パソコン入れ替え作業、プロに依頼しているのですがなにかと時間がかかるものですねー
明日も作業が残ってしまいました。
たとえば建築CADデータの移行ですが、20時間とか出ていましたので移行中のままで帰社(笑)
メールに見積もりソフト等々、Windows 11やし一発にはいかないものです。
ちょっとずつ不具合や移行されなかったものをチェックしていくしかないですね。
パソコンの入れ替え。
2020年導入のレッツノートを入れ替え作業してもらっています。
今までは建築CAD用と二つのパソコンを使用していましたが、めんどーなので一つにまとめてもらっています。
建築CAD用はもう7年以上使用でしょうか、動きが緩慢であります(笑)
建築CAD専用の方はSSDでなかったので立ち上がりに時間がかかってイラっとしておりましたが、もうこれで大丈夫ですねー
2面道路に注意。
2面が道路に面している売地がありましたら、「おっ角地や」と喜んでしまいそうですが・・・メリットだけでない場合がございますので注意が必要です。
まず二つの道路の幅員をしらべてください。
両方4m以上で隅切りがあれば角地緩和が使えそうですが、二階建ての場合お得なのは「建蔽率」でしょう。弊社物件・藍住町のラクソラハウスは建蔽率60％→70％と角地緩和なってギリギリ配置しました(笑)
問題は片一方の道路幅員が4m以下の時です。また、道路のように見えるけど、そもそも建築基準法上の道路なのかどうかも調べる必要があります。
2.1mしかないのに道路だとしますと、中心後退・道路斜線とも不利になります。
生活には便利でも建物配置が理想通りにいかないケースがあるので事前にご相談ください。
5通りから選択。
建築許可に進んだ案件でございますが、5通りの配置案から選択していただきました。
まず向きですが・・・三つの内二つを東へ一つを南へ向ける。一つを東へ向けて二つを南へ向ける。三つとも南へ向ける。
この建物配置にどこを基準に平行にするか、またプロパン庫・ゴミステーション・サイクルポート・駐車スペースなどの組み合わせでベストを選択していただきました。
これは一度通ってみないと確信が持てない大切なプロセスであります。ここは熟慮を重ねて決断してほしいところであります。
仮設足場について。
現在の仮設足場は、二本足で支えて踏板を置く本足場が義務付けられています。
また養生ネットで見ずらいですが、こちらの現場のように階段や手すりも全体に配置されています。
これらの取り組みで作業時の安全性はかなり高められていると思います。
建築許可（都市計画法）申請へ。
徳島市で長屋3棟・12戸建物配置が決まって建築許可申請に進めることになりました。許可なりますと、確認申請へと進むことができます。
建物ごとに敷地を分割してその棟数だけ申請します。
許可後に分割の仕方や建物床面積等変更してしまいますと、申請しなおしもありますので、慎重に進めていきたいところでございます。
1.5人用を追求してみる。
つまえる暮らしVer.ではファミリー向けとカップル向けを作りましたが、以前入居管理会社社長がここは1.5人用がいいなぁとおっしゃっていたことがありました。
1.5人用とは文字通り一人で入居しても二人で入居してもいけそうなので足して割って1.5人ということです。
この辺りを追求してみたくなったとです。
入居者によってリビングが寝室になったり、寝室を一つにするとLDKが広くなったり、ホビールームなのか洋室なのか、こーすれば一人用、二人用も使い方で部屋の用途が変わるようなそんな工夫をしてみたいと思っています。
良さげな土地はお気軽にご相談ください！
先日、気になる土地があるので相談したいと大家さんが来社してくれました。しかし今回はご希望通り配置できませんでした。
大家さんは「無駄になってごめんね」と言っていただきましたが、全然無駄ではございません。むしろ必要なことであります。
私自身買うまでにあたりをつけた土地に配置を試みてほとんどが「没」となります。
何度も回数を重ねることでなんとなくの感覚が養われていきますので、回数こなすことが良さげな土地と縁を結ぶ重要な行動であると捉えてください。
また、そんな時って楽しいじゃないですか、「あーあとここもう少しあったら入ったんかー」とか(笑)とにかく遠慮なくお申し出ください。
たとえば・・・戸建てが入らないところでも梁を繋いで長屋にすることができます。長屋と戸建てでは法規上の規制も大きく異なるので、自分だけで答えを出すのは早すぎます。
ぜひ、何回でも良さげな土地相談お待ちしております。わたくしは現実に5か所ぐらい検討すると一つ縁があるっていう感じですかねー
