ウッドショックその後。

 一昨年から上昇し去年まで上がり続け、今年に入って横ばいだった木材費は少しずつ下がっております。

輸入材はロッドごとに取引されているので数か月サイクルで少しずつ下がっています。

今回も８月に少し価格が改定されると聞いております。いずれにしてもコロナバブル分は必ず下がると思います。

FRB利上げへ。

 一度見送られていましたが、再び利上げですＦＲＢ。米国では人手不足で賃金が高騰して、それが消費に回ってサービス価格が上がっているというじゃない～

普通そーなるはずなのに日本は人手不足で賃金が上がらず物価上昇だけ続いていますね。なんでこーなるんでしょ。

今最低賃金1,000円以上を目指すと政府が言ってますが、ドイツ・イギリスでは1,700円超ですからねー低すぎるでしょ。

賃金上昇の話には中小企業経営の死活問題といつもこの話が出てきますが、アトキン氏いわく本来退場しなくてはならない生産性の低い中小企業を助ける政策を打てば打つほど景気は低迷すると言ってます。

とにかく労働賃金が上がらないと家賃も上がっていかない訳ですから、ここは大家業にとって重要なポイントですよね。

「鶴島」ファミリータイプのキッチン。

 只今、基礎工事中であります鶴島。

ファミリー向けの方のキッチンのダイニング側ですが、カウンターを３方向回すようにしています。

こちらは、キッチンメーカーの画像・・・

これ自体は高価でありますので、この雰囲気を現場造作で仕上げます(笑)

乞うご期待ください！

LPガス基本料金の是正へ。

 以上の記事が掲載されていました。

・・・経済産業省は、賃貸集合住宅向けのLPガス（プロパンガス）料金について、給湯器やエアコンなどガス供給と関係のない設備費用の上乗せを禁止する方針を固めた。罰則規定を設け、強制力をもたせる。料金の不透明さや高さが長年問題となっており、計上できる費用を法令で明確にすることで是正を求める・・・

っということで、わたしたち大家業にとってガス業者の協力は大変ありがたいものです。配管とガス給湯器を無償貸与してくれるかわりにガス供給の年数にしばりがあります。その契約年数が売却などで満たなかった場合、次のガス業者との精算ということになります。

弊社は、四国ガス燃料との取引であります。ガス基本料金は固定されており、配管経路や給湯器によって変わることはありません。

2027年度から是正措置されるのはこれらに加えエアコンやコンロ等々機器を大家側に提供して、使用者の基本料金に乗せて集金する業者です。

電気と違って料金が自由なんですね、これで基本料金・条件内容が定まるといいですねー

日々の暮らし方が一番！

 大手の戦略を調査したデータによりますと。

商品戦略分析・・・ZEH賃貸、プレミアム賃貸、EV対応、遮音性、ペット×IoT、暮らし方提案、賃貸併用住宅、以上となっていました。

ＺＥＨは太陽光パネルを屋根に載せてＣＯ２削減を狙うものですが、大家さんの利回りの話がほとんどです。

プレミアム賃貸とは、ブランドを前面に出して一等地で豪華仕様で高額家賃設定の物件。ターゲット層が高い。

ＥＶ対応なんかは随分前にモデルハウスに充電用電源なんか話題作りに設置したりしましたが、ハイブリッドがほとんどですし蓄電装置がないとメリットは薄い。

遮音性は必要ですね。どこまでやるか、ですけど。しかし遮音性が高いとアパート系で募集から謳えばクレームにつながる可能性もありますね。

ペットはともかくＩＯＴは今どうでしょうか。

賃貸併用も大家さんの都合の話。

大手に圧倒的に差を有利にできるのは「暮らし方提案」(笑)であります！

合併浄化槽の施工。

 二日前に合併浄化槽の話が出ておりましたが、弊社は埋設施工会社に合併浄化槽を材工共で発注しております。

たとえば浄化槽製造メーカーに材工共で依頼しますと、埋設する施工会社に製造メーカーが発注することになりますので、施工品質が少々ばらつく可能性があります。

さらに製造メーカーには営業チームがありますので、営業マンによっても変わります。ビッグモーター並みではないと思いますが(笑)少なからず売り上げノルマがあるので見積り自体も安定しにくいですね。

