2018年8月16日木曜日

日銀の資産GDPを上回る、ニュース。

以下のニュースが・・・

日銀の総資産が10日時点で548兆9408億円となり、2017年度の名目国内総生産(GDP)の548兆6648億円を上回ったことが15日までに分かった。
総資産が直近年度のGDPを超えたのは戦後初めて。
大規模な金融緩和で国債などを大量に買い続けており、資産が増大している。っとのこと。

黒田総裁の金融緩和政策の一環に・・・
中央銀行である日銀が札を刷って刷ってして、国債を買う。
それで市場にじゃぶじゃぶマネーを流し続けている。 
刷って刷ってして国債を資産としているので、同じだけ借金が増えているということですな。

日本は、米国と違って借金をほぼほぼ国内で処理しています。
なので、この日銀の借金をチャラにすればいいのですが、この借金を国民が支払っていくとするならば国民の資産を中央銀行が搾取していることにならないでしょうか。

米国は、日本以上に桁外れの米ドルを刷って刷って刷ってしていますが、これらを中国や日本などの外国に国債を買わせている。
米国内に流通する米ドルを外国のキャッシュで下支えしてもらっているということか。
らに米国民が株という紙ベースの資産価値で保有すれば、外国の現預金資産が米国金融市場を支えているという図式ではないのかな~

日本国民は株ではなく、現預金で資産を保有するケースが多いので、これらを上手く利用されているのでは、ないでしょうか???

この金融緩和策のポイントは、つくった借金を将来国民に全部払わせるつもりなのか、どうか・・・
このシナリオなら、完全な搾取に値しないでしょうか~
どないなるん?

2018年8月14日火曜日

ニコイチの可能性とつまえるH。

ニュースで総踊り、見ました~
市役所職員さんが、中止するよう申し入れた際、集団の中から「帰れ」コールがあったでしょ。

いやな瞬間でしたね。
顔が出ている時はまだいいのですが、集団の中からでしか声をあげない人たちの集団心理・・・これがこわい。

職員さんは仕事でしょうがなくいっているのは・・・あきらか。
その人に「帰れ」コールをして、楽しい祭りとなるのでしょうかねー。
来年までに、一つ一つ話し合っていくしかないと思います。

っということで、新つまえるバージョンの基本間取りできてきました。
このバージョンは、ニコイチにもできるようにします。

ニコイチの方が建築コストも安く、敷地によって接道が難しいケースなどに対応していきます。

戸建て間取りと、ニコイチ間取りのどこが違うかというと・・・
ニコイチは、真ん中に界壁ができてしまう~

これによって隣り合わせる空間ができますし、洋室のゾーニングで2方向に窓が取れないケースも考えられる訳ですな。

隣合わす空間に居室をつくらない、2方向取れない洋室は南向きのバルコニー付にするなどして克服したろーとしています。

この辺のところが・・・ことのほか上手くできつつある(笑)自画自賛

戸建てと戸建てニコイチの間取りと外観デザイン、お見せしたいのはやまやまですが、もう少しお待ちください。

2018年8月13日月曜日

どうなる? 総踊り、今夜?。

阿波おどり振興協会は急きょ、対応を協議。
13日夜10時に「総踊り」を挙行することを決めたという。
遠藤市長は、13日夜に総踊り決行との情報を聞き、緊急に会合を持ち、阿波おどり振興協会に中止するように申し入れている。
13日夜が今年の阿波踊り最大の山場となりそうだ。

~っと・・・以上本日、ニュースがありました。

市長と振興協会の対立は、観光協会を破綻させたところからでしょうけど、問題の本質は、観光協会が「なぜ赤字になっていたのか?」

なんですよね。ここが争点でしょ。
ここで言い分が違うので対立するわけでしょ。

市側は、なぜ赤字になっていたのかの詳細を公開し、丁寧にその経緯を説明してほしいと思います。
そして、その問題点をこうやって克服したからこそ、今年2018年黒字転換したんだと・・・これもまた公開してほしい。

ただ・・・新町西地区再開発に見るように、いつの時代も市民は行政には勝てないようできていないですかね???

沖縄基地問題や高度成長期の公害問題など見ても・・・
歴史が・・・ね。

2018年8月12日日曜日

タウン計画での南の捉え方。

つまえるの新バージョン開発中ですが、今回のタウン計画では道路を挟んで玄関が北と南に向き合うカタチになります。

戸建て賃貸では、南側と北側に同じ建物、同じ間取りをひっくり返しただけのパターンをよく見かけますね。

つまり、南玄関で間取りが作成された場合、北玄関の建物は、リビングが南にこないことになる。

決まった間取りパターンから選ぶFC系はほぼほぼこれですなぁ~

最近、竣工していた戸建て賃貸を見てきましたが、吹き抜けたウッドデッキが北向きな訳です。
北西の位置にある。

そこに大きな窓があるので、厳しい冬の北西の風にさらされることになります。

いかにも同じ外観デザインにこだわるというか、規格型というか、その地域の冬の北西風は、徳島市より断然キツイのに・・・
「暮らしやすさ」が、ないがしろですよね。

タウン計画進行中の大家さんとは、お話しの中で、外観デザインにこだわりつつ、「でも、よっかわさん、やっぱりDK・ウッドデッキは南向きやなぁ」っと言ってくれました。

だから、やりがいがある。
FC間取りをくるくる回しても賄えない、大切な快適な暮らし。
南側も北側も同じ家賃なら、同じ「暮らしやすさ」がほしい・・・

暮らしやすさがあって、次に外観デザインだと思う。
外観デザインだけで呼べるのは、最初だけではないでしょうか。

しかし、どこまで、その悩ましい問題を克服できるか、
奮闘中でありますが・・・
お楽しみに。

2018年8月11日土曜日

お盆休みへ。

メーカーも取引先も職人さんも、ほぼほぼ本日から16日まで、お盆休みということで・・・
弊社もお休みいたします。

ただ、わたくしは・・・
この静かな時を見計らって・・・
つまえるニューバージョンの間取りパターンを考案いたします。

乞うご期待です~

2018年8月10日金曜日

これからは余裕の駐車計画で。

ある大家さんとご一緒に視察よろしく、人気の高い長屋式賃貸を見てきたときのことです。

帰ろーとして車をUターンさせる際、何度も切り替えしてやっと出て来られました~

駐車計画も大切ですね。
2500mmラインと2700mmラインでは全然違うし、真ん中の道路が4mちょっとではいかにもキツイ。

ここは6m、さらには7mほしいところ。
ここまで来るとパッと見た印象まで良くなりますよね。

最終的には、入居率にも影響するでしょうし、戸建て系ならアルファード系の車所有も珍しくないんよね~
それなら2800mmは、ほしいでしょ。

2018年8月9日木曜日

徳島の経済人。

地元紙にあの時なんとかというような連載経済記事があるでしょ。
そこに今回、東海運さんの粟飯原会長さんが載っていましたね。

この会長さんの祖母?と私の祖母が以前親しくさせていただいたらしく、神山町ではご近所だったらしい。
(私の祖父母・両親ともに今話題(笑)の神山町出身です)

戦後焼け野が原の時代、私の家系も粟飯原さんの家系もこの伊月町の三角公園をはさんで東側と西側向い合せで一緒に土地を買ったというから、ほんとに仲が良かったんでしょうね。

徳島県経済同友会・四国トラック協会の会長など数々の理事もこなして叙勲も受賞された徳島を代表する経済人です。

一度、ゴルフでご一緒させていただきましたが、温厚で素晴らしいお人柄でしたよ~

私の末娘と同じ大学だったんですね~
いつまでもお元気でご活躍くださいませ。

2018年8月8日水曜日

つまえるバージョンアップ。

大家さんとあーでもない、こーでもない、ではなく・・・

「つまえるハウス」をこうしたら、こうなる。
あーしたら、どうなる?をしています(笑)

っで、途中経過がこちら・・・
リビング・ダイニングをせまくすることなく、ウッドデッキとの関係をさらにプライベート感・一体感を演出しようと、たくらんでいる訳です。

収納に悩める戸建て賃貸をつまえる空間で解消しつつ、さらなる寛ぎの感性を高めようと思案中なんですね~

2018年8月7日火曜日

サマータイム検討へ。

東京オリンピックに合わせて、サマータイムの導入検討に入るそうですね。
いままでは、様々な弊害を訴えて中々現実的にならなかったのですが・・・この度はどうでしょう?

実は・・・私は、以前から大賛成です。

1時間2時間ではなく、やるなら思い切ってやりましょう(笑)
仕事終わって、一杯やっての帰り道が明るくなるような。

問題が多ければ、やめればいいことやしね。

2018年8月6日月曜日

大塚家具、創業家が心配です。

急速な業績悪化により、大塚家具がTKPの支援を受ける検討を始めたという、ニュース。

このブログを日課のように見ていただいている方は、憶えていると思います。
親子ケンカではなく、創業家が追い出されるかもしれないということです。

創業者の父は、たたき上げ社長らしい典型的優秀な方、一方娘の久美子社長は、学問エリートなんですね。

物言う株主たちは、その企業の持っている資産に向かっているんでしょ。業績が落ちてくると狙われやすい~

ここまでの企業に育てた創業者は、海千山千で統率力に優れ、ハングリー精神や戦闘気力も持ち合わせているので、物言う株主が追い出すのはなかなか難しい。 
そこで目をつけられたのが、学力優秀な久美子社長。
自身の持ち株はしれているのに、なぜか父に株主総会で勝ったわけだ~
久美子社長側に大きな組織力が動いた・・・ここに何かがあるだろうと思います。

現実に久美子社長は、まじめに経営立て直しに奮闘したと思いますが、商売と学問は、違う~
答え(結果)がでてこない。

今後、他社資本が大量に入るとなれば・・・結局、業績不振の責任を問われ現経営陣は、退陣となる可能性が大。
この時、いわゆる創業者系・大塚家は追い出されることになる。

親子ケンカと言われていたころから、この辺のシナリオはあったように思います。そのシナリオを父・創業者は薄々知っていて対立する火種の一つだったかもしれませんねー

今、父・創業者は、他社に売らなくても私が資本・経営の相談にのると呼びかけています。これを物言う株主は阻止するのかな?

