三角地の間取り。

 大谷さんの試合観戦が日課になっていましたので、なんか毎日が少し物足りません～これが皆の言う元気をもらうってヤツですか(笑)

OB大家さんからのご依頼で三角地に間取りを落とし込んでいます。一度は「はいらんっ」と思いましたが、日に日に見てたらなんか入りました(笑)これは脳が整理されたとでもというんでしょうかねー

でも、やってて凄く面白く楽しいです ! 

皆さん変形土地のご依頼お待ちいたしておりますyo

せまい空間での使い勝手を考える。

 賃貸間取りの作成時は、一般住宅と比べて余裕が少ない場合が多いです。

できるだけ小さくまとめて利回りを高くしたいからとか、限られた敷地にできるだけ多くの戸数を入れたいとかが一般的だからです。

この限られた間取り作成には一工夫が必要です。

たとえば隣り合わせたウォークインクローゼットとかキッチンを長方形にせず、お互いの使うスペースの壁を互い違い凸凹にすることで使用スペースが広がるんです。

カップボードの奥行きは400～450・冷蔵庫は600～750の奥行きですから、キッチンの背面がそろわないケースが多いでしょ。

キッチンと背面との距離は800～1000が理想ですから、この距離感でまっすぐにすれば隣のウォークインクローゼットにその差の棚が作れるという訳なんですー

見んとわからんと思いますが(笑)また完成したらお披露目いたします～

やりたいものなのか。

 弊社はオリジナル商品群から大家さんがチョイスしてくれて、計画ごとにコンセプトそのままに自由設計するビジネススタイルです。

商品開発は私自身がこんな年齢や状況ならこんな住まいで暮らしてみたいという妄想欲求からコツコツ創造しつつ現実化しています。

基本的に既にありそうな賃貸はやりません～

この時、あまりに個人的思想が強いと自己満足だけで商品＋注文として成り立たないんですね(笑)

利回り一番に考案すればある程度商談に上がるでしょうけど、自分でやっていて面白くない訳です !

なのでいつもやりすぎになるのですが・・・

例にもれず次回もこれは売れないだろうなという予測ですが(笑)「見たことのない面白く素晴らしい賃貸ならではの住まい」を作って見学会開催する方向で進めております～

日銀、政策金利維持。

 石破総理が「追加利上げの環境にない」とか言いましたよね。

それが影響しているとは思いませんが、日銀は政策金利維持を発表しました。

年内の利上げに含みを持たせたともありますが、年内の利上げはないのではないでしょうか。

与党の過半数割れで政治は不安定ですから、年明けて予算編成等を見ながらになりますかね。

大谷さん、おめでとう !

 全試合観戦しておりましたワールドシリーズ。

大谷さんの目立った活躍はなかったですが、念願のドジャース・WS制覇となりましたね。

第五戦目の本日・・・初回から得点を重ね5点差としたヤンキースの流れでしたが、中盤エラー3連発で同点に追いつかれました。

もうあとがないヤンキース、ここで風向きは変わりました～

エラーや四球がいかに勝敗に影響するかという見本試合でした(笑)

