賃貸物件に植樹は ?

 弊社、BEACH HOUSE にはヤシの木系をいくつか植樹しました。

毎年、業者に見てもらっていたのですが、この度枯れてしまいました～ざんねん。

水はけが悪いのかもしれませんということで、枯れにくいものに変更しようと思っています。

植樹しますと見た目が最初格段に良くなるのですが、やはりこまめな管理が必須。

しょぼくなったり枯れてしまったのではかえってない方がいいですもんねー

住宅ローンもリスク有。

 投資目的の賃貸事業ローンよりある意味リスクの高い住宅ローン。まずめいいっぱい借りた場合、賃貸事業ローンとは違って収入ゼロで消費するだけなのでそもそも高リスクです。

住宅ローンの破綻する年代一位は60歳代だそうです。35歳で35年返済ローン組んだら終わる歳は70歳。定年60歳企業が70％以上なので再雇用でも給料下がってしまいます。これにボーナス払いや子育て済んでからの離婚など重なりますと超高リスクとなってしまう。

年金平均支給額は月14万円しかないので手取り収入ないと生活できません。再雇用で給料減額選ぶか、再就職するか、いずれにしてもこの年からの奮起は厳しいと思いませんか ?　

なので、賃貸投資も支払い完了する年齢をよーく考えて実行したいところですー

っと、いいながらこの間借りた私の賃貸事業ローン・最終完済歳は80歳(笑)

これは途中で売却予定しているからであります !　これも全然ありだと思います～

アパートローン破綻する3つの理由。

 賃貸事業で返済が難しくなって破綻する方の特徴が出ていました。つまりこれ以外だと破綻率が減るということになります(笑)

①まずフルローン、諸経費も含めてなんもかんも借りると返済率が急上昇。わたくしの中には、付加価値創造に使った費用は必ず活きてくるという思いがありますが、諸経費等は入居者にとって付加価値などないので借りない方が良いのはあきらかです。

②高利回りの郊外中古物件を購入。机上の表面高利回りに惹かれた競争力に欠ける物件など。

③相続税対策だけでやってしまった～

以上は極端なケースですが、総合競争力と低返済比率でほぼ破綻リスクは避けられるのではないかと私は思っています～

相続税対策のサブリース。

 2016年から相続税の基礎控除が大幅に減額なるということで、相続税対策を営業文句にアパート事業が大手を中心に一気に増加しました。

それらが来年から順次10年を迎えてサブリース側から家賃の値下げ要求や契約打ち切りされるのではというのが2025年問題の一つらしいです。

弊社のお客さん大家さんにはサブリース契約されている方はいないと思います。皆さんご自分で土地と商品を選択して入居者を喜ばそうとされている大家さんばかりですのでサブリース問題とは無縁でしょう。

しかし、相続税対策の大家さんの中でサブリース契約されている方は多いようで家賃の値下げ要求か、契約打ち切りかは、金利上昇局面のこれから大変厳しい～

そもそも賃貸業とは完全な「事業」であり、事業する方は「社長」であります。一般の社長で相続税下げるために事業している人っているのかなといつも疑問に思っていました。

ただサブリース契約はそれぞれに条件が異なるので一概には言えませんが、2025年から追い込まれる大家さんがかなり出ると予想されているみたいですよ。

敷地調査で判明。

 「建築許可」申請するために新計画土地を測量するということでしたが、結果を測量士さんから聞いてビックリ～

境界と思われる短辺方向一部に比較的新しい既存擁壁があったのですが、なんとそれより1m以上実際の境界線はあるそうなんです。

大家さんからは、不動産業者・売主から土地を購入したとお聞きしていたのですが、こんなことがあるんですね。

解体して新規境界壁を新設することになるかもしれませんが、取引前の境界確定・現地確認って大切なんだとつくづく感じました～

法改正・柱小径。

 2025年4月～の建築基準法改正は大きく三つ。

①構造計算が必要な床面積の引き下げ

②省エネ断熱性能基準の引き上げ

③構造基準の引き上げ

以上ですが、①は300㎡以上が対象なので10戸以上の共同住宅等ということになります、②は断熱材の選定やサッシの選定と施工方法、③は壁量計算の厳格化と柱小径の基準引き上げで早見表を使用したり構造計算したりアプローチはいくつかあるようです。

