米国不動産市場が急減速。

 今朝のネットニュース見ますと、米国のアパート投資が前年のなんと74％減となっているみたいですね。

コロナ禍に入り、政府の財政出動+金融機関の不動産投資に対する貸付額急増のため高値で売買されていたようです。

現在では売却困難になっているらしいので、バブル部分の下落になるんでしょうか。

どう見ても米国は金融不安も払拭されておらず需要減退、これにより日本の建設資材の上昇も落ち着いてくるんかなと期待したいですね～

木材と合板、今後の価格動向。

 「上がれば下がる、下がれば上がる～波動は永遠に続きます」・・・なんて講演で聞かされたことがありました。

木材+合板も上がりすぎた分だけは、確実に下がっていきそうです。OB大家さんが日経記事から資料を送ってくれました。

FRBのしつこいぐらいの利上げからの金融不安により、住宅ローンも抑制されて、さすがの米国も景気後退局面のようです。

我々末端取引業者は、上がるも下がるも時間差があります。国内の住宅需要もこのまま弱いと夏から秋ぐらいにはスゥーと下がりますかねー

また、ないとか、足らんとか、いっちょも入ってこんとか、いうーておりました合板も新設住宅着工の落ち込みで今は在庫が積みあがっているそうです。

政策・戦略が極端すぎるんでしょうか・・・花粉問題も植えすぎたんでしょう(笑)

ファミリータイプとカップル向けの建築費と利回り。

 試算中ですがファミリータイプとカップル向け、どちらが利回りがいいでしょうかねー

もうじき、正確な数字が算出されます。

ファミリーかカップルかは、そのエリアや敷地でどちらの需要が適正かでキメルと思いますが、利回りは似てくるような気配です。

例えば、建築費差額が350万円として利回り10％なら月々家賃29,000円の差、9％なら月々家賃26,000円ぐらい。9％で仮家賃で想定しますと、カップル向け80,000円に対してファミリー向け106,000円ぐらいとなりますか。

たぶんよく似てくると思いますね～

ファミリータイプの試算へ。

 日銀短観の景況感5期連続の悪化と発表されましたね。どうなるんでしょう～もうじき総裁交代もあるし金利動向に注目です。

さて、新商品・徳島市川内町での着工に向けてカップル用の実行予算組みが完了して、ファミリー用にかかっていきます。

この時いつもなんですが、最初は全てスタンダート仕様で予算を組みます。その後、価格を見ながらアレンジしてグレードアップしていきます。

スタンダート仕様とグレードアップ仕様との個別差額詳細を完全に把握するためです。そーしますと、ここで10万円これに出すんなら中止して、こっちをアレンジしたほうがいいかも、みたいな項目がドンドン増えていきます。

皆さんも実際に見積りされる際には、一度スタンダート仕様で組まれることをおススメします。

そこからグレードアップしたいアイテムで家賃アップがどこまで望めるのか、またそれによりどれぐらい競合に強くなるのか、というところを感じ取れるようになりますよ～

新設住宅着工戸数の減少と付加価値。

 取引先の方々とお話していますと、ある程度のシェアを持った業者さんたちが「今、現場が減っている」といっていましたので新設住宅着工戸数を調べてみました。

以前からチョクチョク見ていましたのが、これは低い数字ですね。これがダラダラと続いているので現場体感してるんでしょう。

コロナ禍以前の数字がこちら・・・

現在はコロナ禍前の30％減ぐらいでしょうかねー

しかし、これからの日本の内需はこんなものではありませんで、NRIの調査では・・・「新設住宅着工戸数は、2021年度の87万戸から、2030年度には70万戸、2040年度には49万戸と減少していく見込みです」とあります。

2040年には49万戸となっていて、これは住宅業界の人なら解る絶望的数字です(笑)笑い事ではありません～事実そうなるでしょう。

それだけ日本経済の内需は急激に大幅減少をたどるということなんです。

人口減少がすべての基本的マイナス要因ですかねー賃貸事業においても圧倒的に競合に勝つ大人気物件でなくては、17年後の2040年に収支が成り立たなくなってしまいますよね。

あとからマネされない高付加価値の追求をし続けてホントに良かったと思います ! 弊社で施工された大家さん方は、どうぞご安心くださいませ(笑)

元金より利息。

 今朝、TVニュースで若者がスマホで簡単に借り入れができるために、返済が困難になっているケースが増加しているといっていました。18歳成人となったことも背景にあるみたい。