南向きを考える。
先日、去年新築住宅に引っ越した方とお話をしました。街中で土地面積・建坪も小さめだそうです。
なるほどと面白かったのは、「日当たりがあまり良くなく朝方東から日が差すだけなので今の時期は快適です」と話されていました。
冬は断熱性を上げれば問題ないので、気象変動が起こって夏期間が増えていくこれからの時代には単純に南向きがいいとはいえないのではと思いました。
今までは南向き土地が高かったので、北向きを安く手に入れるのも一つの戦略だなと感じましたね～
ガス料金明細。
今年7月分からガス代を徴収する際には、基本料・ガス代・設備費と明細を分けて発行するようになったそうです。
各ガス会社で振り分け方を考案しているようですが。
これは、ガスとは無関係な過大な設備投資をガス業者と大家側が結んで、それらをガス代からちょっとずつ回収する手法を抑制することが目的のようであります。
ガス業者同士の熾烈な競合によってそのような環境になったみたいですねー
賃貸住宅フェア。
弊社にはセミナー系の案内がしょっちゅう郵便で送られてきます。着工数等減少して景気が落ち込むとその数は増えます。
結果、何かのグループに入ったり何かを買う破目になったりすることもありますが、それがきっかけで好転することもあります。
今回、賃貸住宅フェアの案内がきました。
もちろん参考にならなかった話もあるでしょうけど、数聞けばあとに残る知識・情報もあると思います～
芯々寸法と有効寸法。
オールスター観戦しておりました、第1打席4球のあとの第2打席。外低めへの変化球はすぐボールと判断できる球でびくともしなかったオオタ二さん。3球目甘く入った来て私は叫びました「いけっ」カーン快音と共に画面から一瞬にして消えて自分が叫ぶ声でテレビの音が全く聞こえませんでした(笑)
さて枕はこの辺で・・・
図面上に寸法が記入されておりますが、これはだいたい芯々寸法というやつです。
境界から建物までが1mと記載されていたとします。境界にブロック塀がある場合だと手前か奥か真ん中かによって。そこから建物芯までですから、建物の外壁の厚み、下地の厚み、柱の太さ等で有効寸法が変わってきます。
例えば柱120・境界ブロック塀100で中心だとしますと、
1,000-50（ブロック塀厚み）-外壁15-下地18-柱60=857が有効寸法目安ということになりますねー
建物の配置・向き。
新計画の配置図を見ながらOB大家さんと打ち合わせしていました。
大家さんいわく、その建物は少し離れた高台道路から良く見えるので、敷地にではなくその道路に平行に一度配置してほしいとご要望がありました。
その道路を通るとき建物が正面に見えるからだそうです。そーしますと建物サインも見やすくなります。
敷地に対しての配置は効率や法規上のこと、浄化槽等排水経路や後々のメンテなどを考慮しますが、こうした道路からの見え方も大切ですよねー
建築許可について。
先日、OB大家さんから配置もだいたい決まったので「新計画について進めてください」とありがたいお言葉をいただきました。
しかし以前にもお話させていただいていたのですが、確認申請前に建築許可が必要なところであります。
この建築許可というのは市街化調整区域内で開発を伴わない許可のことで、同じ敷地内に3棟あれば3通りの許可が必要となります。
事前に都市計画課と協議の上、調整区域内でも除外される理由、敷地の分割・敷地の仕上がり高さや給排水等々作成していきます。
都市計画法で建築許可なりますと、次に建築指導課の確認申請へと進むことができます。
物件の大きさにもよりますが、45日～60日ぐらいはかかると思っていてください。そこから確認申請に30日～45日ぐらいでしょうか。
余裕のスケジュールを組んでおけば協議が長期化しても全く問題ございませんので、早め早めでいきましょう～
敷地のぬかるみと盛り土。
OB大家さんの新計画地ですが、排水勾配上少し敷地高さが足りないようです。
排水先の放流口高さから逆算しまして、建物浄化槽の放流口までの距離等で必要差をはじきます。
そうしますと建物回りのGL高さや駐車スペースの雨水排水経路など決まっていきます。
現在敷地がぬかるんでいますので、着工前に再生砕石を工事動線上に敷きならべます。
基礎や外周工事で出てきた土もまんべんなく敷きならして足りない分だけ場外より搬入します。
この時は採取場から掘り出したままの山土等を使用します。
あとは土間コンクリート・アスファルト等の下地分を仕上がりから引いておけばピッタリいく訳ですねー
新設住宅着工戸数、減少の格差。
本日の地元紙に徳島県2024年5月の新設住宅着工戸数が掲載されており、低迷が続いて前年比16％減。また四国全体では18％減だそうです。