この中で弊社商品に一番影響があるのが柱小径であります。

横架材間距離の1/30が1/25になるということ。3m・1/30なら100角柱ですが、1/25なら120角柱。

弊社商品の4m柱を使用したような横架材間距離3750なら150角柱となってしまいます。

150角柱では、廊下や階段等有効幅が取れずあまり現実的ではなくなってしまいます。

この詳細を求めるために来週設計事務所との合同勉強会を開催しあたりをつけようと予定しています。

2025年4月法改正の前後。

 2025年4月に建築基準法が法改正になる点で前後の取り扱いについての記載がありましたので記します。

着工日が令和7年4月1日以降になった場合に、改正後の規定が適用されます。

（重要）着工日が遅れれば、追加で省エネ適判等の審査が必要となります。

• 施行日付近は申請が混み合う恐れがありますので、ご注意ください。

• この混み合いますというところですが、どんだけかは不明でありまして、次のように記されています～
• 施行日前には申請が多くなることが想定され、審査が年度内に終了せず、年度内に着工できないケースが発生する恐れがありますので、時間に余裕を持った申請をお願いいたします。（法定審査期間は7日以内ですが、図書の補正等にかかる期間は法定審査期間に算入されません。）

測量前の現地調査へ。

 OB大家さんの新規計画の測量前現地調査に行ってまいりました。都市計画法「建築許可」申請に伴う資料作りです。

この申請の後「確認申請許可」、着工したのち最終的には外構工事となるので、土間コンクリートやアスファルト舗装の理想的な仕上がり高さ等を考慮した上で外周境界工事やGL設定などを検討しておきます。

今回の敷地では前面接面道路が約10年前に30cmほど浸水したという情報があったので、その高さでも玄関に浸水しないようなGL設定＋玄関ドア下端高さにしようと計画しています～

この情報は浄化槽埋設業者さんからでした。着工前に必ず浄化槽埋設時に水が出るか否かいつも訪ねているのですが、あっちこっちかなり広域に生きた水位情報をお持ちであります(笑)

現地測量と工事内容。

 調整区域で「建築許可」が必要な時、申請に必要な敷地情報を取得するために測量士による現地測量を行います。

今週、その現地打ち合わせがございます。

役所との協議を進めながら工事内容を決定していきますが、外周境界工事や着工前と竣工時の土地の高さ増減なども記載いたします。

この申請は専門性が高いので、慣れた行政書士・測量士・設計士に依頼するのが最もスムーズに収まるのですが、その前にこちらの理想的な工事も詳細お伝えするようにしています。

比べてみようⅤ。

 さて、3戸と2戸では給水引込工事がどのように変わるでしょうか。

まず道路を掘削して本管から新たに給水管を引き込む工事費を公道費と呼んでいます。さらに各戸にメーターを取得する時に加入金が必要になってきます。

今回は3戸も2戸も公道費は30mm管引込で全く同じ約40万円です。

加入金ですが、ここの藍住町は徳島市と違って敷地内に1親メーターだけで、各戸には子メーター(局が関知しない)となるため加入金も全く同じになります。

子メーター設置費や申請費等だけの違いなので、わずかの差しかありません。

そーしますと、1戸あたりの給水負担金は3戸が約30万円、2戸が40万円と@約10万円の差になり、3戸の方が効率が良いということになりました。

建築許可の分割。

 つまえるカップルVer.を一つの番地に複数棟建てるOB大家さんの新計画。分筆ではなく分割が必要であります。

敷地を都市計画法・建築基準法に適合するよう棟数の分だけ敷地を図面上割っていきます。

この時、駐車場計画はスルーして建物の配置と床面積・敷地面積に変更が出ないように打ち合わせたうえで分割いたします。

「建築許可」「確認申請許可」共、棟数分だけ申請が必要なので、建築スケジュールに余裕を持っておきましょう。

こういう申請は同じ調整区域でも敷地によって随分申請方法が違っています。事前協議が大切ですのでご相談ください。

木造3階建ての可能性。

 弊社事務所には全国から様々な業者向け営業案内郵便やメールが届きます。最近、木造3階建て共同住宅のFC加入案内が届きました。

わたくしはこの道35年目、前回は注文住宅会社を経営していました。その時、経営者が集うグループの勉強会的なものには積極的に参加しておりましたが、フランチャイズには加入したことがありません。

