2023年12月29日(金)～2024年1月4日(木)まで年末年始休暇とさせていただきます。1月5日(金)より通常営業ですので宜しくお願い致します。
新本須Ｄとラクソラ。
ラクソラハウスがこのほど竣工いたしました。また後程建築実例にもアップいたします。
今「新本須」に着手しておりますが、ここのＤ棟もこの手法を採用しています。
しかし、１Ｆは4帖のウッドデッキスペースで２Ｆは吹き抜けています。この吹き抜けた空間は外からは判断できません。
暮らす方だけが知る、秘密空間とでも言いましょうか。玄関ポーチからも何となくしかうかがえません。
そーゆー意外性みたいなものを賃貸ならではの暮らしの中に取り入れたいんですねー
賃貸住宅の悩み一発解消！
賃貸住宅は形態にかかわらず収納スペースが足りません。なので、引っ越した日から荷物が溢れます。
そーしますと８帖スペースは6帖となるし、ＬＤＫにも荷物があると寛ぐこともできません。
これらは大家・建てる側が建築費を抑えて広く見せたいからですが、入居側もそこを選ぶポイントとしてないのではないでしょうか・・・
本来収納は適材適所です。使う場所にしまうが基本ですが、これは確かに費用がかかってしまいます。
今回の大収納ゾーンですと天井高H=1400なので床面積に入らないし。居室下空間利用なので基礎工事や屋根工事も全く同じ費用となります。
そーしますと、8帖は8帖のままＬＤＫもスッキリしていて寛げます～
大収納ゾーンで使うもの別に収納し、使うときだけ取り出して各居室に向かうという快適な暮らし方をおススメしています～
今年も残りあとわずか。
弊社、2023年12月29日(金)～2024年1月4日(木)まで年末年始休暇とさせていただきます。
そーしますと今年もあと3日となりました～
皆様お待ちかねの「つまえる暮らしVer. Family＆Couple」のご見学会は、2024年1月13日(土)14日(日)11時～16時の二日間であります。
見学会終了後はすぐご入居予定ですので、この機会にぜひお越しくださいませ。
新本須ＢＣ基礎完了。
徳島市川内町「鶴島」の完成を待たずに、北島町「新本須」を先行して着工しておりました。
そのＢＣの基礎工事が完了いたしました。
最上階のＬＤＫ。
つまえる暮らしVer. Couple は、LDKが3フロアの最上階にあります。最上階までの階段は、9段上がり+14段上がり=23段上がり切りとなっています。
メリットとして・・・日当たり+風通しが良くなる、解放感がある、プライバシーを確保できる、柱壁が少なくて済む等があります。
なので、プライバシーが守れるバルコニーを広く取っています。
デメリットとして・・・階段の上り下り、家族の帰宅に気づきにくい、水回りとの動線等ですが。
そもそもカップル向けとしているので、これらは大したデメリットにならないと思います。むしろ手に入るメリットの方で暮らし方が広がると考えています～
つまえる暮らしVer. Family＆Couple、特設サイト！
本日、つまえる暮らしVer. Family＆Coupleの特設サイトをアップしております。
新しくアップしますと・・・弊社ホームページのご常連さんで上手く見られない方があると思います。私も文字が大きくゆがんだりしていたので以下の作業をしました～
「履歴」の中の「閲覧履歴データの削除」の「キャッシュされた画像とファイル」を削除すればリフレッシュされてスムーズに見られます！
つまえる暮らしVer. Couple 洋室！
さて、今日はつまえる暮らしVer. Couple の洋室をご紹介します。洋室は１Ｆから階段を９段上がった2フロアにあります。
3フロアへは洋室前を通り過ぎて突き当りを左折します(笑)
その2フロア洋室がこちら・・・
洋室とLOFTの段差は80cm！手すりが必要のない段差ですから、腰かけることもできます。
この段差を楽しめるような暮らし方をぜひ見つけてほしいですねー
つまえる暮らしVer. Family の踊り場。
つまえる暮らしVer. Family の１Ｆと２Ｆの階高は2,790mmで15段上がりになっています。なので階段の蹴上は186mm。小さなお子さんも想定して低めに設計してあります。
こちらをご覧ください・・・
ローカから大収納ゾーンに行くにはもう一つの入り口をいくか、この踊り場に１段下りて大収納へいくかの２通りです。
大収納は天井高1400mmなので1段下りたところからだと頭を下げて進入しやすい訳ですー
この踊り場をなくして14段上がりにしますと蹴上は199mm。大人は問題ありませんが、子供は蹴上が低いだけでも安心ですよね。
便利なコ型玄関収納。
つまえる暮らしVer. Family の玄関収納をご紹介します。
こちら・・・
左の玄関収納は、W=1200コ型で37足入ります。コ型のカウンター部分も収納にしてトール型にすれば50足入りますが、コ型の方がホールを広く感じるのとカウンター上が色々使えるので便利なんですー
こちらコ型が、おススメですね～
つまえる暮らしVer. Family 洗濯動線。
ファミリータイプの方はキッチンから洗面脱衣室⇒お風呂と真横の配置です。
つまえる暮らしVer. Family 一日で決まる！
ありがたいですねー
弊社は入居募集を不動産管理会社にお任せしております。12月13日(水)にアットホームにアップ・入居募集開始したところ、たった一日14日(木)に決まったと管理会社さんから電話がありました。
他県から転勤される方らしいのですが、ネット上のクオリティーを高くすることの大切さをあらためて感じました～
でも、大収納ゾーンなくしてこうはならないと思いますyo！
プレスリリース原稿づくり。
地元紙に「つまえる暮らしVer.ファミリー＆カップル」を記事として掲載してもらうようアピールする原稿をつくっていました。
コンセプトを再確認しつつテキストを考えていたのですが・・・大切なことはなにか、それは入居者が「つまえる場所がないっ」と困らず快適な暮らしが実現することが何より第一歩です。