住宅用の小さな人槽の物だと価格基準が決まっているので大丈夫ですが、アパート用の２４人槽とか大きくなってきますと、材料と施工で大きく変わってしまいます。さらに水位が高く矢板工事等が必要になりますとなおさらです。

弊社は丁寧な施工をする業者を見つけて(笑)そこに本体込でお願いするようになりましたので、見積り金額+施工品質共に安定しております。

木造のマンション？？

 現在では木造でも三階建て以上や一定程度の性能を有するとマンション表記が可能らしいですね。

わたくしはマンションと呼ぶのになんの魅力があるのか、全く理解できませんけど(笑)

まぁ融資とかも返却期間も30年35年と長く組めるみたいですが、35年後の競争力をどう考えるか？の方が大切ですよね。

昭和によく見られた木造アパート等は確かにイメージが悪いですけど、弊社の「SKIP HOUSE」などは三階建てと同じ高さ10mあるので木造には見えないでしょ。

いずれにせよ、アパートかマンションか、１ＬＤＫか、２ＤＫか、とかの表記区別より、暮らし方の魅力度で戦っていきましょうね～

ご安心ください、合併浄化槽。

 本日徳島新聞に次のような記事が掲載されていましたので、ＯＢ大家さんに向けてご報告でございます。

こちらに記載されています合併浄化槽メーカーを弊社は１機も使用しておりませんので、ご安心ください。

HPリニューアルします。

 現在住宅市場は低迷気味でありまして、世間ではホームページの全面リニューアルする住宅系企業が多いらしいです。

ＨＰリニューアルは、する方がいいに決まっていますが、時間とコストが結構かかるので中々着手できないというのが本音でしょう。

今回「鶴島」→「新本須」自社商品を進めていくのを機会に弊社もリニューアルします。

弊社商品群を「戸建て系」「長屋系」「共同住宅系」に分けて、その特徴や実例などをカテゴリー別に判りやすくしようと思っています。

一度作ってしまえば２４時間営業してくれますし、見学会などでお話しする際に詳しく見ていただいている方々は理解度が深くなっているのは確かです。

今回はわたくしのつたない言語力ではムリ(笑)と判断して、コピーライターにまとめてもらうつもりです。

好き勝手にわたくしがしゃべくったものを文字数を合わせて、良さげなテキストにしてもらうとです～

プレハブメーカーは三階建て狙い。

 わたくしの会社もシンクタンク系に認知されたのか(笑)アパート業界データの販売案内がきました。こういった資料は主に大手の戦略・市場バランスなどが分析されています。

大手プレハブメーカー（そもそも建築費はえらい高い）は資材高騰を受けて家賃の高い好立地に三階建てを提案しているそーです。

裏を返せば・・・建築費が上がった分、そこそこの立地で二階建てでは収支が成り立たないということだと思います。

さらにサブリース契約となりますと、立地によっては大手プレハブメーカー側が断るケースも珍しくないようです。

わたしたちの戦略は大手のいーとこ取りをしつつ、逆にできない高付加価値を推し進めていけばいい訳です！

「鶴島」ファミリー向けのアルコーブ。

 「鶴島」のファミリー向け棟には、１Ｆと２Ｆ間の大収納階が一部吹き抜けております。

そもそも大手ハウスメーカーの商品で重宝されました、この大収納ゾーン。わたくしが注文住宅会社経営時に工務店ネットワークに参加しておりまして、研修でアキュラホームさんのモデルハウス等でいろいろ勉強させてもらいました。

