前面道路に私設菅あり。

 先月でした・・・OB大家さんが新たに土地を購入されるということでご連絡をいただいたので、さっそく前面道路の給水本管をお調べしました。

水道局ではその道路には公設管がなく、何本も私設菅が違う持ち主でそれぞれに埋設されておるとのことでした。

その中で「引き込み可能な私設菅もあるけど持ち主の承諾が必要」とのことでした。

土地仲介業者に相談しますと、売主の方で私設管の承諾印をもらえることになり、その承諾書類をご用意することとなりました。

老後2000万円問題。

 2019年に金融庁が発表しました、「老後30年間で2000万円が不足します」という試算。

当時の大臣が「受け取らない」とか言っていましたが(笑)この試算には根拠があるわけです。

2000万円を保有している割合は50歳代で18％しかなく年齢が高くなるほど割合は多くなりますが、貯金が100万円以下という世帯も多いみたいです。

2000万円あれば安心という訳ではなく、年金や特別出費に足しながら生活していけば2000万円が日々減っていくのを感じながら暮らしていかなければならず、これほど不安なものはないと思うんです。

このことから貯めた2000万円を使わずに日々暮らすことができれば問題ない訳です。

定年後も元気で働けて月々黒字ならいいですが、普通に病気と向き合い始める年齢ですから、働いた所得は余分・贅沢費としたいところです。

そーしますと、定年後の月々収入は「家賃」ということになると思いますが、ここで大切なのがローン完済しているか、売れば黒字か、ということだと思います。

建物は竣工後、日々劣化していくので「メンテナンス費」も貯めつつ使うにはローン完済でないと不安定ですよね。

私自身、ここんとこをよーく考えて「売れば黒字か」で借金しています(笑)

メーカーの選定。

 本日、外壁サンプルを整理しました～単価の改定で有利な品番を多く残しました。

現在は2025年3月末まで納品を境に各建材メーカーの値上げ話もチラホラ出ていますので、値上げ割合によっては思い切って採用メーカー自体を選定し直すことも大切ですー

外周工事も大切。

 入居募集時の見学において、「パッと見」でガクっとなって減点されないために建物以外の隣地境界壁等にも気を使いたいですね。

今回、藍住町での GARAGE HOUSE Ⅱ でも隣地との境界に新たに基礎＋フェンスを施工しました。

境界壁が新しくて奇麗だと期待も膨らむものですー

土間コンクリートですと境界手前で止めたりすることもできますから、隣家所有の壁を境界壁とすることも可能なんですね。

その時は比較的新しい壁か、どうかが判断材料となると思います。

人気ウイスキー売り出し中 !

 広告を見たのですが、人気ウイスキーが今発売されていますね。さっそく正月用に買っといてと妻に購入を依頼～

お一人様3本限りということで山崎12年・2本と白州12年・1本を購入しました。

ホンマは山崎18年を購入するよう要求したのですが、桁が違うと却下されたとです(笑)3本足しても届かん価格。

利き酒でも間違えていましたが(笑)あまりに少量なのでわからんかっただけでやっぱり18年がいいですよね～ざんねん・・・

年収の壁問題。

 予算委員会中ですね。

年収の壁問題も変えようとしておりますが、壁がいっぱいあるんですよねー

106万円の壁を取っ払うという話で手取りが減る方がいますよね。手取りを増やすといわれて国民民主党に入れた方は「あれっ」てならないですかね。

そもそも壁がなんでこんなに多いんでしょうか(笑)

メガ大家・ギガ大家(笑)

 不動産投資に対する融資審査のハードルが最近どのように変化してきているか、グッグってましたらメガ大家・ギガ大家なるワードが出てきました。

どーやら10年以上前にアパート・マンション投資がブームになった際に素人向けセミナーなどでそういう言い方をしてたみたいですね。

まぁ「1物件1法人融資受けてメガ大家目指しましょう」なんて、融資額を増やしたい側が煽ってたんでしょうか。バブルの時もそんなんでしたよね。

10億円以上の不動産投資がメガ大家、500戸以上保有の投資をギガ大家とか呼ぶみたいですが、全く意味ないと思います !