彼らの話を聞いていますと、元金はなんとなく把握していても明らかに金利分を見落としています。50万円借りて放置していますと、金利で元金が膨れてそれに金利が付いて加速しながら借金が膨らんでしまいます。4年もするとほぼ倍になっているといっていました。少しずつでも月々返済計画をまず立てて厳しいところを見つけて相談するといいと思います。

さて、私たちも返済計画の時に気をつけておきたいところがあります。元金と利息を分けて把握(元金均等払)することです。たとえば5000万円・1.5％20年返済ですと金利790万円ついて総額5790万円の返済額となります。この時、750万円は物件に価値として残っていないので要注意です。

また、これが30年返済ですと1210万円の金利がついて総額6210万円支払わなければなりません。

借り入れをした際に「ご返済予定表」というのが送られてくると思います。この元金・利息・残高を把握して、このまま最終迄返済し続けた時の返済総額も常に把握するようにしたいところです。

仕様決めに着手。

 次回新商品、徳島市川内町鶴島にてファミリータイプとカップルタイプの2通りの戸建て賃貸をデビューさせて見学会を開催します。

二つに共通しているのは「大収納付き」と「寛ぎの時間」を過ごす空間を演出することです。

「大収納」によって絶対収納量を完全に確保します。居室ごとにはいつも使用するものだけを持ち込むようにすることでお部屋を広く使えるようします。

「寛ぎの時間」の推しは、ファミリータイプは吹き抜けディスプレイが楽しめるダイニング、カップルタイプはカフェを楽しむバルコニーであります。

そのバルコニーの外壁材と軒天材が決定しました。

色の濃い木目の方がバルコニー天井で、薄い木目の方がバルコニー壁 ! 

外部を気にすることのない最上階、パジャマでお茶する「寛ぎの時間」を入居者さんにぜひ味わってほしいと思います。

3LDKとか2LDKとかの区別では表せない自分たちの楽しい暮らしを賃貸住宅で実現してほしいんです～

神島化学のサンプル届きました～

 神島化学工業のサンプルが届きました・・・

素晴らしい～よくできていますー

窯業系サイディングのメーカーシェアは、ニチハとKMEWが多いですが、この神島はこれらにないようなものに絞って商品開発されています。

皆様、この木目をどのように採用するか、楽しみにしていてください～

発注と納品。

 木材価格が落ち着く中、建築資材のその他大勢が相変わらず少しずつ値上がりしております。

以前は発注ベースでだいたい取引できていたのですが、この頃は納品ベースです。発注時に業者の倉庫に保管してもらうというのは、結局納品ベースですね。

また、大手建材メーカーの場合は、いついつまでの発注でいつまで納品なら今の見積価格で大丈夫です、みたいなのもあります。

たとえば、4月末迄の発注で9月末迄の納品なら5月からの値上げ分はなしでオッケーですと。

今後金融不安が広がり世界経済が失速気味になれば、価格上昇も落ち着きますかねーどうでしょう。

外壁と軒裏を一体に表現する。

 こちらはお気に入りの「神島化学工業」のアルテミュール(外壁)とアルテザード(軒天)・・・

次回、川内町鶴島では外壁と軒天の一部に採用予定です。外壁といってもメインではなく、壁がいつの間にか天井になっているみたいな場所に使用します。

側面に採用してそれが玄関ポーチ奥までつながっていたり、軒天が勾配となってバルコニー天井に繋がっていたりと・・・繋がり方の面白さといいますか、実質面積は少ないのに印象深くなるというような。

高価なので(笑)

本体価格で利回り9％以上を。

 トランクルーム付き、ロフト付き、豪華キッチンカウンターテーブル付き、カフェテラス風バルコニー付きの(笑)カップル用戸建ての試算中ですが・・・本体価格で利回り9％以上が実現しそうです。

ここでいう本体価格(消費税前)とは、建物回りの給排水工事や設計費用に瑕疵保険料や各種保証書費用を含んでいます。新規の給水工事や外構工事+造成工事などは除外しています。

いつもそれらを算入したらいくらになりますか ? と聞かれますが、敷地調査+規模想定しないと積算できないものを当初価格から除外しているので、スグはわからないんですねー

