2018年7月23日月曜日

さらなる調査~試算。

土地購入計画で大切なのは、どんな建物が建つかの次に・・・敷地条件によって個別に違う必要な工事です。

たとえば~給水本管がどこにあるか?
これは重要です。

本管から給水を引き込むのに遠ければそれだけ工事費がかかるし、本管自体が太ければバルブも大きくなり工事費がかさみますし、交通量の多い道路だと夜間工事となってこれまた高くなります。

現在検討中の土地には、たまたま50mm給水管が既に引き込まれているようで、これで公道費はほとんどいらないし、加入金も20mmの権利が5戸分あるそうです・・・ざっと80万円ほどのお得・・・

これは既存建物が長屋で使用されていたためと思われます。

さらに、下水利用されていたため、合併浄化槽も必要なし・・・
また、初期に必要な下水使用金も既に権利有りでいらないようです。
これもざっと、150万円のお得。

周りに擁壁がいるのか否か、水位が高いのか、低いのかによっても、地盤改良工事や矢板工事などが必要になる確率などが変わります・・・

竣工後のコンクリートやアスファルト面積など、細かく試算していきますと、その土地販売坪単価が現実に利回りとどう結びつくかが見えてきます。

結果、安く見えていても高くついたり、高いと思っても試算後は適切だったりするんです。
他候補地と比べ、ざっと230万円のお得とすると、100坪で坪単価23,000円安く試算できるということですかね。

2018年7月21日土曜日

自ら検討土地の法規チェック作業。

大家として、SKIP HOUSEにいい土地を検討中であります。
その敷地は接面道路が狭いうえ、道路より80センチ程度高くなっています。

そうしますと、道路中心後退も含めて様々な法規チェックが必要です。
道路が狭いということは、道路斜線といいまして、建物の高さに制限がかかりやすくなってしまいます。

スキップハウスの高さは約9m60センチもありますので、この辺はしっかりと検討しておきたいところです。

中心後退したラインにも擁壁ができます。
その擁壁より建物が離れる部分はセットバックといって、道路斜線に有利に働いてくれます。

しかし、そのセットバックを使った擁壁ラインには、ブロックを積めないとか、透過性の高いフェンスなら高さ何メートルまでといった緩和措置があるので、これらを上手に使って竣工時のイメージを創っています~

建物自体の高さは住居地域なら10mまで・・・
スキップハウスの高さ9m60cm+道路からの高さ80cmですので、敷地からだとオッケーですが、道路からだと超えてしまっていますので、この辺も前もって役所での確認作業を進めております。

2018年7月20日金曜日

戸建てをニコイチに。

戸建て賃貸を計画しますと、1戸に対して敷地を分割する必要があり、道路まで2m以上接面しなくてはなりません。

なので、何棟計画できるか?

っというところで、接面道路間口が6mだと6m÷2m=最大で3棟・3戸の計画となります。
敷地が広く他にかなり余裕があっても接道上そうなってしまいます。

しか~し、戸建てを引っ付けてしまえば、ニコイチ長屋となり2mの敷地内通路を確保できていれば・・・
単純に倍の3棟・6戸となります。

戸建てではなく長屋になりますが、隣と接する壁を少なくして、またそこに居室(LDKや洋室)以外の水廻りや階段・収納などをゾーニングすれば1戸+1戸 〉 ニコイチの方が建築コストが安い分だけ大きくできます。

大きくて家賃が同じで、お隣りが気になりにくかったら・・・
どうなるでしょうか??? 土地の最大有効利用~
現在、その具体案を思案中であります。。。

2018年7月19日木曜日

東京港区の再開発事業~

本日の地元紙に、東京・港区の再開発事業(住友不動産など)に地権者として北島産業さんが参画とありましたね~

もともと計画地に北島産業グループさん所有のビルがあったそうで・・・
素晴らしいじゃないですか。
高さ、215mの超高層ビルだそうです。

215m???
眉山は標高277m・・・

しかも徳島の方々には親しみのある空港や新幹線に近い「田町駅」から約300m~
敷地面積4万㎡だそうで、もはや横山たかしの世界(笑)

北島社長が地権者らでつくる再開発準備組合の理事長らしいです。すごいな~

随分前ですが、私は一度ゴルフコンペで北島社長と同組になりました。
その時、社長は中国で分譲マンションをやっているとおっしゃって、おもしろいエピソードを聞かせていただいたのを良く憶えております。
さらなるご活躍期待しております~
完成したら、見にいこ。

