2019年4月25日木曜日

タイガー来日!

マスターズで完全復活したタイガーですが・・・

2006年のダンロップ・フェニックス以来13年ぶりとなる、
日本で初開催される米ツアーのZOZOチャンピオンシップ
(10月24日開幕、千葉・習志野CC)に出場・来日を宣言!!

13年ぶりですか・・・
わたくし~その宮崎フェニックスで旬の大スター・タイガーを観戦しております。

タイガーが歩くと、まーるい大きな人だかりがざわざわと動くので、どこにいるのか一発でわかります。

ドライビングレンジに現れたタイガーを見ようと、レンジ端っこの丘の上へ駆け上がったのですが、そこにも結構いました(笑)

日本人の出場選手が、練習を止めてタイガーを羨望の眼差しで眺めていたのを思い出します。

ウェッジからショートアイアン、少しずつ番手を上げながら、か~るく打っていました。
力み感は、試合中と違ってほぼゼロ。
ゴルフってこんな簡単なんだと錯覚しましたねー

3W・スプーンを打った瞬間、ギャラリーから悲鳴があがりました。
私もその一人(笑)
日本人選手のドライバーとほぼ同じ距離をスプーンで涼しく打っていたとです。

あ~見にいこ。

2019年4月24日水曜日

杉パネル?

2Fの床に杉パネル36mmを貼ると・・・
2F床梁に直接貼っていき、1Fの天井を造作せず、そのままあらわしにすると無垢材の香りもするし、手間もはぶける。

コストを抑えつつ、おもしろさを表現したいのですが・・・
杉そのままでは、かなり和。

イメージは、このような洋のヴィンテージ
今、探していますが・・・
1Fの天井収まりとの関係がポイントなんです。

2019年4月23日火曜日

玄関ドアへのこだわり。

玄関ドアは、重要なポイントです。
しかし、イメージに合うのは高いのよ~つらい~

っで、いろいろ聞いていくと、ありました新商品・・・
上記右下のブルー。。。
ペイント調の淡いブルーが明るく爽やかな空間を演出しますっとありますね。

それで、アイアン手すりに変えたいのをグッと我慢して・・・
上記左下のブラック手すりに変える~どう?

2019年4月22日月曜日

外壁の絞り込み。

よろい貼りを検討しているんですね。
こちらは、ニチハのよろい貼りです、455mmに4枚なので縦巾が約110程度。
よろい貼りのカタチに仕上がっています。
こちらは、ケニューの・・・
いずれも厚みは18mmなんですが、実際に見てみると、よろい部分の重ねシロが少なく陰影が弱かったです。

それで、こちら・・・
東レのラップサイディングです。
厚みは14mmしかありませんが、実際に重ねて貼っていくので陰影が強く出て、これぞよろい貼りという印象です。

ただ、コスト増が相当ありますので、一部に貼って強く印象付けるニハチの法則でいきたいところ。

2019年4月20日土曜日

買いますっ。

単身者用戸建て賃貸構想の候補地、給水・排水等々問題なく買うことにしました。
ただ地下水位は高いみたいで、浄化槽埋設時には簡易矢板が必要みたいですね。

北島町の川近くなので、そこはしょうがないと思います。
まぁ、砂地とゆーことは地耐力は強い方であります。

良い楽しみができましたわ~
ワクワクしてきました。

「おぉーっ」といわせてやるとです(笑)

2019年4月19日金曜日

外壁の選び方。

単身者用戸建て賃貸の一部にこの外壁を採用しようかと思いますが・・・
この小さなサンプルで判断せず、実際に貼っている現場を紹介してもらって見るようにしています。

そこでイメージに合うかどうか、判断~
では、行ってまいりますー

2019年4月18日木曜日

ダウンライトのポジション決め。

現在、新築中の事務所ですが・・・
エントランスのダウンライト位置を打ち合わせてきました。

事務所にとってエントランスは正に顔。
誠実で優秀な所長の人柄も表現したい。


そのエントランス天井には化粧パネル、そこにプラチナ色の75Φダウンライトが整列することなく、散らかることなく、ちりばめられます。
ダウンライトと同じ大きさに段ボール紙を切り取って、あれやこれやと寸法をとりながら、貼っていき・・・
ちょうどいいポジションを探ります。
ダウンライトは通常拡散型ですが、奥の二つは光り方が集光・中角といって、壁を照らす「ウォールウオッシャー」となっています。
その塗り壁には、事務所のネーム+ロゴが施されます。
こちらは、外部でも使用できるエバーボードという高級化粧パネルです。
高価なので普及していませんが、今回はエントランス内とポーチ外に採用いたしました。

ご興味のある方は、竣工したらぜひ見てみてくださいな~

2019年4月17日水曜日

ネットもフル活用。

単身者用戸建て賃貸・(仮称)ビーチハウス構想の中で、本物を使うと高くなってしまうところがあります。

とは言っても・・・だいたい、一般に普及している外壁の防火サイディング自体が石目調やタイル調・塗り壁調などの、超偽物な訳ですが・・・

たとえば、手すりに・・・
ネットに出ているものですが、この金額なら採用できそう。
サイズもいろいろある訳ではないので、最初に決めておく必要がありますけどねー

気をつけなければならないのは、現場でしっかり補強+取り付け位置に緊結方法などを検討しつつ、強度をしっかり確保することですね。

あとヤシの木、植えたいけどねー
メンテが・・・
絵にするかな(笑)

2019年4月16日火曜日

単身者用・戸建て賃貸、商品開発へ。

単身者用・戸建て賃貸構想・・・
間取りもあれやこれやと書きなぐって、少しずつ考えがまとまり始めました。
キーポイントは、家賃をどこまで抑えられるかと、単身者にぴったりの暮らしスタイル+特徴的な外観デザインであります。

好き勝手にやっていけば、ドンドン家賃設定が高くなってしまうので、どうやってコストをしっかり抑えて、魅力を演出するのか?
ですが・・・

なぜ、単身者用といっているかというと、それはただの部屋数や広さだけではありません。
私は、フェアレディーZに乗っていた時期がありましたが、あれは2人乗りです。

前にエンジンがあり、後ろで駆動させるのですが、後部座席を作ってしまうと車のおしりの流線型はつくれない訳です。
つまり、ある機能面をあっさりとあきらめることで、簡単に実現できることがあるんですねー。

「あっさりとあきらめられる」ということは、実現したいことが明確に見えているということでもありますよね。
つまり、あきらかにして極めるということ。

2Fに2部屋ある戸建て賃貸は既存で結構建っています。
ここに一人で住んでもいいのですが、2人以上を想定して造られているので、一人住まいでは上手く使いこなせない部分が出てくるんですね。

しかし、それらは家賃に含まれている訳で・・・

その辺を最初から単身者専用として純粋に作り込んでいくと、一人住まいにぴったりの暮らしが実現できるはず。

ポイントは、現在住んでいる家賃から+1万円以下でこの戸建てに引っ越してこられるとしたら、ハンパない競争力と入居者の満足感が与えられるのではないかいなと。

たまに、1DKの戸建て賃貸を見かけますが・・・
あれでは、ただただ戸建てにしただけで、魅力的には見えないですよねー

厳しくなるこれからの賃貸事業において、商業地域や繁華街以外のある一定のエリア(住宅街や郊外)ではこれが競争力最大だと思うのです。

戸建てなのに、建築コストが抑えられるのか?
ですが・・・
そこは、私の得意な分野であります(笑)

2019年4月15日月曜日

素晴らしい、タイガー。

ついに、メジャーチャンピョンに完全復活しましたタイガー。

2位と2打差、18番の2打目・・・木の枝が邪魔で左からスライスで攻めましたが、グリーン手前右まででした。

よく、「たられば」はないと言いますが・・・ひとつ前組のケプカ2位があのバーディーパットを取っていたら1打差に。
もっとドラマがありましたね。

お父さんが亡くなった後、へんになってしまったタイガー。
さらに何回もの手術を乗り越え、先行逃げ切りた゛ったのに自身初の逆転優勝。

一度奈落の底まで落ちて、また世界の頂点へ。
これでこそ、大スター。
以前の華々しい経歴が、さらに輝いてきましたー。

米国は、必死にはい上がってくる人を応援していますね。
そこも素晴らしい~
18番、いい笑顔でした。感動しました・・・

2019年4月13日土曜日

土地購入のプロセス。

物色中の土地ですが・・・
大きさや形・方位・価格等の決め手となるいくつかの要素以外に、近隣状況があります。

近隣状況は、年月とともに変化していきますが、しばらく変わらない状況もあるので、私は結構気にします。

犬が吠えるとか、空き家があるとか、廃棄物が放置されているとか、ちょっと気になる家があるとか・・・なので逆に気にならなければその点については合格ということになります。

