歯科へ通う。

 このごろ昔治療した歯があちこちかけたり取れたりして(笑)頻繁に歯科に通っております。

本日も糸切り歯というところでしょうか、裏側がかけて治療してまいりました。昔と違ってこの頃の麻酔は痛みも少なくなっていますねー

前側は埋める歯もやわらかくて大丈夫らしいですが、奥の方は圧がかかるので「ジルコニア」とかの固い素材で治療するので結構高価であります。

保険適用なら数千円なのに対しセラミック・ジルコニアは9万円～12万円と差が凄いです。

また同じところを治療したくないのでジルコニアを選んでしまいます～

日銀、今回も据え置き。

 日銀の政策金利ですが、4月30日・5月1日の会合でも据え置くそうですね。年内に0.5％から0.25％ずつ2回利上げして1.0％にするといっておりますでしょ。

米だけでなく物価高で庶民は苦しんでいるのに、消費者物価指数とやらの上昇率がなんで2％になるのか、良く解りませんわ(笑)

私たち大家業として気になるのは年内に政策金利が1％にまで上げられますと、また金融機関から更新時とかに金利見直しの話が出てくるかもしれません。

いずれにしても金利は今後上がっていくはずなので、どこまでいけるか ? シミュしておいた方が良さげですよねー

大谷さん、踏ん張って。

 今までも調子崩した時もありましたが、今の大谷さんは深刻ではないでしょうか。

ストライクゾーンから大きく外れるボール球を体制崩して振ってしまう場面が多いのでピッチャーは攻めやすい。

真っ向勝負しなくても打ち取れてしまう。

ストレートもタイミングが合わないし、フルスイングもどこか頼りなくあの豪快な感じとは違います。

シーズン当初から万全ではなかったものの甘い球にはしっかりヒットできていたので、その内調子上がってくると思っていたのですが、今はドンドン悪くなっているような気がします。

ブルペンで時々調整していることで疲労が出ているのかもしれませんが、そこは超人大谷さん。意地を見せてほしいところです !

同じコンセプトでは・・・

 不振が続く日産自動車。「技術の日産」というキャッチフレーズをよく耳にしますが、どこを差しているんでしょうか(笑)

以前にも倒産しかかってルノーと資本提携し、ゴーンがやってきて良くなった時期もあったのにやはりだめになっていったんですねー

私的にはトヨタとどこが違うの?? っと思ってしまいます。

たとえばドイツの自動車メーカー、ベンツ・VW・BMW・アウディ・ポルシェ、どの車を見てもメーカーがわかるしそれぞれの狙いも見えてきます。

トヨタ車のターゲット層を狙うのではなく、メーカーとしての個性がそのうちブランドとなるように新たなユーザーを生み出すぐらいの変革をしないとリストラしてもまた同じ結果になるのではないでしょうか。

私たち大家業も「コンセプト」にはこだわりたいですー

人口減と世帯数増。

 日本の人口減はいたるところに経済的悪影響を及ぼすでしょ。わたしたち大家業も入居者自体の数が減る訳ですよねー

この右肩下がり・・・

しかし単身世帯数はなぜか増えていくんです。

単身世帯数でも2032年あたりが緩やかなピークになっていますが、単身世帯比率としては右肩上がりになっています。

単身世帯には高齢者独り住まいや離婚後の住まいもあるでしょうし、新社会人独立もあるでしょう。

私には生涯未婚の単身者層に魅力ある住まいを提案できたらという思いもあるんですよねー

社会保険料の負担。

 私たち大家業では家賃は関係ないですが、新築費や大規模な修繕費等において消費税減税は強い追い風となります。

また消費税減税の議論がされる中、社会保険料額の見直しの方が働く世代にとってはいいのではという意見もございます。

確かに企業との折半ではありますが、所得と手取りの大きな差はこの社会保険料負担だと思います。

社会保障費は膨れるばかりなので益々保険料も上がるでしょう。根本的な予算配分案を野党側が出せば参議院選挙で有利になると思うんですけどねー

消費税で選挙したい。

 参議院選挙を控えて与党側は「現金給付案」を持ち出したところソースカンとなりひっこめました(笑)

