あまりにも悲しいニュース。

できるだけ賃貸事業のネタブログにしていますが・・・悲しすぎるニュースに少しだけ私の思いを書き残したいと思います。

夏休みが終わるころになると、毎年のように中学生等の自殺が報道され心を痛めています。いじめが原因で遺書があるケースやいじめがあったかどうか不透明なケースもあります。

そもそも人一人が亡くなっているわけで、それはいじめではなく殺人だと思います。いじめではありません。警察の捜査をガンガンして逮捕するべきと考えます。(少年法自体改正するべきだと思いませんか。)

いじめられる側にも責任があるなどと偉そうなことを言う方もおいでますが、学校や同級生になじめないこと自体のどこがおかしいのか私にはまったく理解できません。普通だと思います。

集団で暴力、或いは陰湿なやり方などで人をただ傷つけ殺してしまう同級生などいらないのが本当ではないでしょうか。

私はいじめられたわけではありませんが、学校はおもしろくありませんでした。勉強は中の上、部活動もなしの学校生活でした。
はやく卒業したいと常々思っていました。

私は経営者として上手くやってこられましたが、そこに学校生活で得たものなどありません。さらに親の言うことも話半分にしか聞いてきませんでした。

私は不良ではないし、落ちこぼれでもありません。自分の人生を自分の感性を大切に前向きに生きただけです。これ以上に必要なものなど何一つないと考えています。

結論、学校なんか行かなくていい。社会に出れば良くない会社もあります。そんな会社にも出社しなくていい。生きるのが目的なので生きていけないと思うもの全てかかわらなくていいのです。

なんとかなります。とにかく自分の感性を大切にしてほしい。友達なんか必要ないし、そんなん友達でもなんでもない。

私も3人の娘を育てました。末っ子が来春大学卒業となります。
私は彼女たちが小学校・中学校時代にいつも言っていたことがあります。

「ええか、行きたくなければ学校なんかいかなくていい。」っと何度も言っていました。彼女たちはたまたま上手く卒業していきました。

とにかく学校や会社のために自分を傷つけ感性をなくすことなんかバカバカしいと思ってほしい。
そして学校に行かない選択をして生きてほしい。

皆さん、どう思われますか。

大家さんたちの飽くなき挑戦。

私とお話しを進めてくださる大家さんたちは、次から次へ入居者のための創意工夫を要望される方が多いです。

たとえばこのグッズ・・・以前このブログでご紹介したものですが、つけたいのでいくらかかるか見積もってほしいとのこと。
定価19,800円となっていますから、ここから安くなると思っていたのですが・・・オープン価格になっていて楽天で同じ価格で購入することになりそうです。

1セットならいいのですが・・・×10戸となれば20万円ですからね~
もう少し低コストで玄関に笠等置く方法を考えてみます。。。

このほかにも最近・・・バルコニーの掃き出し窓ペアガラスを防犯ペアガラスにしたいとのご要望。すっご~いっ。
現在見積もり中ですが、これまた×???戸ですからねっ。

私の方が利回りを気にしすぎているような感じですね(笑)

共同住宅の共用階段。

ローカ幅の規定と違って、共用階段巾は有効750mmで大丈夫です。しかし、ローカが長くなると両側に設置する必要も出てきます。

共用階段を主に使用するのは、2Fの入居者になります。共用階段の降り口から一番遠い部屋の一番奥から測って30m以内でなければなりません。

30m以上になれば階段を端ではなく、真ん中に配置したり両側に2セット設置したりすることになります。

いざというときの避難経路が最低30m以内だということなんでしょうね~

しかし、なぜ共用ローカに比べ共用階段の巾規程は緩いのでしょうかねー???

