「鶴島」ファミリータイプの吹き抜け。

 本日「鶴島」の撮影に行ってきました～

そこで一つファミリータイプの吹き抜けをご紹介します！

素晴らしー(笑)

明日、「鶴島」撮影します。

 飾り付けが本日終わりまして明日いよいよ撮影します。撮影と言ってもわたくしが広角レンズカメラで撮るだけですが(笑)

実際に見るのとレンズ越しでは随分違うものです。表現できないことが多いですねー

ファミリータイプにはこんな吹き抜けがございます。

室内窓の向こう側は、大収納ゾーンです。

下から見上げますと判りにくいので、明日はドローンを吹き抜けに飛ばしてみようと思っております～

カフェ風バルコニー。

 飾りつけも大詰めでございまして、もうじき撮影いたします。

今回ご紹介するのは「鶴島」カップル向けの３Ｆバルコニー！

階段を上がってきますと奥にインナーバルコニーが見えてきます。

床は20cm上がっていて掃き出しサッシ窓と完全フラットになっています～

木に囲われた感覚・・・二人でお茶するのにちょうどいいスペースです。

廻りから見えない壁高さで屋根も勾配のままかかっています～

「新本須」の見どころ、スリット。

 まだ「鶴島」の見学会もしてないまま「新本須」の見どころのお話です。新本須は戸建て賃貸4棟、そのうちＢＣＤには、アルミのスリットを採用する予定です。

こちら・・・

見付寸法と奥行寸法を設定しますと、空き寸法は確定します。どこに何の目的で設置するかで見付寸法を選びます。

そーしますと、正面から見た印象、斜めから見たアングルで完全に見えなくなる角度等が違ってきます。

玄関ポーチに採用するＢＣ、デッキスペースに採用するＤ、それぞれ見え方をどう区別しているか、現地でご確認くださいませ～

来春ですけど・・・

さしかけの目隠しパネル。

 「鶴島」ファミリー向けの方は洗面室からキッチンを通って勝手口より物干し場さしかけへの動線となっています。

そのさしかけがこちら・・・

向こうお隣りへの視線を配慮して目隠しパネルを設置します。そのパネル高さは90cmです。勝手口から一段下りたところから目線を遮る170cm上端に設定しました。

右横は同じ敷地内にカップル向けが建っていて腰窓（2F3F）が二つあります。その窓からの視線を遮るため右サイドは屋根ギリギリまで上端を上げました。

これで洗濯物を気兼ねなく自由に干すことができますねー

ポストとサイン。

 本日「鶴島」にてポストとサイン（建物名）の位置打ち合わせに行ってきました～

玄関ドアを開けると壁との間にフトコロができます。その空間を利用して高さや寄り等を決めてきました。

誰にでもわかりやすく、入居者も使いやすく、見た目もきれーな位置を勘案してきました。

またご確認ください～

どこに干すか？

 本日、ＯＢ大家さんと間取りの打ち合わせをしておりまして。「つまえるハウス」では、どこに干すかが論点になりました。

１Ｆに洗濯機があってバルコニーは２Ｆからまだ９段階段を上がったところにある訳です。

２Ｆでも遠いと思っている方にとって、あと追加９段の上り下りは負担になるかなと・・・

なので、1Ｆ掃き出し窓から下りる「さしかけ」に干すカタチで計画してみることとなりました～

新本須へ。

 「鶴島」の方は見学会に向けて飾り付けをしておりまして、工事の方はいよいよ「新本須」へとかかっていきます～

基礎工事のやり方という建物の芯を配置したのですが、測量図通りにドンピシャ入ったそーです。

新規分譲地は測量や境界がハッキリ正確なので進めやすいです。

こちらの「新本須」も見たことのない暮らし方を盛り込んでおりますよー

金利差と支払い総額。

 地元銀行のスーパー定期とやらの利息が上がりますと案内が出ていましたが、借入金利も今後上昇していくことが予想されています。

金利でどのぐらい違うか、たとえば・・・

5000万円・1％・20年だと月々返済、約23万円

家賃5万円×6戸=30万円で収支は成り立ちますね。

これが・・・

5000万円・5％・20年だと月々返済、約33万円となって収支は赤になりますー

驚くのは総支払額の差です。1％の方は約5518万円なのに対して5％の方はなんと約7919万円です。その差約2401万円です。

ここまで金利が上昇するとしても相当時間がかかると思いますが、ない数字ではないと思います。

5000万円の投資に対して2919万円もの金利を払ったのでは資産づくりとは言えない気がしますー

まだまだ低金利の今がお得ですねー

見学会の飾り付けへ。

 仮称「鶴島」として新築しました、自社・戸建て賃貸3棟。

竣工しましたので本日より見学会のための飾り付けを行います。いつものようにプロデュースｂｙ京子さん（妻）でございます。

自宅和室が物置のようになっていましたが、今朝運び出してガランとしております(笑)

