家賃は上がりにくい。

 都市部でない限り地方の家賃は上がりにくい、大家側で考えると入退去時でも上げにくいとなります。

本日の地元紙に18か月連続で実質賃金下落となっていましたから、物価が上がったからといって今の状況は家賃に反映しずらい状況だと思います。

しかし、新築資材の上昇分は新築物件には既に反映しているケースが多いと思いますねー

借り入れ収支のバランスをとるのでそうなるのが自然ですし、新築自体が減っているので希少価値は高いはずです～

間取り作成と、芯々寸法。

 本図面の表記はほぼ芯々寸法が表記されています。

ですから、図面上の壁間が910mmでも、105（柱）÷2=52.5+12.5（石膏ボード）=65mmずつ130mmせまくなり、780mmとクロスの厚み分引いた寸法が仕上がった実際の有効寸法であります。

たとえば、1800のキッチンは壁間・芯々1820mmには収まりません。

間取り作成時には、この分壁をずらしたり、ふかしたりすることも想定します。

また、一方の壁を薄壁に施工できるケースもあって、これが外周壁（断熱材が必要）か間仕切り壁かでも増やせる有効寸法が違いますので、この辺りを駆使して作成していきます。

一日置いて見てみる。

 わたくし、週２・３のペースで「二軒屋食堂」に行っております。

ごはん中+豚汁+冷奴+大根おろし+青菜煮+卵焼き、ごはん半額券使用して930円でございます。卵焼きは入口でその都度焼いてくれます。

顔なじみでメニューは一切変わりません(笑)ので、当初は「卵焼きですか？」と聞かれていましたが、そのうち言わなくても「ハイどうぞ」と卵焼き引き換えプレートを渡されるようになりました。

さらには、駐車場から歩いて入口に向かう途中に、おばさんがフライパンを火にかけるようになって、効率バツグンであります(笑)

只今、間取り作成中でありますが、以前より実践していることがあります。集中して書き上げた後、次の日やその次の日にふっと見るんです。

微妙に視点が変わって今よりいいものが見えてくるケースがよくあるんですねー

時間が経つことで頭の中が整理されるんでしょうか～

テーブルと椅子の差尺。

 「鶴島」カップル向けタイプの方はキッチンカウンターと備え付けダイニングテーブルがあります。

椅子の高さとテーブルの高さの段差を差尺といいます。

その差尺ですが・・・作業したりするときは30cmとか高めでゆったり寛ぐ食事なら26cmぐらいが日本人の体形にちょうどいいとされています。

ダイニングテーブルセットで一番標準的な高さはテーブル70cm・椅子42cm。差尺は28cmですね。

そこで私の自宅ダイニングセットを測ってみたところテーブル60cm・椅子34cmでした。20年前に購入したものですが、わたしはテーブルも低く差尺も小さい方が落ち着くので、そのセットを選んだんでしょうねー

今回の鶴島の差尺は26cmにセットしましたので、ぜひご体感くださいませ～

徳島地元経済の縮小。

 ある程度シェアを持った弊社取引先のお話ですと、徳島住宅業界は現場数が減っているようです。

人口減少+徳島地元経済縮小なんでしょうねー

イルローザの店舗閉鎖が記事に出ていましたが、私の車ＢＭＷディーラーも今年いっぱいで地元企業が撤退し、他県から来て引き継ぎがあるようです。

このまま、徳島経済は縮小を続けてトップ企業でも撤退を迫られるケースが増えていくと思いますねー

心配ながら想定未来ではありますので、価値を大きく大きくしていきましょう～

PLAN作成中。

 只今、OB大家さんのご依頼でPLAN作成中であります。

そもそもわたしは注文住宅ばかりの工務店を経営しておりました。まだ駆け出しのころ設計事務所に間取りPLANを依頼しておったのですが。

届くプランにこーしたらは？あーしたらは？とか、ここせますぎちゃうとか、しまいには普通やな、みたいな(笑)

