再び東京から車両着。

 納車当日にエラー表示が出て東京へとんぼ返りしてしまった私の乗り換え車両・・・本日修理完了して再び東京からやってきました !

途中雨予報でしたので、せっかく磨いてくれた車が濡れてしまうと危惧しておりましたが・・・

この通り ! 箱型陸送車できてくれました～なんの車か、わかりますかね(笑)

子育てグリーン住宅支援事業。

 脱炭素社会実現のため新築・リフォームに国が補助金を支出するというものが、「子育てグリーン住宅支援事業」。

今回は賃貸住宅も対象というので読んでみました。

賃貸住宅の場合は・・・長期優良住宅にして補助金80万円。

以前の会社ではこの「長期優良住宅」が発足された時から熱心に取り組んでいました。今となってはあまりハードルも高くないのですが、今回は子育ての縛りがあるんですよね。また、入居に関しても一定制限もあるようです。

賃貸住宅で一般向けとしては「GX志向型住宅」にして補助金160万円。高い断熱性等が求められ補助金目当てに性能を上げたのでは予算不足となりそうです。

以前からあるこういった国の補助金制度は元から高性能を目指している方々へのエールみたいなもので、これをきっかけにグッと性能を上げるという方は少なかったように思いますねー

11年ぶり1月840件の倒産。

 人手不足＋人件費高騰、円安に物価高と中小企業を苦しめる材料満載のようで倒産が増加しています。

ゼロゼロ融資を受けて倒産した企業は前年割れしているようですが、伴走型などの追加融資がなされたからでしょう。

人手不足倒産といいますが、労賃が安いから人が集まらない訳で集まる人件費を払えば赤字になってしまうということだと思います。

その集まる人件費で成り立つように価格に転嫁していくと物価高となります。本来その物価高で経済全体が運営できなければならないはずです。

できないのはやはり生産性の低さということになってしまいます。どこから手を付けたらいいのかという状況ですか～

賃貸事業は運営に人手不足が関係なく有利ですから、絶対数が減っていく入居者への魅力度・オリジナル性が大事ということになりますかねー

政策金利1％必要 ?

 日銀政策金利は今年中に0.75%程度迄の利上げが必要と言っておりまして、7月ぐらいかなと予測されていました。

今回審議委員が今年後半には1％が必要と講演で話したらしいですねー

前もってリークして様子見つつ利上げするんでしょうか。つまり今年は1月7月年末と3度の利上げが現実化しそうです。

金融機関はこれらをネタに我々大家にも金利見直しをじわじわ迫ってくると思います。

詳細で明確な実質利回り(損益計算書)資料を作成して利上げ幅を抑え込んでいきたいところです !

一時払いの終身保険。

 外資系生命保険会社の商品で一時払いの終身保険が年利4.3%の運用益が配当されるというんです。

いつもの保険代理店さんからの紹介なんですが、只今検討中であります。

4.3％は魅力的 ! 

1000万円で年43万円でしょ～ただ米ドル建なので円高に振れると配当金は少なくなるよーです。

車も気密性能がいるねー

 買い換えた車ですが、修理完了して来週東京から陸送されてくる予定となりました。まずは一安心です。

で、今お借りしているレンタカーですが走りはともかく(笑)気密性が低く防寒ジャンバーを着込んで運転しております。暖房が効かないというか、車内全体がぬくもらないです。

隙間風が吹いているんでしょう、車外音も良く聞こえます。

建物も車も気密性は大事ですねー

車買い替えました !

 今年の8月で丸3年となります「Z4M40i」を下取りに出しました。買い換えました車は。

こちら・・・

10万キロ以上走行の日産ノート。

ではありませんで(笑)こちらはガッツレンタカーでお借りしましたマンスリーレンタカーでございます。

先週、東京から陸送されてきました入替車両ですが納車時に次のようなエラーが出て東京へと折り返し帰っていきました(笑)