そもそも、大家さんたちは理解している「収納」をなぜ増やさないのか？ シューズクローゼット（玄関土間収納）＆ウォークインクローゼット、リビングや洗面になぜ収納がないのか？
入居者側は物件の場所に加えて方角・帖数・部屋数や駐車スペースを基準に考えています。なので同じ面積で収納を増やせば帖数や部屋数が減ってしまうので収納をつくらないんですねー
面積を増やせば建築費が上がって利回りが下がるということになるので、増やしたくても増やせない～
「つまえる」でも当然建築費は一般二階建てより上がりますが、基礎や大屋根は変わらず大収納は床面積に入らないので、まだ増額分が少ない訳です。
収納がしっかり満たされれば居室は本来の広さのまま快適な暮らしができる、さらに余裕が生まれた空間に遊び心を仕掛けていけば賃貸ならではの魅力が引き出せるということになるんですねー
本物タイルの魅力！
アクセス数が急上昇しております(笑)弊社のホームページ。新商品をちっとちっと紹介しているからでしょうねー
っということで本日は「タイル」。
タイル調とは違います、本物であります。やはり本物は高品質を醸し出します。
こちらは・・・
これを見るだけで「あーここは只者ではない」と思わせます(笑)素晴らしー
つまえる暮らしVer. Family キッチンを臨む～
ファミリーのキッチンですが、今回初試みがあります。キッチン前の水切り上カウンターをぐるりコ型に回してあります～
こちら・・・
ただ突き出ただけのカウンターより高級感＆スッキリ感が確実に増しています～素晴らしー
つまえる暮らしVer. Family 外観！
つまえる暮らしVer.の特設サイトももうじきアップされますが、ファミリー向けの外観（間口4.0間=7m28cm）をご紹介します～
実際に見ますと大屋根までぐるり木目で囲まれるのでポーチ空間の広がりを感じることができます。素晴らしー
つまえる暮らしVer. Couple 外観！
つまえる暮らしVer.の特設サイトももうじきアップされますが、カップル向けの外観（間口2.5間=4m55cm）をご紹介します～
最上階の穴はカフェ風バルコニーです、素晴らしー
袖壁の見付演出！
今回「つまえる暮らしVer.ファミリー＆カップル」で新しい試みに挑戦しているところがあります。
建物から袖壁を出して大屋根で覆っているのですが、その袖壁の見付に化粧材・モールを採用しました。
こちら・・・
スッキリしてますでしょ！
吹き抜けをドローン。
ホームページリニューアルしてからアクセス数が急増しております・・・今まで退屈だったでしょうか(笑)
さて、本日はファミリータイプのダイニング上部にある吹き抜けをドローン撮影したものをご紹介します。
大収納階の床が見えていますね！素晴らしー
ファミリータイプも木目。
今回の「つまえる暮らしVer.ファミリー＆カップル」には、いずれも木目をポイントに採用しています。
ファミリーの方は玄関袖内壁に弊社イチ押しの「神島化学工業」（ちと高いけど）のアルテミュールが採用されました～
ポストの木目調を合わすのは苦労したそうです～素晴らしー
ホームページリニューアル！
本日よりホームページがリニューアルされています～
お気に入りに入れていつも見ていただいている方は、左上の方の時計廻りの矢印「↻」これによく似た記号(笑)押して「再読み込み」してください。
さらにさらに～もうじき「鶴島」でおなじみの正式名称「つまえる暮らしVer.ファミリー＆カップル」の特設ページがアップされますので、こちらもお楽しみください。
見学会は、来年早々予定で12月14日に決定いたします！
明日、「鶴島」撮影します。
飾り付けが本日終わりまして明日いよいよ撮影します。撮影と言ってもわたくしが広角レンズカメラで撮るだけですが(笑)
実際に見るのとレンズ越しでは随分違うものです。表現できないことが多いですねー
ファミリータイプにはこんな吹き抜けがございます。
カフェ風バルコニー。
飾りつけも大詰めでございまして、もうじき撮影いたします。
今回ご紹介するのは「鶴島」カップル向けの３Ｆバルコニー！
床は20cm上がっていて掃き出しサッシ窓と完全フラットになっています～
廻りから見えない壁高さで屋根も勾配のままかかっています～
「新本須」の見どころ、スリット。
まだ「鶴島」の見学会もしてないまま「新本須」の見どころのお話です。新本須は戸建て賃貸4棟、そのうちＢＣＤには、アルミのスリットを採用する予定です。
こちら・・・
そーしますと、正面から見た印象、斜めから見たアングルで完全に見えなくなる角度等が違ってきます。
玄関ポーチに採用するＢＣ、デッキスペースに採用するＤ、それぞれ見え方をどう区別しているか、現地でご確認くださいませ～
来春ですけど・・・
さしかけの目隠しパネル。
「鶴島」ファミリー向けの方は洗面室からキッチンを通って勝手口より物干し場さしかけへの動線となっています。
そのさしかけがこちら・・・
右横は同じ敷地内にカップル向けが建っていて腰窓（2F3F）が二つあります。その窓からの視線を遮るため右サイドは屋根ギリギリまで上端を上げました。
これで洗濯物を気兼ねなく自由に干すことができますねー
ポストとサイン。
本日「鶴島」にてポストとサイン（建物名）の位置打ち合わせに行ってきました～
誰にでもわかりやすく、入居者も使いやすく、見た目もきれーな位置を勘案してきました。
またご確認ください～
どこに干すか？
本日、ＯＢ大家さんと間取りの打ち合わせをしておりまして。「つまえるハウス」では、どこに干すかが論点になりました。
１Ｆに洗濯機があってバルコニーは２Ｆからまだ９段階段を上がったところにある訳です。
２Ｆでも遠いと思っている方にとって、あと追加９段の上り下りは負担になるかなと・・・
なので、1Ｆ掃き出し窓から下りる「さしかけ」に干すカタチで計画してみることとなりました～
新本須へ。
「鶴島」の方は見学会に向けて飾り付けをしておりまして、工事の方はいよいよ「新本須」へとかかっていきます～
基礎工事のやり方という建物の芯を配置したのですが、測量図通りにドンピシャ入ったそーです。
新規分譲地は測量や境界がハッキリ正確なので進めやすいです。