これらは、人によっても感じ方が違うので、私は一般の別人に見に行ってもらうようにしています。

2019年4月12日金曜日

ゴルフクラブ不思議の訳。

私は、たまにラウンドする典型的なアベレージゴルファーです。
今日は80台で回れると思いきや、どこかでももくって90台になるパターンが多い。

ももくりパターンは、ティーショットOBかグリーン周りのちゃっくり&トップ(絶叫パターン)に4パット(笑)

今マスターズ真っ盛りで、タイガーやミケルソンのようなベテランが上位にくる面白い展開になっていますが、このブログを見る方の中にもゴルフをされる方がいますので、ゴルフクラブの不思議を少し・・・

ゴルフクラブショップの方に聞いた話ですが・・・
各メーカーとも毎年のようにモデルチェンジやバージョンアップなどを繰り返していますが、少しずつ前回と機能面・特徴を変えながら進化しているようです。

つまり、キックポイントとか、はじき具合やつかまり具合を少し前モデルと変えることで販売を伸ばそうとしているんだそうです。
なので、今使用しているクラブがしっくりくるということは、新モデルはしっくりこない可能性が高いとも取れる。

私の最近のドライバー遍歴は・・・
ピンのG400+エボⅡ・661S⇒
ブリジストンJGR2015+エボⅡ・661Sでした。

以前からシャフトは、フジクラが合うようで、グラファイトは相性がよくないんです。
また、ヘッドはテーラーメイドやキャロウェイが合わないんですね~

それでアイアンは随分長くダンロップ・ゼクシオ7を使用しているのですが、もう何セットも買い替えたのですが、これが一番なんですね。
最新モデルがいいとはならないんです。

なので、ドライバーもゼクシオはどうだろうと半信半疑で使ってみたら、けっこう良かった。
シャフトは、エボⅣ・661Sに変更して、こちらも良くなっている感じです。

ショップの方・・・これまた毎年少しずつ変化させているので、エボⅡが合うということは、エボⅢが合わない。
しかし、エボⅣなら合うかもしれない。
私は、ⅡとⅣが合うようなので、現行最新のエボⅤは合わないとゆーことになる。

私の使用している3Wは、なんとバーナー2008モデル+ランバックス60Sという10年以上も前のクラブ。
これも何本買い替えてもこちらが合うんですねー。
未解明・・・不思議。

皆さんもクラブの買い替え時に、この毎年出すモデルの一つ飛ばしチョイスも考慮してみてはどうでしょう。

クラブじゃなくウデだという人がいますが、それは大筋正論ですが、その人の技量の中で格段に変わるのも事実です。

ゴルフパートナーで中古を探してもらえば費用も安いし、合わん買ったら、またもってけば半値ぐらいで引き取ってもらえますから(笑)

あーそれから、合う合わないは、ラウンドすることをおススメします・・・
鳥小屋や打ちっ放し場では、解らないことが解りました。

2019年4月11日木曜日

海沿いリゾートハウスは、どう?

以前から南国に憧れて、高中正義を愛聴してまいった私ですが、やはり・・・やりたいことやるということは、これしかないね。

間取りと顔のイメージデザインが固まって参りました。
単身者用・戸建て賃貸で間口がせまく床面積17坪?
家賃5万円代?

このコンパクトさから、どうやってリゾート感を演出するのか・・・
楽しくなってきました~

完全未公開で推し進めて、いきなりドーンっといきたいところ~
ウケルか、コケルか(笑)スベルか~

2019年4月10日水曜日

一回、好きにやってみたい。

スキップハウスも、つまえるハウスも、ガレージハウスも、商品として圧倒的な差別化を目指すものの、入居者にウケて、大家さんにはある一定の利回りを確保することを想定しながらやってきました。

この度、自分で土地を探し始めて・・・
あれやこれやと妄想を繰り返すうち、一回思いっきり自分の好きなようにやりたいと思い始めてしまいました~

これでどう???っとどや顔してウケるか、コケルか(笑)
家賃は、仕上がってから管理会社に決めてもらうとか・・・

どうしょ。

2019年4月9日火曜日

土地を探し始めました。

自社で単身者用・戸建て賃貸を商品開発⇒建てようと思って、土地を探し始めました。
スキップハウスは、現在大人気ですが、同じ家賃なら戸建てと比べどうでしょうか。

戸建てに軍配が上がりそうですが、同じ家賃にはなりませんよねー

当然、建築費がかさみますもん。
しかし、工夫次第で建築コストを抑えることができたら・・・

あと+5000円余計に払ってもらえたらと・・・思うのです。

60坪の土地に2棟建てると、大家入門編としても総額が抑えられるので気安い~

どうゆー工夫でコストを抑えるのかが、この商品の見どころ。
とにかく、やってみます~

2019年4月8日月曜日

長屋と共同住宅の避難路。

長屋とは・・・共同住宅と違って、共用の階段やローカがないものをいいます。
玄関から直接道路へと出られる間取りです。

長屋は7戸以上になりますと、3mの避難路が必要になり、このゾーンには何も建てられませんし、駐車場としても使用できません。
以上この敷地は、下と左に接面道路がありますが、赤の部分が駐車場として使用できなくなるため、長屋計画は不利になります。
このように共同住宅であれば共用ローカの出口から①か②のいずれかを避難路とすると駐車スペースがかなり取れます。

こういうことで、こちらは不利です・・・っということを知って計画を進めていくことで絞り込んでいけるんですね。
今回のこの両案はボツ。
違う方向で現在計画中であります。

2019年4月6日土曜日

第一回、打ち合わせでやるべきこと。

本日、第一回目のお打ち合わせを大家さんとします。
大家さんのご要望で、長屋・共同住宅・戸建て+違うサイズの戸建てなど・・・

多方向からの絞り込み~

これは、その土地のエリアに加え、形と寸法がどのタイプに適しているのか?
どの向きで間隔はどうか?などなど・・・
駐車計画やゴミ出し方法、自転車置き場や物干し場なんかも重要ゾーン。

把握するうえで大切なプロセスです。
思い込みや勘違いなどを積極的に洗い出す工程と申しましょうか。
そしてベストな方向へと向かい、迷いのない計画となります。

2019年4月5日金曜日

縁石は、どっち?

実録シリーズですが、敷地と道路の境界に縁石が施行されているケースがあります。
こちらは現在計画中の案件ですが・・・
このような縁石も境界によっては、撤去できたり、そのまま使用する場合があります。

今回の縁石は敷地内ですので、撤去いたします。
その方が駐車場と道路がフラットになり好印象な上、駐車しやすいです。

しかし、団地によっては縁石が官側の場合もあります。
その時は、コーナンにある置くだけのスロープで対処します。

2019年4月4日木曜日

境界でも変わる外構費用。

こちらも現実に起こっている事例ですが、土地に民民の境界ブロック塀があります。

この時、境界が向こう側なら、ブロック塀はこっちのもんなんで、何もせず土間コンを打設できるし、ブロック上にフェンスをつくこともできる。

また、中心でも土間コンはオッケー。しかし、フェンスはペケ。

境界がこっち側、つまりブロック塀が隣地所有の場合は、スタイロのような緩衝材をはさんで土間コンを打設するのですが・・・

今回・・・そのお隣の方から、このブロックはウチのもんで古いから、そっちはそっちで新たにブロックを積んでくれといわれました。

これはよくある事例です。
ブロック塀があるからなんもせんでええーとふんでいても、基礎+ブロック塀費用が必要になりました。

境界がどっち側かは、隣地距離が長ければ外構費用に大きく影響するので要注意ですね。

2019年4月3日水曜日

分譲地を買う時も。

またまた、現実に起こっている出来事・・・

ある不動産業者が新規開発分譲する土地で、ある大家さんに対して複数地買ってくれれば、お安くしますというお話し。

新規分譲地なら給水は、もちろん引き込まれていますが、それは一区画ごとです。
例えば、一区画50坪少々の土地を三つ買って、そこに戸建て賃貸を4棟建てようとすると、給水管が一つ足らない。

なので開発中に4区画にしてほしいと要望をだしてみたそうです。
しかし、開発するのに地域ごとに最少分譲面積が決められているので、思うようにはならない。

では、あとから3区画に対してもう一本新しく給水管を引込みすればいいようなものですが・・・
これも土地が分筆されていないと独立して引き込めないんですね。

最後に、3区画に大きな給水管を1本引き込み直して、同一敷地内ということで、これを分配・配水する方法があります。

しかし、これもまたその分譲地のメインの本管の口径や引込数によるんですね。
しかも、一度引き込んでいれば、それらは撤去工事をしなければなりません。

事前調査、大切ですね。
特に、給水・排水~

2019年4月2日火曜日

土地購入の前にやるべき一つ。

気に入った土地が売りに出ていた時、やるべきことの一つに給水調査があります。
現在、確認申請の図面にかかる土地で現実にあったことを例にします。

土地には給水マーク、水道局のピンが二つあります。
っということは、2本給水管が引き込まれています。

仲介不動産業者ならこのピンと売主の資料だけで、「給水は既に25mmが2本きています」っとなります。

しかし、建築計画を元に水道局にて協議しますと・・・
この給水管は古く鉛管のため、撤去して新たに引き込み直さなければならないことが判明しました。

この土地に戸建て賃貸2棟を計画していて、給水は問題ないと思われましたが・・・

まず、この2本の25mm鉛管を本管から取り外して撤去⇒新たに本管75mmから50mmを引込⇒そこから25mm2本に分岐して配水しなおすことになりました。

つまり、引込がない場合と比べても鉛管の撤去分、余計に費用がかかってしまうことになってしまいました。
よくあるケースですので、事前にご相談いただければ、きちっと給水調査いたします。

