忘れたころに小沢一郎氏。

ニュースに以下のような記事が掲載されておりました。
なんと、忘れていました・・・小沢さんのコメントです。

小沢氏は「現在、日銀が保有するＥＴＦの簿価は日経平均で１万９千円程度。これより下がると含み損が発生し、１万６千円程度まで下がれば、その含み損４兆円により、日銀は実質的な『債務超過』に陥る」と切り出し、それによって「円安、株安、国債安のトリプル大暴落がもたらされる恐れがある。
アベノミクスが危機を誘発する」と指摘した。

　さらに、同氏は「安倍政権になって、株価対策として年金資金が使われている。その額は既に８１兆円。仮に日経平均が１万６千円程度まで下がれば、２０１９年３月末比で２６兆円もの国民の年金が消失することになる。慎重な意見もあったのに、安倍政権は押し切った。『危ないとは思ったが、やはり間違いでした』では済まない」と苦言を呈した。

今さら、ゆーな！
かしこい国民は最初から知っています。
それを阻止するのが、政治家だろっ

皆さん、腹立ちません？(笑)

消費増税とコロナの影響。

自粛ムードで今から１９日辺りまで自粛が必要だと言っていましたね。
コロナは、経済に大きなダメージを与えて株価も乱高下・・・
しかし、株価に関しては日銀が必死に支えているかんじ～

問題はコロナの影響がどこまで広がって、どれだけ続いてしまうのか？
っともう一つ、ありまして。

コロナが治まったあと、どの程度元に戻るのか？
ここが気がかりです。

コロナ影響ばかりで、あまり言われていませんが、消費増税の悪影響が凄く大きく成長率は想定外の大幅マイナス。
そうしますと、コロナが治まっても元には戻らないのではないでしょうか。

実現しないとは思いますが、最善の政策は政府のコロナ経済対策と一体で、一時的に一旦消費税をゼロにしないと元には戻らないような気がしています。

財源は全て国の借金でいいと思います。
1400兆が1500兆や1600兆になっても大丈夫だと考えています。
皆さん、どう思います？

東京⇒新大阪の新幹線内の様子。

昨日、日曜日に知人が東京から新大阪方面に新幹線乗車したそうで、こんな写真が送られてきました。

なんですか？
土讃線とちゃいますよ(笑)
ＪＲ東海です。

コロナの影響、どこまで続くのでしょう。

徳島大学合格発表⇒再募集⇒即満室に。

昨日、３月６日・１６時に徳島大学前期試験・合格者発表がネット上でありました。
入居は、学生向けに合格前予約というのがありまして、合格だと契約で不合格だと白紙という予約形態です。

弊社は、今年全部で８部屋の入れ替えで、合格前予約の学生が５部屋ありました。
いつもそんなに白紙にならないのに、今年は５部屋の内なんと３部屋が再募集になりました。

他の物件もＨＰを見ておりましたが、今年は結構不合格者が出ている模様です。

今日から再募集ということでしたが、早々に満室になって安堵いたしております。
まだまだ、新築物件も含めて空室は多く、徳島大学生エリアも競争は激しくなっております。

同じ家賃で圧倒的な付加価値～やはり、これですねー

コロナの影響、ルートを変える。

弊社は現在、現場対応は通常通り流れておりますが・・・

コロナの影響で住宅設備機器の納期に遅れが出ている商品がありまして、メーカーによっては受注自体を停止している商品もあります。
しかし、いろいろなメーカーを模索してみたところ、普通に受注できるメーカーもありました。

要は中国部品を使用していない住宅設備機器は通常通りだということです。
さらに、そちらに商品替えがおこるでしょうから、代替品をしっかり吟味して機能面やメンテナンス面が劣らないよう変更選択していこうと思います。

今まで通りの窓口ではなく、ルートやメーカーを変えることで流れていくと思います。
取り付け騒ぎでメーカーが受注停止したものの、街中のお店に便器＋便座が積み上がっているらしく相当数の在庫はある模様。