まぁ、利回りが低くなりがちな戸建てで、建築費が上昇中での9％以上なら私は上出来だと思いますねー

オープン・内覧予定は、今のところ10月～11月ごろと想定しています～

カップル用も、ちょっと。

 さて、カップルタイプの方もちょっとご紹介します。最上階は以前お伝えしましたので、今回は直下階を・・・

下が2Fにあたる階です。

洋室とロフトが2間間口で繋がっています。階段は移動式のステップを設置予定。

さらに下階へ降りますと、洗面+ユニットバス+トイレにトランクルームスペースとなります。

ファミリータイプ、試算へ。

 アルコーブのある「つまえるハウス」ファミリータイプ ! 延床面積75.76㎡(22.91坪)大収納+吹き抜け除く。

試算に入ります、アピールポイントを少し・・・

1F、リビング階段ですね、特に手すりの処理の仕方に注目してほしいです。ダイニング上部が吹き抜け、2F大収納階がガラス越しに見えてディスプレイとなります。キッチンと洗面+ユニットバスは一直線動線で勝手口にスグ干せる物干しテラスを予定しています。

2F、大収納階ピンク部分が天井高1400、吹き抜け部分はガラスとなりダイニングが見下ろせます。この階にもトイレが設置されていますので、1Fの状況によっては安心して使用できます。

3F(二階建てです)、洋室3室ですが、2室は続き間にも変更可能、2Fへ降りる階段は解放感たっぷりの空間があります。物干しは1Fテラスで済ますため、バルコニーはコンパクトであります。

家事動線重視した機能性、収納力たっぷりの暮らしやすさ、ディスプレイでファミリーの心が繋がり安らぎを得られる、そんな「NEW つまえるハウス」です～

応援ダブルヘッダー。

 WBC日本代表、優勝おめでとうございます。今日は城東高校との応援ダブルヘッダーでございます。

合間に仕事しております(笑)

対戦相手が強豪校なので心配しておりましたが、よくやっていると思います。女子マネージャーも頑張ったね !

WBC決勝へ。

 素晴らしい試合でしたね、こんな映画のようなストーリーになるとは・・・感動です～

わたくし、8回裏が終わった時に思っていました・・・

9回裏は大谷選手からの打順で、そのあとも絶好調の吉田選手なので、塁を背負って必ず村上選手にチャンスがくると。

そこで打てば以前不調の中で決勝打を放った「イチロー」になれるぞという予感を実現してくれました、村上様～

小松正夫さんならこういうでしょう、「あんたはエライ! 」

金融不安の影響。

 金融不安、動揺がまだ収まらないようですね。どうなるんでしょう。どこまで影響がどのように広がっていくのか、日本の金融機関には影響してくるのか、注目しておきたいところです。

さて、明日はWBC日本×メキシコ朝8時～みたいなので朝ドラはBSで先に見ておきます。勝てば決勝はアメリカのようです。ぜひ決勝には進んでほしいですね。

今、大阪桐蔭が勝ちましたね、サイレンが鳴ると柳沢慎吾ちゃんを思い出すのは私だけでしょうか(笑)

慎吾ちゃんの若山富三郎のマネ(ユーチューブ)はおススメです !

木材費は、高騰から終息気配。

 2020年コロナ禍に入って米国は大きく財政出動しましたよね、特需となってあらゆる需給バランスが崩れて物価上昇を招いていたんでしょうか。

住宅ブーム(中国も)もあって木材費が高騰。しばらくの間、高どまっていた訳です。

しかし、ここにきて米国では木材がダブつき始めたという人もいて、実際弊社のような末端納入業者に木材は値下がり気配だという情報が入ってきています。

ただ一気に高騰したものが、以前の価格になるのではなく徐々に下がっていくんでしょうねー

円安、世界的物価高の中、上がり過ぎたものが適正価格に落ち着くと考えた方がいいでしょう。

でも、それ以外の建築資材は輸入原材料価格の上昇により少しずつ値上がりが続いておりますので、引き続き注目していきましょう。

二人用の最上階、公開～

 日ごとに変化しております(笑)二人用の最上階を公開いたします～

バルコニーでダイニングとリビングの空間を何となく分け繋げております。

キッチン+ダイニング+リビング、どこにいてもバルコニーが臨めます。

バルコニー床は200程度フローリングより上げて、大きな掃き出し窓2か所をフラットレールで設置します。サッシ下端と完全にフラットになることで見え方が全然良くなります。

さらにここだけ内側樹脂サッシを使用して金属色でないカラーリングも楽しみます。ちょっとしたミニカフェですな～

外に出ないとしても京都の坪庭のように見て楽しめる「しつらえ」を施します。

雪がチラチラ舞う季節なんかも最高でございますよ ! 