2019年4月1日月曜日

やれやれ~

3月末の竣工・お引渡しの工程で、戸建て2棟・戸建て1棟・共同住宅1棟・賃貸事務所1棟・・・
全て完成して、ホッとしております。

現在、共同住宅2棟+長屋2棟をひろ~い敷地にて基礎にかかっておりまする~
このあとも長屋4戸~戸建て2棟とかかっていきます。

とにかく2月3月は工事が集中するため、職人不足になります。
この期間は、入居募集期間とする方がスムーズでいいですね。
年内に建物完成して1月は外構のみ・・・みたいな。

でも、案件によっては・・・今からかかっていけば、3月で終わるんじゃないっ?
っとなるんですよね。まいとし・・・(笑)

2019年3月30日土曜日

角ログでなにかできる?

先日、大家さんと談笑していた際に、高松にbessというログハウスモデルがあって興味があるとおっしゃっていました。
bessとは、FCで全国展開しているグループです。

いつだったか、TV番組 「カンブリア宮殿」にbess本社の創業者・社長さんが出演されていて、これまでの経緯や熱い思いを語っておられました。
やはり、行動派~大変おもしろい方でした。

これから賃貸住宅が進化していく上で、一般住宅にある暮らしやすさや快適さに加えて、賃貸だからこそできる個性の強さも出てくるのではと思います。

一般に広く受けないが、特定のターゲットには「たまらない」存在みたいなモノ・コト~
角ログも、その一つだと思います。

しかし、建築コスト面から利回りを考慮すると現実的ではない。
そこで一部に採用して、あたかもログハウスだとイメージできるような工夫を凝らすことができたら、おもしろいよねー。

などと、大家さんと話したんです。
実現したら、楽しそう・・・
だと思いません?

2019年3月29日金曜日

サラリーマン投資家の審査書類。

本日の地元紙に金融庁の調査で、投資家がサラリーマンの場合に給与明細の原本を確認していたのが、調査対象115銀行のうち25%にとどまったとあります。
これは、スルガ問題の時に給与明細の改ざんがあったので、実施された調査です。
7%は、原本どころか給与明細さえノーチェックだったようです。

また、融資実行後に空室率の実績を確認している銀行は44%にとどまったとあります。
こまかな空室率とまでいかなくても、家賃と返済バランスのチェックはした方がいいでしょう。

逆ザヤは早めに対処すればなんとかなる可能性がありますから・・・
大家さん自身が実施するべきですけどね。

もし、逆ザヤの大家さんがいたら、早急に行動を起こした方がいいと思います。

2019年3月28日木曜日

宮沢社長の記念講演へ。

アキュラホームという年間1800棟程度の中堅住宅会社の創業者・宮沢社長の記念講演があるというので、拝聴に行こうと思います。
私がこの業界に入ったのが、25歳の時・・・
平成元年であります。

最初は大手ハウスメーカーの下請けなどをやっておりましたが、平成8年に下請けは全てやめて、元請けへと転換できたきっかけとなった方です。

私が知ったころは、まだ年間150棟ほどの工務店でしたが、現在は新宿本社・売り上げ415億円の中堅会社に成長されました。
さらに凄いのは、無借金経営を貫かれています~

宮沢社長は中学校卒業後、すぐ大工修業に入って、受けていた現場の元請け会社が倒産したことをきっかけに19歳で独立されたそうです。

疲弊していく工務店の中で成長の星と言われ、工務店界の風雲児社長として有名であります。

久しぶりに聞いてみたいとです~
宮沢節・・・(笑)

2019年3月27日水曜日

スリットスクリーンのねらい。

もうじきお引渡しとなります、こちら「つまえるハウス2」ですが、前面のスリットスクリーンが外観デザインの要となっております。
ねらいは、外観デザインに加えてお部屋から見た時の、ちょうどいい「囲われ感」です。
屋根はスリットまでかぶっていますが、雨は落ちてくるので外と言えば外ですが、囲われていることでウッドデッキに手すりを施した開放イメージではなく、内外となります。

このエリアをお部屋からなんとなく眺めることで、寛ぎを感じる快適スポットとなるんです。

ダークブラウンの内側に、真っ白な雪がチラチラ舞い降りたなら、正に冬の情緒を感じることができます。

適度な開放と囲われバランスが安心感を生むと考えています。

2019年3月26日火曜日

いい試合でしたよ、富岡西。

富岡西は、強豪校・東邦相手に良くやったと思います。
一時は流れがこちらに傾きかけたのですが、エラーがらみで後半失点してしまいました。

ベンチからのサインがないという選手主導のチーム、いいチームでしたね・・・

21世紀枠の高校も結構いい試合ができるというのは、川島高校や城南高校などでも実証済みです。
楽しませてもらいましたよ~富岡西。

2019年3月25日月曜日

どうなる株価?

世界経済の減速は間違いなく、すぐそこで東京株式市場も下落模様ですね。
日本政府が相当な公金を導入しての株高ですから、素の株価っていくらなんでしょう?

聞くのが・・・こわ~

FRBの利上げ動向にすぐ反応する日本メディアですが、それは日本銀行と一体だからでしょう。
しかし、欧も中国も景気後退局面のようで、今後東京オリンピック特需景気との兼ね合いはどうなるんでしょうかねー。

さっぱり、わかりません(笑)

ただ、どこかの時点で暴落はすると思います。
今からきちんと、備えておくべきでしょう、大家としても。

2019年3月23日土曜日

県内地銀、東京・大阪拠点充実へ。

本日地元紙に将来の収益確保のため、経営改革を金融庁から促される県内地銀が東京・大阪への支店出店を増やす記事が掲載されています。
まぁ、金融庁から促されたということではないと思いますが・・・
やはり都市へのシフトが生き残りには不可欠なんでしょう。
徳銀は、合併も予定していますよね。

地銀が合併するときには、貸出先の選定もあるでしょうから、収益性が低く借入金の多い中小・零細企業は返済を迫られるケースも出てくるのではないでしょうか。
短期融資などで借り換えを繰り返していると、「次は厳しいです」などと言われかねない。

こういう経済が収縮する中では、やはり実質無借金経営を目指すのが基本だと思います。

しかし、東京一挙集中は益々加速していきますねー

2019年3月22日金曜日

大塚家具の新人事に一言。

「大塚家具」の新役員人事、側近は全員が辞め、そして久美子社長と義弟だけが残った・・・

っと以上のニュース。

これまでの責任は全て久美子社長にあると思いますが、他社資本が入ったとはいえ・・・
これでは自分さえ残れればあとはどうでもええとしか見えん。

かぐや姫を信じてやってきた役員の心中お察しします。

結局・・・放り出されるのが、社長はまだ見えてないのでしょうか。
お父さんが育て方を間違ったとしか言いようがないと、記者会見で言っておられましたがそんな感じに見えてきました。

経営者は偉くなったら終わり、その典型ではないでしょうか。
経営学だけでは企業経営できない、心の部分といいますか「理念」なんでしょうね。

2019年3月21日木曜日

敷地調査へ。

ある大家さんから、売り物があって見てほしい~ということで、行ってまいりました。
敷地調査・・・

ここからです。
行政手続きに必要なモノ、給水管状況により何が建てられるのか?
排水、進入道路の権利等々。

専門の行政書士や設備業者などに手配して調べてまいります。
楽しい時です~

それを基軸に買うのか?
やめるのか?

ですね~

2019年3月20日水曜日

日銀の考査実施方針。

本日地元紙に以下の記事が掲載されていました。
日銀が景気悪化で金融機関の融資資金が回収できなくなることを懸念して、不動産業やCLOなどの貸付を重点的に点検するというモノ。
スルガにみられるように地銀の融資先の不動産系、大手金融機関のサブプライムまがいのCLO証券などをチェックするのでしょう。

いずれにしても、日銀も景気悪化を見越しているということです。

東京とその他というような枠組み、オリンピック景気に沸く東京以外はそろそろ下り坂にはいるのでしょうか。

ホントに今の景気はいいのか、政府発表の数字を鵜呑みにしていいのか、考えてしまいますが・・・

大家さんたちにとって、景気悪化による賃貸事業の正念場が近づいていないですかねー
じっとしているか、打って出るか、でしょうか。

2019年3月19日火曜日

レオパレス、組織的?