見学会は来年１月初旬予定ですが、ＨＰをご覧の皆さまやＯＢ大家さんにはプレオープン12月に早めに見ていただけます。

今回も輸入車ディーラー展示車のように標準にオプションを数々施しております。その中からいいのがあればぜひご採用いただきたいですねー

使命感と誇り。

 わたくしのことではありません(笑)

私は自分らしく住まいを表現して「ちょっとでも誰かが喜んでくれたらいい」と思ってやっているだけです。

還暦な私は軽い持病がございまして、2か月に一度クリニックに通っています。

そこの医師さんですが大病院で務められたのち開業され20年ぐらい経つそうです。いつも忙しそうですが、スタッフとの連携で長く待たされることもありません。

先生は多忙の中、治療の取り組み方や考え方などを発信するクリニック通信を発行されていて毎回拝読しております。また、徳島新聞の読者の手紙にもよく掲載されておりまして、本日も出ていましたー

医師として何が大切なのか、どうするべきかが強く伝わって参ります。これが使命感であり誇りなのかなとふと思いましたねー

わたくしはずいぶん昔に徳島市立高校に通っておりました。久米監督はその時の同級生であります。

市立高校には理数科という難攻不落な特別なクラスがございました(笑)入試試験難易度も全く別物で同じ学校内でも彼は理数科とわかるぐらい所作が違いましたねー

そのクラスからは、かなりの方々が医師になられたと思います。とにかく、ペッチャンコの私のカバンに比べ辞書がいつも入っているカバンは分厚い訳です(笑)

しかし医師になられたとしても、その使命感と誇りは試験では得られないまた別物なんだと感じたんです～

着工数減少でＤＭ増える。

 現在、住宅業界は右肩下がりはじめのスタートラインにいて、今後少しずつ加速しながら着工数は減少していきます。

それに伴って住宅供給会社や関連会社の廃業・倒産が増えていくと見られています。

この数か月弊社にＤＭでフランチャイズ加入やセミナー、グループ参加などの案内が凄く増えてきました。

イベントをしても集客できないから集客する方法、資材が高騰して利益が減少しているから安く仕入れる方法、競合が多くなるから勝つためのデザイン戦略等々・・・工務店側が飛びつきそうなネタをこさえてドンドン送られてきます。

わたくしも若かりしときには、北へ南へと(笑)出かけて行っては「どーすりゃいいんだ」を探していました。っで、一番学んだことは一朝一夕に好転するものは存在しないということでしたねー

日々の積み重ねしかないんですねー

いいものであっても同じようなものを提供すれば価格勝負になってしまうし、奇をてらったようなものは多く受け入れられない・・・

よく次から次へとＦＣグループに参入されるビルダーさんがおいでますが、成功された経営者さんのお話では、「子供はおもちゃにすぐあきる」とおっしゃっていました～

またその方には愚直に得意技を磨き続けなさいとも教わりましたねー

なので答えは見つからなかったとです(笑)

東京千代田区マンション、お買い得？

 今朝、羽鳥ショーで千代田区マンション約３億円を中国富裕層のお嬢さんがキャッシュで購入していました。

お嬢さんいわく上海に比べると円安もあって「お買い得」で安いとおっしゃっておりました(笑)

この円安ですが、わたくしも輸入車を検討してみても高すぎを体感することができました～

この超富裕層は中国に１億人ぐらいいると言われているそうですよ。

徳島県の2022年の平均所得は425万円、東京でさえ584万円・・・584万円×50年=29,200万円となって所得自体届きません。

円高になれば買えますかねー？カレラ(笑)