「つまえるハウス」も同じ大収納階がありますが、このアルコーブという空間は今でも強く印象に残っています。２Ｆまで吹き抜けるより、良さげな天井高になるんです。

アキュラさんから拝借しました画像ですが、わかりやすいでしょ。少し大収納面積を削って吹き抜けをつくる訳です。

１４０ｃｍの大収納はそもそもフロア面積の半分までしか認められないので、吹き抜けをつくっても実際の収納面積は減りません。

１Ｆから大収納を見るとこんな風に異次元が広がります！

本日新計画のお打合せ。

 本日、丸々２時間新計画のお打合せをOB大家さんとしました。

建物の戸数+棟数は以前の打ち合わせで決定していましたので予め配置図を作成し、それを検討しつつ調整しながら進めていきました。

既存の給水メーターを使用しますので、そこからの効率の良い配管経路等を考慮したり、道路側から良く見える位置に団地名看板にゴミステーション、建物で陰になるエリアにはサイクルポートやプロパン庫なども仮に配置していきました。

また、メンテナンスやゴミ出し時の動線なども検討しましたので、だんだん小さな街のように見えてきます。

こういったことを何度か繰り返すうちに徐々に各配置が固まってまいります～

入居者に寄せる大家さんの思い。

 朝ドラは今佳境に入って参りましたねー(笑)

純粋に植物が好きで研究に没頭する主人公に対して、出世・名誉のため或いは打算で集まってきた「植物学教室」の教授や学生が影響を受けて大切なコトに気づき始めています。

わたしたち大家業も同じで打算・利回りばかり気にしてコストコストに走っていくと高リスクになっているのに気が付かないことがあります。

入居者が心から喜んでそこでの暮らしぶりを満喫する、大家さんにそれを望む純粋で温かい気持ちがあるからこそ運用リスクを下げていくんだと思うんですよねー

お中元シーズンで一言。

 お中元シーズンですね、取引業者さんからいろいろいただきます。

毎年業者さんごとにだいたい決まっているようですが・・・ビールもよくいただきます～

この際言っときますが(笑)わたくしはビールにこだわりがございます。できたら、これにしてください(笑)(笑)

『アサヒスーパードライ ジャパンスペシャル』(笑)

いよいよ着工です、「鶴島」

 確認申請も許可なりまして、いよいよ着工の運びとなりました「鶴島」

Ａ棟ファミリー向け、Ｂ棟Ｃ棟二人向けでいずれも大収納スペースを設けてあります。

道路側で駐車スペース有効５ｍ確保しましたら、反対側隣地までは60cmとなりましたが、配管埋設にも支障のない寸法であります。

ここも駐車場はゾーンで使ってもらいますので、1台ずつのライン引きや番号はありません。エリアラインがあるだけです。

Ｃ棟は間口７ｍ、Ｂ棟は間口６ｍとなっているのは隣地ブロックがあると車のドア空間を余分に取る必要があるからです。

Ａ棟は3台余裕で駐車できて、軽四なら縦に合計4台可能です。ファミリー向けは物干しテラスを日当たり+風通しの良い場所に確保して家事動線もアピールします。

戸建て系はまだまだ不足していまして、入居者さんはアパート系からスンナリ引っ越してこられます。

さらに駐車場以外に使用できるスペースがあると賃貸市場においては願ってもない強みとなります。

サンデーソングブック !

 わたくしのささやかな楽しみ(笑)それは日曜日14時～FMラジオから流れる山下達郎さんの「サンデーソングブック」を聴きながら仕事の整理をすることです。

世間一般が休日時に素敵な音楽が聴けるこのラジオ番組は至福のひとときです。自分では選べない、知らない音楽を流してくれて、そこで聴いたお気に入り曲は今でもしょっちゅう聴いています。

私が中学生の時に兄が購入していた山下達郎さんの「SPACY」というアルバムを聴いてからのファンですから、ファンの中でもかなりの先輩です(笑)

その楽しい時間にお話がありますと達郎さんがあるコメントを話されました。今の時代ならではの生きずらい部分を感じましたね。

今後も一流ミュージシャンとして音楽だけをストレートに楽しむFMラジオ番組を期待したいです～

受水槽計画。

今、OB大家さんからお預かりしております新計画。こちらの敷地には新規給水管の引込ができませんので、貯水タンクとポンプが一体になっている受水槽を設置する計画になります。