大谷さんで盛り上がったMLB、このあともメジャーを目指す日本人選手が続出するんでしょうねー

来年は大谷投手の先発ローテーションが見られますかね～

プロパンガス契約の改正。

何がどう変わるのか・・・

過大な営業行為の制限：2024年7月2日に施行され、無償貸与や無償配管工事、紹介料の支払いなどの利益供与が禁止されます。

LPガス料金の上乗せ禁止：2025年度から賃貸住宅向けの料金で、エアコンや給湯器といった関係のない設備費用が利用者に上乗せされることが禁止されます。

我々に大きく影響する部分はこのあたりです。

今まではガス工事と給湯器はガス業者が供給していました。その代わりに大家側は初期負担せず契約期間に7年とかの縛りが付いていましたよね。

これが大家側がガス工事金＋給湯器を支払うように改正されます。

早めの計画スケジュールを立てていただければガス業者さんと前もって契約できると思いますので、遠慮なくお申し出くださいませ～

入退去時、家賃上昇傾向へ。

 BEACH HOUSE 2棟の内、一つの棟が退去になります。

弊社が委託しています管理会社は北島町の「賃貸住宅サービス」さんです。

今回も前回のラクカフェハウスも家賃設定上げましょうということで連絡をいただき、少しではありますがアップしました。

やはり家賃設定は既存物件も上昇しているようです。

入退去時の家賃設定変更も家賃と共益費やTV費等バランスを上手く取りながら上げていきたいところですね。

低くなる投票率。

 昨日の選挙、投票率が全国平均約53％になっていましたね。徳島県はさらに低く約50％。若年層の投票率は30％台だとか。

投票率が上がると組織票率は下がりますから、組織票が入る党は投票率を上げたくないんでしょうねー

ネット投票併用(投票所は少なくして予算下げる)にすれば投票率は必ず上がるでしょ。様々な問題提起する方たちがおいでますが、何か変革する時は必ず問題は起きます。想定外のことが発生すれば次に想定して改革し続ければいいのではないでしょうか。

なんとか、投票率を上げる方法ないですかねー

増える倒産1位建設。

 本日地元紙に県信用保証協会の代位弁済が上半期前年比68％増と出ていました。

ゼロゼロ融資の返済が始まって返済が困難な企業が増えておりまして、業種別で最も多かったのは建設らしいです。

倒産の業種別上位にいつも建設業、なんででしょう。

私なりの見解を一つ・・・まず何といっても起業しやすい。建設業許可も取りやすいし、工場や店舗などの初期投資もいらない、金融機関からの融資も比較的受けやすいなどがあると思います。

建設業では請負契約を締結した時点で契約金・現金が手に入るので運転資金も少なくて済みます。さらに約束手形も金融機関から交付されやすく、この業界では当たり前のように手形取引されています。

工事金の支払いより早く入金なっているのに手形振り出して支払いを遅らせば過小資本でもグルグル回せるという訳です。

しかーし、売り上げが減少したり粗利が低くなればグルグル回らず一気に倒産の危機となります。

ほとんどの倒産理由は自己資金不足からスタートした薄利売り上げ主義だと思うんですよねー

弊社は約束手形は一切取り扱っておりませんので(笑)

役所との協議は大切。

 数日前に気をつけたい水路について述べました。

役所との協議を進めて行政書士から出てきた初案では大きな擁壁がございました。

境界基礎とは思えないほどの大きなものです。地上に出ているのは少しなんですが、水路底から45°上方にベース基礎がないようにしなくてはならないために大型化していました。

しかし、これではOB大家さんに莫大な費用が掛かってしまいます。なので、いろいろ行政書士とお話するうちに、この案なら協議してくれるかもという案を絞り出しました。

協議の結果・・・大きな擁壁を作らなくてもいい案になりました。代わりにいくつか条件が付きましたが、かなりコストが違うのでこちらを大家さんに進めたところ快諾いただきました。

役所との協議に慣れた人のご協力は必須であります。

また、大家さんと同じような財布の心配をする当事者意識をもつことも大切だなと改めて感じました～

OB大家さんとの雑談。

 弊社の大家さん方は皆さんリピート施工してくれておりまして、何年もお付き合いいただいているOB大家さんがほとんどでございます。

そーしますと新計画のお打ち合わせ等が終わってからの雑談の方が長くなることもしばしば。

今回OB大家さんから珍しく選挙の話題が・・・「もう与党はちょっとやめとこ」と買収ともとれるお言葉(笑)

やはり裏金問題が効いているのでしょうか。しかし野党側もこの問題批判に終始しているようで少しうんざり。しまいには「勝たせてください」とか「助けてください」とかなる人も出てきて、なんの話やねんと突っ込みたくなりませんか。