こちらの「新本須」も見たことのない暮らし方を盛り込んでおりますよー
金利差と支払い総額。
地元銀行のスーパー定期とやらの利息が上がりますと案内が出ていましたが、借入金利も今後上昇していくことが予想されています。
金利でどのぐらい違うか、たとえば・・・
5000万円・1％・20年だと月々返済、約23万円
家賃5万円×6戸=30万円で収支は成り立ちますね。
これが・・・
5000万円・5％・20年だと月々返済、約33万円となって収支は赤になりますー
驚くのは総支払額の差です。1％の方は約5518万円なのに対して5％の方はなんと約7919万円です。その差約2401万円です。
ここまで金利が上昇するとしても相当時間がかかると思いますが、ない数字ではないと思います。
5000万円の投資に対して2919万円もの金利を払ったのでは資産づくりとは言えない気がしますー
まだまだ低金利の今がお得ですねー
見学会の飾り付けへ。
仮称「鶴島」として新築しました、自社・戸建て賃貸3棟。
竣工しましたので本日より見学会のための飾り付けを行います。いつものようにプロデュースｂｙ京子さん（妻）でございます。
自宅和室が物置のようになっていましたが、今朝運び出してガランとしております(笑)
見学会は来年１月初旬予定ですが、ＨＰをご覧の皆さまやＯＢ大家さんにはプレオープン12月に早めに見ていただけます。
今回も輸入車ディーラー展示車のように標準にオプションを数々施しております。その中からいいのがあればぜひご採用いただきたいですねー
使命感と誇り。
わたくしのことではありません(笑)
私は自分らしく住まいを表現して「ちょっとでも誰かが喜んでくれたらいい」と思ってやっているだけです。
還暦な私は軽い持病がございまして、2か月に一度クリニックに通っています。
そこの医師さんですが大病院で務められたのち開業され20年ぐらい経つそうです。いつも忙しそうですが、スタッフとの連携で長く待たされることもありません。
先生は多忙の中、治療の取り組み方や考え方などを発信するクリニック通信を発行されていて毎回拝読しております。また、徳島新聞の読者の手紙にもよく掲載されておりまして、本日も出ていましたー
医師として何が大切なのか、どうするべきかが強く伝わって参ります。これが使命感であり誇りなのかなとふと思いましたねー
わたくしはずいぶん昔に徳島市立高校に通っておりました。久米監督はその時の同級生であります。
市立高校には理数科という難攻不落な特別なクラスがございました(笑)入試試験難易度も全く別物で同じ学校内でも彼は理数科とわかるぐらい所作が違いましたねー
そのクラスからは、かなりの方々が医師になられたと思います。とにかく、ペッチャンコの私のカバンに比べ辞書がいつも入っているカバンは分厚い訳です(笑)
しかし医師になられたとしても、その使命感と誇りは試験では得られないまた別物なんだと感じたんです～
着工数減少でＤＭ増える。
現在、住宅業界は右肩下がりはじめのスタートラインにいて、今後少しずつ加速しながら着工数は減少していきます。
それに伴って住宅供給会社や関連会社の廃業・倒産が増えていくと見られています。
この数か月弊社にＤＭでフランチャイズ加入やセミナー、グループ参加などの案内が凄く増えてきました。
イベントをしても集客できないから集客する方法、資材が高騰して利益が減少しているから安く仕入れる方法、競合が多くなるから勝つためのデザイン戦略等々・・・工務店側が飛びつきそうなネタをこさえてドンドン送られてきます。
わたくしも若かりしときには、北へ南へと(笑)出かけて行っては「どーすりゃいいんだ」を探していました。っで、一番学んだことは一朝一夕に好転するものは存在しないということでしたねー
日々の積み重ねしかないんですねー
いいものであっても同じようなものを提供すれば価格勝負になってしまうし、奇をてらったようなものは多く受け入れられない・・・
よく次から次へとＦＣグループに参入されるビルダーさんがおいでますが、成功された経営者さんのお話では、「子供はおもちゃにすぐあきる」とおっしゃっていました～
またその方には愚直に得意技を磨き続けなさいとも教わりましたねー
なので答えは見つからなかったとです(笑)
東京千代田区マンション、お買い得？
今朝、羽鳥ショーで千代田区マンション約３億円を中国富裕層のお嬢さんがキャッシュで購入していました。
お嬢さんいわく上海に比べると円安もあって「お買い得」で安いとおっしゃっておりました(笑)
この円安ですが、わたくしも輸入車を検討してみても高すぎを体感することができました～
この超富裕層は中国に１億人ぐらいいると言われているそうですよ。
徳島県の2022年の平均所得は425万円、東京でさえ584万円・・・584万円×50年=29,200万円となって所得自体届きません。
円高になれば買えますかねー？カレラ(笑)
耐力壁の巾。
SKIP HOUSE ・つまえるハウスなどは高さ4mの柱を使用する階があります。
通常は3mで柱間910に斜めに筋交いが入りますと耐力壁となります。これが4mになりますと柱間910に斜めでは、突っ張り具合が垂直に立ちすぎて認められません。
間取りは910間隔のグリッドで形成されていますので、その半分を足して柱間1,365として筋交いを入れます。
この感覚は今までにないものなので、窓の位置や大きさを慎重に落とし込んでいきます。
整列させつつ、採光と耐力壁のバランスを考慮して間取りづくりをしていきます。
2025年から省４断熱義務化。
現在の断熱基準は7段階ですが、2025年からは省エネ等級4以上が義務化なります。なので、旧基準で建てられるのは来年2024年までとなります。
ただ住宅１戸なら上がる費用もしれていますが、床面積の大きいアパートだと結構な上げ幅になるかもしれません。
断熱性能を上げると空調効率が上がりCo2削減することができます。しかし同時に気密性能や換気計画などシステムとして機能しないと効果は限定的になってしまいます。