2018年7月18日水曜日

おしゃれと暮らしやすさの関係。

ある場所に、おしゃれな戸建て賃貸が掲載されていましたので、ホームページでも詳しく拝見いたしました。 
センス良くまとめられていておしゃれな感じ・・・
ところどころ異質なアイテムが見えましたが、おそらくそこだけ施主側の希望なのかな。
施主のセンスが良くないのではなく、作り手が混合されると全体のバランスがずれてしまうことがあるんですね。

私も以前、注文住宅時代にカッコよさにこだわった時期があり、こっちとこっち・・・どっちがカッコイイか。
選択肢の一番にもってきていました。

現実にモデルハウス見学の際に「カッコイイ」とか「おしゃれ」とか言っていただきました。
しかし、その後よくよく考えてみると、新居に引っ越して一番大切なのは、「暮らしやすさ」だと気づきました。
その日から以前より断然暮らしやすい~

それからは、こっちとこっち・・・どちらが「暮らしやすい」かと選択肢の一番にもってきましたね。
もちろん、予算が許せば両方可能なのですが・・・

人には「おしゃれ」が必要です。
センス良く流行を使いこなすのも「カッコイイ」ことだと思います。

しか~し、それらは「暮らしやすさ」の上に成り立つ話です。
一旦、「暮らしやすさ」が成立した後、その感覚を欲するものだと思うんですね。

現在、被災地で皆さんが望んでいるのは、今までの自分たちらしい暮らしを取り戻したいのであって、おしゃれやカッコ良さではないはずです。

モデルハウスで夢を語っている段階から住宅ローンを組んで返済が始まると心境は一変します。
引っ越して月日が経つと、増え続ける学費や忙しくなる一方で追われる仕事に顔も曇りがちに。

それでも頑張ってローンを払っていけるのは、以前より自分たちらしく毎日が暮らしやすいからだと思うんですね。

「暮らしやすさ」とは、歯を磨きやすい、顔や手を洗いやすい、お風呂やトイレが使いやすく、食事の支度や片づけ、洗濯物を干しやすく取りこみやすく、さらにはしまいやすいし出しやすい、靴等が散乱せずなんとなく落ち着くぐらいに整理される収納が適所に十分あるなどです。

今はやりのスタイルやおしゃれ云々はその後なんですね。
賃貸の場合は、利回りがあり、それに見合う家賃設定があるので、何に費用を割くかは大切な戦略です。

おしゃれ感も大切ですが・・・
同じ家賃なら、私は「暮らしやすさ」を選択したいんですね。


2018年7月17日火曜日

完成写真撮影で凄い汗~

この暑さ・・・
完成写真の撮影に行ってまいりましたが、汗がスゴイ~

炎天下で働いている方もいるのに、不謹慎かもしれませんが・・・

ハンパない汗がダーダーでました~
Tシャツは、一瞬でびしょびしょ(笑)
そうなると思って着替え持参していました。
こうやってアングル決めて撮っていくのですが・・・
いつもより完全に駆け足状態です(笑)

この酷暑、いつまで続くのか、ユウウツでしょ・・・
ゴルフも行きたくありませんねー

2018年7月16日月曜日

見えてきました、2案件の計画案。

戸数と駐車スペース、間取りに設備仕様サイズなど、2案件とも具体的にみえてきました。

不思議なことに、頭の中だけでは作れず、書いては消して~書いては消して~を繰り返さないと最善策に近づけません(笑)