賃貸アパート大手レオパレス21の施工不良問題で、外部の弁護士による第三者委員会が18日まとめた中間報告書は、入居希望者が増えるシーズンに物件の完成が間に合うよう工期短縮や作業効率化を狙ったことが背景だったと指摘した。

以上のニュース・・・

しかし、繁忙期に間に合わせるようするのは一般的で通常です。
また、工期短縮や作業効率化も他社もやっていること。

中間報告の中身として、それが背景というなら、それは業界全体にある背景です。
レオパレスだからということではないですね。

問題は、このあと・・・
また、当時の社長直轄部署だった商品開発部門の開発態勢が「法令や品質を軽視する原因・背景となっていたと思われる」とした。

ここですね。

つまり、当時の社長指示により確認申請図面と違う施工を指示され実行に移したのか、どうか?
ここだな~

映画で見る、やくざの親分があいつは目障りだ、解るなと言って抹殺を促すと言いますか。
いわゆる、日大アメフト事件も同じで、直接証拠が残っていないが、指示だったということか、どうかが今回の焦点だと思いますね。
そうならば、欠陥ではなく犯罪なんではないでしょうか・・・

2019年3月18日月曜日

つまえるハウス大収納の入口の工夫。

つまえるハウスには1Fと2Fの間に大収納ゾーンがあります。
その入口は、大きく開いた方が使いやすい。
しかし、間取りによっては、中々そうはいかない~

なので・・・こちら。
階段の踏面があるのに開口にしています。
上がる方も2段の開口。
階段の踏面に壁を合わさないことで、グッと広がった間口。
大きな荷物はこの方が収納しやすいでしょ~

2019年3月16日土曜日

土地探しに中古住宅も。

先日、ある大家さんが土地を購入したというので、一緒に見に行きました。
こうして、あーして、ほしたらあの建物をこっち向きに何戸入るで?
みたいな・・・構想がしっかりありました。

その土地には、まだ住めそうな古い住宅があり、解体するとのことでしたが、私も土地探しに土地としての情報だけで探すのではなく、建物付きで解体を視野に入れた物件探しも必要だと考えさせられましたね。

まぁ、価格に建物査定が反映されていないことが条件となりますけどねー。

2019年3月15日金曜日

サブプライム系で景気急落へ。

本日付の地元紙にショッキングな記事が、こちら・・・
CLOと呼ばれる海外の金融商品の残高が急増しているらしい。
超低金利市場において高い利回りが期待できるとして、国内の金融機関などが購入しているという。

このCLOの残高のトップが農林中央金庫・・・なんと6兆円超え。
ゆうちょも1兆円とか。

問題はこの債権のしくみ。
ほぼほぼサブプライムローンと同じやね。

格付けの低い企業への融資をまとめて証券化して売るしくみ。
サブプライムの時の低所得向けの住宅ローンをまとめて証券化するというのと同じじゃない(笑)

これをバンバン買っているというから、あきれるわ~
高い利回り、当たり前だろ、いつか不良債権となるわな。

米国金融機関が購入を減らす中、日本勢が買っているらしい。
もうしらんし。

この金融商品は、また前回と同じ様々な派生商品として信託などに紛れているとしたら、完全なアウトやね。

株高でもっているアベノミクスですが、こういった何かのしかけの後退局面で一気に暴落するのではないでしょうか。

サブプライムの時と同じ世界的な景気後退となるでしょう。
ただ、それがいつかが・・・わからん(笑)

2019年3月14日木曜日

駐車場のライン、ワイド寸法。

駐車場に引くラインの横幅は、基本2500mm程度ですが、余裕でいくなら2700mm。
しかし、端とかでブロック塀などある場合は、最低2800mmはほしいです。

共同住宅や長屋などの単身者用なら、こんなもんで大丈夫しょう。

このところ戸建て賃貸では、ファミリー向けのミニバンやSUVなどを想定して、2900mm・3000mmのケースも出てきました。

3000mmとなれば、駐車のしやすさに+お子様の乗り降りにも便利で、入居時の売りにもなります。

コンビニが大きな駐車場を構えているのは、駐車のしやすさが売り上げに影響するからなんでしょうね。

2019年3月13日水曜日

ピエール氏も。

北野監督・アウトレイジ最終章にも出演していたピエール氏ですが、コカインで逮捕となりましたね。
アウトレイジビヨンドの新井氏逮捕に続く形となってしまいました。
ざんねんです。

コカインはよく映画に出てくる薬物です。
アルパチーノの衝撃的な演技で度肝を抜かれました映画、
「スカーフェイス」にもその代表的シーンがあります。

ご覧になっていない方は、ぜひ鑑賞してみてください。
チンピラからマフィア組織を上っていくバイオレンス映画です。

アルパチーノの演技力は世界トップレベルなんだと証明できる映画と思います。
自己責任でごらんになってくださいよ~(笑)

2019年3月12日火曜日

家宅捜索?

銀行員の暴行事件で、家宅捜索された旨の記事が地元紙に掲載されていました。
個人の犯罪、しかも勤務外、さらに顧客が関連していないのに家宅捜索なんですね。

支店長、気の毒ですが・・・

私は、二軒屋支店とのお付き合いが長く、さらにアパート建設費をお借りしているので、おとなしく忖度します(笑)

でも、彼は合ったことなかったですけどね。
どうなるんでしょう。

2019年3月11日月曜日

徳島大学合格発表のあと。

徳島大学合格発表は3月7日で、徳島大学生協さんではその時にお部屋の予約受付を本契約とするか、解約とするかが決まる取り決めになっています。

今回は、3月8日の時点で、今回新築竣工した大家さんと私のMOLEが1部屋ずつ再募集となりましたが、後期発表を待たず満室となりました。

ありがたいですねー
もし、空室となれば1年待つ可能性が高いので、その間に改造してやろうと思っていました。

2019年3月9日土曜日

リクシルのパワーバランス。

本日の地元紙、高松への高速道路4車線化で弊社取引先・堀部産業社長のコメントが掲載されていましたね。

新建材卸の安定した企業さんで、パナソニック商品に強い仕入れ力を発揮して高い販売シェアを持っています。
その建材メーカーの話題・・・以下、ニュース。

LIXILグループが3月7日に一部の機関投資家向けに説明会を開催した。2月25日に公表した、瀬戸欣哉社長をCEO(最高経営責任者)から事実上、解任した経緯に関する調査・検証結果について、機関投資家に理解を求める狙い。
だが、説明会に参加したある投資家は、「説明会は紛糾した。納得した人はほとんどいなかったのではないか」と怒りをあらわにする。
説明会は投資家の怒りの火に油を注いだ格好になった。

以上、日経ビジネスニュースにありました。

いわゆる、内紛・・・権力闘争、株主たちによるパワーバランスの取りあいでしょうか。

経営陣の経歴を見ますと、大手商社や世界的コンサルなど・・・
その道のプロたちですね。

私は、以前トステム元大竹社長と何度かお話ししたことがあります、フットワークが軽くフランクな営業畑で成功された方でした。
今、どちらでこの紛争をご覧になっているでしょうかねー

2019年3月8日金曜日

ダウンライトの使い方。

現在、工事中の事務所にもダウンライトを使いますが、少し工夫を凝らします。

ダウンライトは、口径・器具色・光色・形・機能などなど・・・
多くの種類があります。

化粧天井のエントランスに使用するダウンライトは、口径が小さなプラチナ色を採用しようと思いますが、光り方にもこだわっています。
左から集光中角⇒集光広角⇒拡散と照らすエリアも違います。
集光系は、壁からの距離でも表現が変わります。

これらを駆使して、化粧壁をさりげなく演出するとです~
一つ一つのアイテム、すべてに明確な理由があるように設えていけば必ず表現力がアップするんです。

2019年3月7日木曜日

昨日は、途中で忘れてしまって。

昨日、ブログを書こうとしていると電話がかかってきまして・・・
そちらの用事に気持ちを移した時点で、ブログを書いたと思い込んでしまい、忘れました。

ルーティーンというか、途中で予期せぬ用事をはさむとだいたい忘れてしまいます。
段々ひどくなる一方で、困っています。

たとえば、朝起きますと真っ先にトイレを済ませ、歯を磨きます、その後日本茶を飲み、コーヒーを飲み、それからシェーバーを使ったのち、シャワーを浴びて出かけます。

このシェーバーを使う時にトイレに行きたくなる時があって、洗面に戻ってくるとすぐシャワーを浴びてしまい、ひげがそれていないことに気がつくんです。
なさけなかー(笑)