今回の車、前途多難と判断しJAFに入会＋レンタカー特約を締結し次なるトラブルに備えました～

現在修理中で順当にいけば来週東京から戻ってくる予定です。

TVネット料金。

 ファミリー向けはともかくカップル向けや単身者向けはTV・ネット込家賃で募集をかけると思います。

この時、共同住宅や長屋で戸数が8戸とか10戸とかあれば建物に1本引き込んで割るので1戸あたりの料金は割安になります。

でも戸建ての場合は1棟1戸ずつの引込になって大家さんにとっては結構なランニングコストとなってしまいます。

弊社はたとえば戸建てが4棟の場合などは建物を地中埋設配管で繋いで4戸の共同住宅と同様の料金体制で運営しています。

地中埋設配管工事費用は別途かかりますが、わずか２,３年(規模にもよります)で差額を回収することができますのでおススメでございます。

融資審査申し込みから。

 藍住町で来月より弊社の賃貸商品の着工を進めてまいります。

融資審査をお願いしておりましたが、約1週間で本日返事がきました。

素早いご対応で大変有難いです。

生前資産整理は必要。

 1月28日に亡くなった経済アナリストの森永卓郎さんが生前整理をしていたという記事がございました。

OB大家さんの中にも生前資産整理を既にされた方もおいでます。

いずれにしても何もせず勝手に死ぬのは良くないと思いますから、わたくしも少しずつ用意しておこうと考えています。

上記表の中で、「預金口座を一本化しておく」「資産内容のリスト作り」などは簡単にできて相続人は助かりますよねー

「お金は使い切って死ぬ」というところですが、ここは少し見解が異なりませんか ? 

自分の好きなことに使うというところは賛成ですが、使い切るというのは死んでからの評価が下がりそうですよね(笑)

既に死んでいるので評価が下がっても関係ないと思っていても、生きているうちにそれを考えていたらやはりいい気分ではないですね(笑)

スッキリ死を迎えるための大事な準備なんでしょうねー

預金金利も上昇。

 今回日銀の政策金利0.5％に対して、預金金利が40％にあたる0.2％に上昇とありました。1年物定期預金金利は1％以上も出てきてるようです。

我々も金利上昇の風に吹かれるしかないでしょうけど、できるだけ緩やかな上昇にしたいところです。

弊社はじめて他行との競合融資審査してもらっています。条件が同じであれば単純に金利の低い方を選択しようと思います。

競争だけさせて決着銀行は決まっているというようなやり方はよくありません。これを繰り返せば競争原理は働かず全体に高くなっていくはずです。

フェアに競合してもらって銀行ごとの評価の仕方を冷静に見極めたいですねー

７％の根拠は ?

 トータル予算収支・新築で7％あれば金融機関が融資してくれる大家さんがいるので、そんな計画出来たらお客さんをご紹介しますと言われました。

有難いお話ですが、7％が気になりますでしょ。

誰が何の根拠で表面利回り7％あればといっているのか ? 金融機関が融資しやすい数字だからだと思います。

そもそも事業は高い生産性を目指しますが、賃貸事業は長期に渡る安定収益を確保することが第一。

そこが明確に見えた段階で利回りを考慮するというのが順番で、そのために自己資金が必要な訳です。

創業者と違う感覚。

 今ならもっと大事なことがあるように思いますが、一日中やっていますねーフジテレビ問題。

どこの企業にもある出世レースに勝って独裁を築くのは今に始まったことではないですよね。創業系の独裁とは内容が全く違うと感じています。

一番の問題は成績を残せば大概のことが許されてしまうしくみでしょ。こんな大きな組織でなくとも成績を残す人の傍若無人はよく聞く話です。

なので成績を残しても「ほんなんアカン」と誰もが言わなくてはいけない、ほしたら干される(笑)

となると是正できるのは株主になりますか～

ガレージハウスⅡ25、実地調査。

 ガレージハウスⅡ25は、2戸1棟のニコイチです。駐車スペースは1戸あたりガレージ1台と屋外に1台ございます。

屋外駐車スペースに余裕はないので、実際に建物位置を現地で表し私の車をバック駐車してみました。

一度、切り返せばスッポリ駐車できます。

敷地が長方形ではないので、東側は間口が広く奥が少し狭くなっていて、西側は間口はかなり狭いですが奥へと広がっているんです。

図面で感じてたより奥が広い方が止めやすかったので、建物配置を西へ数十センチ寄せることとしました～

回復 ! 出社しました。

 ご迷惑をおかけしましたが、本日より出社し通常業務しております。

ウイルスもおりませんので(笑)どうぞご安心くださいませ。

体調不良でお休み中です。

 19(日)夕方に発熱しまして。

次の日かかりつけ医に行って検査してもらいましたが、インフル・コロナ共陰性でした。

発熱の原因でありますが首リンパ節の腫れでした。

今では喉も腫れてきまして40.0°まで記録 ! ということでお休みいただいております。

1週間程度で復帰できると思います～ご迷惑おかけいたします。

表面利回りとホンマのリスク。

 顧問税理士と打ち合わせしておりました。弊社の賃貸投資だけの損益計算書も別途作成してもらっています。

そこで総投資額に対しての年間家賃、つまり表面利回りで「この二つは利回りが高いですね」というお話がありました。

利回りは、共同住宅→長屋→ニコイチ→戸建てと低くなっていきますが、逆に単純に高い入居率が期待できます。

その二つというのは、徳島大学生用に建てた「SKIP HOUSE SEAL」「PIT HOUSE MOLE」です。

敷地に駐車場スペースを確保していないので、土地取得費用に対する利回りが格段に高くなります。さらに学生用ですから、専有面積も少なく戸数を多く確保することで利回りが高くなっているんです。