特に私自身が建築CADも入力するのですが、マウスとモニター画面では、まず創れません。
ホント、不思議です。

今も、専用のシャーペンにステドラーの消しゴムで消しカスが机に散乱しないと進まないんですね。
消しカス専用の掃除機もあります。

手と頭の連動といいますか、どういうしくみになっているのか良く解りませんが、手が動いてないと頭が回転しないんですねー。

若い作家には直接パソコンに向かって執筆する方もおいでますが、やはり原稿用紙に鉛筆で書かないと進まないという作家さんのお話を聞いたことがあります。

原稿用紙だと、書いたものを立線で消して、波線を入れてここに移動などの矢印を入れると言いますかねー

そんな感じでグラフ用紙に書くんです・・・
そして、頭の中が整理されるんでしょうね。

2018年7月14日土曜日

入居者のイメージを創造。

大急ぎで、じっくりと2案件のプラン計画中であります。

現地へ行きますと、敷地図や見取り図でこんな感じがいいのかなっと思うことが、一変することがあります。

方角や地姿だけで頭の中で組み立てていったものが、現地への進入路や周りの建物の影響なのか、こっちが表だ、こっち向けないと・・・っとなっとなるんですね。

入居者は複数の物件情報から絞り込んだ後、現地に何か所か見学に行きます。
その時、資料に目を通してイメージを持たれています。

現地に近づくと期待が高まり、イメージを超えて「なかなかいいじゃん」っとなれば、部屋内への期待にステップアップします。

この「なかなかいいじゃん」になるよう、見えてきかたといいますか・・・
それまでの進入路からパッと見た印象が大切なんでしょうね。

それらを考慮しながら、計画をすすめていきますと・・・
利回りや戸数一辺倒ではいけないと思いますね。

入居者のイメージ通りでは、印象は下がってしまいます。
それらを超えた~「おぅ~」という惹きつける何かをアピールしたいんですね。

2018年7月13日金曜日

大人気の入居状況です。

竣工したばかりで、引き渡し前のスキップハウス10戸満室、
建築中の戸建て賃貸も現在外壁を貼っていますが、4戸満室。

さらに、4戸のスキップハウス基礎工事中なのに、2戸予約済みと人気大爆発ですね~

2018年7月12日木曜日

賃貸計画のご依頼。

ちょうど依頼案件が2つ重なりまして・・・

え~両方とも土地からの案件ですので、少し急ぎで、どの商品をどうゆうふうに計画するかということで、思案・妄想しております。

現地を見て、妄想を繰り返して、一つずつ落とし込みながら、消していけば、いいのに当たりはじめます・・・

そして、そこから、しぼって、しぼって、します。
すみません、そっちに力量を割きますね~

2018年7月11日水曜日

今後、問われる仲介手数料。

利回り計算の際に仲介手数料も土地価格として算用します。
売主が業者の場合、必要ないケースもあります。

仲介手数料は、売買価格の3%+6万円+消費税が上限となっています。

上限を決めているので、これが手数料ですと断言できないはずですが、ほとんどの場合は当然のように上限で計算してきます。

登記費用と同じような感覚で、業者が取引時に現金で持って帰ります。

土地価格が5000万円とすると・・・
3%が150万円+6万円=156万円+消費税124,800円
トータル、1,684,800円となります。

これを両手取引と言いまして、売主・買主両方から手数料収入を得ることができます。

日本以外の世界各国のほとんどでは、この両手取引を禁じています。さらに、売主か買主か、いずれかの仲介業者にしかなれない国もあります。

日本の不動産仲介はゆるく、土地取引のスピードにも大きな影響を与えていると考えられます。

隣地境界のことや、複数ある権利関係や測量など相当手間ひまかけた取引なら、これまたうなづけるのですが・・・

ゼンリンの地図に〇をして、100坪@25万円などを資料と称して満額手数料を要求する、業者も少なくないので要注意ですね。

私自身も宅地建物取引士であり、暮らしデザインも宅建業者でありますが、この手の仲介は行っていません。

最近では不動産業者向けのフランチャイズもあって、やはりこれらの取引資料は比較的しっかりしていますね。

日本も早く、両手取引禁止の法改正に向かってほしいところです。

2018年7月10日火曜日

本体工事、以外の工事予算。

現地視察した際に外構工事がどれくらいかかるのかは、その土地によって大きく違います。

3方隣地境界壁があるかどうかや、段差があれば擁壁・スロープが必要かもしれませんし、大量の残土処分が発生する場合もあります。

下水地域かどうかも大きな要素・・・
給水本管が前面道路になければ大きな出費となりますし、地盤改良が出やすいかどうかも検討した方がいい。

さらに、進入道路がせまいとコンクリート打設の際に小さなミキサー車になって割高となりますし、木材運搬時に小運搬費用が発生することもある。

また、地下水位が高いと合併浄化槽埋設時に矢板工事が余分にかかって、相当費用も高くなります。

駐車場を何台かまえるかや、引越時の車両をどこに止めてもらうかなど、具体的に想定していくとドンドン費用がみえてきます。

歩道があれば切り取り工事がいるし、水路と隣接していれば土あげ場にコンクリートを打ってくださいなどと行政指導があったり・・・

入居ターゲットに向けた外構工事以外のその土地独自の環境による費用計算が取得時の土地単価に上乗せして検討するべきなんですね。

そうしますと、安いと思っていた土地は案外妥当な価格であったりします。すべてで利回りを計画したいんですね。

2018年7月9日月曜日

現地視察~

土地取得の候補が上がりましたら、現地視察します。
何度も足を運んだ方がいいと思います。

候補に上がるには、場所・価格・広さ・形・向き・進入路などを考慮してのことだと思いますが・・・
二つの入口があるように思います。

のちのち資産となるいい土地、だから少し高めだが「ほしい」という気持ちが強い場合・・・
もう一つは、入居ターゲットが見えていて、入居率と利回りが期待できる価格になっている場合・・・