トイレットペーパーも十分あるのに無くなると思って皆が買いに行けば、そらホンマになくなるわねー
今は、その現象と部品供給問題の両方になっているようです。

ホントに今必要な分だけ、回せば十分流れるはずです。
マスクと同じで、見込み大量発注するヤカラがいるんですよねー

地元フィットネス会社更生法申請。

本日地元紙にまちけんの会社更生法申請が掲載されていました。
コロナ影響ではないとしています。

そうしますと、フィットネスクラブの会員は減少傾向にあったということで、今後コロナの影響でさらに会員が退会していくことになると他店でも出てきそうですね。

政府が自粛するよう求めた店舗に具体的にスポーツジム等が入っていましたから、厳しい状況が続きそうですね。

一方、ワクチン開発も大阪大学等で進みそうで、こちらには大きな期待をしたいところです。

徳島大学の合格発表。

３月６日・金曜日に徳島大学の合格者発表があります。
弊社所有の学生専用アパートは、合格前予約をしております。

なので、その中から不合格者が出ますと、再募集となります。
早々と満室になっても、キャンセル待ちをしていないので、いったんふり出しに戻る部屋もあるんですよね。

全員合格を祈っておりますぞ～学生諸君！

コロナショックになりそうな日本経済。

コロナの影響で経済は自粛ムードもあって停滞、売上の急激な減少に資金繰り等の困窮に追い込まれる企業が増えているようです。

東京市場も、もの凄い下げ幅で落ちていましたが、日銀総裁の「潤沢な資金供給と金融市場の安定確保に努めていく」と発表後に持ち直しつつあります。

日本経済は、過小資本の中小企業を中心に悪化しそうですが、日銀が市場を支え続ければ、ある一定程度の株価は保たれるという世相が反映されないバランスの悪い景況感になるんではないでしょうか。

派遣や契約社員の補填は僅かでしょうし、ここで一気に貧困が進みそうです。
旅行会社大手のＨＩＳもコロナ影響を計上して初の赤字決算になるとか。
大手がそれなら中小は、もたないのではないでしょうか。
そもそも人手不足で店舗を閉鎖していた飲食業はさらに深刻な気がします。

日銀がなりふり構わず市場を支えるように、政府もなりふり構わず大型補正予算を組んで企業側だけでなく、直接労働者にも補填をするべきだと思います。

政府は、軍事費に何兆とか言ってる割に労働者にはケチですね。
コロナで大変だったけど、政府保証でまぁなんとかなりましたと、労働者側が言える予算を早いタイミングで巨額拠出してほしいものです。

せんかなー。

松茂ＩＣは、どうでしょう。

北島町は企業誘致に積極的で今後も工場や運送の拠点などの新設予定があるようです。

その北島町の端に松茂ＩＣがあり、空港へのアクセス＋京阪神方面や西への高速道路に渋滞なく利用できる便利な位置にあります。

この辺りなら比較的土地も安く、土地購入からでも十分利回りが合うのではと考えて模索中であります。

テレビニュースでも。

コロナの影響で中国生産の部品が入荷できず、パナソニック・ＴＯＴＯ・リクシル等受注が停止しているニュースがテレビでもするようになりました。

主な商品は、トイレ便器・UB用暖房乾燥換気扇・キッチン用ＩＨクッキングヒーター＋食洗機・木製建具の金具などでありまして、その中でも一番影響が大きいのが、パナソニックのようです。

弊社としましては、キッチンやユニットバスの箱の部分を先に納品して、機器部分は生産改善を待つようにしております。

住宅設備機器は、国内組立生産であっても部品はあちらこちらからということであり、多国籍商品だということなんですね。

今のところ現場の仕事がつまることはなく、もうしばらく様子見でございます。

出ずっぱりの岡田先生。

先月からコロナが話題になり始めたころから、岡田先生はテレビ等に出ずっぱりで、当初からＰＣＲ検査の実施を訴えておりました。

玉川さんらも、なぜ民間の検査機関を使わないのか？
韓国で検査できるのに、なぜ日本でできないのか？
訴え続けていました。

謎、でした・・・
経済やオリンピックのために感染者数を抑えるために検査しないのか、など憶測が飛び交っていましたが・・・

本日、ワイドショーで岡田先生が国立感染症研究所ＯＢが独占のために民間検査機関を遠ざけてＰＣＲ検査をしない疑いがあると、告発ともとれる発言をされました。

まず、その情報が真実とするならば、岡田先生を尊敬いたします。
勇気ある発言、学者としての正義感からだと思います。
ほんの一部の「わるいやつら」に支配される組織のしくみ、今までもあちらこちらにありました。

