子育てファミリー向け戸建て賃貸のプラン考案中でありまして、ゾーニングはほぼほぼできましたー
1F・・・シューズクローゼット(土間収納)、ユーティリティー(壁一面収納棚・洗面脱衣室)→勝手口からの物干し、1坪UB、パントリー、LDK、トイレ
2F・・・バルコニー東、バルコニー南、洋6＋WIC・洋5＋CL・洋5＋CL、1坪書斎(納戸)、トイレ(直下はSC)
以上のようなゾーニング。
カップル向けのプランでは洗面・風呂を2Fにもっていって1F LDK を広くしていましたが、子育てファミリーでは基本的に1Fですべておわらせたいんです。
戸建て賃貸では洗面脱衣室は洗濯機＋洗面化粧台を置いているだけです。
これでは干せない、たためない、しまえないです。たたんだ洗濯物をここで収納出来たらかなり時短になるんですよねー
住宅雑誌などでは収納のディスプレイも見かけますが、背面・壁一面に収納棚があればどれだけ便利かと思いませんか ?
次回はここを実現させようと思います !
今回、藍住町で購入しました149㎡の敷地に戸建て賃貸プラン考案中であります。ターゲットは子育てファミリーです。カップルや夫婦だけと子育てファミリーは狙いが決定的に違います。
子育てファミリーで大切なのは家事をできるだけ簡単にして皆で楽しみながらこなすというところでしょうか。
たとえば・・・
洗濯物をいちいち各部屋に運ばない。
家族団らん＋宿題は自然とキッチン周りで。
1Fと2Fを行ったり来たりして家族それぞれの動きが感じられる。
シンク前が家族の司令塔。
ゴミ出し仮置き場にスムーズ動線。
リビングでごろ寝できるけどほとんどダイニングで過ごす。
などなど、カップル向けとはかなり目的が違ってくると思います～
「坪なんぼで建つん ? 」という質問を以前から良く聞かれましたが、建物は特に坪単価があまり指標にならないと思います。
尺モジュールかメーターモジュールかだけでもびっくりするぐらい坪単価は変わってしまいます。
土地の方は坪単価がある程度目安になると思いますが、地姿や高低差に加えて、給水排水や外周状況等で大きく坪単価に影響します。
旗竿地や三角地、道路中心後退に道路斜線等で実際には建物を建てる際に有効でないところを除けて考えることも重要です。
諸経費を含めたトータル価格から新たに坪単価を算出し直してから比較しましょう。
選挙が終わって責任論とか噴出しております。日本国民で今の政治に満足している方は少数だと思います。
私も毎回選挙に行っていますが、「こいつまだ当選してるのか ? 」っと思ったことありませんか(笑)
いったい誰が悪いのかと考えますと・・・必ず選挙がありますから気に入らなければ他の人に1票投じればいい訳です。
政治の低迷は国民の民度にあると考えるのが自然だと思っています。3世4世議員たちが不祥事起こしても後援会は堂々と機能している訳ですからねー
消費減税の話は出ても消えていきますが、2億円の工事契約の時に2000万円の税金を払うお客さんを心から気の毒に感じます。
消費を喚起する政策をぜひ考案してほしいと願うばかりです。
土地購入の際に現状取引となっていることがあります。外周をメジャーだけで計った敷地図とかも普通にあります。
現状と登記簿の面積が食い違うケースも珍しくありません。
でも、今回のように新規分譲地ですと必ず「座標」というものがございます。
これが優れものでして・・・
しかも、方位も完璧。
最近の気候を考慮しますと、南向きといえども少し西に振っているだけで大きな影響を受けてしまいます。
土地購入時には確認してみてください !
7月18(金)にネットで藍住町の新規分譲地見つけて、次の日現地視察して、本日契約して、明日決済します (笑)はやっ～
新規分譲地で確認申請提出するには次の添付書類が必要になります。
①開発行為許可通知書
②開発行為に関する工事の検査済証
③土地利用計画図
契約時にこの書類を確認して売主や仲介業者からもらっておきましょう。
2015年に徳島市住吉で2か所購入したのが最初でした。その後、藍住町・北島町を主に今回で10か所目の購入になります。
比較的坪単価の低い土地ばかりです(笑)建物で高い価値を創造するので競合は問題ありません。
気に入った土地でも購入できなかったこともあります。仲介業者との相性といいますか、はっきり申しますと・・・えーかげんな業者もおります(笑)
基本的に境界が明確な土地しか購入していません。境界確定書を新たに作成したり、測量図等があり現場に印があるものばかりです。
境界でもめますと計画がとん挫することもありますし、売却時には次のオーナーに安心してもらえます。
いい仲介業者や売主とタッグを組むことをお勧めします～
電光石火で話まとまり、藍住町・新規分譲中の1区画を譲ってもらうことになりました。
弊社が入居管理お願いしている賃貸住宅サービスさんにも問い合わせて「おススメ印」いただきましたのでGoとなりました。
この分譲業者さんとは何度も取引していて、いつも素早く対応してくれます。
さて、ここに戸建て賃貸・ファミリー向けを新開発して新築します ! 今までにない～子育てファミリーが腰抜かすような魅力的なものを提案したいと思います。
今回ポイントにするのは家事のスムーズさと、かけがえのない団欒を演出しまーす。
藍住町の分譲地を視察してまいりました。隣地が少し広めに分筆したのか、総額が抑えられた区画で小学校も通いやすい距離にあります。
藍住町の分譲地など視察に行きますと、以前の会社で新築した建物をよく見かけます。
今回も途中に見たことのあるデザインがございました(笑)引き渡しからかなり年数経ったおりますが、結構きれいなままで良かったです !