またこの共用階段は高さが4mを超えると踊り場が必要となります。SKIP HOUSE はこの寸法ギリギリに設定されています。

しかし、ある大家さんは法規定に関係なく・・・
蹴上を低くし踏面を広く取り、踊り場もゆっくりとられました。
もちろんこの方が入居者は喜びますが、共用の鉄骨階段費用は高くなってしまいます。

どこにこだわるか・・・思い入れの問題でしょうかね~
規程でいくか、こだわりでいくか。
私のは、ほとんど法規定ギリギリが多いです(笑)

共同住宅ローカの幅。

共同住宅の共用ローカには規定の有効巾があります。SKIP HOUSE SEAL の場合は、有効1200mmが必要でした。これはその階の専有面積が100㎡以上の場合に適用されます。

専有面積とは共用スペースを除いた部屋の面積です。なのでたとえば1つの部屋の専有面積が30㎡とすると・・・
6戸1棟の時などは1フロアは3戸なので、30㎡×3戸で90㎡となり、有効巾は規定最低の750mmで大丈夫です。

8戸だと1200mm必要となりますね。有効とは建築寸法ではなく仕上がったあとの寸法なんです。検査員さんはなんと玄関ドアの取っ手の出っ張ったところから反対側まで測っていました。

この測り方については、全国統一見解とはなっていないようで私たちは戸惑うこともしばしばです。

有効巾が1200mmあれば、入居者同士のすれ違いも大丈夫なんですね~

ルオーテの3D断面パース。

賃貸ガレージハウス・ルオーテの3Dパースが進行中であります。まだまだ初期段階ですが・・・

パースは専門家にお願いしています。
信頼できる技術力の高い先生です。

良く土地の分譲広告などで眉山や吉野川を見事に描き、場所に生気を与えるパースをご覧になったことありませんか???
その先生です。

近頃はデジタル技術が発達してCGが主流になっている感がありますが、人が持っている表現力を手書きからセンス良くまとめたものにはかなわないと思います。

私も楽しみです。途中経過お見せしたいのですが・・・
がまんします(笑)

土地の境界について。

賃貸事業のために土地を取得する際、民民と官民の境界が確定していないことが多々あります。

私は土地を取得する際、必ず土地家屋調査士の杭を確認するか、当初の販売時の測量図で決めます。

実測だけの不確定境界は少しリスクがあると思います。

PIT HOUSE MOLE の土地は境界確定されていなかったので、土地家屋調査士に売主様から依頼していただいて民民・官民すべて立会いの下、境界プレートを打ち込んでいただきました。

SKIP HOUSE SEAL の方は、業者が売主でしたので民民・官民立会いの下、もう既に境界プレートがありました。また道路との境でアスファルト舗装が壊れていたところも復元してもらってピンを打ち込んでいただきました。

近隣トラブルを避けるには、購入前が肝心ですかね~

玄関ドアをどうする???

私のSEALとMOLEの玄関ドアは、スタンダートな安価なものです。北側が共同ローカでほとんど道路からは見えません。
しかし、長屋タイプになりますと結構玄関ドアが目立つ場所になります。なのでついつい魅力的なものに変更したくなるもの・・・
こちらのカタログになると結構高いのです。それぐらいなら・・・なんとかしようと思っても一つじゃないから悩ましい。
 
10戸なら1戸当たり3万円の差額でも×10×8%になっちゃう。
 
戸数があると・・・う~んとなりますよね。

ガレージハウスのネーミング・ロゴ。

ガレージハウスというのはもともとシャッター街の店舗や倉庫のリニューアルから注目されたものです。その後、1Fにガレージを備えた長屋式の新築も出回ります。

私たちのガレージハウスは車好きやアウトドア派を意識したものではなく、一人暮らしの理想を追求した時に出てきたものです。

日本人の暮らしと一つに言ってはみても、新宿駅から徒歩5分の暮らしと徳島での暮らしでは求められるポイントが違います。

徳島での暮らしは、何と言っても車の存在が大きい。この車とのかかわり方で暮らしも快適になっていくと思っています。

まずはネーミングですが・・・パスタの車輪のカタチをした「ルオーテ」となりました。日々食事をとることは暮らしにとって最も大切。
それを表現しつつ車輪のカタチで車を連想させて、車と暮らしをつなげるイメージです。

一人暮らしだけど寝るだけではなく、自分の居所が車とともに快適に過ごせるような空間イメージです。

ロゴ案も出てきました・・・

どうですかねー。。。皆さんどう感じられますか???