１戸建ての場合、エアコンが１Ｆに1台+２Ｆに1台でローカや階段なども含めて全館空調するのが基準ですが、換気計画が正しくないと建物内で温度差が生じて結露発生の原因にもなりかねませんので注意が必要です。
「所有」と「利用」
バブル以降、日本経済の長引く低迷で住宅供給側はローコスト系企業が売り上げを伸ばしてきました。
それが10年ぐらい前からローコスト住宅系のさらに下価格の超ローコスト住宅系があちらこちらで存在感を広げてきました。
現在では、実質賃金低下で貧困化も進み、資材高騰+円安も相まって住宅新築価格は上がり続けて、この頃では建てたいのに建てられない（ローンアウト）世帯層が増えています。
この層は本来戸建てがほしい世帯です。大手ハウスメーカー系アパートでは満足できません。どーしても戸建てがほしい～
そーなりますと所有から利用へ、ローンを組めない訳ですから戸建て賃貸系に住みたいと願う世帯は今後も増え続けるということです。
わたくし個人の見解としましては、ギリギリムリな住宅ローンで手に入れた超ローコスト住宅に住むより、戸建て賃貸でローンなしライフの方がかえって良かったのではと思っています～
ローコスト系住宅より戸建て賃貸の方が魅力的なら長期安定経営となりますでしょー
インボイス制度はじまる。
2023年10月1日より「インボイス制度」が始まっておりますが、弊社のように月末で請求書を締めて翌月末に一発に支払いするところは、今月の支払からの経理処理になります。
そもそも消費税を請求しているにもかかわらず、消費税を納めなくてよいという「免税業者」制度をつくるから複雑になるんですよー
今回届いた業者さんは全て登録番号が記載されています。
しかし職人さんによっては登録なしで請求書が来ていますので、その分は弊社が消費税を支払うことになります。その分を値引きすることは禁じ手という訳ですー
建築業界の職人さんはほぼカツカツで仕事を請け負ってくれていますから、そんなんいおうものなら仕事してくれなくなるので、この業界は多分ゼネコン側がその消費税分を支払うことがほとんどだと思いますねー
新設住宅着工戸数の減少続く。
こちらは新設住宅着工戸数データですが、全国的に低迷しておりますね。
金利も上昇傾向にあるので、さらに低迷が続きそうです。
勝ち（価値）残る賃貸住宅経営 ?
うまいこといいますよねー(笑)
「勝ち（価値）残る賃貸住宅経営」これは「蔵」でおなじみの大手ハウスメーカーのコピー文句であります。弊社に「蔵」のある賃貸住宅徳島初登場という完成見学会チラシがDMで届きました。
しかし、弊社が「つまえるハウス」を徳島市に完成させたのは2016年でございますよぉ(笑)
この天井高140cm以下をうまく使って間取りに新たな空間・価値を生み出す設計方法は、大手では一番だと思いますがメッチャ価格高いです(笑)
わたくし以前注文住宅会社を経営していた時は、「アキュラホーム」さんの研修に良く参加していました。「アキュラホーム」さんは元大工さんが立ち上げた工務店で大手資本なしに中堅ハウスメーカーまでのし上がった優秀なビルダーであります。
そのビルダーも元ここの大手ハウスメーカー社員が入社することによって140cmマジックを多く生み出していました。
わたくしの生み出す140cmマジックはここでの研修で基本を身に着けたと思います。
そーしますと、さかのぼりますとこの大手ハウスメーカーの影響を受けたということになるんでしょうか・・・www
家賃は上がりにくい。
都市部でない限り地方の家賃は上がりにくい、大家側で考えると入退去時でも上げにくいとなります。
本日の地元紙に18か月連続で実質賃金下落となっていましたから、物価が上がったからといって今の状況は家賃に反映しずらい状況だと思います。
しかし、新築資材の上昇分は新築物件には既に反映しているケースが多いと思いますねー
借り入れ収支のバランスをとるのでそうなるのが自然ですし、新築自体が減っているので希少価値は高いはずです～
間取り作成と、芯々寸法。
本図面の表記はほぼ芯々寸法が表記されています。
ですから、図面上の壁間が910mmでも、105（柱）÷2=52.5+12.5（石膏ボード）=65mmずつ130mmせまくなり、780mmとクロスの厚み分引いた寸法が仕上がった実際の有効寸法であります。
たとえば、1800のキッチンは壁間・芯々1820mmには収まりません。
間取り作成時には、この分壁をずらしたり、ふかしたりすることも想定します。
また、一方の壁を薄壁に施工できるケースもあって、これが外周壁（断熱材が必要）か間仕切り壁かでも増やせる有効寸法が違いますので、この辺りを駆使して作成していきます。
一日置いて見てみる。
わたくし、週２・３のペースで「二軒屋食堂」に行っております。
ごはん中+豚汁+冷奴+大根おろし+青菜煮+卵焼き、ごはん半額券使用して930円でございます。卵焼きは入口でその都度焼いてくれます。
顔なじみでメニューは一切変わりません(笑)ので、当初は「卵焼きですか？」と聞かれていましたが、そのうち言わなくても「ハイどうぞ」と卵焼き引き換えプレートを渡されるようになりました。
さらには、駐車場から歩いて入口に向かう途中に、おばさんがフライパンを火にかけるようになって、効率バツグンであります(笑)
只今、間取り作成中でありますが、以前より実践していることがあります。集中して書き上げた後、次の日やその次の日にふっと見るんです。
微妙に視点が変わって今よりいいものが見えてくるケースがよくあるんですねー
時間が経つことで頭の中が整理されるんでしょうか～
テーブルと椅子の差尺。
「鶴島」カップル向けタイプの方はキッチンカウンターと備え付けダイニングテーブルがあります。
椅子の高さとテーブルの高さの段差を差尺といいます。
その差尺ですが・・・作業したりするときは30cmとか高めでゆったり寛ぐ食事なら26cmぐらいが日本人の体形にちょうどいいとされています。
ダイニングテーブルセットで一番標準的な高さはテーブル70cm・椅子42cm。差尺は28cmですね。
そこで私の自宅ダイニングセットを測ってみたところテーブル60cm・椅子34cmでした。20年前に購入したものですが、わたしはテーブルも低く差尺も小さい方が落ち着くので、そのセットを選んだんでしょうねー