耐力壁の巾。

 SKIP HOUSE ・つまえるハウスなどは高さ4mの柱を使用する階があります。

通常は3mで柱間910に斜めに筋交いが入りますと耐力壁となります。これが4mになりますと柱間910に斜めでは、突っ張り具合が垂直に立ちすぎて認められません。

間取りは910間隔のグリッドで形成されていますので、その半分を足して柱間1,365として筋交いを入れます。

この感覚は今までにないものなので、窓の位置や大きさを慎重に落とし込んでいきます。

整列させつつ、採光と耐力壁のバランスを考慮して間取りづくりをしていきます。

2025年から省４断熱義務化。

 現在の断熱基準は7段階ですが、2025年からは省エネ等級4以上が義務化なります。なので、旧基準で建てられるのは来年2024年までとなります。

弊社現在の標準断熱では省4基準に届かない一部項目がありますので、スペックを少しだけ上げる必要があります。

ただ住宅１戸なら上がる費用もしれていますが、床面積の大きいアパートだと結構な上げ幅になるかもしれません。

断熱性能を上げると空調効率が上がりCo2削減することができます。しかし同時に気密性能や換気計画などシステムとして機能しないと効果は限定的になってしまいます。

１戸建ての場合、エアコンが１Ｆに1台+２Ｆに1台でローカや階段なども含めて全館空調するのが基準ですが、換気計画が正しくないと建物内で温度差が生じて結露発生の原因にもなりかねませんので注意が必要です。

「所有」と「利用」

 バブル以降、日本経済の長引く低迷で住宅供給側はローコスト系企業が売り上げを伸ばしてきました。

それが10年ぐらい前からローコスト住宅系のさらに下価格の超ローコスト住宅系があちらこちらで存在感を広げてきました。

現在では、実質賃金低下で貧困化も進み、資材高騰+円安も相まって住宅新築価格は上がり続けて、この頃では建てたいのに建てられない（ローンアウト）世帯層が増えています。

この層は本来戸建てがほしい世帯です。大手ハウスメーカー系アパートでは満足できません。どーしても戸建てがほしい～

そーなりますと所有から利用へ、ローンを組めない訳ですから戸建て賃貸系に住みたいと願う世帯は今後も増え続けるということです。

わたくし個人の見解としましては、ギリギリムリな住宅ローンで手に入れた超ローコスト住宅に住むより、戸建て賃貸でローンなしライフの方がかえって良かったのではと思っています～

ローコスト系住宅より戸建て賃貸の方が魅力的なら長期安定経営となりますでしょー

インボイス制度はじまる。

 2023年10月1日より「インボイス制度」が始まっておりますが、弊社のように月末で請求書を締めて翌月末に一発に支払いするところは、今月の支払からの経理処理になります。

そもそも消費税を請求しているにもかかわらず、消費税を納めなくてよいという「免税業者」制度をつくるから複雑になるんですよー

今回届いた業者さんは全て登録番号が記載されています。

しかし職人さんによっては登録なしで請求書が来ていますので、その分は弊社が消費税を支払うことになります。その分を値引きすることは禁じ手という訳ですー

建築業界の職人さんはほぼカツカツで仕事を請け負ってくれていますから、そんなんいおうものなら仕事してくれなくなるので、この業界は多分ゼネコン側がその消費税分を支払うことがほとんどだと思いますねー

新設住宅着工戸数の減少続く。

 こちらは新設住宅着工戸数データですが、全国的に低迷しておりますね。

前年比持ち家21か月連続減で、年率換算値も4月7月は77万戸となっています。

金利も上昇傾向にあるので、さらに低迷が続きそうです。

勝ち（価値）残る賃貸住宅経営 ?

 うまいこといいますよねー(笑)

「勝ち（価値）残る賃貸住宅経営」これは「蔵」でおなじみの大手ハウスメーカーのコピー文句であります。弊社に「蔵」のある賃貸住宅徳島初登場という完成見学会チラシがDMで届きました。

しかし、弊社が「つまえるハウス」を徳島市に完成させたのは2016年でございますよぉ(笑)

この天井高140cm以下をうまく使って間取りに新たな空間・価値を生み出す設計方法は、大手では一番だと思いますがメッチャ価格高いです(笑)

わたくし以前注文住宅会社を経営していた時は、「アキュラホーム」さんの研修に良く参加していました。「アキュラホーム」さんは元大工さんが立ち上げた工務店で大手資本なしに中堅ハウスメーカーまでのし上がった優秀なビルダーであります。

そのビルダーも元ここの大手ハウスメーカー社員が入社することによって140cmマジックを多く生み出していました。

わたくしの生み出す140cmマジックはここでの研修で基本を身に着けたと思います。

そーしますと、さかのぼりますとこの大手ハウスメーカーの影響を受けたということになるんでしょうか・・・www

家賃は上がりにくい。

 都市部でない限り地方の家賃は上がりにくい、大家側で考えると入退去時でも上げにくいとなります。

本日の地元紙に18か月連続で実質賃金下落となっていましたから、物価が上がったからといって今の状況は家賃に反映しずらい状況だと思います。

しかし、新築資材の上昇分は新築物件には既に反映しているケースが多いと思いますねー

借り入れ収支のバランスをとるのでそうなるのが自然ですし、新築自体が減っているので希少価値は高いはずです～

間取り作成と、芯々寸法。

 本図面の表記はほぼ芯々寸法が表記されています。

ですから、図面上の壁間が910mmでも、105（柱）÷2=52.5+12.5（石膏ボード）=65mmずつ130mmせまくなり、780mmとクロスの厚み分引いた寸法が仕上がった実際の有効寸法であります。

