2019年1月17日木曜日

水路の土上げ場。

現在、SKIP HOUSE を計画中の敷地を造成しておりまして。
その敷地は、2方向が徳島市の水路と隣接しております。

しっかり、はっきりと官民境界があるのですが、水路には土上げ場があります。
水路を掃除した時に出る残土の仮置き場等ですね。

水路自体がコンクリートで形成されていますと、その土上げ場にコンクリートを打設してほしいと役所からいわれます。もちろん費用は大家さんもちとなります。

今回は大家さんが快く承諾してくれましたので、土間にコンクリートを打設することとなりました。
きれいに整備されると入居者の印象もいいですし、草も生えてこないメリットがあります。
何れは水路反対側もコンクリートとなるよう願っています。

2019年1月16日水曜日

稀勢の里、引退へ。

普段、大相撲を見ない私。
話題になっておりましたので、今回は初日から観戦しておりました。

初日、格下に立合いで起こされ、腕を締められ、頭をつけられて、いいとこなく押されていました。
勝った負けたの前に、なんか体に力が入らないようなイメージでした。
その後もいいとこなしの取り組み。

正直申し上げて、日本人唯一久しぶりの横綱だから、本人の意思とは別に辞めさせてもらえなかったのでしょうか?

まだやれるんじゃないかと周りがいう時に辞めるのも、ボロボロになるまで現役をやっていくのも本人の意思なら私は大賛成でありますが・・・

稀勢の里さん、おつかれさまでした。


2019年1月15日火曜日

全国自治体アンケートにみる。

景況感の全国自治体アンケートでは。30%が上向いていると回答。
さらに、都市部での「上向き」は43%に。
地方と都市部との差がひらく中、徳島県の中においても差が出ています。
 上向きだと答えたのは、徳島市・阿南市・那賀町・北島町です。
それぞれに特需効果があり、一概には言えないかもしれませんが、今後の賃貸事業に大きく影響してくるエリア認識のはずです。

とにかく、経済においていかれるエリアへの新規投資はリスクが高まりつつあります。
早め早めの対策、売却・買い替え等々して、あぐらをかいている大家さんと差が出るようリスクマネジメントに努めたいところです。

2019年1月14日月曜日

外壁の再塗装の時期。

私の自宅は、現在築18年目で外壁のメンテナンスを行っています。その他も、ボイラーや樋といった消耗・劣化していくアイテムを全てチェックしています。

だいたい最近の建物の外壁は、窯業系サイディングが多いと思います。なのでアパートも、15年~20年ぐらいで、再塗装の時期がきます。

ガルバリューム貼りの場合は、ほぼ再塗装しなくてすみますが、初期投資額が大きくなってしまいます。

この時、石目調なんかだと一色なので問題ありませんが、濃淡がついていたり、タイル調目地があったりしますと、再塗装の工程が増えることになります。

もちろん、タイル調目地も一発で塗り込むことは可能ですが、単調になってしまうのでその時は、ツートンにした方が効果的です。
まぁ、少し費用は高くなりますが、目地は残すような塗装工程をおススメします。

大切なのはその時期を見越して、きちんとその予算を家賃から積み立てていくことにあります。
ここで、借入を起こしてしまうと、資産づくりとはならないので気をつけたいところです。

2019年1月13日日曜日

徳島大学生協さんへ。

大家さんと一緒に物件の管理申込みに、徳島大学生協さんへ行ってきました。
私も管理をお願いしているのですが、生協さんの管理はとても親切です。

特に週に2回程度、建物周りやゴミSTのお掃除をしてくれて、手間いらずで大変助かっています。
少々、学生よりのスタンスではありますが、それもうなずける。

学生専用ということになりますと、その親御さんたちは安心しますし、お部屋のあっせんでキャンパス内で契約締結できるのは、生協さんだけやしね。
今年は、2月9日から特設会場を設けて学生たちを案内してくれます。