今回の鶴島の差尺は26cmにセットしましたので、ぜひご体感くださいませ～
徳島地元経済の縮小。
ある程度シェアを持った弊社取引先のお話ですと、徳島住宅業界は現場数が減っているようです。
人口減少+徳島地元経済縮小なんでしょうねー
イルローザの店舗閉鎖が記事に出ていましたが、私の車ＢＭＷディーラーも今年いっぱいで地元企業が撤退し、他県から来て引き継ぎがあるようです。
このまま、徳島経済は縮小を続けてトップ企業でも撤退を迫られるケースが増えていくと思いますねー
心配ながら想定未来ではありますので、価値を大きく大きくしていきましょう～
PLAN作成中。
只今、OB大家さんのご依頼でPLAN作成中であります。
そもそもわたしは注文住宅ばかりの工務店を経営しておりました。まだ駆け出しのころ設計事務所に間取りPLANを依頼しておったのですが。
届くプランにこーしたらは？あーしたらは？とか、ここせますぎちゃうとか、しまいには普通やな、みたいな(笑)
評価というか意見で届いたPLANを突っ返していたところ・・・年配の一級建築士とやらに「ほな、自分でせー」と言われ(笑)やり始めたのがきっかけでございます～
おかげさまでオリジナル性高いPLANで安定経営してこれましたよー
たまに、大家さんから「間取りやネットになんぼでもあるでー」と言われますが、いいのがあったら教えてほしいものです。
そのまま使えそーなものなんか見たことありません。この部分はいいかもみたいなほんの一部ではありますかねー
いずれにしても私自身PLAN作成は好きで全く苦になりません～むしろ、新しい角度から見えたりすると感動しますねー(笑)
りそなHD、服装自由に。
ネットニュースに出ていました、りそなHD傘下の銀行の服装を自由にするそうです。大賛成でございます。
ホンマに個人それぞれが異なる個性的服装になることを望みたいです。
仕事をするときは、各仕事の効率が少しでも上がりやすい服装にするべきで、企業統一感なんかは理念以外必要ないと思います。公のセレモニーだけ制服にすればいい。
わたくしもスーツは方が凝るので着ません(笑)
自分自身が経営と実務を兼務しているので、長時間机に向かって肩の凝らない服装にしています。そーしますと、一年中上下とも「mont-bell 」になるとです(笑)
堅いイメージの銀行ですが、服装だけでなくスーパーカブもこの際どうかと思いますね。郵便でさえこの頃電動バイクできていますよ。
がっつり書類があると思うので、宅配ピザバイクのようなファッショナブルなバイクにしましょう。雨風もある程度しのげますし、3輪なので安全性も高いでしょ。
それ買うぐらい利益出てますよねー(笑)
ゼロゼロ融資の返済。
本日の地元紙にゼロゼロ融資の返済が始まって倒産が増加している記事が掲載されていました。倒産が増加すれば景気は落ち込みますねー
コロナ禍で経済が滞り緊急経済対策として効果絶大でした、このゼロゼロ融資。倒産先延ばしも織り込み済み政策でしたから、計画通りと言えばそうなんでしょうー
しかし、どこまでこの倒産波が広がっていくか気になるところです。
こーなりますと住宅ローンが組めず新築戸建てを建てられる世帯が減っていくのは確実です。
これからファミリータイプの戸建て賃貸やニコイチ賃貸は希少価値が高まるのではないでしょうか～
国土調査と境界確定。
聞いたことがあると思います、「国土調査」。国調（こくちょう）とよく言ってますよねー
これが今回計画地に国調あとがあり、これを基本に丈量図を作成しました。都市計画法申請に進めるにあたり現場測量しますと微妙に現地境界と異なっていました。
開発許可が必要な場合は、官民境界確定書作成の上で境界工事等施工後に民間土地家屋調査士がピンやプレートを打って行政窓口が現場検査しますので完全であります。
なので、新規分譲地などの境界は正確だと言っていいでしょう～
しかし、開発許可が必要でない場合は工事完了後検査がないために施工状態が計画とずれていてもそのままになるケースがあるようです。
今回の計画現場は、国調と現場が微妙にずれていますので、施工がずれていると判断していいみたいです・・・
境界工事は施工後の土地家屋調査士による確認も重要ですー
右肩下がりで勝つ。
国会論戦中でありますが、日本経済は間違いなく右肩下がりになるでしょ。人口減が主な理由でしょうけど、もう一つ大きな理由に日本人の性格が関係していると私は思っています。
労働賃金ですが、イギリス・ドイツは平均賃金時給1700円以上です。日本も労働賃金の適正化で経済は少しずつ持ち直すと思いますが、これがなぜか上がらない。
ここが上がらないと家賃も上げづらい。
人手不足といいながら、なぜか上がらない。それは安い賃金で働く人がなんとか見つかるからだと思います。そこが相場となり、利益の出ている企業もそれに合わせるようになります。
こんな賃金でやっとれるかーと言いながら働く人がなんと多いことか・・・それが見えているから企業側は上げない。もし企業が少々賃金を上げても社会保険負担が大きく労働者に対する上げ効果は薄い。
ドンドン貧困が進んでいく中、どーやって安定した賃貸経営をするかは圧倒的差別化で地域順位をできるだけ上位にしておく必要があります。そーしますと下からドンドン空室になってもいつも満室状態であります。
不安定で右肩下がりの経済の中での賃貸経営は入居率100％では弱すぎます。即決⇒キャンセル待ちぐらいの150％以上を目指すべきです。
現実に弊社物件は退去から数日で全て契約なっていますし、ＯＢ大家さんの中には何組もキャンセル待ちをかかえておられる方もおいでます。
これらとただの満室を同列に扱わないことがこれからの賃貸経営に必要な考え方・捉え方だと思いますねー
「鶴島」の建物名。
「鶴島」はファミリー向け１棟カップル向け2棟で、いずれも大収納ゾーンがあります。
大手ハウスメーカーではこの大収納ゾーンを「蔵」と呼んでいますねー。
弊社では収納することを阿波弁で「つまえる」と言っていますので、こちらを取り入れたネーミングになります～