野党はこんな時にその裏付け調査をするべきではないでしょうか。

創設はや５年。

経営しておりました注文住宅会社を売却したのが2014年の5月。
大家さんになろうと、しばらく土地を探したり、どんなアパートを建てるか、模索していました。

そして、個人ではなく法人で所有しようと・・・
2015年2月には、自ら大家さんになるための会社
「株式会社　暮らしデザイン」を設立しました。

翌年、ＳＫＩＰ　ＨＯＵＳＥを完成させて、そこで見学会を開催したところ、他の大家さんから建築のご注文をいただく流れになりました。
その後も、つまえる・ＧＡＲＡＧＥなど、その流れに乗って現在に至ります。

設立当時に、建設業許可や設計事務所登録、宅建業者登録などをしましたが、５年経って更新の時期となりました。
はやいものですねー
もう５年経つんです。

ご担当者が転勤へ。

取引先のご担当者がこのところ続いて転勤で県外等へ。
たいへんですね、転勤族は・・・

自分だけで単身ホイホイ変われる場合はいいですが、子どもの進学のこととか家族の仕事のこととか絡んできますと、悩ましいケースも出てきますよね。

来月からどこそこです、みたいになれた感じで皆さんおっしゃいますが、私なんかは自分で志願したわけでないのに良く平気だなと感心しています。

とにかく、頑張ってください～

塩野七生氏と高校生。

歴史作家、塩野七生先生による学習院高校生との特別授業の様子が昨日再放送されていました。

たまたまつけていたテレビでしたが、生徒の質問に答える塩野先生に強烈に惹きつけられました。
こういうのカリスマ性というのでしょうかねー

ほぼ共感というより、尊敬ですね。
素晴らしい方って私が知らないだけで結構いるんでしょうね。

印象に残った言葉のひとつ。
生きていくのに免疫をつけなさい。
免疫をつけるために教養を身につけなさい。
そして、経験を積み重ねなさい。

はい、先生。
わたしちょっとその教養が(笑)

何事も正しいということはなく、どう考えるか、自分はどうしてそういう考えに至ったのか、知ることが大事ですと言われていました。

私は、経営不振だった父の会社を２５歳の時に継ぎました。
当初は経営とは何か、さっぱりわからないまま建築現場で仕事していましたが、これではマズイと思って３０歳前後は随分県外へ講演・セミナー・研修に出かけていきました。

なかでも熱心に通ったのは、現役経営者の講演でした。
ためになるのも、ならないのも様々でしたが、業績絶好調時の経営者の方がわずか数年で倒産に追い込まれるケースも結構あって、私はこの時に少なからず免疫力がついたと思います。

どうしてそういう考えに至ったのか、あとから解ることもあります。
自分ができることが限られていることに途中から気が付き始め、その時ぐらいからですかね、モノを見る目が自分自身の中にしっかりしてきたのは。

教養なんですねーやっぱり。

建ぺい率で断念。

検討中の土地ですが、接面道路４ｍ角地と売り出されていましたが、調べますとほんの少し足らず４ｍ未満でございました。

現在では、こういうことはありませんが、昭和に開発された宅地では結構こういうケースがありますので、要注意です。

よって、建ぺい率緩和６０％⇒７０％が受けられないだけでなく、道路中心後退により敷地面積が減少し、建築面積がオーバーしてしまい断念いたしました～

建築面積とは、投影面積のことで１Ｆ２Ｆの床面積を足す延床面積とは違います。
敷地面積に対する建築面積比が建ぺい率で、敷地面積に対する延べ床面積比が容積率であります。
２Ｆ建ての場合は、ほぼ容積率はクリアできますが、駐車場面積が少ない計画ですと建ぺい率が引っ掛かりやすいです。

最後の手段として、１ｍ以内でバルコニーを跳ね出すという方法もありますが、柱や壁など使えないので、デザイン＋機能面ともに今一つになってしまいます。

住宅地の賃貸建物は、建ぺい率が重要ポイントですねー

優先搭乗は得ですか？

出張から帰って参りました～
お約束通り１４日経過しましたら、状況をお話しいたします(笑)