では、なぜ最上階なのか ? それは玄関+水回りなどがなく、上階が屋根だけなので大きい広々空間設計が可能となるからであります。

次作ファミリータイプにはアルコーブ。

 何度かアナウンスしてきたような気がしますが、今回は実現しそうです、アルコーブ。

この写真は以前ネットワーク加盟していた中堅ビルダーさんの展示場写真です。わたくしも実際内覧させていただきました。

1Fと2Fの間に大収納階を設けた間取り(つまえるハウスも同様)ですが、一部を吹き抜けさせることでディスプレイゾーンを作っている訳です。

1F～2Fまで吹き抜けてしまいますと、6m近くもの高さになってしまいますが、このアルコーブ仕様ですと大収納H=1400の部分だけの良さげな高さで、ちょうどいい解放感が得られるとです !　

これも入居者に長期に渡って大人気になること間違いなし～

キッチンカウンター。

 キッチンカウンターと言えば、キッチン水切上の対面カウンターをイメージすると思います。

今回の二人用プランは、I型に使用できるカウンターテーブルを造り付けで備えたいと思っています。

こちら・・・

キッチンにはL型に100～200程度のカウンターを造作した後、それにテーブルとカウンターを兼ねたものを特注して横づけます。

テーブルで向かい合わせも良し、カウンターでお茶するのも良しですな～

4mの柱と耐力壁。

 「ラクポポ」は1Fも2Fも3mの柱ですので、通常の二階建てと基本的には同じ高さです。

「つまえるハウス」は2Fのみ4m柱、「SKIP HOUSE」は1Fも2Fも4m柱を使用しています。

今回、川内町で計画進行中の新商品ですが、ファミリータイプは「つまえるハウス」と同じ構造で1F3m柱・2F4m柱を使用し、二人用タイプは1Fに4m柱を使用して2Fは3m柱の構造となります。

木造には耐力壁という斜めに柱と柱を緊結する壁が必要となります。

この斜め具合が高さに対して3.5除したスパン寸法が必要になるので、高さが2800の時は柱間800以上でいいのですが、高さが3850ですと柱間1100以上必要となります。

なので、910グリッドでの柱配置では足りません。またH=1400が重なっている上下2フロアも同じ位置に柱があるように間取り+開口部を落とし込んでいきます。

バルコニーの価値。

 賃貸アパート系で低コストを目指すあまりバルコニー自体が無い物件もありますよね。

っで、今回わたくしが目指すミッションの一つに・・・バルコニーに新たな価値を生み出し、隣接する部屋空間の魅力を増大させたいというのがございます。

物干しとしてのバルコニーに加えて、テラスでアフタヌーンティーをいただくバルコニー、外に出ないけど内から臨んで癒しを感じるバルコニー空間をつくりたい～

視線の抜け方や日差しの差し方、季節感の感じ方などにこだわりたい。

外観の作り直し。

 次回、新商品物件の外観の仕上げに取り掛かっております。平面図・立面図は一度完成しておりまして。ここから何度も変えてみます。

内観と外観の関係、外観変えますと内観が大きく変わる場合があります。どちらを優先するかで迷うときもしばしば。

また建築コストも同時に見据えていろんなパターンから絞り込んでいきます。

一番大事な工程で、確認申請図面までいきますと後は走るだけです～

大阪城へ行っておりました。

 昨日、大阪城ホールでイベントがあって行って参りました～

ステージ右側のモニターに移っているアーティスト。

わたくし3度目のコンサートであります。前回来日した時は、チケット発売と同時に売り切れ・・・今回はユーチューブ見ていて来日直前になって気づいたので、どうせチケットはないだろうと思って検索すると・・・

なんと公演3日前なのに残り70席となっていたので、急遽拝聴させていただきました。席は最後尾列、いっそ見やすい(笑)

アーティスは「スティング」もう71歳だそうです。ポリス時代から良く聞いていましたが、まだ声量ありますねー

ポリス3人そろい組は、もう見えないかもしれませんねー

宅地建物取引士の更新。

 5年ごとに更新講習があります、宅地建物取引士。証明写真を街角ボックス型で撮影しました。

標準仕様は\600-。オプションで美肌仕様と美白仕様がありました。思わず美肌+美白仕様というダブルチェイスで撮影 ! 