っで、昨日のゴーン氏の保釈時のあの変装は誰の案なんでしょう。なぜ正面から堂々とスーツ姿で現れなかったのか、疑問です。
全世界に映像が流れることを知っているのに、なぜでしょう。
また、メディアも少しやつれた感じですなどと、誘導しているように思えました。

東京地検がそのように促したのでしょうか。

釈放の条件もかなり厳しいものですし、日産幹部側の司法取引とはいえ、全くおとがめがないのもどうなんでしょう。

戦後、数々の大事件捜査をしてきましたが、この東京地検の権力は絶対的ですね。
怖い存在です。

誰の指示で動いているのか、知りたくないですか?
米国が絡んでいるのは、間違いないと思うのですが・・・

2019年3月5日火曜日

不動産相続の事前準備の大切さ。

樹木希林さんは、都内に多くの不動産をお持ちだったようで、それらを生前から準備して親族に上手に名義を変えられたとニュースで読みました。

以前からテレビインタビューなどで、「覚悟ができている、覚悟すると楽ですよ」と言われていました。

覚悟というのは、末期がんだから死ぬ覚悟ができているということではなくて、生きていくすべてのことに対してきちんとした考え方があって、その一つ一つに覚悟しているということだと思います。

素晴らしい命の使い方だと思い、少しそういう生き方に憧れを感じます。

その覚悟は、亡くなった後の相続もきちんと遺族の方々を思い、準備されていたようで・・・
これまた素晴らしいですね。

裕也さんには、一晩で使ってしまうからという理由で、無かったそうです(笑)
それも、凄い~

大家さんも、生前しっかり準備しておくべきでしょうね。

2019年3月4日月曜日

エアコンの室外機位置。

いつか新築の凄く豪華なおうちを訪問したところ、玄関先に室外機がありました。
空調計画は、中の位置だけでなく、外の室外機位置も重要だと思います。

現在、徳島市で事務所を新築中でありますが、アプローチから見えないのは当然ですが、隣家の窓位置も考慮して配置しております。

工事中に室外機を設置した途端に、隣からクレームというのもあります。
たしかに猛暑の折、一日中熱風を出しますからねー

2019年3月3日日曜日

注目される、「つまえるハウス2」の外観。

一昨日、仮設足場が解体されました、つまえるハウス2・・・
3日連続で外観デザインを見に行きました~

足場解体の日は、気になって一人で見に行き、
2日目は、施主様と見に行って、ヤイヤイ、ワイワイと喜び合い。

本日は、プラン中の大家さんと見に行きました~

前面道路行き交う方々が、ジロジロ・・・ジロジロ、注目を浴びています。
完全に目立っています(笑)

これから仕上げ工事ですが、2棟のうち既に一つはこ゛契約だそうで、もう一つも時間の問題でしょうね。

大成功の外観デザイン、最終的に縦スリットが入ったら、またご紹介いたします。

2019年3月2日土曜日

農転にゴミ袋の数?

ただいま、農転をしていますが、間取りや駐車台数の他にゴミ袋の数まで役所と協議するんですねー。

戸建て賃貸7棟の計画なのですが、1棟辺り3袋まででトータル21袋入るぐらいのゴミステーションにしてくださいとのこと。

週2回あるのに3袋もいるか?っと思ったら・・・

燃やせるゴミではなく警戒しているのは、プラスチック系ゴミの方らしい。

1か月に2回しかない上、お弁当や冷凍食品が増えているからなんだそうです~
なるほど。

2019年3月1日金曜日

消えていく、ナショナルから松下も。

現在、パナソニックですが、松下電器産業や松下電工など松下グループと言われていました。

私が小さいころは、「明るいナショナル~なんでもナショナル~」みたいなTVCMが流れていて、地方の隅々までナショナルの地域密着型の小さな電気店が栄えていました。

創業者は、経営の神様と言われた、松下幸之助。
この時代の経営者は、ほとんど影響を受けたと思いますね。

ポップス・ロック音楽で言う「ビートルズ」ですね。

この創業家・松下家がついにパナソニックから消えるというニュースです。
覚悟はしていましたが、なんとも「さみしい~」

20年ほど前にグローバル経済と強く謳われるようになって、規制緩和の元、外資がどっと流れ込んできたんですね。

今まで持ち合い株で防御していたお堀も埋められて、戦後創業系企業は、あちらこれらで物言う株主によって利益主義に代わっていった経緯があります。

松下氏の講演の一つにこんなお話しがありました。
~私たちの会社は、人づくりの会社です、人づくりをしながらモノづくりもします~

っのような、お話しをされていました。
ざんねんでなりません~
松下グループでええと思います。

2019年2月28日木曜日

申込金は本丸ではない。

大手アパートメーカーですが、地主らと交わした申込金が返金されないなどの相談が数十件相次いだとしている問題。

契約に至らなかった時、この申込金30万円を返してもらえないという相談らしいのですが・・・

読んだだけでは以前は約款に返却しない旨の記述があったが、現在は約款を変えて返却に応じているというから、そんでいいのではないでしょうか。

そもそも、締結書類の約款に書かれていて、申込金を払ったのなら返却を求めないのが通常だと思います。
個人的に営業が返却する旨のトークをしていたなら別ですけどね。

何度も言っているように、大家さんは事業者であり、一般消費者でないので、もっとしっかりしてほしいというのが、本音ですね。

しかし、これらの問題は本丸ではないと思いますよ。
今後、大きく経済を揺るがしかねないのは、「サブリース契約」の方でしょう。

2019年2月27日水曜日

大廃業時代の地銀の役割。

昨日、本日ともに地元紙に掲載されていた地銀の話題・・・
中小企業で事業承継ができず廃業が増えている中で、地銀の役割が問われ始めているようです。
地銀の出資規制を緩和して、承継支援できるようにするという話題なんですが。

事業承継ができない理由に身内に後継者がいないというのが、中小の一番の理由ではないでしょうか。

そうしますと、利益を生み出す力がある会社は、売却できるはずですので、それ以外に支援するというとになりますと、安く買って再生して高く売るということになりますので、銀行本来の役割とは言えないと思います。

銀行が一時的に経営や資金を投入して、創業系やどこか違う支援先に最終的に戻すということなんでしょ。

これまた、中小では難しいですよね。
中堅ぐらいでまぁまぁの人材がある一定程度いないと、リスクが高すぎる。

しかし、これらの取り組み方で成功する地銀が現れると、それこそ町おこしというか、地元経済に大きく影響しそうです。

2019年2月26日火曜日

恵比寿ガーデンプレイスへ。

東京出張の際に恵比寿駅から遊歩道で5、6分でしょうか・・・
恵比寿ガーデンプレイスというところに行ってきました。

ホテルやレストラン・公園など、おしゃれなエリアです。

ここの38Fで夜景を見ながらのディナー。
焼き鳥+鍋のコースを食べたのですが・・・

場所代に費用がかかっているのでしょうー
「ごん」や「だいまつ」の方が旨い?(笑)

東京は、だいたい場所代が高そうなところは、接客が良くて店の内装品質も高いけど、味はそこそこが多い気がしますね。

場所代のかかっていない小さなお店を口コミで探していく方が、グルメはいいと思いましたよ(笑)

2019年2月22日金曜日

売り物件、続々?

夕刊フジに以下のニュースが掲載されていました。

レオパレス物件“投げ売り”続々…不動産投資サイトに「格安」で 施工不良問題拡大に買い手つく?

築12年程度の2階建て、部屋数16の物件は、販売価格1億円弱で、利回りは7%台。築年数30年程度の2階建て、部屋数20の物件には2億円弱の値が付けられている。利回りは2%台だ。

利回りにばらつきはあるが、総じて7%程度のものが多いようだ。


っとあります。

ここにきて、レオパレス物件の売りモノが増えている模様。
売れないと下がっていく、そうすると格安物件も出てくるようになると、売買成立する価格がどこかにあるはず。

格安で手に入れたオーナーは、格安家賃を設定しても適正な利回りを確保できる可能性もあります。

問題は、そのエリア内にある、よく似た物件・・・
間取り・仕様・入居者ターゲティングだと、その家賃設定に影響されてしまう可能性があるのではないでしょうか。

2019年2月21日木曜日

出張のお知らせ。

わたくし、23日・土曜日~25日・月曜日まで東京へ出張になります。
暖かいのか、寒いのか、良く解らない日もありますが、あったかくしとこうと思います。
また東京は、花粉も多いらしいので対策をしっかりして行ってまいります。