野党側はいつもならタブー視されている「消費税減税案」を打ち出し支持されつつある党も出てきました。このまま進めば与党側は負けそうなので与党内からも「消費税減税案」の声が出てるようです。

この国を動かしているのは財務省だという視点から見れば消費税減税はありえないし、むしろ上げたいくらいではないだろうか(笑)

ポイントとなるのは玉木氏だと思います。元財務相で東大法学部＋ハーバード組。この経歴で「消費税5％減税」を謳っており与党としては、ぶちほっとけない存在であります。

しかし、ここで元財務相というところが引っかかる。何が何でも玉木氏の邪魔をしたいのが財務省とするならばここはムズイ気もします。

玉木氏は財源を国債発行すればいいといっているので財源問題にはなりません。ただ国の借金アレルギーみたいな国民が一定数いるのも事実なので完全な理解は得られないみたいです。

他野党では食品の8％→0％にするという案がありますが、これでは外食産業に悪影響をもたらします。また8％→5％にするという案では経済的に目立った変化は見られないと思うし、目的である(笑)選挙に有利にならないはずです。

個人的にはすべて5％に2年間減税してその後1年ごとに元に戻す案がいいと思っています。下げるかもという時には買い控えがありますし、あそこで一気に上がるというのも駆け込みが起こるのでここは滑らかな移行がいいのかなと思います。

もし、5％になれば内需は間違いなく拡大するでしょうーあとは選挙までに玉木氏がどれだけ支持を拡大させるかで与党側が動くのではないかと期待しておるんですけどね～

家賃は上昇していますが・・・

 弊社物件のファミリー向けが、この4月末日に1棟退室することとなりました。県外からのご入居でしたので人事移動なのかなと思います。

管理会社・社長から家賃設定について連絡が入りました。少しお話を聞かせてもらったところ、建築費や物価上昇により現在は値上げする大家さんがやはり多いとのこと。

しかし、入居側はその値上げ負担ができる層が限られているため素早い成約を望むのであれば今回はそのままいきませんかとのことでした。

私は管理会社さんの意見を重要視する方ですし、物件のエリアを考慮しますと、まぁまぁ今でもせーいっぱいのとこかなと思っていたので前回と同じ家賃設定で募集依頼しました。

同じ管理会社社長から以前には少しお家賃上げませんかと連絡もらった経緯からしますと、上げ基調ではあるけれども現在の家賃設定とエリア力から想定したバランスを取る方が成約は早そうです。

物件に絶大な魅力があったとしても、負担できるターゲット層とのマッチングが大事なんだと思います ! 

建設業倒産件数、過去10年最多。

 企業倒産が増えておりまして常連の建設業は過去10年間で最多となっているようです。受注低迷時に資材や人件費高騰に加えてゼロゼロ融資の返済負担などが要因とされています。

価格転嫁できず利益が出ない状況ですね。もう一つ私が思うのは「過小資本」であります。

建設業の倒産が増えても建設業者数は中々減らないんですね。製造業と違って設備投資資金が少なくてすむので過小資本でも創業しやすいんです。

そもそも企業寿命とは・・・国税庁の数字によると、会社が10年続く確率は6.3%程度、つまり16社のうち1社しか生き残れません。 20年続く確率は0.4%しかなく、さらに生き残るのはそのうちの6％しかありません。

っとありますから、今後は特に企業とは倒産・廃業するものだと認識したうえで付き合っていかなければなりません。

私も中古車を購入する時に実車を確認せず東京の中小企業に代金振り込みましたので、今から思えばリスク大でしたねー(笑)

定期講習オンライン。

 さっそく快音響きました(笑)ナックルカーブが落ちきれないところを下から完璧に捉えた一発でした ! しかし、あんなとこまで飛ばさなくても塀際のヤツと足して割りたい気分ですー

建築士の定期講習を今までは会場に詰めて受講しておりましたが、今回はオンラインにしようとしました。

そうしますと、受講は好きな時間にユーチューブ見て、修了考査だけオンラインテストとなります。

ほれがエントリーがうまくいかず(笑)

取引先の方に来ていただいて指導を受けながら無事オンライン受講申し込みすることができました ! 