父・創業者は、育て上げた企業が一部解体され、切って売られて、資産が流出していくのを横目で見るという酷な状況となるのでしょうか。
ここは避けたいところでしょ。

しかし、父がそのまま引き継いでいれば、それで順風満帆にいけたともいえないところが悩ましいところですね。

最終的ににどうなったのか?
世間が忘れたあとも、ずっと追いかけてみましょう。

そこに答えが書いてあるでしょう。
ダイエーも。

2018年8月4日土曜日

凡人とは・・・

本日の地元紙「ことば遍路」より、
~凡人はできることをしないで、できもしないことを望んでいる~
いつも拝読している「ことば遍路」・・・今日もまた共感です。


「いつかは、〇〇さんみたいに、海の見えるところに別荘を持ちたいなぁ」
〇〇 さんは、きっと、あなたの何倍も真面目でたくさん努力したのだと思います。あなたがそれをご存じないだけで。

スカッ(笑)

私も、もちろん凡人です。
でもいつもこう考えています。

大手ハウスメーカーが得意なものは大手がやればいい。
FCでできることは、FC加盟店がすればいい。
設計事務所で修業した建築家の発想や、
専門的に学んだデザイナーの生み出す造形も、
まかせればいい。

私の暮らしデザインのデザインの意味ですが・・・
ワクワクする日々の暮らし(暮らしやすさコンセプト)を創造するということです。
凡人なりに、できることを考えたいんですね~

2018年8月3日金曜日

レオパレスのエアコン問題。

一括借り上げしたサブリース物件を、契約満了前に強引に解除を迫った等々として集団訴訟のあったレオパレス。
その後も保守料の返還請求集団訴訟もあり、レオパレス商法というワードまであります。

界壁がない等の建築基準法違反のあとに、エアコンが3時間で切れる問題。

先の二つの問題は、マネーの話だからそうなったのかと理解できるが・・・
エアコンを切ってなんの得があるのかと思っていたら・・・

家賃が光熱費込の契約があるんですね~
なるほど・・・あきれた。

私は、不動産部門レオパレス21が商品名の時、
約30年も前・・・20代の時に孫請けとして工事したことがあります。
企業名はMDI。MDIのMは、社長の深山(みやま)の、み。
っだそうです。

レオハウスのレオは親会社社長の孫の名前、関係ないけど。

ちょうど、株式会社ミヤマから変わったすぐでしたかねー
その時の企業の印象は、バブリーな感じでした(笑)

2018年8月2日木曜日

熱風甲子園が心配。

こんな暑さで、外での活動を自粛するよう気象庁が促す中、もうすぐですね甲子園大会。

熱中症で運ばれる方は、どれくらいでるのでしょうか?
年々暑くなっているのに、全く日程も場所も変えない。

そのうち観客席で死者がでるのではないでしょうか・・・
心配です。

なぜ、ドームでしないのでしょうか。
また、伝統ってやつかいな(笑)

2018年8月1日水曜日

日銀、緩和継続を強調。

ネットニュース~
日銀が31日の金融政策決定会合で金融政策の修正を決めたことを受けて、長期金利は大幅に低下、外国為替市場では円安・ドル高が進んだ。政策修正に対する市場の受け止めはさまざまで、株式市場はやや荒い値動きとなった。
っとなりました~

金利の一定の上昇を承認したのに、下がっているわけだ(笑)
副作用の軽減と外圧による仕方ない方針でしょうが、下がっては同じことだな。

黒田総裁は、物価上昇率2%を主張し続けているが、消費者は物価が上がっては、こまるという単純な話ですよね。

そもそも物価上昇率2%を目指すというのは・・・
デフレ脱却のために、企業が販売価格に転化し利益を高める、それを労働に分配し、給料が上がった消費者は上がっていく収入に安心して消費し始め企業は利益が出始めるという物価上昇のことでしょ。

ところが、以前消費者は安いものを求めている、将来不安であり所得も上がりそうもない。
一部で時給が上がったとか、ボーナスが増えたなどニュースで流しても、ほとんどの消費者は上がっていない。

企業が適正な利益確保のため、販売価格に転化できないことが原因ですよね。
今回の会合決定内容は、長期に渡って超低金利政策の方針が決まったと解釈すればいいのかな~

安倍政権の間は、続きそうですね。
っということは、いい利回りが続くのかな。

2018年7月31日火曜日

日銀金融政策決定会合の速報。


日銀金融政策決定会合ですが・・・異次元の金融緩和を一部修正して、長期金利の一定の上昇を容認すると速報がありました。

米国の利上げを中心に世界的な金融政策の正常化が進み始める中で日銀が長期金利をゼロに抑え続ける事も難しくなってきている~っとありましたが・・・

それは以前からやし。
金融機関等々への悪影響の副作用を無視できないところにきたということでしょうかねー

物価上昇にしても目標通りにはいっていないのですが、日銀の統計が家計の投資信託保有残高を30兆円以上過大に計上していた問題も出てきて、今までのあらゆる統計数字も「ほんまでっか」となります~

どちらにしても、金利の低下は止まり、上昇傾向に少しずつ触れ始めて・・・さらに円高傾向になりますか?

円高になれば株価にも影響して、安倍政権を支えてきた根幹もゆらいできますね。
しばらくは、注目ですね。

金利上昇が今後ダラダラ続くようなら、低利回り大家さんは損益分岐点が気になるところですね。

2018年7月30日月曜日

酷暑の中、暖房していたBM(笑)

さっき、大変な間違いに気づきました(笑)

エアコンの効きが悪いので、フルパワーで走っていました・・・この夏。
完全に油断していました・・・3台目のBMなのですが、納車時に一応説明書をさらっと読みました。

このことが、逆に働いてしまった~
こちら。

真ん中の上の方に青いのがみえるでしょ。
説明書には、こう書いてありました。

青に回せば気温が下がり、赤に回せば気温が上がりますっと。
だから、私は青に回して走っていました。
青に回すと赤が見えます。

この状態では気温が上がりますっだったんですね。
あ~しらんと、ずっとフルパワーで走っていましたわ(笑)

もう、風の音でラジオも一切聞こえない。
いつまでたっても、冷えてこない(笑)

なぜか今日は、後部座席用の吹き出し口に手をあててみたんですね。そしたら、なんと熱風がでている~
信号待ちで、赤を青にすると冷風が・・・

えっ、もしかして~前方もはんたいか???
ざわっざわっざわっ(笑)

青に回すとって書いとったやないか、ほなけど青に回すと確かに赤が見えるんよ~
赤に回して青が見えるようにしたら、一気に冷風が・・・
うわっ、なにこれって感じ(笑)

しばらくすると、寒い・・・
フルパワーでの風なんかできひん(笑)

もう~ややこしいわ。
ほんで一応冷風だったので、気づかんかった~
とにかくエアコンの効きが悪いのは、この夏の異常な気温だと思い込んでいた・・・

今までのBMは、いけとったと思うけど。
納車の時に説明書を読み違えたのが原因ですな。

これから説明書には、青がようけ見えるように回したら温度が下がり、赤がようけ見えるように回したら温度が上がると訂正してほしいわ(笑)

もう、フルパワーの風をうけんでいけるけん~
ラジオも聞けるし・・・

2018年7月28日土曜日

楽しみなニュープラン。

昨日、ある大家さんからのご依頼でご一緒に土地を見に行ってきました。この土地は、少し道路から段差があり80cmほど上がっています。

駐車場と建物のイメージが大切なところ・・・

大家さんから出たのは、ここに何が入るかではなくて、明確にこんな感じのという創り上げたイメージでした。

私が一番楽しい瞬間です。
身振り手振りでお互いにイメージをすり合わせるといいますか、「そうそうそうそう」みたいな感じで・・・

ここもまた、今徳島にないものを創造したい・・・
この仕事に就けてしあわせです~(笑)

2018年7月27日金曜日

迷ったら、入居者目線で。

プラン出し、事業計画を2019年に向け、何組かの大家さんにご提案しました。

即決断し融資に走る方もいれば、するかしないかを迷い続ける方、他社プランとの比較検討される方もおいでます。

大切なのは、なんのためにその事業をするのか?
っと言うことですが・・・入居者に喜んでもらうためです。

入居者が喜んでいただけると、結果的に大家側の事業も工夫次第で波に乗っていくはずです。

こうしたい、本当はもっと・・・
この時、大家目線ではなく入居者目線でこっちが喜んでくれるのではないか、っとひとつひとつ進んでいけば答えに近づかないでしょうか。

過剰設備というワードがありまして、人によって境の見え方が違います。
入居者から見て家賃に反映されていない数々のアイテム・付加価値は決して過剰設備には見えなくて、商品価値が高く見えるだけです。
この時、お得感が芽生えます~
家賃に反映させるから、過剰設備なのです。