評価というか意見で届いたPLANを突っ返していたところ・・・年配の一級建築士とやらに「ほな、自分でせー」と言われ(笑)やり始めたのがきっかけでございます～

おかげさまでオリジナル性高いPLANで安定経営してこれましたよー

たまに、大家さんから「間取りやネットになんぼでもあるでー」と言われますが、いいのがあったら教えてほしいものです。

そのまま使えそーなものなんか見たことありません。この部分はいいかもみたいなほんの一部ではありますかねー

いずれにしても私自身PLAN作成は好きで全く苦になりません～むしろ、新しい角度から見えたりすると感動しますねー(笑)

りそなHD、服装自由に。

 ネットニュースに出ていました、りそなHD傘下の銀行の服装を自由にするそうです。大賛成でございます。

ホンマに個人それぞれが異なる個性的服装になることを望みたいです。

仕事をするときは、各仕事の効率が少しでも上がりやすい服装にするべきで、企業統一感なんかは理念以外必要ないと思います。公のセレモニーだけ制服にすればいい。

わたくしもスーツは方が凝るので着ません(笑)

自分自身が経営と実務を兼務しているので、長時間机に向かって肩の凝らない服装にしています。そーしますと、一年中上下とも「mont-bell 」になるとです(笑)

堅いイメージの銀行ですが、服装だけでなくスーパーカブもこの際どうかと思いますね。郵便でさえこの頃電動バイクできていますよ。

がっつり書類があると思うので、宅配ピザバイクのようなファッショナブルなバイクにしましょう。雨風もある程度しのげますし、3輪なので安全性も高いでしょ。

それ買うぐらい利益出てますよねー(笑)

ゼロゼロ融資の返済。

 本日の地元紙にゼロゼロ融資の返済が始まって倒産が増加している記事が掲載されていました。倒産が増加すれば景気は落ち込みますねー

コロナ禍で経済が滞り緊急経済対策として効果絶大でした、このゼロゼロ融資。倒産先延ばしも織り込み済み政策でしたから、計画通りと言えばそうなんでしょうー

しかし、どこまでこの倒産波が広がっていくか気になるところです。

こーなりますと住宅ローンが組めず新築戸建てを建てられる世帯が減っていくのは確実です。

これからファミリータイプの戸建て賃貸やニコイチ賃貸は希少価値が高まるのではないでしょうか～

国土調査と境界確定。

 聞いたことがあると思います、「国土調査」。国調（こくちょう）とよく言ってますよねー

これが今回計画地に国調あとがあり、これを基本に丈量図を作成しました。都市計画法申請に進めるにあたり現場測量しますと微妙に現地境界と異なっていました。

開発許可が必要な場合は、官民境界確定書作成の上で境界工事等施工後に民間土地家屋調査士がピンやプレートを打って行政窓口が現場検査しますので完全であります。

なので、新規分譲地などの境界は正確だと言っていいでしょう～

しかし、開発許可が必要でない場合は工事完了後検査がないために施工状態が計画とずれていてもそのままになるケースがあるようです。

今回の計画現場は、国調と現場が微妙にずれていますので、施工がずれていると判断していいみたいです・・・

境界工事は施工後の土地家屋調査士による確認も重要ですー

右肩下がりで勝つ。

 国会論戦中でありますが、日本経済は間違いなく右肩下がりになるでしょ。人口減が主な理由でしょうけど、もう一つ大きな理由に日本人の性格が関係していると私は思っています。

労働賃金ですが、イギリス・ドイツは平均賃金時給1700円以上です。日本も労働賃金の適正化で経済は少しずつ持ち直すと思いますが、これがなぜか上がらない。

ここが上がらないと家賃も上げづらい。

人手不足といいながら、なぜか上がらない。それは安い賃金で働く人がなんとか見つかるからだと思います。そこが相場となり、利益の出ている企業もそれに合わせるようになります。

こんな賃金でやっとれるかーと言いながら働く人がなんと多いことか・・・それが見えているから企業側は上げない。もし企業が少々賃金を上げても社会保険負担が大きく労働者に対する上げ効果は薄い。

ドンドン貧困が進んでいく中、どーやって安定した賃貸経営をするかは圧倒的差別化で地域順位をできるだけ上位にしておく必要があります。そーしますと下からドンドン空室になってもいつも満室状態であります。