この二つはスキップフロアを採用して専有面積以上に空間が広がり、ワクワク感も演出しているので学生には大ウケしている人気物件で10年間空室になったことがありません。

あとの物件一般向けではニコイチか戸建てにして、直近利回りよりも20年後の価値高を優先しています。

中古物件で利回り15％以上とかありますが、20年後の運用状況はどうでしょうかというところです。

株投資と違って地方の賃貸投資物件はほぼ価値が下がっていきます。そこを下がらず新築時から長期に渡って水平に運用できるよう計画したいんですねー

未知との遭遇(笑)

 昨晩遅くに代行で自宅に帰宅途中、しらさぎ台北側の坂途中で運転手さんが急ブレーキを踏んだんです。

「なにっ」と思った次の瞬間、鹿が左から右に飛ぶように横切っていきました(笑)

一瞬、私も運転手さんも目を疑いました。「鹿 ??? 」

自宅に帰って妻・京子さんに伝えると「酔っぱらって、狸かイノシシが鹿に見えたんちゃうん」と一撃 ! 

しかーし、素面の運転手さんもあれは鹿ですと言ったんですから。

あの奈良公園におる鹿で角が伸びていましたよ。

未確認飛行物体UFOを目撃して信じてもらえない方の気持ちが良く解りました～

眼科で検査・・・

 何年前からでしょう、見ずらいんです～にじむんです、ぼやけるんです、さらにまぶしいんです(笑)

昨日、眼科に2回目の検査に行ってきました。

しかし検査機器ってあんなに数あるんですねービックリです。眼科スタッフも沢山おられて手慣れた感じで次へ次へと進めてくれました。

良く見えるようになるといいです !

2025年は企業淘汰の年 ?

 2024年1－11月企業倒産が11年ぶりに年間1万件を超えるペースで推移しているとありました。

私はいつも暗い経済ニュースをさらに悲観的に鑑みて備えるようにしています。究極のマイナス思考から生み出される考えこそが前向きな行動に結びつくいうのがわたくしのロジックであります(笑)

「倒産とクビになる中高年でリストラが大量発生して生活に混乱をもたらす」という予測も。さらにさらに物価高、キャベツ1000円時代になると。

私はもともとキャベツとネギが大好物で「こんなに美味しいのに安いよなぁ」と思っていたので、旨さ度からいって1玉1000円でも食べたいです(笑)

昭和育ちの私が思うのは・・・学校で教えられたこと、勉強していい大学＋いい会社に入って協調性を持って真面目に勤めなさいという信仰が終焉した。

自分の価値観を持ち自らリスクを計って行動するに人だけ安定した生活が手に入る時代になったのではないかと感じています。

金利上昇への備え。

 日銀の政策金利ですが、2025年1月に0.5%・7月に0.75％・2026年1月には1％か ? という予測もあるようです。可能性でいえば短期金利で2.75%・長期金利で3.5％まで上昇するかもとAIが回答。

アパートローンの平均金利は2.5%ぐらいらしいですが、これ以上だと収支への影響が大きすぎますよね。

この金利上昇局面で我々は新規借り入れ時の金利や見直し時の上昇にどう対処していくべきでしょう～

弊社は今まで希望通りの金利でしたので一行だけで借り入れしておりました。しかし、これからの状況によっては他行にも加わってもらうよう準備しております。特に他県の地銀系などに競合してもらって上昇率を緩やかにしたいところです。

さらに長期に渡る入居率の高止まりや正確で詳細な損益計算書等資料を作成して、運用の安定感なども金融機関に理解してもらう必要があると考えています。

連休で思ったこと。

 ピケティが「21世紀の資本」で株式投資や不動産から得られる収益率は、働いて得られる給料の伸び率を上回ることを提唱したと以前TV番組で見ました。

つまり長期的には、働いて稼ぐよりお金に稼いでもらった方がより効率がいいということでして、この構図が資本家と労働者との貧富格差を広げているという訳であります。

9連休のあとすぐ3連休といっても労働者の中で本当に嬉しく思っているのは給料が変わらないサラリーマン系だけで、請負型・日給型の職人さんとか、自営業の方は休んだ分だけ経済も止まってしまいます。