エバーアートボードのご紹介。

まずは、こちらをご覧ください。
エクステリアの一部の壁や天井に使われるアルミ板です。
デジタル技術の進化で本物と見間違えてしまいます。現実にはペラペラのアルミ板なので凹凸感は少し弱いですが、きれいですね。
種類も多様に用意されています。
木目だけでなく石目や塗り壁、御影などなど・・・
どこにどうやってワンポイントで使うか??? センスが問われるところですね~

自分で建てる時にどこかに使うつもりですっ。。。

ワークステーション、ノートパソコン。

新しいのを買いました。ノートパソコン・・・
なんと30万円後半します。建築CAD用として購入しました。

建築CADの図面自体はたいした重さではないのですが、3Dの部品や植栽などは結構データが重いんですね。それらをポンポン配置してさらに共同住宅全部屋にその部品たちがあると相当重くなってしまいます。

この商品はCADメーカーの方に選んでもらったカスタムパソコンだとか???
グラフィックが得意でワークステーションなので一日中使用してもサクサク動くらしい。

パースなどのデータ処理が早くなりそうです。。。

木目調のサイディング。

窯業系のサイディングにも結構木目調のサイディングがあるものです。ワンポイントで使うのもいいと思ってサンプル取り寄せました。

 どういうテイストを醸し出すのかで選択肢も変わりますかね。
また、縦目地か横目地でもずいぶん印象が違うでしょうし。

ぜひ検討してみてください。

建築士の定期講習会。

行ってきました。建築士3年に1回の定期講習会。。。
まるいちにち、講習+終了考査です。午前中はまだ良かったのですが、なんせ120分の講義などこのごろ経験がないので・・・つらい。
最後に1時間のテストがあるので・・・聞こう聞こうと思ってもねむい~(笑)つらい~
これで3年間は免除です。自分が好きな勉強と詰め込まれる勉強の違いでしょうかね~

ガレージハウス、縁石の解体。

昨日、土のすきとりをしていました。そして道路と敷地境界に縁石がありましたよね。さくっと解体完了です。
こちら東側です。
これで斜めのバック進入でも駐車しやすいと思います。
西側もきれいになりました。。。
次はこの古いブロック壁を美装します。

ガレージハウス、土のすきとり。

ガレージハウスには間口3500のシャッターがつきます。車はバックで駐車するので、道路と同じぐらいの高さが入れやすいですよね。

そうすると土間コンクリートの厚みも入れて、かなり土を最初にすきとっておきます。
こんな感じから・・・
すきとっています。
明日は道路から少し高い縁石もとってしまいますよ。。。
現在、ガレージハウスの特設サイト作成中です、そしたらまた建築プロセスを楽しんでくださいね。

外壁もご相談ください。

お盆期間に「よっかわさん、仕事しよんだったら・・・ちょっと一緒に見てほしい外壁があるんよ」っとある大家さんから。

一緒に行ってきました・・・木目調でした。すぐ調べてみますと。
こちら。。。
ニチハのグレインウッドでした。
完全な窯業系サイディングの木目調なのでメンテは普通の外壁と同じでかまいません。

ワンポイントに使うと新鮮さが出ますね。

このように皆様ドライブ中に見かけて気になる外壁などいってもらえますと調べますよ。遠慮なくどうぞ・・・

大収納のある戸建て賃貸パターン。

昨日の続きですが、長屋を配置したのち。。。戸建て賃貸も3棟配置します。その際、どこをメインのデザインにするか???

道路からとか、敷地内での見え方で工夫したいです。
例えば玄関が良く見える場合・・・
玄関側が横でLDK側が良く見える場合などは・・・
あと植栽や外灯、商品名や棟名などで工夫すればどんどん良くなっていくはずです。。。

大収納のある戸建て長屋。

ややこしい言い回しになっておりますが、戸建て賃貸の場合は道路に対して2mの接道が必要です。なのでいくら敷地が広くとも4mの接道しかなければ確認申請は2棟までしか許可なりません。