不安定で右肩下がりの経済の中での賃貸経営は入居率100％では弱すぎます。即決⇒キャンセル待ちぐらいの150％以上を目指すべきです。

現実に弊社物件は退去から数日で全て契約なっていますし、ＯＢ大家さんの中には何組もキャンセル待ちをかかえておられる方もおいでます。

これらとただの満室を同列に扱わないことがこれからの賃貸経営に必要な考え方・捉え方だと思いますねー

「鶴島」の建物名。

 「鶴島」はファミリー向け１棟カップル向け2棟で、いずれも大収納ゾーンがあります。

大手ハウスメーカーではこの大収納ゾーンを「蔵」と呼んでいますねー。

弊社では収納することを阿波弁で「つまえる」と言っていますので、こちらを取り入れたネーミングになります～

商品名はまだですが・・・

賃貸建物名は英字表記で「Tsumaelu A」以下B C となりそうです。このネームをアイアンサインでカッコよく取り付けますので、こちらもご覧くださいねー

「新本須」浄化槽申請へ。

 「新本須」は戸建て４棟・3種類です。

大工さんの手配上真ん中二つのＢＣを先行着工して順次ＡＤへと進めます。

本図面のチェック訂正打ち合わせが完了しましたので、浄化槽申請となりました。

これで浄化槽許可なりましたら、添付して確認申請となります。

これまた、見ごたえある面白い建物になりますyo～

秋晴れですね。

 夏は日が暮れるころに自宅近くでウォーキングしておりましたが、いい季節となりましたので事務所から約１時間の日課を本日より始めました。

いたって平和でした・・・

世界ではまた新たな戦争が始まってしまいましたが、信仰心がゆえに紛争になるなら何のための信仰かと思ってしまいます。

日本は島国ですが、それでも北方領土・尖閣諸島・竹島などの紛争を危惧する主張がありますよね。

主張するだけで奪還に動かないグレー戦略によって平和があるのなら、それも有りかなと思いながら歩いていました～

PGAツアーのZOZOチャンピョンシップ。

 観戦中です、千葉県で開催されておりますPGAツアーのZOZOチャンピョンシップ。

ドライバーの調子が戻っています、遼くん。

-4でティーオフして今-7でトップと2打差まで伸ばしてきましたが、9番でティーショット・ドライバーが左林に・・・

ピンチです。

しかし、開催されるたびにスター選手が減っているように思いますねー

「鶴島」のネーミング。

 弊社賃貸商品に全てネームがついておりますでしょ。

建てた順番にいきますと、SKIP HOUSE SEAL・PIT HOUSE MOLE・GARAGE HOUSE RUOTE・つまえるHOUSE・BEACH HOUSE・RAKUCAFE HOUSE・RAKUSORA HOUSE・RAKUPOPO HOUSE・・・これら全て京子さん（妻）がネーミングしております。

今回の「鶴島」ネーミングは難解なようで苦慮していますねー

弊社商品はコンセプトやターゲティングが一つ一つ異なっておりまして、これらの基本理念として「賃貸だからこそ実現できる暮らしがある」と思って突き進んでおります。

おかげさまでずっと退去と同時に入居が決まっております～

パンフレット作製。

 ホームページリニューアルの製作中でありますが、この機会にアナログのパンフレットも作製しようと思います。

久しぶりですねー紙ベースの商品資料は。

「鶴島」が完成してからか？「新本須」が完成してからか？ですね。

「新本須」融資申し込みへ。

 弊社物件は毎回土地を自己資金で購入して、建物の一部を銀行融資でお借りして投資しています。

「新本須」も申し込み時期になりました。

融資申し込みには、事業計画書・試算表・賃貸損益計算書・土地資料・建物資料+見積り・工事明細等を提出して審査してもらっています。

銀行が審査しやすいよう資料や条件を整えることをいつも考慮しています～

「新本須」進捗。

 確認申請図面作成へと進めた「新本須」ですが、図面みてますと・・・

こーしたらあーしたらと、とまりません(笑)