個人労働では1人の仕事量はすぐ限界に達しますが、投資や経営の場合は複合的に重複して進められるので「生産性」が上がります。

ピケティとは関係ないかもしれませんが(笑)弊社も管理できる複数の現場を同時に進めることで生産性が上がっていると感じています。

随分前から感じていることですが、生産性の高さが所得であらわされていると認識しています。

しかし一番は動かす金額が大きいほど生産性が高い ! たとえば孫さん(笑)

長期金利上昇。

 長期金利が上昇、2011年以来13年振りの高い水準になったらしいですね。

トランプ政権政策で米国の物価高が予想されFRBの利下げが先送りされるとの見方で円安へ、日本国債が売られて長期金利が上昇しているんだとか。

日銀の会合関係なくじわじわ金利上昇傾向になるんでしょうか。今後この長期金利にも注目ですかねー

住宅業界のうわさ(笑)

 不動産系取引業者の方と世間話をしておりました。以前の会社を経営してた時からのお付き合いなのでもう20年になるでしょうかねー

以前は注文住宅会社経営でしたので気になって現在の業界いろいろ噂話といいますか(笑)現状をお聞きしました。

完全に二極化が進んでいるようですね。どの業界もそうなんでしょうか。

ま、うちはマイペースで歩んでいきますよ。今年はこれから新築現場が忙しくなりまーす !

職人の人手不足と高齢化。

 2024年も人手不足による倒産が増加したようです。募集を試みても反響ゼロとか珍しくないみたいですねー

徳島県も最低時給980円に引き上げられました。TVインタビューで零細企業経営者が「一気に時給86円も上がったのではやっていけない」と答えていましたが、そんな会社に就活する方はおらんでしょ(笑)

住宅業界も職人不足＋高齢化が2025年から深刻化するといわれておりますが、これまた20年も前から研修等で耳にタコができるぐらい繰り返し訴えられていました。

住宅の中心的職人といえば大工さん。そもそも戦後の住宅業界大工は進学を諦めた中卒の子たちが親方(棟梁大工)の道具持ちからスタートして約10年修行して一人前になっていたので当初から賃金や効率の低さが目立っていたんです。

大工さんに直接工事依頼があった昭和高度成長期はまだマシだったと思いますが、その後営業力のあるハウスメーカーに取って代わられ、住宅が規格化・機械化・プレハブ化していって出来るだけ職人工数を減らす方向に動いたんです。

これらに対抗するようにローコスト住宅が現れ席巻していきますが、当然職人の手当ても抑えられる訳です。

この頃やっと大工さんのほとんどを正社員とする工務店も出てきて病欠等の不安解消につながっていますが、まだまだ年収の低さと技能習得迄の長期間がネックになっていると思われます。

今から年収や保証をちっとばかし上げるといっても成手は少ないでしょうけど、この住宅業界自体が確実に先細りですからある程度バランスは取れるのではないかと思うんです。

インフルに気を付けましょう。

 昨年末から猛威を振るっておりますインフルエンザ。取引先でもチラホラ聞くようになっていました。6日に久米監督もインフルエンザA型陽性となってしまい自宅療養中であります。

皆様もくれぐれもお気を付けください。39°以上の高熱が4,5日続くということですから、しんどいですね。

わたくしも6日仕事始めの日、久米監督と打ち合わせましたが、今のところ症状なしであります。潜伏期間が1日～3日らしいので、明日症状が出なければクリアーです。

なので、わたくしも現在は接触を控えております。ご迷惑おかけしますが、来週には久米監督も含めて通常営業となると思いますので、宜しくお願いいたします～

予備校閉鎖で思うこと。

 予備校が突然閉鎖されて受験生らが困惑しています。結構な金額を既に支払っている生徒もいるみたいなのに救済方法も見つかりそうもなく気の毒です。

多額の現金を先に支払う会社に対してはやはり不安が付きまといますよね。この会社が倒産するかどうかは消費者側は非常に解りずらいですから、明日は我が身対岸の火事とは思えないです。

弊社は2016年3月に初めて見学会 SKIP HOUSE を開催して、その中の大家さん3組にご契約いただきました。

今から思えば実績のない零細企業によく契約金や着工金をポンと振り込んでくれたもんです(笑)どうやって信用いただいたのか判りませんが感謝申し上げます。

私は以前の会社も含めてずっと阿波銀行・二軒屋支店がメインバンクでございますから、そこである程度の照会はできると思いますが不安は消えないですよね。

「全然大丈夫ですから」と私が言ってもあまり意味ないと思いますが(笑)大丈夫ですよ !