2025年度の新設住宅着工戸数の予測は約75万戸程度だそうです。私が建築業界に入った35年前の半分以下で大変厳しい数字です。
さらに、4月～6月は4号特例で3月までに駆け込み着工したせいで例がないぐらい着工数が減少しています。
今、最低賃金の話が出ていますが、実質賃金が下がっている間は着工数も減少し続けるでしょう。
実質賃金は上がる気配も有りませんが、ここが動かない限り家賃上昇も限定的となるため、賃貸の住まいもオリジナル性が強く高い品質が求められていくと思います !
選挙になるたび妻が「入れる人おらん」っと申しておりますが、必ずやってきます苦渋の選択時期(笑)
投票に行かず文句言いたくないので私も必ず行きます。しかし今回も苦渋の選択であります(笑)
比例の全国区にはいるんですけどねー
OB大家さんと電話で雑談しました。お久しぶりでしたが、お元気そうなお声でした～
お互いポルシェオーナーなので車の話がほとんどでしたが(笑)仕事以外の雑談こそ楽しいひと時でございます～
建築資材は最初ウッドショックがあって木材費の高騰によって建築費全体が上昇しましたが、その後木材費だけは落ち着いています。
ウッドショック後しばらくして、製造メーカーの値上げで内装外装材や設備機器が上がり始めました。
今値上げはコンクリート・鉄筋・鉄・銅・ビニール製品・アルミ・金物等々を材料使用する材工共の業者、屋根・外壁・基礎・電気・設備・内装等々全業者に波及しています。
全業者が値上がり分を価格転嫁すれば実質賃金が上がっていないので買える人は限られてしまいます。
っと、わかっているので価格転嫁できずに倒産件数が多くなっているんでしょう。大勢で熱いお風呂に浸かってのぼせるのを待っているような状況でしょうか。
順番は価格転嫁から実質賃金上昇とわかっていても中々できない、何かいい方法はないものでしょうか～
見ましたか ? 皆さん(笑)大谷さんの32号場外ホームラン海まで飛んでいきました。
ボートから飛び込んで記念球取ったのは対戦相手のジャイアンツファンみたいでした～
これでア・リーグでローリー38号 ジャッジ34号、 ナ・リーグでトップの大谷さん32号。両リーグ合わせても3番目ですよねー当たり前ですが、他は皆野手です。
っで、明日先発です ! 早朝5時から観戦です(笑)
この頃夜明けが早いので早朝5時でも私は何の問題もございません～スプリット投げるかな ?