その投資額の基準・根拠は ? 20年後の利回り見通しや負債は引いてるの ? と聞きたいですね(笑)

不動産投資において一番大事なのは融資を引き出すテクニックではなくて大家の経営力なのは明らかです。

経営力というのは人それぞれ能力が違うのでその人に合った投資額・投資先があり、経営方針・理念というものがあるはずです。

わたしは誰が買っても同じ価値のものに投資はしません、新たな価値創造行動こそが経営力を生むと思うからです～

シニア層、黒字リストラ。

 経済ニュースに企業リストラを多く見るようになりました。以前は赤字解消のための人材再構築目的だったように思います。

今は世代交代＋組織新陳代謝等を目的とした黒字リストラが多いようです。そーなりますと対象者はシニア層です。

若年世代もいずれシニアになるしこの傾向は強くなっていくと思われるので他人事ではないはずです。

終身雇用制度が崩壊した今は人生全体の経済設計を描けてないとシニアでリストラにあってから行動しても遅いでしょう～

だから若年世代にも投資セミナー人気があるんでしょうけど、それはそれでリスク高いと思いますねー

マイナ保険証。

 マイナ保険証を使用するようになりました。暗証番号だけでなく顔認証も試してみました。

先日、受診したところで高額医療制度の年収ランクをお調べしてもよろしいか ? と聞かれ・・・どうぞといいましたらなんと数十秒で判明しました(笑)

今後、このマイナンバーで一元管理されるようになるでしょうね。

信用できない、情報が洩れると抵抗したいところですが、いずれ利用しないと不利となるようなシステムになると思います。

これで国家は最終的に税収だけでなく、個人資産・借金・病歴・学歴・職歴・交通違反・犯罪歴・裁判歴に趣味嗜好等々、完全把握するようになるんでしょうかね～

新たな顧客を生み出す賃貸。

昨日、散髪に行ってまいりました。年々頭髪は薄くなって散髪時間は短縮されています(笑)しかし、ここでも値上げであります・・・

散髪屋のおじさんが「同級生がここんとこ亡くなってなー」とおっしゃっていました。聞けば昭和23年生まれの団塊の世代でした。

 2025年にはこの団塊の世代が、スッポリ後期高齢者に入っていくみたいです。そーしますと、賃貸物件の相続というものがこれから出てきますよね。

物件によれば空室(昭和な生活空間)だらけの赤字もあれば、一等地で売ればまぁまぁいい感じになるものもあるでしょう。

安く買い手がついた場合、新オーナーは家賃を思い切って下げて対抗してくるでしょうね。

わたしたちに今求められているのは、こーいった物件とは根本的に比較できない高付加価値を持つということではないでしょうか。

入居者、つまり新たなファンを生み出す賃貸を創造すればこの問題にも対処できて経営が安定すると思うんです～

違いがわからん男(笑)

 昭和TVCMでおなじみでした作家さんなどがコーヒー飲む姿が映ってナレーションが流れるんですね「違いがわかる男」と。

久しぶりに行ってまいりました・・・

カウンターに2000円を払って利き酒であります。山崎・山崎12年・山崎16年の3種類 ! 山崎18年でなく16年です。その違いの説明も受けましたが既に忘れました(笑)

ピタリと当てますと山崎12年ミニボトルが賞品としてもらえるんですが、何より「違いがわかる男」というお店での評判に価値がある訳であります。

はい、その通りです(笑)「違いがわからん男」としての店評価が決定づけられました～

ん～わからん(笑)

本日、お引渡し。

 この写真は2023年2月に撮影したものです。OB大家さんと一緒に初めて現地視察した日になります。

約3000㎡の敷地に建物やアスファルト等々が残っていました。

このあと、ここに何をどれだけどーゆーふうに建てるか、新計画をOB大家さんといくつか案を練っていきました。

こちらは解体工事が大方進んだ時に撮影したものです。

行政書士・測量士の方々と都市計画法による建築許可申請の打ち合わせ風景です。

給排水計画に仕上がり高さや外周工事の詳細を決定して役所と事前協議していきました。

あれから1年10か月後・・・

竣工を迎え本日お引渡しとなりました。

荒地で朽ちかけた建物を解体・整地→都市計画申請→外周工事→確認申請→着工→竣工→外構→引き渡しして、ここで1戸1戸に生活がはじまると思うと感慨深いものです～

防犯カメラ設置。

 弊社事務所、只今防犯カメラの設置工事をしております。

何を今更というお声が聞こえてまいりましたが(笑)