受水槽の算定は設備設計事務所に依頼しました。各水道局に規定があり、また部屋の形態によって使用水量も変わります。

1ルーム系は2人として1日一人当たり250Lの水量で時間分計算します。たとえば、12戸だとしますと×250L×6時間/12時間=3000L。

3000Lの受水槽の大きさは2m×1.6mぐらいですから、想像したよりコンパクトですねー

大家さんに聞きました、992後期型。

 新本須構想はアクセス数が急増します、ご興味のある方がたくさんおいでるんですねーありがとうございます。

しかし、今日は少しお車の話(笑)

現在、建築中の大家さんと昨日現場でお打合せした後、車の話をしていました。こちらの大家さんは現在ポルシェ車の納車待ちの方です。

今、確認申請中の大家さんもポルシェ車のオーナーさんでありますし、この他にもジャガー・アウディーなど輸入高級車オーナーさんもおいでます。

前向きでこだわりのある投資をされる方々は、車にもこだわりのある方が多いのでしょうか(笑)

997型(現行992→991→997)を所有していたこともあって、わたくしはカレラファンであります。水6NAエンジンとあのボディーフォルム曲線美が好きです。

現行型は全てターボ車ですが後期型はNA(ターボなしの自然吸気)じゃないかというウワサがあって凄く気になっているんです。

っで、昨日お会いしました大家さんに「ポルシェ911カレラ・992後期型」のウワサを探ってもらうようお願いしましたところ、わざわざディーラーさんに聞いてくれて詳しく教えていただきました。

お忙しいのにありがとうございました。

昨日、大家さんからお聞きしました情報をまとめますと・・・まず素のカレラは、ボクスター・ケイマンのGTS4.0系列NAエンジンになる可能性はあるとのこと。

カレラSは、ターボ+電気モーターとのハイブリッドで登場してカレラとの馬力差をつけるのではと。

これが現実化するとしますとぜひ素のカレラNAを検討したいのですが、半導体不足や原材料の高騰に円安が重なって定価がドンドン上がっていますのでそこが(笑)心配です～

B棟C棟はコストを意識。

 利回りばかり考えていますと、なにもかも単調になって今からこんなんする必要あるんっ ? となりますが、とはいえ収支も大切。

そこでB棟C棟はコスパに重きを置きました・・・

1階はできるだけLDKを広く取って、洗面+風呂を2階へ。1階床も土間の上に化粧床を仕上げて、天井も化粧とします。1階天井は2階床の裏側でもあります。

耐震にもなっているこの化粧ボードは通常の剛床用合板より高いのですが、1階天井を貼る材工がなくなるので、ファミリー以外の時はオススメであります。

バルコニーも広く使いたいので、室外機は1階まで下ろします。配置のところでお気づきの方もおいでたと思いますが、室外機+エアコンダクトは道路側からは1本も見えません。

また現地でご確認ください。

こういう間取りを見たあとでも実際ご見学されますと全くイメージが違うと思います。そのギャップが大きいところも個性であり、魅力としなければならない部分だと考えています～

「なにをいう」A棟の2階 !

 一階を見終わった段階で入居見学者はふつうやんと思っていますよねーこっからですわ～

あっと驚く為五郎・・・昭和以外の方はスルーして。

まだ、進化の途中でございますが。2階へ上がりますと対面キッチンが見えてきます。左奥になにやらスキップしたリビングが臨めて下部が全て収納になっています。

斜めに化粧梁がかかっており、そこをくぐるとまだ上に大きな空間があることにきずく、あれっまだ階段がある、LOFTへ上がって下を見下ろした瞬間こういーます・・・

ここにします(笑)

新本須、まずは配置から。

 新本須は新規分譲地で2区画あわせて108坪になります。この2区画に4棟配置します。

まずはこちら・・・

真ん中のB棟とC棟の間に区画線がありました。まぁ、わたくしが自由に配置計画しますといつもギリギリになります(笑)