もうオンラインはこっちのもんです(笑)

快音が聞きたい。

 アスリートとかアーチストが観客に「勇気を与えられるような・・・」とか良く聞きますでしょ。

私はいつも何のことだか分らなかったのですが、大谷さんの豪快なホームランと速球は胸を打ちました。

昨日、確かに本塁打打ちましたが距離が出ていません。なので塀際で2本取られていました。

気になるのは、やはりインコースの見逃し方です。長いバット元に戻したらいいのにと思ってしまいます～

選挙前政策。

 参議院選挙が近づいてきていつもの選挙前政策がチラホラと出てきております。

8％消費税分を2年間0％にする、10％も8％も5％に減税するとか、あと商品券5万円ばらまくとか(笑)

個人的には全消費税を2年間5％にする時限措置がいいと思いますねーその分税収は減りますが、内需が増えるので税収増との差額になると思います。そしたら新築する大家さんも増えるでしょうねー

この議論をしますと「次世代につけを回す」とか「減税分を何で埋めるのか」などと財務省に寄り添ったコメンテーターがテレビに頻繁に現れます。

私が思うのは一般会計と特別会計を全部合わせて一旦一つの財布に入れる。その総予算を国会で予算編成すれば解決です ! 不足分は米国債を黙って売ってしまいましょう(笑)

現場順調に進捗。

 ガレージハウス・スキップハウスは新築工事進行中、つまえるハウス・カップルVer.は着工前外周工事進行中でございます。

どの現場も予定通り順調に進捗しております。施主様方、誠にありがとうございます。心より感謝申し上げます～

予定より着工を遅らせております弊社のガレージハウスⅡは、大家さん方の工程状況を見ながらの出待ちであります(笑)

さて、絶不調の大谷さん・・・ロバーツ監督は「ボールを追いかけてないので心配していない」とのコメントでした。

しかし、ど真ん中ストレートをピクリともせず見逃していたり、バットが長くなったせいか窮屈にインコースを振っているように見えて心配しています～

1シーズン調子を落とさずプレイすることは誰も無理だとわかってはいますが、今の状況から早く脱出してほしいですー

株価乱高下～

 なんだかんだと毎回理由をつけながら乱高下しております日経平均。円高にも動いていますね。

私は今、なんにも株保有してないので値下がりしても全然平気であります(笑)

米国は追加関税の延期を部分的にしましたが、これは米国債金利が上昇したのが主因でしょうか・・・

中国としては、とっておきの切り札「保有米国債を売りまくるぞ」と言えば折り合いがつくように思いますが(笑)

そう考えますと米国より中国の方がまだ冷静に見えてくるので不思議です。

皆さん(従業員)にも責任がある(笑)

 倒産した会社社長が従業員に対して「皆さんにも責任がある」というニュースを見ましたよ。その時は一旦驚愕しましたがよくよく考えますと、「ほなけん倒産したんじゃ」とある意味納得いたしました。

経済活動するにあたり専門資格がたくさん必要な中で経営者(起業者＋オーナー社長等)だけはなんの資格もいらないんです。基本的に誰でもなれる職業なんですね。

だからでしょう、幸之助氏は会社を赤字にする経営者は罪悪だといっていました。

経営者は会社を黒字にするために存在しているので赤字続きになれば自ら退場するのがルール。他責にしないから経営者なのに従業員に責任があるという主張は完全に従業員のマインドです。

大家業も同じで銀行の責任にしたりする人いますよね(笑)さらには金利上昇や社会情勢のせいにしないよう日頃から安定収支のための運営戦略を常に練っていたいところですー

建築士定期講習。

 建築士事務所に属する建築士は3年ごとに「建築士定期講習」を受講して修了考査も受けます。

この度、受講案内が来ました。

今回はオンライン方式で受講しようと思います。案内を読んでいますと「webカメラを用意して」とありましたので、早速ネット購入しました。

こーやって取り付けるのかとよく見たらパソコンにカメラレンズらしきものが見えました・・・

なんで、購入前に気が付かんかったんだろう(笑)

ツマエルカップルVer.、徳島市で着工へ。

 確認申請が許可なりまして、隣地境界・外周工事に着手しております、OB大家さんの「ツマエルカップルVer.」!