仕事始めから。

 今日から仕事始めの企業が多いですよねーその初日。

取引先・土地分譲業者から売土地の紹介に来てくれました。開発許可が完了してこれから造成にかかるというので早速見てまいります。

弊社にご紹介いただける土地は一般分譲しずらい大きさであったり、接道環境であったり、北向きだったりします。

しか～し、その代わりに安くしていただけますので、賃貸には最適な場合がございます。

現地見て得意の妄想膨らませてみるとです !

私の退職金と退職。

 今年も3月で退職される方、結構おいでるでしょうねー

わたくしは皆さんより早く50歳を機に2014年・以前経営会社を事業譲渡して、株売却金と退職金をもらって退職しました。

退職金は使い方によって老後破綻まであるので慎重に使い道を考えましたよ。

最初、退職金用の定期預金みたいなのがあるので数行資金移動しました。高額移動しますと支店長が走ってきて、あれやこれやと投資系を勧めてきますから、決して言うとおりにせず(笑)自己責任で使い道を熟慮しましょう。

わたくしの退職金一部は2015年2月賃貸投資に特化した「暮らしデザイン」の起業費用と徳島市住吉・2物件の土地購入費に使いました。この2物件は2016年3月から完全満室運用できているのでもうじき元が取れます。まぁ、うまくいきましたねー(笑)

退職して知ったのは「退職金」の使い道ともう一つ・・・時間が増えることです。ガムシャラに働いている時は自由な時間に憧れますが、こんなものたった2か月で飽きてしまいます(笑)

退職後は趣味に没頭したいという方もおいでますが、ドンドン支出していくばかりです。収入がゼロになりますと、あっという間に退職金・預貯金等は減っていきますから、再就職等いくらかでも収入を確保するべきだと感じました。

もちろんこの収入が「賃貸投資」でもオッケーですが、「退職金」からスタートでは手取りは少ないはずですから、事前にスタートしておいて「退職金」を賃貸投資する時は既に運用が回っているぐらいが理想だと思いました。

スタートが早ければ早いほど老後破綻リスクは低くなるはずです。

決してブームに乗っからず基本を大切にしつつ、一つ一つの物件に「他にない価値」を生み出していけば退職後も安泰だと思うんです～

GARAGE HOUSE Ⅱ の次は ?

お正月三が日も本日最終日です。

皆さんはあれやこれやと行事で大変なんでしょうか。また年末から普段と違う食生活が続いて少々胸がつかえる(笑)みたいな具合でしょうか。

わたくしはもうじき着工予定のGARAGE HOUSE Ⅱ の次は何を作るのか??漠然とゆっくりと思い描いております。

さて、わたくしの好きな車「カレラ」に乗る人の特徴が掲載されていました。この頃はAIでなんでも分析されていますね。

「リスクを取ることを恐れず、積極的に新しい挑戦を楽しむ傾向にあります」

んーわたくしは、やはりちょっとニュアンスが違いますねー

「リスクはできるだけ小さく、面白い挑戦で自己満足する傾向にあります」

ですかね(笑)

2025賀正 !

 元旦はウォーキング以外一日中お家で過ごしましたが、することもなく事務所に出社してきました(笑)

することがないので出社するというところがなんとも面白いでしょ～事務所でいるとなんか考えることができるもんです。

完全無宗教のわたくし・・・正月らしいことは一つもありませんで、感覚的には31日が1日になっただけであります～

なんの自慢にもなりませんが、たとえば・・・おせち料理・お屠蘇・お雑煮・お餅もなしで初日の出に初詣もしたことがありません(笑)

これらはだいたい神様からご加護や恩恵を受けて豊作や家の繁栄を願うものと解釈しておりまして、神様がだれかわからないので参加しないというロジックであります(笑)

元旦朝食は「白米・味噌汁・卵焼き・焼海苔・御新香」でございまして、昼食はいつも食べない2食主義、今日の晩御飯は「白米・豚汁・鮭・ほうれん草おひたし・御新香」といったところでしょうか(笑)

晩酌はかかせませんが、ちくわにきゅうりを刺した「ちくきゅう」があればオッケー !

これだと正月で太ったとか、正月気分が抜けないということもないのでおススメであります(笑)