私は、いつも利回り重視派です。
利回りがいいということは、あとで大家層に売却しやすいということですので、低リスク要因となる訳です。

高い利回りとなるか、ならないかの大切なところがありまして、単純な土地取得金額以外にかかる費用の計算です。

この辺のところを少しずつお話ししていこうと思います。

2018年7月7日土曜日

新たに土地取得を検討。

先日、顧問税理士さんが、〇〇銀行支店長さんが持ってきたと土地の情報を持ってきてくれました。

大家として、検討してみたいと思いますが・・・

その物件仲介の業者に電話してきいてみたところ、現在境界確定や道路中心後退線の確定作業中だといっていました。

詳しい土地寸法が解れば検討してみたいと伝えると、もう少し待ってとのことで、そこは問題なかったのですが・・・

その業者さんは、因みにですが融資は〇〇銀行さんでもいいんですか?
と聞かれました(笑)

どんな流れで動いているのか、知りませんが、私はまだこれから検討に入ろうかなという段階であるし、土地購入に際して融資を受けるかどうかも分かりませんから(笑)

でも、この辺で探しているというのは、やはりあっちこっちに行っておいた方が情報が集まりやすいのは確かですね~

2018年7月6日金曜日

徳島大学など、人口乾燥の新技術。

地元紙に徳島大学などが幹の太い木材を人口乾燥させる手法を新たに開発したとあります。
何が新しくていいのかといいますと・・・
従来の人口乾燥に比べてひび割れの発生が天然乾燥と同じぐらいだと掲載されています。

徳島県は戦後に大量の杉が植樹されましたが、輸入材の流入により単価が下落、継承が難しく、維持管理も大変な悩ましい問題をかかえています。

そもそも、昔は自然乾燥でした。
ふつうに1年とかかかるので、高度成長期になると現実的ではなくなりました。

木材は、伐採した時は多くの水分を含んでおり、その割合を含水率と呼んでいます。
150%とかの伐採直後の木材は、自然に乾燥していきますと、含水率12、13%ぐらいにまで落ちてきます。

この落ちる過程で収縮がおこるのが最大の問題点なんですね。

建物を含水率が高い木材で建てますと、新築後にこの乾燥期間となってしまい、収縮がおこるとあちらこちらで不具合が発生してしまうんですね。

なので、私たちも人口乾燥材や集成材を使用しています。

集成材というのは、人口乾燥させた後に形成されるので狂いは全くありません。
通常の乾燥剤も狂いはほとんどなく、通称KD材と呼ばれています。

しかし、このKD材というのは一般の木材(グリーン材といって乾燥させていない)より相当高くなります。

なぜかといいますと、人口乾燥に掛けた際に、相当数に割れやゆがみが発生してしまうので、使えない部材も出てきて、それを製品数で割るので高くなってしまうんですね。

この度の、新人口乾燥手法では、この割れ等が自然乾燥なみというから、コスト面においても期待できるのではないでしょうか。

最後にココだけの話ですが・・・
いまだにグリーン材を使っている建築会社は結構ありますよ。
理由は、建築コストです。

2018年7月5日木曜日

「信じられない」ことはないだろう~

文部科学省の私立大支援事業の選定をめぐり、同省前局長が受託収賄容疑で逮捕されたことを受け、菅義偉官房長官は5日午前の記者会見で「教育行政に対する信頼を根幹から揺るがしかねない極めて重要な問題だ」と述べた~

っとあります。
そんなことはないでしょ、教育行政は既に根幹から信頼できない状態ですから。

また、文科省の幹部が「信じられない」と言っているそうだが・・・
いや~それも違う・・・すぐ信じれる。

見返りが、自らの子どもの入学試験に点数を足して合格させてもらったというから、さらにうなずける。
しそうなこった~

森友・加計問題、天下り先のあっせんなど、そんな人たちだったじゃないですか。
完全に信じれるし、もう驚きもないです(笑)

こんな人たちにまみれて、ちゃんとしている人たちが気の毒ですね。
出世はできないでしょうね、ちゃんとした人たちは・・・

2018年7月4日水曜日

鉄骨を木骨へ。

1Fを駐車場にして2Fに事務所を建設する案件ですが、鉄骨から木骨へと計画変更し、進んでおります。

木骨は、鉄骨に比べ軽いので、基礎工事が圧倒的に安い。
スパンを飛ばせないのと、3Fが難しい以外になんの弱点もありません。

こちらを見てください~
車が6台駐車できます。
これは、鉄骨にしても同じです。

しかし、一般の木造住宅と同じ構造ではなりたちません。
以下の3つの工法を組み合わせて強度を生み出します。

①木骨ラーメン構造
②ドリフトピン工法
③耐力面材・内外オール貼り

①ラーメン木骨構造

上記の平面にもありますが、集成梁を柱づかいにして完全な剛接合とします。

②ドリフトピン工法
柱と梁などを金物で接合し、抜けないようにピンを差し込む工法です。
現在の軸組み工法の範囲内では、この工法が一番強いのは明らかです。
上記のように断面が切り取られて弱くなることもありません。