それで飛行機に乗る度に不思議に思うことがあります。
それは「優先搭乗」です。

飛行機への乗りこむ順番の一番は、事前改札を必要とする小さなお子様連れやお手伝いが必要な方々。
これは全く問題なし・・・

次になんやらかんやらメンバーの方々から「優先搭乗」しますという。
その次に後部座席、最後に全席となるのですが。
事前改札も後部座席が先も荷物を棚に上げたり整理するのにその方がスムースなので理解できる。

しかし、優先搭乗に先に乗ったからと言って、ディズニーランドの乗り物ようにドンドン出発するのではなく、全員乗り込むまで飛行機はジッとしているんですよね。

得と言えば、荷物を棚に上げやすいだけ・・・
先に降りれるのは、座席が前の方々、つまりＪクラスという少し広い席の人たちでしょ。

そうするとですね、優先退場なら理解できるけど、優先搭乗に得はないように思う。
飛行機の一番前の席のＪクラスが一番得だと思うのですが・・・

私は、いつもＪクラス前席ですので、できるだけ最後に乗り込むようにしています。
そうしないと、荷物を上げる時に後ろの方をせき止めてしまうからです。

一番最後に乗って一番最初に降りるのが、メンバー優先ではないでしょうか。
あれ、優先搭乗～得ですか？(笑)

明日から県外出張です。

横川は、１９日（水）～２１日（金）まで県外出張となります。
ちょうどお天気も安定している時期で良かったです。
どこへ行くのかって・・・帰路に着いてから潜伏期間14日が終了次第お伝えいたします(笑)

数々のイベントが中止に追い込まれていますので、気を付けていって参ります～

土地取得を検討中。

売地の取得を検討しているのですが、その資料を見ますと４ｍ幅員道路の角地となっていまして。

っで、そうしますと建ぺい率緩和が受けられるかもと思いきや、現地の接面道路幅員を測ると少し４ｍに足らず、それが正しいとすると道路中心後退をしなければならず、建ぺい率緩和も受けられません。
（実際、お役所で確認いたしますが・・・）

さらに道路中心後退で敷地面積が減って、建ぺい率が厳しくなってしまい、良いプランが書けていたのですが、入らなくななってしまいました。

昭和の時に開発された住宅地では、４ｍあるように見えても少し足らず、いわゆる２項道路というのが時々あるので注意です。

もう少し、プランを練ってみます～

弊社賃貸物件、全て満室に。

弊社所有の賃貸物件ですが、お部屋の入れ替え時期もあり、以下の部屋数を募集しておりました。

SKIP HOUSE  SEAL  5部屋
PIT HOUSE  MOLE  3部屋　
GARAGE HOUSE  RUOTE  1部屋
BEACH HOUSE  GREEN＆BLUE  2部屋

本日、SEAL1部屋が決まり、すべてのお部屋が満室となりました。
管理会社さんに感謝でございます。
ありがとうございました～

在庫がけっこうある。

コロナによる中国経済の停止が大きく影響してきましたが、弊社取扱い商品の何に影響するのか、おおよそ見えてまいりました。

中国で１００％生産というよりは、この部品あの部品が中国から手に入らないことにより完成品にならないケースが多いみたい。

でも、一般的に出ている商品は、既に完成品在庫が国内に相当数あるようで、２月３月は流れていきそうです。
またその間に中国以外からの部品調達に大手製造メーカーも変換していくと思うので、そこまでいけば影響も限定的になりそう。

コロナの経済的影響。

コロナのニュースが日々伝えられています。
感染がどこまで広がってしまうのか？
に、焦点があたっています。

もう一つ深刻なのが、中国の経済活動の停止です。
先が見えない中、数多くの生産拠点がストップしています。

日本のグローバル製造業は、なんらかのカタチで中国製品を使用しているため、大きく影響しそうですね。

高利回りと適正利回り。

２月８日から徳島大学生協さん管理で募集開始しました徳島大学生専用の弊社共同住宅、ＳＫＩＰ　ＨＯＵＳＥ と ＰＩＴ　ＨＯＵＳＥですが、８部屋募集の内あと１部屋のみとなりました。