商品名はまだですが・・・
賃貸建物名は英字表記で「Tsumaelu A」以下B C となりそうです。このネームをアイアンサインでカッコよく取り付けますので、こちらもご覧くださいねー
「新本須」浄化槽申請へ。
「新本須」は戸建て４棟・3種類です。
大工さんの手配上真ん中二つのＢＣを先行着工して順次ＡＤへと進めます。
本図面のチェック訂正打ち合わせが完了しましたので、浄化槽申請となりました。
これで浄化槽許可なりましたら、添付して確認申請となります。
これまた、見ごたえある面白い建物になりますyo～
秋晴れですね。
夏は日が暮れるころに自宅近くでウォーキングしておりましたが、いい季節となりましたので事務所から約１時間の日課を本日より始めました。
いたって平和でした・・・
世界ではまた新たな戦争が始まってしまいましたが、信仰心がゆえに紛争になるなら何のための信仰かと思ってしまいます。
日本は島国ですが、それでも北方領土・尖閣諸島・竹島などの紛争を危惧する主張がありますよね。
主張するだけで奪還に動かないグレー戦略によって平和があるのなら、それも有りかなと思いながら歩いていました～
PGAツアーのZOZOチャンピョンシップ。
観戦中です、千葉県で開催されておりますPGAツアーのZOZOチャンピョンシップ。
ドライバーの調子が戻っています、遼くん。
-4でティーオフして今-7でトップと2打差まで伸ばしてきましたが、9番でティーショット・ドライバーが左林に・・・
ピンチです。
しかし、開催されるたびにスター選手が減っているように思いますねー
「鶴島」のネーミング。
弊社賃貸商品に全てネームがついておりますでしょ。
建てた順番にいきますと、SKIP HOUSE SEAL・PIT HOUSE MOLE・GARAGE HOUSE RUOTE・つまえるHOUSE・BEACH HOUSE・RAKUCAFE HOUSE・RAKUSORA HOUSE・RAKUPOPO HOUSE・・・これら全て京子さん（妻）がネーミングしております。
今回の「鶴島」ネーミングは難解なようで苦慮していますねー
弊社商品はコンセプトやターゲティングが一つ一つ異なっておりまして、これらの基本理念として「賃貸だからこそ実現できる暮らしがある」と思って突き進んでおります。
おかげさまでずっと退去と同時に入居が決まっております～
パンフレット作製。
ホームページリニューアルの製作中でありますが、この機会にアナログのパンフレットも作製しようと思います。
久しぶりですねー紙ベースの商品資料は。
「鶴島」が完成してからか？「新本須」が完成してからか？ですね。
「新本須」融資申し込みへ。
弊社物件は毎回土地を自己資金で購入して、建物の一部を銀行融資でお借りして投資しています。
「新本須」も申し込み時期になりました。
融資申し込みには、事業計画書・試算表・賃貸損益計算書・土地資料・建物資料+見積り・工事明細等を提出して審査してもらっています。
銀行が審査しやすいよう資料や条件を整えることをいつも考慮しています～
「新本須」予算組します。
建物の概要も決まり本図面作成しています、「新本須」。
実際の仕様詳細は決まっていませんが、基本ベーシック仕様で予算編成します。
戸建て4棟一つずつ丁寧に積算して単価を当て込んで実行予算書を作成し、大まかなトータル予算を組み上げます。
とはいえ、何回もこの作業を繰り返していますと過去データから「ほぼほぼ予算」は把握しています。
来週は金融機関に融資申し込みする手筈も整っておりまして、試算表等もそのころ税理士より上がってくる予定であります。
あとは、日々商品を考え練り上げていくとです！
「鶴島」カップル向け②
今回初挑戦しているところの一つに袖壁の小口処理があります。
こちら・・・
通常外側のサイディングの出隅を回してきます。そーしますと、真正面ど真ん中にコーキング目地が見えます。
これを後から屋根鼻隠し等で採用するモールを貼りつけて収めています。
このモール巾と袖壁・外側壁の合わせを当初から計画してピッタリに納めているとです！
「鶴島」カップル向けのチラ見せ(笑)
現在、仕上工事中の「鶴島」。カップル向けとファミリー向けとでは外装のテイストも違うとです。
とかゆってますが、仕様全てを仕切っているのは京子さん（妻）であります。
市街化調整区域内の申請。
市街化調整区域というから、市街化を調整するところなんでしょう。つまり、「もう新築しないで下さいエリア」ですよね。
なのに、既に建っているのは、昭和途中に法改正されたから。
さらに、今でも建てられるケースや用途が結構あるから複雑です。その道の専門家に聞いても「個別に役所に事前協議してみんと何とも言えん」といつもの返事・・・
しかし、日本はなんでもグレーですね。行政窓口や課長さんの見解でも分かれることがあるし。
白黒はっきりさせる方法はないもんでしょうか(笑)
インボイス制度。
請求書をチェックしていまと、インボイス制度の登録番号が付いてきています。ドンドンややこしくなります、税制。
インボイス制度を導入するより免税業者をなくせばいいやんと思いますが・・・
本来の目的は表立っては言ってませんが、将来小規模事業者をなくすことという方もいます。
大企業に対して中小・特に零細企業の生産性が低いことが労働賃金低下を招いているという人もいますし、反対に零細企業の経営陣が儲かっても労働分配せずにほぼ手中に入れているからという方もいます。
なにをどーしたら、先進国並みの経済成長できるんでしょうねー
「新本須」Ｄ棟の打ち合わせ。
「新本須」のＤ棟には、リビングから全開口窓の向こう側にウッドデッキが備えられます。
その空間は外部からなんとなくしか見えず、建物内からしかアプローチできません。
今回の打ち合わせの最大の焦点は、玄関ポーチの軒天の高さと横のスリットの高さに加えて、リビングの掃き出し窓の高さを上手く合わせることです。
玄関ポーチに来た人は、右側のスリット越しにウッドデッキ空間がなんとなく見えます。そのスリットはポーチ軒天迄伸びています。