入居者目線で大切なポイントはターゲットを絞り込んだ目線です。

学生向けなのか、カップル向けか、或いは出張族やらファミリー層やら・・・そのターゲットごとに魅力アイテムや付加価値が変わるので、気をつけたいところです。

最終的には、入居者を喜ばせたいと願う、大家さんの情熱の差が結果として出ていると思いますね。

2018年7月26日木曜日

金融支援機構、サブリースに懸念。

日銀が超低金利続行を決定したことで有利なはずの賃貸事業。

金融庁が銀行に指導した、その後。
金融支援機構も融資判断を厳しくするとのニュース。

以下の記事~
サブリース契約の賃貸物件は、土地を持っている人に業者が勧めて建てるケースが多いが、アパートの建築用地も買うよう業者が勧めることがある。サブリース業界では「ランドセット」と呼ばれる営業手法だが、借り入れがより多額になることがある。

さらに~
空室が多い物件は、家賃保証期間を過ぎると業者から家賃の引き下げを求められることがある。家賃収入が減れば、融資が焦げ付くリスクも高まる。

まとめれば・・・サブリースだから安心だと根拠のない理屈で業者の言いなりに多額の借金をして、新築時はいいが、空室が目立ち始めると業者からサブリース契約を打ち切られ、放り出されて破綻している大家が増えつつあるということですね。

サブリースというしくみ自体の問題ではなくて、このしくみを悪用している連中とそれを鵜呑みにする大家さんがいることで、事業計画が超高リスクになってしまっているところが問題なんでしょ。

驚いたのは、このあとの記事~
今年3月には、支援機構への賃貸物件の融資申請件数が前年比8割も増えた。金融庁の指導のため銀行の融資が減り、機構の審査基準も厳しくなることを見越し、「駆け込み申請」が相次いだとみられる。支援機構の担当者は「審査が厳しくなるということで、早めの建築をあおるセールストークの材料に使われた可能性がある」と話している。

拝金主義よ、どこまでも・・・だな。
大家さんの将来などどうでもいいから、今のうちに売ってこいってことか?

このあと、さらにサブリース契約を打ち切られる大家さんたちの破たんが増えるでしょうが、救済措置はありませんぞ。
事業主ですからねー
大家さんは・・・

私とお話を進めてくださる大家さんの中に、サブリースする方はおいでませんけどね(笑)
付加価値のついた強く高い利回りの賃貸計画なら、超低金利の今は、まだまだやりやすいはずなのにねー。

2018年7月25日水曜日

熱中症指数危険の中、土台敷き。

気温37°を超えてアスファルト上体感では、40°以上でしょう。
そんな中・・・本日、大工さんたちが土台を敷いてくれています~
コンクリートは・・・さらに熱い~
ホントにご苦労様です。
職人さんたちは全般的に高齢化が進んでいます。
くれぐれもムリしないようお願いします。

2018年7月24日火曜日

防災行政のプロ化。

豪雨だけでなく、地震・津波に猛暑など・・・
今後、国家として災害・異常気象にどう向き合っていくか?
防災というカテゴリーが今までとは変わったと思う。

総裁選が近づいてきて、候補者たちのジャブの打ち合いになってきて、なんとか相手側のほころびを見つけようと政府側も躍起になっている模様。

そんな時、石破氏の記事が・・・

~石破氏は、西日本を中心とした豪雨災害を受け防災省の必要性に言及。これに菅氏が17日の記者会見で、政府が2015年に「初動対応は内閣官房が一元的に総合調整を行うなど省庁横断的な対応がなされており、平時から大きな組織を設ける積極的な必要性はただちに見いだしがたい」と結論付けていると述べていた。~

政局が絡んでの話だが、防災省は今後このような災害が続くことが予想されており必要だと思いますね。

行政の災害防災に対するプロ化に予算をしっかり割いて日頃からシュミレーションしておくべきだし、被災者に対するり災予算も予め確保しておくべきです。

この話が、政局で埋もれるんですね。

参議院も改選され地元候補者が、パーティーをという記事もあったが・・・
いつまでこんなことを続けるんでしょうね。

もっと政策に向き合う議員が立候補できる選挙制度にならないもんですかね。

2018年7月23日月曜日

さらなる調査~試算。

土地購入計画で大切なのは、どんな建物が建つかの次に・・・敷地条件によって個別に違う必要な工事です。

たとえば~給水本管がどこにあるか?
これは重要です。

本管から給水を引き込むのに遠ければそれだけ工事費がかかるし、本管自体が太ければバルブも大きくなり工事費がかさみますし、交通量の多い道路だと夜間工事となってこれまた高くなります。

現在検討中の土地には、たまたま50mm給水管が既に引き込まれているようで、これで公道費はほとんどいらないし、加入金も20mmの権利が5戸分あるそうです・・・ざっと80万円ほどのお得・・・

これは既存建物が長屋で使用されていたためと思われます。

さらに、下水利用されていたため、合併浄化槽も必要なし・・・
また、初期に必要な下水使用金も既に権利有りでいらないようです。
これもざっと、150万円のお得。

周りに擁壁がいるのか否か、水位が高いのか、低いのかによっても、地盤改良工事や矢板工事などが必要になる確率などが変わります・・・

竣工後のコンクリートやアスファルト面積など、細かく試算していきますと、その土地販売坪単価が現実に利回りとどう結びつくかが見えてきます。

結果、安く見えていても高くついたり、高いと思っても試算後は適切だったりするんです。
他候補地と比べ、ざっと230万円のお得とすると、100坪で坪単価23,000円安く試算できるということですかね。

2018年7月21日土曜日

自ら検討土地の法規チェック作業。

大家として、SKIP HOUSEにいい土地を検討中であります。
その敷地は接面道路が狭いうえ、道路より80センチ程度高くなっています。

そうしますと、道路中心後退も含めて様々な法規チェックが必要です。
道路が狭いということは、道路斜線といいまして、建物の高さに制限がかかりやすくなってしまいます。

スキップハウスの高さは約9m60センチもありますので、この辺はしっかりと検討しておきたいところです。

中心後退したラインにも擁壁ができます。
その擁壁より建物が離れる部分はセットバックといって、道路斜線に有利に働いてくれます。

しかし、そのセットバックを使った擁壁ラインには、ブロックを積めないとか、透過性の高いフェンスなら高さ何メートルまでといった緩和措置があるので、これらを上手に使って竣工時のイメージを創っています~

建物自体の高さは住居地域なら10mまで・・・
スキップハウスの高さ9m60cm+道路からの高さ80cmですので、敷地からだとオッケーですが、道路からだと超えてしまっていますので、この辺も前もって役所での確認作業を進めております。

2018年7月20日金曜日

戸建てをニコイチに。

戸建て賃貸を計画しますと、1戸に対して敷地を分割する必要があり、道路まで2m以上接面しなくてはなりません。

なので、何棟計画できるか?

っというところで、接面道路間口が6mだと6m÷2m=最大で3棟・3戸の計画となります。
敷地が広く他にかなり余裕があっても接道上そうなってしまいます。

しか~し、戸建てを引っ付けてしまえば、ニコイチ長屋となり2mの敷地内通路を確保できていれば・・・
単純に倍の3棟・6戸となります。

戸建てではなく長屋になりますが、隣と接する壁を少なくして、またそこに居室(LDKや洋室)以外の水廻りや階段・収納などをゾーニングすれば1戸+1戸 〉 ニコイチの方が建築コストが安い分だけ大きくできます。

大きくて家賃が同じで、お隣りが気になりにくかったら・・・
どうなるでしょうか??? 土地の最大有効利用~
現在、その具体案を思案中であります。。。

2018年7月19日木曜日

東京港区の再開発事業~

本日の地元紙に、東京・港区の再開発事業(住友不動産など)に地権者として北島産業さんが参画とありましたね~

もともと計画地に北島産業グループさん所有のビルがあったそうで・・・
素晴らしいじゃないですか。
高さ、215mの超高層ビルだそうです。

215m???
眉山は標高277m・・・

しかも徳島の方々には親しみのある空港や新幹線に近い「田町駅」から約300m~
敷地面積4万㎡だそうで、もはや横山たかしの世界(笑)

北島社長が地権者らでつくる再開発準備組合の理事長らしいです。すごいな~

随分前ですが、私は一度ゴルフコンペで北島社長と同組になりました。
その時、社長は中国で分譲マンションをやっているとおっしゃって、おもしろいエピソードを聞かせていただいたのを良く憶えております。
さらなるご活躍期待しております~
完成したら、見にいこ。

2018年7月18日水曜日

おしゃれと暮らしやすさの関係。

ある場所に、おしゃれな戸建て賃貸が掲載されていましたので、ホームページでも詳しく拝見いたしました。 
センス良くまとめられていておしゃれな感じ・・・
ところどころ異質なアイテムが見えましたが、おそらくそこだけ施主側の希望なのかな。
施主のセンスが良くないのではなく、作り手が混合されると全体のバランスがずれてしまうことがあるんですね。

私も以前、注文住宅時代にカッコよさにこだわった時期があり、こっちとこっち・・・どっちがカッコイイか。
選択肢の一番にもってきていました。

現実にモデルハウス見学の際に「カッコイイ」とか「おしゃれ」とか言っていただきました。
しかし、その後よくよく考えてみると、新居に引っ越して一番大切なのは、「暮らしやすさ」だと気づきました。
その日から以前より断然暮らしやすい~