議員に必要なのは得意分野と具体的政策(官僚にない発想)だと私は思っていて、政治屋と呼ばれるような立ち回りだけ上手になるベテランが増えていくのは残念であります。

でも選挙にはいきますよ。推してもいないのに投票用紙に記入する苦渋の選択はいつもつらいですけど(笑)

気をつけたい水路。

 調整区域では確認申請前に別申請が必要な場合が多く、今回も新計画地で建築許可申請を進めておりました。

新計画地の1mほど離れたところに水路がありまして境界と思われるところには擁壁までありました。

しかし、その水路底面より45°の上方角度内には何も工作物を作ってはいけないというのがございまして、この既存擁壁は撤去しなくてはならず当初計画を少し変更せざるを得ないようになりました。

建物だけでなく擁壁やフェンスすべての工作物が対象とのことでしたので、今後も購入時には気を付けたいところですー

持ち家か、賃貸か、問題。

 持ち家比率というのは全国平均で60％。随分長い間変わっていないそうですが都市と地方では大きく違います。

都市部では50％下回るとこもあるけど、地方では70％を超えるところもあるので、「持ち家か、賃貸か、問題」は都市と地方を分けて考える必要がありそうですね。

賃貸派というのは、初期投資が少なく固定資産税もなくメンテ費用もかからないなど・・・持家派では家賃がもったいないとか、老後賃貸契約が可能かなどがあって経済的な理由が多いようです。

持ち家は確かに既存賃貸より比較的いい仕様の住まいというのも事実ですし、余裕があって暮らしやすそうとなるんでしょう。

しかし私たちが実現したいのは賃貸派の選択肢を広げるということです。

同じようなアパートを並べたのではこーはなりませんが、面白い間取りがあるし、思い切ったアイテムが装備されている物件もあるなというように各大家が規格型にはない自らの発想を持つことが大切だと思います～

これらを年齢とともに変化する暮らし方に合わせて面白賃貸に移り住んでいきたいというようになると賃貸派というのは別次元で楽しめることになります。

そうなっていくよう次また新しい発想で私も創りたいと思っています～

変形地のメリット。

 先日、OB大家さんから新規計画をお聞きした敷地が三角地でございました。正方形・長方形と違って変形地は価格が相場より安く個人的にも全然有りだと思います。

変形地のデメリットとしては建物が入りずらいとか、使えないスペースが出てしまうとか、ですよね。

なので、工夫して建物を入れて、使えないスペースも様々な使い方で利用したうえで、完全にデッドスペースとなってしまう敷地面積を除外して土地単価を検討すればノープロブレム !

ハウスメーカーのような規格型は収まりませんが、弊社のような在来工法というのは、完全自由設計＋細かな寸法割にも対応できます。

通常は910・950・1000のグリッドで作りますが、これらを半分にしたり混合させたりすることで、新建材のロスも少なくなる間取り作成が可能となります。

2025年4月～の法改正、調べる。

 2025年4月～の法改正内容を久米監督と設計事務所と弊社商品の構造確認作業をしました。

国交省から発表されてるんやから、内容はハッキリしてるだろうというお声が聞こえてまいりました(笑)が。

何が引っかかっているかといえば弊社商品多くに採用しています1400mm天井高空間をつくるために横架材間距離が普通の二階建てより高いというところです。

結論から申し上げます・・・3パターンの算出方法のひとつ、専用表計算に入力する方法でしたら柱小径はクリアできました。ただ耐力壁はかなり増加いたします。

また、2025年3月迄着工と4月以降着工で一気に新法に変わるとなると混乱を招くのではないかという声もあり、経過措置を検討しているとのことです。

しかし、経過措置内に省エネ基準は除外されているので、いずれにしましても2025年3月迄着工をおススメいたします～

つまえる暮らしVer.Coupleの入退去。

 つまえる暮らしVer.Coupleですが、退去者さんがあって管理会社さんから10月8日メンテ見積もりが来ました。

早々に施工お願いしていたのですが、先ほど新しい入居者さんの契約に至ったと連絡いただきました。

この3連休でご見学いただいて保証審査待って契約となったのかと思うようなスムーズな経過でございました。

まぁ、とにかく退去の翌月には全て決まっているので安心の上、安眠できております(笑)