奥に建てたとしても2mをずっと確保して建物まで到達しなければなりません。

ある敷地での計画ですが、戸建賃貸を7棟建てます。そうすると1棟ごとに2m接道を引っ張って行くわけですが・・・それでは駐車計画が上手くいきませんでした・・・

戸建て賃貸の魅力は駐車において、ドアtoードアが基本。玄関前につけられるからこそ価値があります。

そこで戸建て賃貸を長屋にしました。そうすると何棟あっても3mの避難路さえ確保できればこっちのもんです。

戸建て賃貸を長屋と認めてもらうには、役所との協議が必要です。各部署の主事によって多少見解が変わります。

今回の条件は屋根は1枚にすること、1mは離すこと、梁は繋ぐことの3つが条件となりました。

でっ、こんなんでてます。


戸建てなんですけど・・・長屋あつかいになりますっ。。。
管理会社の方のお話しによりますと、入居時は完全戸建てで案内しても大丈夫だそうです。

本当に選ばれた方たち。

ブルーインパルスは航空自衛隊の選ばれた人たちです。だから、下から見上げていると胸が熱くなるんですね。

過酷な訓練を乗り越えた方たちの勲章、陸上自衛隊のレンジャー部隊に中央からの直属で動く特殊作戦群。海上自衛隊にも特別警備隊があるらしい。

海上保安庁には特殊救難隊、警察にはSAT、東京消防庁にはハイパーレスキューがあります。

どれもこれも本当に選ばれた方たちなので熱くなります。

地盤や後援会を血筋だけでそのまま担いで・・・選挙で選ばれた人ではありませんよね(笑)

待ち構えて撮ったブルーインパルス。

昨日に続き事務所の上でブルーインパルスが旋回しました。待ち構えてスマホでキャッチしました。
藍場浜から見て丁度いい感じに見えるのが、私の事務所伊月町あたりなのでしょうかねぇ。。。
あちらこちらで皆さん空を眺めていました(笑)

五輪のマークは近すぎて全体が収まりませんでしたが、迫力ありましたね。心が躍ると言いますか・・・
厳しい訓練されているんでしょうね。

ブルーインパルス飛ぶ。

本日11日の昼間ですが、私の事務所の上を戦闘機が爆音をとどろかせて飛んで飛んでしました。米軍機の低空飛行か???っと思って外へ出て空を見上げると綺麗な五つのストライプが見えました。

ブルーインパルスですね・・・凄い飛び方していました。しばらく見ていましたが。

阿波踊り企画で12日、ブルーインパルスのショー飛行が見られるんですね。えーな~、阿波踊りより見たいわ(笑)

お盆は休みません(笑)

以前経営の住宅会社ではお盆は必ずフェアを企画していました。
期間限定の特典を出してモデルハウスの見学を促していましたので、お盆はずっと休んだことがありませんでした。

今回もプランを沢山いただいていますので、その作成時間にあてたいと思います。なので休みません。。。お盆中もお気軽にお打ち合わせをどうぞ(笑)

私には3人の娘がいますが、全員そろうことは1年間でもめったにありません。それが来月、京都で集合になるみたいです。

妻と娘が企画したのですが、舟に乗って川床をみるとか・・・ディナーは焼肉だっと騒いでいましたね。猛暑にならないよう祈るばかりですね。

皆様、お盆はどう過ごされるのでしょうか~

SKIP HOUSE の緩い片流れ屋根。

SKIP HOUSE の屋根はガルバリューム鋼板です。大家さんからフレンチ瓦を葺きたいとのご要望が以前ありましたが・・・すみません、瓦は葺けません。

瓦はある程度の勾配が必要です。3Fに匹敵する軒高のSKIP HOUSE では勾配が取れません。取ると規程の10mを超えてしまいます。また瓦は重く、ガルバは軽いので柱の太さと高さの関係も厳しくなってしまいます。

ガルバリューム鋼板で屋根を葺くと0.5寸でも大丈夫です。勾配方向に向かって一枚モノなので、台風の時などでも鋼板の中に水が入ることはありません。

瓦の場合は4寸勾配以上、下から吹き上げると中に入ってしまいます。でも入った水はそこから樋方向下へ流れるようになっています・・・

SKIP HOUSE勾配はバルコニー側に吹き降ろしています。それがこの度逆にバルコニー側からローカ側へ吹き降ろしてほしいとご要望がありました。

皆さんはどちらに吹き降ろすのがお好みでしょうか・・・
ずいぶん、印象が変わると思います~

ガレージハウスの3D断面パース。

ガレージハウスはネーミングが決まり現在ロゴを熟成中であります。

SKIP HOUSE は、一目でイメージできるよう3D断面図を製作しました。ロゴや3D断面イメージはコンセプトにつながります。
また、コンセプトが明確だと、そこから拡がりを見せてもまとまるものです。