やはり、時々東京のスピード感を感じないといけませんね~

2019年2月20日水曜日

朝ドラ、まんぷく。

歴代の朝ドラは随分前から見ています。
今回の「まんぷく」も毎朝コーヒー飲みながら楽しんでいます。

安藤 百福氏がモデルという興味深い脚本です。

私が一番評価したいのは、松坂慶子さん。
さすが大御所という安定感・・・
彼女のおかげでドラマが輝いていますね。

2019年2月19日火曜日

新ホールの駐車場。

本日の地元紙・・・文化センター跡地候補の新ホール建設のことで、駐車場を別の場所に50台確保するという記事。

そうすると予定地の10台と合わせて60台になるので、公共建築物の駐車場台数を定めた条例をクリアできるという。

なんでこんな発想になるんだろう~
たらんでしょ(笑)

2019年2月18日月曜日

徳島大学生専用skip house 大人気。

南常三島に、この度大家さんのSKIP HOUSE 6戸が新築・竣工いたします。

募集開始からわずか1週間であと1室となりました。
常三島キャンパス向けとしては、少し強気なお家賃設定だったですが、もろともせずあっという間に満室になりそうです。

SKIP HOUSE での楽しい暮らしで、有意義なキャンパスライフがおくれますぞ~新入生諸君。

2019年2月16日土曜日

レオパレス問題に金融庁が動く。

金融庁は、レオパレス21物件で施工不良が見つかった問題で、募集を再開しても、信用失墜で入居者が集まらず、返済が滞りかねないと判断。
物件所有者(オーナー)向けの融資が焦げ付く可能性がどの程度あるのかを把握するため、各金融機関を一斉調査する方針を固めた。

っとニュース(毎日)にあります。

さらに、レオパレスはオーナーから賃貸アパートの建築を受注したのち、完成後に一括で借り上げて転貸する「サブリース」も展開。他に補修工事費用なども補償する制度があるらしい。

この補修工事補償制度をめぐっては、既にオーナーたちが集団訴訟していました。

つまり、入居率が落ちるので破綻する大家さんの数を把握して、経済全体への悪影響を最小限に抑えるため、金融庁がなんらか先手を打ちたいということでしょうか。

サブリース、スルガスキーム等の被害者大家さんは、事業主であります。
CEOだし、社長業=大家さんなんです。

宅建業法でいう一般消費者向けの保護制度はありません。

今後、サブリースだけでなく低い利回りで借金を増やし続けた大家さんたちの破綻が出始めると、日本経済を大きく揺るがす大きな社会問題になるかもしれません。

金融庁がどこまで関与するのか、経過注目です。

2019年2月15日金曜日

スルガ銀行、純損益961億円赤字。

シェアハウス以外の投資用不動産向けに加えて、創業家ファミリー企業への融資の一部も回収できない恐れがあり、不良債権処理費用などの損失計上額は計1281億円に上った。 

とのニュース。

スルガは、デート商法を使ってまで貸し出していた詐欺的実態がテレビ等でも放映されていましたが、この創業系ファミリー企業への融資が焦げ付くというところも大問題でしょう。

以前から「後は野となれ山となれ」の方針だったとすれば、マネーは浄化されてどこかにあるはず。

バブル崩壊の時・・・

大和銀行やあさひ銀行などに3兆1000億円、
日本債券信用銀行に3200億円、
日本長期信用銀行に2200億円の公的資金がそれぞれ注入されました。

他の銀行も含めて4兆円以上のマネーが消えた。

資本注入は必要だとしても・・・
この時、債権等の暴落だけでは説明できないマネーが消えていたと聞きました、これらのマネーの終着駅が大暴落の犯人ということになるんでは(笑)

中央銀行システム、現在の紙幣経済主義のデメリット部分なんだと感じますね。

2019年2月14日木曜日

先生が1面に。

本日付・地元紙の1面に阿波踊り実行委員会の新委員長として、弊社顧問弁護士の先生が紹介されております。
 
先生とは以前の会社の顧問もしていただいてましたので、もう20年近くお世話になっております。
 
弁護士さんと聞くと、なんかお高くとまっているんじゃねーの?
的なイメージないですかね。
 
我が先生は、全く違いますよ。
親しみやすく、フランクな方。
 
教養に裏付けされて、ボキャブラリーも豊富。
しょっちゅう冗談もかましてきますが(笑)
 
真面目に一言で言えば・・・誠実で正義感のある立派な人物だと思います。
 
徳島のためにという、純粋な気持ちで引き受けられたのだと思いますね、いい方向に向かい成功されることを願っております。
 
追伸、私のゴルフ参入は先生との出会いからでした。
先生、頑張ってくださいね~





2019年2月13日水曜日

方位計画の大切さ。

只今、大型敷地に戸建ての配置計画をしています。
この時、陥りやすいのが、同じ法則で並べてしまいそうになってしまう。

現実に、同じものが同じ方向に全く同じように建っていて、さらにひどい計画では南向きをそのまま北向きに建てたりしている戸建て賃貸をたまに見かけますが、これはよくない。

複数棟計画するときは、駐車計画と玄関ポーチへのアプローチを基準にするのは当然ですが、建物と建物の隣合わせの引っ付きかたによっては、西日を気にしなくていい建物と配慮しなくてはいけない場所がてきる、これによってゾーニングや窓の大きさが変わる。しかし、同じぐらいの価値に仕上げなくてはいけん。
敷地の端に建つ建物は条件によっては、端に寄せて隣と離すとか・・・

或いは、北向きの建物の裏側、つまり南側の日当たりは、その南側に建つ南玄関の建物とどの程度離さないと陰になってしまうかとか。
「つまえるハウス」は特に一般住宅より高さが高いからね。

大家さんの計画なので詳しい資料は載せられないので解りずらいと思いますが・・・つまり、ハズレをつくらないということ。

東西南北を考慮しながら、日当たりを確保しつつ、通風を考慮し、西日を避けつつ、できるだけプライバシーを守りながら、ウッドデッキや物干しテラスの配置考慮しつつ、棟数を増やしたいんですね。

そして、同時に駐車計画と接面道路への敷地内通路をつくれば確認申請へと繋がるんですねー

良く解らんでしょうから、来年完成したら見てください(笑)

2019年2月12日火曜日

ピットハウスも即満室。

私が徳島大学エリアに建てた物件は、「SKIP HOUSE SEAL 」と「PIT HOUSE MOLE」の2棟。

この度、1月にSEALで一部屋・退室しましたが、HP募集アップ直後に満室。

また、MOLEの方も3月に1Fのピットハウス一室が退室予定。
徳大生協さんの2月9日からのフェアで募集開始することになりましたが、これまた9日即日即決で満室になりました。

即満室と満室の違いが、付加価値の度合だと思っています。

今春、大家さんのSKIP HOUSE 南常三島を新築、募集しておりますが、三日間で半分ご入居決定となりました。

この感じだと、後期試験合格者のお部屋選びはたいへんかも。



2019年2月11日月曜日

レオパレス問題から検査体制の改正へ。

今回のレオパレス施工不良問題で、役所や瑕疵保証会社の検査体制が強化する方向にいくと思いますね。

現在の建築基準法や瑕疵保証制度の検査内容は、基礎工事の配筋検査、躯体の金物検査、竣工検査と大きく分けて3回ですが、この中にあと2回中間検査をぶち込めば今回の不良個所はある程度判明したのではないでしょうか。

あと、界壁写真はいまでも検査員に提出しておりますけど・・・
私たちの施工現場はほぼほぼ毎日現場写真を撮って、施主様にもお届けしておりますので、ご安心を。

いずれにしても今回の事件は、意図的なのか、どうかが問われますよね。

放映されていた不良個所の中で疑問に思った案件を一つ。
図面では天井に石膏ボード2重貼りになっているのに、石膏ボードが1枚しか貼られていないという案件。

界壁とみなされる天井には、石膏ボードより高性能な強化石膏ボードというコストで言えば2倍する建材を1枚貼りで使用するのが、一般的であります。

なのに、通常の石膏ボードを2重に貼って同じ性能を出そうとすると、建材費は同じですが、大工さんの手間の分コスト増となります。
わざわざ、同じ性能を引き出すのに一般的でないコスト増の方を選ぶでしょうか。

1重であっても、2重かどうかは、途中写真がないと判明しませんから、ここらはひよっとすると、と考えてしまいますね。

検査体制ですが、6回ぐらいでどうでしょうか。
その費用は、建築会社が負担すればいいのではないでしょうか。
検査回数が多いほど、施主も私たちも安心です。





2019年2月9日土曜日

大家さんオリジナルのガレージハウス構想②

先日、大家さんとお会いしまして、いろいろとオリジナルのガレージハウス構想をうかがいました。
お忙しいお時間を3時間も割いていただき、また沢山の資料を持ってきてもらって・・・ありがとうございました。

私の感じたのは、つまり至福の時を過ごせる「いどころ」を作りたいという風に感じました。

昭和の高度成長期には、絶対数の住居が足りず、国策で地主さんたちが賃貸の住まいを提供するよう促されました。

これら賃貸住宅は、ただ「住まい」を提供するのが目的でした。

その後、「住まい」に快適さを求めるようになりますと、部屋は広くなり、住設も高品質のものに変わっていきました。
そして、デザイン性やスタイルなどが謳われ始めた訳です。