私が注目していますのは全国は5％減なので都市と地方との大きな差が経済格差を表していると思うんです。
野村総研では2040年には今より着工数が4割減少すると試算していますが、それより地方はさらに落ち込むということです。
つまり半分以下になると想定しますと単純に供給側も半分で十分だということです。
建築業界の人手不足は確かですが、この減り方なら地方ではバランスが取れるのではと感じてしまいます。
地方の中でも経済格差が進むわけですから、貧困層でない層の方たちを我々大家業は迎えて経営したいところですよね。
そのために付加価値の高い圧倒的な差別化で賃貸暮らしの魅力をアピールできることが大切だと思います。
融資金利上昇へ。
只今、藍住町で自社賃貸物件の新築を計画中でありまして。いつものように土地は自己資金、建物は金融機関からの借り入れで計画しております。
メインバンクに次回計画をそれとなく伝えたところ「前回迄の金利より上がると思います」と言われました。
っということで方々尋ねましたところ、やはり金利上昇を打診されるケースは増えているみたいですね。
金利上昇は収支に大きく影響しますでしょ。たとえば1億円・30年返済・金利1.5％→2％に上昇しますと総支払額が約900万円も増えます。
この上昇傾向は日銀がゆっくり動いているので少しずつ長ーく続くと思います。
このことも含めて早目の計画がお得ですよね。
2025年4月1日～法改正への対処。
今計画をお考えをの方は注目してください！2025年4月1日着工以降の新築は法改正後の対象となります。
たとえば・・・
また・・・
厳しくなる訳ですから、木材は増えるし断熱材も性能を上げるようになりますし、設計費用もその分上昇すると思われます。
今秋ぐらいに全体の詳細がわかるみたいですが、今ある計画は旧基準でさっさと通しておいた方が良いでしょう～
着工ベースが起点となりますから、2025年2月～3月初旬迄は役所窓口が申請で込み合うことも予想されますので、2025年1月中には確認申請を提出しておきたいところです。
設計事務所も込み合うことを想定しますと、12月初旬には本図面を作成するスケジュールがいいです。
さらに逆算しますと、9月10月で計画案を決めて11月には融資審査に入っておいた方が安全だと言えます。
早目早目で段取りだけしておいて、着工を待つのがベストであります！
スカッとする大谷さん。
エンジェルス時代はアナウンサーが「オオタニーサン」と叫んでいたように思うのですが、この頃は「ショーヘイ」と呼んでいますね。
しばらく三振が続いて心配しておりました。外角に逃げていくボール判定を何度も不満そうにしていましたよね。
無理して打つとひっかけてしまうし、内角は空振りが多いからあの辺をピッチャーに対して甘く判定されると苦しくなりますかねー
はい、今日も観戦しておりました。
四球・死球・四球と続いて今日はしっかり選球できていましたー
第4打席、入ったかと思った当りはフェンス直撃のスリーベース。
第5打席、今度こそ「ぶち込め」と気合入れて応援していましたら、ホンマに打ってくれました(笑)・・・28号！
同じ時代同じ日本人で歴史に残る世界的スポーツ選手を応援できるって幸せです～
GARAGE内に1400mmの吹き抜け。
NEW GARAGE HOUSE 考案中でありますが、ガレージ内に高さ1400mmの吹き抜けを今回採用したいと思っています。
なんでガレージ内に吹き抜けがいるんで？というお声が聞こえてまいりました(笑)
つまえるファミリーVer.を思い出してみてください。
この矩計パターンで下にガレージ・上にLOFTを設けてガレージ内からLOFT内を見えるようにと企んでおります。
そのLOFTにはリビングのソファ背もたれから這い上がれます(笑)
新計画地の視察へ。
SKIP HOUSE 新計画の敷地調査に久米監督と行って参りました。
一緒に想定したのは、「給水・排水方法、電柱位置、外周境界の有無+必要な外周工事、建物GL設定による造成、既存建物解体後の状況、既存擁壁の補修、排水先への勾配状況、進入路の小運搬の有無、接面道路の現状幅員等々」でございます。
このあと、土木業者・設備業者等・専門業者と現地で詳細打ち合わせて全体像をまとめます。
これらを丈量図にjwcadで落とし込んでいき施主さんと打ち合わせることになります。その時、本日撮影しました現場写真を見ながら一つ一つ決定していきます。
変更等が出て決定図面が仕上がりましたら、建物本体以外のお見積り作成へと進めてまいります～
パナソニックをチョイス。