良く家主から1Fから2Fまでの通柱が多いので安心だというお話を聞くことがありましたが、ホントは逆です。断面欠損が増えて計算上より弱くなっています。

この工法は、大手ハウスメーカーのシャーウッドという商品で採用されていて、高価ですが抜群の耐力を長期に渡って発揮してくれます。

③耐力面材の採用
通常は下記のような筋交いだけで、耐力を計算するのですが、今回は専門の構造計算をします。

上記のような面材を外壁の下地に貼っている現場をよくみかけませんか???
これらを外だけでなく、内側も建物全体に貼りめぐらせます。

これら3つの組み合わせで、構造計算をして本設計になります。
ここまでしても、鉄骨よりずっと安い~

それより、なにより、人に与える影響は、鉄より木の方がいいのに決まっています。
現在、小学校の新築は木造化しています。

よく鉄筋コンクリート造と鉄骨造の違いが漠然としている方がおいでますが、鉄筋コンクリート造とは特徴が全く違いますので、知っておいてください。

また、進捗をお知らせしますが・・・
ぜひ、現場見学をおススメいたします。

2018年7月3日火曜日

79は、ピンパターのおかげ。

先週末コートベールへ行きました。
大雨にひびっていましたが、ほぼ降らず傘もカッパもなしでラウンドできました。

風は吹いていましたが、コートベールに風はつきものです~

いつも4~5発ぐらいOBを打つのですが、この日は珍しくOBが1発だけ・・・
こんな日に限ってパターが悪いはずが、決めてくれました。
輝く79・・・レギュラーティーですが(笑)

それが、ピン・シグマ・パター
14本のクラブの中で、私が一番イヤなパターが好きになりそうな、このパター。
お勧めです~
このパターの優れているところを紹介します。
まずはこちらを見てください・・・
人によってパターの打ち方が違う・・・それらにあった商品バリエーション。
私は、一番下の強いイントゥインでした~

そうしますと・・・
上記の打ち方にあったヘッドモデルを18種類から選びます。
私は強いイントゥインに合う、トゥバランスのテスとシェイHを2本オーダー。
さらにさらに、お客様・・・
アドレスの仕方でライ角が選べるわけです。
これが大きい、私は一番アップライトのシルバーにしました。
この角度は、ルール内。

このライ角の選択で凄くかまえやすくなりましたよ~

もちろん、身長等に合わせられるよう、長さも選べます。
超おススメのピン・シグマ・パターです。
お試しあれー

2018年7月2日月曜日

進入路と戦略。

ある大家さんから、「進入路がネックで入居見学者がことわってきたことがある」というお話しを伺いました。

その進入路には、古い石垣(石の隙間から蛇が出そうな感じかな)の上に朽ちた木造家屋の空き家が2軒ならんでいます。

道路自体のアスファルトも少し古く、両サイドに側溝のある道路とは見栄えが違います。
幹線道路からちょっと距離もある。

これが車だとあまり気にならない方もおいでるでしょうが、自転車や徒歩を考えると敬遠しがちでしょうか。

しかし、これは土地取得時には安く手に入る。
土地は、売主の希望価格がついて、そのうち相場になり、さらに売れないとだんだん下がっていきます。

この時、周りの環境が加味され価格が下がっていき、どこかで安いと感じるようになる。

少しばかり、進入路が気になっても土地取得金額が安ければ、家賃も安く提供できる。
それらを気にならないようなターゲットにすれば、戦略とならないでしょうか。

私のスキップハウスシールの環境は、道路幅がせまい。
しかも、進入路の長い間ずっとせまい。
なので、相場より土地は安く手に入れました。

その分、私は家賃を安く設定して人気となっています。
ターゲットが学生となると自転車か徒歩です。
街灯さえあれば、道路の巾は問題ありません。

学生なので、引っ越しの際の荷物もしれているのでトラックも小さいでしょ。その時だけの不便で生活し始めると大丈夫です。

ここにファミリー層の賃貸にしてしまうと大きな影響を及ぼすんでしょうね。
進入路を戦略的に使えれば、これまた大家さんの強みになると思います。