弊社が川内町鶴島で開催しました見学会の時と同じ仕様・間取りで進めてまいります。

コスパ的に基本仕様に戻すかどうか、OB大家さんも迷われておりましたが、オプション費用ガッツリのモデル仕様にこだわっていただきました～

たとえば、このキッチンの化粧天井・・・

化粧天井とスリム型サイドフード、タイル貼りにL型2段カウンター、さらにはIH前のクックパネルなどアピール満載で入居見学者を即決に導くことでしょう～

ダイニングカウンター造作。

 弊社が新築計画しております「GARAGE HOUSE Ⅱ」。予定では既に着工しているはずでしたが、大家さん方の工事優先で少し工程を後ろにずらしております。

1Fガレージ＋ホビールーム(SOHO)

2F大収納＋水回り

3F洋室＋LOFT

っという3フロアプラン。

その2F水回りのキッチンカウンターについて・・・

上が断面、下が平面であります。

カウンターで食事ができるよう2段カウンターになっています。一つ目はキッチン水切り上に幅180mmカウンター。これだけあれば食器を仮置きすることができます。

その下にダイニングカウンター。ダイニングテーブルと同じ高さ床から720mmに設置しています。

キッチン～ダイニングスペースまでの広さに限りがありますので、片一方は薄壁を採用して有効幅を少しでも広く確保しています。

一人か二人で利用するには十分とは言えないけども丁度よいスペース感でコンパクトさがかえって落ち着いた空間になるのではと考えています。

長期金利低下へ。

 トランプ関税で景気後退予測が広まり株安に。

資金が不透明な金融市場から安全な国債に移されて長期金利が下がっているようですね。

トランプ政権はFRBに利下げ要求しておりますが、今のところスルー。日銀も年内の利上げは難しいという見方まで出てきました。

っということは、思ったより金利上昇はないかもですねー

入社三日目モームリ(笑)

 入社三日目で退職する新入社員が増えているらしいですね。

以前ですとスグやめると自分の評価が下がると我慢していた方もいたと思いますが、入社前と入社後のギャップを感じてアッサリ退社を決める方が続出・・・

自分で次の行動に責任を持てば何の問題もなく、むしろこの傾向でブラック企業が減っていくと考えられるので私的には大賛成であります。

ただその会社を選択してしまった反省も同時に必要ですし、残業があるとか、休日出勤があるとか、だけを理由で退社すると次の選択肢は限られてくるかもしれんですねー

不動産投資の90％は儲からない ?

 「不動産投資の90％は儲からない」? こーいった見出しがネットにございました。

ちょっと見てみますと。その前に以下買ってはいけないとありました。

①新築ワンルーム

②相場より高い売主物件

③プラットフォームで見つけた物件

っと言われてみれば、それゃそーでしょという内容でしたが(笑)

そもそも売っている物件を買っただけだと価値は生まれてないです。価値創造してないのにお金が儲かるとは私は到底思えないんですねー

だとすると、90％はあっているんでしょうか・・・

わたくしの不動産投資理念は「他にない価値を生み出す」です。

他にもあれば価格競争か、立地競争にさらされます。わたくしは土地から購入していくので一等地は購入できません。なので、いつも立地条件はそこそこ(笑)でも高い人気＋満室状態がずっと続いています～

その分、熟考したターゲット絞り込みやその土地に見合う他にない価値を提供していくことにしているんです。

OB大家さんすごい～

 昨日、OB大家さんとお打ち合わせしておりました。最後はいつも世間話であります。

こちらの大家さんは幅広い事業家、私よりちょうど一回り年上のウサギ年。

この度なんと新店舗をオープンさせるとのことでした。

この事業エネルギーに感心させられました～素晴らしい !