近所で事件があったり闇バイト事件等、物騒な世の中になってまいりましたので、少しでも抑止力になればと思い防犯カメラ＋人感照明を事務所に設置しておきます。

新規分譲地の売れ行きは。

 日課のウォーキングは事務所からスタートの昼間にしました、その途中新規分譲地があります。

もう1年以上前かな、造成を始めた時から横目で見ておりましたが、この間前を通ったら10区画中2区画しか売れておりませんでした・・・

新規分譲地が売れますと新築住宅が建ちます。

第一次取得者といいまして、業界では既存住まいを解体して建て替えする新築とは区別しています。

この新規分譲地の売れ行きは1年後の注文住宅新築戸数のバロメーターともなります。

わたくしの個人的見解では、持ち家願望を持つ若い世帯はまだまだ多くいると思いますが、建築費＋物価上昇で住宅ローンが組めない世帯層が増えているように感じていますー

2025上半期・施工スケジュール。

 大型案件の竣工を迎えて2025年上半期の施工スケジュールを組みました。基礎工事と木工事を中心に職人さんを振り分けて竣工時がちょっとずつずれるように組んでいきます。

これで2024年12月～2025年6月ぐらい迄のおーよその工程が決まって、あとは細かく調整しつつ進めてまいります。

弊社物件・藍住町でのNEW GARAGE HOUSE Ⅱ は、久米監督にお客さん工事とお客さん工事の間に割り込んで(笑)入れてもらい2025年2月着工→3月建て方で進めていくこととなりました。

担当大工さんは以前の会社からのお付き合いで気の知れた職人さんであります。

未だに図面だけでは創造・妄想とは違うイメージ部分が出てまいりますので、そんな時わたくしの急な要望に快く答えてもらえる ? 大工さんであります(笑)

よろしく !

ウォーキングへ。

 わたくし毎日1時間程度ウォーキングするのが随分前から日課になっています。

夏からは自宅に帰ってから家の周りを歩いていましたが、最近夕方は冷えてきましたので、事務所周りを昼間歩くようにしました。

こんな晴れた日は薄っすらと汗をかいて気持ちいいですー

年々歩くスピードが落ちているようなので意識的にタイムを計っております(笑)

相対的貧困率1位の徳島県。

 先進国の中では貧困率1位の日本。その日本の都道府県別で徳島県は4位らしいのですが、相対的貧困率は1位だとか。

相対的貧困率とは「中位所得500万円としたら250万円以下の所得層割合」ということですから、徳島県は貧困層も多いし貧富格差もあるということでしょうか。

弊社お客さん・大家さんの単身者向け SKIP HOUSE 1K＋LOFT (単身者向けといっても部屋は広くて設備も充実) が凄く人気なのですが、車2台分用意しているせいなのか、二人で入居される方が多くいるとお聞きしました。

二人合算すれば家賃割安で今よりグレード高いところに引っ越せるということなんでしょうかねー

とにかく、徳島県の貧困率は改善する兆しが見えてないので、優良企業勤めや高所得・安定所得層をターゲットの基本にして、この広めの単身者向けで「二人でもウエルカム」戦略も有りだと思います。

この時、1戸・駐車場2台分確保と🅿料金のお得感も演出しておきたいところです !