ガレージハウスもやはり・・・3D断面パースが必要かなと思い始めました。ガレージとお部屋の関係を一目でイメージできるのは、やはり3D断面パースでしょう。

そう考えると・・・大収納のある戸建賃貸も1Fと2Fの間に収納空間が広がる訳だから、これまた3D断面パースが一つ目でイメージしやすい。。。

あの手の3D断面パースは専門家に依頼します。私の超簡単なスケッチにあとは身振り手振りで3D断面で伝えたいことを専門家にご理解いただきます。

そうすると・・・こうしたらこうなる、でもこれが表現できない、それを一番に伝えるならこう、みたいに進みます。

最終的な私の狙いは、SKIP HOUSE ・ GARAGE HOUSE ・ 大収納のある戸建賃貸、いずれも3Dパースで一目見て興味が湧く。

正に空間の使い方一つで暮らしが楽しいものに変わる・・・それを3D断面パースで一目見た人たちに伝えたいのです。

制震ダンパーが理解されにくい理由。

制震ダンパーに限らず、耐震ドリフトピン工法も熱心にアピールしましたが売れませんでした。住まいはドンドン売れるのに制震・耐震の専門技術の導入費用はかけてくれないということです。

時期を見計らって2回構造見学会をしました。ダンパーや制震パネル・耐震ドリフトピンなどが見られるようにしていました。
いずれも見学者ゼロ(見込みのお客様)でした。

これだけ地震の被害が出ても構造にほとんど興味を示していただけません。
もちろん長期優良住宅の認定を取っていましたので、それで安心されたのかもしれませんが・・・
現場見学を促してもなかなか乗り気でないので、モデルの中に小さな構造模型を作ってご案内していたぐらいです。

目に見えない安全を理解してもらうのは大変難しいし、限られた予算の中での住まいづくりですと、+αの制震に予算を回せないというのがホントでしょうか・・・

これが北関東では違うそうです。制震ダンパーの装着率も関西に比べると高く防災に対する備えに積極的だといえます。

地震の来る確率、来た時に制震があると安全かという確率、どれもあいまいですからね。しないより、した方がいいのは確かなのですが・・・
また、地震予知ができないのも理由でしょうか。
今までの経緯から言ってさっぱり当たりませんよね・・・

制震とは。

耐震はご理解いただけたと思います。
いくら頑丈に強く揺れないように作っても揺れてしまいます。
その揺れ幅を小さくする工夫が制震です。

こちら・・・
上下にパネルがありその間にオイルダンパーが挟まっています。強く揺れると上下がねじれオイルダンパーが引っ張られたり、押されたりしてエネルギーを吸収し揺れを小さくします。

そば屋さんの出前のカブのうしろについている構造。バイクが斜めになっても急に止まっても、できるだけざるそばに影響しないよう工夫されていますよね(笑)

私は以前の住宅会社でずいぶん耐震と制震には取り組んできました。制震ダンパーは以前から様々な種類が出ています。
例えば住友ゴムのミライエ。


右から2番目になります。基本的には変わらないのですが、揺れをオイルダンパーではなくゴムで吸収します。低反発って聞いたことがあるでしょう。エネルギーを吸収するゴムです。

子どもの時、遊んだ良く跳ねるスーパーボールの反対です。丸い小さな低反発ゴムを固いコンクリートに思いっきり投げつけても少しも跳ねません。不思議な感覚に襲われますが(笑)
または、こちら・・・
これまた、右から2番目になります。壁全体を使わず柱と梁に囲まれた四角の隅を使います。なので小窓があっても設置可能なのです。これらを熱心に施主に訴えましたが、反応は薄かったですね。
どうしてか・・・つづく。