最低賃金問題での焦点。

 今、選挙戦に入って最低時給額1500円にしますという政策がアピールされています。

そうしますと経済学者等が企業側の納得が必要だとか、零細企業側から死活問題だとかいう話がいつも出てまいります。

ドイツの平均時給額は3200円、最低時給額は1860円だそうです。ドイツと比べますとまだ低くないですかというのが本当だと思います。

最低時給額を算出するのに零細企業の生き残りを先行させるのではなく、最低賃金でも生活可能な額にするのが筋ですよね。

1500円×7時間×22日＝231,000円はギリギリではないでしょうか・・・

零細企業を生き延びさせるために賃金を低く保ったのでは本末転倒だと思います。

労働者生活を最低限国家が守るのは至極当然ですし、零細企業であれ経営者は自ら経営を選択しているのですから、経済的責任を負ってこそ経営者ですよねー

最低賃金1800円を目指すのが妥当だと思います。そうしますと消費も上向くしちゃんとした零細企業は売り上げも上がるはずだと思うんです～

賃貸物件に植樹は ?

 弊社、BEACH HOUSE にはヤシの木系をいくつか植樹しました。

毎年、業者に見てもらっていたのですが、この度枯れてしまいました～ざんねん。

水はけが悪いのかもしれませんということで、枯れにくいものに変更しようと思っています。

植樹しますと見た目が最初格段に良くなるのですが、やはりこまめな管理が必須。

しょぼくなったり枯れてしまったのではかえってない方がいいですもんねー

住宅ローンもリスク有。

 投資目的の賃貸事業ローンよりある意味リスクの高い住宅ローン。まずめいいっぱい借りた場合、賃貸事業ローンとは違って収入ゼロで消費するだけなのでそもそも高リスクです。

住宅ローンの破綻する年代一位は60歳代だそうです。35歳で35年返済ローン組んだら終わる歳は70歳。定年60歳企業が70％以上なので再雇用でも給料下がってしまいます。これにボーナス払いや子育て済んでからの離婚など重なりますと超高リスクとなってしまう。

年金平均支給額は月14万円しかないので手取り収入ないと生活できません。再雇用で給料減額選ぶか、再就職するか、いずれにしてもこの年からの奮起は厳しいと思いませんか ?　

なので、賃貸投資も支払い完了する年齢をよーく考えて実行したいところですー

っと、いいながらこの間借りた私の賃貸事業ローン・最終完済歳は80歳(笑)

これは途中で売却予定しているからであります !　これも全然ありだと思います～

アパートローン破綻する3つの理由。

 賃貸事業で返済が難しくなって破綻する方の特徴が出ていました。つまりこれ以外だと破綻率が減るということになります(笑)

①まずフルローン、諸経費も含めてなんもかんも借りると返済率が急上昇。わたくしの中には、付加価値創造に使った費用は必ず活きてくるという思いがありますが、諸経費等は入居者にとって付加価値などないので借りない方が良いのはあきらかです。

②高利回りの郊外中古物件を購入。机上の表面高利回りに惹かれた競争力に欠ける物件など。

③相続税対策だけでやってしまった～

以上は極端なケースですが、総合競争力と低返済比率でほぼ破綻リスクは避けられるのではないかと私は思っています～

相続税対策のサブリース。

 2016年から相続税の基礎控除が大幅に減額なるということで、相続税対策を営業文句にアパート事業が大手を中心に一気に増加しました。

それらが来年から順次10年を迎えてサブリース側から家賃の値下げ要求や契約打ち切りされるのではというのが2025年問題の一つらしいです。

弊社のお客さん大家さんにはサブリース契約されている方はいないと思います。皆さんご自分で土地と商品を選択して入居者を喜ばそうとされている大家さんばかりですのでサブリース問題とは無縁でしょう。