私のSKIP HOUSE SEALも、一人この春で退室するようでしたが、HPにアップしたところあっという間に在校生から申し込みがあったようです。

スゴイですね、ずっと生協さんのHPを見ていたんでしょうね。
ありがたい人気ぶりです。

2019年1月12日土曜日

カルロスゴーン氏と世界の動き。

今回の日産の事件を見ていますと、どう考えても東京地検がどこからか、なんらかの指示や圧力によって動いているとしか思えません。

ロッキード事件以来、東京地検の特に特捜部はCIAとの関係が色濃く取りざたされるようになっていて、今回も全く無関係のようではないんじゃないかな・・・

フランス政府は、ゴーン氏擁護ということは一蓮托生。
ということは、現フランス政府を勝たせたグループが背後にいるから、それらと米国側のCIA系グループとの抗争でしょうか?

全て実証のない推察ですが(笑)

このような妄想を膨らまさないと、今回の事件は不思議なことばかり。
現、容疑に対する捜査が理由なら、なんで今頃やねん?
が、どうしても払拭できないもんねー

いずれにしても、小さな世界というか、そこだけ見ていると真実は見えてこないと思います。
権力者たちには国境がないんです。
これまた、物的証拠はありませんが(笑)

2019年1月11日金曜日

ローンの捉え方。

先日、友人から「子供が住宅ローンを組んで土地+建物を購入しようとしているが、支払っていけるか心配だ」と相談がありました。

ローンとは、いわゆる借金であります。
巷で言う、いい借金とかいいますが、基本的にいい借金などはありません。無いに越したことはない訳です。

とは言っても、若い夫婦が貯金をしてから家を購入しようとすると、子育て期間は終わってしまいます。そこで住宅ローンを組むということになります。

借金の一番の問題は金利であります。
元金は、不動産や動産に換わるだけなので、マネーの価値形態が変化していると捉えればいいのです。
ただし、価値は下がっていきます。

例えば、3,000万円を1.5%の固定金利、30年返済で借りた場合にかかる金利は727万円となり、要は3727万円の借金をしたことになるのです。

ですから、金利分を頭金として出すと、まぁ健全的な住宅ローンと言えるわけです。
つまり、3000万円のマネー価値が等価的に不動産へと変わったと解釈できるからです。現実にはローン3000万円は減ることになりますが。

さらに、安全な借金枠の考え方がありまして、私自身はいつもそうやってきました。

それは、5年後この不動産を売却するとどれくらい価値が下がっていて、いくらなら売れるのか?
算用しておいて、その額内に借金を納めてしまうと安全的な借金といえますね。

3000万円の土地+建物を5年後売ると、2000万円で売れると推察して借金を2000万円以下に抑えるという考え方です。

決して金融機関が出してくれる満額を借りるのはお勧めできません。あと、返済方法も元金均等払いをおススメします。

何も言わなければ元利均等払いになるケースが多いです。
元利均等払いは、ローン返済当初金利ばかりで元金がほとんど減りません。
こちら・・・楽天銀行より。
上が元利均等、下が元金均等、オレンジが元金を表しています。

上のグラフで解るように、元金が当初ほとんど減っていない~
下の方が全然いいけど、当初の月々支払いが多くなって負担が大きくなるんですね。
しか~し、それぐらいに抑えるのが、本当の目安なんです。

万が一、離婚することになって売却することになった時、元金がたくさん残っていては次の人生へ進みにくくなりますでしょ。

結論、トータル金利と手数料や登記費用等々の諸費用分は自己資金で組む。
私の賃貸事業ローンも同じ考えで捉えて、借入額を決めています。

この話を友人にしたところ、「ふ~ん、解ったような解らんような」と言われました(笑)すんまそん。

2019年1月10日木曜日

農転のご依頼。

農業振興地域にいわゆる青地と白地と呼ばれているものがありまして・・・
この度、白地になったので農転お願いできますか?
との依頼が大家さんからありました。

戸建て賃貸を計画しているのですが、いわゆる農地なんですね。
完全なる農地、青地だったみたいです。
青地は農地転用できないために、白地にするために除外申請というヤツをしなければなりません。