しかし、「いどころ」というのは違います。
人には「いどころ」が必要なんですね。

会社も家も上手くいっているように見えても「いどころ」をもてない人はたくさんいます。

どう表現すれば伝わるでしょうか。

人からすればなんでもないような自分だけの時間というか、落ち着けるとか、やすらぐとか、生きがいだとか、生き方そのものの巾がグッと広がった充実感や達成感というか、哀愁を感じると言いますか(笑)・・・余計わからんか。

今回のこのガレージハウスは車の置き場ではなく、ドライバーと車のいどころなんですね。
つまり「モノづくり」ではなく「いどころづくり」といいますか。

ただスポーツカーをワイングラス傾けて眺めるということではなく、入居者と作り手が共に共感できる「いどころ」空間なんでしょうね。

憧れから現実に・・・日々の生活に輝きが増す生き方ができる住まい空間を創造するということなんでしょう。

わかるかな~わかんねーだろうなー(笑)

このチャンスを与えてくださった大家さんに感謝いたします。

また、ポルシェセンター高松のオープンも教えてくださり(笑)
あれから、「カイジ」に出てくる・・・ざわっざわっざわっ~です。
いやっ胸がキュンキュン鳴っているが正しいかな。

2019年2月8日金曜日

ガイアの影響か?

レオパレスが入居者に転居を促して改修する、というニュース。
タイミング的には、ガイアの放映あと・・・

重い腰を上げてやっと動き出したというイメージでしょうか。
もう、発覚から何年が経つのでしょうか。

社長辞任の方向とも出ていますが、創業家であり大株主なら影響力は同じことではないでしょうか。

転居する入居者も大変ですが費用がレオパレス持ちなら、なんとかなる。
しかし、入居率に大きく影響してきそうな今回の案件で、まだ償却を終えていないレオパレスオーナーにとっては頭が痛い大問題。
また、売却時の金額査定にも影響するのでは?

大手ハウスメーカー系は、こういった案件を一番嫌がるもんなんですけどねー。
なぜこうなったのか、真相が判明するんでしょうか。
スルガと同じく創業家支配構造の弱点が根っこにあるように思えてなりません。

2019年2月7日木曜日

長女の引越に集結?

東京住まいの長女、お引越しするというので母が手伝いに行くというじゃない。
また、神奈川の二女も手伝いに駆けつけるというし。

いいと思います、普段離れているのでねー

しかし私は、引越作業が苦手なので、済んだころに新居(賃貸)を見に行くといいましたところ・・・

京都の三女が週末集結するなら、私も行くわとなっている模様(笑)

2019年2月6日水曜日

ガイアの夜明けで、スルガとレオパレス。

昨晩、テレビ東京系列でやっておりました「ガイアの夜明け」

再び、レオパレス21の不正問題・・・
98%は調査・回収しているとレオパレス側はHP等で発信しているが、被害者側の弁護士への報告では全然手を付けていない状態のよう。
取材から逃げまわる社長の様子 も放映されていましたね。

これだけの数の法令違反で国交省の一括した行政処分が出ないのは、どうしてでしょうか。天下っている???
各地域地域で個別に行政が対応しているようで大変そうでしたね。

また、スルガの手口も取材されていましたが、あれは完全な詐欺の手口とほぼほぼ同じですね。
金融庁のお役人さんが事件発覚前に、スルガを収益の高い模範的銀行だと紹介するシーンもあり、あきれました。

立ち入り調査もできる金融庁なのに実態を知らなかったということでしょうか。

次々と出てくる企業の意図的不正。
日本は、どこをとってもグレーだと言われていますが、昨晩のあれは完全な黒ですよね。

2019年2月5日火曜日

天才、大塚兄弟。

皆さん、ごきぶりホイホイを知っていますか?
知っているか否かで世代が解るというシロモノ(笑)

「大塚正富のヒット塾」、本をアマゾンで購入しました。
 正富氏は、後に大企業大塚グループとなる大塚製薬工場を創業した大塚武三郎氏の五男。

長兄はあまりにも有名な正士氏で「オロナイン軟膏」「ボンカレー」「ポカリスエット」「カロリーメイト」などなど数えきれないほどのヒットメーカー。

正富氏は正士氏からある時、大塚製薬が傘下に収めたアース製薬の再建を命じられ社長に就任します。

っで、出した新商品「ごきぶりホイホイ」。
衝撃的な商品で大ヒットとなりました。

56歳の私が小さいころは、今より衛生状態が悪かったのでしょう。
各家庭ともごきぶりが出没しておりました。
新築しても飛んでくるので同じことです。

一家団欒の晩御飯の最中に突然降って湧いてくる「こきぶり」。
母の悲鳴とスリッパを持ってそこらじゅう~ぶったたく父や兄。

あの気持ち悪さは、やっつけた後も残ります。

しか~し、この「ごきぶりホイホイ」の登場で状況は一変します。
以上の右下に見える紙で作った家にごきぶりが入っているのを確認してそのままゴミ箱へホイっ。

明日もホイっ。ホイホイ。
兄ちゃん、今日は3匹もおるわ~みたいな(笑)

普通の家庭の晩御飯団らんを平穏にした商品なんですねー。
すばらしい~

ゴミ箱へなら、ポイですが・・・
商品登録があって断念、ホイホイにしたそうですよ。

2019年2月4日月曜日

アウトレイジ最終章、TV初放映。

昨晩、徳島テレビHD521チャンネルでやっていました、「アウトレイジ最終章」見ました、見ましたよ。
最終章というところが残念でありますが、シリーズ3作目のヒット映画であります。

映画好きの人に終始「コノヤローとバカヤロー」ばかりでどこがおもしろいん?と言われましたが、私は北野監督ファンでありアウトレイジファンでもあります。

権力や組織が起因による忠誠心の空虚さが見事に描かれています。カメラアングルや映像も上手だと思います。

意味のない抗争に終始する組織人をどこかコミカルなタッチでバイオレンスを表現していて、映画学校では絶対に教わらない映像価値があると感じます。

1作目も2作目も何度も見ました・・・
次の放映は2月7日・木曜日・22時30分~です。

良かったら、どうでしょう。
ただし、自己責任でお願いします(笑)
塩見さんの演技がすばらしいですよ。

2019年2月2日土曜日

寝ていました(笑)

先程、再BS放送のカタール観戦しました。
残念でしたね。

しかし、カタールのレベルも上がっていますねー

もう何度も思ってきたことなんですが、「長友からのクロス~」は読まれていませんか。
ワールドカップに向けて、若手ばっかりで構成してほしいな。

2019年2月1日金曜日

カタール観戦。

ついに決勝、とゆーことで・・・みよーと思います、
日本VSカタール戦。
問題は、キックオフ23時という・・・私にとっては、もはや深夜。

キックオフまでもてば、おそらく最後まで観戦できるはず(笑)

カタールとUAE戦では、UAE王子がチケットを買い占めて国民に配布したらしく、完全にサッカー以外の国家対立の雰囲気になっていましたね。

国家間で戦う国際試合は、確かにおもしろいと思うけど、純粋にサッカーの試合としてだけの観戦・応援でありたいものですよね。

そして、もう一つの楽しみは、松木氏の「お~い」
でしょうか(笑)

2019年1月31日木曜日

大家さんオリジナルのガレージハウス構想。

先日、お打ち合わせしました大家さんですが、独自のガレージハウス構想をお持ちのようで、これから一つ一つ計画予定です。

自分の感性を賃貸商品に吹き込む時ほど、ワクワクするものはありません。
なんせ、入居者を驚かせようとしているのですから、舞台に立っているアーティストな感じ?

満室100%ではなく、満室+キャンセル待ちの200%~300%の他にない魅力。
「ここでいいや」ではなく、「これよ、これっ!」

入居者から、「良くやってくれました、ありがとう」と感謝される大家さんを目指すということなんでしょうね。

あと利回りも、ですけど(笑)

2019年1月30日水曜日

明石市長暴言事件で思うこと。

知り合いにビジネスブログに政治と宗教は禁物なのに、バンバン出てくると注意されましたが・・・
今回の事件の焦点について(笑)

暴言は確かに完全にアウトで、議論の余地なし。
しかし、2年前の録音を今出すのは、4月にある選挙の反対勢力の思惑が推定できます。

私が不思議に思うのは、用地買収に7年間も金額の提示を一回もしていないという事実。
気持ち的に、「なにやっとったん?」と思うのは当然。

そして、市長自体も就任した後、その買収案件について責任者に報告を求めなかったのだろうか?
上手くいっているという認識だったんだろうか。
問題はそこじゃないかな。

数ある行政案件を速やかに遂行するため、組織の在り方・運営方法を見直す必要があるのではないでしょうか。

このあと、市長は選挙に出ると言っています。

明石市民が判断することになりますが、今の日本の投票率は低すぎるので、今回の事件で投票率が上がることを期待したい。
やはり、投票が大事。

徳島県もですね。

2019年1月29日火曜日

知人が独立?