こまったもんです、このひとときが面白くてしょうがないんですねー

「新本須」予算組します。

 建物の概要も決まり本図面作成しています、「新本須」。

実際の仕様詳細は決まっていませんが、基本ベーシック仕様で予算編成します。

戸建て4棟一つずつ丁寧に積算して単価を当て込んで実行予算書を作成し、大まかなトータル予算を組み上げます。

とはいえ、何回もこの作業を繰り返していますと過去データから「ほぼほぼ予算」は把握しています。

来週は金融機関に融資申し込みする手筈も整っておりまして、試算表等もそのころ税理士より上がってくる予定であります。

あとは、日々商品を考え練り上げていくとです！

「鶴島」カップル向け②

 今回初挑戦しているところの一つに袖壁の小口処理があります。

こちら・・・

手前青い外壁の袖壁を正面から見た小口。

通常外側のサイディングの出隅を回してきます。そーしますと、真正面ど真ん中にコーキング目地が見えます。

これを後から屋根鼻隠し等で採用するモールを貼りつけて収めています。

このモール巾と袖壁・外側壁の合わせを当初から計画してピッタリに納めているとです！

「鶴島」カップル向けのチラ見せ(笑)

 現在、仕上工事中の「鶴島」。カップル向けとファミリー向けとでは外装のテイストも違うとです。

とかゆってますが、仕様全てを仕切っているのは京子さん（妻）であります。

こちらは・・・３フロア軒天を見上げた、「チラ見せ」

市街化調整区域内の申請。

 市街化調整区域というから、市街化を調整するところなんでしょう。つまり、「もう新築しないで下さいエリア」ですよね。

なのに、既に建っているのは、昭和途中に法改正されたから。

さらに、今でも建てられるケースや用途が結構あるから複雑です。その道の専門家に聞いても「個別に役所に事前協議してみんと何とも言えん」といつもの返事・・・

しかし、日本はなんでもグレーですね。行政窓口や課長さんの見解でも分かれることがあるし。

白黒はっきりさせる方法はないもんでしょうか(笑)

インボイス制度。

 請求書をチェックしていまと、インボイス制度の登録番号が付いてきています。ドンドンややこしくなります、税制。

インボイス制度を導入するより免税業者をなくせばいいやんと思いますが・・・

本来の目的は表立っては言ってませんが、将来小規模事業者をなくすことという方もいます。

大企業に対して中小・特に零細企業の生産性が低いことが労働賃金低下を招いているという人もいますし、反対に零細企業の経営陣が儲かっても労働分配せずにほぼ手中に入れているからという方もいます。