その除外申請が完了したので、農転お願いしますという訳です。
昨日に続いて、ややこしいのです(笑)

青地を白地にするには、各農業委員会なるものを開いた時に申請するのですが、場所によったら年に2回しか開かないというところもあるので、以外と時間がかかるものです。

そこから、農転可能になる白地になりますと、農地転用の申請となります。
この時、市町村ごとにその後何を建てるのかということを協議しておく必要もあります。

今、阿南市で大きな問題となっているのは、この農転を資材置き場にしますと申請しておいて、許可なったあとに太陽光発電パネルを設置したという、用途が変更なっているところです。

この問題は、阿南市だけの問題ではないように思います。
他の市町村も自主的に調査し、今後どのような手続きをしていくのか、連携しつつ検討する必要があると思いますね。

撤去指示を出すのは簡単でしょうけど、現実的に借金までして設置しているケースも珍しくはないので、金融機関等も高みの見物とはいかないはずです。

市町村を中心にして、設置業者+金融機関等、全体で解決策を練る必要があると思います。

2019年1月9日水曜日

43条但し書き申請と適合証明へ。

現在、長屋を計画中の敷地がありまして、市の水路を通過しなければ公道に面しません。
建築基準法43条に公道に2m以上接面しなければ建築できないとあります。

ほなけど、ただし・・・な。
っと言う緩和規定なのが、いわゆる43条但し書き申請です。

つまり、市に対して建築したいので通過さしてよ、という申請です。この申請はこれらを専門的に行っている行政書士系の方にお願いするわけですが、役所と協議した結果「適合証明」も添付してほしいということになりました。

「適合証明」とは都市計画法で、あきらかに開発許可が必要ない場合・・・以外にいるといわれるヤツです。
また開発許可とは、極端に簡単にいいますと、土地を造成する時に必要なヤツです。

しかし、ほんのちょっとの造成の時には開発許可はいいですよという、ややこしいことになっていて(笑)、
だから開発許可は必要ないですよという申請「適合証明」がいるようになりました。

確認申請は、その43条但し書き申請+適合証明を添付してやっと受理されます。
これら申請は、建物ごとに必要なので、6棟建てるとなれば6セット分の申請が必要となって結構な費用となります。

土地購入の際には、確認申請が受理されるまでのプロセスにどれくらいがかかるのか、土地購入費用として算入しておかなければいけないということですね。

2019年1月8日火曜日

後継者がいない県内企業約半数。

本日の地元紙、県内企業の後継者不在記事が出ています。
県内企業の後継者のいない割合46%、売り上げ1億円以下だと60%にもなる。
地方に見られる典型的な同族経営が多いのも理由の一つでしょうか。
今後、親族以外で後継者を見つけるか、M&Aか、廃業か。

廃業といいますが、廃業できるということは有利子負債を返済できるということですので、まだ良い方。
破綻整理しなければならないところも出てくるはずで、これらが県内景気に大きく影響しはじめるのは明らかです。
難しいケースは、長期返済予定の有利子負債もち。
これがあると親族以外の後継者選びは難しく、譲渡先もみつかりにくいので、メーンバンク頼みでしょうね。

銀行は早くから、この後継者問題には注目しており、長期負債の際には必須アイテムです。

私たちの取引先でも、現実的に中堅会社等の資本が入って実質経営者が変わっているところもポツポツ出始めています。

私は、若いころに県外に良く講演を聞きに出かけておりました。
その中にこんな話をする方がいたのを思い出しました。

経営者の仕事とは・・・黒字にするのが50%・承継させるのが50%だと。

2019年1月7日月曜日

恒例の新年ご挨拶とやら。

私は、2日から事務所に出てきてごぞごぞ仕事や準備をしておりましたので、正月モードもとっくに消えて本日も相変わらずですが・・・
本日から初仕事の方々は様々な用事があるのではないでしょうか。

そんな折、取引先などから新年の挨拶廻りとやらをやるところも結構あって、会社に寄ればぞろぞろ営業全体で回っているところもあります。(あいさつ回りの方が仕事の時より元気?)