知り合いが企業を退社して独立を模索しているとゆうじゃない。
人生は一度きり、いいと思います。

しかし、これにはいわゆる「但し書き」がありまして。

失敗する可能性が普通にあるということですね。

そして、失敗には2通りあって、再起できない大きな経済損失(多額の有利子負債)が残るケースとそうでないケース。
後者の場合は、やり直せば大丈夫。

私の経験から思うのは、倒産理由の一つである「過小資本」にどう対処できるのか?
ここが第一ハードルではないでしょうか。

もう一つ、大切なことは給料の質が変わってしまうということです。
たとえば、役人の給料と零細企業の給料とは安定度合からみてレートが違います。

勤め人と独立した経営者では、もっとレートが違うんですね。

つまり、大企業でもらっている給料は確定給料なのですが、独立経営者の給料は業績が落ちて資金繰りに困窮してしまうともらえない、さらには貯金を切り崩すこともある不確定給料なんです。

そういったことから、不確定給料はレートが低い。
なので、役人の倍~3倍の給料を取得できないと安定した経営にはならないと思うんです。

2019年1月28日月曜日

嵐の休止に納得。

いつの間にか、40歳前の彼ら。
大野君の気持ちは当然だと思うな。

私は以前から、人生の歩み方みたいなものを考えていて・・・

10代の日々の過ごし方、20代での考え方、30代での行動力、40代は挑戦、50代で踊り場、60代でひとまず人生を一度とじ、70歳から余りの人生を楽しむ~みたいなイメージを持っています。

それぞれの年代に歩み方があると思っていて、これをライフワークバランスだと考えています。
こうやって節目みたいなものを創ることで熱中できるんでしょ。

土日しっかり休んだり、定時で帰るのがライフワークバランスではなく、やるときには休まず「がむしゃら」にやる。
そして、またペースダウンする時期を向かえるとゆーような。

大野君の気持ちは、しごく自然なもの。
むしろ、そのまま、なんとなく流れていく人生ほどつまらないものはないと思います。

2019年1月26日土曜日

HONDA CB400FOUR。

先日、ある大家さんと打ち合わせの際に「横川さんも車好きですよね」と車好きの方に言われましたが・・・
実は、高校生の時の憧れは、こちら。

HONDA CB400FOUR です。
16歳になって2輪免許が取得できるようになりますと、もしあのバイクに乗れたらなんて妄想をし出すものです(笑)
 
市高にチャリンコで通っていると、他校の生徒らしきヤツがふぉーんーふぉんっと走り抜けていくたびに憧れたとです。
 
リアルタイムでは、フォーワンからホークⅡにモデルチェンジしていたと記憶していますが、やはり4気筒のレスポンス音には勝てましぇん。
 
大学生になりますとアルバイトでホークⅡのモデルチェンジしたホークⅢに乗ることができましたが、この時のフォーワン衝撃を消し去ることはできませんでした。
 
このごろ、レトロブームがあるようで、これらは高値で取引されています。
 
192号線国府辺りの小さなバイク屋の前に、いつやら青・黄・赤と3台のフォーワンが勢ぞろいしておりまして。
きゃあーって感じ。
 
今では買えないこともないのですが、乗ったら死ぬなと思いグッと我慢しているとです(笑)
 
あ~このマフラー、見てください。
さすが、本田宗一郎ですね~
いいデザインは、永遠に輝くとです。


2019年1月25日金曜日

給水管の重要性。

現在、ある賃貸計画中の敷地に50mmの給水管が引き込まれています。
しかし、50mm管では新築建物に対して口径が足りません。

そうしますと、50mm管を撤去しまして、新たに75mmとか100mmとかを引込しなおすようになります。

その引込管が敷地の前の道路から引き込みができていれば問題ありませんが、今回は既存の50mm引込管が遠くの幹線道路から単独で引き込まれていたので、随分長い距離を新たに引っ張ってこなければならないんですね。

賃貸事業を考えるなら、敷地の価値というのが坪単価だけでなく「給水管」や「下水」さらには「排水経路」といった付帯工事費を加味したうえで、算定しなおすのが大切ですね。

行政管轄によって費用負担も随分違うので、そのケースごとにシュミしたいところです。

2019年1月24日木曜日

矢沢永吉、迷惑ファンを「出入り禁止」

やってくれました、永ちゃん。
矢沢永吉、迷惑ファンを「出入り禁止」、というニュース。
やはり、カッコイイですね。

ファンはアーティストが選ぶものだし、アーティストがコンサートをつくるものですから・・・
大賛成です。

キャロル時代からヤンキーの追っかけがいましたが、以前からこの中にヤカラが混じっていました。
永ちゃんは、この連中に随分苦労していましたね。

インタビューなどでも、きちんとしたファンに対し、迷惑をかけるような連中はファンじゃないとはっきり言っていました~

キャロルからソロになって、そのあとドゥービーB.とかと一緒にコンサートをやった辺りから、おりかに(おりかにとは、那賀川町などで時々ということらしい)聞いていました(笑)

しかし、コンサート会場のあの雰囲気が嫌で行ったことはありません。
私は、コンサートとは基本的に生音を耳で聞いてアーティストとの空間共有を楽しむものだと思うので、ファン同士が熱狂し合うのが苦手です。

いつか、永ちゃんのコンサートに行って穏やかにロックを聞いてみたいものです。
スティングとかイーグルス等のコンサート雰囲気は、抜群でしたyo。

2019年1月23日水曜日

やはり、駆け込み需要。

本日、地元紙に県内駆け込み需要の兆しとあります。
あれだけ、いや消費増税分ぐらいの駆け込み防止対策をしたのにもかかわらず、やはり、あっさり駆け込みしはじめましたねー。

記事に、地元住宅会社では、増税後の住宅ローン減税拡充があるが、各種値上がりしている状況も含めて説明し、選択してもらっているとあります。

実際、値上がりしています。
外壁・クロス・木工事・設備工事などメーカー建材だけでなく、施工にも影響してきています。

大家さんにとって、2%は大きいので今年やるなら3月末契約をおススメしていますよ。

2019年1月22日火曜日

錦織くんのねばり勝ち。

ベスト8を決めた錦織くんの試合、スゴイ逆転劇でしたねー。
あのねばりと精神力は素晴らしい~

ほやけど、次は天敵・・・
ジョコでしょ。

目の上のたんこぶ、ハブとマングース、
ジョコのおかげでどれだけ壁に跳ね返されたでしょうか。

なんか、ジョコは体調面の不安をいっているようですが、全力でぶつかって勝ってほしい。

2019年1月21日月曜日

LIXIL、シンガポールへ?

LIXILといえば住宅建材も数多く扱っている、売り上げ約1兆7千億円の最大手ですが、上場も本社もシンガポールへ引越するかもというニュース。

なんでやろ。

INAXやサンウェーブなど次々買収して、住宅研究所などFCもやっていて、子会社も盛りだくさんのLIXILグループ。

節税のために行くんではないわな。
なんでやろ、ちゃんとした理由があるんなら、この後続く企業も出てくるんではないでしょうか。

あーほんで御所カントリーの報告ですが・・・
懸念していた通り、OB連発+高麗芝の下りスピードに翻弄され95点。なさけなかー。

あそこは、ピンハイにつけずにホールアウトするべきですね。
良かったのは、お天気だけ(笑)

2019年1月19日土曜日

本日、御所カントリー。

いいお天気~取引先の方々と本日は御所カントリーへ行ってきます。
距離が短い分、コースはせまくあちらこちらに落とし穴が・・・

OBが課題ですね。

2019年1月18日金曜日

既存不適格建築物と違法建築物。

先日、大家さんから調整区域の建築についてのお問い合わせがあり、専門の行政書士と様々打ち合わせしました。

その際、これは建つけど、これはダメとか、併用ならいいとか、いろいろありまして・・・
こういったエリアでは、問題になっている太陽光発電パネルのように検査後変更するケースがあとを絶たないらしいんです。

ここではっきりしておかなくてはいけないことがあります。

え~世の中には、既存不適格建築物というのが相当数存在しています。これらは、新築時には法令に適合していたのですが、その後法改正があって適合しなくなってしまった建築物のことをいいます。

つまり、この建築主は悪くない訳です。

しかし、増築を繰り返したり、検査後申請なく用途変更したりすれば、違法建築物となるので、既存不適格建築物とはいえないんですね。
こちらは、建築主に違法責任があります。

こういった行政が取り締まる案件は、年々厳しくなっておりますので、今の今検査が終わってからというズルのやり方は避けるべきです。当たり前なのですが(笑)