たとえば、1800のキッチンは壁間・芯々1820mmには収まりません。

間取り作成時には、この分壁をずらしたり、ふかしたりすることも想定します。

また、一方の壁を薄壁に施工できるケースもあって、これが外周壁（断熱材が必要）か間仕切り壁かでも増やせる有効寸法が違いますので、この辺りを駆使して作成していきます。

一日置いて見てみる。

 わたくし、週２・３のペースで「二軒屋食堂」に行っております。

ごはん中+豚汁+冷奴+大根おろし+青菜煮+卵焼き、ごはん半額券使用して930円でございます。卵焼きは入口でその都度焼いてくれます。

顔なじみでメニューは一切変わりません(笑)ので、当初は「卵焼きですか？」と聞かれていましたが、そのうち言わなくても「ハイどうぞ」と卵焼き引き換えプレートを渡されるようになりました。

さらには、駐車場から歩いて入口に向かう途中に、おばさんがフライパンを火にかけるようになって、効率バツグンであります(笑)

只今、間取り作成中でありますが、以前より実践していることがあります。集中して書き上げた後、次の日やその次の日にふっと見るんです。

微妙に視点が変わって今よりいいものが見えてくるケースがよくあるんですねー

時間が経つことで頭の中が整理されるんでしょうか～

テーブルと椅子の差尺。

 「鶴島」カップル向けタイプの方はキッチンカウンターと備え付けダイニングテーブルがあります。

椅子の高さとテーブルの高さの段差を差尺といいます。

その差尺ですが・・・作業したりするときは30cmとか高めでゆったり寛ぐ食事なら26cmぐらいが日本人の体形にちょうどいいとされています。

ダイニングテーブルセットで一番標準的な高さはテーブル70cm・椅子42cm。差尺は28cmですね。

そこで私の自宅ダイニングセットを測ってみたところテーブル60cm・椅子34cmでした。20年前に購入したものですが、わたしはテーブルも低く差尺も小さい方が落ち着くので、そのセットを選んだんでしょうねー

今回の鶴島の差尺は26cmにセットしましたので、ぜひご体感くださいませ～

徳島地元経済の縮小。

 ある程度シェアを持った弊社取引先のお話ですと、徳島住宅業界は現場数が減っているようです。

人口減少+徳島地元経済縮小なんでしょうねー

イルローザの店舗閉鎖が記事に出ていましたが、私の車ＢＭＷディーラーも今年いっぱいで地元企業が撤退し、他県から来て引き継ぎがあるようです。

このまま、徳島経済は縮小を続けてトップ企業でも撤退を迫られるケースが増えていくと思いますねー

心配ながら想定未来ではありますので、価値を大きく大きくしていきましょう～

PLAN作成中。

 只今、OB大家さんのご依頼でPLAN作成中であります。

そもそもわたしは注文住宅ばかりの工務店を経営しておりました。まだ駆け出しのころ設計事務所に間取りPLANを依頼しておったのですが。

届くプランにこーしたらは？あーしたらは？とか、ここせますぎちゃうとか、しまいには普通やな、みたいな(笑)

評価というか意見で届いたPLANを突っ返していたところ・・・年配の一級建築士とやらに「ほな、自分でせー」と言われ(笑)やり始めたのがきっかけでございます～

おかげさまでオリジナル性高いPLANで安定経営してこれましたよー

たまに、大家さんから「間取りやネットになんぼでもあるでー」と言われますが、いいのがあったら教えてほしいものです。

そのまま使えそーなものなんか見たことありません。この部分はいいかもみたいなほんの一部ではありますかねー

いずれにしても私自身PLAN作成は好きで全く苦になりません～むしろ、新しい角度から見えたりすると感動しますねー(笑)

りそなHD、服装自由に。

 ネットニュースに出ていました、りそなHD傘下の銀行の服装を自由にするそうです。大賛成でございます。

ホンマに個人それぞれが異なる個性的服装になることを望みたいです。

仕事をするときは、各仕事の効率が少しでも上がりやすい服装にするべきで、企業統一感なんかは理念以外必要ないと思います。公のセレモニーだけ制服にすればいい。

わたくしもスーツは方が凝るので着ません(笑)