それからは、こっちとこっち・・・どちらが「暮らしやすい」かと選択肢の一番にもってきましたね。
もちろん、予算が許せば両方可能なのですが・・・

人には「おしゃれ」が必要です。
センス良く流行を使いこなすのも「カッコイイ」ことだと思います。

しか~し、それらは「暮らしやすさ」の上に成り立つ話です。
一旦、「暮らしやすさ」が成立した後、その感覚を欲するものだと思うんですね。

現在、被災地で皆さんが望んでいるのは、今までの自分たちらしい暮らしを取り戻したいのであって、おしゃれやカッコ良さではないはずです。

モデルハウスで夢を語っている段階から住宅ローンを組んで返済が始まると心境は一変します。
引っ越して月日が経つと、増え続ける学費や忙しくなる一方で追われる仕事に顔も曇りがちに。

それでも頑張ってローンを払っていけるのは、以前より自分たちらしく毎日が暮らしやすいからだと思うんですね。

「暮らしやすさ」とは、歯を磨きやすい、顔や手を洗いやすい、お風呂やトイレが使いやすく、食事の支度や片づけ、洗濯物を干しやすく取りこみやすく、さらにはしまいやすいし出しやすい、靴等が散乱せずなんとなく落ち着くぐらいに整理される収納が適所に十分あるなどです。

今はやりのスタイルやおしゃれ云々はその後なんですね。
賃貸の場合は、利回りがあり、それに見合う家賃設定があるので、何に費用を割くかは大切な戦略です。

おしゃれ感も大切ですが・・・
同じ家賃なら、私は「暮らしやすさ」を選択したいんですね。


2018年7月17日火曜日

完成写真撮影で凄い汗~

この暑さ・・・
完成写真の撮影に行ってまいりましたが、汗がスゴイ~

炎天下で働いている方もいるのに、不謹慎かもしれませんが・・・

ハンパない汗がダーダーでました~
Tシャツは、一瞬でびしょびしょ(笑)
そうなると思って着替え持参していました。
こうやってアングル決めて撮っていくのですが・・・
いつもより完全に駆け足状態です(笑)

この酷暑、いつまで続くのか、ユウウツでしょ・・・
ゴルフも行きたくありませんねー

2018年7月16日月曜日

見えてきました、2案件の計画案。

戸数と駐車スペース、間取りに設備仕様サイズなど、2案件とも具体的にみえてきました。

不思議なことに、頭の中だけでは作れず、書いては消して~書いては消して~を繰り返さないと最善策に近づけません(笑)

特に私自身が建築CADも入力するのですが、マウスとモニター画面では、まず創れません。
ホント、不思議です。

今も、専用のシャーペンにステドラーの消しゴムで消しカスが机に散乱しないと進まないんですね。
消しカス専用の掃除機もあります。

手と頭の連動といいますか、どういうしくみになっているのか良く解りませんが、手が動いてないと頭が回転しないんですねー。

若い作家には直接パソコンに向かって執筆する方もおいでますが、やはり原稿用紙に鉛筆で書かないと進まないという作家さんのお話を聞いたことがあります。

原稿用紙だと、書いたものを立線で消して、波線を入れてここに移動などの矢印を入れると言いますかねー

そんな感じでグラフ用紙に書くんです・・・
そして、頭の中が整理されるんでしょうね。

2018年7月14日土曜日

入居者のイメージを創造。

大急ぎで、じっくりと2案件のプラン計画中であります。

現地へ行きますと、敷地図や見取り図でこんな感じがいいのかなっと思うことが、一変することがあります。

方角や地姿だけで頭の中で組み立てていったものが、現地への進入路や周りの建物の影響なのか、こっちが表だ、こっち向けないと・・・っとなっとなるんですね。

入居者は複数の物件情報から絞り込んだ後、現地に何か所か見学に行きます。
その時、資料に目を通してイメージを持たれています。

現地に近づくと期待が高まり、イメージを超えて「なかなかいいじゃん」っとなれば、部屋内への期待にステップアップします。

この「なかなかいいじゃん」になるよう、見えてきかたといいますか・・・
それまでの進入路からパッと見た印象が大切なんでしょうね。

それらを考慮しながら、計画をすすめていきますと・・・
利回りや戸数一辺倒ではいけないと思いますね。

入居者のイメージ通りでは、印象は下がってしまいます。
それらを超えた~「おぅ~」という惹きつける何かをアピールしたいんですね。

2018年7月13日金曜日

大人気の入居状況です。

竣工したばかりで、引き渡し前のスキップハウス10戸満室、
建築中の戸建て賃貸も現在外壁を貼っていますが、4戸満室。

さらに、4戸のスキップハウス基礎工事中なのに、2戸予約済みと人気大爆発ですね~

2018年7月12日木曜日

賃貸計画のご依頼。

ちょうど依頼案件が2つ重なりまして・・・

え~両方とも土地からの案件ですので、少し急ぎで、どの商品をどうゆうふうに計画するかということで、思案・妄想しております。

現地を見て、妄想を繰り返して、一つずつ落とし込みながら、消していけば、いいのに当たりはじめます・・・

そして、そこから、しぼって、しぼって、します。
すみません、そっちに力量を割きますね~

2018年7月11日水曜日

今後、問われる仲介手数料。

利回り計算の際に仲介手数料も土地価格として算用します。
売主が業者の場合、必要ないケースもあります。

仲介手数料は、売買価格の3%+6万円+消費税が上限となっています。

上限を決めているので、これが手数料ですと断言できないはずですが、ほとんどの場合は当然のように上限で計算してきます。

登記費用と同じような感覚で、業者が取引時に現金で持って帰ります。

土地価格が5000万円とすると・・・
3%が150万円+6万円=156万円+消費税124,800円
トータル、1,684,800円となります。

これを両手取引と言いまして、売主・買主両方から手数料収入を得ることができます。

日本以外の世界各国のほとんどでは、この両手取引を禁じています。さらに、売主か買主か、いずれかの仲介業者にしかなれない国もあります。

日本の不動産仲介はゆるく、土地取引のスピードにも大きな影響を与えていると考えられます。

隣地境界のことや、複数ある権利関係や測量など相当手間ひまかけた取引なら、これまたうなづけるのですが・・・

ゼンリンの地図に〇をして、100坪@25万円などを資料と称して満額手数料を要求する、業者も少なくないので要注意ですね。

私自身も宅地建物取引士であり、暮らしデザインも宅建業者でありますが、この手の仲介は行っていません。

最近では不動産業者向けのフランチャイズもあって、やはりこれらの取引資料は比較的しっかりしていますね。

日本も早く、両手取引禁止の法改正に向かってほしいところです。

2018年7月10日火曜日

本体工事、以外の工事予算。

現地視察した際に外構工事がどれくらいかかるのかは、その土地によって大きく違います。

3方隣地境界壁があるかどうかや、段差があれば擁壁・スロープが必要かもしれませんし、大量の残土処分が発生する場合もあります。

下水地域かどうかも大きな要素・・・
給水本管が前面道路になければ大きな出費となりますし、地盤改良が出やすいかどうかも検討した方がいい。

さらに、進入道路がせまいとコンクリート打設の際に小さなミキサー車になって割高となりますし、木材運搬時に小運搬費用が発生することもある。

また、地下水位が高いと合併浄化槽埋設時に矢板工事が余分にかかって、相当費用も高くなります。

駐車場を何台かまえるかや、引越時の車両をどこに止めてもらうかなど、具体的に想定していくとドンドン費用がみえてきます。

歩道があれば切り取り工事がいるし、水路と隣接していれば土あげ場にコンクリートを打ってくださいなどと行政指導があったり・・・

入居ターゲットに向けた外構工事以外のその土地独自の環境による費用計算が取得時の土地単価に上乗せして検討するべきなんですね。

そうしますと、安いと思っていた土地は案外妥当な価格であったりします。すべてで利回りを計画したいんですね。

2018年7月9日月曜日

現地視察~

土地取得の候補が上がりましたら、現地視察します。
何度も足を運んだ方がいいと思います。

候補に上がるには、場所・価格・広さ・形・向き・進入路などを考慮してのことだと思いますが・・・
二つの入口があるように思います。

のちのち資産となるいい土地、だから少し高めだが「ほしい」という気持ちが強い場合・・・
もう一つは、入居ターゲットが見えていて、入居率と利回りが期待できる価格になっている場合・・・

私は、いつも利回り重視派です。
利回りがいいということは、あとで大家層に売却しやすいということですので、低リスク要因となる訳です。

高い利回りとなるか、ならないかの大切なところがありまして、単純な土地取得金額以外にかかる費用の計算です。

この辺のところを少しずつお話ししていこうと思います。

2018年7月7日土曜日

新たに土地取得を検討。

先日、顧問税理士さんが、〇〇銀行支店長さんが持ってきたと土地の情報を持ってきてくれました。

大家として、検討してみたいと思いますが・・・

その物件仲介の業者に電話してきいてみたところ、現在境界確定や道路中心後退線の確定作業中だといっていました。

詳しい土地寸法が解れば検討してみたいと伝えると、もう少し待ってとのことで、そこは問題なかったのですが・・・

その業者さんは、因みにですが融資は〇〇銀行さんでもいいんですか?
と聞かれました(笑)

どんな流れで動いているのか、知りませんが、私はまだこれから検討に入ろうかなという段階であるし、土地購入に際して融資を受けるかどうかも分かりませんから(笑)

でも、この辺で探しているというのは、やはりあっちこっちに行っておいた方が情報が集まりやすいのは確かですね~

2018年7月6日金曜日

徳島大学など、人口乾燥の新技術。

地元紙に徳島大学などが幹の太い木材を人口乾燥させる手法を新たに開発したとあります。
何が新しくていいのかといいますと・・・
従来の人口乾燥に比べてひび割れの発生が天然乾燥と同じぐらいだと掲載されています。