このFCは商品ツールや見積もりシステム等々だいたいパッケージになっているものが多く、簡単に売るためのしくみが手に入るので地方工務店の加入は跡が立ちません。

しかし、その中で成功する工務店はほんのわずかであります。

道具を手に入れても扱う人が本質を理解していないケースでは、顧客に響かずただ固定費が出ていくだけとなってしまいます。

今回、木造3階建て共同住宅のFC案内を見た時のメリットが鉄骨より安いというのがありました。手に入る第一が大家の安さでは入居者の心を打つことはないでしょう。

自分で考えるからこそ本質に近づけるし、様々なパターンにも対応できるんだと思うんです。

なので、木造3階建て共同住宅に可能性があるなら、時間を割いて自分で探求してみようと思いました～

比べてみようⅣ。

 間取りが違うから暮らし方が変わって入居ターゲットが違ってきます。

まずは1F・・・3戸は洋室2.5帖・2戸は6帖、2.5帖は書斎や趣味の部屋。6帖はホームオフィス・寝室・ホビールームと用途が広がります。

2F・・・3戸はキッチンだけですが、2戸はカウンター式ダイニングがありエアコンも装備しています。また、大収納からは吹き抜けてガレージ内が見渡せます。ガレージ側から見返すとディスプレイ窓にもなります。

3F・・・洋室＋LOFTは同じ。収納数や広さだけの差。

一つ一つを見ていきますと数の多い3戸の方に分があるように思えますが、長屋とニコイチの差はかなり大きいと見ています。

それが家賃設定差にも反映すると思います～

ゴミステーションにもこだわる。

 現在計画中、OB大家さんでゴミ箱の数量や配置あるいは蓋の開く方向や各戸からの距離等々、様々な要素を考慮してこだわりのゴミステーションを考案される方がおいでます。

正に入居者目線といいますか、私みたいに「ここでえーんちゃうん」ではないんですね(笑)

このことを入居募集時にもアピールされているみたいです～素晴らしい !

昨日は大阪へ。

 さて、昨日日曜日でございますが、妻と大阪へ急遽行ってまいりました～

なんのためかといいますと・・・中古車であります。

こちら・・・991.2型カレラを購入予定でショールームへ行きました。

程度も良くシートに座ってエンジンをかけさせてもらったら、「もうアカン」一瞬にして腹は決まりました !!!

条件が良く中々出てこない組み合わせと適正な価格だったので、これは ! と思い立って走ったのですが～

既に1組商談に入っているとのことでした・・・

それが先ほど成約になりましたと不合格通知をいただきました(泣)いい車は売れるのが早いですねー

ざんねーん

比べてみようⅢ。

 3戸プランと2戸プランの試算をしますと、建築費は1戸あたり2,232,000円の差がございました。

1戸あたり10％利回りだと2,232,000円×0.1＝223,200円÷12か月＝18,600円。

家賃差が18,600円だと差がほぼなくなりますね。9％だと16,740円差です。

たとえば3戸プランの家賃設定を仮に73,000円だとしますと2戸プランは91,600円となります。

弱点が少なく入居者の満足度や希少価値を考慮すると2戸プランが有利なように思えますが、1戸家賃総額が低い3戸プランの方がターゲットが多いようにも思いますし、2戸プランはカップル二人だと家賃も大丈夫なような気もするし、ホームオフィスするなら適正家賃なような気もします(笑)

比べてみようⅡ。

 昨日の資料をご覧ください。せまい敷地、特に奥行が短く駐車スペースが困難なためガレージハウス計画にしています。

３戸プランは単身者向け、2戸プランはカップル向けかホームオフィス向けとターゲティングが異なります。

そーしますと、総額家賃は3戸の方が高くなりますが、ポイントは利回りや入居率がどうかというところ。

3戸プランの建築費と家賃設定での利回り、2戸プランでの建築費と家賃設定での利回りここを比べてみます。

さらにどちらのプランの方が長期にわたって高い人気を保つのか、ここも大切 ! 