北東隣地境界迄は60cm、配管するには必要な最小寸法であります。これで南西道路側に5mの駐車スペースを確保できました。

A棟B棟C棟は二人用として車2台ずつ、D棟はファミリーを想定して前の敷地を自由に使ってもらいます。

B棟C棟は建物を凹ませて横から玄関へアプローチすることで、駐車スペースとバッティングしないようになっています。

A棟は半間奥へ凹ませていますねーこれを見て・・・間取りが「これ、ふつうやないか ? 」とのお声が聞こえてまいりましたが、「なにをいう～」(村上ショージ風)明日2階をご紹介しましょう～

家賃ランキング43位。

 路線価が新しく発表されました、予想通り徳島県は下がっていましたね。

都市部は上がり地方は下がるがずっと続いてドンドン差が開いていきますな。

こちらは家賃ランキング・・・

これまた予想通り、43位。

しかし所得は・・・

30位ですから、やはり貯蓄率が高いんですかね。

性格の悪いランキングというのもありまして上位でした。腹を探るクセが県民性にあるとか・・・ほー言えば、そんな人おるねー(笑)

我々は魅力ある賃貸住居・暮らし空間を愚直に提供していきましょうね !

中小企業事業継続支援金。

 2020年コロナ禍で45兆円が特別融資されました。しかもゼロゼロ融資、担保なし+3年間金利なし。

その元金返済が今年から始まって返済困難なケースが予想されます。そのため2023年1月から既存コロナ融資を有利な条件で借り換えられる追加措置が出ました。

弊社も借り換えを申請して受理されました。30年以上の経営の間に幾度となく融資を受けてきましたが、こんな有利な条件はなかったですね。

さらに今回、徳島市から中小企業事業継続支援金が支給されるとの案内がきました。10万円 ! 

こんなことしていけるん、と思いつつ頂けるものはありがたくいただきます(笑)

これも政府からの地方臨時交付金から支給されるとのこと。

政府は100兆円余りコロナ対策金を支出したわけですが、これを税で回収するとなりますと経済に与える影響は大きすぎるので永久凍結ということにしてほしいものです～

ロフト段差800のステップ。

 「鶴島」二人用の洋室には、段差80cmのロフトがあります。

わたくしたちのつくるロフトは全て梯子ではなく階段で上がるように、また洋室とロフトの段差が大きくならないよう設計しています。

今回は、下階の都合上固定階段をロフト側ではなく洋室側に設置しなくてはなりませんでした。なので洋室側の床がその階段スペース分減らないよう工夫します。

こちらは、メーカーの露出型階段・・・

二つの斜め桁に対して踏板が金物で固定されています。踏板の長さは900と1200があります。

この階段の桁1本を使って1200の踏板を真っ二つにカットして、大工さんに特殊金物で強くもんでもらおーと企みました(笑)

600の踏板が3枚+桁1本の小さくて可愛らしい～見たことのないような露出型・化粧階段を設置します。

床面積も減ることもないので、その分せまく感じることもありません。次回、ここも見どころですyo～

新本須B区画案その①。

 川内町「鶴島」はまだ確認許可待ちであります。高さ1400mmを巧みに使いまくるので、担当者も時間をかけてくれます(笑)

さて、新本須のB区画地のひとつの案として少しだけ紹介します。

こちらの特徴は、まず建物ギリギリまで駐車スペースを使いたいので、玄関は横からのアプローチにします。縦スリットの向こう側に人が消えていくしくみであります。

わたくしの得意技・・・ポスト口を設けて玄関収納カウンターにポトッと落ちるしかけもあります。

外観デザインは、玄関+スリットのところまで2Fがオーバーハングしています。なので玄関ポーチは雨を気にしなくて大丈夫。

LDKが斜め壁になっていてその壁から2Fは140mmだけデザインハングしています。向かって左側は1F2F一体、ポーチ部分をハングした後⇒右側は14cmだけのデザインハングとしました。

パースもある程度仕上がっていますが、ここは、いきなり実物ご覧になった方が楽しめると思うのでやめときます(笑)