徳島県は戦後に大量の杉が植樹されましたが、輸入材の流入により単価が下落、継承が難しく、維持管理も大変な悩ましい問題をかかえています。

そもそも、昔は自然乾燥でした。
ふつうに1年とかかかるので、高度成長期になると現実的ではなくなりました。

木材は、伐採した時は多くの水分を含んでおり、その割合を含水率と呼んでいます。
150%とかの伐採直後の木材は、自然に乾燥していきますと、含水率12、13%ぐらいにまで落ちてきます。

この落ちる過程で収縮がおこるのが最大の問題点なんですね。

建物を含水率が高い木材で建てますと、新築後にこの乾燥期間となってしまい、収縮がおこるとあちらこちらで不具合が発生してしまうんですね。

なので、私たちも人口乾燥材や集成材を使用しています。

集成材というのは、人口乾燥させた後に形成されるので狂いは全くありません。
通常の乾燥剤も狂いはほとんどなく、通称KD材と呼ばれています。

しかし、このKD材というのは一般の木材(グリーン材といって乾燥させていない)より相当高くなります。

なぜかといいますと、人口乾燥に掛けた際に、相当数に割れやゆがみが発生してしまうので、使えない部材も出てきて、それを製品数で割るので高くなってしまうんですね。

この度の、新人口乾燥手法では、この割れ等が自然乾燥なみというから、コスト面においても期待できるのではないでしょうか。

最後にココだけの話ですが・・・
いまだにグリーン材を使っている建築会社は結構ありますよ。
理由は、建築コストです。

2018年7月5日木曜日

「信じられない」ことはないだろう~

文部科学省の私立大支援事業の選定をめぐり、同省前局長が受託収賄容疑で逮捕されたことを受け、菅義偉官房長官は5日午前の記者会見で「教育行政に対する信頼を根幹から揺るがしかねない極めて重要な問題だ」と述べた~

っとあります。
そんなことはないでしょ、教育行政は既に根幹から信頼できない状態ですから。

また、文科省の幹部が「信じられない」と言っているそうだが・・・
いや~それも違う・・・すぐ信じれる。

見返りが、自らの子どもの入学試験に点数を足して合格させてもらったというから、さらにうなずける。
しそうなこった~

森友・加計問題、天下り先のあっせんなど、そんな人たちだったじゃないですか。
完全に信じれるし、もう驚きもないです(笑)

こんな人たちにまみれて、ちゃんとしている人たちが気の毒ですね。
出世はできないでしょうね、ちゃんとした人たちは・・・

2018年7月4日水曜日

鉄骨を木骨へ。

1Fを駐車場にして2Fに事務所を建設する案件ですが、鉄骨から木骨へと計画変更し、進んでおります。

木骨は、鉄骨に比べ軽いので、基礎工事が圧倒的に安い。
スパンを飛ばせないのと、3Fが難しい以外になんの弱点もありません。

こちらを見てください~
車が6台駐車できます。
これは、鉄骨にしても同じです。

しかし、一般の木造住宅と同じ構造ではなりたちません。
以下の3つの工法を組み合わせて強度を生み出します。

①木骨ラーメン構造
②ドリフトピン工法
③耐力面材・内外オール貼り

①ラーメン木骨構造

上記の平面にもありますが、集成梁を柱づかいにして完全な剛接合とします。

②ドリフトピン工法
柱と梁などを金物で接合し、抜けないようにピンを差し込む工法です。
現在の軸組み工法の範囲内では、この工法が一番強いのは明らかです。
上記のように断面が切り取られて弱くなることもありません。

良く家主から1Fから2Fまでの通柱が多いので安心だというお話を聞くことがありましたが、ホントは逆です。断面欠損が増えて計算上より弱くなっています。

この工法は、大手ハウスメーカーのシャーウッドという商品で採用されていて、高価ですが抜群の耐力を長期に渡って発揮してくれます。

③耐力面材の採用
通常は下記のような筋交いだけで、耐力を計算するのですが、今回は専門の構造計算をします。

上記のような面材を外壁の下地に貼っている現場をよくみかけませんか???
これらを外だけでなく、内側も建物全体に貼りめぐらせます。

これら3つの組み合わせで、構造計算をして本設計になります。
ここまでしても、鉄骨よりずっと安い~

それより、なにより、人に与える影響は、鉄より木の方がいいのに決まっています。
現在、小学校の新築は木造化しています。

よく鉄筋コンクリート造と鉄骨造の違いが漠然としている方がおいでますが、鉄筋コンクリート造とは特徴が全く違いますので、知っておいてください。

また、進捗をお知らせしますが・・・
ぜひ、現場見学をおススメいたします。

2018年7月3日火曜日

79は、ピンパターのおかげ。

先週末コートベールへ行きました。
大雨にひびっていましたが、ほぼ降らず傘もカッパもなしでラウンドできました。

風は吹いていましたが、コートベールに風はつきものです~

いつも4~5発ぐらいOBを打つのですが、この日は珍しくOBが1発だけ・・・
こんな日に限ってパターが悪いはずが、決めてくれました。
輝く79・・・レギュラーティーですが(笑)

それが、ピン・シグマ・パター
14本のクラブの中で、私が一番イヤなパターが好きになりそうな、このパター。
お勧めです~
このパターの優れているところを紹介します。
まずはこちらを見てください・・・
人によってパターの打ち方が違う・・・それらにあった商品バリエーション。
私は、一番下の強いイントゥインでした~

そうしますと・・・
上記の打ち方にあったヘッドモデルを18種類から選びます。
私は強いイントゥインに合う、トゥバランスのテスとシェイHを2本オーダー。
さらにさらに、お客様・・・
アドレスの仕方でライ角が選べるわけです。
これが大きい、私は一番アップライトのシルバーにしました。
この角度は、ルール内。

このライ角の選択で凄くかまえやすくなりましたよ~

もちろん、身長等に合わせられるよう、長さも選べます。
超おススメのピン・シグマ・パターです。
お試しあれー

2018年7月2日月曜日

進入路と戦略。

ある大家さんから、「進入路がネックで入居見学者がことわってきたことがある」というお話しを伺いました。

その進入路には、古い石垣(石の隙間から蛇が出そうな感じかな)の上に朽ちた木造家屋の空き家が2軒ならんでいます。

道路自体のアスファルトも少し古く、両サイドに側溝のある道路とは見栄えが違います。
幹線道路からちょっと距離もある。

これが車だとあまり気にならない方もおいでるでしょうが、自転車や徒歩を考えると敬遠しがちでしょうか。

しかし、これは土地取得時には安く手に入る。
土地は、売主の希望価格がついて、そのうち相場になり、さらに売れないとだんだん下がっていきます。

この時、周りの環境が加味され価格が下がっていき、どこかで安いと感じるようになる。

少しばかり、進入路が気になっても土地取得金額が安ければ、家賃も安く提供できる。
それらを気にならないようなターゲットにすれば、戦略とならないでしょうか。

私のスキップハウスシールの環境は、道路幅がせまい。
しかも、進入路の長い間ずっとせまい。
なので、相場より土地は安く手に入れました。

その分、私は家賃を安く設定して人気となっています。
ターゲットが学生となると自転車か徒歩です。
街灯さえあれば、道路の巾は問題ありません。

学生なので、引っ越しの際の荷物もしれているのでトラックも小さいでしょ。その時だけの不便で生活し始めると大丈夫です。

ここにファミリー層の賃貸にしてしまうと大きな影響を及ぼすんでしょうね。
進入路を戦略的に使えれば、これまた大家さんの強みになると思います。

2018年6月29日金曜日

柔道に見る指導。

僅差で決勝行を手に入れた日本代表。
おめでとうございます~

試合途中、セネガルとの差を知ると、戦略としてボールを回すだけにして、試合内容をそのままにしようとした。

理解はするものの、こういうルールはおもしろくない。

北京オリンピックだったか、バトミントンで次の決勝相手を弱い方にするため、サーブの時、連続でネットにシャトルをあてて負け試合にしていた。これまた、おもしろくない。

プレーする側は、ルール内でのことだから理解はするのだけど、やはりルールを見直した方がいいと思う。

今回のビデオ判定は、サッカーをより面白くしたと思いますからねー。

柔道は、判定有利な選手が逃げるのを禁止しているでしょ。

以下のように書かれています~

「指導」となる基準には、約20秒間相手と取り組まず勝負をしようとしない、立ち勝負で極端な防御姿勢を6秒以上取り続けるなどがあります。

「指導」を2度重ねると「注意」の罰則を受けます。
「指導」を受けた試合者が2度、3度と「指導」を重ねると相手に得点が入ります。

2018年6月28日木曜日

男子トーナメント低迷理由。

昨晩、片山選手の謝罪会見を見ましたが、これだけでは男子トーナメント低迷の本質に迫っていないと思います。

まずは、以下の記事を見てください。

日本の男子ツアーが日本プロゴルフ協会(PGA)から分離独立し、日本ゴルフツアー機構(JGTO)に生まれ変わって17年になる。PGA時代はプロになるには厳しいテストがあって、合格した後はプロとしてのあり方を教わる研修期間もあった。
かつてはゴルフ場に所属するプロが多く、メンバーや先輩プロの目も厳しく、日常の中で人間教育が行われていた。
それがJGTOになると、大学で活躍してクォリファイングトーナメント(QT)を通ればすぐ試合に出られるようになった。スコアさえよけれがプロとしてやっていけるようになった。それによって、人間教育が置き去りにされてしまった。
ゴルフ場以外の一般企業と契約したり、フリーの選手も増えていった。学生時代、強かった選手は初めからスター気取りで、プロになってからもあまりうるさいことを言う人はいなくなってしまった。