わたくしはいつも最後のところを重要視しております。

ガレージハウスプラン、2戸と3戸を比べよう。

 ガレージⅠはルオーテという2フロア構造でしたが、ガレージⅡは3フロアで計画しています。

今回自社購入敷地が165㎡で建蔽率が60パーセントなので投影面積は99㎡以下となります。そこで建蔽率超ギリギリで作った3戸と駐車台数を各戸に1台ずつ追加した2戸とをいろいろな角度から比較してみましょう。

まずは3戸がこちら・・・

1F袖壁＋2Fデザインハングしていますので、6.02×16.38＝98.6㎡ということでギリギリセーフ(笑)

2戸プランがこちら・・・

こちらは駐車場スペースが各戸にあるので建蔽率は余裕であります。

３戸プランは左端戸が有利ですが、2戸プランはニコイチなので角部屋・居室にできているので各戸差がないです。

また1F洋室が１坪と6帖という大きな差があるので、3戸単身者・2戸カップルOKというターゲットも変わっています。

これから建築費等の利回りがどう違ってくるのか、見ていきましょうねー

トリプルプレー???(笑)

 いつものように大谷さん観戦しておりました。

9回裏ノーアウト1塁2塁・2点ビハインドで大谷さんの一つ前の打席キャプテン・ロハス ! 

どー考えても大谷さんに打席が回る。

ロハスがダブルプレーさえ避ければ3ランホームランで逆転サヨナラのドラマチックな可能性の場面にドキドキしておりました・・・

ロハス1球目バントの構え。

ん、セーフティか ? ダブルプレー避ける作戦か、次の瞬間強烈な3塁ゴロ、打った瞬間、解説者が「あーこれトリプルもある～」っと。

3塁→2塁→1塁とボールが回ってなんとトリプルプレーでゲームセット(笑)

大谷さんまで回らんかった・・・大事な試合を落としたチーム、ポストシーズンのシード取れるんかな ?

2025年4月からの省エネ基準。

 2025年4月～の法改正の一つが省エネ基準の見直しです。

では省エネ基準がどーなっているのか、見てみましょう。

今回このピラミッドの下から4番目以上が義務付けられます。

これにより、2022年3月時点で最高等級だった等級4は、2025年以降「最低等級」になり、省エネ基準が一気に引き上げられることになります。

こちらが国交省のデータ。

UA値が小さいほど断熱性能等が高くなっています。

左の等級3→等級4への値差が一番大きくこの時にエコ給付金制度が創設されて、巷では一気に等級4へと進みました。また、長期優良住宅もその時は最高ランク等級4が必須でありました。

等級5～7までは値差が小さく個人的には少々やりすぎではと思ってしまいますが、ドイツなどと比べますとまだまだ緩めであります。

このことで住宅会社はこぞって最高等級を謳うので、さらに建築費が上がりローンアウトの消費者が増えるという反面もあることを見なければなりません。

ドイツと日本では今はもう平均所得に大きな差があります。日本人が持ち家に住まうには所得に合わせた性能バランスがある程度必要だというのがわたくしの見解であります ! 

NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑭

 ガレージ入口に電動シャッターが設置されます。

これで大雨や花粉警戒の日も車の中から「ピッ」とリモコン一つで開閉できます。

夜はシャッター前の人感センサー付きスポットライトが車に反応してライト点灯、安全に車庫入れができます。

このセンサー付きは点灯時間を設定できますが、スイッチ付で消したままにしてしまうと、次に車から降りなければならないのでスイッチは基本使用しない場所に設置して使用しないようしておきます。

ガレージ内は外のスポットと連動してダウンライトが数か所点くので明るさバッチリです。

これまた時間が来れば消えますので、点けっぱなしにしたい照明をいくつか連動から外して別にスイッチ付としています。

暮らす場面場面で点灯する箇所が違う計画でありますー

実行予算書は正確性が大切。

 現在、 NEW GARAGE HOUSE Ⅱ の「実行予算」なるものを組んでおります。実行予算とは現実にかかる工事費を1円まで細かく算出することです。この実行予算がどこまで正確かというのは凄く大事なんです。

わたくしたちは各取引業者に発注して施工管理しています。ほぼ労賃という職人さんもおいでれば全て材料費という業者もあって全体で30社程度に発注いたします。

この時、新建材や木材等の材料見積もりで価格は以前の取引価格と比較すればいいのですが、重要なのは数量であります。

各業者は実際の現場で見積もりより数量が不足することがクレームにつながるので避けようとして少し余分を見ています。その余分が重なりますと全体の実行予算が現実より高くなりかねません。

なので、毎現場実際に取引された数量実績を把握して数量を調整し正確な実行予算を算出することに時間をかけて集中しています。

大家さんたちはこの実行予算に弊社の経費を足して御見積書ができるので自身を持って提案できることが大切です。

他工務店によってはこの「実行予算」を組まないドンブリ勘定のものや業者の見積もりを100パーセントとする積算担当の方もいるので、ここは自社で積算しなおす弊社のアピールポイントでもあります。

一人在籍の50-50クラブ開設 の偉業 !

 早朝から観戦した甲斐があって歴史的瞬間をLIVEで見ることができました。

記録というものはあと一歩のところでプレッシャーにさらされ足踏みするものと思っておりましたが、なんとあっさりアッという間に51-51迄達成でありました。

49号本塁打の時はテレビ中継にボールをゲットした方が移っておりましたが、50号記念ボールのレフト落下地点はあえてカメラを外してるんかなと思いましたねー

価値ある記念ボールの行方はどうなったのでしょう(笑)

51号はおまけの一発でしたけど、こーなったら55-55クラブ新設を応援いたします ! 

あースカッとした(笑)

NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、見どころ⑬

 NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、の1Fをご紹介しましょ。

さて、まずお伝えしたいことは赤丸の中・・・巾600mmの壁、横方向X方向の耐力壁でございます。

ホビールームを角部屋にしたいので必然的にガレージが真ん中にきます。

そーしますと、玄関周りには十分な耐力壁が設置できますが、ガレージとガレージが柱1本になってしまってバランスが良くない訳です。

とはいえ、半間の耐力壁を設置したらガレージの間口が狭くなって駐車しずらくなります。

そこで筋交いではなく面材を採用した耐力壁でバランスを取っています ! 

面材耐力壁は600mmでオッケーですから、ガレージ間口は半分の300mmだけ減少して3340mmとなります～

床束を使用する。

 NEW GARAGE HOUSE Ⅱ のアピールポイントとして1F洋室の用途が多目的に使用できることがあります。

今までのガレージハウスやスキップハウスなど効率的に高さを確保したり低コストのために1Fはべた基礎の土間コンクリート自体を仕上げ下地にしていました。この時の仕上げ材は、クッションフロアかタイルカーペットとなります。

今回はその洋室に士者事務所やネイルサロン・整体等々、来客を想定するのでやはりフローリングがいいと考えました。

とはいえ、通常のように1Fの床上げて床下空間を作りますと、ガレージ土間との高さ関係がうまくいかないので、土間仕上げ高さから床束というのを採用して少しだけ上げようと計画しています。

高さ調整のための床上げなので、玄関からの段差は階段の蹴上高さに合わせて、基礎内は気密パッキンを採用して床下空間は作らない工法とするつもりです。

なんとくなくだけご理解くださいますと、見学会の時に資料等で詳しく解説させていただきます～

歯医者一段落です。

 年齢とともに通う医院が少しずつ増えておりますが(笑)