組織の見直し機会に。

 フジテレビ騒動にBSプライムニュースキャスターまで登場してきました・・・アトキンさん等ゲストに興味が沸くと良く見ていましたから残念です。

政治・行政も企業も組織が長期固定化しますとロクなことにならないようです。

まずはトップ・取締役の任期最長期間を決めて後々会長職・相談役になって口出す機会を無くしたらどうでしょう。ジャパネット高田氏みたいにパッと退社する。

米国大統領は2期8年迄でしょ。

今回はフジテレビの問題とするのではなく、このことをきっかけに各企業も組織の見直しを図ってはいかがでしょうか～

景気後退局面に ?

 トランプ不況ともいわれ米国株下落して日本株も引きずられております。

米国経済が落ち込むと予想する方々がドンドン多くなっていますし、今までも共和党政権の時に経済・株価は落ち込むらしいですよ。

NISAとか始めたばっかりの方々は元本割れリスクも高まってきますし、そーなりますと消費も落ちるでしょうねー

今年中に経済後退させてトランプはバイデンのせいにするんだとかいう人もいますけど(笑)トランプ政権の最終目的はどこにあるんでしょうか、不思議です・・・

ただ、米ドルレートと金利差動向は大きく動かないと予想する方が多いですけど、ここは注目してたいところです。

2025年4月改正へ。

 2025年4月1日着工より3つの法規がいよいよ改正されます。

つまり、耐力壁が増えて断熱性が高くなります。

断熱性は以前最高ランクだった省エネ基準が最低ランクとされます。

弊社商品で影響するのは1Fを土間仕上げとしたプラン時の基礎立ち上がりの内側を断熱するようになります。

このことで、ローカ巾等に影響してきますので間取り寸法等を考慮する必要がありそうです。

一時払い終身保険。

 基本利率今なら4％以上となっております、一時払い終身保険商品を検討中です。

1000万円預けて一年に40万円の運用益が振り込まれます。20年間契約時の4％利率が完全固定で約束されています。

気になるのは解約返戻率であります。こちら・・・

小さくて解りにくいと思いますが、市場価格が変動することで解約返戻率が変わります。

市場価格が1％下がれば債権の価値は上がり1年目で既に107％に。また1％上昇すれば10年目でも92％になってしまいます。

しかし、92％・920万円になったとしても10年間で利回り4％なら1000万円×0.04＝40万円・10年×40万円＝400万円－80万円＝+320万円ですよねー

あとは保険会社の存続問題だけですか(笑)まぁそれゃリスクは負わないとおいしい話はないでしょうけどね～

余剰資金で検討中 !

2026年度末に手形廃止。

 皆さんは手形をご存じでしょうか。手形帳なるものを銀行に発行してもらいドンドン借金できるしくみです(笑)我々建設業界で昭和なら当たり前に取引しておりました。

いまさらと思いますが、2026年度末をもって廃止となるみたいです。手形は連鎖倒産の原因にもなりますし、決済日を長くすることもできるので高リスクな企業間取引であります。

要は取引で購入した物品やサービス代金を即支払えば問題ない訳です。しかし、日々支払いが発生すると会計処理が大変なので月末に請求分をまとめてチェックする、そうしますと時間が必要なので一般的には次月末に一発に支払いする訳です。

この時、30日手形で支払えばさらに1か月支払いを引き延ばすことができます。建設業なら3か月4か月当たり前でしたから、自らお金を生み出し借金しているのと同じということになります。

危険なのは売り上げが上がれば上がるほど手形が増えて借金が増えていきます。キャッシュ残高は増えているように感じて行き過ぎた投資にも繋がっていきます。

また売り上げが減少しますと既に振り出した手形決済に苦慮するようになり、一旦振り出した決済日を伸ばしたり(ジャンプ)、新たに振り出す決済を長くしたりすることで簡単に企業の延命措置を取ることができてしまいます。