還暦を迎えて美肌も美白もないだろうというお声が聞こえてまいりましたが、逆です。

若い時なら迷わず標準仕様\600-で撮りましたねー

今は差額\300-なら・・・ちょっとでもマシに写りそうなオプションスペシャルでとなります。

また、+\300-という1.5倍の金額をものともしない経済力もあるのかなと思います(笑)

アプリでデータやり取り。

 測量士さんが、「国土調査済なので敷地図データを送ります」とメール添付で送られてきました。

新アプリダウンロードで開くのですが、ももくりももくりしてしまいました(笑)が、なんとか開きました。

様々なアプリが次々と出てきて便利になっていきますねー

ラクポポ動画なんかも専用アプリでダウンロードできるよう添付されて届きましたし・・・

データ量の大小や作り手のメリット等で使用するアプリを選択するんでしょ。なんとか、ついていっています～

ラフ案でじっくり時間かける。

 OB大家さんからご依頼いただきました敷地調査・・・簡単な配置ラフ案を当て込んでいます。

この時、主に建物配置+駐車計画に給水排水経路+浄化槽埋設位置、サイクルポート・プロパン庫等々の概略にあたりをつけていきます。

この段階でじっくりと時間をかけて、こーきたらあーなるを何パターンも仮定することで何となく良さげな収まりが見えてきます。

それが見えてきましたら、CADで正確な寸法で配置等々していって全体像をつかみます～

このあと、一つ一つを細かく決定していくと後戻りがなくスムーズ ! なので概略段階で時間をかけることが大切ですかね。

コロナ禍で苦しい学生。

 コロナ禍になって相対的貧困層が増えたと聞きます。

弊社、大学生用共同住宅を2棟所有しておりまして、2016年新築満室でスタートして空室になったことは一度もありません。それもほとんどの学生が4年後卒業時に退室されます。

しかしここにきて家賃(経済的理由)に関連した退室がちらほらあるようです。コロナ禍で学生向けアルバイトも減っているんでしょう。

もっと安い家賃に引っ越すとか、家から通うようにするとか。物価上昇も続いていますし、学生に対する国の積極的なサポートが必要だと思います。

トマホーク、少し減らしたら予算出ませんかねー(笑)

H-2100とH=1400。

 現在思案中のいくつかの商品の内、二人用として書いた図面の試算に取り掛かっています。

実際、いくらの建築費用がかかるのか詳細迄のトータル金額=いわゆる実行予算をはじいています。取引業者全般に見積り・積算してもらってまとめ上げる作業です。

今回のはトランクルーム・ロフトがあって、縦の寸法がラクポポやつまえるHとも違います。なので、プレゼン図面だけでは中々取引先担当者に伝わりずらいんですね。

トランクルームやロフトは、床面積に算入されないH=1400で、それと建築基準法規定の居室天井高H=2100を考慮しつつ上へ組み上げていきます。

1F・2F・3Fと積みあがらず、1F土間・1F床・中2F・2F・3Fさらにその上とこれら空間をどう寸法で分けて梁や柱を組むか、間取り書きつつ同時進行させていきます。

っで、それらを取引業者に伝えながら算出してもらうんです。

現にプレカット加工などは何度も訂正を繰り返しながら、こちらの意図とする正確な縦寸法に近づけていきます。

キッチン動線なら、対面よりI型。

 賃貸住宅のキッチンはひと昔前ならオープンキッチン(壁についている)、最近は対面キッチンが多いと思います。

動線で見れば対面よりI型の方が断然便利なのですが、このI型にするにはある程度DKに広さが必要なので中々実現しないんですね。

次回の2LDKタイプの方はこのI型キッチンを採用する予定で弊社としても初でございます。

以上右側・キッチンに立っている人の動線は横に移動するだけで、とにかく素早い。また、ちょっとお茶や軽食程度ならキッチンカウンターで済ます、それもカウンター上でやり取り出来るのでこれまた素早い。

以上左側の対面はダイニング側の人がカウンター上におけるものなら同じ距離ですが、ダイニングテーブルに取りに行くとなるとキッチン横を回り込む動線となってI型と比べると長い動線となります。

それぐらい、えーんちゃうと言えばそれまでですが、朝食など時間短縮したい時には素早く片付けたいところ～毎日のことですからねー

以前、わたくしが注文一般住宅ばかり設計していた時は、このI型動線を中心にゾーニングしていました。

次回は、対面とI型の両動線が体感できるので、ぜひ内覧にお越しください～

小浜島。

 もう何度訪れたのか忘れましたが、4月に小浜島に行くことになりました。

コロナ禍になって初めての純粋な休暇旅行ですかね。なぜか、わたくしこの小浜島が一番のお気に入りです。

っで、今回も「はいむるぶし」でございます。石垣島から船で渡る小さな島なんですが、皆さん行ったことありますか ? 

船でだんだん小浜島が近づいてきますと、なんともキレイな青く透明な遠浅の海になります。この景色の他に何がいるでしょうとその時は思うのですが・・・

必要です、オリオン生ビール(笑)