自分自身が経営と実務を兼務しているので、長時間机に向かって肩の凝らない服装にしています。そーしますと、一年中上下とも「mont-bell 」になるとです(笑)

堅いイメージの銀行ですが、服装だけでなくスーパーカブもこの際どうかと思いますね。郵便でさえこの頃電動バイクできていますよ。

がっつり書類があると思うので、宅配ピザバイクのようなファッショナブルなバイクにしましょう。雨風もある程度しのげますし、3輪なので安全性も高いでしょ。

それ買うぐらい利益出てますよねー(笑)

ゼロゼロ融資の返済。

 本日の地元紙にゼロゼロ融資の返済が始まって倒産が増加している記事が掲載されていました。倒産が増加すれば景気は落ち込みますねー

コロナ禍で経済が滞り緊急経済対策として効果絶大でした、このゼロゼロ融資。倒産先延ばしも織り込み済み政策でしたから、計画通りと言えばそうなんでしょうー

しかし、どこまでこの倒産波が広がっていくか気になるところです。

こーなりますと住宅ローンが組めず新築戸建てを建てられる世帯が減っていくのは確実です。

これからファミリータイプの戸建て賃貸やニコイチ賃貸は希少価値が高まるのではないでしょうか～

国土調査と境界確定。

 聞いたことがあると思います、「国土調査」。国調（こくちょう）とよく言ってますよねー

これが今回計画地に国調あとがあり、これを基本に丈量図を作成しました。都市計画法申請に進めるにあたり現場測量しますと微妙に現地境界と異なっていました。

開発許可が必要な場合は、官民境界確定書作成の上で境界工事等施工後に民間土地家屋調査士がピンやプレートを打って行政窓口が現場検査しますので完全であります。

なので、新規分譲地などの境界は正確だと言っていいでしょう～

しかし、開発許可が必要でない場合は工事完了後検査がないために施工状態が計画とずれていてもそのままになるケースがあるようです。

今回の計画現場は、国調と現場が微妙にずれていますので、施工がずれていると判断していいみたいです・・・

境界工事は施工後の土地家屋調査士による確認も重要ですー

右肩下がりで勝つ。

 国会論戦中でありますが、日本経済は間違いなく右肩下がりになるでしょ。人口減が主な理由でしょうけど、もう一つ大きな理由に日本人の性格が関係していると私は思っています。

労働賃金ですが、イギリス・ドイツは平均賃金時給1700円以上です。日本も労働賃金の適正化で経済は少しずつ持ち直すと思いますが、これがなぜか上がらない。

ここが上がらないと家賃も上げづらい。

人手不足といいながら、なぜか上がらない。それは安い賃金で働く人がなんとか見つかるからだと思います。そこが相場となり、利益の出ている企業もそれに合わせるようになります。

こんな賃金でやっとれるかーと言いながら働く人がなんと多いことか・・・それが見えているから企業側は上げない。もし企業が少々賃金を上げても社会保険負担が大きく労働者に対する上げ効果は薄い。

ドンドン貧困が進んでいく中、どーやって安定した賃貸経営をするかは圧倒的差別化で地域順位をできるだけ上位にしておく必要があります。そーしますと下からドンドン空室になってもいつも満室状態であります。

不安定で右肩下がりの経済の中での賃貸経営は入居率100％では弱すぎます。即決⇒キャンセル待ちぐらいの150％以上を目指すべきです。

現実に弊社物件は退去から数日で全て契約なっていますし、ＯＢ大家さんの中には何組もキャンセル待ちをかかえておられる方もおいでます。

これらとただの満室を同列に扱わないことがこれからの賃貸経営に必要な考え方・捉え方だと思いますねー

「鶴島」の建物名。

 「鶴島」はファミリー向け１棟カップル向け2棟で、いずれも大収納ゾーンがあります。

大手ハウスメーカーではこの大収納ゾーンを「蔵」と呼んでいますねー。

弊社では収納することを阿波弁で「つまえる」と言っていますので、こちらを取り入れたネーミングになります～

商品名はまだですが・・・

賃貸建物名は英字表記で「Tsumaelu A」以下B C となりそうです。このネームをアイアンサインでカッコよく取り付けますので、こちらもご覧くださいねー

「新本須」浄化槽申請へ。

 「新本須」は戸建て４棟・3種類です。

大工さんの手配上真ん中二つのＢＣを先行着工して順次ＡＤへと進めます。

本図面のチェック訂正打ち合わせが完了しましたので、浄化槽申請となりました。

これで浄化槽許可なりましたら、添付して確認申請となります。

これまた、見ごたえある面白い建物になりますyo～