こうして振り出した手形が最終的に決済できず不渡りになりますと、受け取っていた取引先の経営まで揺るがす事態になります。

私も30歳迄は以前引き継いだ工務店で手形を振り出していましたが、売り上げが増えていく時に2年程かけて振り出しゼロ・手形帳返却としました。

今回の2026年度末・手形廃止によって連鎖倒産する企業が減るといいですねー

23区マンションまだ上昇。

 今朝テレビで23区マンション平均価格がまだ上昇傾向だといっていました。

東京圏の人口割合は、1990年には25％・2020年には29％・2050年には33.7％に上昇するらしいですから。

平均分譲マンション価格が1億1181万円ということなので年収の7倍ローンで借りるとしますと、年収約1600万円必要ということになりますか。

夫婦合算だと年収約800万円ずつ・・・頭金入れても月々約30万円近い返済を何十年とするのは現実的ではありませんねー

でも売れているから上昇してるんでしょ。どんな経済層が買っているんでしょう～

991.2ひと月が経ちました～

 納車からひと月以上となりました、911カレラ991.2。私なりのレビューを気に入っている点と残念な点を少しご紹介します。

気に入っている点・・・

①ボディー剛性の高さ・・・このことで曲がる時や加速時にかかるGが心地よく感じますし、道路の起伏もふあふあとおつりをもらわず安定しています。ハンドリングは素晴らしく右に左に切るのが楽しいです。

②リアにある水平対向6気筒エンジン・・・ドライバーシートの背中に心地よいエンジンの躍動する振動が伝わってきます。リヤエンジンとリヤタイヤの関係性なのか、タイヤが路面に伝える力・トラクションが良くレスポンスもいいです。

③外観デザイン・・・クーペといっても世界中こんなデザインの車はカレラだけです。特にリアタイヤハウスのふくらみは、どうやってこんなに丸く鉄板を曲げているのか驚きです。

残念な点・・・

①ターボエンジン・・・私は自然吸気が好きなのでターボの特性が少しでも出たら少し残念です。今、カレラはすべてターボ化されています。一つ前の型991.1なら自然吸気だったのですが、程度の良い中古車が中々出回らないので断念した経緯があります。

②暖機運転が必要・・・寒い日は少しアイドリングでエンジンを温めてやらないと走行にスムーズ差がかけてしまいます。

③キーが必要・・・私の991.2には「スポーツクロノ」「スポーツエキゾースト」「カレラSアルミホイール＋タイヤ」等走りに関するオプションはついていますが、エントリーシステムが付いていません。なのでキーでロックを外してイグニッション差し込み右に回してエンジン始動します(笑)これは今時と思ってしまいます。

全般的には凄く気に入っています。既に6年目ですから故障・修理等が頻繁に出るまでは乗り続けたいと思っています。

家計金融資産、過去最大に。

 日銀が21日発表した2024年10～12月期の資金循環統計（速報）によると、家計が保有する金融資産の残高は12月末時点で2230兆円となった。1年前と比べて4.0％増加し、過去最大を更新した。

・・・っとありました。

NISAや投資信託等が伸びたらしく、これだけ見れば経済が拡大しているようにも見えますが、官民ファンド等では巨額損失もあるようです。

そもそも負債を引いた純資産額で比べてほしいです。

純金融資産1億円以上の保有額を富裕層というらしいけど、1億円程度では富裕という感覚はないと思いますけどねー

都市部のマンション買えるかなって感じでしょ～

中野サンプラザ、再開発見直し。

 中野サンプラザの再開発ですが、予算上振れのため見直す方針となったみたいですね。建築費・人件費増で2600億円から900億円も上昇・・・

中野サンプラザには私も何度かコンサートに行きました。閉館時大トリには常連の山下達郎さんでした。

山下達郎さんの話では音は他にもいい会場があるらしいのですが、時間制限が緩く10時までもできるので利用が増えたということでした。

私は随分前ですが、達郎さんの名古屋コンサートに行った際「会場時間の許す限りやります」と3時間以上あったように記憶しています。サービス精神は元より本人が乗ってきて時間とともに歌声が段々凄くなるみたいですよ～

この建築費と人件費増問題はこれからも様々なところで大きな影響を及ぼしそうです。

文化センターもさっさと立替えしてたら安かったのにという建築費に今はなっていると思います(笑)