様々な用事があるのに、さておいて、挨拶回りして、今年も云々なんていいながら時間が経ってしまうと、さらに用事が溜まっていかないでしょうか(笑)

お中元・お歳暮に続き、この新年のご挨拶というのも結構めんどくさいと以前から思っていて、会えば解りますが、遠い場所までわざわざ行ったりすると2,3日があっという間に過ぎてしまわないですか。

さっさと仕事にかかるのに越したことはないと思ってしまう(笑)
それが顧客にとっても一番いいと思うのです。

また、今年はGWが長期スペシャルらしいじゃない、みんなが一発に休むことで経済が伸ばせない業態も結構あるので、政府のいう働き方改革というのは、休み方改革でもあると思うので一考すべきではないでしょうか?

ぞぞタウン社長が昼食食べると眠くなるのでと、朝9時~6時間通しで仕事時間にしていると言っていましたが、これまた全員でしなくてもと思ってしまう(笑)

バラバラでいきましょう~よ。
本日朝からもう何社かの挨拶回りが来ていて、さらに事務所にいると来そうなので、現場へ行ってきます(笑)
それが顧客主義でしょ。

2019年1月5日土曜日

危機感強い年頭所感。

地元紙に、企業トップによる年頭所感の表明記事があり、どことも厳しい想定となっていましたね。
不確実な時代、全く予断を許さない、先を見通しにくい、不安定など危機感を強める表現ばかり。

根底に株価急落・為替相場急変動があるようで、大企業は景気後退モード設定で運営していくようです。

井阪社長などの今後顧客が商品やサービスを厳しく選ぶ「賢い消費」の傾向を強めると予想しているところなんかは、私も正にその通りだと思います。

消費増税に伴う落ち込みを防ぐ景気対策を政府がいくらしても、この部分の傾向は、やはり強く出てくるでしょうね。

ここをどう対処するかが、どの業態も最重要ポイント。
その「賢い消費」の厳しい目に選ばれるか、どうか、です。

大家さんも、同じですね。

2019年1月4日金曜日

本日から現場稼働へ。

つまえるハウス2ですが、本日より現場動き始めました。
木材を搬入し・・・
基礎パッキンを設置し・・・
土台を敷き込んでいきます。
大工さん、あっての現場・・・
今年も宜しくお願いします、職人さんたち。

2019年1月2日水曜日

賀正2019年~

皆様、おめでとうございます、本年も宜しくお願いします。

家でいると飲み過ぎる(笑)ので、ごぞごぞ仕事?準備をしに事務所にやってきました・・・

箱根駅伝見ながらですけど。
5連覇を目指す青学ですが、現在阻止に燃える東洋大と争っています。
このあとレースがどうなるかわかりませんが、
しか~し、つよいですね~

さて、何の準備かといいますと。
平屋事務所新築工事の収まりを考えにやってきました。

収まりとは、取り合い部分のことで軒天と樋とか、タイルと床とか、窓と窓台、玄関ドアと壁など、沢山あります。

何も考えないで造りますと、余りが出ます。
余りとは、たとえば300角タイルを1000のローカに貼りますと100余りが出ます。また天井が2400あるのに2000のドアを設置すると上に400余りが出ます。

私たちは、普段からこの余りに慣れていて、どこにもこの余りが存在します。これらを少し工夫して工程を増やし丁寧に収めていくことで、この余りが減っていきます。

余りが減りますとなんかスッキリしたように見えます。
さらに、どこを見ても余りがないように見えますと、
デザイン性が高く高級感まで出てきます。

これを今のうちに各所考えたいと思います。

大手ハウスメーカーと地元工務店等の一番の違いは、この余りにこだわっているか、どうかと言ってもいいぐらい違います。
また、桜の季節に現場でお話しましょう~