なにをどーしたら、先進国並みの経済成長できるんでしょうねー

「新本須」Ｄ棟の打ち合わせ。

 「新本須」のＤ棟には、リビングから全開口窓の向こう側にウッドデッキが備えられます。

その空間は外部からなんとなくしか見えず、建物内からしかアプローチできません。

ウッドデッキの上は吹き抜けておりまして、バルコニーから見下ろすことができます。

今回の打ち合わせの最大の焦点は、玄関ポーチの軒天の高さと横のスリットの高さに加えて、リビングの掃き出し窓の高さを上手く合わせることです。

玄関ポーチに来た人は、右側のスリット越しにウッドデッキ空間がなんとなく見えます。そのスリットはポーチ軒天迄伸びています。

ウッドデッキで寛ぐ人は、掃き出し窓と同じ高さのスリットの上にバルコニーの手すりが見えています。

また、正面や少し高いところの採光用の正方形開口部から日差しが差し込んできます。

建物内の人、玄関ポーチに居る人、両方スッキリと余り寸法なくキッチリ収める詳細高さに苦慮しました～

全然わからんと思いますので(笑)また観に来てください！

「新本須」確認申請図面作成へ。

 今現在「鶴島」が新築中で、このあと続いて「新本須」と自社物件を進めていきます。

2024年に着工しますOB大家さんの大型物件の前にこれらを全て終わらせるスケジュールです。

大型物件は只今解体工事が完了しまして、都市計画法の申請準備中であります。申請完了まで約２か月さらに外周工事を先行してから本体へと進めていく計画でございます。

レンタカーとＺ４。

 前回お話しました休暇ですが、行った際にはレンタカーをお借りしました。国産車の大衆車でこざいます。一日運転しますとくたびれます。

Ｚ４で一人東京まで走っていきましたが、別にくたびれた感はなかったです。

わたくし・・・車以外はほぼお金を使いません(笑)4台連続でＢＭＷの直６を乗り継いでおります。

ポルシェは高く、ベンツはちょうどいいのがなく、イギリス系高級車は異常に高く購買層には入れませんので(笑)ＢＭＷとなっています。

一番違うところはボディー剛性が高いところです。家で言えば地震や強風に強く、大きく揺れないといったところでしょうか。

剛性が弱いとハンドルがゆるくふらつきが出ます。曲がるときにはアンダーステアといいまして、ハンドルと車の向きが不自然に狂います。ブレーキも甘くて強めに踏むと車がバランスを崩しやすくなります。

これら全てを改善するには、ボディー剛性がしっかりしていないと実現しません。

しかし、ボディー剛性は目に見えませんのでアピールしずらい部分でもあります。価格に反映しずらいので、ついついないがしろになってしまうのでしょうねー

室外機の計画。

 今「新本須」戸建て４棟を計画中であります。2区画に4棟詰め込むので建物間が半間ほどしかございません。

そこで慎重に計画しているのが室外機の配置です。

室外機が向きあったり、窓に近すぎないようにします。室内側のベストなポジションを考慮しつつ配置しています。

遅い夏季休暇。

 ９月下旬に遅い夏季休暇をいただいておりました。こんなところで寛いでおりました・・・

もう何度か訪れていますが、いつ行っても「いい気分」にしてくれます。で、どこやというお声が聞こえてきそうですが(笑)

きれいでしょ～どこ？

行かれたことのない方はぜひ訪れてみてください～

どこに？(笑)

ＨＰリニューアル。

 ホームページのリニューアルですが、今までだと商品ごとに紹介しておりました。

今回は賃貸カテゴリー別にしてわかりやすく商品を紹介していきます。

このように実例とカテゴリーのグループ別にして特徴などを記載しています。

2024年の新計画に向けて！

 ＯＢ大家さんと現場視察したのは去年。

今年９月から始まった解体工事も大詰めであります。

解体⇒都市計画申請⇒外周工事⇒建物計画⇒外構計画と約3,000㎡の敷地で進められます。

なんとも、やりがいのある仕事であります。来年ここにピカピカの SKIP HOUSE が竣工して、新しい入居者が新生活を始められる訳です。

社会性といいますか、感慨深いものがあります。本当にありがたいと思います～

わたしたちの理念！

 只今ホームページのリニューアル中でありまして、トップページの作成で思ったことがあるんです。

他社では土地活用・投資・経営といった言葉がトップを飾るケースが多く、弊社下書き時にも少しそういう文言がございました。

よくこれを買えばとか、ここに投資すればこんだけ利回りがあるとか、儲かるという話に騙される方がおいでますよね。わたくしは投資すれば儲かるという話は、そもそもないと思っています。

必要とされる価値を生み出せば儲かると思っています。

もし一時株の売買で儲けたとしても、永遠ずっとやってればどこかでドボンとなるはず。バフェットのような天才をマネたところで大谷さんになれないのと同じと思います。

必要とされる価値を生み出すのが「大家業」であるので、新築でなくともビルをリニューアルして新しい価値を生み出せすのも同じこと。しかし、ビルの売買だけを繰り返すのは、どこかでドボンとなるはず。

前説が長くなってしまいましたが(笑)

土地活用とか投資とかは入居者に関係ないってことなんです。入居者は「こんなところに住みたかったんよぉー」と感動したいだけなんです。

大家さんは、まず新しい価値を市場に生み出し入居者の心を捉えることが先決。それが大人気となり高い入居率をもたらす。結果、長期に渡る安定した経営という一連の流れを「投資した」と呼ぶことになるんだと思う。

なので、ホームページのトップは・・・

「暮らす楽しみを入居者に」

「安定した経営を大家さんに」

ですたい！