新設住宅着工戸数・徳島県。

 2024・年明けから春先までの新設住宅着工戸数は低迷しておりましたが、夏ぐらいから少し増加傾向にあるみたいですね。

増加といっても人口減少＋景気低迷＋物価上昇等々で数年前と比べますと、業界的には「暇」だろうと思います。

弊社は有難いことに現在2025・年明けより6か所で24棟・34戸新築予定しております。

着工戸数は年々まだ下がっていきますが、業界人の「暇」という感覚は徐々に慣れていくと思われます(笑)

大谷さんがMVPを今年も連続で取りましたね。

来年はサイヤング賞を取ったらとか・・・ホームラン王と最多勝利投手とか両方取りましたとか、歴史的偉業が実現しても慣れてきましたもんね(笑)

来客用余りを一つ減らしてみた。

 先日、中央郵便局の駐車場通路がせまく止めにくかったというお話をさせてもらいました(笑)ホンマにせまい～

本日、OB大家さんと新規2025年計画の駐車スペースについて打ち合わせておりました。7台止められて通路が6m端っこ駐車場は隣地壁と道路側になっています。

来客用が1台確保されていましたが、その1台減らしてでも駐車幅を広く取りたいと変更されました。

向かい側にまだ来客用があったのでそうしたのですが、これにより隣地壁際駐車スペースは4500、他も3000取って余裕になりました。

これでバック駐車が苦手な方もアルファードを一発駐車できるでしょう～

合併浄化槽の配置。

 戸建て賃貸が連棟していく場合、建物間に合併浄化槽が埋設出来たら前面駐車場側がスッキリする場合がございます。

この時、5人槽であれば1350程度間隔を取れば埋設できます。

しかし、隣棟の分割敷地に入ってはいけないのでギリギリとなるため先行埋設します。

建物の位置を正確に出して埋設スペース詳細寸法を確定させて基礎工事前に埋設完了しておきます。

高さ関連は最後フタで微調整すればスッパリと収まります～

駐車場通路の寸法。

 先程、請負契約書に貼る収入印紙を購入するために中央郵便局に行ってまいりました。

が、駐車場のなんとせまいこと(笑)

帰りには、後ろまで下がってない車が前にあって必死に切り返しを繰り返しました・・・また一番奥に止めようとしている車も何度も切り返していましたねー隣地壁等が横にある場合は500ぐらい余計に幅を確保したいものです。

この駐車場は通路幅が狭すぎて止めにくいんです。

駐車幅に注目されがちですが、通路幅も注意が必要です。6mあれば切り返さなくて大丈夫ですが、4mだと駐車幅によっては切り返すことになると思います。

こーした駐車場の止めやすさや見た目も入居率に影響するので気を付けたいところであります～

土地取引前のプランに奮闘中。

 OB大家さんの新計画プランでうまく配置できたら土地取引を進めていくということで急遽配置しました。

敷地は座標があったのでそれで配置していたのですが、その中に道路として寄付したところがあるらしいと今朝新情報いただきました(笑)

結果、その基準点らしきところを発見 ! 除外して配置しなおしましたが、なんとかうまく収まりました～

取引前ですと様々な情報がプラン中にあとから入ってくることが良くあります。

新規給水引込の場所が遠いとか、排水は横断するようになるとか、今ある既存の境界がはみ出ているとか・・・

でも一つ一つ丁寧に調べて方法を選択していけば何とかなるものです。

採光面積と距離。

 昨日もお話しましたように、OB大家さんの隣地が売地になって購入するというので早速配置にかかっております。

配置の際に「道路斜線」と共に気をつけたいのが「採光面積」です。

居室に対して設置されている窓面積が十分かどうかを検討していきます。

用途地域や隣地迄距離等々によって有効な窓面積が決まって、その居室に対して必要な面積以上かどうかを検討する作業であります。

これにより、もっと隣地に寄せたいと思っても実現しない場合もあるんです。

また、隣地が自分所有だからといって引っ付けたいと思ってもそちら側の法規上を検討する必要もあります。

道路や水路等、有利に働くケースもございますので個々に検討が必要であります～

隣地が売り地に ?

 昨日、OB大家さんからご連絡いただき、急遽新規プランのお打ち合わせとなり、土地資料をお持ちになってご来社いただきました。

それが・・・その大家さんが4年ほど前に弊社で戸建て賃貸を複数棟・新築していただき、今も大人気の場所の隣の土地でした !

新築当時は確かそこは倉庫のような作業場のようなところでありました。

そこが売地になったというので購入したいとのことでスピード配置となりました(笑)

座標資料・地積測量図1/250を2.5倍にしてハサミで切ってのりで繋げておよその1/100図面を作りました～

大家さんと一緒に向きを変えたり戸数を変えたり、駐車スペースや進入路等をあっちこっちに検討しておおまかな方針が決定 ! 

