくらいかかるのかは、その土地によって大きく違います。
３方隣地境界壁があるかどうかや、段差があれば擁壁・スロープが必要かもしれませんし、大量の残土処分が発生する場合もあります。
下水地域かどうかも大きな要素・・・
給水本管が前面道路になければ大きな出費となりますし、地盤改良が出やすいかどうかも検討した方がいい。
さらに、進入道路がせまいとコンクリート打設の際に小さなミキサー車になって割高となりますし、木材運搬時に小運搬費用が発生することもある。
また、地下水位が高いと合併浄化槽埋設時に矢板工事が余分にかかって、相当費用も高くなります。
駐車場を何台かまえるかや、引越時の車両をどこに止めてもらうかなど、具体的に想定していくとドンドン費用がみえてきます。
歩道があれば切り取り工事がいるし、水路と隣接していれば土あげ場にコンクリートを打ってくださいなどと行政指導があったり・・・
入居ターゲットに向けた外構工事以外のその土地独自の環境による費用計算が取得時の土地単価に上乗せして検討するべきなんですね。
そうしますと、安いと思っていた土地は案外妥当な価格であったりします。すべてで利回りを計画したいんですね。