もともとPGAとして行われていたツアーがビジネスを目的にJGTOツアーとなり、選手の人としての育成がおろそかになったのではという記事ですね。

結果、プロたちのマナーが低下することでギャラリーが減って、今回プロアマ戦でトラブルになったのではということですが・・・

私はこう思います~
根本的にスポンサーが離れてしまう理由は、若い方々にゴルフ自体の人気がないからだと思う。

ゴルフ業界には、2025年問題というのがありまして、今まで盛り上げてきた団塊の人たちが一気に年を取ってゴルフ引退してしまうと各ゴルフ場の経営が厳しいというのである。
言い換えれば、若い人がプレーしてくれないということだ。

自分たちがゴルフをしない人たちはトーナメントを見ない、そうするとスポンサーもつかない。
つまり若い人たちがゴルフをしない理由を改善すればいいということではないだろうか。
ではなんで、若い人たちがゴルフをしないのか・・・

①企業間の接待に使用しなくなっているから、する必要に迫られない
②スポーツとして捉えられない
③金がかかりすぎる
④拘束時間が長すぎてファミリーに理解してもらいにくい
⑤ゴルフ以外の休日の過ごし方にそれぞれ選択肢が豊富
などなど

①以前は、ゴルフ接待が慣習としてあり都心から車で1時間程度の場所に数多くのゴルフ場が建設されたが、今では料亭・ラウンジ等の接待もなくなり、若い人たちは、居酒屋やスナックさえいかなくなった。
④⑤の休日の過ごし方は、ファミリーでいることが多くなって、それ以外でも画一化しないことは、それでいいことだと思います。

私は②③を改善すれば、若い人たちもゴルフをするようになると思う・・・
②スポーツとして捉えられない理由の一番は、酒を飲む人が多すぎる。全部で18ホール回るのだが、9ホール終わった段階で全員レストランに入れられ次のスタート時間まで軟禁状態となる。

テーブルに座ると、「飲み物は?」と聞かれ、生ビールを注文する人が多い。さらに新幹線の売り子のようにおつまみはいかがですか???とカートを押しておばさんがやってくる(笑)

全員車で来ているのに、平天や枝豆、冷奴にエビの揚げ物などがテーブルに並ぶのだから、びっくりでしょ。
これで先進国と言えるのかな~

さらにこのレストランには、焼酎やウイスキーなどのボトルキープが存在して、残り9ホールに真っ赤な顔で向かう酔っ払いまでいる。次のスタート時間まで長いと酒の量も増える算用だ・・・
完全に飲酒運転だろっ。おかしい。

こんなもん、スポーツとは言えん。しかもカートに乗りっぱなしでほとんど歩かない~
プロは朝から練習しているが、ほとんどのゴルフ場には練習場さえない。食事付パックなどの時は、スタート前にいきなりレストランで生ビールやるスタイルまである。

私の改善案・・・まず18ホール一気に回る。レストランへはプレーの前後でいきたい人だけ行けばいい。練習場を併設させ、組と組の間を離して渋滞をさせない。
米国リゾートスタイルのように、ゴルフウェアで来てそのまま帰るのもオッケーにして二人でも気軽にプレースタートできるようにする。

その代わり、現在のように早くしまわない~日暮れまで予約を入れる・・・ここがもったいない。

こうやっていけば、④拘束時間も少ない。

③当然、食事、酒代分安くなっていくし、このごろは中古市場が充実して道具も安く手に入るように既になっている。

こうやってゴルフ場自体が正しく改革し、それに若い人たちが賛同しプレーする、結果ゴルフに興味が出てきてトーナメントを気にするようになれば、スポンサーも少しずつもどってくるのではないでしょうか・・・

2018年6月27日水曜日

地震の予知と寿命。

徳島市は、今後震度6弱以上の揺れに襲われる確率が73%だと地元紙に掲載されていました。
これは予想できているのか、できていないのかというと、ほぼできていないということでしょう。

今年や来年かもしれないし、35年たってもこないかもしれない。
ということ。

この予測をみていると私の寿命のように思えてきました。
私は現在、55歳・・・今後30年で死亡する確率73%と捉えると良く解る~

50代で死ぬかもしれんし、平均寿命まで生きるかもしれん、さらにもっと生きるかもしれん。

つまり、どちらも・・・いつかわからんということだ(笑)

取引先の会長が以前、私に教えてくれました。
よっかわさん、人間には3つの原理原則があるんでよ~

①人は必ず死ぬということ
②その死がいつかわからないということ
③人生は一度きりということ

③は信仰によっては輪廻があるのでひとまず除外します。
①のいつか死ぬというのは、皆知っている。
ただ、それを意識して生きているかどうかの違いでしょう。

やはり、やっかいなのは②のいつ死ぬかわからないという真実。

大病を患った患者が、医師からこの治療を続ければ20%の確率で5年以上生存していますっと告げられる。
言い換えれば、80%の確率で5年以内に死ぬということですね。
こういわれても、まだいつ死ぬかわからない。

この時点で、予測し仮定してみましょう。
80%の確率で5年以内に死ぬのだから、半分の2年半なら生きられると仮定し、その後の人生はおまけ予備だとします。

最後の半年は治療もキツイだろうから、あと2年・・・
会社と家庭のその後の段取りを一つ一つ丁寧に計画していったとして、そのあとどうするか???

あそこに行ってみたかったとか、これが食べたかったとか、親交の深かった方たちに別れを告げていくとか、考えてみる。

しかし、このケースは、よくよく考えてみると・・・この治療をすればという大前提がある。
治療には副作用があるので、味覚障害や体調不良でその気になれない可能性が大きい。
親しいかった方々、お世話になった方々に、この度寿命がやってくるようです、なんて話もしずらくないだろうか・・・

では、くも膜下出血等に見られるように、朝「行ってきます」と元気に出て行ってその日、帰らぬ人となったというのはどうか。
子育てが終わった、私はそっちがいいな~

突然だったなーみたいな・・・
なので、私は若い時からその準備をしていたように思います。

いずれも予知はできない・・・地震もいつくるか、わからない、どの程度準備しておくか???
それが生き方、命の使い方・・・なんだと思うんです。

2018年6月26日火曜日

盛り上がるW杯に大衆とメディア。

 「ハリルのやるサッカーに全てを服従して選ばれていく、そのことの方が僕は恥ずかしいと思っているので。自分を貫いたという自分に誇りは持っています
(4月1日収録のインタビュー)。


TV番組で本田選手がそう語っていたのですが、その後ハリル氏は解任。
重用しないことを理由に本田選手や香川選手をが中心になってハリル氏への反発を強めていったと報道されているが、事実は協会が詳細を言わないのでわからない。

選手とのコミュニケーション不足が、なんで開幕2か月前に判るんだろうか???
自分が代表から選ばれなかったら、監督を変えれるんだろうか???

そんな国に、次有能な監督が就任してくれるだろうか???

W杯開催前は、ベテラン選手への批判があったように思う。
勝てないと思っていたコロンビア戦に勝利したことで風向きは変わり、さらにセネガル戦において本田選手が得点すると、「ごめんなさい」などの謝罪ツイッターが出る始末・・・

大衆のいい加減さには感心させられます。
メディアも持ち上げ水を差さないよう報道。

このような大衆とメディアの一体感はもろく、怖さを感じますね~
ハリル氏を解任した理由を明確にするよう協会はするべきだし、それと今回の日本チームの活躍とは関係ないとするべきでしょう。

勝てば、なんでもいいというのが、一番駄目なんですよね。
こういった組織作りは、学生も含めて各スポーツ界に影響すると思います。

W杯が終わったら、監督の解任理由の真実を明らかにして、日本代表の監督の立ち位置というか、心構えと権限を明確にした方が、後の後輩たちのためになると思うのです。

W杯は未来へずっと続くでしょうから・・・

2018年6月25日月曜日

「はれのひ」粉飾決算がなぜできる?

「はれのひ」(横浜市)=破産=が売上高を粉飾した決算書類で銀行から融資を受けたとされる事件で、詐欺容疑で神奈川県警に同社元社長、篠崎洋一郎容疑者(55)が逮捕された

っとありまして・・・いわゆる粉飾決算なんですね。
決算書を粉飾して銀行から融資を引き出したという詐欺行為・・・

粉飾決算がなぜ見抜かれないのか?ということですが、黒字を赤字にすると税務署、国税局が調査や捜査に入ります。

しかし、赤字を黒字にして納税すると税務調査や国税局捜査は、つっこんでこない。

小規模ゼネコンなんかで赤字だと入札に参加できないので、決算を粉飾して黒字化、納税して入札資格をとったなんて話を聞いたことがあります。

黒字を赤字にすると、年貢のがれということで厳しい調査(強制もある)があるのに対して、逆は誰もモニタリングしないことが粉飾をしやすくしているのではないでしょうか。

金融機関は、企業に対して提出書類を求めるだけで判断しなくてはならず、経理事務所に乗り込んでいって決算の裏付け調査なんてことはできない。

基本的に、企業が提出する決算書を信用するしかない。
これに会計事務所が絡んでいれば、ほとんどわからないでしょうね。

金融庁が先頭に立って、融資の際には金融機関等が決算書の裏付け調査が必須でできるようしたらどうでしょうか。
しかし、国税庁がいやがるんでしょうね。

そこが問題の本質ではないでしょうか。。。

2018年6月23日土曜日

大塚家具と創業家。

19日付けの『デイリー新潮』の記事では、今月1日に東京・有明本社において、各店の店長の前で大塚久美子社長(50)が人目もはばからず号泣し「もう、潰れるか、買収されるしかないのよ……」と発言したなどと伝えるとともに、業界紙記者の話も交えて同社の様子について報じた。