ウッドデッキで寛ぐ人は、掃き出し窓と同じ高さのスリットの上にバルコニーの手すりが見えています。
また、正面や少し高いところの採光用の正方形開口部から日差しが差し込んできます。
建物内の人、玄関ポーチに居る人、両方スッキリと余り寸法なくキッチリ収める詳細高さに苦慮しました～
全然わからんと思いますので(笑)また観に来てください！
「新本須」確認申請図面作成へ。
今現在「鶴島」が新築中で、このあと続いて「新本須」と自社物件を進めていきます。
2024年に着工しますOB大家さんの大型物件の前にこれらを全て終わらせるスケジュールです。
大型物件は只今解体工事が完了しまして、都市計画法の申請準備中であります。申請完了まで約２か月さらに外周工事を先行してから本体へと進めていく計画でございます。
レンタカーとＺ４。
前回お話しました休暇ですが、行った際にはレンタカーをお借りしました。国産車の大衆車でこざいます。一日運転しますとくたびれます。
Ｚ４で一人東京まで走っていきましたが、別にくたびれた感はなかったです。
わたくし・・・車以外はほぼお金を使いません(笑)4台連続でＢＭＷの直６を乗り継いでおります。
ポルシェは高く、ベンツはちょうどいいのがなく、イギリス系高級車は異常に高く購買層には入れませんので(笑)ＢＭＷとなっています。
一番違うところはボディー剛性が高いところです。家で言えば地震や強風に強く、大きく揺れないといったところでしょうか。
剛性が弱いとハンドルがゆるくふらつきが出ます。曲がるときにはアンダーステアといいまして、ハンドルと車の向きが不自然に狂います。ブレーキも甘くて強めに踏むと車がバランスを崩しやすくなります。
これら全てを改善するには、ボディー剛性がしっかりしていないと実現しません。
しかし、ボディー剛性は目に見えませんのでアピールしずらい部分でもあります。価格に反映しずらいので、ついついないがしろになってしまうのでしょうねー
室外機の計画。
今「新本須」戸建て４棟を計画中であります。2区画に4棟詰め込むので建物間が半間ほどしかございません。
そこで慎重に計画しているのが室外機の配置です。
室外機が向きあったり、窓に近すぎないようにします。室内側のベストなポジションを考慮しつつ配置しています。
遅い夏季休暇。
９月下旬に遅い夏季休暇をいただいておりました。こんなところで寛いでおりました・・・
どこに？(笑)
ＨＰリニューアル。
ホームページのリニューアルですが、今までだと商品ごとに紹介しておりました。
今回は賃貸カテゴリー別にしてわかりやすく商品を紹介していきます。
2024年の新計画に向けて！
ＯＢ大家さんと現場視察したのは去年。
なんとも、やりがいのある仕事であります。来年ここにピカピカの SKIP HOUSE が竣工して、新しい入居者が新生活を始められる訳です。
社会性といいますか、感慨深いものがあります。本当にありがたいと思います～
わたしたちの理念！
只今ホームページのリニューアル中でありまして、トップページの作成で思ったことがあるんです。
他社では土地活用・投資・経営といった言葉がトップを飾るケースが多く、弊社下書き時にも少しそういう文言がございました。
よくこれを買えばとか、ここに投資すればこんだけ利回りがあるとか、儲かるという話に騙される方がおいでますよね。わたくしは投資すれば儲かるという話は、そもそもないと思っています。
必要とされる価値を生み出せば儲かると思っています。
もし一時株の売買で儲けたとしても、永遠ずっとやってればどこかでドボンとなるはず。バフェットのような天才をマネたところで大谷さんになれないのと同じと思います。
必要とされる価値を生み出すのが「大家業」であるので、新築でなくともビルをリニューアルして新しい価値を生み出せすのも同じこと。しかし、ビルの売買だけを繰り返すのは、どこかでドボンとなるはず。
前説が長くなってしまいましたが(笑)
土地活用とか投資とかは入居者に関係ないってことなんです。入居者は「こんなところに住みたかったんよぉー」と感動したいだけなんです。
大家さんは、まず新しい価値を市場に生み出し入居者の心を捉えることが先決。それが大人気となり高い入居率をもたらす。結果、長期に渡る安定した経営という一連の流れを「投資した」と呼ぶことになるんだと思う。
なので、ホームページのトップは・・・
「暮らす楽しみを入居者に」
「安定した経営を大家さんに」
ですたい！
現場打合せ「鶴島」へ。
昨日帰って参りました、いったいどこへ行っとったか？それはまたの機会にしまして・・・
さっそく本日現場打合せに「鶴島」へ行ってきました。
そこでカップル向けのおうちカフェバルコニーに外壁が貼れていましたので、ご紹介するとです。
まずは、こちら・・・
これが袖壁を通って上へ上へと・・・
これ、ですわ～
遅い夏季休暇いただきます。
わたくし、お盆休みの代わりに明日から遅い夏季休暇４日間いただきます。
9月26日(火)～29日(金)迄です。
現場の方は久米監督がしっかりと管理致しますので、ご安心くださいませ～
無垢の魅力。
現在の床材や建具等々は、ほとんど集成材系であります。表面は化粧シートだったり突板だったりしますが、100％の無垢材を採用する機会は減っています。
前回経営していた住宅会社では積極的に無垢材床をモデルに採用しておりましたが、メンテの話を施主さんにしますとほとんどの方が集成材系を選択されました。
完全無垢材ですと伸縮時に隙間やムクりが起きるんですね。なので賃貸ですと特に採用しずらいんです。
私事ではありますが、今回自宅のリビングテーブル１ｍ２０ｃｍ程度ですが、栗の木・無垢材で作成してもらいました。北島町にあるＫｉＫｉという工房です。
素晴らしい存在感を放ってくれて日々癒されています。今更ですが・・・やはり本物の木はいいですねー
ＨＰのイラスト風間取り。
ただいま新築中の「鶴島」のホームページ用間取りを作成中。
確認図面ではなく暮らしぶりが想像できるようなイラスト風・間取りですね。
新商品ごとに作っておりますが、その都度テイストを狙いに合わせ工夫して依頼しています。
細かく希望に副っていただけるので助かっているとです～