そのころには二人とも良い疲労感に包まれました(笑)

購入決定だそうです～ありがとうございますっ。。。

受水槽のフタ。

 竣工間近の長屋現場に受水槽が設置されましたので見てきました～

下は加圧ポンプらしいです。点検用梯子を上がりますと・・・

このような点検口のフタがありまして、しっかり鍵が設置されております。

定期的なメンテも必要です。

トランプ政権で金利上昇傾向か。

 どうやらトランプ政権はドル高を望まないようですので、今後FRBは利下げ日銀は利上げ傾向になるようですね。

シンクタンクの一つに「日銀政策金利は年内に0.5％、2024年度中に1％まで段階的に利上げしていくのでは」と出ていました。

我々としてはいつ借入を申し込むか、いつ契約するかが金利決定に影響しそうですし、更新時の上昇幅の情報も知りたいところです。

今後も日銀だけでなくトランプ政権の政策にも注目していきましょうね～

収納率か提案型か。

 一般住宅では床面積の15％ぐらいは収納スペースにすると良いとされていますが、賃貸住宅ではその半分もない物件が多いと思います。

賃貸において利回りも考慮するとドンドン増やせばいいというものでもありませんよねー

なので暮らし方にあった収納方法を入居者にアピールする提案型がいいと思うんです。

弊社商品には大収納付やLOFT付が多いのも入居者が自分なりの収納方法を見いだせるためです。

日に日に使用するものは使う場所にないと不便ですが、しばらく使わないものは大収納やLOFT奥にしまい込めばスッキリ片付きます。

この間、OB大家さんが新計画打合せ中に「この間取りに大収納つくって3フロアにした方がいいだろうか」と思案されていました。

あるとないでは大きな魅力差でありますが、利回りはどーしても少し低くなってしまいます。

工事にかかった費用分を全て反映させてそのまま家賃に足すのはかえって入居者にお得感を感じてもらえないのではと思いますしね。

そのまま足さなければ入居率・即決率も爆上がりなんですけど・・・そーもいかんですよね。

悩ましいところです～

御土産いただきました～

 本日、OB大家さんと新規計画のお打ち合わせをしておりました。

数日前にお電話した時に「今、沖縄でこれから石垣に飛ぶんです」とおっしゃっていました。お土産有難うございます～

私は小浜島の大ファンですので石垣島行は羨ましい～

お天気にも恵まれたようで何よりでございました。少しお話聞くだけで凄く行きたくなってしまいますよねー

沖縄 !

OB大家さんリピート率57％ !

 弊社のお客様・大家さんは長いお付き合いの方が多いんですね。

全ての見学会にご来場いただいている大家さんもおいでれば、一度弊社で新築された後、再び新築されるリピート率は57％もあります。

誠に有難いことでございまして。

そーしますと打ち合わせ時のお話の内、本題とは違う世間話の方が段々多くなっていくのも一つの傾向であり、私としましては楽しい商談となっております(笑)

受水槽据え付けへ。

長屋6棟新築中の現場ですが、いよいよ外構工事に入ってまいりました。

ここは敷地に20mm給水管・既存しか引込ができません。

24戸もの戸数に対して20mm給水管では足りませんので、受水槽を据え付けてそこからポンプ圧で送り出します。

3L×2槽の大型受水槽であります。

給水量(貯水量)は行政で決められた積算数字より余裕を見て算出しておりますので、全員が蛇口をひねっても空にならない十分な水量になっておりますー

米国大統領選挙。

 いつ判明するんでしょうかねー米国大統領は。

この選挙制度では各州ごとに勝った党候補が選挙人を総取りにするんでしょ。

そーしますと、各州で圧倒的に勝っても僅差で勝っても結果は同じですから、かなり有利な州の党員を僅差の州に引っ越してもらって投票すれば各州僅差で選挙人を総取りしていけるのでは(笑)

いろいろ争点が取りざたされていますが、トランプ政権のあとバイデン政権で景気が良くなったのか、悪くなったのか、が一番大きな選択肢要因のような気がします～