とあります。
大塚家具・久美子社長は事実と異なる内容があるということで、抗議対応を考えているとのことでした。

大塚家具は、またまた、大赤字が出そうで株価も下がり続けているようです。

親子の対立が表面化して株の取り合いになり、経営権は久美子社長に渡り、父側は同志を率いて匠大塚を創業という結果になった。

本来、創業者の父方が圧倒的に持ち株で勝つと思えたが、相当数が久美子社長側にまわったという不思議な結果となった。

私はこの時から、大塚家が株主に狙われていると勘ぐっていました。
親子を分裂させて、その後業績が落ちて久美子社長を追い出せば、創業家はいなくなり、企業資産を自由にするのが目的かもしれないとふんでおりました。
(いつの間にか創業家が追い出されるケースがよくある)

今のところ、そのストーリーに沿って動いていますね。

久美子社長就任当初からピンとくる戦略もなく、どれくらいでどうなるんだろうとみております。
創業家がいなくなったとして・・・どうなっていくか興味あります。

物言う株主は、ホワイトナイトばかりではないんですよね。

2018年6月22日金曜日

さらに・・・ざんねん。

高槻の小学校ブロック塀倒壊の件ですが・・・

その校長は21日、3年前にブロック塀が危険だと外部から指摘を受け、市教育委員会に伝えていたことを明らかにし、市教委が現場を確認したが、安全だとしていたという。

っとあります。
呆れてものが言えない・・・

市関係者らによると、危険を指摘した講師は防災アドバイザー。
この人の話を聞かないなら、なぜ呼んだんだろう???

市教委が16年2月にブロック塀をハンマーでたたくなどするテストを実施して、安全である、と学校側に伝えたという。

ひかえが無いのは一発目視で解る・・・その時点でアウトだろ。
鉄筋はそれ専用の機器を使わないと解らない・・・

だいたい専門知識のない建築士でないものが、点検したのではないだろうか???

っていうか、防災アドバイザーの話を聞いた校長も結局委員会に報告したという段階で終わっているというのも納得いかない。

校長にも責任を取る気がない・・・

ここまで権限がないなら、教室の中も不具合だらけだろうね。
助かった命だと思う、ざんねんでしかたない。

2018年6月21日木曜日

耐火改修が不要に???

今まで耐火補強をしなければならなかった3F建て空き家に対して、一定の防火性能を持たせるだけでいいという規制緩和の改正建築基準法が成立したそうです。
訪日外国人客用・宿泊先確保や待機児童解消につなげるためとのことだが、ホンマはオリンピックに備えようという動きだろうね。

民泊もそうだが、当初はかなりの問題が出る思う。
大きな災害にならなければいいが、こういうオリンピックに間に合わせるなどの理由は、少しリスクを含んでいると思いますね。

規制緩和とは聞こえがいいのですが、長距離バスの安全性・タクシードライバーの低所得・非正規雇用の増加・商店街や酒屋にタバコ屋の商店消滅・モラルのない弁護士事務所乱立、カードローン破綻者など弊害がいつも付きまといます。

私は、一定の規制容認派でありますが、待機児童問題だけは早急になんとかしてほしいと願っています。

2018年6月20日水曜日

ハメスロドリゲスのケガ。

ひとまず、コロンビア戦の勝利おめでとうございます。

もちろん、見ておりましたが、残念だったのは・・・
ハメスの動きでした。

左ふくらはぎを痛めて別メニューで練習していたそうですが、あの状態なら出ない選択が正しかったのではないでしょうかねー

ほとんど動けず、恐る恐る歩いているという感じでしたでしょ。

交代したキンテーロの動きが良かっただけに、ハメスが出てきてコロンビア選手の動きが悪くなったと岡田元監督も言っていましたね。

前回のような元気いっぱいのハメスを見たかったですね、そしてそれに勝利したかった~

ポーランドがセネガルに負ける番狂わせにより、次セネガルに勝てば決勝進出は現実性が帯びてきますね。

2018年6月19日火曜日

あのブロック塀はひどい。

高槻市で大きな被害が出ています。

道路に面したプール際の擁壁に8段も積まれたブロック塀、ひかえ壁はなく、横鉄筋はなく、縦鉄筋も擁壁に強く緊結されておらず、道路との高低差があるため高いところから崩壊し、児童が犠牲になってしまった。

数々の地震に襲われるたび、法改正をし耐震性を強化するようやってきたのに、校舎・体育館以外は対象外だったという・・・
はっ~

あれだけブロック塀は危険だと言ってきたのに、8段も積めばどうなるか一目瞭然だろうに。
犠牲になってしまった児童は、人災であり、市・学校側の責任は免れないし、国の指針にも問題があったと思う。

ひかえ壁があり、横も縦も鉄筋が正しく施工されていれば、あのような崩壊にはならず、犠牲にならなくて済んだと思って・・・
悔しくてならない・・・

一般の住宅なら、まだしも。学校の塀。

登校するグリーンベルト上を先生に言われた通り、歩いていた児童のことを思うと・・・たまらない。。。

校舎・体育館だけでなく、国をあげて学校全体の耐震性を根本から見直し、大きな予算を組むべきでしょう。

オリンピックやカジノのような大きな国家予算に群がる連中は、こういった一番大切なところをコツコツやらない。

これでは、先進国とは言えないですよね。

2018年6月18日月曜日

ミケルソンの驚きのコメント。

愕然としました・・・何が起こったのか一瞬良く解りませんでした。
全米オープンでミケルソンが、グリーン上を転がっているボールを打ったのです。

アナウンサーも解説者・矢野東選手も絶句、「凄いのを見てしまった」と言っていました。

ミケルソンは、全米オープンのグリーンの難しさに8番から11番まで連続ボギー。
12番はなんとかしのいだが・・・13番。

ピンハイからのパットはコロコロカップを過ぎてさらに加速。
グリーン上から出ていく模様。
それをいそいそと先回りして転がっているボールをカップへ打ち返してしまった。

ユーチューブで見てください。
ミケルソン、全米オープンで出てくるでしょう。

私は、彼があまりに理不尽なグリーン設定に追い込まれ、パニックになったと思いました。

ところが、彼のコメントは、そうではなく・・・
あのままボールがコロコログリーンから出ていくより、2打罰払ったほうが得策だと思ったとコメントしたんです。

このコメント方が余計に驚きました。
さらに、全米オープン競技委員の判定もなんと2打罰と下した・・・
なんやこれ、ありえへんわ~

この先、あごの高い地獄のバンカーに入ると解ったら、転がるボールを打ってバンカーに入れないようにして2打罰払えばいいということです。
もはや、ゴルフ競技ではないでしょ。

ミケルソンはトッププロとして輝かしい成績をおさめている選手ですが、このプレーというより、このコメント内容で台無しにしてしまったと感じます。
(プレー自体より、この考え方の方が恥ずかしいということです。)

ゴルフをされる方なら、良く理解されると思いますが、突然トラブルに襲われパニックになったり、魔がさすことがあります。

上手くいかない苦痛にずっと耐え続けるからこそ、練習の成果が出た時の喜びはひとしおなんですね。

15年以上も前なのに、私はいまだにゴルフでの心の傷があります(笑)
月の宮でバンカー脱出に11打、四国カントリーの2段グリーンで7パット、コートベール1番ホールだけでOB7発、ホールアウト後、誤球に気づくなどなど。

そこに行けば、今もその時のパニックを思い出します。
今回のこのルールは失格に改正すべきだと思います。

2018年6月15日金曜日

本日は、仕様打ち合わせ。

共同住宅にしろ長屋や戸建て賃貸にしろ、「仕様打ち合わせ」というプロセスをふみます。
色決めや仕様建材の確認を一つ一つしていきます。

特別要望がない場合などは、こちらで2パターンぐらい、あらかじめプレゼンを作成しておいて、それを基準に決めていきます。

大家さんごとに、特徴が出てくる瞬間ですね。

そんな見方もあるのか、とか・・・その組み合わせは考えたことなかったが案外いけるかも、みたいなお話しになっていきます。

ご自分の住む住宅でない分、冒険もありですし、一般ウケするのを選択するのもありです。

早くて1時間、長い場合は2日~3日間ぐらいかけるケースもあります。
少しでも良くなればということに割く時間は、とても大切で私たちも楽しみながら進めています。

2018年6月14日木曜日

日朝会談に期待。

米朝首脳会談の合意内容について、かなり悲観的なことを言う人たちがいますが、米国も北朝鮮も一度決まった合意文書を都合で変えてしまう過去から言って、会談が成功したから今後上手くいくというものでもない・・・

なので、会う⇒話を進めるっというだけでも、良かったのかも。

北朝鮮には経済制裁は完全に効いているので、こうなったんですよね・・・
気をつけないといけないのは、結果が見えないうちに相手側にお金が渡ってしまうとまた元通りになるのでは。

日朝会談が実現しそうだということですが、はっきりとお金の話を戦後賠償も含めて提示し、合意したなら拉致問題解決後すぐに支払うという単純なストーリーで進めていった方がいいのではと思います。

お金の提示をせずに、拉致問題解決後話し合うというのは、現実的ではないと思うのですが・・・
でも本当にラストチャンスですね、小泉元総理もホスト役を買って出てほしいです。