弊社は、パナソニック商品を主な仕様建材としています。
キッチンだけは「トクラス」であとのフローリング・木製建具・洗面・風呂・トイレも時々・エアコン等々ほぼほぼパナソニック商品です。
選ぶ理由第一は「クレーム・メンテが少ない」第二「メーカーによるアフターメンテがしっかりしている」が理由です。
キッチンのトクラスはカウンタートップ＆シンクがメーカー唯一人造大理石が標準設定でお得なので選んでいます。
長く運営する賃貸建物ですから、耐久性に優れてクレーム・メンテが少ないというのは大きなメリットだと思いますねー
スキップフロアの段差・差尺をどう考える。
只今、NEWガレージハウスを考案中でありまして。いつものスキップフロアをガレージにも採用してみようと企み中。
その際に重要になるのが床と床の段差・差尺であります。このことについて少しご案内申し上げます。
段差が1m以上になりますと手すりが必要になりますので、腰かけることはできなくなります。しかし、もう少し段差をつけますとその下部が大収納として利用できるようになります。
また、段差720～750にしますと机やテーブルと同じ高さになるので、ひっつけて使用しますとスキップした床が大きな机のようにも思えてきます。
さらに人が立った時の目線で床が見えているか、否かでも空間の広がり方が違って感じますし。
スキップした中間フロアが階段段数の分け方によって、下に近いのか、上に近いのかでも生活用途との関係もでてきます。
今は椅子に座ったひじ掛けがLOFTの床だったら面白いんじゃない(笑)と進めております～
単純な坪単価比較はやめましょう。
昨日に続きまして・・・見学会時に受けた質問ですが、「坪単価はいくら？」と聞かれましたので「わかりません(笑)」とお答えいたしました。
ピリエベーシックは本体価格940万円と表示（税別）しております、それに含まれるもの、除外されているものを把握しているだけでありまして、私自身、坪単価を計算したことがないんですー
それは全く意味ないからです。
坪単価というので比較するなら、まず含まれるものと除外されているものが共通であることが必須です。しかし今の日本では大手ハウスメーカーでさえ共通しておりません。
また延床面積30坪と40坪を比較しますと、同じ3LDK・同じ仕様・同じ構造材等々であっても40坪は凄く坪単価が下がりますし、逆に25坪に抑えますと一気に坪単価は上がります。
モジュールでも同じことがおこります、全く同じものでもモジュールを1820（関東間）→1900（四国間）→1970（関西間）→2000（メーター）と広げるほど坪単価は予想以上に下がります。
っということは、同じ30坪ぐらい・同じ階数・同じ構造・同等仕様の時には比べることができる訳ですが、そこまで坪単価にこだわらんでも総額（含まれるものが同じ）でいいということです(笑)
また、建坪といっても弊社はスキップフロアを多用したり、LOFT・大収納等1,400mmを採用することが多いのですが、これらは建坪に入っておりませんから、余計にわからなくなってしまいます。
賃貸での重要ポイントは建物外周の大きさと投資額に見合う収入バランスです。資産である敷地が建物外周部分内で価値が増大しているか、どうか、が大切だと思います。
皆さん、どう思われますか～
ガレージハウスの最大メリット。
先日見学会ご来場時にご年配の方が「ホームページを見たのですが、ガレージハウスもやられてるんですね」と聞かれました。また「あれは車好きやバイク好きにはいいね」とおっしゃるので「私のコンセプトは全く違うんです」とお答えしました。
それらは一般的なイメージであって、賃貸なのか・持家なのか、単身者か・ファミリーなのか、それぞれガレージの目的が変わってくると思います。
徳島県を車で走っていまして目立つのは軽四とミニバンと商用車であります。高級車見かけますか(笑)この人は車好きだなと思うことがどれだけあるでしょうか。
賃貸市場に売り出せばその方たちが主ターゲットとなる訳ですから絞りすぎているのでは？と感じてしまうんですね。
なので私の目指すガレージハウスは車との距離感がグッと近くなることで「暮らしやすく」なったというのが狙いなんですねー
唯一電車のない県、徳島ならではの日々の暮らしと車との距離感です。
もちろん車好きを対象にするのも有りですが、暮らしやすさをクリアした上でのことにしたいところでございます～
こんな雨の日、買い物から帰ってきてガレージ内棚（ミニ倉庫）に荷物を出せるだけでも他賃貸ではマネできないことですよねー
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