しかし、相続税対策の大家さんの中でサブリース契約されている方は多いようで家賃の値下げ要求か、契約打ち切りかは、金利上昇局面のこれから大変厳しい～

そもそも賃貸業とは完全な「事業」であり、事業する方は「社長」であります。一般の社長で相続税下げるために事業している人っているのかなといつも疑問に思っていました。

ただサブリース契約はそれぞれに条件が異なるので一概には言えませんが、2025年から追い込まれる大家さんがかなり出ると予想されているみたいですよ。

敷地調査で判明。

 「建築許可」申請するために新計画土地を測量するということでしたが、結果を測量士さんから聞いてビックリ～

境界と思われる短辺方向一部に比較的新しい既存擁壁があったのですが、なんとそれより1m以上実際の境界線はあるそうなんです。

大家さんからは、不動産業者・売主から土地を購入したとお聞きしていたのですが、こんなことがあるんですね。

解体して新規境界壁を新設することになるかもしれませんが、取引前の境界確定・現地確認って大切なんだとつくづく感じました～

法改正・柱小径。

 2025年4月～の建築基準法改正は大きく三つ。

①構造計算が必要な床面積の引き下げ

②省エネ断熱性能基準の引き上げ

③構造基準の引き上げ

以上ですが、①は300㎡以上が対象なので10戸以上の共同住宅等ということになります、②は断熱材の選定やサッシの選定と施工方法、③は壁量計算の厳格化と柱小径の基準引き上げで早見表を使用したり構造計算したりアプローチはいくつかあるようです。

この中で弊社商品に一番影響があるのが柱小径であります。

横架材間距離の1/30が1/25になるということ。3m・1/30なら100角柱ですが、1/25なら120角柱。

弊社商品の4m柱を使用したような横架材間距離3750なら150角柱となってしまいます。

150角柱では、廊下や階段等有効幅が取れずあまり現実的ではなくなってしまいます。

この詳細を求めるために来週設計事務所との合同勉強会を開催しあたりをつけようと予定しています。

2025年4月法改正の前後。

 2025年4月に建築基準法が法改正になる点で前後の取り扱いについての記載がありましたので記します。

着工日が令和7年4月1日以降になった場合に、改正後の規定が適用されます。

（重要）着工日が遅れれば、追加で省エネ適判等の審査が必要となります。

• 施行日付近は申請が混み合う恐れがありますので、ご注意ください。

• この混み合いますというところですが、どんだけかは不明でありまして、次のように記されています～
• 施行日前には申請が多くなることが想定され、審査が年度内に終了せず、年度内に着工できないケースが発生する恐れがありますので、時間に余裕を持った申請をお願いいたします。（法定審査期間は7日以内ですが、図書の補正等にかかる期間は法定審査期間に算入されません。）

測量前の現地調査へ。

 OB大家さんの新規計画の測量前現地調査に行ってまいりました。都市計画法「建築許可」申請に伴う資料作りです。

この申請の後「確認申請許可」、着工したのち最終的には外構工事となるので、土間コンクリートやアスファルト舗装の理想的な仕上がり高さ等を考慮した上で外周境界工事やGL設定などを検討しておきます。

今回の敷地では前面接面道路が約10年前に30cmほど浸水したという情報があったので、その高さでも玄関に浸水しないようなGL設定＋玄関ドア下端高さにしようと計画しています～

この情報は浄化槽埋設業者さんからでした。着工前に必ず浄化槽埋設時に水が出るか否かいつも訪ねているのですが、あっちこっちかなり広域に生きた水位情報をお持ちであります(笑)

現地測量と工事内容。

 調整区域で「建築許可」が必要な時、申請に必要な敷地情報を取得するために測量士による現地測量を行います。

今週、その現地打ち合わせがございます。

役所との協議を進めながら工事内容を決定していきますが、外周境界工事や着工前と竣工時の土地の高さ増減なども記載いたします。

この申請は専門性が高いので、慣れた行政書士・測量士・設計士に依頼するのが最もスムーズに収まるのですが、その前にこちらの理想的な工事も詳細お伝えするようにしています。