耐震・制震・免震。

実務に熱中してブログが遅くなりました・・・
先日、制震パネルの売り込みに来ましたので、そのことについて触れていきたいと思います。

地震対策は、3つ。耐震・制震・免震とあります。
 

耐震とは揺れても壊れないように強く作ることです。
制震とは揺れを抑える工夫をすること。
また、免震とは揺れても同調しないよう工夫することです。

一般的には耐震力を高めていきます。

熊本地震のように本震といえる大きい揺れが2回続くときなどは、1回目の揺れで損傷した弱い部分が2回目の揺れで決定的なダメージを受けてしまいます。

耐震力をいくら高めたとしても大地震がきた時、必ず安全とはいえません。
安全の確率が高まっているにすぎません。

揺れが強いとき、弱いところに一気に力が加わります。なので全体のバランスが大切なのです。工法や見た目の頑丈さよりバランスなんですね。

これに制震がどうかかわるのか・・・つづく。


金利のご相談。

私たち大家のほとんどは、金融機関を利用しながら事業をされていると思います。企業の運転資金と違って、使途が明確・返済計画の安定度・担保価値からいって金利は安いはずです。

もちろん個別の信用度も大切です。

金融機関を利用する場合、都市銀行、地方銀行、信用金庫と大きくカテゴリーがありますよね。それぞれに得意分野が違い見合うクライアントも違うでしょう。

ご自分に合った金融機関を模索したいですよね。

この時、サッカーの試合のようなホームとアゥェーがあります。徳島をホームにしている金融機関に対して高知や香川をホームにしている金融機関では営業のかけ方が微妙に違う・・・

徳島ではやはり地元金融機関が強くシェアもある程度持っているので、他県の同じカテゴリーライバルなら営業戦略も割って入るようにガッツリいくでしょう。

この辺は大家さん仲間同志での情報交換で結構金利は抑えられると思います。

つい先日、大家さんから思うような金利にしてくれないとのご相談をいただき・・・違う大家さんに金融機関の営業マンを紹介してもらいました。

それぞれに違う思惑と事情を抱えていますが、複数の金融機関との交渉には費用がかかりません。ぜひ、お声かけしてください。私もまた・・・他の大家さんに聞くんですけど(笑)

少しでも良い方向にいけばと思います。。。大きいですもんね、きんり。

現在の持家と借家の比率。

6月29日発表・総務省の調査によりますと、所有形態の比率は次のようになるそうです。持家が63%、民営の借家28%、公営の借家3.7%。

公営の借家は大幅に減少し、民営の借家は横ばいとか。
この傾向はしばらく続くのではないでしょうか。

そうすると公営の借家に住んでいた人たちは、民営の借家か持家に住むことになりますね。

注目したいのは世帯数がまだまだ微増しているということ。世帯当たりの人数は減少しています。単身や二人で住まう世帯が増えているのでしょうね。

これからは・・・やはりこの人員の少ない世帯向け賃貸がまだまだ必要だと思います。しかも今までとは違う住まうカタチでの提供がもとめられていくのではないでしょうか。

斜めの袖壁。

良く見かけるパターンですが、確かにシャープなイメージが出る斜めの袖壁。真直ぐとはだいぶ違いますよね。
内側の軒裏とかに木目はどうでしょう。
このパターンは南側に袖壁だから、玄関は横になります。

玄関側に斜め袖壁をつけると・・・
このパターンだと玄関ポーチになにかほしいですね。
また植樹を利用すればだいぶイメージアップになります。

まだまだ途中ですが・・・

大収納のある戸建賃貸の外観デザインですが、まだまだ途中です・・・
いろんなパターンを作っていこうと思っています。
上も下も完全に同じ間取りです。
これからです。熟成、熟成。。。

戸建て賃貸の外観デザイン。

1Fと2Fの間に1400mmの空間を大収納にした戸建賃貸の外観デザインを考案中です。

普通の2F建てよりその分高さが高い。
その上、床面積を抑えているので横幅がない~なんとも難しいですね。

のっぽなんですね。
1Fが広くて2Fが少しの場合は外観が作りやすいですが、その逆なんです。

でも何度か立ち上げているうち方向性は見えてきました。
ごちゃつかないようシンプルでいきながら、シャープさを打ち出すのにかぎりますね。

のっぽさんなのでシャープさが難しいのですが・・・

アンガールズの田中さんにならないよう、もこみちさんのようにデザインしなくては(笑)
Contact us資料請求・お問い合わせは
受付時間/10:00〜16:00 定休日/水曜日・日曜日・祝日
COPYRIGHT 2015 Kurashi-design Corporation.
ALL RIGHTS RESERVED.