２月２６日が、徳島大学前期試験最終日で、そこからお部屋探しが本格化いたしますので、推薦合格の方も含めて早々と決まっているようで安堵しています。

徳島大学生協管理さんのホームページでは募集の戸数が明確に出ていてリアルタイムで解るようになっています。

たとえば、物件案内の中に「募集中部屋３」となっていたら、そこに入っていくと詳しく部屋内容を見ることができます。
そこで、申し込みが入る度に、「募集中部屋２」⇒「募集中部屋１」⇒「満室」と表示されるようになっています。

つまり、どこのどの部屋が決まっていっているか、順番が明らかになります。
この順番が早ければ早いほど、その物件の空室確率は低いということになります。

今年も、いくつか新築物件があります。
このごろは新築物件でも人気薄ができているようです。
去年弊社施工のＳＫＩＰ　ＨＯＵＳＥ大家さんの新築物件でしたら、あっとゆーまに満室になっていました。
新築は高いアドバンテージがありますよねー

それらの物件内容を見ますと、利回り重視で戸数をできるだけ増やして建築コストを抑えたように思えます。
利回りと付加価値の適正なバランスが高利回り重視に偏ると高リスクになります。

いずれにしても、常に競合の世界です。
他物件にはない高付加価値があるか、どうか、そこが一番大切なポイントだと思います。
それがないと、毎年築年数は増え続ける訳ですし、家賃を下げても難しくなるケースが出てくるのではないでしょうか・・・

所得と格差。

昨日、ＦＵＴＡＲＩ構想実現のため、土地探しを頼もうと以前から取引のある不動産会社営業の方と事務所でお話ししていました。

様々な話の中に、徳島の世帯所得が目に見えて減っていると感じられているようでした。
夫婦合算で目いっぱい借りて住宅を建てる。
賃貸も移りたくとも、初費用がない等々。

こうした世帯所得が低下しているにもかかわらず、あるところには余裕で資産があるそうです。
格差は確実にドンドン広がっていて、低所得層の方が増えていると感じるとか。

所得格差といいますが、世の中の世帯全体の所得が上がりながら格差がつくのは問題ないと思うのですが・・・
低所得層は下がり、富裕層は上がる格差。

経済全体を支えている大多数の庶民世帯所得が下がれば、企業利益も下がり、労働分配率も益々下がってとなるんでしょうか。
原因は人口の自然減だけではなさそうですよね。
どうすればいいんでしょう～

ＦＵＴＡＲＩ構想。

カップルで住まう賃貸、そこをピンポイントでおもしろさを加味して開発したい。
その時、家賃を抑えつつ（重要ポイント）プライバシーも守りたい。
そうすると、居室が隣合わさない、ニコイチがいい。

っで、何枚か・・・書きました。
贅沢な寛ぎ空間をつくるのか？
共働きの忙しいカップルに合う家事動線を優先するのか？
両方は、スペース的にちょっと難しい・・・

悩んでたのですが、いい答えがありました。
ニコイチなので、ひとつは寛ぎ空間＝もう一つが家事動線にすると丸く収まりますねー

家事動線といってもファミリーの家事動線とカップルの家事動線は違うと思います。
なので、このケースは２Ｆに寝室をつくって洗面脱衣から直接バルコニーに干せるようしたいところ。

そうしますと必然的にお風呂も２Ｆ、洗面脱衣室とウォークインクローゼットも隣り合わせにすると便利でしょ。

寛ぎ空間の方は、先に出来ていたので実現しそうです。
家族が増えたら、引っ越す。それまでのぴったりのヤツ。

１ＬＤＫとか２ＬＤＫとかの記号表記でない、カップルが待ち望んでいる暮らしができる、それ用の開発ですね。

土地探しからですが・・・やってみます。
あ、そうそうＢＥＡＣＨ満室御礼でございます～
管理会社様、ありがとうございます。

本日から徳島大学生募集。

私の所有する徳島大学生専用共同住宅２棟（SKIP HOUSE. PIT HOUSE ）ですが、卒業のため８室が退室し募集になります。

本日より徳島大学構内において、徳島大学生協さんが特設センターを設置オープンいたします。

初日現在の時点で、4室申し込み有。

＋１室は、御兄弟が引き続いて借りていただけますので、あと3室。
こういうの嬉しいですね。
俺の後入ったら、良かったよ、みたいな(笑)