いろいろ特徴ありますが、いつも気をつけているところはクリアしています。梁見せ、トイレ位置、室外機位置等。

前回455mmのお話しましたが、ここもその455mm巾を上手く使っていますyo～

着工前の最終打ち合わせ。

 本日、ラクソラハウス同様仕様の着工前・最終打ち合わせをしました。

こちらのOB大家さん、今回で3か所目の受注でございます。誠にありがとうございます。

本図面・各仕様と色・コンセントや水栓位置・建築スケジュール等詳細までご確認いただきましたので、あとは確認申請が許可なるのを待って着工いたします。

ここまで来ますと、ほぼ竣工+お引渡し迄自然に流れていきます。

建物の顔はしっかり計画する。

 建物には顔が存在すると思います。道路から一番よく見えるその面をわたくしは顔として間取り+デザインします。

顔をきれいに見せるためデザインも大切ですが、もう一つ大切なことがあります。それは、エアコンのダクト+室外機・換気扇等の排気口・竪樋など一工夫すれば側面に移動できるものは全て排除してその面をスッキリ見せたいんですね。

これは間取り作成中にやっておかないと窓やクローゼット等でバッティングしてあとからはここしか下ろせないとかになってしまうんです。

新規分譲地等で新築建物が並ぶとき、この顔にあたる面に堂々とエアコンダクトと室外機を下ろしている御家を見かけます。これはビルダー側の計画不足であり、エアコンは配線のみで機器は別途のケースなどによく見られます。

せっかくの新築建物、スッキリと見せたいものです。あと、室外機などは隣家の窓などにも配慮が必要ですけどねー

455寸法を上手くつくる。

 間取り作成する際に、グリッドと呼ばれる910mm寸法を基本に作成します。1間=1820mmということです。

玄関・ホール・トイレ・シューズクローゼット・ウォークインクローゼットなどは、この910mmグリッドの半分455mmをうまく活用することで床面積を少々減らすことができます。

シューズクローゼットやウォークインクローゼットを1365×1365にしたり、トイレや玄関・ホール等を1365×910にします。

これらを上手く固めますと同じ方向全体が455mmずつ減少します。長さが6,370あるとすると、0.455×6.37=2.89×2F=5.79㎡・1.75坪床面積が減少します。住設や扉は減らないので坪単価分は減少しないのですが・・・

仮に坪35万で試算しますと、350,000円×1.75坪=612,500円+10%=673,750円

1棟あたり60万円以上減りますので、この費用をグレードアップ費用に使いたいんです～

サイコロ歩合。

 早朝TVでおもしろい企業を紹介していた中にサイコロで歩合と言いますか、+ボーナスを決めるという会社がありました。

毎月サイコロを1コ転がします。1が出れば1％、6が出れば6％、給料に加算されるというもの。

サイコロ転がして一喜一憂。

30万円の給料の方が6の目を出せば+18,000円ですから、今なら光熱費や通信費が助かりますよねー

仕事の評価が全く関係ないというところがポイントでしょうか(笑)

7年超えのお付き合い。

 先程までOB大家さんとお打合せしておりました。

こちらの大家さん、2016年2月のSKIP HOUSE 見学会にご来場いただいて、それからのお付き合いでございます。

早いものですね、7年を超えました～

弊社OB大家さんは、ほとんどの方々が複数棟受注いただいております、誠にありがとうございます～

木造の旧耐震は2000年。

 耐震基準は1971年と1981年、2000年に大きな改正が行われました。このうち1981年の建築基準法の改正によって、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は｢旧耐震｣、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は｢新耐震｣と呼ばれます。

以上が一般にいわれている耐震基準の考え方だと思います。

昨日、駅前あたりを車で走っていました。わりと昭和ビルが多く残っていますねー。ビル物件でいえば、1981年基準前の旧耐震は劣化も含めて中古売買価格に大きく影響しているんでしょうね。

ただ木造畑を歩いてきた私の感覚から木造だけを対象にしますと、2000年以降と以前とで木造耐震は大きく変わっています。

なので、木造中古を購入するとしても2000年以降を選ぶのが理想だと思います。

ただ木造は耐震改修もしやすいので、リフォームの手を入れる度合いによっては2000年以前でも有りだと思います。