▢柱と〇柱。
「新本須」計画のＢ棟Ｃ棟はＬＤＫが広くて梁スパンが飛んでいます。
なので、キッチンカウンターの端に梁を支える柱を１本下ろさなくてはなりません。この時、カウンターに壁を作りたくないんですね。
そーしますと、柱1本だけを壁紙で巻くわけにいかないので化粧柱にします。さらに動線上にある柱ですから、丸柱を採用したい！
▢柱が105で計算したとしますと、丸柱はこの柱がスッポリ入る断面寸法でなくてはならない訳です。
▢の対角線は√2、105×1.41=148.05、つまり150Фの〇柱となりますー
「新本須」のスリット。
「新本須」の２ＬＤＫタイプには竪スリットが採用されています。
スリットに人は消えていきますが、薄っすらと角度によっては見えるんですねー
こちら・・・
また、形状・寸法やピッチによっても印象も見え方も違ってきますので、適材適所・センスの見せどころでもあります！
駐車場と浄化槽。
今、「鶴島」の次「新本須」のプランを練っております。建物は大まかな計画は見えていて詳細を詰めています。
４棟それぞれに合併浄化槽5人槽が必要になります。敷地を無駄なく目いっぱい使っているので、駐車場に浄化槽を配置しなくてはならない棟もあるんです。
小さな浄化槽は標準工事で上部に2ｔ車まで停められるので、浄化槽上のコンクリートは駐車場土間やアスファルトと完全フラットに施工します。
あと車止めを施工する場合などは、車に対して横向きに車止めスグ後ろに埋設しますと良さげに収まります。
浄化槽点検時なども想定して、埋設した駐車スペースは入居棟と同じにすることが原則でありますー
吹き抜けの室内窓。
「鶴島」ファミリータイプのダイニング上部は大収納階まで吹き抜けています。こちら・・・ダイニングの上。
その室内窓の大きさを決定するために現場合わせしていました。
結果こちら・・・
ウォークスルークローゼット。
以前の住宅会社では、シューズクローゼットやウォークインクローゼットを通り抜けられるスルークローゼットを度々提案しておりました。
この頃の住宅会社さんのチラシ等の注文住宅間取りを見ていますと、スルークローゼットが増えてきているように思います。
比較することもなくスルークローゼットの方が断然使いやすいです！
予め何を収納するのか決めておきますと、両サイドに想定した奥行の違う棚等を設置して動線+機能性バツグンとなります。
また、手前まで荷物が溢れて奥の物が出せないという事態も防ぐことができます。
しか～し、1つデメリットがあります。
もうお分かりだと思いますが、思うよりかなりのスペースが必要となります。予算に合わせて建物の大きさを最初に決めてしまいますと、畳コーナーがなくなるケースが多いです。
逆に言えば畳コーナーさえ諦めたら格段に暮らしやすくなるということです・・・新本須で挑戦してみたいですけどね～
ＨＰリニューアルの打ち合わせ。
賃貸形態の中で「戸建て」「長屋」「共同住宅」の３グループに分けて、おおまかな特徴なんぞを弊社の商品ラインナップを紹介しつつ、分かりやすくＨＰをリニューアルしております。
また、今回はライターの方もメンバーに入ってもらいました。わたくしのつたない言葉よりプロにわたくしの理念を伝えてそれらを上手く表現してもらおーという寸法であります。
第一回目の原稿テキストを見ますとうまくできているのですが、大手アパートメーカーのように「オーナー」「投資」の文言が目立っていたので訂正してもらおーと思います～
まずは、真っ先に「暮らし」です。その大切な毎日の暮らしを誰に何を実現するのか？
入居者に対して「暮らす楽しさ」を提供したい訳です。他にない魅力的な暮らしぶりを。
その思いを持った大家さんが実現させることによって、人気を博し高い入居率となり、最終的に安定した経営を長期に継続することができる！
この順番が凄く大切だと思うんです～
弊社の大収納天井高は１ｍ４０ｃｍ！
大手ハウスメーカーの１ＬＤＫ・４戸長屋のチラシがポスティングされていました。
豊富な付加価値として「蔵」スペースが掲載されていまして・・・
「勝ち（価値）残る賃貸住宅」などと謳われていて、相変わらずうまく表現しますよね～(笑)
弊社の大収納は法規いっぱいの１ｍ４０ｃｍあります。これが１ｍだと奥にはちょっと収納しずらいんですよねー
まぁわたくしたちの「鶴島」はそれ以外にいっぱい見どころがありますのでご期待ください。
以前はこーいった大手ハウスメーカーの県外見学会に私自身も良く勉強に行ってましたねー必ず参考になることはありました！
それらを今はできるだけ吹き込んで作っているんです～
「鶴島」カップル向けの３フロアＤＫ④
先日のブログでキッチンの下がり天井のお話をしました。アッという間にできました。
こちら・・・
「鶴島」カップル向けの３フロアＤＫ③
賃貸住宅というのは、そもそもふんだんに床面積を増やせない訳です。なので一般住宅のように間取り作成してしまうと居室がせまくなってしまう。
今回で言えば３Ｆに上がったところには階段ホールがありません。いきなりＤＫです。
ファミリーならできないこともカップルなら気にならないと考えています。もっと言えばそこを魅力的に変えたいんですね～
こちら・・・
開放しますと・・・
空調を気にしない季節ならアケッパで２Ｆと繋がりながら過ごしたい～その分、実質床面積は広くなり魅力もアップであります！
「鶴島」カップル向けの３フロアＤＫ②
キッチンでは、備え付けＬ型テーブルや下がり天井などが見せ場としてあります。
しか～しイチ押し見せ場は、やはりＤＫの一角にあるインナー寛ぎバルコニーであります・・・
壁は通常手すり高より上げて壁に木目サイディングを使用し囲われ感を強調！！！
パジャマ姿で一杯やるすんぽうです。
さらに～このバルコニーの最大の魅力はなんといっても外のポーチ軒天まで続く化粧天井でございます。
こちらも外から見るのと内から感じるギャップを楽しむことができますｙｏ。
ぜひご内覧いただきたい一つですねー
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