取り敢えず詰めた歯がすっ飛んだ歯の治療は約2か月かかりましたが、終了しました。

何十年前か思い出せない程昔に治療した歯が飛んでその下に虫歯があり、削ったら自分の歯がほぼ支えがなくなりました。なので支えの歯を埋めてなじむ様子を見て上からセラミックをかぶせるという工程でございました。

おつかれでした～

国交省からのお知らせ。

 2025年4月～着工時の法改正のお知らせが頻繁に届くようになりました。

また、解説動画・テキスト・オンライン講座・対面講義等々の案内もきています。

この中で一番気になっているのが3つめの壁量計算等の見直しです。□内の算定式に基づき壁量及び柱の小径を算定とあります。この内、壁量は増やせば解決であります。

懸念されるのは柱の小径。弊社商品の多くが天井高1400mmの空間を4mという一般の柱3mよりも長い柱を採用して構造躯体を作っています。この時、細長比といいまして柱の長さ(高さ)に対して柱小径を算定しておりますので、一般の柱105角・３.5寸より太い120角・４寸柱を使用しています。

ここの算定結果がさらに厳しくなって130角や135角等になれば大量生産している汎用品ではないので、かなり割高となってしまいます。また、ローカ・階段などの有効幅にも影響してきますので、大注目しているところでございます。

いずれにしても2025年4月1日～着工物件対象ですので、新計画おありの方々はさっさと着工準備を進めることをおススメしております～

つまえる暮らしバージョン・カップル向け新計画。

 皆さん、すっかりブログを飛ばしてしまいすみません・・・

昨日、OB大家さんと新規計画のお打ち合わせをしておりました。既に何棟か弊社で完工され稼働中であります。いつも退室後スグ入居が決まると喜んでいただけました。

本当にありがとうございます ! 

さて、新規計画とは初となります「つまえる暮らしバージョン・カップル向け」をご採用いただく予定でございます。

そーです、徳島市川内町鶴島。皆さん方が吉野川土手下でご見学いただきました商品でございます。ついに一般デビューのチャンスが巡ってまいりました～

うれしー

1Fの大収納や3FのLDKを特に気に入っていただいたんですねーしかも10棟並べるという超豪快なご計画。

ガンバロー

建築許可申請中。

 OB大家さんの新計画・長屋3棟(徳島市)ですが、もうじき「建築許可」が正式に受理されそうです。

建築許可は都市計画法でございまして、建築基準法の確認申請前に行います。

行政窓口との事前協議も含めまして、およそ2か月は要しますので建築スケジュールに注意が必要であります。

特に排水や外周工事の内容など細かく指摘される場合もありますので、少し早めの申請がおススメ～

NEW GARAGE HOUSE Ⅱ、外周工事。

 NEW GARAGE HOUSE Ⅱは、本体工事に先駆けて外周工事に着手しました。南道路で外周は3方、西側は何もないので境界工事が必須であります。

東側と北側はお隣の境界基礎があるので、緩衝材にスタイロフォームを挟んで土間コンクリートを打つ方法もあるのですが、両方とも同じお隣さんできれいに庭をしてらっしゃるので、内側に新設基礎＋フェンスをすることとしました。

西側の境界基礎の掘方しましたら、お隣から古い地中梁基礎みたいなのが出てきました。仲介業者に訴えようかとも思いましたが、どちらにしてもお隣所有者に言うんだろうなと思ってやめました。

県外の方のようですし、これぐらいなら自社で撤去してしまった方が後々いいかと考えました。

皆さん、新規土地購入時や解体工事がある場合は地中埋設物にも注意が必要ですー

帰ってまいりました～

 東京出張から戻り本日より通常業務に就いております !　

東京ステーションホテルの部屋からの景色。完全なお上りさんで丸の内でテンション高めでありました(笑)

丸の内南口ドーム・東京駅ど真ん中の車寄せの上の部屋であります。「ほれがどーした」とのお声が聞こえてまいりましたが、観光客がこちらに向かって記念撮影しているので不思議でございました～