計画段階の見積もり時点で。

浄化槽を埋設する際に水位が高いと、周りの土壁が崩れて掘れないんですね。
そうしますと矢板工事が必要。

戸建て用の小さな浄化槽だと簡易的な鉄箱で代用できますが、アパート用の大きな浄化槽だと本矢板７ｍを打ち込まなければならないこともありますので、この時は相当費用がかかります。

だけど、前もってだいたい予想できる地域もありますので、投資予算に想定しておくケースもあります。

もう一つ、地盤改良が必要かどうかですが、これはやってみないと解らない地域の方が多いでしょうか。

なので、想定しておいて必要なければ予算を残す方がいいと思います。

読者の投稿欄に感動。

本日地元紙の読者の手紙という投稿欄に父の競艇愛というのが掲載されていまして、読んでいてウルッときてしまいました。

病床の父を思う娘さんのお話しで、私の父も競艇好きでしたので、良く解ります。
いいお話しだと思いますので、ぜひ読んでみてください。

アパート経営勧めるサイト。

アパート経営を勧めるサイトに次のようなテキストがありました。

①毎月安定した家賃収入が見込める
②アパート経営は、家賃収入からローンを返済します。

③アパート経営は、相続税等の節税対策としても有効です。
すごく、いいように聞こえますね。
以上は、間違いではないが、セットで考えなくてはならないと思います。

①築年数とともに、どの程度の家賃の下落を想定するのか。
②空室率と自己資金の比率によって、そうならないケースがある。
③相続税のための莫大な借金は熟慮が必要。

なので私はこう考えています・・・
①土地＋建物＋諸経費＝トータル投資額に対する自己資金率と家賃収入に対する返済率に余裕をみておく。
既に土地所有の場合は、相場取引価格を自己資金と見立ててもいいと思います。
②借入金は自分で返すという意識をもつ。
③節税のための事業は運営リスクが高くなる。

皆さん、どう考えておられますか。

徳島大学生の募集もうじき。

この土曜日から、徳島大学生協さんが特設会場を設けて学生入居者の募集を開始いたします。

弊社は、２棟管理いただいております。
卒業生で８戸が入れ替わります。

卒業式が３月２３日で退室はその後が多いので、この時期は毎年バタバタのようです。

私の娘たちの時は、卒業式を待たずに退室させられましたので、学生に親切な対応と言えますね。
その代わり、お部屋は内覧しにくいのと、補修やお掃除がたいへんそうですー

FUTARI 構想進めています～

今回のＢＥＡＣＨは完全なる戸建てです。
ガレージハウス・ルオーテは、戸建感覚のあるニコイチです。

っで、戸建感覚とは何をもっていっているかと言いますと・・・
居室が隣り合わせにならないことを指しています。

ＬＤＫや洋室が隣室と壁一枚にならず、階段室やホールをお互いに挟むことで２倍のインターバルができて、音を気にしなくてすむようにしています。

それで、ルオーテのサイズをそのままにガレージを一旦はずして、カップルにぴったりのＦＵＴＡＲＩ構想を考えています。

戸建てより安く建てられるし、戸建て感覚が十分にある。
また、賃貸には今までなかった快適なゾーンをつくってトキメイテもらおうという構想です。

カップルで見に来て「キャー」と言ってもらおうということですね(笑)

県民性と家賃。

本日地元紙に徳島県から東京等への若年層の流出が増加傾向にあるとの記事が掲載されていました。
その中には、地元に残りたいと思っても環境上断念した方たちもいると思いますね。

徳島は県民性として、貯蓄率が高く負債額が少ない堅実なタイプが多い訳で、このことだけなら別に悪いことではないのですが、百貨店がやっていけない大きな理由の一つでもあるんでしょうね。

この堅実な県民性は、当然家賃にも影響しているようですね。
ファミリー、カップル、単身者それぞれどこかに頭打ちする金額が明確にあってそこを少しでも超えると対象からはずれてしまう。

いいなと思うのと、財布からお金を取り出す動きがはっきりと別のしくみになっているような感じでしょうか。
たとえば、機能性の低い高級車がほとんど走っていない(笑)
軽四、ＳＵＶ、プリウスなど機能性にとんだ車が多い。

つまり、お金の扱い方がうまい～
この傾向をうまく掴み取ることが、徳島県での賃貸事業に大切なことなんでしょうね。