2018年6月13日水曜日

賃貸商品のいろいろと人生設計。

大家業と申しましても、節税のための方もおいでますし、それで生計を立てられている方もおいでます。

相続などで広い土地を数か所入手したなら、選択肢はいろいろあるでしょう。
しかし、50坪の土地一つだとしたら、どうでしょうか。

賃貸事業の借金は、総額リスクと月々の返済リスクと両面から考える必要があります。

何棟も所有し、償却が完済している物件などがあると、全体の事業リスクは格段に減りますが、ほとんど借金で賄う計画ですと、総額リスク・月々返済リスク両方背負わなければなりません。

普段、サラリーマンとして働いている人たちにとっての総額リスクはその方の人生に大きな影響を与えかねない。

そんなときに、2戸1戸・ガレージハウスや戸建て賃貸つまえるハウスなどは、総額が抑えられてとっつきやすいのではないでしょうか。

働きながら、若いうちに着手しておけば、中年になったころには償却が終わるはず。

1物件でも償却が終われば、次の償却スピードが速いので定年までにもう一つ着手できて、定年後はそれらが年金に足されてなんとかやっていける~

定年後の人生は、若いころに着手、中年で加速、定年で完結。
定年から着手したのでは、間に合いませんね。

それは月々の入金を使わずに完済させるのが、リスクヘッジになっているからなんでしょうね。

2018年6月12日火曜日

米朝首脳会談一色。

朝から米朝首脳会談のニュース一色ですね。
金委員長は、珍しく緊張した面持ちでしたね。

金日成、金正日に続く同族支配3代目。

長男は早くから独裁体制に異を唱え父・金正日とは距離を置いていましたが、結局殺されてしまいました。

二男はおとなしい性格だそうで、父・金正日はだいぶ前から現委員長・三男に跡継ぎを決めていたようでした。

やはり、経済制裁は、完璧に効いたと思いますね。

思想が近い文大統領が仲介役になった感じですが、米国側がトランプでなくヒラリーだったら実現していなかったかもしれませんね。

玉川さんは韓国に駐在する米軍の在り方を変えたいトランプ側の意向と追い込まれた金委員長の思惑が合致したようなことを言っていましたね・・・それもあるでしょう。

米国は大統領を支援する団体、特に武器関連企業等のゆるやかな支配力が大きいので、今回の行方はオバマ・ヒラリー支援団体とは違う内容、結果になるかもしれませんね。

日本の拉致問題までには、まだまだ険しいと思いますが、要はお金の額の摺合せ次第といったところでしょうか。

トランプは、いいところとダメなところがはっきりしていて、わかりやすいっチャーわかりやすい~

でも、期待したいですね。

2018年6月11日月曜日

大家さんと鳴門カントリーへ。

昨日は、現在建築中の大家さんのお誘いをいただき、鳴門カントリーへ行ってきました。

私は38歳でゴルフをはじめまして、5年間ひたむきに打ち込んだ後・・・
去年までご無沙汰でした。
ですので、鳴門カントリーは15年ぶりでございます。

距離はないのですが、トリッキーで狭いところもあって、難しいですね。

今日は順調に80台で回れると思った矢先、上がり2ホールだけで7オーバーとなり(笑)
最終スコア90でまたも切れませんでした~

雨が18ホールまでもったので良かったですが、天気がいい日は眺めが良さそうでしたよ~

2018年6月9日土曜日

上手いだけでは駄目ですね。

永久シード片山選手が、プロアマで同組の招待アマを怒らせてしまったようです。
原因・詳細は、これからでしょうが・・・

やりかねないと正直思いました。

私は、兵庫・岡山・高知でのトーナメントには何度もギャラリーとして観戦に行きました。

ティーグランドでショットを打ちながら大声を上げたり、ミスショットをした際にクラブでキャディーが背負っているバッグを強打したり、パターをぶん投げる~

とにかくきげんのいい時はいいのだが、基本マナーは悪いです。

片山選手にクラブで背負っているバッグを強打されたキャディーは現在、松山選手について大活躍しています。
このキャディーとのやり取りや関係性は、現在の松山選手と全然違います。

スコアが悪いとホールアウト後のインタビューも口をとがらせてイヤイヤ答える場面もありました。

遼くんが自分の成績も振るわないのに、トーナメントのため積極的に動いているのに、大先輩としてなんの手助けもないどころか、こんな失態で足を引っ張る。
さらにプロの中に、プロアマ自体いるの?みたいなヤツまで出てきて・・・

プロアマの本質から米国へ行って勉強してこいっ。
だから男子トーナメントは人気が落ちてるんでしょ。

世界の目で青木さんにお灸をすえてもらいましょう~

2018年6月8日金曜日

所有者不明の土地有効利用へ。

昨日の地元紙に、所有者不明の土地を有効利用するための特別措置法が来年6月までに施工されるとあります。
相続後の未登記などで持ち主の解らない土地は全国で九州の面積を上回っているらしい。

荒廃を招き景観の悪化、災害復旧の支障になる恐れあって、さらに高齢化で今後このケースが増えるということなんですね。

土地の使途として地域住民が利用できる公園や診療所などを想定しているようです。

空き家対策に加え、この特措法、有効利用ができそうな気がしますね。

2018年6月7日木曜日

住宅建設現場にAIロボット。

地元紙に掲載されていました、先進技術のAIロボット。
このロボットは天井に貼る石膏ボードを施工するそうです。
大手ハウスメーカーが2020年から実用化を目指しているそうで、将来性の高い取り組みだと思います。

大工さんの仕事なのですが、高齢化が進んで壁に貼るより上を向いて作業する天井貼りは負担が大きいんですね。

私たちの賃貸建物は、省令準耐火仕様にしているので、一般の住宅用より厚みもあるし重たいんです。

こういうロボットが普及すると職人の現役年齢も伸びるし、女性でも可能になってくる。

人口減少をまかなう取り組みは、あちらこちらで進んでいますね~

2018年6月6日水曜日

レオパレス問題は、ガイアの夜明けから。

レオパレス21の法令違反の疑いが発覚、テレビ東京「ガイアの夜明け」取材がきっかけだった~
っと出ています。

法令違反の対象は、なんと全国に915棟まで膨れ上がっています。

発覚した経緯として、「3月と4月にオーナーから指摘を受けたため」と説明していて、それらはテレビ東京の番組が取材したオーナーたちだっだ。

番組は、独自入手したレオパレス21の内部文書をもとに行っていたそうで、関係者の証言では、この件は20年くらい前から問題になっており、社内で隠蔽・放置されてきたものだといっている。

「3月と4月に指摘を受けてわかったというのは嘘?」との質問に、関係者は「ウソといえばウソ」と答えたということだが。

現場の様子からして、図面の記載漏れとか、検査体制の不備とは思えず、見えない部分の手抜きによる工期短縮とコスト削減が原因と推測するのが自然でしょうね。

なおしゃーええのと、ちょっと違うな、大手だけに・・・

徹底した原因究明と意図的か否かについても徹底追及しないと、この企業に限らず、国家全体の他の建物の品質についても疑っていく必要があると思います。

勝利至上主義、拝金主義もこの際考え直す時に来ていると思う・・・
ホントはプロセスが一番大切だと思いますけどね。

2018年6月5日火曜日

苦悩する地銀たち、島根銀に改善命令検討。

島根銀行は純利益が前期比38.5%減となり、業務純益が赤字に転落・・・金融庁は、業務改善命令を出す方向で検討。
っとあります。
スルガのような不正融資による行政処分ではなく、今後人口減少が顕著な地方での典型的な業績不振ということですね。

よく言われるのが、鳥取・島根・高知・徳島というグループ。
人口も少なく高齢率も高く経済市場もドンドン縮小している。

今回の島根銀行の頭取は大蔵省出身。
地方銀行の頭取は、日本銀行や大蔵省が多い~

あぐらをかいた経営とは言わないが、ルートの違う若手経営者でないと、これからの経営は難しいでしょうね。

また、これらが破綻や再編になりますと、債権が新しい銀行に移ります。

私たち大家・借りた側は、金利の変更や追加担保の要求なども想定して事業計画しなければならないと思いますね。

2018年6月4日月曜日

誰をどんな気持ちにさせたいか。

新聞広告でのお問い合わせの中に、スキップハウス・ガレージハウス・つまえるハウス、なんか面白そうだけど、どんなん???

みたいな、なんとなくのお問い合わせをいただくことがあります。

大家さん側が、単身者向けの共同住宅でいくとか、或いは3LDKの長屋でいくとか、戸建てかとか、漠然としているわけです。

これは、ケースによれば至極当然な状況だと思います。
それように土地を購入したわけではないので、どうしようかな?

もっと言えば、何かした方がいいのかな?
ぐらいのノリといいますか。

ここから、いくつか見学するうちに何かに惹かれ、どこかに魅力的な差別化を感じて動いていく初期行動なんでしょうね。

サブリースが大きな市場となったのには、「任せればいいのか+保証があるのか」といったリスク回避のイメージが一番だったと思います。

しかし賃貸事業なら、根底には誰をどうやって喜ばせようかという大家さんの気持ちがカタチになって入居者に伝わっていくものですし、リスクがなくなることはありません。

画一的な商品とサブリースというしくみだけでは、かえって大きなリスクを背負っていることにならないでしょうか。

誰を、どのように・・・大切です。
最初、どうしたもんかな~これでいこうかに変わっていくプロセスを時間をかけて楽しんでほしいと思いますね。