改正風営法とやらでスナック経営者が困惑している様子がネットにありました。
私もおりかに秋田町や富田町で飲酒することがありますが、お店が何十年と定着するのは難しいように見えます。
もっと枠を広げて外食産業でもそうで引っ切り無しにオープンと閉店が見られます。
マクドナルドなんかはずっと流行っているじゃないかと思われますが、実は主の収入源はハンバーガーではなく賃貸収入であります。土地＋建物はマック本社が所有しFC店に賃貸しています。
マクドナルドより美味しいハンバーガーで対抗してやるといってもそもそも相手は不動産賃貸業なので異種格闘技戦となり安定度では比べ物になりません。
イオンも流通業のようで主な利益は賃貸収入という不動産業や金融業であります。
賃貸収入はしくみによっては安定収入となり、長期に続いていく強みがありますねー
賃貸需要は年明けから2月3月初旬までが多いとされてきました。
なので特に3月に部屋を決めて引っ越すとなると引っ越し代金も繁忙期ということで割高になっています。
さらにこの時期は不動産業者や入退室にかかわる美装業や内装業も混み合っています。
4月5月以降になって行動しますと閑散期となっているので利点も多いですが、募集物件も減っている可能性がございます。
3月末で退室という方も多いので４月を避けて5月以降に竣工させるのも入居から見ると引っ越しなどやりやすいでしょうねー
大手ハウスメーカーの新築分譲賃貸住宅のチラシが送られてきました。そのチラシに想定表面利回り5.45%とありました。
私は賃貸だけの損益計算書を作成してもらっています。
それによれば総家賃収入に対して・・・ネットTV＋火災保険＋退去修繕費＋光熱費＋固定資産税＋仲介手数料＋管理費＋浄化槽点検までの支払を合わせますと15.7%の支出比率となっています。
チラシのケースを単純に当てはめてみますと、諸経費引いた利回りは4.5%程度になります。
ここから借入額によって利息負担は変わりますが、さらに利回りは低くなっていきます。
表面と実質の違いを面倒くさがらずにきちんと細かく把握することが重要ポイントになりますねー
大谷さん・・・オープナーでの二刀流復活でピッチングは毎回良くなっていますが、バッティングは6月に入ってから不調が続いております。
5月25日からLIVE BP で本格的に調整が始まって、負担が大きいという大谷さんの意見から実戦でのオープナー調整になったといわれています。
どー考えてもこの時期からバッティングに影響が出たとしか思えません。今では150km程度のストレート真ん中も見逃したり空振りしたりしています。
そもそも二刀流でしたが、ブランクが大きいのですんなりとはいかない感じです。今はハラハラしながら観戦しています。
さて、「つまえる暮らしVer.ファミリー」ならキッチンに勝手口があり、洗面脱衣室から一直線に屋外のさしかけまで出られます。
現在OB大家さん新計画中(つまえるハウス)にも当初キッチン勝手口がございました。しかし配置するうえで隣家との距離が近づきましたので、小窓に変更しました。
その後、熟慮した結果・・・1棟減らして建物間にゆとりを持たせることとしたため、勝手口を復活させました。
有無はその勝手口からどういう生活動線となるのかがポイントだと思います。
以前は家賃を収入の3割以内に抑えましょう～なんてありましたが今は2割程度が適切だとか。これは生活雑費が増えているからでしょう。
収入25万円なら5万円程度ですが、単身者狙いでなくカップル向けを狙う戦略なら高めの家賃設定も有りですよね。
弊社の「つまえるカップルVer.」もトータル家賃8万円弱ですが、カップルが入居されてずっと満室でございます。
お互いが出し合うことで家賃比率も下がりますし、グレードの高い部屋にお住まいになれます。
この時、他にない魅力を発信出来たら即決となりますか～
本日お昼前に藍住町・GARAGE HOUSE Ⅱの現場視察に行ってまいりました。現場でしか味わえない感じ方やイメージがあります。
今回一つ感じたのはこちら・・・
右は耐力上動かせないということなので、左だけ仕口をやり直して奥へつきます。
この梁の上は洋室・・・
私は其の度、3年固定・元金均等・20年償還でお借りしていますので、3年ごとに金利の見直しがあります。
ゼロ金利政策の時は金利継続で更新していましたが、政策金利も上がってきましたので見直しとなります。
去年3件、今年2件、来年2件あります。
金利提案時には短期プライムレートの変動推移のお話がありました。ググると・・・銀行がプライムレートで貸し出す先となる企業は、銀行がそれを最も信用できる優良企業であると判断したがゆえである。ゆえに銀行から融資を受ける際の金利は、信用の度合いに応じて低くなるということである。このプライムレートというのは短期プライムレートと長期プライムレートというものに分類され、前者が概ね1年未満の貸し出し期間であり後者は1年以上の貸し出し期間である。
っとあります。
固定か変動か返済残高によっても見え方が違ってきますかねー
取引先の取引先がパシフィコ横浜で「木と暮らしの博覧会」というのを催すそうです。
パンフを見ますと、大手製造メーカーほぼブースを構えているようでした。
こーゆーのに顔出しますと、やはり何か勉強になるものですから、ぜひ行ってみよーかなと思います～
先日、OB大家さんと一緒に戸建て賃貸の新計画・配置をしておりました。
建物・間取りは決まりました、棟数も決まりました、駐車台数は1戸に3台ずつで各ウッドデッキを設置します。
それでも配置する時、幾通りの案ができます。敷地の形は長方形ではないので、どこに平行にするかで大きく印象や空きスペースが違ってきます。
駐車スペースもどこに平行にするかで駐車しやすさも変わります。今回はOB大家さんのアイデアで1棟だけ縦列駐車を採用しました。
他の2棟は並列3台、1棟だけ並列2台縦列2台で合計4台駐車可能としました。
来客用を考えますと、これも良い手法だと思いますねーさすがベテラン大家さんです !
受付時間／10：00〜16：00 定休日／水曜日・日曜日・祝日