比べてみようⅤ。

 さて、3戸と2戸では給水引込工事がどのように変わるでしょうか。

まず道路を掘削して本管から新たに給水管を引き込む工事費を公道費と呼んでいます。さらに各戸にメーターを取得する時に加入金が必要になってきます。

今回は3戸も2戸も公道費は30mm管引込で全く同じ約40万円です。

加入金ですが、ここの藍住町は徳島市と違って敷地内に1親メーターだけで、各戸には子メーター(局が関知しない)となるため加入金も全く同じになります。

子メーター設置費や申請費等だけの違いなので、わずかの差しかありません。

そーしますと、1戸あたりの給水負担金は3戸が約30万円、2戸が40万円と@約10万円の差になり、3戸の方が効率が良いということになりました。

建築許可の分割。

 つまえるカップルVer.を一つの番地に複数棟建てるOB大家さんの新計画。分筆ではなく分割が必要であります。

敷地を都市計画法・建築基準法に適合するよう棟数の分だけ敷地を図面上割っていきます。

この時、駐車場計画はスルーして建物の配置と床面積・敷地面積に変更が出ないように打ち合わせたうえで分割いたします。

「建築許可」「確認申請許可」共、棟数分だけ申請が必要なので、建築スケジュールに余裕を持っておきましょう。

こういう申請は同じ調整区域でも敷地によって随分申請方法が違っています。事前協議が大切ですのでご相談ください。

木造3階建ての可能性。

 弊社事務所には全国から様々な業者向け営業案内郵便やメールが届きます。最近、木造3階建て共同住宅のFC加入案内が届きました。

わたくしはこの道35年目、前回は注文住宅会社を経営していました。その時、経営者が集うグループの勉強会的なものには積極的に参加しておりましたが、フランチャイズには加入したことがありません。

このFCは商品ツールや見積もりシステム等々だいたいパッケージになっているものが多く、簡単に売るためのしくみが手に入るので地方工務店の加入は跡が立ちません。

しかし、その中で成功する工務店はほんのわずかであります。

道具を手に入れても扱う人が本質を理解していないケースでは、顧客に響かずただ固定費が出ていくだけとなってしまいます。

今回、木造3階建て共同住宅のFC案内を見た時のメリットが鉄骨より安いというのがありました。手に入る第一が大家の安さでは入居者の心を打つことはないでしょう。

自分で考えるからこそ本質に近づけるし、様々なパターンにも対応できるんだと思うんです。

なので、木造3階建て共同住宅に可能性があるなら、時間を割いて自分で探求してみようと思いました～

比べてみようⅣ。

 間取りが違うから暮らし方が変わって入居ターゲットが違ってきます。

まずは1F・・・3戸は洋室2.5帖・2戸は6帖、2.5帖は書斎や趣味の部屋。6帖はホームオフィス・寝室・ホビールームと用途が広がります。

2F・・・3戸はキッチンだけですが、2戸はカウンター式ダイニングがありエアコンも装備しています。また、大収納からは吹き抜けてガレージ内が見渡せます。ガレージ側から見返すとディスプレイ窓にもなります。

3F・・・洋室＋LOFTは同じ。収納数や広さだけの差。

一つ一つを見ていきますと数の多い3戸の方に分があるように思えますが、長屋とニコイチの差はかなり大きいと見ています。

それが家賃設定差にも反映すると思います～

ゴミステーションにもこだわる。

 現在計画中、OB大家さんでゴミ箱の数量や配置あるいは蓋の開く方向や各戸からの距離等々、様々な要素を考慮してこだわりのゴミステーションを考案される方がおいでます。

正に入居者目線といいますか、私みたいに「ここでえーんちゃうん」ではないんですね(笑)

このことを入居募集時にもアピールされているみたいです～素晴らしい !